JURISPRUDENCIA

JURISPRUDENCIA

PROPIEDAD HORIZONTAL.

LOCACIONES TEMPORALES EFECTUADAS POR LA PROPIETARIA

DE UN DEPARTAMENTO A TURISTAS EXTRANJEROS.

DERECHO DE PROPIEDAD.

Restricciones al dominio: prohibiciones y límites

que emanan de disposiciones legales (ley 13.512 "Propiedad Horizontal")

y del Reglamento de Copropiedad y Administración.

AFECTACIÓN A TERCEROS.

Molestias generadas al resto de los vecinos -

Transgresiones al Reglamento de Copropiedad -

Afectación al quehacer diario de la vida consorcial -

Uso abusivo de la unidad que perjudica la normal utilización

de las partes comunes del edificio, afectando negativamente

la seguridad del edificio y la tranquilidad de los moradores.

FALLO: "Consorcio de Propietarios Callao 626 con Palacio, Cora Maria sobre Acciones del art. 15 de la ley 13.512" - Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil Nº24 - 18/II/2009 (sentencia firme)

El hecho de la libertad de acción y el ejercicio amplio que da el derecho de propiedad por parte del titular de una cosa sobre la misma sufre restricciones de diverso tipo basadas en el derecho de terceros, razones de seguridad, estética, etc. Ello es así puesto que, en nuestro derecho subjetivo, no existen derechos absolutos en el sentido de que no tengan sus propias limitaciones: así, según lo prescribe expresamente nuestra constitucional Nacional, todos los derechos subjetivos deben ser ejercidos según las leyes que reglamentan su ejercicio. En el caso específico del régimen de la propiedad horizontal, las restricciones al dominio son más estrictas que las del derecho común, pues el derecho de uso y goce está limitado no solo por disposiciones legales sino que hay restricciones que emanan del reglamento de copropiedad y de las decisiones de las asambleas de consorcistas.

En el caso de autos los actores han acreditado en debida forma que en las locaciones temporales efectuadas por la demandada, locaciones que no son materia de discusión ya que han sido reconocidas por la propia Cora Maria Palacio al acompañar doce contratos cuyas copias lucen agregadas a fs. 66/68, 71 y 79/85, afectan al normal desarrollo de la vida consorcial. A tal fin se debe tener en cuenta la denuncia policial efectuada por el consorcio Carlos Bastanchuri, cuya copia luce agregada a fs. 142/147, en la que refiere que el hall de entrada del edificio es usado como punto de encuentro de turistas y las declaraciones testimoniales de fs. 189/191, 192/194 en las cuales distintos propietarios refieren los destrozos que han sufrido por parte de los turistas o estudiantes que han alquilado el departamento de la demandada, como su presencia los afecta tanto por la falta de seguridad a raíz del continuo transito de gente, como la basura que arrojan o por los eventos divididos en los cuales han tenido que dar intervención policial.

Las distintas circunstancias acreditadas por el actor permiten advertir el uso abusivo de su unidad con relación a los demás copropietarios, dado que la demandada perjudica la normal utilización de las partes comunes (ascensores, hall de ingreso, limpieza de las escaleras, afecta negativamente la seguridad del edificio y la tranquilidad de los moradores).

Corresponde entender que el reglamento de copropiedad y administración "es el cuerpo normativo que regula mas directamente a las relaciones entre los copropietarios del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Este constituye una verdadera ley para aquellos a la cual deben sujetar sus derechos y sus obligaciones" (conf. C. Nac. Civ. Sala B "Consorcio de Propietarios Medrano 367 v. Waldbaum C." Del 28.09.1995, J.A. 1996-IV-475).

Es por ello que el art. 6 de la ley 13.512 establece que queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración. La determinación del destino de las unidades forma parte del elenco de cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad y administración, que le dan una fisonomía particular al derecho real de propiedad horizontal (C. Nac. Esp. Civ y Com, Sala 4ª, 30.6.83 Rep. LL XLIV, J-Z 1640. sum 231).

La jurisprudencia tiene decidido que las restricciones al dominio establecidas en la ley 13512 Ver texto y en los reglamentos particulares desempeñan un papel fundamental en el régimen de la propiedad horizontal y deben ser más estrictamente observadas, si cabe, que las que nacen de las relaciones habituales entre propietarios vecinos, toda vez que su acatamiento es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema y para mantener la pacífica convivencia de los copropietarios, debiendo además, por los mismos motivos, aplicarse estrictamente las sanciones establecidas para caso de infracción a las normas (C. Nac. Civ. Sala D LD 16-233. ED 22-758 Sala E LD 22-765, esta Sala I 91-5604.

En la especie el art. 5 del Reglamento de Copropiedad dispone que los departamentos "serán destinados por sus propietarios al uso corriente de ellos o de los terceros a quienes alquilen o transfieran sus unidades. En ningún caso podrán variar su destino o ser dedicados a locales de fiestas, enseñanza de baile o de música, ni podrán ser destinados a centros políticos, casas de pensión o similares, alquiler de habitaciones amuebladas o no, estando igualmente prohibida toda actividad contraria a decoro, tranquilidad, decencia, moralidad y buen nombre del edificio."

Es claro que con las limitaciones estipuladas busca salvaguardar la armoniosa convivencia consorcial y evitar que se vea afectada la seguridad del edificio.

Es posible apreciar con la prueba aportada por la actora que la actividad desarrollada por la demandada afecta al quehacer diario del consorcio, destacando además que la accionada no ha aportado elementos que permitan tener por acreditada una evolución de los hechos distinta de la referida en la demanda.

A mérito de todo lo expuesto, corresponde hace lugar a la demanda impetrada, debiendo la accionada cesar en el alquiler de su unidad por plazos breves a turistas extranjeros.