ALQUILERES COMERCIALES EN PESOS Y SU ESTABILIZACIÓN EN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (2016)
por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)
Estudio Abatti & Rocca -abogados- (4315-0135)
www.abatti-rocca-abog.com.ar
1. INTRODUCCIÓN.
Como todavía nos encontramos inmersos en una fastidiante inflación, capaz de contrariar todas nuestras prevenciones, al momento de fijar los futuros alquileres comerciales de mediano plazo, será cardinal intentar darles una relativa estabilidad, sin olvidar la exclusión legal de reajustes. Por otra parte padecimos una fuerte corriente reformista de propesificación, que descartó la moneda extranjera del precio de la locación, tal cual se plasmó el art. 1187 del Código Civil y Comercial (CCyC), como plexo normativo regulador de las locaciones inmobiliarias urbanas.
A pesar de las consideraciones precedentes, hay fórmulas diversas en pesos, algunas «cuotativas» y otras sin extirpar todavía los dólares y referidas a ellos, para que sean las partes interesadas quienes adapten cuales mejor se adecuen a la locación por celebrar y guarezcan sus alquileres.
2. ESTABILIZAR ALQUILERES
A la hora de fijar nuevos alquileres, sea para nuevos contratos u otros que superaron el plazo mínimo legal de dos años (1) ‑aunque ya no rige la prohibición de variar el alquiler durante ese lapso‑, será primordial un intento de mantener en el tiempo estabilizados los alquileres comerciales, sin vulnerar la quebradiza vigente prohibición de reajustar (2).
3. FÓRMULAS BÁSICAS QUE RESGUARDAN ALQUILERES
Distinguimos algunos esenciales modos de pactar alquileres para que merituando las circunstancias «de hecho» y sin desdeñar nuestras «advertencias», los contratantes elijan el apropiado para sus nuevas locaciones o prórrogas, que proteja las contraprestaciones. En estas convenciones morigeraremos la indemnización por resolución anticipada del locatario en resguardo de subas extremas que lo excluyan del mercado y lo obliguen a resignar la locación.
Por no amparar el CCyC los pactos en moneda extranjera, atento a la imposición del precio (alquiler) en dinero de curso legal, ya que la moneda extranjera es “cosa” (art. 765 CCyC), este enfoque se dirige a los alquileres en pesos, pensando en la más rápida resolución de una eventual controversia o conflicto. Sin embargo, nada impedirá referir el alquiler a la cantidad necesaria de pesos mensuales para adquirir por ej. x dólares USA conforme cotización Bco. Nación Argentina u otro o determinado banco en la plaza de Montevideo, a elección del locador, por aplicación del art. 1133 CCyC (precio referido al valor de una cosa, como es en nuestro país la moneda extranjera).
a) alquiler o pacto cuotativo en pesos: al monto equivalente en pesos de cantidades de unidades de cosas o servicios locales, no necesariamente producidos o vinculados al mismo comercio o industria que explota el locatario ‑como antes lo exigía el art. 3º ley 23.091‑, promediando el valor de mercado y sin cláusula resolutoria anticipada especial. Actualmente, podría fijarse el valor del alquiler de una “estación se servicios” en relación al precio del café, cuando antes debía necesariamente referenciarse con el valor de los combustibles o aceites u otro directamente vinculado a la explotación.
Siempre habrá que elegir productos sin «precios políticos» y prever sustituyentes o alternativos, para casos de discontinuación o salida del mercado de alguno utilizado.
b) alquiler mixto, parte en suma de pesos fija o escalonada y parte en porcentaje de ventas: con un monto fijo determinado y un porcentaje de las ventas y se incluirá o no en ellas el IVA, variará el porcentaje a fijar (0,50 %, 1 %, 2 %, 4 %, 4,5 %, 5 %, etc.), según el rubro explotado por el locatario y la mayor o menor confianza que se le podrá tener. El locador reservará auditar los estados contables en períodos (mensuales, trimestrales, semestrales, etc.), para fiscalizar los montos de ventas declaradas. Es modalidad frecuente en «shoppings», con empresas de primera línea y contabilidades «sanas», también lo vemos cadenas de supermercados, tiendas, farmacias, estaciones de servicios y disquerías, restaurantes, más en otros negocios franquiciados, etc. La suma fija o escalonada, en general se establece como piso mínimo a pagar y puede referirse también al valor de algún producto o canasta de ellos (art. 1133 CCyC).
Debemos alertar sobre una encarnizada tendencia doctrinaria laboral que intenta solidarizar a los sujetos que participan de las ventas por la explotación del inmueble locado (locador), con responsabilidades del empleador (locatario) hacia sus dependientes.
La esencia del alquiler escalonado es que no se trata de reajustes, sino de concertar un precio global por todo el plazo contractual de dos años o más (en el primer contrato u original) o el lapso que sea (prórroga de contratos vencidos) y dividirlo en alquileres desiguales (ascendentes o también mixtos) para los períodos (meses) que integran el contrato.
c) alquiler fijado por terceros (inmobiliarias): conforme art 1134 CCyC, ‑antes inaplicable durante el plazo mínimo legal‑, se fijará el alquiler de cada nuevo período bimestral, trimestral, cuatrimestral, semestral, anual, según la tasación de dos inmobiliarias (locales y de la zona), una que designará el locatario y otra nominada por el locador, que justipreciarán el alquiler a cobrar, respetando el valor de mercado y se preverá para el caso de una diferencia mayor a X porcentaje, que se requerirá además una tercera tasación, por ej. la inmobiliaria que pertenezca al Presidente del SOM (Servicio de Ofertas Múltiples) ‑u otros entes afines, sean nacionales o cámaras provinciales‑, promediándose entre estas tres el alquiler obligatorio a fijar para el nuevo período y previendo que cuando el lapso de las tasaciones y negociaciones demorara más de X días, pasado ese término se aplicará transitoriamente el alquiler vigente acrecentado en un X por ciento, hasta cada fijación definitiva del alquiler.
d) alquiler escalonado ascendente en pesos: proyectando el alquiler de todo el plazo contractual y se dividirán los pagos en alquileres mensuales desiguales y progresivos por los meses involucrados, cuales incrementarán sus montos en cada período trimestral, semestral o anual, etc. (ej. $10.000, $12.500, $16.000).
Recalcamos que la esencia del alquiler escalonado radica en que no se trata de reajustes, sino de concertar un precio global por todo el plazo contractual de dos años o más ‑en el primer contrato u original‑ o el lapso que sea (prórroga de contratos vencidos) y dividirlo en alquileres desiguales para los períodos (meses) que integran el contrato.
e) alquiler (tri, cuatri, semestral, etc.) modificable por acuerdo de partes y a «valor de mercado»: se trata de que las mismas partes contratantes fijarán juntas, periódica y obligatoriamente el alquiler, respetando los valores de mercado, sea pidiendo o no tasación de inmobiliarias.
Aunque la Justicia Nac. de Cap. Fed. ya en 2008 interpretó que durante el plazo mínimo legal de la locación ‑art. 1507 del derogado Código Civil, vigente hasta el 31/7/2015‑ no podían alterarse los alquileres (sentencia «Kuschniroff, Víctor Hernán c/Mandelbaum, Slama Wajnztok s/Consignación de alquileres»), otro fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil y Comercial, confirmando la sentencia del juez de grado, acogió un reajuste de cánones locativos que habían quedado totalmente depreciados por efectos de la inflación contra el peso convertible ($1=US$1), como moneda referenciada, (autos «Sarquis, Ema Beatriz y Otro c/Dia Argentina S.A. s/Reajuste de convenio»).
f) alquiler en la suma necesaria de pesos para adquirir una cantidad determinada de dólares: como el precio de la locación debe ser en dinero (3) y al dólar estadounidense o cualesquiera monedas extranjeras nuestro Código Civil y Comercial las considera “cosas”, necesariamente se debe acordar la entrega de los pesos necesarios para comprar los dólares u otros monedas que se pactaren por aplicación del art. 1133 CCyC. Al efecto se preverá dónde y cuándo se fijarán los tipos de cambio, cuales podrán ser sobre el mercado local (Banco Nación, tipo vendedor) u otros mercados, tales como Montevideo, Nueva York, etc., agregando los gastos de comisiones, impuestos, viáticos y cuantos más pudieran corresponder. Además las partes establecerán qué medio utilizarán para conocer las cotizaciones o paridades –ej. diarios Ámbito Financiero, EL Cronista, La Nación‑, etc.
Para algunos de los mejores inmuebles, por ubicación, desarrollo, proyección, etc., se pactan alquileres en dólares con escalonamiento, por supuesto que siempre se tratará de la cantidad de $ para adquirir los US$.
(1) Por el art. 1198 del CCyC el plazo mínimo para cualesquier destinos es de 2 años, salvo las excepciones del art. 1199.>>>
(2) Ley 23.928, ref. por art. 4º de la ley N° 25.561: art. 10— Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional —inclusive convenios colectivos de trabajo— de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.
(3) CCyC: art. 1187. Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa.
Bibliografía:
Abatti, E.L. y Rocca, I(h), Manual práctico de alquileres del Nuevo Código Civil y Comercial c/CDROM, prólogo de Juan Carlos Dupuis, Colección Abacacía, Bs. As. 2015, 1 tomo, 314 págs.
Abatti, E.L. y Rocca, I(h), Práctica de propiedad horizontal del Nuevo Código Civil y Comercial c/CDROM, Colección Abacacía, Bs. As. 2016, 1 tomo, 240 págs.
Abatti, E.L. y Rocca, I(h), Contratos inmobiliarios del Nuevo Código Civil y Comercial c/CDROM, prólogo Jorge H. Alterini, Colección Abacacía, Bs. As. 2015, 1 tomo, 352 págs.
Abatti, E.L. y Rocca, I(h), 550 cartas documento del Nuevo Código Civil y Comercial c/CDROM, prólogo Eduardo Gerome, Colección Abacacía, Bs. As. 2015, 1 tomo, 282 págs.
Abatti, E.L. y Rocca, I(h), 400 Modelos de contratos del Nuevo Código Civil y Comercial c/CDROM, prólogo Ricardo R. Balestra, Colección Abacacía, Bs. As. 2015, 1 tomo, 462 págs.
Abatti, E.L. y Rocca, I(h), 150 Modelos de contratos del Nuevo Código Civil y Comercial c/CDROM, Colección Abacacía, Bs. As. 2016, 1 tomo, 244 págs.
(*) artículo publicado en la revista Propiedad Horizontal Nº335 de octubre/2016, de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.