PROBLEMÁTICA

SUMARIO:

I.- La inconveniencia del alquiler temporario o de frecuente recambio en la propiedad horizontal.

II.- La ley 25.563 no para la ejecución judicial de expensas comunes (PH).

I.- LA INCONVENIENCIA DEL ALQUILER TEMPORARIO

O DE FRECUENTE RECAMBIO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL

por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)

Estudio Abatti & Rocca

(tel. 4315-0135, urgencias 15-6015-4443)

www.abatti-rocca-abog.com.ar

1.- INTRODUCCIÓN AL PROBLEMA

El gran flujo turístico mundial que acarrea también un movimiento de personas hacia nuestras principales ciudades, ha dado origen a diversos tipos de nuevas formas de darles alojamiento, como una alternativa más a los apar-hoteles, hosteles, hosterías, hoteles, moteles, pensiones, etc. Estamos tratando aquí los breves alquileres temporarios de unidades en propiedad horizontal destinadas a turistas y que se ofrecen en sitios de la web, para turistas u otros interesados (sujetos con destinos transitorios), que son individuos de todo el mundo con necesidad de viajar y hospedarse. Estos alquileres temporarios pueden contratarse directamente por medios electrónicos y sin exigencia de referencias a esos huéspedes, sólo habrá de cumplirse la exigencia de pagar el precio estipulado en el tiempo oportuno.

Como consecuencia, se produce en muchos edificios una afluencia continua de individuos desconocidos con informalidad en sus recambios, que junto a la inseguridad y molestias de un mayor movimiento de personas en consorcios de viviendas familiares, fue dando lugar a diversos reclamos de los copropietarios contra los alquileres temporarios y algunos han litigado incluso en sede judicial, para mitigar los aspectos negativos extremos: alcoholismo, drogadicción, fiestas continuas, inseguridad, llaves, prostitución, ruidos molestos, etc. Los inmuebles involucrados son edificios solo de vivienda, mixtos y de oficinas.

Tipos de relaciones temporarias: alquiler temporario con entrega del inmueble (viviendas y oficinas), alquiler temporario con servicios de mucama, casas de cita, pensiones, recepción de estudiantes extraños en casas de familia, turismo, vacaciones, etc.

2.- PACTOS E INTIMACIONES

CONTRA ALQUILERES TEMPORARIOS EN PH.

a) ADMINISTRADOR INTIMA A CONSORCISTA A CESAR PERTURBACIONES AL DESCANSO, TRANQUILIDAD U OTRAS CAUSAS DAÑOSAS, PROVENIENTES DE SU UNIDAD FUNCIONAL.__ ...(remitente y domicilio; destinatario y domicilio) Señor consorcista: 1- Como administrador del Consorcio ..., me dirijo a usted en su calidad de propietario de la unidad funcional ..., a efectos de reclamarle por ...(el cambio de destino de la; el gran movimiento de personas originarios de; el muchísimo humo emanado de; la aparente prostitución ejercida en; la gente extraña con llave de la puerta de acceso al edificio provenientes de; las concurridas reuniones consumadas en; las frecuentes fiestas realizadas en; las personas extrañas que ingresan y egresan de; los numerosos habitantes de; los olores nauseabundos nacientes de; los ruidos molestos provenientes de; violar el destino fijado para la;) su finca (propiedad inmueble). 2- Hágole esta protesta porque los hechos precedentes perturban el buen descanso y tranquilidad de los demás copropietarios del edificio y vecinos, impidiéndolos gozar plenamente de sus derechos. 3- En caso de que no cesen inmediatamente las causas que dieron origen a este reproche, procederé a iniciar las acciones judiciales que amparen los derechos de los copropietarios damnificados. QUEDA/N FORMALMENTE NOTIFICADO/S. ...(lugar, fecha, nombre/s y apellido/s del/los remitente/s, tipo/s de documento/s de identidad y número/s y firma/s) <<<NOTA: Dice la ley 13.512, art. 15. SANCIÓN PENAL En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.>>>

b) CONSORCISTA RECLAMA AL ADMINISTRADOR POR PERTURBACIONES A SU DESCANSO, TRANQUILIDAD U OTRAS CAUSAS DAÑOSAS, PROVENIENTES DE OTRA UNIDAD FUNCIONAL.__ ...(remitente y domicilio; destinatario y domicilio) Señor Administrador del Consorcio ...: 1- Me dirijo a usted como propietario de la unidad funcional ..., a efectos de reclamar por ...(el cambio de destino de la; el gran movimiento de personas originarios de; el muchísimo humo emanado de; la aparente prostitución ejercida en; la gente extraña con llave de la puerta de acceso al edificio provenientes de; las concurridas reuniones consumadas en; las frecuentes fiestas realizadas en; las personas extrañas que ingresan y egresan de; los numerosos habitantes de; los olores nauseabundos nacientes de; los ruidos molestos provenientes de; violar el destino fijado para la;) la unidad funcional ... 2- Los hechos precedentes perturban el buen descanso y tranquilidad de quienes habitamos mi unidad funcional ... impidiéndonos gozar plenamente de nuestros derechos. Sin más salúdolo atentamente. QUEDA/N FORMALMENTE NOTIFICADO/S. ...(lugar, fecha, nombre/s y apellido/s del/los remitente/s, tipo/s de documento/s de identidad y número/s y firma/s) <<<NOTA: Dice la ley 13.512, art. 6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.>>>

c) PROHIBICIÓN EN REGLAMENTOS DE COPROPIEDAD DE ALQUILERES TEMPORARIOS: ... Se prohibe dar en locación las unidades funcionales con la figura “alquiler temporario” o similares y/o por plazos menores de ...(tres; seis; nueve; etc.) meses y en los demás casos de locación o comodato, deberá el propietario de la unidad funcional notificar inmediatamente al consorcio el nombre del beneficiario, tipo de contrato y plazo contractual. ...

BIBLIOGRAFÍA.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 1500 MODELOS DE CONTRATOS, CLÁUSULAS E INSTRUMENTOS. Comerciales, Civiles, Laborales, Agrarios, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As.,

    • tomo I, pról. Héctor Alegría, 13ª ed. c/CD-ROM;

    • tomo II, pról. Horacio P. Fargosi, 7ª ed;

    • tomo III, pról. Roberto H. Marfany, 4ª ed;

    • tomo IV, pról. Alberto G.E. Spota, 5ªed;

    • tomo V, pról. Carlos J. Colombo, 2ª ed. c/CD-ROM;

    • tomo VI, pról. Fernando J. López de Zavalía, 1ª ed. c/CD-ROM;

    • tomo VII (CARTAS DOCUMENTO), pról. Gustavo A. Bossert, 2ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 350 MODELOS DE CONTRATOS Y DOCUMENTOS MERCANTILES. CIVILES, COMERCIALES, LABORALES, RURALES (novísimos convenios prácticos y completos, basados en la autonomía privada, ideados para asistir en sus quehaceres jurídicos, a los profesionales del derecho), pról. José M. Gastaldi, Ed. García Alonso, Bs. As., 4ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 600 RECIBOS; RESERVAS, RESGUARDOS Y PROTESTAS (fórmulas y notas prácticas para asegurar, extender, eximir, limitar, ratificar o reclamar derechos u obligaciones), pról. Jorge R. Enríquez, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MODELOS USUALES DE CARTAS DOCUMENTO. Civiles, comerciales, laborales, procesales, rurales -504 propuestas completas- (compendio de fórmulas eficaces y versátiles de uso cotidiano, útiles para crear, extinguir, modificar, notificar, ratificar, reconocer y resguardar, derechos y obligaciones), pról. Eduardo Gerome, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 3ª reimpr. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L.; Rocca, Ival (h); Pepe, Armando, MODELOS USUALES DE CONTRATOS. Civiles, comerciales, laborales, rurales (compendio de propuestas contractuales completas y de uso cotidiano, seleccionadas de la colección “1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos -7 tomos-), pról. Héctor D’odorico, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CONTRATOS INMOBILIARIOS (compendio de instrumentos jurídicos precisos para implementar negocios), pról. Jorge H. Alterini, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), DESALOJO DE INMUEBLES. Abreviado, Condena de futuro y Homologaciones (técnica de procesos que simplifican desahucios), Práctica, Doctrina, Jurisprudencia, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO. Teoría y Práctica (doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislación), pról. Eduardo A. Zannoni, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRÁCTICA PROCESAL DE LA LOCACIÓN, COMODATO E INTRUSIÓN (ingeniosos escritos judiciales de demandas, contestaciones y defensas, con citas doctrinarias, jurisprudenciales y notas, más convenios e intimaciones), pról. Mario P. Calatayud, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), COMPENDIO PRÁCTICO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (manual de derechos y obligaciones, con modelos usuales para consorcistas, administradores y encargados), pról. Horacio Bielli, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Copyright de los autores 2012.

II.- LA LEY 25.563 NO PARA LA EJECUCIÓN JUDICIAL

DE EXPENSAS COMUNES (PH)

por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)

Estudio Abatti & Rocca

(tel. 4315-0135, urgencias 15-6015-4443)

www.abatti-rocca-abog.com.ar

Un reciente fallo de la justicia nacional de marzo 22/2002, desechó paralizar un proceso para cobrarle expensas comunes de la propiedad horizontal a un copropietario moroso, que solicitó se suspenda el trámite en esas actuaciones y la subasta de su inmueble, fundado en el artículo 16 de la nueva ley 25.563 que reforma la Ley de Quiebras (paraliza algunas ejecuciones) y en que además era su vivienda.

El magistrado actuante resolvió “que la mera invocación de la normativa de emergencia (ley 25.563), no resulta suficiente para provocar por sí el efecto deseado.” e interpreta que “a pesar de la amplitud con que aparece redactada, dista de tener efectos absolutos y no es de aplicación automática.”

Creemos que la norma esgrimida por el deudor y rechazada en este caso por el juez, surgió para proteger a las empresas del remate de sus bienes productivos por créditos tomados e impagables, dadas las especialísimas circunstancias que vive la república (recesión, desindustrialización) y para atenuar una paralización absoluta de las actividades económicas vernáculas; su propia denominación así lo indica “ley de emergencia productiva y crediticia”.

1.- SE ASIMILAN “EXPENSAS” CON “ALIMENTOS”.

En este caso el tribunal del Dr. Claudio Ramos Feijoo consideró también, que la pretensión ejecutiva esgrimida por el consorcio al perseguir el cobro de las expensas impagas, se origina en una deuda de varios años atrás y que las expensas de la propiedad horizontal se integran con todos los gastos que demanda el funcionamiento de un consorcio de propietarios y que pesan sobre ellos en proporción al valor de sus departamentos (art. 8, ley 13.512) y que fundamentalmente resultan de carácter primordial para su subsistencia, llegando casi a asimilarlas a los créditos de naturaleza alimentaria, exceptuados de paralización por la misma ley que congela las demás ejecuciones.

Todos sabemos que la vida del consorcio, cual es el normal desarrollo de sus actividades (funcionamiento de ascensores, distribución del agua, iluminación y aseo de sus partes comunes, deposición de sus restos cloacales y basura, servicio de portería, etc.), depende exclusivamente del pago que los copropietarios hacen de sus expensas y éstas son los alimentos de la persona jurídica “consorcio”, a falta de ellas, el sistema muere.

Como bien lo dilucida el enjuiciador, la ley de propiedad horizontal protege en forma autónoma las necesidades económicas del consorcio, así niega servirse del “derecho de abandono” a los propietarios, para liberarse así de las cargas conservatorias (arts. 8, ultimo párrafo y 17 ley 13.512) y continúa considerando que las expensas no son un crédito que recae sobre, en este caso la vivienda del deudor, lo que podría excepcionarla de la ejecución (ley 25.563, art. 16), sino una deuda de la unidad funcional para el mantenimiento propio del consorcio.

Para acreditar aún más su convicción sobre que las ejecuciones de expensas no se suspenden, en forma criteriosa el tribunal entendió que la conformación medular de aquellas contiene otro componente excluyente: el "crédito laboral" que surge del sueldo del encargado y ayudantes, sus cargas sociales, etc. Además, hasta la póliza de seguros que cubre los siniestros del edificio penden de las expensas (art. 11, ley 13.512) y suspender una vía compulsiva para cobrar las expensas, quebraría el principio de igualdad ante la ley (art. 16, CN), al obligar a los demás copropietarios a pagar lo que el ejecutado no sufraga, esencialmente si hasta la propia ley de “bien de familia” carece de eficacia, contra el reclamo judicial por cobro de expensas.

El sentenciante también consideró que se violarían los principios de continuidad procesal y de congruencia, deteniendo la ejecución de expensas devengadas con anterioridad a la vigencia de la suspensión, máxime cuando el ejecutado ni siquiera propuso abonar las anteriores.

Ahora, por otro lado y pensando en los copropietarios que conviven en este desastre económico, deberíamos clasificar las expensas no sólo en “ordinarias” y “extraordinarias”, sino también en las cobrables por el sistema judicial ejecutivo y las no compulsivos por esa vía sumarísima y excepcional, categorización que tendría de derivar de lo imperativo o supletorio de los gastos incurridos y, si éstos fueron ya pagados o el administrador sólo está haciendo “provisiones” para ello.

2.- GASTOS IMPERATIVOS Y SUPLETORIOS.

Para no caer en una dictadura de administradores, donde algunos copropietarios se hunden con deudas “crónicas” imposibles de levantar, creemos que hay una necesidad de clasificar los egresos por expensas comunes. Hay gastos indispensables o imprescindibles, que hacen a la nutrición del consorcio, sin los cuales éste se desbarataría. Pero, por otro lado crecen amparados en el descontrol de los consorcios, erogaciones a cargo de los copropietarios totalmente superfluas y abultadas, sin embargo, ambas al constituir el rubro expensas comunes, pueden ser cobradas en un proceso fulminante (juicio ejecutivo), que rechaza impugnaciones (sólo podrán plantearse en un juicio ordinario).

La vida del consorcio es semejante a la de una nación organizada, con la diferencia que como no puede emitir moneda, los gastos prorrateados en expensas no podrán superar nunca el promedio proporcional de ingresos de los copropietarios, que ellos pueden destinar para sufragarlos.

Hoy, los ciudadanos tenemos menguados entradas dinerarias, con un catastrófico temporal que destroza nuestra economía. Será dificilísimo capearlo, sobre todo al tener que transportar en un pequeño y averiado bote, muchísimos polizontes que pesan y no reman, provenientes de nuestra brutal y ciclópea estructura federalizada.

BIBLIOGRAFÍA.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 1500 MODELOS DE CONTRATOS, CLÁUSULAS E INSTRUMENTOS. Comerciales, Civiles, Laborales, Agrarios, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As.,

    • tomo I, pról. Héctor Alegría, 13ª ed. c/CD-ROM;

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    • tomo III, pról. Roberto H. Marfany, 4ª ed;

    • tomo IV, pról. Alberto G.E. Spota, 5ªed;

    • tomo V, pról. Carlos J. Colombo, 2ª ed. c/CD-ROM;

    • tomo VI, pról. Fernando J. López de Zavalía, 1ª ed. c/CD-ROM;

    • tomo VII (CARTAS DOCUMENTO), pról. Gustavo A. Bossert, 2ª ed. c/CD-ROM.

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Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), DESALOJO DE INMUEBLES. Abreviado, Condena de futuro y Homologaciones (técnica de procesos que simplifican desahucios), Práctica, Doctrina, Jurisprudencia, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO. Teoría y Práctica (doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislación), pról. Eduardo A. Zannoni, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRÁCTICA PROCESAL DE LA LOCACIÓN, COMODATO E INTRUSIÓN (ingeniosos escritos judiciales de demandas, contestaciones y defensas, con citas doctrinarias, jurisprudenciales y notas, más convenios e intimaciones), pról. Mario P. Calatayud, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), COMPENDIO PRÁCTICO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (manual de derechos y obligaciones, con modelos usuales para consorcistas, administradores y encargados), pról. Horacio Bielli, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.

Copyright de los autores 2002.