ALQUILER CUOTATIVO PARA ESTABILIZAR VALORES (CANON CUOTATIVO VERSUS INFLACIÓN)

ALQUILER CUOTATIVO PARA ESTABILIZAR VALORES (CANON CUOTATIVO VERSUS INFLACIÓN)

por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)

Estudio Abatti & Rocca

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Introducción:

Con diversas designaciones la doctrina nomina al “alquiler cuotativo” (o precio de la locación cuotativo) o “pacto cuotativo” o “canon cuotativo”, al alquiler integrado por determinada cantidad de productos o mercancías a precio “de mercado” (mal llamado “en especie”) y cuyos valores se actualizan periódicamente (trimestre, semestre, año).

El alquiler cuotativo consiste en fijar el alquiler comercial según el monto dinerario resultante de multiplicar el valor unitario de una o varias cosas (por esencia productos), específica y previamente identificados, por la cantidad de unidades elegida (ej. x cantidad de kg de harina de trigo tipo 0000 multiplicados por su valor unitario), para fijar el monto a sufragar como alquiler durante el período mensual que se devengue y con readecuaciones periódicas.

Hoy, vigente el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyC”), las cosas o productos seleccionados no necesitarán relacionase obligatoriamente a la explotación desarrollada en el inmueble tomado en locación por el arrendatario comercial (destino locativo); antes del CCyC sólo cumpliendo ese requisito las normas locativas interpretadas por la doctrina y jurisprudencia, lo autorizaban restringidamente a pactar.

El canon cuotativo surgió con la ley 23.091 (de alquileres), cual en su art. 3º decía: “Ajustes. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor de la mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.”

Al sancionarse la ley 23.928 y su reformadora la 25.561, el artículo 3º de la Ley de Alquileres (23.091) fue derogado en cuanto autorizaba a reajustar los alquileres, aunque sobrevivió en nuestro tema, pues no es ajuste o indexación, la entrada en vigencia del nuevo CCyC, derogó la ley 23.091.

Alquiler en canon cuotativo para todo destino. Creemos que limitar el alquiler a la entrega de una suma dineraria, va en contra de la realidad negocial actual, donde se da que en muchos casos se paga el alquiler en especie o por un sistema mixto.

Alquiler en dólares. Pactar un alquiler en moneda extranjera contrariaría al art. 765 del CCyC, ya que la moneda foránea es considerada por el art. 765 una «cosa», pero en realidad, como a este contrato se aplican subsidiariamente las normas de la compraventa en relación al precio y como para el art. 1133 «El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta». Consecuentemente, si el dólar o el euro como moneda son «cosas», eficazmente puede fijarse el alquiler en la cantidad necesaria de pesos para que el locador adquiera virtualmente en un mercado cambiario foráneo la moneda pactada como arrendamiento, aunque hoy con su desmesurada “subida” y el virtual “cepo”, el dólar difícilmente podrá usarse para pactar alquileres.

Alquiler cuotativo. Igual solución de factibilidad que a la moneda foránea será aplicable al denominado «canon cuotativo», que es la determinación del alquiler por el equivalente en pesos del valor de un producto o canasta de productos (agua mineral, alcohol, café, nafta, etc.), tal como lo establecía la ley 23.091 (hoy derogada), pero exclusivamente para las locaciones comerciales y con referencia a productos relacionados al ramo de explotación del negocio que desarrollaba el locatario. Como en el CCyC no hay una disposición semejante, por el principio de la autonomía de la voluntad (art. 958: «Libertad de contratación. Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido; dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres.»), sería posible concertarlo en todos los destinos locativos (oficina, vivienda, etc.), sin ceñirlo exclusivamente al objeto locativo comercial como lo hacía la ley derogada, pero de todos modos, será objeto de interpretación doctrinaria y jurisprudencial. No obstante lo precedente creemos prudente elegir productos que tengan alguna relación con el rubro a explotar en el inmueble locado, por el simple hecho de acompañar la actividad económica del locatario y evitar una excesiva onerosidad del alquiler.

Nos inclinamos por la interpretación en cual prime la autonomía de la voluntad de las partes, para que ellas elijan libremente la forma de determinar el alquiler, tal cual como se ha venido haciendo ininterrumpidamente desde la vigencia del derogado Código Civil de Vélez Sarsfield, salvo los enrarecidos períodos de leyes de emergencia locativas que tanto dañaron al parque habitacional.

Pragmática:

Para implementar el canon cuotativo, habrá de fijarse el alquiler en la cantidad necesaria de moneda, casi siempre pesos, para adquirir en un mercado, tienda o lugar y con sus condiciones regulares de pago y entrega previa y contractualmente establecidas, determinada cantidad de unidades de uno o varios (canasta) productos establecidos y claramente identificados por sus precios, marcas, tipos, calidades, pesos, dimensiones y embalajes, etc. fijados, que allí se vendan o coticen, con IVA o excluido y sin bonificaciones, descuentos ni ofertas, por ejemplos:

1-) de un solo producto:

a) Trescientas (300) resmas de 500 hojas cada una, de papel marca “Autor” tipo “obra primera”, tamaño “oficio” dimensiones 216mm por 356mm, de 80g/m2, empaquetados en papel, fabricado por Ledesma u otro, a comprarse “en mostrador”, del Supermercado Mayorista “Makro”, de carretera Panamericana entre Ugarte y Pelliza, Munro (PBA) o cual lo suplante, cuyo costo unitario es al …/…/20… $..., subtotal $... (para imprentas, librerías, polirubros, etc.);

b) Cuatrocientos (400) paquetes embolsados en polietileno, contenido neto de 100g cada uno, de algodón tipo familiar u hogareño, marca “Estrella”, súper, a comprarse “en mostrador”, del Hipermercado Carrefour de avenidas Libertador y General Paz, Vicente López (PBA) o cual lo suplante, cuyo costo unitario es al …/…/20… $..., subtotal $... (para farmacias, multirubros, perfumerías, supermercados, etc.);

c) Seiscientos (600) frascos plásticos, contenido neto de 500cc cada uno, con alcohol etílico, graduación 96%, marca “Carrefour”, a comprarse “en mostrador”, del Hipermercado Carrefour de La Plata (PBA) o cual lo suplante, cuyo costo unitario es al …/…/20… $..., subtotal $... (para droguerías, farmacias, mercaditos, perfumerías, etc.);

d) Dos mil (2.000) ladrillos de arcilla comunes de primera calidad, de 25cm de largo por 12cm de ancho por 5cm de espesor, entregados “en mostrador”, de la tiendas “Easy” de Munro (PBA) o cual lo suplante, cuyo costo unitario es al …/…/20… $..., subtotal $... (para inmobiliarias, constructoras, desarrolladoras, etc.);

e) Quinientos cincuenta (550) kilogramos de “kilo vivo” de novillo de 400kg al precio del Mercado de Liniers o cual lo suplante, pago “al contado”, cuyo costo unitario es al …/…/20… $..., subtotal $... (para carnicerías, minimercados, restaurantes, supermercados, etc.).

2-) de varios o “canasta” de productos:

a) 1- Cuarenta (40) resmas de 500 hojas cada una, de papel marca “Autor laser” tipo “obra primera”, tamaño “A4” dimensiones 210 por 297mm, de 80g/m2, empaquetados en papel, fabricadas por Ledesma u otro, a comprarse “en mostrador”, del Supermercado Mayorista “Makro”, de avenida Colón 3500, Córdoba o cual lo suplante, cuyo costo unitario es al …/…/20… $..., subtotal $... $..., subtotal $... 2- Setenta (70) frascos plásticos, contenido neto de 500cc cada uno, con alcohol etílico, graduación 96%, marca “Carrefour”, a comprarse “en mostrador”, del Hipermercado Carrefour de La Plata (PBA) o cual lo suplante, cuyo costo unitario es al …/…/20… $..., subtotal $... (para librerías, polirubros, supermercados, etc.);

b) 1- Cuatrocientos (400) kilogramos de “kilo vivo” de novillo de 400kg al precio del Mercado de Liniers o cual lo suplante, pago “al contado”, cuyo costo unitario es al …/…/20… $..., subtotal $... 2- Trescientas cincuenta (350) cajitas de cartón, de contenido neto 500 gramos cada una, con arroz, marca “Gallo”, “Oro quick”, parboil, tipo largo, fino, calidad 00000, a comprarse “en mostrador”, del Supermercado Mayorista Makro de … o cual lo suplante, cuyo costo unitario es al …/…/20… $..., subtotal $... (para hotelería, gastronomía, geriáticos, etc.).

Sistemas mixtos:

También podrán agregarse a estos cánones cuotativos montos máximos, mínimos o ambos, cuales topes no podrían superar las cifras finales que darán los alquileres a pagar, ejs.:

a) El canon cuotativo mensual máximo para el período del 00/00/20… al 00/00/20… y nunca podrá superar el monto de pesos … ($...);

b) El canon cuotativo mensual mínimo para el lapso del 00/00/20… al 00/00/20… y nunca podrá superar el monto de pesos … ($...);

c) El canon cuotativo mensual máximo para el período …(determinar) y nunca podrá superar el monto de pesos … ($...) y tampoco ser inferior al monto de pesos … ($...).

Precauciones:

Habrá que tratar siempre de elegir productos de máximo y común consumo, que no puedan escasear y haya bastante “mercado”, que actual y potencialmente estén alejados de las posibilidades de fijárseles “precios políticos”, que sean “tipificables” y/o con calidades determinadas, teniendo en lo posible varios fabricantes y vendedores.

Siempre se correrá el riesgo que le impongan precios políticos (eximirlo de IVA) o máximos al producto elegido, por ello será más conveniente una “canasta” de productos, aunque acarree más complejidad la determinación de los valores de cada cual. Debe aceptarse que estas formas pro determinar alquileres tienen complicaciones, pero los resultados resultan positivos a la hora de hallar medios para estabilizar alquileres en tiempos de gran inflación.

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Lorenzetti, Ricardo, CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL COMENTADO, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015.

Copyright de los autores 30/10/2019.

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