قانون رقم 148 لسنة 2001

بإصدار قانون التمويل العقارى

بإسم الشعب

رئيس الجمهورية

قرر مجلس الشعب القانون الأتى نصه ، وقد أصدرناه :

(المادة الأولى)

مع عدم الإخلال بأحكام القرار بقانون رقم 15 لسنة 1963 بحظر تملك الأجانب للأراضى الزراعية وما فى حكمها ، والقانون رقم 230 لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء ، يعمل بأحكام القانون المرافق فى شأن التمويل العقارى ، ويلغى كل حكم يخالف أحكامه 0

(المادة الثانية)

فى تطبيق أحكام القانون المرافق والقرارات الصادرة تنفيذا له يقصد بعبارة "الوزير المختص " " وزير الإقتصاد والتجارة الخارجية " وبعبارة " الجهة الإدارية " " الهيئة العامة المختصة بشئون التمويل العقارى " وتتبع وزير الإقتصاد والتجارة الخارجية 0

( المادة الثالثة )

يصدر مجلس الوزراء اللائحة التنفيذية للقانون المرافق فى تاريخ العمل به 0

(المادة الرابعة)

ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ، ويعمل به إعتبارا من اليوم التالى لمضى ثلاثة أشهر على تاريخ نشره 0

يبصم هذا القانون بخاتم الدولة وينفذ كقانون من قوانينها 0

صدر برئاسة الجمهورية فى 3 ربيع الأخر سنة 1422 هــ

(الموافق 24 يونية سنة 2001 م )

حسنى مبارك

قانون التمويل العقارى

الباب الأول

أحكام عامة

المادة 1-

تسرى أحكام هذا القانون على نشاط التمويل للاستثمار فى مجالات شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومبانى المحال المخصصة للنشاط التجارى ، وذلك بضمان حق الإمتياز على العقار أو رهنه رهنا رسميا ، أو غير ذلك من الضمانات التى يقبلها الممول طبقا للقواعد والإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون 0

ويطلق على هذا التمويل إسم" التمويل العقارى " وعلى ذلك الضمان إسم الضمان العقارى وعلى العقار المحمل بحق الامتياز أو الرهن الرسمى أو بغير ذلك من الضمانات إسم " العقار الضامن " وعلى المشترى أو من حصل على التمويل فى غير حالة الشراء إسم "المستثمر" ويعفى قيد هذا الضمان وتجديده وشطبه من جميع الرسوم والمصروفات 0

المادة 2-

تنشأ هيئة عامة تتبع وزير الاقتصاد والتجارة الخارجية تختص بشئون التمويل العقارى ويصدر بتشكيلها وتحديد اختصاصاتها قرار من رئيس الجمهورية 0

المادة 3-

تكون للجهات التالية دون غيرها مزاولة نشاط التمويل العقارى المنصوص عليه فى هذا القانون بشرط قيدها فى سجل تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض

1- الأشخاص الاعتبارية العامة التى يدخل نشاط التمويل العقارى ضمن أغراضها 0

2- شركات التمويل العقارى المنصوص عليها فى الباب الخامس من هذا القانون

ويجوز للبنوك المسجلة لدى البنك المركزي المصرى بعد موافقته ووفقا للقواعد التى يقررها أن تزاول نشاط التمويل العقارى دون قيدها لدى الجهة الإدارية ولاتسرى عليها أحكام الفقرة الثانية من المادة (4) والباب السابع من هذا القانون

المادة 4-

تكون مزاولة نشاط التمويل العقارى وفق المعايير التى تحددها اللائحة التنفيذية وبما يكفل تناسب التمويل مع القدرة المالية لمشترى العقار أو لمن حصل على التمويل فى غير حالة الشراء وذلك فى ضوء الحالة العامة لسوق العقارات

وتحدد اللائحة التنفيذذية قواعد وإجراءات التمويل وحدوده الإئتمانية ونسبة التمويل إلى قيمة العقار مقدرة بمعرفة خبراء التقييم المقيدة أسماءهم فى الجداول التى تعدها الجهة الإدارية لهذا الغرض بشرط ألا يكونوا من بين العاملين لدى الممول 0

المادة 5-

دون إخلال بحكم المادة "35" من هذا القانون تلتزم الحكومة فى سبيل تدبير التمويل العقارى بتوفير مساكن إقتصادية لدوى الدخول المنخفضة بما يلى :

أولا : تخصيص بعض الأراضى المملوكة للدولة دون مقابل لإقامة مساكن من المستوى الإقتصادى 0

ثانيا :تحمل قيمة المرافق العامة التى تزود بها تلك المساكن بمقدار نصف تكلفتها الفعلية

وتبين اللائحة التنفيذية معايير ذوى الدخول المنخفضة وقواعد وإجراءات التمويل العقارى لهم0

الباب الثانى

إتفاق التمويل

المادة 6-

يكون التمويل العقارى فى مجال شراء العقارات وفقا لأحكام هذا القانون بموجب إتفاق تمويلى بين الممول والمشترى بإعتباره المستثمر وبائع العقار ويجب أن يتضمن الإتفاق ما يأتى :

أ) الشروط التى تم قبولها من البائع والمشترى فى شأن بيع العقار بالتقسيط بما فى ذلك بيان العقار وثمنه 0

ب) مقدار المعجل من ثمن البيع الذى أداء المشترى للبائع

ج) عدد وقيمة أقساط باقى الثمن وشروط الوفاء بها على أن تكون محددة إلى حين إستيفاءها بالكامل 0

د) قبول البائع حوالة حقوقه فى أقساط الثمن إلى الممول بالشروط التى يتفقان عليها 0

و) إلتزام المشترى بقيد حق امتياز الثمن المحالة أقساطه إلى الممول وذلك ضمانا للوفاء بها

ز) التزام أطراف الاتفاق بإعطائه تاريخا ثابتا فإذا كان التمويل لغرض الاستثمار فى بناء عقار على أ{ض يملكها المستثمر ا, لغرض ترميم أو تحسين عقار يملكه أو غير ذلك من المجالات تعين أن يكون التمويل بموجب إتفاق بينه وبين الممول وبين أى طرف أخر يكون له الشأن فى الاتفاق 0

ويصدر الوزير المختص قرارا بنماذج الاتفاقات المشار إليها فى الفقرتين السابقتين 0

المادة 7-

يجوز للمستثمر التصرف فى العقار الضامن بالبيع أو الهبة أو غيرهما من التصرفات ، أو ترتيب أى حق عينى عليه وذلك بعد موافقة الممول وبشرط أن يقبل لالمتصرف إليه الحلول محل المستثمر فى الإلتزامات المترتبة على إتفاق التمويل 0

ويجوز للمستثمر تأجير العقار الضامن أو تمكين غيره من الإنفراد بشغله وذلك بعد الحصول على موافقة الممول ، وللممول أن يشترط حوالة الحق فى أجرة العقار أو مقابل شغله وذلك وفاء لمستحقاته 0

ولايجوز للمول رفض الموافقة على التصرف فى العقار الضامن أو تأجيره أو تمكين الغير من الإنفراد بشعغله ، إلا لأسباب جدية تتعرض معها مصالحه وحقوقه للخطر ، ويجب عليه إخطار المستثمر بهذه الأسباب كتابة خلال ثلاثين يوما من تاريخ إخطار المستثمر له برغبته فى التصرف أو فى التأجير أو تمكين الغير من الإنفر اد بشغل العقار وإلا أعتبر موافقا على ذلك 0

وللمول أن يشترط تضامن المستثمر مع المتصرف إليه فى الوفاء بالإلتزامات المترتبة على إتفاق التمويل 0

وتحدد اللائحة التنفيذية القواعد والإجراءات التى تتبع فى الأحوال المشار إليها 0

المادة 8-

إذا تصرف المستثمر فى العقار الضامن أو أجره أو مكن أحدا من شغله بالمخالفة لأحكام المادة السابقة ، كان للممول أن يطالبه بباقى أقساط الثمن أو باقى إتفاق قيمة إتفاق التمويل بحسب الأحوال بإنذار على يد محضر بالوفاء خلال مهلة لاتقل عن ثلاثين يوما 0

فإذا لم يقم المستثمر بهذا الوفاء ، كان للممول أن يتخذ فى مواجهته الإجراءات المنصوص عليها فى الباب الرابع من هذا القانون 0

المادة 9-

يجوز للمستثمر أن يعجل الوفاء بأقساط الثمن أو بالتمويل كله أو بعضه0

وفى هذه الحالة يتم خفض الأقساط المستحقة عليه بما يتناسب مع تعجيل الوفاء وفقا للقواعد التى تحددها اللائحة التنفيذية 0

الباب الثالث

قيد الضمان العقارى

وحوالة الحقوق الناشئة عن إتفاق التمويل

المادة 10-

يقدم طلب قيد الضمان العقارى إلى مكتب الشهر العقارى الكائن فى دائرته العقار من الممول أو المستثمر متضمنا اتلبيانات التى تحددها اللائحة التنفيذية ومرفقا به إتفاق التمويل وسند ملكية العقار 0

ويجب البت خلال أسبوع فى طلب القيد بعد التحقق من صحة حدود العقار على النحو الوارد بالطلب وبسند الملكية ، أو تكليف مقدمه بما يجب أن يستوفيه ، وذلك خلال أسبوع من تاريخ تقديم الطلب 0

ويخطر مقدم الطلب خلال الموعد المشار إليه بالقرار الصادر فى شأنه بموجب كتاب مسجل مكوصى عليه بعلم الوصول ، ويجب أن يكون القرار برفض الطلب مسببا 0

المادة 11-( مستبدلة بالقانون 143 لسنة 2004 )

يجـوز للممـول أن يحـيل حقوقـه المالية ومستحقاته آجلة الدفع بالضمانات المقررة لها والناشئة عن اتفاق التمويل ، وذلك وفقًا لاحكام الفصل الثالث من الباب الثالث من قانون سوق رأس المال الصادر بالقانون رقم 95 لسنة 1992 .

الباب الرابع

التنفيذ على العقار

المادة 12-

للممول فى حالة عدم وفاء المستثمر بالمبالغ المستحقة عليه ومضى ثلاثين يوما من تاريخ إستحقاقها ، أو عند ثبوت نقص مخل بضمان الممول لقيمة العقار بفعل أو إهمال المستثمر أو شاغل العقار بحكم قضائى واجب النفاذ ، أن ينذر المستثمر بالوفاء أو بتقديم ضمان كاف بحسب الأحوال ، ولك خلال ستين يوما على الأقل من تاريخ الإنذار0

المادة 13-

مع عدم الإخلال بأحكام المادتين (35) و(37) من هذا القانون إذا إنقضت المدة المحددة بالإنذار دون قيام المستثمر بالوفاء أو بتقديم الضمان ، كان ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ المتبقية طبقا لإتفاق التمويل العقارى 0

ويكون للمول فى هذه الحالة أن يطلب من قاضى التنفيذ الذى يقع العقار فى دائرة اختصاصه وضع الصيغة التنفيذية على اتفاق التمويل والأمر بالحجز على العقار الضامن تمهيدا لبيعه وذلك بعد إعلان المستثمر قانونا لسماع أقواله 0

المادة 14-

يقوم الممول بعد وضع الصيغة التنفيذية على إتفاق التمويل ، بإعلانه إلى المستثمر ، مع تكليفه بالوفاء خلال مدة لاتقل عن ثلاثين يوما ، كما يقوم بإعلانه إلى مكتب الشهر العقارى المختص للتأشير به بغير رسوم خلال مدة لاتجاوز أسبوعا على هامش قيد الضمان العقارى مع إعلان ذلك إلى جميع الدائنين المقيدة حقوقهم على العقار وإلى حائزه ، وإلا كان التكليف بالوفاء غير نافذ فى حقهم0

المادة 15-

يقوم التأشِير بالسند التنفيذى فى مكتب الشهر العقارى مقام تسجيل تنبيه نزع الملكية 0

المادة 16-

إذا لم يقم المستثمر بالوفاء خلال المدة المحددة له فى الإعلان بالسند التنفيذى ، يصدر قاضى التنفيذ –بناء على طلب الممول – أمرا بتعيين وكيل عقارى من بين الوكلاء المقيدة أسماؤهم فى سجل تعده الجهة الإدارية لهذا الغرض ، وذلك لمباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلنى المنصوص عليها فى المواد التالية تحت الإشراف المباشر لقاضى التنفيذ 0

وتحدد اللائحة التنفيذية الشروط الواجب توافرها فى الوكلاء العقاريين وقواعد تحديد أتعابهم وإجراءات القيد فى السجل 0

المادة 17-

لكل ذى مصلحة أن يطلب إستبدال الوكيل العقارى بطلب يقدمه إلى قاضى التنفيذ مبينا به أسبابه ، ولا يترتب على مجرد تقديم الطلب وقف إجراءات التنفيذ على العقار مالم يقرر القاضى عكس لك ، وللقاضى أن يأمر بالإستبدال إذا تبين له جدية أسباب الطلب 0

المادة 18-

يحدد إثنان من خبراء التقييم المشار إليهم فى الفقرة الثانية من المادة (4) الثمن الأساسى للعقار 0

ويحدد الوكيل العقارى شروط بيع العقار بالمزاد العلنى على أن تتضمن تاريخ وساعة ومكان إجراء البيع والثمن الأساسى للعقار وتأمين الإشتراك فى المزاد 0

وتحدد اللائحة التنفيذية قواعد حساب التأمين 0

المادة 19-

على الوكيل العقارى أن يعلن كلا من المستثمر وحائز العقار والدائنين المقيدة حقوقهم بشروط البيع قبل اليوم المحدد لإجراء المزايدة بمدة لاتقل عن ثلاثين يوما ولا تجاوز خمسة وأربعين يوما ، كما يقوم بلصق الإعلانات على العقار وعلى اللوحة المعدة للإعلانات بالمحكمة المختصة الكائن فى دائرتها العقار مع نشره فى جريدتين يوميتين واسعتى الإنتشار على نفقة المستثمر وللممول أو للمستثمر أن يطلب الإعلان أو النشر أكثر من مرة على نفقته 0

المادة 20-

يتولى الوكيل العقارى إجراء المزايدة فى اليوم المحددة للبيع ، وتبدأ المزايدة بالنداء على الثمن الأساسى وتنتهى بإيقاع البيع على من تقدم بأكبر عرض 0

فإذا كان هذا العرض أقل من الثمن الأساسى أو لم يجاوز عدد المزايدين ثلاثة أشخاص وجب على الوكيل العقارى تأجيل البيع إلى يوم أخر خلال الثلاثين يوما التالية يعلن عنه بذات الإجراءات المنصوص عليها فى المادة (19) من هذا القانون ، ولايجوز للممول أن يشترك فى المزايدة ، ومع ذلك إذا لم يبلغ أكبر عرض الثمن الأساسى وكان أقل من مستحقات الممول كان له أن يطلب إيقاع البيع عليه مقابل إبراء ذمة المستثمر من جميع التزاماته 0

وفى جميع الأحوال يعتبر العرض الذى لا يزاد عليه خلال خمس دقائق منهيا للمزايدة 0

المادة 21-

إذا قام المستثمر بالوفاء بما حل عليه من أقساط فى أى وقت سابق على إيقاع البيع ، وجب على الوكيل العقارى أن يوقف الإجراءات ، ويلتزم المستثمر بأن يؤدى إلى الممول المصروفات التى يصدر بتقديرها أمر من قاضى التنفيذ0

المادة 22-

يصدر القاضى حكما بإيقاع البيع بناء على ماتم من إجراءات وسداد كامل الثمن يتضمن قائمة شروطه ومكاإتبع من إجراءات يوم البيع ، ويجب أن يتضمن منطوق الحكم الأمر بتسليم العقار خاليا من شاغليه إلى من حكم بإيقاع البيع عليه مالم يكن الممول قد سبقت موافقته على شغلهم العقار تطبيقا لأحكام المادة (7) من هذا القانون أو كانوا مستأجرين بعقود ثابتة التاريخ قبل إتفاق التمويل 0

ويجب إيداع نسخة الحكم الأصلية ملف التنفيذ فى اليوم التالى لصدوره 0

المادة 23-

لمن حكم بإيقاع البيع عليه أن يسجل الحكم ، ويترتب على هذا التسجيل تطهير العقار من جميع الحقوق العينية التبعية التى أعلن أصحابها بالسند التنفيذى وبإجراءات البيع طبقا للمادة (19) من هذا القانون0

المادة 24-

لايجوز إستئناف حكم إيقاع البيع إلا لعيب فى إجراءات المزايدة أو لبطلان الحكم ، ومع ذلك يجوز لشاغل العقار إستئناف الحكم إذا تضمن إخلاءه من العقار ، ويرفع الاستئناف إلى المحكمة المختصة بالأوضاع المعتادة خلال الخمسة عشر يوما التالية لتاريخ النطق بالحكم عدا شاغل العقار فيبدأ الميعاد بالنسبة له من تاريخ إعلانه بالحكم 0

المادة 25-

لايترتب على رفع دعوى الإستحقاق من الغير وقف إجراءات التنفيذ على العقار مالم تقض المحكمة بغير ذلك 0

المادة 26-

يقوم الوكيل العقارى بإيداع حصيلة البيع حزينة المحكمة 0 ويتولى قاضى التنفيذ – مالم يتم الطعن على حكم إيقاع البيع من أحد الأطراف فى إجراءات المزايدة – توزيع هذه الحصيلة على الدائنين حسب مرتبتهم فى اليوم التالى لفوات ميعاد الطعن أو صدور حكم برفضه وذلك بعد سداد جميع مصاريف التنفيذ ، ويحرر محضرا بذلك يودع ملف التنفيذ 0

المادة 27-

تسرى أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية فيما لم يرد بشأنه نص خاص فى هذا الباب 0

الباب الخامس

شركات التمويل العقارى