EL EX CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN (ACTUAL CONSEJO DE PROPIETARIOS) DEL CONSORCIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
EL EX CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN (HOY CONSEJO DE PROPIETARIOS)
DEL CONSORCIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)
Tel. (11) 4315-0135 urgencias (54911) 6015-4443
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Sumario: Su técnica y práctica. ‑ El Consejo y su integración. ‑ La carencia de Consejo. ‑ El Consejo y representación. ‑ El Consejo y funciones. ‑ El Consejo, designaciones y mandatos. – Jurisprudencia. ‑ Modelos prácticos. – Bibliografía. ‑ Bibliografía sugerida.
SU TÉCNICA Y PRÁCTICA.
El Consejo y su integración:
El Consejo de Administración, también denominado “Consejo de propietarios”, en el Proyecto de Código Civil y Comercial Unificado de 2012 (1), es un órgano del Consorcio de Propietarios, que como no está normado todavía en el Régimen de Propiedad Horizontal, sólo puede nacer de los reglamentos de copropiedad y administración. Debe ser integrado exclusivamente por un grupo de copropietarios, casi siempre tres o cinco (cantidad impar de personas para poder votar por mayoría) cuya misión esencial consiste en encauzar la organización interna y el funcionamiento del Consorcio de Propietarios; su creación es beneficiosa para el desenvolvimiento de éstos, con atribuciones de afectación del “fondo de reserva”, contratación y despido de personal, cuestiones entre los copropietarios, funcionamiento de los servicios centrales, instrucciones al administrador; vigilancia de las relaciones internas y, en general, ejercer la supervisión del consorcio de propietarios.
El Consejo de Administración, es denominado “Consejo de propietarios”, en el art. 2064 del Proyecto de Código Civil y Comercial Unificado de 2012 (1), pero ya nació con anterioridad esa nominación en el art. 2006 del Proyecto de Cód. Civil de 1998 (2).
La carencia de Consejo:
Como consecuencia de la inexistencia de Consejo de Administración, la vida del Consorcio de Propietarios se desarrolla en dos planos igualmente desvinculados de los copropietarios, uno, el externo a cargo administrador; otro el interno, a cargo del encargado (portero) y; en ambos casos, son extraños al interés directo del copropietarios, ya que se trata de terceros empleados quienes ejercen esas funciones y en no pocas ocasiones, hay, inclusive, una oposición de intereses o enfrentamiento entre dichos funcionarios y el Consorcio de Propietarios y/o sus integrantes.
El Consejo y representación:
Es el Consejo de Administración un representante ejecutivo del Consorcio de Propietarios, que esencialmente cumple funciones de vigilancia, control de gastos y mantenimiento de las partes comunes del edificio, aunque estos se ejecuten por medio de otros funcionarios, empleados o dependientes del Consorcio de Propietarios. Las atribuciones y deberes del Consejo de Administración, deben estar determinadas en el Reglamento de Copropiedad y Administración, en el Reglamento Interno del Edificio o en un reglamento especial de funcionamiento, en todos los casos la elección de los integrantes corresponde será votada por la Asamblea.
El Consejo y funciones:
Las primordiales funciones del Consejo de Administración, serían: autorizar gastos al administrador previa presentación de presupuestos y el reembolso de los gastos urgentes solventados sin autorización por algún copropietario; convocar a pedido de los copropietarios o por propia decisión, a la Asamblea; cumplir y hacer cumplir los Régimen de Propiedad Horizontal, Reglamento de Copropiedad y Administración y el Reglamento Interno del Edificio; dar trámite a las denuncias por violación de reglamentos y normas legales, requiriendo los informes necesarios; examinar, previo sometimiento a la Asamblea, las rendiciones de cuentas del administrador; mantener contacto directo con el administrador y supervisarlo; observar y en su caso advertir o someter a la Asamblea, todo acto de los copropietarios, funcionarios o dependientes del Consorcio de Propietarios o terceros, que puedan afectar al Consorcio de Propietarios, a los copropietarios individualmente o a la seguridad del edificio; someter a consideración de la Asamblea los posibles litigios por: cobros de expensas comunes, créditos por locación de partes comunes (locales, muro medianero para publicidad, azotea para antenas, etc.); cesación de uso inapropiado de partes comunes, ilegal o perjudicial, destrucción de obras nuevas; retiro de letreros, anuncios, toldos u otros elementos que violen el Reglamento de Copropiedad y Administración o afecten el aspecto exterior del edificio; cobro de gastos extraordinarios e integración de fondos de reserva; desalojos o querellas contra el encargado; rendiciones de cuentas y/o reintegros de fondos; solicitud de designación del interventor judicial del Consorcio de Propietarios o la convocatoria judicial de Asamblea de Copropietarios; desalojo de locatarios de unidades funcionales infractores reincidentes, etc.; supervisar la labor del encargado del edificio y de sus auxiliares y otros dependientes del Consorcio de Propietarios;
El Consejo, designaciones y mandatos:
Los integrantes o miembros del Consejo de Administración son elegidos entre los copropietarios; no podrán ser miembros del Consejo de Administración, el administrador o sus asociados o dependientes; también podría el juez crear un Consejo de Administración o ante discordia designar los miembros del Consejo de Administración, a pedido de uno o varios copropietarios o del administrador, previa breve sustanciación y audiencia; al designarse los miembros del Consejo de Administración se debe determinar la duración de los mandatos y podría tener renovaciones parciales también, si el Reglamento de Copropiedad y Administración no lo regla; para actuar el Consejo de Administración ante el juez, puede, a su vez, designar apoderado especial o general.
NOTAS:
(1) Dice el Proyecto de Código Civil y Comercial Unificado de 2012, Título VI Propiedad horizontal CAPÍTULO 6 Consejo de propietarios: Art. 2064.- Atribuciones. La asamblea debe designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) dar conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio; e) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los TREINTA (30) días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.”.
(2) Dice el Proyecto Cód. Civil de 1998: CAPÍTULO VIII, Consejo de propietarios: “Art. 2006.- Atribuciones. La asamblea, aunque no lo prevea el reglamento, puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el Administrador omite hacerlo. b) Controlar los aspectos económicos del consorcio. c) Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del Administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta (30) días de producida la vacancia. Salvo los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al Administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.“.
MODELOS PRÁCTICOS
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS:
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS: #) Permitir el acceso del Administrador o miembros del Consejo de Administración a sus unidades funcionales toda vez que sea necesario, indispensable o urgente para el cumplimiento de este Reglamento Interno y el de Copropiedad y Administración. #) Ejecutar de inmediato en sus unidades funcionales los arreglos y reparaciones cuya omisión pueda derivar en daños y/o inconvenientes a los demás copropietarios, siendo responsables de los daños resultantes por incumplimiento. #) Solicitar autorización del Administrador para iniciar en el interior de sus unidades funcionales u otros sectores de propiedad exclusiva, reparaciones o reformas de cualquier naturaleza que fueren. #) En caso de discordia entre el Administrador y un copropietario sobre reparaciones a efectuar, el primero convocará inmediatamente al Consejo de Administración, quien decidirá en los siguientes diez (10) días; no reuniéndose el Consejo de Administración o ante falta de pronunciación al respecto, el copropietario podrá bajo su responsabilidad ejecutar las reparaciones proyectadas.
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
#) En la primera Asamblea de Propietarios se resolverá sobre la integración del Consejo de Administración, cual se compondrá exclusivamente por propietarios de unidades funcionales, con un mínimo de ... (...) integrantes y un máximo de ... (...) y los elegirá por simple pluralidad de votos presentes. Durarán un año en el ejercicio de sus funciones, pudiendo ser reelectos indefinidamente y lo ejercerán a título gratuito. Estando en funciones, el Consejo de Administración será el órgano consultivo del Administrador, correspondiéndole asimismo ejercer la supervisión administrativa, técnica y contable del Consorcio. Sustituirá al Administrador en caso de ausencia temporal y adoptará las medidas de carácter urgente que fueran necesarias, mientras convoca a la asamblea con cargo a rendición de cuentas.
#) En ausencia del Administrador, si existiere quórum mínimo; los concurrentes copropietarios podrán por sí, declararse reunidos en Asamblea y para tales fines presididos en esta emergencia por el de mayor edad, sin más trámite, procederá a elegir entre los asambleístas un presidente ad-hoc quien designará uno o más secretarios que habrán de asistirlo durante la reunión;
#) QUÓRUM Y CÓMPUTO DE VOTOS. QUÓRUM NUMÉRICO. Cada copropietario tiene un voto por cada unidad de propiedad exclusiva, para desempate, el Presidente tiene un voto numérico más. QUÓRUM POR PROPORCIÓN. El voto tiene valor, en relación a las respectivas partes, tomándose índice porcentual En caso de empate, un voto numérico más;
#) MAYORÍAS NECESARIAS. Por forma numérica y con mayoría de la mitad de los copropietarios se resolverá: I) El Reglamento Interno del Edificio; II) Todo otro asunto de mera administración. Por proporción y con la mayoría de la mitad más uno: I) Los asuntos de interés común; II) La fijación de los sueldos y remuneraciones; III) La venta do materiales en caso do vetustez del edificio. Por mayoría de dos tercios de los copropietarios presentes: I) Nombrar el Administrador; establecer su remuneración y removerlo; II) Modificar el Reglamento de Copropiedad Administración; III) Resolver la realización de innovaciones y mejoras. Por consentimiento unánime: I) Resolver sobre la calidad de la ocupación asignada a las partes del inmueble y los casos previstos en los artículos doce y diez y siete de la ley 13.512; II) Disponer la demolición o realización de toda obra nueva; III) Obligarse con gravámenes hipotecarios y otros derechos sobre el inmueble común.
CAPÍTULO ... CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. ART. ... Le corresponde: ART. ... cumplir y hacer cumplir estrictamente las normas de la ley 13.512 y del régimen de propiedad horizontal; ART. ... cumplir y hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad y Administración y el Reglamento Interno del Edificio; ART. ... atender correctamente las solicitudes o denuncias por violación a las normas antes indicadas; ART. ... requerir colaboración de quien corresponda cuando la naturaleza o importancia de una medida así lo exija.
ART. ... En “Primera Asamblea” que celebre el Consorcio de Copropietarios, deberá procederse a la elección por simple mayoría, de un “Consejo de Administración” constituido por ...(tres; cinco; siete) copropietarios o sea a razón de ...(uno; dos; tres; ...) por cada una de las plantas del edificio. El Consejo de Administración estará destinado a funciones consultivas y a eventual colaboración del Administrador y representación legal del Consorcio, compitiéndole asimismo subsidiariamente, la verificación técnica y contable de gastos e inversiones realizados por el Administrador y, únicamente en el posible e imprevisto caso de ausencia temporal del Administrador, podrá adoptar medidas urgentes y necesarias, sin perjuicio de disponer la pronta convocatoria de la Asamblea, a cual deberá informar sobre las situaciones producidas y rendir cuenta de las actuaciones cumplidas. El Consejo de Administración, por propia iniciativa, podrá reunirse en modo y tiempo que estimare conveniente, pero, en su primera reunión, de entre sus miembros y como representantes ejecutivos del mismo Concejo, elegirán un Presidente y un Secretario.
ART. ... En caso alguno, aclárase, los fines y funciones del Consejo de Administración, podrán interferir, entorpecer, enervar, invalidar o intervenir en todo asunto, actuación, acción y/o funciones propias e irrenunciables de cuales específica y legalmente competan y correspondan al Administrador.
ART. ... Cada copropietario que llegare a integrar el Consejo de Administración, sus funciones serán consideradas como ejercidas por natural y tácita delegación los copropietarios vecinos del mismo piso en el cual deberá estar su propia unidad.
CAPÍTULO ... NORMAS ESPECIALES A CUMPLIR POR LOS COPROPIETARIOS
ART. ... Sin perjuicio de los deberes y facultades que, oportunamente, y con posterioridad pudiera fijarse en el Reglamento Interno del Edificio, déjase especialmente aclarado y establecido, con relación a! naturales normas y correcto uso de las cosas y servicios comunes, que la adquisición del dominio, impondrá de hecho para cada consorcista, además del conocimiento y/o formal aceptación de este Reglamento, la ajustada observancia de las prescripciones y procedimientos que con posterioridad lleguen a fijarse en el Reglamento Interno, previa aprobación de simple mayoría de los copropietarias acordada en la Asamblea.
NORMAS ACLARATORIAS
ART. ... Para toda duda o divergencia que, en distintas ocasiones pudiere suscitar la interpretación y aplicación de este Reglamento de Copropiedad y Administración o cuales resultaren por casos y/o situaciones no previstas o ajustables a su mismo articulado, se estará en primer lugar, a las normas generales y prescripciones especiales contenidas en la ley 13.512 y su decreto reglamentario.
ART. ... El Consejo de Administración actúa como "órgano consultivo" del Administrador, ejerce el control administrativo, técnico y contable del Consorcio y, lo más importante para este caso, adopta las medidas de carácter urgente que fueran necesarias mientras se convoca a asamblea.
JURISPRUDENCIA.
PROPIEDAD HORIZONTAL - CONSORCIO - ADMINISTRADOR. Rendición de cuentas. Remoción. Falta de legitimación activa. Demanda interpuesta por un número de miembros menor al exigido. El art. 15 del Reglamento de Copropiedad y Administración establece una mayoría de votos no menor de dos tercios. Consejo de administración. Facultades. El administrador del consorcio debe ser únicamente designado y removido por la asamblea de copropietarios. Rechazo de la demanda. "El consejo de administración no delibera ni asume la ejecución de las decisiones asamblearias, por lo que resulta inapropiado endilgarle las funciones de la asamblea o del administrador (conf. CNCiv., Sala M, 03/03/1997, "Farran de Palacin, Gloria C. c/Consorcio de Propietarios Suárez 724/26/32/48", publicado en La Ley 1997-D, 178). Es por ello que únicamente corresponde asignarle facultades de control o consulta quedándole vedada toda facultad decisoria. Además resulta adecuado destacar que la presente demanda no fue interpuesta por la totalidad de los miembros del mismo, sino solamente por una parte de él por lo cual el agravio no tendrá en este punto favorable acogida." "En cuanto a la remoción del administrador, la ley 13.512 de propiedad horizontal prevé la designación de un administrador, otorgándole las facultades de gestión de los intereses comunes y la ejecución de las decisiones tomadas por los propietarios (conf. arts. 9º y 11 de dicha norma). Esta designación puede recaer sobre uno o varios de los consorcistas, o sobre un tercero, al que denomina "administrador". El art. 11 de dicho cuerpo legal confiere, al representante del consorcio de propietarios, el carácter de mandatario, con su correspondiente obligación de rendir cuentas al mandante (conf. arts. 1909 y 1911 C.C.). Es así, que el administrador del consorcio debe ser únicamente designado y removido por la asamblea de copropietarios. En este sentido, de la copia certificada del Reglamento de Copropiedad y Administración acompañado por la actora a fs. 136/148, surge que resultan ser órganos de representación y administración, el administrador y la asamblea de propietarios (ver art. 14 del reglamento), pudiendo el primero ser removido y/o sustituido por mayoría de votos no menor de dos tercios (ver art. 15 de dicho instrumento), situación que no se ha presentado en autos." "Por otra parte, el sujeto activo de la obligación de rendir cuentas es el consorcio, a quien el administrador representa y en cuyo nombre actúa (conf. CNCiv., Sala H, 26/2/98, J. A., 1998-III-490), y no algunos copropietarios que ni siquiera conforman la totalidad del mencionado consejo de administración; sin perjuicio de ello, entiendo que resulta ser el consorcio quien debe verificar las cuentas y, en su caso, aprobarlas o rechazarlas.- "El administrador de un consorcio de propietarios se halla vinculado por una relación de mandato con el consorcio y no con los propietarios, siendo por tanto, aquél quien está autorizado mediante previa decisión de su órgano deliberativo a pedir rendición de cuentas en las tareas asumidas y funciones desempeñadas (conf. CNCiv., Sala K, J. A., 1999-I, en Highton, Elena I., "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", Ed. Hammurabi, pág. 621)." Expte. Nº 62.568 (54.452/02) - "Rodríguez, Ana Rita c/Administración Emilio Pérez y Asociados S. R. L. s/Rendición de cuentas" - CNCiv. - Sala L - Diciembre/2006 elDial.com - AA3B08
PROPIEDAD HORIZONTAL - DAÑOS Y PERJUICIOS. Demanda iniciada contra el consorcio de propietarios. Reclamo de los daños ocasionados por el retiro de las instalaciones de energía trifásica previamente autorizadas para el desarrollo de la actividad profesional del actor -médico calificado en estética y adelgazamiento-. Omisión de brindar completo detalle del destino que habría de darle a dicha conexión (instalación de camas solares). Prohibiciones estatutarias respecto de las actividades que no se pueden ejercer en las unidades. RECHAZO DE LA DEMANDA. "Ni siquiera está controvertido el intercambio epistolar, en el cual el Consorcio apercibió concretamente al demandante, para que retirara la instalación. Así lo reconoce a fojas 107/108, reproduciendo la carta documento que lleva fecha 3 de abril de 2002. Esta comunicación interpelante, constituía la secuela de la anterior del 18 de diciembre de 2001, en la que el Consorcio interpelaba al solicitante para que hiciera llegar las autorizaciones de la empresa de energía y del órgano de contralor, a la vez que le reclamaba indicar con precisión el destino que se daría a la unidad." "En este momento, el demandante tenía la posibilidad, antes de emprender una obra claramente cuestionada, de proporcionar toda la información retaceada originalmente, explicar a los consorcistas los verdaderos alcances de su emprendimiento, requerir las habilitaciones necesarias y someter a la consideración de los condóminos la propuesta completa que indiscutiblemente, no proveyó en el origen. Persiste en esto de no brindar completo detalle del destino que habría de darle a la corriente trifásica, aludiendo genéricamente a su actividad profesional en las posteriores cartas documento del 12 de noviembre de 2001, en las que impone en el caso de silencio, dar por sobre entendido que su petición fue acogida, y en el supuesto de dilatar la respuesta, en la medida que ello postergara el derecho a efectuar la explotación profesional de la unidad adquirida, promover acciones judiciales." "Era previo a la instalación contar con la autorización en el propio estatuto que rige el edificio sometido a la ley 13.512, y demostrar que los equipos a instalar se hallaran registrados y aprobados. En cuanto a esto último, no hubo en la presentación original cursada al Consejo de Administración, la más mínima insinuación." "Luego, no era válido afirmar que para la autorización requerida y subsiguientemente otorgada, el Consejo de Administración, el Administrador ni el Consorcio mismo, contaban con la información que era imprescindible para decidir. Porque tratándose de la instalación de energía trifásica, al servicio de la profesión y normal actividad del profesional, no habría de oponerse obstáculo en atención al texto del estatuto vigente." "Muy diferente en cambio era la instalación de camas solares, cuya rigurosa reglamentación, debería cumplirse y contar con el consentimiento del Consorcio que a su vez solo podría concederse no habiendo veda estatutaria." "Precisamente la mentada reglamentación, tiene como presupuesto la utilización de los elementos en cuestión, con propósito comercial, como lo describe la respuesta de la Academia Nacional de Medicina, cuando a la pregunta "B" del cuestionario que le fuera remitido ("A quien le corresponde el control sobre la instalación y uso de las camas solares 'Solarium"), respondió "no está reglamentado por Salud Pública como indicación médica, su uso se aplica cosmetológicamente, quedando la habilitación a cargo del ámbito Municipal"." "De allí que la exégesis del sentenciador, respecto de las prohibiciones contenidas en el reglamento de copropiedad y administración, ampliamente desarrollada y fundada en el bien construido considerando VI, y ampliado en el VII, y que no fuera refutada ni criticada por el apelante, constituye en substancia el fundamento del rechazo de la acción." Expte. Libre Nº465.615 - "Lansztein Norberto Oscar c/Cons. de Prop. Rivadavia 6351 s/Daños y perjuicios" - CNCiv. - SALA B - 11/06/2007 elDial.com - AA3F6E Publicado el 13/08/2007
PROPIEDAD HORIZONTAL. ACUSACIÓN CALUMNIOSA. Despido de la encargada de un edificio invocando, como justa causa, la comisión del delito de usurpación de la terraza. Denuncia penal entablada en su contra. DESESTIMACIÓN. Falta de pruebas que acrediten la comisión del delito atribuido. RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO DE COPROPIETARIOS. OBLIGACIÓN DE RESARCIR A LA ENCARGADA POR DAÑO PSÍQUICO Y TRATAMIENTO PSICOLÓGICO. Rechazo de la demanda entablada en forma particular contra uno de los copropietarios, que detenta la propiedad de varias unidades y que desempeña el cargo de presidente del Consejo de Administración. Demandado que nunca estuvo habilitado a presentar la denuncia, la que, conforme al Reglamento de copropiedad y administración, solo puede ser formulada por parte del administrador. SE CONFIRMA LA SENTENCIA APELADA. “No se discute que Ofelia Josefa Roca se desempeñaba como encargada del edificio del consorcio; que en noviembre de 2005 fue despedida invocándose como justa causa la usurpación de la terraza; que ese mismo mes se formuló además una denuncia en su contra por la comisión del delito previsto y reprimido por el art. 181 del Código Penal, la cual fue desestimada por el juez interviniente de conformidad con lo dictaminado por el Fiscal, para quien “la utilización de la terraza como lavadero y tendedero, y el hecho de que haya colocado macetas y un perro, por parte de Roca no constituye delito alguno.” “… Ofelia Josefa Roca promovió la demanda que origina estos autos persiguiendo la indemnización de los daños y perjuicios sufridos por la denuncia de marras, considerada calumniosa, demanda que el a quo admitió parcialmente.” “Tal denuncia fue formulada por Gonzalo Gabriel Esteves Cámara en su calidad de administrador del consorcio. En ausencia de prueba en contrario, no puede ser también atribuida a José Grinberg. En ese sentido, no basta con que éste fuese propietario de varias unidades del edificio y presidente del consejo de administración, ya que de acuerdo con el reglamento de copropiedad y administración el representante legal del consorcio habilitado para formular la denuncia era el administrador.” Expte. N°50623/2006 - “Roca, Ofelia Josefa c/Cons. de Prop. Alsina 1908 y Otros s/Daños y perjuicios” – CNCiv. – Sala I – 08/05/2012 elDial.com - AA776A Publicado el 04/07/2012
PROPIEDAD HORIZONTAL. ADMINISTRACIÓN. Imposibilidad de exigirle rendición de cuentas a quien se desempeñaba como liquidador de expensas pero no disponía el destino de los fondos recaudados. "Siendo el demandado un mero liquidador de las expensas, que eran percibidas por el Consejo de Administración, quien a su vez era quien efectuaba las erogaciones pertinentes, no le corresponde practicar rendición de cuentas alguna." L. 295935 - "Cons. de Prop. Las Casas 3632/34 c/Furlan Juan Carlos s/Rendición de Cuentas" - CNCiv. - Sala B - 14/12/2000 elDial.com - AA6F1
PROPIEDAD HORIZONTAL. Administrador. Cobro de pesos. Reembolso de gastos adelantados al consorcio de copropietarios. Facultades del Consejo de Administración. El Consejo de Administración interno de un consorcio, si bien no suele tener facultades para aprobar cuentas, puede controlar en forma cotidiana los gastos en que incurre la administración. Por lo tanto. el consorcio de copropietarios debe reembolsar los fondos adelantados por el administrador ante la necesidad de realizar gastos que excedían el importe autorizado por la asamblea o ante la falta de pago de expensas si aquellos no fueron cuestionados, ni negada su existencia, máxime cuando el consorcio ante la falta de asambleas convocadas por el administrador no apeló a su facultad de llamar a asamblea extraordinaria para requerirle la rendición de cuentas.- (Sumario Nº17814 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín Nº2/2008).-Tipo de Fallo: Libre - CNCiv. - Sala C - Expte. Nº: C489895 - Fecha: 20/02/2008 Juez de Cámara: CORTELEZZI.- PEIJOVICH, Jorge Ariel c/Consorcio de propietarios de la calle Acoyte 1579 s/Cobro de sumas de dinero, elDial.com - AE234D Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. PROHIBICIÓN DE INNOVAR. Cuando se ha cuestionado la validez de la Asamblea que designó a los miembros del Consejo de Administración, en virtud de la divergencia existente entre los miembros del consorcio respecto a la forma de computar los votos, procede la prohibición de innovar a fin de evitar que la actuación de dicho Consejo altere la situación de hecho durante la sustanciación del litigio y ocasione perjuicios no reparables con el dictado de la sentencia (art. 230 del Código Procesal). Ricardo Moral c/Cons. Maipu s/Sumarisimo 29/08/91 C. 078392 Civil - Sala M 000001533
PROPIEDAD HORIZONTAL. Consorcista. Pretensión de que se deje sin efecto la medida dispuesta por el Consejo de Administración del edificio y convalidada por el Administrador, respecto del funcionamiento del sistema de APERTURA ELÉCTRICA DE LA PUERTA DE ACCESO AL EDIFICIO. Rechazo. "Si tenemos en cuenta las facultades conferidas al administrador en los arts. 23° y 24° del reglamento, sumadas a las conferidas al mencionado Consejo de Administración, deslindándolas de las propias de la Asamblea de Propietarios, es, cuando menos, discutible la necesidad de que decisiones tan comunes y corrientes como el horario de funcionamiento del "portero eléctrico", requieran de la intervención de la Asamblea, ya que las posibles variaciones de la situación de hecho pueden exigir frecuentes cambios en la materia." "Es discutible la necesidad de convocar a una asamblea cada vez que se modifique el horario de funcionamiento del portero eléctrico. A todo evento, si ello fuera necesario, el actor debió solicitar la convocatoria, aún judicialmente (art. 10, ley 13512), en lugar de peticionar la derogación de la medida adoptada por vía jurisdiccional." "Tampoco puede recibir acogida favorable el argumento referido a la falta de nexo de causalidad entre los robos y el funcionamiento de la apertura eléctrica de la puerta de entrada. Está reconocida la existencia de los hechos delictivos, por lo tanto debe reconocerse que la adopción de mayores medidas de seguridad se convierte en algo urgente y necesario. La adoptada (cierre con llave) será más o menos eficaz, pero es indiscutible que tiende a incrementar dicha seguridad; tan es así que ha sido adoptada por buena parte de los edificios divididos en propiedad horizontal (ley 13512) de esta ciudad de Buenos Aires. Por cierto que existen otras medidas que pueden tener mayor efectividad para el fin propuesto, como la vigilancia permanente o el llamado "portero visor", pero tienen un costo que no todos los consorcios quieren o pueden afrontar. En este piso de marcha, la decisión del Consejo de Administración, convalidada por el administrador, no puede ser calificada como caprichosa o arbitraria." "El hecho de que las unidades del inmueble se encuentren habilitadas para el ejercicio de profesionales liberales, en las condiciones que indica el art. 5° del Reglamento, no significa, necesariamente, que el resto de los copropietarios deba mantener invariable el régimen o sistema de funcionamiento de acceso al edificio, perjudicando su seguridad." "A falta de propuesta de otros recaudos de seguridad en lugar del adoptado, debo concluir que la pretensión no tiende a la satisfacción de un interés concreto y digno de merecer el amparo del orden jurídico; antes bien, parece destinado a satisfacer el cumplimiento formal de una disposición reglamentaria, incurriendo en lo que nuestro más alto tribunal califica para ciertas cuestiones procesales como "exceso ritual manifiesto"." L. 438574 - "Agosti, Jorge Antonio c/Consorcio Soldado de la Independencia 1258 s/Cumplimiento de contrato" – CNCiv. - Sala G - 15/11/2005, elDial.com - AA30A6 Publicado el 29/12/2005
PROPIEDAD HORIZONTAL. Locación de obra: prueba de la existencia del contrato entre un miembro del consejo de administración (arquitecto) y el consorcio. Obra defectuosa. Rechazo de la demanda por cobro de honorarios profesionales. "Si bien es cierto, que tratándose de profesionales universitarios con una actividad específica, se supone que todo trabajo es remunerado, también lo es que, en ciertas ocasiones, por la especial situación y por la relación del profesional, éstos no devengan honorarios.- Esto es así, porque si se está en una reunión de conocidos y una persona sufre un desmayo y se encuentra presente un médico, la va asistir y lo mismo sucede en otras circunstancias parecidas, pero ello no da pié a que el profesional reclame honorarios.- También en una reunión social pueden tratarse temas jurídicos y una persona explicar su problema, y si alguien es abogado es probable (casi seguro) que otorgue un consejo legal, pero ello no justifica que le envíe una cuenta por honorarios." "Tratándose de un consorcio, los miembros del consejo ponen su conocimiento técnico al servicio del consejo, pero ello no implica una contratación que generara honorarios.- En otras palabras, si en el consejo hay tres arquitectos, va de suyo que si hay que efectuar reparaciones en el edificio dichos profesionales asesoren a sus colegas del consejo administrativo.- Lo mismo sucederá si en el consejo hay un abogado y asesorara sobre como obtener el cobro de morosos y si entre ellos hay un contador es probable que revise las cuentas, pero esto no se hace en carácter de profesional contratado, sino de miembro del consejo, ya que las personas no pueden desprenderse de sus conocimientos técnicos ni escindir una personalidad y si hay un error en la rendición de cuentas o en el ejercicio de una acción legal, los miembros del consejo se lo van a señalar al consejo, pero ello no implica que fueron contratados por el organismo como profesionales y que su actuación merezca honorarios." "Del acta invocada por el actor, como que en la asamblea se anudó el contrato con la dirección de obra, resulta evidente que no es así, ya que el arquitecto actor no aceptó la encomienda retirándose, no porque fuera llamado u otra cosa así, sino por disconformidad a como se desarrollaba la asamblea." "Correspondía ejecutar la obra encargada con cuidado y diligencia y llevarse a cabo de acuerdo con "las reglas del arte", es decir de acuerdo con lo que se acostumbra para esa obra y en ese lugar. Esas "reglas del arte" no solo se refieren a la calidad de la obra, su seguridad, estabilidad y aptitud para servir a su destino, sino también a su forma y estética. Pensamos que la palabra mejor pone el acento sobre la calidad de los materiales y su realización, que habrá de apreciarse con criterio exigente. Y, nada de ello se aprecia en los presentes actuados, por lo que no encuentro facetas opositivas que meriten apartarse de lo decidido por el "a quo", y considero justo confirmar la sentencia apelada." L. 361439 - "Pita, Juan Manuel c/Consorcio de Propietarios Iberá 1544 s/Cobro de sumas de dinero" - CNCiv. - Sala B - 24/10/2003, elDial.com - AA1DB4
PROPIEDAD HORIZONTAL. Nulidad de asamblea. RECHAZO. Solicitud efectuada por uno de los propietarios, casi dos años después de su celebración. Disconformidad con la elección de los miembros del Consejo de Administración por la mayoría. Opinión individual que no puede causar la invalidez del acto. Propietario que da cuenta de supuestas anomalías en la asamblea, en la que estuvo presente sin realizar ninguna impugnación. Ausencia de constancia de lo que ahora observa. ATRIBUCIÓN DE CONDUCTA ANTIJURÍDICA AL ADMINISTRADOR DEL CONSORCIO. DAÑOS Y PERJUICIOS. RECHAZO. Falta de acreditación de los daños reclamados. “Se advierte fácilmente que las alegadas no son causales suficientes para declarar la nulidad de la asamblea. En primer lugar, cabe destacar que el actor se encontraba presente en la asamblea, por lo que tuvo conocimiento de los temas tratados, y no solo no la impugnó en el acto sino que no lo hizo con posterioridad a la circulación del acta entre los consorcistas presentes y ausentes. Recién pide su nulidad en este juicio casi dos años después. Pero, lo que es más importante, la observa en abstracto o poniéndose en defensor de los copropietarios ausentes, pues su parte conocía la resolución de la asamblea por haber participado de ella.” “Tampoco nada dice en su demanda específicamente si en la asamblea que impugna se violaron las mayorías o si la designación del presidente y de la secretaria de la asamblea le ocasionó algún perjuicio (…) Así, se ha exigido para que prospere la acción de nulidad que se acredite un interés legítimo por parte del nulidicente y el perjuicio sufrido. Nunca puede decretarse la nulidad por la nulidad misma.” “…resulta poco serio atacar la asamblea porque se designaron los miembros del Consejo de Administración con el argumento que este organismo no está previsto en el Reglamento o no se han definido sus funciones, cuando viene funcionando desde hace más de treinta años. Su disconformidad con la elección de los miembros por la mayoría es una opinión individual que no puede ser causa de invalidez del acto.” “…en el caso de autos si bien el actor ha imputado una conducta antijurídica al administrador del Consorcio de Copropietarios de la calle Las Heras 3767 que le habría ocasionado daños, lo cierto es que no los ha probado, por lo que solo cabe el rechazo de la demanda.” Expte. N° 15.997/2008 - “Balbiani, Pedro Benedicto Contra Cons. de Prop. Las Heras y Otro sobre Daños y Perjuicios derivados de la Prop. Horiz. Ordinario” – CNCiv. – Sala K - 25/06/2013, elDial.com - AA81A7 Publicado el 07/10/2013
PROPIEDAD HORIZONTAL. Obra nueva. Infracción al art. 5º de la ley 13.512. Demolición. Procedencia. 1- Si el copropietario de un edificio en propiedad horizontal inició, ejecutó y concluyó la obra -en el caso el cerramiento parcial de un balcón con una estructura autoportante de aluminio y vidrio- no sólo sin la autorización de los demás copropietarios sino pese a la oposición del Administrador del Consorcio y del Consejo de Administración, luego mantenida por la asamblea extraordinaria; en tales condiciones es claro que el demandado procedió sin derecho y que la negativa del Consorcio no puede considerarse abusiva. No empece a lo expuesto la tolerancia a la instalación de aparatos de aire acondicionado, toldos y telas metálicas de protección para niños en balcones del mismo edificio, ni la existencia de tales elementos en otros edificios cuyos contrafrentes dan al mismo pulmón de manzana. Es que, además de no ser comparables con el cerramiento en cuestión, responden a necesidades generalizadas, de notoria importancia, cuya satisfacción mediante aquellos instrumentos ha sido admitida por el uso y la jurisprudencia. 2- Cuando es el Consorcio mismo el que demanda a uno de los comuneros pretendiendo la demolición de una obra realizada en violación a las leyes y al reglamento de copropiedad y administración, la procedencia de la acción no exige la demostración de un perjuicio material pues esas violaciones, por sí solas, lo legitiman para obrar en defensa del interés común que implica el mantenimiento de las normas que regulan la vida consorcial, posibilitándola. 3- La falta de derecho de un copropietario a realizar una obra sin el asentimiento de todos los copropietarios no puede subsanarse, obviamente, con hechos consumados, ni estos obligan al Consorcio a resignar su postura, lo que no sólo generaría desorden en el régimen de la propiedad horizontal sino que implicaría premiar a quien pretende valerse de tales hechos en contra de la ley. Máxime, si en la asamblea extraordinaria se meritaron informes proporcionados por ingenieros, en los cuales se puntualizan las implicancias de la obra en orden a la desvalorización de los departamentos y reparos en las normas municipales vigentes (esto último corroborado por el perito designado de oficio en la causa)y también se hizo hincapié en el hecho de haberse mantenido el edificio sin modificaciones durante veinticinco años, lo que bien puede llevar al Consorcio a prever las consecuencias negativas de un antecedente que abra las puertas a la multiplicación de otras modificaciones a la fachada. (Sumario Nº15383 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín Nº11/2003). Tipo de Fallo: Libre - CNCiv. - Sala: I - Expte. Nº: I081109 - Fecha: 10-04-03 Juez de Cámara: OJEA QUINTANA. BAGLINI, Raúl Eduardo c/Consorcio de propietarios Arcos 1953 s/Acción denegatoria, elDial.com - AE1B84 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
PROPIEDAD HORIZONTAL. Personería del consorcio. Poder otorgado por el Consejo de Administración. Dado que el órgano natural de representación de un consorcio de propiedad horizontal es el administrador (arts. 9, incs. 2 y 11 de la ley 13512), si el apoderamiento fue otorgado por el Consejo de Administración, regularmente órgano asesor del administrador, sin que consten en el expediente las facultades específicas de dicho consejo, debe admitirse la falta de personería atribuida a la representación del consorcio accionado. PIZARRO, Ramón c/Consorcio de propietarios Anatole France 1913 s/Daños y perjuicios (Sentencia Interlocutoria – CNCiv. - Sala D - Nro. de Recurso: D055493 - Fecha: 11-08-1997) elDial.com - AE33B Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
PROPIEDAD HORIZONTAL. Reclamo por parte del ex-administrador de un supuesto crédito a su favor. Rechazo de demanda. Facultad de contralor de los consorcistas y del Consejo. Obligación del administrador de rendir cuentas en forma documentada. Falta de impugnación de las liquidaciones mensuales. Alcance en el caso concreto. "No puede pretender el recurrente que se tenga por configurado un eventual ardid por parte de los integrantes del Consejo de Administración para eludir una presunta deuda con el administrador, por el sólo hecho de materializar sus miembros, el ejercicio de un control que es inherente a sus funciones específicas, si ello sólo tuvo por objeto -como se aprecia en el caso- la defensa de los intereses de los consorcistas y el esclarecimiento de cuestiones que no fueron satisfactoriamente explicadas." "...si bien hay signos evidentes de una incuestionable disconformidad con el modo en que se practicaban las liquidaciones mensuales, resulta un dato menor que fueran o no impugnadas de manera fehacientemente, pues ello no empece a la obligación de rendir cuentas por parte del administrador del consorcio, como consecuencia de la finalización de un ejercicio financiero, rendición que necesariamente debe estar respaldada con la exhibición de los documentos que justifiquen los ingresos y egresos que se verificaron en el transcurso de su gestión. Al ser así, el crédito que invoca el actor, debe surgir en forma clara de la rendición de cuentas practicada en debido modo y no de un mero reclamo o alegación en tal sentido." Recurso 378703 - "Balero Reche Luis María c/Consorcio de Propiedad Conde 1869 s/Cobro de sumas de dinero" – CNCiv. Sala H - 5/03/2004, elDial.com - AA1FDD.
PROPIEDAD HORIZONTAL. Reglamento de copropiedad. Modificaciones. Oponibilidad. 1- Las formas que establece el art. 9 de la ley 13.512 respecto del reglamento de copropiedad y sus modificaciones, no pueden ser suplidas por la protocolización del acta de asamblea que dispuso la modificación, pues la incorporación de un instrumento privado a un registro notarial no convierte a aquél en público, cuando la protocolización no ha sido ordenada judicialmente (arts. 984 y 1003, última parte, del Código Civil). 2- Si bien las modificaciones al reglamento de copropiedad que no han cumplido con las formas establecidas por la ley (art. 9, ley 13.512), resultan inoponibles a los terceros adquirentes de unidades, este principio cede cuando se trata de consorcistas que no desconocen la existencia del consorcio, ni la realización de la asamblea que dispuso la modificación del reglamento, etc. Igual solución se impone respecto a quien se ha desempeñado como administrador durante un tiempo prolongado, pues aún cuando no sea propietario ni haya participado en la reunión en que se dispuso la reforma del reglamento, no puede desconocer la modificación debido a la calidad que invistiera. Kuropatwa, Ignacio Daniel c/Consejo de Administración Consorcio Junín 546/48 s/Medidas precautorias (Sentencia Interlocutoria - CNCiv. - Sala C - Nro. de Recurso: C312780 - Fecha: 13-02-01) elDial.com - AE1752 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
PROPIEDAD HORIZONTAL. Responsabilidad del administrador. Despido del encargado. Informe sobre las razones del despido enviada a los consorcistas. Injurias. Daños. Rechazo de la demanda. "E. M. C. y M. M. K. iniciaron demanda contra el administrador por daños y perjuicios, cuyo origen atribuyen a la nota enviada a los miembros del consorcio de la calle Humboldt n° 445. En ella se especificaban las causas del despido del actor, -del cargo de encargado del edificio- y en el punto 8°, se mencionaba que M. C. había sido encontrado en una situación dudosa con una persona de sexo femenino, en el hall de entrada del edificio en su horario de trabajo. No caben dudas, más allá de quién escribió la nota y que su contenido fuese avalado y consensuado con el consejo de administración, que la misma perseguía el objetivo de informar las razones por las cuales había cesado en sus tareas el encargado. En este contexto, es mi convicción que el administrador demandado no excedió los límites de su mandato y la conducta reprochada fue realizada en el marco de sus obligaciones, por ello soy de la idea que debe confirmarse la sentencia." Exp 18983/02 - "M. C. E. y otro c/Bednarski Wieslaw Marcos s/Daños y perjuicios" - CNCiv. - Sala M - 02/05/2006, elDial.com - AA3492 Publicado el 05/06/2006
BIBLIOGRAFÍA.
Abatti, Enrique Luis y Rocca, Ival (h), Compendio práctico de propiedad horizontal (manual de derechos, obligaciones, jurisprudencia, glosario y modelos de documentos usuales para consorcistas, administradores y encargados) Doctrina – Jurisprudencia – Modelos – Legislación – Glosario, pról. Horacio Bielli, Abacacía, Bs. As. 2009, 254 p. c/CD-ROM.
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Rocca, Ival, Griffi, Omar Eugenio, Rocca, Ival (h), Prehorizontalidad ley 19.724, Bs. As. Bias Editora, 1972.
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Rocca, Ival, Sabbatiello, Gerardo Santiago, Propiedad horizontal práctica, derechos y obligaciones, pról. Francisco I. J. Fontbona, Bias Editora, Bs. As. 1986, 159 p.
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BIBLIOGRAFÍA SUGERIDA.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 1500 MODELOS DE CONTRATOS, CLÁUSULAS E INSTRUMENTOS. Comerciales, Civiles, Laborales, Agrarios, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As.,
tomo I, prólogo Héctor Alegría, 13ª ed. c/CD-ROM;
tomo II, prólogo Horacio P. Fargosi, 7ª ed;
tomo III, prólogo Roberto H. Marfany, 4ª ed;
tomo IV, prólogo Alberto G. E. Spota, 5ªed;
tomo V, prólogo Carlos J. Colombo, 2ª ed. c/CD-ROM;
tomo VI, prólogo Fernando J. López de Zavalía, 1ª ed. c/CD-ROM;
tomo VII, prólogo Gustavo A. Bossert, 2ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 350 MODELOS DE CONTRATOS Y DOCUMENTOS MERCANTILES. Civiles, Comerciales, Laborales, Rurales (novísimos convenios prácticos y completos, basados en la autonomía privada, ideados para asistir en sus quehaceres jurídicos, a los profesionales del derecho), prólogo José M. Gastaldi, Ed. García Alonso, Bs. As., 4ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 600 RECIBOS, RESERVAS, RESGUARDOS Y PROTESTAS (fórmulas y notas prácticas para asegurar, extender, eximir, limitar, ratificar o reclamar derechos u obligaciones), prólogo Jorge R. Enríquez, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MODELOS USUALES DE CARTAS DOCUMENTO. Civiles, Comerciales, Laborales, Procesales, Rurales -504 propuestas completas- (compendio de fórmulas eficaces y versátiles de uso cotidiano, útiles para crear, extinguir, modificar, notificar, ratificar, reconocer y resguardar, derechos y obligaciones), prólogo Eduardo Gerome, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L.; Rocca, Ival (h); Pepe; Armando; MODELOS USUALES DE CONTRATOS. Civiles, Comerciales, Laborales, Rurales (compendio de propuestas contractuales completas y de uso cotidiano, seleccionadas de la colección “1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos -7 tomos-), prólogo Héctor D’odorico, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CONTRATOS INMOBILIARIOS (compendio de instrumentos jurídicos precisos para implementar negocios), prólogo Jorge H. Alterini, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), DESALOJO DE INMUEBLES. Abreviado, Condena de futuro y Homologaciones (técnica de procesos que simplifican desahucios), Práctica, Doctrina, Jurisprudencia, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO. Teoría y Práctica (doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislación), prólogo Eduardo A. Zannoni, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRÁCTICA PROCESAL DE LA LOCACIÓN, COMODATO E INTRUSIÓN (ingeniosos escritos judiciales de demandas, contestaciones y defensas, con citas doctrinarias, jurisprudenciales y notas, más convenios e intimaciones), prólogo Mario P. Calatayud, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), COMPENDIO PRÁCTICO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (manual de derechos y obligaciones, con modelos usuales para consorcistas, administradores y encargados), prólogo Horacio Bielli, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
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