LAS MEJORAS AL INMUEBLE LOCADO EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (2016)

LAS MEJORAS AL INMUEBLE LOCADO EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (*)

por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)

Estudio Abatti & Rocca -abogados- (4315-0135)

www.abatti-rocca-abog.com.ar

I. -- EL RÉGIMEN DE MEJORAS EN LA LOCACIÓN INMOBILIARIA.

1. CONCEPTO

Por el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), vigente desde el 1/8/2015, el locatario está facultado –salvo convenio en contrario– a realizar en el inmueble arrendado ciertas mejoras, cuales según su clase, puede exigir del locador el reembolso de los gastos que le demanden.

El principio general es que el inquilino puede realizar todas aquellas que fueran para su utilidad o comodidad, siempre que no alteren la forma del inmueble o que no resulten nocivas o cambien su destino o que estuvieren prohibidas por convención, ya que en contrario, el locador podrá rescindir el contrato, impedirlas o exigir su demolición si ya fueron efectuadas o pedir que al final de la locación se le restituya el inmueble en igual estado y tal cual como lo entregó al inquilino.

Mantenimiento de la cosa en buen estado. Reparación de averías. Si la cosa es inmueble, el locatario tiene a su cargo las mejoras de mero mantenimiento. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador, dándole aviso previo (art. 1207 CCyC).

Pago de mejoras: El locador deberá pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario al inmueble locado, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resolviera sin culpa del locatario, excepto cuando sea por destrucción de la cosa (art. 1202 CCyC).

2. OBLIGACIÓN DE REEMBOLSO POR EL LOCADOR

El locador deberá reembolsar al inquilino las mejoras ‑entre otros‑ en los casos siguientes:

a) si en el contrato o posteriormente lo autorizó a realizarlas y se obligó a pagarlas, comprometiéndose o no el locatario a hacerlas;

b) si lo autorizó para hacerlas y luego de hechas se obligó a pagarlas;

c) si fuesen reparaciones o gastos a su cargo (locador), que el inquilino hiciese en caso de urgencia;

d) si fueren necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa;

e) en el caso de las voluntarias, si por culpa del locador se resolviese el contrato;

f) en la locación por tiempo indeterminado, si el inquilino fue autorizado para realizarlas y no pudo disfrutarlas por haberle exigido el locador la restitución del inmueble.

3. CLASES

Podemos clasificar las mejoras en naturales y artificiales: entre las artificiales, provenientes de hecho del hombre, distinguimos las necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias (art. 751 CCyC).

Las mejoras necesarias, son aquellas sin cuales el inmueble no podría ser conservado; las útiles, son cuales no siendo indispensables para la conservación del inmueble, sin embargo resultan provechosas para el locatario o el locador; las de recreo o suntuarias, son las realizadas en beneficio exclusivo de quien las hizo.

Las mejoras pueden ser naturales o artificiales. Las artificiales, provenientes de hecho del hombre, se clasifican en necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias (art. 751 CCyC).

Es común estipular en los contratos locativos que todas las mejoras quedarán en beneficio de la propiedad y sin cargo para el locador; esto sin embargo tiene variables para el locador o el locatario porque no es materia de orden público y por tanto es transable entre ellos, con una cláusula adecuadamente redactada que libere al locador del pago de toda mejora, incluidas las urgentes y necesarias (ver Abatti-Rocca –h-, 1500 Modelos de contratos..., Colec. Abacacía, t I, 13ª ed.).

4. FACULTAD DE RETENCIÓN POR EL LOCATARIO

También debe tenerse en cuenta que si la locación no continúa, el locatario puede ejercer facultad de retención para asegurarse el cobro de las mejoras, gastos u otras deudas del locador (art. 1226 CCyC) y este derecho-facultad es renunciable por el beneficiario, ya que no afecta disposiciones de orden público (es una norma supletoria).

Dice el CCyC, Art. 1226.- Facultad de retención. El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que le es debida.

5. LAS MEJORAS EN LA LOCACIÓN E IMPORTANCIA DE SU APROPIACIÓN.

Puede tener consecuencias muy diferentes sobre el valor del inmueble locado y en consecuencia en el precio de la locación (alquiler) acordar de quién serán las nuevas mejoras de la locación y desde cuándo, porque muy distinto es calcular el valor locativo con o sin ellas, cuando en muchos contratos se prevé recurrir a la tasación del alquiler por inmobiliarias, para nuevos períodos corrientes y los de prórroga o renovación.

Tanto al renegociar, como en la fijación convencional, arbitral o judicial del valor locativo de una finca con “mejoras”, será apreciable para determinar ese “quantum”, saber cuándo han sido construidas, por quién y de quién son más desde cuándo. Porque si son del locador cuando construidas, al constituir su propiedad desde ese instante, consecuentemente, la finca debe tasarse con ellas, casi siempre aumentando su valor. Pero si la incorporación o apropiación se ha convenido ‑como es de práctica común ‑ al finiquito, cuando se valúe el inmueble durante el decurso contractual para la fijación de los próximos alquileres, pendiente el plazo (ej. en una renegociación), las mejoras no se computarán y, el inmueble se tasará sin ellas, por tanto el alquiler será inferior (ver cláusula pertinente en Abatti, E.L. y Rocca, I(h), 400 Modelos de contratos del nuevo Código Civil y Comercial, Col. Abacacía, Bs. As. 2015, pág. 150, punto “VI- Mejoras”).

II. -- PRÁCTICA CONTRACTUAL.

Algunas cláusulas sobre mejoras al inmueble que podrán pactarse.

a) el locador carga con todas las mejoras, incluso las de “mero mantenimiento” (cuales el CCyC impone al locatario) si superaran un límite dinerario máximo.

b) el locador toma a su cargo todas las mejoras, incluso las de “mero mantenimiento” (cuales el CCyC impone al locatario).

c) el locatario asume todas las mejoras que se debieren realizar en el inmueble locado, liberando al locador.

d) el locatario asume, luego transcurrido un breve término de prueba, todas las mejoras que se debieren realizar en el inmueble locado, liberando al locador.

e) el locatario carga con las mejoras necesarias (cuales el CCyC impone al locador).

f) el locatario dejará las mejoras introducidas al inmueble locado “desde construidas” en beneficio del locador, reservando éste rechazarlas en un término con antelación al finiquito.

g) el locatario entregará las mejoras introducidas al inmueble en beneficio del locador desde construidas.

h) el locatario pagará las mejoras necesarias (cuales el CCyC impone al locador), salvo que superaran un límite dinerario máximo.

III. – CONCLUSIÓN.

El régimen impuesto por el nuevo CCyC, para el tema que nos ocupa –las mejoras en la locación inmobiliaria‑ se vislumbra no tan casuístico como cual imperaba con el derogado Código Civil de Vélez Sarsfield y deja más abierta la eventualidad de acuerdos interpartes, aflorando un abanico de posibilidades, que se encuentra casi sólo delimitado por la capacidad inventiva de los contratantes.

Aunque con algunas reservas sobre algunas cuestiones de fondo sobre cual comentamos, aplaudimos la existencia de códigos y leyes con vigencia nacional, porque fatídicamente y aunque nuestra República es un solo país, tenemos una legislación enmarañada por las anarquizadas instituciones que lo componen, como múltiples fuentes de normas jurídicas que “desimpatizan” entre sí y, convierten en extraños a ciudadanos y de las tantas distintas jurisdicciones que integran Argentina, conformando un sistema que hoy harto conspira contra su vigorización y desarrollo.

IV. -- LEGISLACIÓN SOBRE MEJORAS (CCyC)

(MEJORAS EN GENERAL)

ARTÍCULO 751.- Mejoras. Concepto y clases. Mejora es el aumento del valor intrínseco de la cosa. Las mejoras pueden ser naturales o artificiales. Las artificiales, provenientes de hecho del hombre, se clasifican en necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias.

ARTÍCULO 752.- Mejora natural. Efectos. La mejora natural autoriza al deudor a exigir un mayor valor. Si el acreedor no lo acepta, la obligación queda extinguida, sin responsabilidad para ninguna de las partes.

ARTÍCULO 753.- Mejoras artificiales. El deudor está obligado a realizar las mejoras necesarias, sin derecho a percibir su valor. No tiene derecho a reclamar indemnización por las mejoras útiles ni por las de mero lujo, recreo o suntuarias, pero puede retirarlas en tanto no deterioren la cosa.

(MEJORAS EN LA LOCACIÓN)

ARTÍCULO 1202.- Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa.

ARTÍCULO 1207.- Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si es inmueble. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.

ARTÍCULO 1211.- Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador.

ARTÍCULO 1212.- Violación al régimen de mejoras. La realización de mejoras prohibidas en el artículo 1211 viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

ARTÍCULO 1224.- Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias. El locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno. El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que adquirió la cosa.

(MEJORAS EN LA POSESIÓN Y TENENCIA)

ARTÍCULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por: a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado; b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado; c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa; d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa; e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria; f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

ARTÍCULO 1938.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.

V. -- BIBLIOGRAFÍA

Abatti, E.L. y Rocca, I(h), Manual práctico de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial c/CD-ROM, prólogo de Juan Carlos Dupuis, Colección Abacacía, Bs. As. 2015, 1 tomo, 314 págs.

Abatti, E.L. y Rocca, I(h), Práctica de propiedad horizontal del nuevo Código Civil y Comercial c/CD-ROM, Colección Abacacía, Bs. As. 2016, 1 tomo, 240 págs.

Abatti, E.L. y Rocca, I(h), Contratos inmobiliarios del nuevo Código Civil y Comercial c/CD-ROM, prólogo Jorge H. Alterini, Colección Abacacía, Bs. As. 2015, 1 tomo, 352 págs.

Abatti, E.L. y Rocca, I(h), 550 cartas documento del nuevo Código Civil y Comercial c/CD-ROM, prólogo Eduardo Gerome, Colección Abacacía, Bs. As. 2015, 1 tomo, 282 págs.

Abatti, E.L. y Rocca, I(h), 400 Modelos de contratos del nuevo Código Civil y Comercial c/CD-ROM, prólogo Ricardo R. Balestra, Colección Abacacía, Bs. As. 2015, 1 tomo, 462 págs.

Abatti, E.L. y Rocca, I(h), 150 Modelos prácticos de contratos del nuevo Código Civil y Comercial c/CD-ROM, Colección Abacacía, Bs. As. 2016, 1 tomo, 244 págs.

(*) artículo publicado en la revista Reunión de Administradores Nº307 de noviembre/2016.