LA RESOLUCIÓN ANTICIPADA DEL LOCATARIO (art. 1221 CCyC)
LA RESOLUCIÓN ANTICIPADA DEL LOCATARIO (art. 1221 CCyC)
por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)
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RESEÑA: El inquilino puede resolver la locación antes de finalizar el plazo contractual, cumpliendo algunos requisitos como notificar, indemnización y restituir la finca que podrán desobligarlo anticipadamente, pero también hay casos donde por convenio sus deberes resolutorios pueden morigerarse y además existen diferentes efectos según las circunstancias de hecho, tratando este estudio diversas situaciones que podrían originarse.
SUMARIO: I. – Introducción. II. – Legislación aplicable. III. – Requisitos. IV. – Resolución y deudas locativas. V. – Adeudando alquileres ¿es ineficaz la resolución? VI. – Notificación fehaciente. VII. – Aviso simple de resolución. VIII. – Mejoras al tiempo de la resolución. IX. – Prórrogas menores y resolución. X. – Notificación anticipada. XI. – La resolución no pueden limitarla pactos. XII. – La indemnización resolutoria sólo admite morigeración. XIII. – Resolución y rescisión, sus efectos distintos. XIV. – Resolución y “alquileres diferenciados”. XV. – Resolución y “alquileres escalonados”. XVI. – Restitución de la finca con faltantes o averías. XVII. – Con la resolución cesan los devengamientos. XVIII. – Resolución y fiadores. XIX. – Bibliografía.
I. – Introducción.
El régimen de locación inmobiliaria permite al inquilino, luego de los primeros seis meses, resolver el contrato notificando al locador e indemnizándolo hasta el primer año de locación con un mes y medio de alquileres y con un mes pasado el año.
El art. 1221 del CCyC, (locaciones urbanas), otorga al locatario la facultad de extinguir o finalizar el contrato, sin causa o incausadamente, cuando ya hubiere transcurrido o estuviera cumplido el primer semestre de iniciado o vigente. Así podrá resolverlo o discontinuarlo con una notificación por medio fehaciente de esa decisión y desocupar y restituir la finca, indemnizando al rentista en el primer año de vigencia de la relación locativa, con la suma equivalente a un mes y medio de alquiler vigente al día de restituir el inmueble y con un sólo mes si el inquilino resolviera ya pasado el primer año.
II. – Legislación aplicable.
Dice el CCyC: “art. 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso; b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.”.
III. – Requisitos.
El CCyC impone la resolución anticipada del contrato en favor del locatario, tanto para la vivienda, como para los restantes destinos con similares requisitos, luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del contrato y con una prenotificación por medio fehaciente al locador, con antelación a la fecha de desocupación y restitución de la finca.
IV. – Resolución y deudas locativas.
Aunque podría sostenerse que para ejercer su facultad resolutoria anticipada el locatario tendría que estar “al día” en pago de alquileres y cumplidas todas las demás obligaciones a su cargo, emanadas del contrato y de la ley, esta facultad resolutoria del locatario no puede ser cercenada, aunque adeude alquileres o tenga otras obligaciones impagas y así haya dañado el inmueble o deba cargas (consumos, expensas, impuestos, tasas). Al tratarse de una disposición imperativa (de orden público) y ser norma especial, está vedado a las partes modificarla y rige en toda su extensión. Y, así como el locatario no puede ser compelido a pagar una indemnización contractual por resolver anticipadamente superior a la reglada en el art. 1221 del CCyC, tampoco perderá la facultad resolutoria por adeudar alquileres, expensas, tasas o impuestos, consumos, averías, etc. El inquilino podrá resolver el contrato, restituir la finca (propiedad inmueble) y por su lado el locador acreedor podrá reclamarle las deudas u otras obligaciones impagas, haciendo las reservas pertinentes al momento de la recepción del inmueble.
V. – Adeudando alquileres ¿es ineficaz la resolución?
Aunque creemos equitativo que el locatario debería tener derecho a resolver anticipadamente sólo estando “al día” en sus obligaciones, tanto de alquileres sino también en las demás cargas, es innegable que su resolución no puede limitarse de modo alguno y sólo podría modificarse en absoluto beneficio del locatario, como tal reduciéndole su indemnización a pagar o eximiéndola de ella o permitiéndole resolver antes de los seis meses de contrato.
VI. – Notificación fehaciente.
Como para el aviso de resolución al locador la ley impone el requisito de fehaciente, para que la comunicación sea eficaz habrá de cumplirse la exigencia: “debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador” (art. 1221 CCyC). Por lo tanto para que la notificación sea eficaz y válida deberá cursarse por algún medio que la otorgue fehaciencia y como tales pueden ser: la carta documento, el telegrama colacionado, el telegrama con copia certificada y aviso de entrega, todos del Correo Oficial; la notificación notarial por escribano y podríamos agregar un acta o carta privada con certificación notarial de las firmas del locador y locatario o una escritura pública en cual compareciera el locatario y se notificara el locador.
VII. – Aviso simple de resolución.
Por la imposición sobre que la notificación sea en “forma fehaciente”, habrá que desechar entonces la posibilidad de un intercambio de cartas entre locador y locatario, uno resolviendo y otro aceptando la resolución. También se excluirá la celebración de un convenio o acta privada de resolución para cumplirlo más adelante, porque si desechando el requisito de forma fehaciente se optara igual por formalizar la resolución con los simples documentos precedentes, se estará en la incertidumbre de que el locatario a la fecha de desocupación no restituya el inmueble y continúe en la locación, amparado en no haberse cumplido los requisitos legales.
VIII. – Mejoras al tiempo de la resolución.
Al fenecer la locación por resolución ‑art. 1221 CCyC‑, la indemnización máxima a cargo del locatario es la tarifada y podrían darse con las mejoras diversas circunstancias de hecho: a) mejoras obligatorias del locador cumplidas; b) mejoras obligatorias del locador incumplidas; c) mejoras no obligatorias del locador cumplidas o incumplidas; d) mejoras obligatorias del locatario cumplidas; e) mejoras obligatorias del locatario incumplidas; f) mejoras no obligatorias del locatario cumplidas o incumplidas; g) mejoras obligatorias del locador o locatario cumplidas parcial o defectuosamente.
Las diferentes situaciones:
a) las mejoras obligatorias del locador cumplidas: aunque el locador hubiese debido cumplir con cuantiosas mejoras que amortizaría en un amplio plazo locativo, para que el inquilino pueda aprovechar la finca, la indemnización máxima persiste;
b) las mejoras obligatorias del locador incumplidas: si el locador se obligó a mejoras que no cumplió y el locatario resuelve, podrá exigir el resarcimiento de los daños que el incumplimiento del locador le generó en el período de goce u ocupación;
c) las mejoras no obligatorias del locador cumplidas o incumplidas: al ser voluntarias no tienen relevancia a efectos de la indemnización resolutoria;
d) las mejoras obligatorias del locatario cumplidas: como integran el alquiler, deberían valuarse prorrateándolas por todo el plazo contractual para calcular cuál será el monto mensual del alquiler con cual se indemnizará; las mejoras obligatorias del locatario como integran el alquiler tributan IVA;
e) las mejoras obligatorias del locatario incumplidas: al integrar el alquiler, se valuarán prorrateándolas por todo el plazo contractual para calcular el monto mensual del alquiler o precio mensual de la locación a indemnizar;
f) las mejoras no obligatorias del locatario cumplidas o incumplidas: al ser voluntarias no tendrán relevancia a efectos de la indemnización resolutoria si estuvieren prohibidas contractualmente o en beneficio al locador desde construidas, pero en contrario podrían ser indemnizables al locatario.
g) las mejoras obligatorias del locador o locatario cumplidas parcial o defectuosamente: tanto locador como locatario podrán exigir el total o correcto cumplimiento o ejecutar la cláusula penal si se previó o reclamar los daños y perjuicios.
IX. – Prórrogas menores y resolución.
De resolver antes de los 6 meses ¿corresponde indemnizar y preavisar?: En principio no están contemplados por la ley estos casos de prórrogas como supuestos especiales, por tanto, consideramos justo que se prorratee la indemnización al locador de acuerdo al plazo de prórroga y la fecha de anticipación de la resolución, en consecuencia cuando el locatario resolviere una prórroga por 6 meses a los 3, tendría que pagar el 25% de un mes de alquiler, esto tomado desde una visión equitativa, porque sería un despropósito para un locatario que prorrogó por 6 meses y decide restituir anticipadamente pasado 2 meses de prórroga, pagar un mes de indemnización.
X. – Notificación anticipada.
Como la norma especial (art. 1221 CCyC) exige sólo notificación previa, proviniendo de una norma imperativa (de orden público) no puede exigirse al locatario un preaviso mayor, auque pretenda resolver en cualquier día del mes, incluso del corriente. Así en el contrato se hayan vedado los alquileres por fracciones de mes y pactado estrictamente los alquileres por mes completo, prevalece la resolución intempestiva por ser un derecho irrenunciable de una norma imperativa.
XI. – La resolución no pueden limitarla pactos.
Al ser un derecho amparado por una norma de orden público, la resolución anticipada del locatario no podrá limitarse en su extensión de modo alguno, tachándose de ineficaz o nulidad la estipulación que reduzca o mengüe este derecho del locatario; recordamos que sería eficaz una alteración sólo si fuera en favor del sujeto amparado (inquilino).
XII. – La indemnización resolutoria sólo admite morigeración.
Por ser un derecho a favor del locatario, aunque plasmado por una norma de orden público, podrán limitarse las indemnizaciones a favor del locador y estas morigeraciones para el locatario tendrían que hacerse al suscribirse el contrato original o en sus prórrogas o por convenio separado o en adenda al contrato original. Por otra parte, creemos ineficaz que mediante una compensación de derechos pueda “negociarse” la facultad resolutoria del locatario, así desechamos bajar la indemnización y extender el plazo de habilitación de la facultad resolutoria a más de seis meses o disminuir este lapso aumentando la indemnización al locador. Tampoco sería oficioso incrementar la indemnización resolutoria al locador, ni se podría imponer un plazo de preaviso para la restitución de la finca locada.
XIII. – Resolución y rescisión, sus efectos distintos.
Consideramos mal nominada a la resolución anticipada del art. 1221 CCyC, porque la resolución tiene efectos retroactivos y la que tratamos claramente no los tiene, por tanto creemos que se trata de una típica rescisión unilateral.
XIV. – Resolución y “alquileres diferenciados”.
Se trata de locatarios que resuelven durante el período de media y baja temporada con alquileres menores, con un inquilino con contrato comercial trienal en zonas de turismo o temporada (Bariloche, Calafate, Cariló, Cerro Bayo, Caviahue, Copahue, Costa Esmeralda, Chapelco, La Cumbrecita, Las Grutas, Las Leñas, Los Penitentes, Mar del Plata, Merlo ‑SL‑, Miramar, Monte Hermoso, Necochea, Pinamar, Puerto Madryn, San Martín de los Andes, Villa Alpina, Villa Berna, Villa Gesell, Villa Grl. Belgrano, Villa La Angostura, Villa Pehuenia, etc.), que pueden tener alquileres diferenciales para las temporadas alta, media y baja. Cuando el locatario resolviera el contrato durante los periodos con alquileres menores; la indemnización que correspondería al locador debería fijarse sobre el promedio de los alquileres de todo el plazo contractual, para calcular el monto del mes o mes y medio a pagar, porque en contrario se consumaría un abuso del derecho (art. 10 CCyC) o un enriquecimiento sin causa (art. 1794 CCyC) del locatario a expensas del locador.
XV. – Resolución y “alquileres escalonados”.
La filosofía de los alquileres escalonados se plasma en que no se trata de repotenciación de alquileres, sino en que estos alquileres mensuales surgen de la suma total de arriendos del plazo contractual completo o total, sólo que pagables en montos (alquileres) diferentes, que podrían ser tanto crecientes (la mayoría) como decrecientes o simplemente diferenciados. En consecuencia la indemnización resolutoria a pagar estará reflejada por la cantidad de meses de indemnización (uno o mes y medio), dividido por el monto total del contrato o sea, se dividirán los alquileres totales por la cantidad de meses de plazo pactado (mínimo 24 meses) y se resarcirá con uno o mes y fracción, según el plazo locativo ya cumplido.
XVI. – Restitución de la finca con faltantes o averías.
Consideramos que igualmente el locador tiene que recibir la finca, aunque en el “acta de restitución” a suscribir por ambas partes debe consignar todos los elementos que falten y las averías que visualmente se presenten con un examen minucioso. Si luego de recibido el inmueble se encontraren averías inadvertidas, deberán inmediatamente certificarse y reclamar al locatario de inmediato. También en el acta de restitución podrán insertarse reservas que amplíen o reduzcan los plazos para reclamar pérdidas o averías inadvertidas o que tarifen o morigeren las indemnizaciones pertinentes. En caso que el locador vislumbrara la negación del locatario a reconocer las deudas y daños en el acta o recibo del inmueble a suscribirse, debería concurrir al acto con escribano y hacer acta de constatación notarial, consignando los daños, faltantes y deudas.
XVII. – Con la resolución cesan los devengamientos.
Las nuevas obligaciones por alquileres y otros gastos, tales como expensas de la propiedad horizontal, tasas, impuestos, servicios, contribuciones, etc. cesarán a partir de cumplirse la restitución del inmueble, previa y eficazmente notificada al locador. También cuando ante la ausencia o negativa del rentista fuera “puesta a su disposición” mediante una consignación eficaz, sea judicial o notarial, aunque esta última tendría mayores requerimientos, como un acta de desocupación de la finca y declaración de retiro de sus cosas por el locatario más la entrega de las “llaves”. Este beneficio del locatario excluye los intereses, multas o penalidades que estén devengándose en favor de terceros por incumplir el inquilino deberes locativos anteriores al reintegro, sean “expensas”, tasas, impuestos, servicios, contribuciones, consumos, etc., máxime cuando rechazan el pago parcial o sólo de las últimas, habiendo alguna obligación anterior impaga.
XVIII. – Resolución y fiadores.
Todas las eventuales obligaciones subsidiarias de los fiadores por nuevos incumplimientos del locatario tendrán “de pleno derecho” sus mismas causas de cesación, al responder con sus garantías por idénticas obligaciones.
BIBLIOGRAFÍA.
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Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRÁCTICA PROCESAL DE LA LOCACIÓN (ingeniosos escritos judiciales de demandas, contestaciones y defensas, con citas doctrinarias, jurisprudenciales y notas, más convenios e intimaciones), pról. Mario P. Calatayud, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, 1ª ed., Bs. As. 2012, 1 tomo, 448 págs., c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), «Depósito de garantía de la locación en el nuevo Código Civil y Comercial».
Rocca, Ival (h), «Derecho real de habitación del cónyuge y el conviviente supérstite en el Código Civil y Comercial. Aspectos positivos y negativos de la reforma», La Ley, 2016-E, pág. 865.
Revisado 2020-05