Курсовая работа По дисциплине «Гражданскому праву» Тема: Залог недвижимого имущества (ипотека)

У нас на сайте представлено огромное количество информации, которая сможет помочь Вам в написании необходимой учебной работы.

Но если вдруг:

Вам нужна качественная учебная работа (контрольная, реферат, курсовая, дипломная, отчет по практике, перевод, эссе, РГР, ВКР, диссертация, шпоры...) с проверкой на плагиат (с высоким % оригинальности) выполненная в самые короткие сроки, с гарантией и бесплатными доработками до самой сдачи/защиты - ОБРАЩАЙТЕСЬ!

Курсовая работа

По дисциплине «Гражданскому праву»

Тема:

Залог недвижимого имущества (ипотека)

Оглавление

Введение…………………………………………………………………………...3

Глава I Способы обеспечения исполнения обязательств……………………… 4

1.1 Общие положения о способах обеспечения исполнения обязательств……4

Глава II Исследования правового регулирования в области ипотечного кредитования……………………………………………………………………… 6

2.1 История становления проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации………………………………………………………………………….6

2.2 Проблемные аспекты регулирования залога недвижимости (ипотеки)……8

2.3 Проблемы взыскания единственного жилого помещения как предмета ипотеки…………………………………………………………………………….10

Глава III Судебная практика, основные проблемы правового регулирования и предложения по устранению некоторых проблем………………………………….12

3.1. Судебная практика…………………………………………………………..........12

3.2. Выявление недостатков правового регулирования. Выработка предложений по устранению некоторых недостатков…………………………………………………21

Заключение…………………………………………………………………………….23

Список использованной литературы…………………………………………………26

Введение

Предметом моей работы является общественные отношения возникающие по поводу залога недвижимости.

Целью моей курсовой работы является выявление недостатков общественных отношений возникающих по поводу залога недвижимости и выработка предложений устранению некоторых недостатков.

Для достижения поставленной цели необходимо решение ряда задач:

1. Рассмотреть общие положения о способах обеспечения исполнения обязательств

2. Рассмотреть история становления проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

3. Проанализировать и выявить проблемные аспекты регулирования залога недвижимости (ипотеки)

4. Проанализировать и выявить проблемы взыскания единственного жилого помещения как предмета ипотеки

5. Проанализировать судебную практику

6. Выявить недостатки правового регулирования. Выработать предложений по устранению некоторых недостатков

Методы, применяемые в курсовой работе: 1)метод сравнительно-правового анализа 2) метод Асинхронный (исторический) 3)Синхронный метод

Глава I Способы обеспечения исполнения обязательств

1.Общие положения о способах обеспечения исполнения обязательств

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.

3. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.

4. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором[2].

Под обеспечением обязательства и принято понимать такие принимаемые к его исполнению меры, которые носят не всеобщий, а специальный, дополнительный характер и применяются не ко всем, а лишь к тем обязательствам, для которых они особо установлены законом или соглашением сторон[3].

1. Обеспечение исполнения обязательств (далее – обеспечение обязательств) есть использование установленных законом или договором обеспечительных мер (способов) имущественного характера, существующих в виде акцессорных (дополнительных) обязательств, стимулирующих должника к исполнению обязательства и (или) иным образом гарантирующих защиту имущественного интереса кредитора в случае неисправности должника.

2. Обеспечение обязательства создает между кредитором по этому обязательству и лицом, обеспечивающим обязательство, обязательственное отношение, дополнительное (акцессорное) по отношению к главному (основному обеспечиваемому) обязательству. Недействительность соглашения об обеспечении обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства). И наоборот, недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего обязательства (общее правило), если иное не установлено законом. В частности, общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция – восстановление сторон в первоначальном положении (возврат сторонами друг другу всего полученного во исполнение сделки). Однако при недействительности основного (обеспечиваемого) обязательства акцессорные обязательства сохраняют силу в определенной части: они обеспечивают реституционные обязательства.

Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего обязательства. Иное может предусматриваться законом или договором.

3. Установление любого способа обеспечения обязательства означает возможность наступления имущественных последствий. Они могут наступить только при неисправности должника (неисполнении или ненадлежащем исполнении основного обязательства).

Обязательства могут обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК).

В качестве примера способа обеспечения, не предусмотренного законом, но устанавливаемого договором, можно назвать так называемую товарную неустойку – в случае нарушения обязательства должник обязан передать кредитору определенную вещь (товар).

4. Классификация способов обеспечения обязательств может производиться по различным основаниям. Так, бывают способы личные – субъект принимает на себя определенную обязанность (неустойка, поручительство) и вещные – передается или выделяется определенное имущество для кредитора (залог, задаток).

В зависимости от функционального назначения (направленности) способы обеспечения обязательств можно подразделить на призванные:

стимулировать должника к надлежащему исполнению обязательств (неустойка, задаток);

защитить интересы кредитора при нарушении обязательства должником (поручительство, независимая гарантия);

стимулировать должника к надлежащему исполнению обязанностей, а при их нарушении – защитить интересы кредитора (залог, удержание имущества должника, обеспечительный платеж).

Вновь появляющиеся способы обеспечения обязательств (в законе или в договорах) имеют такую же функциональную направленность[4].

Глава II Исследования правового регулирования в области ипотечного кредитования

2.1 История становления проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. Основная часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Одним из путей решения этой проблемы является ипотечное жилищное кредитование.

Первые упоминания о закладе имущества в России относятся к XIII веку. Намного позже, в XV веке уже появляются первые упоминания о мошенничестве на рынке ипотеки, в связи с чем, появляются оговорки о невозможности перезакладывать вторично собственность и вводятся бумажные уведомления о том, что «имение заложено в другие руки».

Ипотека в России до середины XVII века, в отличие от большинства стран Западной Европы, не регулировалась законодательно. Более конкретно данным вопросом в России стали заниматься при правлении императрицы Елизаветы Петровны. При её царствовании были открыты первые банки в Санкт-Петербурге и Москве. Благодаря этому российская ипотека была четко сформирована и готова для дальнейшего равномерного развития. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.

С первой половины XX века основным центром реализации ипотечных программ становится Московский народный банк. Так же большой популярностью продолжали пользоваться ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В третьем десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика у домовладельцев закладывать свои строения в Московском городском кредитном обществе. Получаемые деньги позволяли расширять владения и строить новые дома, квартиры.

Начиная с 1991 года, основные усилия всех участников российского рынка ипотечного кредитования (банков, инвестиционных, строительных, страховых и девелоперских компаний) были, в первую очередь, направлены на изменение законотворчества в данной сфере. Было ясно, что развитие современного ипотечного кредитования возможно только при создании, соответствующей времени, законодательной базы.

В современной правовой доктрине различают два вида ипотечного кредитования. Первое – ипотечное кредитование под залог жилых помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под залог имеющегося у него жилья. Второе - ипотечное жилищное кредитование на строительство или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит на строительство или приобретение жилого дома или квартиры, которые передаются банку в залог.

За период реформ 1990 – 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.

Главным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Так же увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. Доля жилья, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 процентов. Основным положительным моментом реформ стал существенный рост (примерно в три раза) доли жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков, и достигла 39,4 процента общего годового объема вводимого в эксплуатацию жилья.

Сегодня именно жилищная проблема, является одной из наиболее острых социальных, а в конечном итоге и экономических проблем. По оценкам независимых экспертов, более 58% населения нашей страны нуждается в улучшении жилищных условий, а по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 10% семей в России стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

По данным за 2005 год по ипотечным схемам в стране приобретается не более 1,5-2% жилья. Доля ипотечных кредитов в валовом внутреннем продукте составила лишь 0,6%, в то время как в странах Центральной и Восточной Европы этот показатель был на уровне 5%, а в странах Европейского союза – 34%. Это в очередной раз доказывает, что существующая сегодня в России ипотека по-прежнему находится на начальной стадии своего развития. Шаги, предпринимаемые правительством, по улучшению ситуации, реализуемые на базе «Концепции развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации», ожидаемых, существенных результатов в этой области не дали. Данные ипотечные программы и проекты, в своей основе ориентируются лишь на узкую категорию граждан (льготники) и предоставление им дотаций и субсидий в целях улучшения их жилищных условий. Ярким представителем таких программ является, национальный проект «Доступное и комфортное жилье», направленный в основном на решение жилищных проблем молодых семей и молодых специалистов на селе.

В последнее время, динамика выдачи ипотечных кредитов в России показывает, что восстановление рынка ипотечного кредитования продолжается. В количественном выражении за десять месяцев 2010 года предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.

В 2010 году крупнейшие российские банки стали снижать процентные ставки по ипотечным кредитам, что, несомненно, поспособствовало увеличению их количества. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение октября, понизились на 0,5 п.п. по сравнению с уровнем предыдущего месяца, и составили 12,7%.

Общие перспективы развития ипотечного кредитования в России по итогам IV квартала 2012 года выглядят довольно расплывчато. Можно отчетливо выделить лишь снижение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам. Оценив же остальные, не менее важные составляющие ипотеки можно говорить об отсутствии глобальных изменений. Стоит надеяться, что в I квартале 2013 года динамика развития ипотечного кредитования будет прослеживаться более четко. Предпосылками для благоприятного прогноза является: экономическая стабильность в стране, наличие у банков достаточных средств и необходимость форсировать кредитование и уменьшать процентные ставки, снижение ставок по жилищным кредитам за последние полгода, а также появление займов с минимальным первоначальным взносом или даже без него.

Таким образом, несмотря на довольно длительную историю ипотечного кредитования в Российской Федерации современное состояние решения данной проблемы является ключевым вопросом в рамках формирования стабильной и крепкой экономике в стране[5].

2.2 Проблемные аспекты регулирования залога недвижимости (ипотеки)

Рассматривая существующие проблемы правового регулирования залога недвижимого имущества (ипотеки), нужно заметить, что согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель с разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде.

Идентичное положение содержится и в п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при использовании земельного участка следует учитывать его целевое назначение. Статья 29 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) говорит лишь о праве (а не обязанности) залогодателя использовать заложенное имущество в соответствии с его целевым назначением, не допуская при этом ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что считается нормальным износом. Кроме того, п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке закрепляет правило, согласно которому залогодатель с согласия залогодержателя вправе предоставить в пользование третьим лицам заложенное имущество для целей, не соответствующих назначению имущества. Таким образом, позиция законодателя по этому вопросу идет вразрез с положениями Земельного кодекса РФ.

Можно отметить еще одно противоречие. Согласно п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Если следовать данной трактовке, то можно сделать вывод о коллизии рассматриваемой нормы с некоторыми положениями гражданского законодательства о земельных участках. Так, согласно ст. 12 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее - Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве) минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для КФХ, которые согласно практике зачастую меньше минимального размера, определѐнного нормативными актами РФ и нормативными актами органов местного самоуправлении, в соответствии с п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке не могут быть предметом ипотеки.

Чтобы заложить часть земельного участка, необходимо его индивидуализировать, что включает в себя межевание, постановку на кадастровый учет и регистрацию в органах государственной регистрации на права на недвижимое имущество и сделок с ним. После всей процедуры часть земельного участка становится самостоятельным земельным участком, т.е. объектом гражданского оборота.

Кроме того, в ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя; ст. 69 указанного Закона допускает ипотеку здания или сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Наконец, согласно абз. 6 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Следует согласиться с Д.Б. Раднаевой, по мнению которой в настоящее время «единая судьба» земельных участков и зданий порождает неопределенность и целый ряд проблем, в том числе в случаях, когда у залогодателя отсутствует оформленное право на земельный участок или данное право оспаривается, при залоге здания, расположенного на земельном участке, который арендован на основании незарегистрированного краткосрочного договора аренды, а также при решении вопроса о возможности залога унитарным предприятием здания, расположенного на арендованном земельном участке, который находится в собственности.

Возникает вопрос: как реализовывать принцип «единого объекта недвижимости», если расположенные на земельном участке объекты принадлежат разным субъектам? В целях соблюдения справедливого баланса интересов таких правообладателей представляется необходимым закрепить

на законодательном уровне порядок правового регулирования пропорционального «разделения земельных прав» в отношении разных собственников сооружений или зданий, расположенных на заложенном земельном участке.

Законодатель уже сделал определенные шаги в закреплении в законодательстве идеи «единого объекта» (земля и расположенная на ней недвижимость). В рамках Концепции развития гражданского законодательства РФ принят проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому предлагается дополнить ГК РФ отдельными статьями (ст. 303.5 «Ипотека здания» и ст. 303.6 «Ипотека земельного участка»), которые детально регулируют залог земельных участков с расположенными на ними объектами недвижимости вне зависимости от того, какая вещь является главенствующей при предоставлении обеспечения – земельный участок либо расположенная на нем недвижимость[6].

2.3 Проблемы взыскания единственного жилого помещения как предмета ипотеки

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом[7]. Исходя из этой формулировки кредитор может получить удовлетворение из стоимости любого заложенного имущества. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[8]. На основании этого предметом ипотеки может быть в частности единственное жилое помещение. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;[9].Данная статья указывает, на то что единственное жилое помещение, не может быть обращено взыскание. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена[10].Исходя из анализа этих норм, по-прежнему на единственное жилое помещение, не может быть обращено взыскание. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры[11]. Исход из этой нормы можно сделать вывод, что взыскание может быть обращено только при целевом кредите или ипотеке в силу закона.

Глава III Судебная практика, основные проблемы правового регулирования и предложения по устранению некоторых проблем.

3.1. Судебная практика

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, п. 2 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Дело № А14-4007/2009/127/32

Между Коммерческим банком «АКРОПОЛЬ» закрытым акционерным обществом (залогодержателем) и индивидуальным предпринимателем Лаптиевой Е.А. (залогодателем) 11.10.2007 заключен договор ипотеки №2007-048/И в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «ЛЕГАТ-АВТО» перед банком по договору кредитной линии № 2007/048 от 08.10.2007.

16.10.2007 между банком и ИП Лаптиевой Е.А. заключен договор последующего залога недвижимости (ипотеки) №2007-049/И в целях обеспечения исполнения обязательств ИП Лаптиевой Е.А. перед Коммерческим банком «АКРОПОЛЬ» по договору кредитной линии №2007-049 от 16.10.2007.

Залогодатель передал в залог земельный участок, предоставленный под нежилое здание, принадлежащий индивидуальному предпринимателю Лаптиевой Е.А. на праве собственности.

В силу договоров залога недвижимости (ипотеки) в соответствии с пунктом 1 статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости)» право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения залогодателя, принадлежащие залогодателю на праве собственности; на любое здание или сооружение, которое возводится или будет возведено на земельном участке, а также на любой неоконченный строительством объект, расположенный на земельном участке.

На заложенном индивидуальным предпринимателем Лаптиевой Е.А. земельном участке в 2006-2007 годах ею самовольно возведена пристройка к нежилому зданию лит. 1А, 1Б, 1В, 1а.

Право собственности ИП Лаптиевой Е.А. на самовольно возведенную постройку признано решением суда от 21.07.2008 и зарегистрировано в ЕГРИП 19.08.2008.

19.08.2008 ИП Лаптиева Е.А. обратилась в Коммерческий банк «АКРОПОЛЬ» за получением согласия на последующий залог земельного участка.

Не получив ответа истца, ИП Лаптиева Е.А. (залогодатель) и ЗАО «Газэнергопромбанк» (залогодержатель) заключили договоры о залоге недвижимого имущества №ЗЛ 4 107/08 от 25.08.2008, №ЗЛ 4 025/08 от 27.08.2008, №ЗЛ 4 084/08 от 27.08.2008, №ЗЛ 4 045/08 от 27.08.2008 нежилого помещения IV в лит.1Ж, 1Д.

Полагая, что с момента государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за ИП Лаптиевой Е.А. оно находится в залоге у Коммерческого банка «АКРОПОЛЬ» в силу закона, а заключенные Лаптиевой Е.А. с ЗАО «Газэнергопромбанк» договоры залога недвижимого имущества не соответствуют закону, истец обратился с иском

о признании недействительными договоров залога и обязании УФРС по Воронежской области внести в ЕГРП запись о залоге Коммерческого банка.

Суд частично удовлетворил заявленные требования по следующим основаниям.

В соответствии с п. 4 ст. 340 ГК РФ, п. 1 ст. 64 Закона «Об ипотеке» в редакции, действовавшей на дату заключения договоров ипотеки земельного участка, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

На дату заключения договоров залога недвижимости (ипотеки) №2007-049/И от 16.10.2007 и №2007-048/И от 8.10.2007 спорное нежилое помещение уже существовало, но не могло быть предметом ипотеки, поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее и не вправе распоряжаться постройкой.

На основании ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку признано за Лаптиевой Е.А. решением суда от 21.07.2008 и зарегистрировано в ЕГРИП 19.08.2008.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

С учетом изложенного УФРС обязано было зарегистрировать ипотеку Коммерческого банка «АКРОПОЛЬ» при государственной регистрации права собственности ИП Лаптиевой Е.А. на спорное нежилое помещение.

В этой части исковые требования удовлетворены судом.

В силу пунктов 4.2.3 договоров залога недвижимости (ипотеки) №2007-048/И от 11.10.2007 и №2007-049/И от 16.10.2007 залогодатель вправе передавать предмет залога в последующий залог только после получения предварительного письменного согласия залогодержателя.

Отсутствие согласия на передачу в последующий залог спорного нежилого помещения индивидуальным предпринимателем Лаптиевой Еленой Александровной истец считает основанием для признания оспариваемых договоров залога недействительными.

Согласно пункту 3 статьи 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Между тем, запрещение на последующий залог не установлено договорами залога недвижимости (ипотеки) №2007-048/И от 11.10.2007 и №2007-049/И от 16.10.2007. Напротив, последующий залог разрешается при наличии согласия залогодержателя.

Правовые последствия заключения последующего договора об ипотеке

с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, установлены п. 3 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в

той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

В обоснование недействительности оспариваемых договоров залога истец также ссылается на их противоречие п. 3 ст. 340 ГК РФ, п. 2 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которым ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Между тем, из буквального толкования указанных норм спорное нежилое помещение как часть здания не относится к объектам, в отношении которых установлено такое правило.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска о признании недействительными договоров залога недвижимого имущества, заключенных между ИП Лаптиевой Е.А. и ЗАО «Газэнергопромбанк», и прекращении записей в ЕГРП прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенных на основании указанных договоров, судом отказано.

Решение суда от 30.06.2009 постановлением апелляционной инстанции от 31.08.2009 оставлено без изменения.

Постановлением кассационной инстанции от 25.11.2009 решение и постановление судов в части отказа в удовлетворении исковых требований КБ «АКРОПОЛЬ» отменено, дело в данной части передано на новое рассмотрение.

Кассационный суд указал, что выводы судов о том, что договорами залога недвижимости (ипотеки) № 2007-048/И от 11.10.2007 и № 2007-049/И от 16.10.2007 запрещение на последующий залог не установлено, являются ошибочными.

Указанными договорами предусмотрено, что залогодатель не имеет права распоряжаться предметом залога без письменного согласия залогодержателя, что соответствует положениям п. 2 ст. 346 ГК РФ. Залогодатель вправе передавать предмет залога в последующий залог только после получения предварительного письменного согласия залогодержателя.

Таким образом, из смысла и содержания условий договоров залога недвижимости (ипотеки) следует, что для залогодателя установлен запрет на распоряжение предметом залога в случае отсутствия письменного согласия на это залогодержателя.

Кроме того, суд кассационной инстанции считает, что вывод судов о том, что нежилое помещение как часть здания не относится к объектам недвижимости, перечисленным в п.2 ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а, следовательно, в отношении спорных сделок не подлежат применению нормы данного Закона, не соответствует действующему законодательству.

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Данным признакам объекта недвижимости помещение отвечает в полной мере.

Кроме того, в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности Лаптиевой Е.А. на спорное пристроенное нежилое помещение, как на объект недвижимости в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В этой связи кассация считает, что отдельное помещение, право на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрировано в установленном порядке, может являться предметом ипотеки.

Данная позиция суда кассационной инстанции согласуется с позицией ВАС РФ, изложенной в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами с поров, связанных с договором об ипотеке».

Кроме того, вывод о том, что нежилые помещения относятся к объектам недвижимости, содержится в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

При новом рассмотрении принят к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречный иск ЗАО «Газэнергопромбанк» о признании недействительными договоров залога недвижимости (ипотеки), заключенных между ИП Лаптиевой Е.А. и коммерческим банком «АКРОПОЛЬ».

Суд пришел к выводу, об обоснованности исковых требований по первоначальному иску, в удовлетворении встречного иска отказал по следующим основаниям.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Здания, в том числе жилые дома и иные строения и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона об ипотеке.

Спорное нежилое является частью здания и самостоятельным объектом недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке.

Поскольку нежилое помещение и земельный участок, на котором оно находится, на момент заключения оспариваемых коммерческим банком «АКРОПОЛЬ» договоров залога находились в собственности ИП Лаптиевой Е.А., ипотека нежилого помещения допустима только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка.

В связи с тем, что указанные требования закона при заключении договоров залога недвижимого сторонами не соблюдены, договоры признаны судом недействительными.

Данная позиция подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Уральского округа от 15.12.2005 по делу №Ф09-4103/05-С4, постановление ФАС Московского округа от 25.06.2009 №КГ-А41/5363-09).

В удовлетворении встречного иска отказано. Доводы ЗАО «Газэнергопромбанк» о нарушении его прав оспариваемыми договорами ипотеки земельного участка суд посчитал неправомерными. Кроме того, приведенные истцом по встречному иску основания недействительности договоров залога не являются таковыми.

Решение суда от 22.03.2010 постановлением кассационной инстанции от 28.10.2010 оставлено без изменения.

В п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 выработана иная позиция. Применяя положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 Закона об ипотеке, Пленум рекомендует судам учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО "АТТА Ипотека" к Добрыниной М.А. о взыскании задолженности по договору займа, процентов, обращении взыскания на заложенное имущество по надзорной жалобе представителя ООО "АТТА Ипотека" Тетериной Т.Н. на решение Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 27 апреля 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 21 июня 2011 г.

ООО "АТТА Ипотека" обратилось к Добрыниной М.А. с иском о взыскании задолженности по договору займа в сумме ... руб., указав, что 5 февраля 2007 г. между ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" и Добрыниной М.А. заключён договор, по условиям которого ответчице предоставлен заем на ремонт квартиры в размере ... руб. под 17% годовых сроком на 120 месяцев.

Исполнение обязательств Добрыниной М.А. по договору займа обеспечено залогом квартиры ... в доме ... по ... Добрынина М.А. ненадлежащим образом исполняла обязательства по договору, в связи с этим образовалась задолженность в размере вышеуказанной суммы. По договору купли-продажи от 26 февраля 2007 г. ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" передало права по закладной ООО "АТТА Ипотека".

Ответчик Добрынина М.А. возражала против удовлетворения требований об обращении взыскания на квартиру.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 27 апреля 2011 г. исковые требования ООО "АТТА Ипотека" удовлетворены частично. Взыскана задолженность по договору займа от 5 февраля 2007 г. в размере ... руб., расходы по оплате госпошлины ... руб., проценты за пользование займом в размере 17% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга начиная с 28 апреля 2011 г. по день исполнения решения суда.

В удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 21 июня 2011 г. дата 28 апреля 2011 г., с которой следует исчислять проценты за пользование займом, изменена на 18 января 2011 г., в остальной части решение суда оставлено без изменения.

В надзорной жалобе ООО "АТТА Ипотека", поданной 21 декабря 2011 г., ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений в части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 9 декабря 2010 г. N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу указанного Федерального закона (1 января 2012 г.), рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции, в связи с чем указанная надзорная жалоба подлежит рассмотрению в надзорном порядке по правилам главы 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 января 2012 г.

Судом установлено, что 5 февраля 2007 г. между ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" и Добрыниной М.А. заключен договор займа N 007-Р73, по условиям которого Добрынина М.А. получила заем в сумме ... рублей под 17% годовых сроком на 120 месяцев для ремонта двухкомнатной квартиры ... в доме ...по ...

6 февраля 2007 г. в обеспечение исполнения обязательств по договору займа между ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" и Добрыниной М.А. заключен договор ипотеки вышеуказанной квартиры, принадлежащей Добрыниной М.А. на праве собственности. 8 февраля 2007 г. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области произведена регистрация ипотеки. В жилом помещении помимо Добрыниной М.А. зарегистрированы Волкова Л.H., Коноплев Е.В., а также Клементьев А.М.

Обязательства по возврату кредита и процентов не исполняются Добрыниной М.А. с сентября 2008 года.

Разрешая спор, суд, установив факт ненадлежащего исполнения Добрыниной М.А. обязательств по договору займа, взыскал с неё образовавшуюся задолженность в сумме ... руб., снизив на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неустойки, подлежащей взысканию.

Отказывая ООО "АТТА Ипотека" в удовлетворении исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд указал, что безусловное обращение взыскания на заложенные дом или квартиру и реализация этого имущества возможны лишь в том случае, если договор залога недвижимости заключен во исполнение обязательства по возврату кредита или целевого займа, предоставленных кредитной организацией на приобретение или строительство такого жилья либо капитальный ремонт жилых помещений или иное неотделимое улучшение. Заем предоставлен Добрыниной М.А. на цели, не связанные со строительством либо приобретением жилья, а также не для капитального ремонта или создания неотделимых улучшений. Заключение договора залога недвижимого имущества в обеспечение обязательства по возврату займа, предоставленного на текущий ремонт жилого помещения, по мнению суда, противоречит закону, вследствие чего договор ипотеки от 6 февраля 2007 г., заключенный между ООО "Межрегиональное ипотечное агентство" и Добрыниной М.А., признан ничтожным.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно статье 78 (пункты 1 и 2) Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации (пункт 3 статьи 78 Закона об ипотеке).

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной); обращение взыскания на заложенное имущество само по себе не прекращает лишь заключенных до или после возникновения ипотеки договоров найма или аренды жилого помещения.

Распространяя на обеспеченные договорной и законной ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.

Иное означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов должника (ответчика) в нарушение других, равноценных по своему значению прав кредитора (взыскателя).

Это судами первой и кассационной инстанций учтено не было.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить требование об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии с законом, имея в виду, что по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности (пункт 3 статьи 54 Закона об ипотеке).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 27 апреля 2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 21 июня 2011 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "АТТА Ипотека" об обращении взыскания на заложенное имущество отменить. Дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции[12].

Если обратиться к позиции, изложенной Верховным Судом РФ в Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 80-В12-2, то здесь п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона. В данном определении был сделан вывод о том, что "обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной

или законной)"[13]

3.2. Выявление недостатков правового регулирования. Выработка предложений по устранению некоторых недостатков

Исходя из п. 1 ст. 42 ЗК РФ-Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;[14] и п. 2 ст. 260 ГК- На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением[15]. Противоречит п. 1 ст. 29 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об ипотеке" Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением[16].

Поэтому предлагаю внести изменения в п. 1 ст. 29 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об ипотеке" которые звучат следующим образом: Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель обязан использовать это имущество в соответствии с его назначением.

Согласно п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования[17].Данная норма вступает в противоречие с Минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации[18].

Поэтому предлагаю внести изменения в п. 7 ст. 12 который будет звучать следующим образом: Минимальные размеры земельных участков устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерацию.

Заключение

Актуальность выбранной мною темы заключается в том, что регулирование общественных отношений в области ипотечного кредитования не лишено своих недостатков. Одними из которых является использование заложенных земельных участков по назначению. Так же на основании п.1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище[19]. В связи существует проблема взыскания в качестве удовлетворения единственного места жительства, что ставит субъектов правоотношений в заведомо неравные условия. Целью моей курсовой работы является выявление недостатков общественных отношений возникающих по поводу залога недвижимости и выработка предложений устранению некоторых недостатков. В результате выполнения данной работы поставленная цель была достигнута.

Для достижения цели студентом решались запланированные задачи следующим образом:

Были исследованы учебные и научные источники: Гражданское право [Текст] : учебник : для студентов юридических высших учебных заведений : в 2 томах / под редакцией Б. М. Гонгало. - 2-е изд, Актуальные вопросы правового регулирования ипотеки (залога недвижимости) в Российской Федерации: сборник материалов круглого стола. 7 декабря 2018 года / Оренбургский институт (филиал) ФГБОУ ВО «Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)»; отв. ред. и авт. предисловия Т.В. Ефимцева. – Оренбург: - 136с., Обязательственное право / Иоффе О.С. - М.: Юрид. лит., 1975. - 880 c. в которых рассмотрена история развития данных отношений, их состояние в настоящее время, основные сложности, противоречия и конфликты, урегулирование которых требует правых инструментов. Были исследованы все основные нормативно-правовые документы, имеющие отношение к данному предмету исследования. В первую очередь: Конституция РФ Жилище является одним из важнейших материальных условий жизни человека (наряду с пищей, водой, одеждой и др.). О праве на жилище говорится в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах 1966 г., в других международных документах. В российском законодательстве понятие "жилище" определено в ч. 2 ст. 15 ЖК. Жилищный кодекс устанавливает, что жилище - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного (а не только временного) проживания человека, отвечающее санитарным условиям, правилам и нормам, требованиям закона. Видами жилища являются: жилой дом или часть его; квартира, ее часть; комната. В 2007 г. на одного человека приходилось 21,1 кв. м жилья (социальная норма - 18 кв. м). Прогнозируется, что к 2020 г. средний размер жилплощади на одного человека составит 30-35 кв. м, что значительно меньше, чем в развитых странах (60-80 кв. м). Конституционное право на жилище означает юридически гарантированную возможность каждого быть обеспеченным постоянным жилищем. Это относится и к иностранным гражданам, лицам без гражданства, которые могут иметь жилье в России, хотя порядок предоставления жилья гражданам РФ и тем, кто не имеет российского гражданства, а также отдельным категориям граждан РФ неодинаков[20].

Основные НПА использованные мною в работе:"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019),Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", [1] "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020), "Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 24.04.2020) и иные источники, указанные в перечне.

В результате проведения комплексного анализа результатов исследования были установлены следующие основные недостатки действующего законодательства:

В целях повышения эффективности исследуемой области общественных отношений, уменьшения уровня их конфликтности автором предлагаются следующие основные меры по устранению выявленных недостатков в действующем законодательстве:

Список использованной литературы

"Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020) п. 2 ст. 260

"Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 24.04.2020) п. 1 ст. 446

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" п. 7 ст. 12

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020)

Актуальные вопросы правового регулирования ипотеки (залога недвижимости) в Российской Федерации: сборник материалов круглого стола. 7 декабря 2018 года / Оренбургский институт (филиал) ФГБОУ ВО «Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)»; отв. ред. и авт. предисловия Т.В. Ефимцева. – Оренбург: - 136с.

Обязательственное право / Иоффе О.С. - М.: Юрид. лит., 1975. - 880 c.

Гражданское право [Текст] : учебник : для студентов юридических высших учебных заведений : в 2 томах / под редакцией Б. М. Гонгало. - 2-е изд., перераб. и доп. - Москва : Статут, 2017. - 22 см.; ISBN 978-5-8354-1329-4

https://base.garant.ru/ Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 80-В12-2

https://femida-science.ru/

http://be5.biz/ekonomika1/r2013/4012.htm

[1] "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

[2] "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019) ст. 329

[3] Обязательственное право / Иоффе О.С. - М.: Юрид. лит., 1975. - 880 c.

[4] Гражданское право [Текст] : учебник : для студентов юридических высших учебных заведений : в 2 томах / под редакцией Б. М. Гонгало. - 2-е изд., перераб. и доп. - Москва : Статут, 2017. - 22 см.; ISBN 978-5-8354-1329-4

[5] http://be5.biz/ekonomika1/r2013/4012.htm

[6] Актуальные вопросы правового регулирования ипотеки (залога недвижимости) в Российской Федерации: сборник материалов круглого стола. 7 декабря 2018 года / Оренбургский институт (филиал) ФГБОУ ВО «Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)»; отв. ред. и авт. предисловия Т.В. Ефимцева. – Оренбург: - 136с.

[7] Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" п. 1 ст. 1

[8] "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020) п. 1 ст. 130

[9] "Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 24.04.2020) п. 1 ст. 446

[10] Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" п. 2 ст. 6

[11] Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" п. 1 ст. 78

[12] https://base.garant.ru/ Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 80-В12-2

[13] https://femida-science.ru/

[14] "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020) п. 1 ст. 42

[15] "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020) п. 2 ст. 260

[16] Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" п. 1 ст. 29

[17] Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" п. 2 ст. 63

[18] Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 23.06.2014) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" п. 7 ст. 12

[19] "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

[20] http://constrf.ru/razdel-1/glava-2/st-40-krf

[21] Актуальные вопросы правового регулирования ипотеки (залога недвижимости) в Российской Федерации: сборник материалов круглого стола. 7 декабря 2018 года / Оренбургский институт (филиал) ФГБОУ ВО «Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)»; отв. ред. и авт. предисловия Т.В. Ефимцева. – Оренбург: - 136с.