DEPÓSITO DE GARANTÍA DE LA LOCACIÓN INMOBILIARIA EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
DEPÓSITO DE GARANTÍA DE LA LOCACIÓN INMOBILIARIA EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL *
por Enrique Luis Abatti, Ival Rocca (h) y María Cristina Guzmán
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Sumario: I.- Concepto - II.- Caracteres - III.- Clases de depósitos - IV.- Cesión y depósito de garantía locativa - V.- Sublocación y depósito de garantía - VI.- Conclusión de la locación y resguardo por el depósito - VII.- Instrumentación - VIII.- Comodato y depósito de garantía - IX.- Leasing inmobiliario y depósito de garantía - X.- Conclusión - Bibliografía
RESEÑA: El depósito de garantía se contempla en la mayoría de las locaciones, tanto mobiliarias como las inmobiliarias que nos ocupan y constituye un medio para paliar algunas deudas de los arrendatarios, aunque muchas veces su monto no alcanza para sufragar los alquileres, expensas más daños sufridos y se debe litigar para intentar un resarcimiento; hay limitaciones en cuanto a su monto según el destino del inmueble en cuestión.
I.- CONCEPTO
1. Definición.
El “depósito de garantía” de la locación (art. 1196 CCyC), también llamado “depósito de garantía locativa” o “depósito dinerario de garantía locativa” o “depósito dinerario en garantía” o “depósito de garantía de la locación” o “depósito de la locación” o “depósito en garantía” o “depósito locativo”, es una convención accesoria del contrato principal (contrato de locación), cuya función es asegurar (en proporción al monto) el cumplimiento por el locatario de las obligaciones legales y convencionales a su cargo, sean contractuales o extracontractuales y de acuerdo a los resguardos impuestos a su constitución en el instrumento contractual respectivo (Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), Abatti, Enrique L. (h) y Rocca, Marcela V., Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Colec. Abacacía, García Alonso, 2º ed., Bs. As. 2018, p. 138).
Se trata de un contrato accesorio al principal de locación inmobiliaria, de características “sui generis”, que toma algunas normas del contrato de depósito legislado en el CCyC, pero con gran cantidad de convenciones particulares encuadradas entre los parámetros de los arts. 958 y 2651 del referido código.
El depósito de garantía puede ser entregado al locador por el propio inquilino o también por un tercero.
El tema ya lo hemos analizado a la luz de la legislación anterior (CCVS y ley 23.091) derogados, en nuestras obras: Locaciones y procesos de desalojo. Teoría y práctica, Colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As., 2010, ps. 80 y 172; “Depósito de garantía en moneda extranjera y el derecho de pesificación”, El Derecho, tomo 209, p. 827); y también respecto al CCyC (Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), Abatti, Enrique L. (h) y Rocca, Marcela V., Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Colec. Abacacía, García Alonso, 2º ed. Bs. As. 2018, p. 138).
2. Diferencias con el depósito en general
El art. 1356 del CCyC establece que “Hay contrato de depósito cuando una parte se obliga a recibir de la otra una cosa con obligación de custodiarla y restituirla con sus frutos”.
a) Frutos. La nueva norma, a diferencia del art. 2182 del CCVS incorpora la obligación del depositario de restituir la cosa con sus frutos. Es por ello, que en la gran mayoría de los contratos locativos se conviene que el depósito no rendirá frutos o sea si se trata de dinero (depósito regular) el mismo no rendirá intereses, más allá que el locador depositario emplee la suma recibida en operaciones financieras para obtener los frutos.
b) Onerosidad. El art. 1357 CCyC establece la onerosidad del depósito y si se pacta la gratuidad, el depositante debe reembolsar al depositario los gastos razonables en que incurra para la custodia y restitución. En cambio el art. 2183 del CCVS presumía la gratuidad para el depósito civil, a diferencia del comercial, que tal como el régimen actual fijaba la onerosidad. En consecuencia, en el depósito locativo, de acuerdo a la nueva normativa, debería pactarse expresamente su gratuidad para el locatario depositante, por ej., si se trata de un depósito regular de moneda extranjera (cosa para el art. 765 CCyC), monedas de oro u obras de arte. Incluso también en el supuesto de depósito irregular, por ej. de dinero.
c) Lugar de restitución. El art. 1361 CCyC determina que la cosa depositada deber ser restituida en el lugar en que debía ser custodiada. El art. 2216 CCVS establecía que la restitución debía ser realizada en el lugar donde se efectuó el depósito. Por ello en los contratos habrá que tener en cuenta esta nueva obligación del locador depositario, prevaleciendo lo que acuerden las partes en uso del principio de libertad contractual (art. 958 CCyC), ya que no es norma imperativa.
II.- CARACTERES
Sus caracteres esenciales son: a) nominado (art. 970 CCyC), porque posee regulación legal propia (arts. 1196 y 1356 y conc. CCyC); b) no formal (art. 1356 CCyC); c) de ejecución continuada, porque el deber de custodia del depositario se da continuamente; d) gratuito, por acuerdo de voluntades (arts. 958, 2651 CCyC), ya que el art. 1357 CCyC a diferencia del art. 2182 del CCVS derogado, presume la onerosidad, al igual que el derogado art. 573 Cód. Comercio; e) unilateral, porque las obligaciones alcanzan sólo al depositario, quien debe cuidar de la cosa para luego restituirla al depositante, quien sólo está obligado a restituir los gastos de conservación, si los hubo, lo cual constituye una obligación meramente eventual; pero sería bilateral si fuera oneroso; f) real, ya que se perfecciona con la entrega de la cosa al locador al momento de la firma del contrato de locación. Podría ser consensual, de tratarse de una promesa de depósito concluida por la expresión de voluntad de ambas partes, por ej. si el locatario se obliga a entregarlo al locador en un plazo determinado (la consensualidad está fundada en parte de la doctrina extranjera y nacional; Planiol, Ripert y Savatier, Baudry, Lacantinerie y Wahl, Puig Brutau, Puig Peña, Larenz, Salvat, Machado); g) de confianza, porque el depositario está obligado personalmente a custodiar la cosa, sin posibilidad de delegar en otro tal carga, salvo pacto expreso en tal sentido (arts. 1358, 1362 CCyC).
III.- CLASES DE DEPÓSITOS
1. Regular e irregular.
Si se tratara de depósito de cosas fungibles (art. 232 CCyC), será un depósito irregular (art. 1367 CCyC) y si lo fuera de cosas no fungibles, sería regular.
En el depósito irregular, el depositario tiene derecho a usar el depósito, contrariamente, en el regular, este derecho no le asiste (art. 1358 CCyC), salvo pacto expreso que lo autorice (arts. 958, 2651 CCyC). Consecuentemente, en el depósito regular, habrá que establecer dicha facultad en el contrato, a diferencia del irregular, donde no será necesario. Dice sobre el “depósito irregular” el CCyC en su art. 1367: “Efectos. Si se entrega una cantidad de cosas fungibles, que no se encuentra en saco cerrado, se transmite el dominio de las cosas aunque el depositante no haya autorizado su uso o lo haya prohibido. El depositario debe restituir la misma calidad y cantidad. Si se entrega una cantidad de cosas fungibles, y el depositario tiene la facultad de servirse de ellas, se aplican las reglas del mutuo.”.
El depósito de garantía se puede integrar con:
a) Cosas fungibles. En general, está constituido por cosas fungibles (art. 1367 CCyC), como una suma dineraria, aunque con menos frecuencia, se presentan casos de entrega en garantía, de barras de oro, pagarés de terceros o propios, cheques, títulos de la deuda pública con autorización para su cobro por el depositario, granos, etc.
b) Cosas no consumibles o no fungibles. Monedas de oro antiguas, medallas, cuadros, esculturas y otras obras de bellas artes, dinero registrando la numeración de los billetes o en caja cerrada con llave y sin entregarla al depositario, en sobre lacrado o cosas consumibles en bulto cerrado, etc. Esta clasificación se deduce a contrario seunsu del contenido del art. 1367 CCyC sobre depósito irregular, ya que el art. 1356 CCyC no habla de cosas no consumibles o no fungibles.
En realidad, con la nueva legislación (art. 762 CCyC) las categorías de cosas fungibles y no fungibles, quedaron subsumidas en las “obligaciones de género”, desapareciendo la de “dar cantidades de cosas”. Sin embargo el art. 765 CCyC, se refiere a la moneda extranjera como obligación de dar cantidades de cosas.
2. El depósito de garantía en dinero (irregular) y la ley 25.345.
a) El depósito en dinero de curso legal es irregular. Como consecuencia de continuar vigente la ley 25.345, debemos recordar que tanto a la constitución o entrega del depósito de garantía al locador, como a su restitución al locatario y, cuando su monto supera los $1.000, sólo debería integrarse por algunos de los medios que esa misma ley impone, tales como cheque, depósito en cuenta bancaria, transferencia electrónica bancaria, tarjeta de crédito, etc.
b) Argentinos oro: Al tratarse de moneda local de curso legal, es depósito irregular, pero en este caso no sería de aplicación las disposiciones de la ley 25.345, por imposibilidad física de bancarización y, en la práctica se asimilaría a un depósito regular.
3. El depósito de garantía en moneda extranjera (regular).
A diferencia del CCVS derogado (arts. 617 y 619) donde la moneda extranjera tenía el mismo tratamiento que la local y el depósito era irregular, el art. 765 CCyC, al calificar a la moneda foránea como “cosa”, en su caso lo convierte en depósito regular. Por lo tanto, el locador a la finalización del contrato, deberá restituir al locatario la misma moneda (US$, euros, etc.). De todos modos, el locatario, para resguardarse, deberá hacer renunciar al locador de la facultad de pesificar que le otorga el art. 765 del CCyC.
Esto alcanza también a las monedas extranjeras de oro en la medida en que sean monedas de curso legal en su respectivos países (mejicanos ‑37,5g‑, Kruger rands ‑31,104g‑, chilenos ‑20,33g‑, libras Elizabeth ‑7,33g‑). Pero si fueron entregadas en caja o sobre cerrado o identificadas con algún signo que las distinga o se tratara de piezas numismáticas (monedas antiguas) estaremos ante un depósito regular y, deberán ser entregadas al locatario las mismas piezas monetarias.
4. Limitación del depósito en locaciones residenciales y su entrega sin la restricción por un tercero.
En las locaciones de vivienda, el locador no podrá exigir como depósito de garantía sumas de pesos mayores a un mes de alquiler (precio mensual de la locación) por cada año de plazo contractual pactado, según el art. 1196 del CCyC; esta limitación no rige para los restantes destinos (comercio, industria, profesionales, etc.). Cuando se refiere a «exigencias asimilables» ‑agregamos, que acreciente la onerosidad al locatario o le sea más gravosa‑, se trataría de entrega de cosas en garantía. No está prohibido para cualesquiera destinos que fueren, la acumulación de fianzas personales con depósito en garantía. Según el CCyC, art. 1196: “Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: …; b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; …”. Sin embargo, nada impediría, ante situaciones como la carencia de fiador o que el mismo no posea suficiente patrimonio a criterio del locador y, para materializar la suscripción del contrato de locación de vivienda, que el depósito se incremente por entrega de mayores cantidades por el fiador u otro tercero, ya que a éstos no les alcanza la prohibición legal del inc. b) del art. 1196.
También podría presentarse el supuesto en que se alquile por separado un inmueble y los muebles por el mismo locador u otro (uno por la finca y otro por los muebles). En este caso, existiría limitación de monto para la locación del inmueble destinado a vivienda, pero no para el alquiler de los muebles, aunque esta última locación estaría gravada con el IVA.
Una situación dudosa se generaría con la locación de destino mixto (por ej. vivienda y comercio), al cual el art. 1194 CCyC le aplica las disposiciones del destino habitacional. Esta norma es en algunos aspectos, irracional, ya que una locación de un local comercial importante, con una habitación para vivienda, la convertiría en habitacional, lo cual produciría cambios en el verdadero destino prevaleciente en el contrato (comercial), contrariando la voluntad de las partes. Por ello, consideramos que debe prevalecer lo acordado en el contrato respecto al destino locativo (comercial), ya que esta norma no es de orden público (Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), Abatti, Enrique L. (h) y Rocca, Marcela V., Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Colec. Abacacía, García Alonso, 2º ed., Bs. As. 2018, p. 34). En consecuencia, no habría limitaciones respecto al monto del depósito de garantía locativa.
5. Incremento convencional del depósito al aumentar el alquiler.
A diferencia de la derogada Ley de Alquileres 23.091 (art. 4º, pár. 2º), el actual régimen del CCyC (arts. 1187 a 1226), no impone al locador devolver el depósito de garantía al locatario ajustado al último alquiler vigente. Muchas veces ante cada incremento del alquiler (alquiler escalonado) se pide al inquilino una actualización del depósito de garantía y no hay norma que lo prohíba. Igualmente no se deberían olvidar los resguardos esenciales para el locador al pactar el depósito de garantía, tales como aclarar que no devengará intereses y que a la devolución se reintegrará sin ajustes.
6. Aumento del depósito ante prórroga o renovación y resguardo al locador.
Para evitar controversias a la hora de finiquito del contrato con un eventual reclamo del locatario, recomendamos que en las renovaciones y o prórrogas cuando se incremente el monto del depósito de garantía, se especifique claramente que se reintegra el depósito de garantía primitivo al locatario y se constituye otro, ahora por el nuevo monto. El tenor del resguardo podría ser el siguiente: 1- En este acto el locador restituye al locatario el depósito de garantía de pesos … ($…) oportunamente integrado y el locatario constituye un nuevo depósito de garantía de pesos … ($…), ambas sumas dinerarias por cuales el presente es suficiente recibo. 2- Este depósito de garantía responderá por el incumplimiento a cualesquiera de los deberes u obligaciones y/o responsabilidades del locatario, tanto contractuales como extracontractuales, logrando un resarcimiento inmediato de montos dinerarios a su cargo, no devengará intereses ni se reajustará y el locatario no podrá imputarlo a pagar alquileres u otras obligaciones devengadas durante el plazo contractual corriente ni antes de desocupar el inmueble y el locador sólo deberá devolverlo al restituirse el inmueble locado al finiquito y contra el total cumplimiento por el locatario de sus obligaciones.
7. Incremento del depósito a su devolución en resguardo del locatario.
Como dijimos supra, a diferencia de la derogada Ley de Alquileres 23.091 (art. 4º, pár. 2º), el actual régimen del CCyC (arts. 1187 a 1226), no obliga al locador devolver el depósito de garantía al locatario ajustado al último alquiler vigente, pero ante el persistente fenómeno inflacionario, por razones de equidad y evitar un enriquecimiento incausado del locador en detrimento del locatario, podría pactarse dicha forma de devolución (Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), Abatti, Enrique L. (h) y Rocca, Marcela V., Contratos Inmobiliarios del nuevo Código Civil y Comercial, Colec. Abacacía, García Alonso, 2º ed., Bs. As. 2018, p. 359).
También sería aceptable convenir que la restitución se materializará como obligación de valor (art. 772 CCyC), tomado al momento de la entrega del depósito, que generalmente coincide con la suscripción del contrato locativo, o sea referida al valor de una cosa determinada o de moneda extranjera (que también es “cosa”).
8. Plazo de devolución del depósito.
Si en la cláusula respectiva del contrato locativo no se pactare el plazo para la restitución del depósito al locatario, se deberá entregar concomitantemente con la restitución de la tenencia del inmueble locado. Esto es común en las locaciones con destino vacacional o para el cumplimiento de finalidad determinada (art. 1199 “in fine” CCyC).
Pero en la mayoría de los destinos locativos, se pacta que el locador devolverá el depósito –previos los descuentos que correspondan por obligaciones impagas del locatario o deterioros culpables- en un plazo de 15, 30 o 60 días de restituida la tenencia del inmueble.
IV.- CESIÓN Y DEPÓSITO DE GARANTÍA LOCATIVA
Con respecto a la cesión del contrato, pueden presentarse dos situaciones:
1. Cesión por el locador.
El locador puede ceder su posición contractual a un tercero (arts. 1636 y conc. CCyC), porque es una facultad que dicha norma le otorga al tratarse de contrato con prestaciones pendientes. Generalmente se presenta esta situación en caso de venta del inmueble locado. El locador siempre es libre de ceder, salvo pacto en contrario, cuestión que es frecuente en los contratos locativos de destino comercial y de gran importancia económica, por ej., donde la parte locataria es un supermercado y la cual podría prohibir la cesión a otro supermercado de la competencia, etc. Al ceder el contrato, también se ceden sus accesorios, entre los que se encuentra el depósito de garantía, cual se entrega físicamente al cesionario que revestirá la calidad de nuevo locador y depositario, debiendo notificarse de ello tanto al locatario como al fiador y, si el depositante fuere un tercero, también deberá ser notificado.
2. Cesión por el locatario.
Conforme al art. 1213 CCyC, el locatario sólo puede ceder su posición contractual conforme a los arts. 1636 y siguientes del CCyC. En caso de sublocación de todo el inmueble, la norma lo considera cesión.
En la mayoría de los contratos se prevé la prohibición de ceder, sin embargo, cuando no existe esta limitación, el locatario podrá ceder su posición contractual. De materializarse, el locatario cesionario será titular del depósito que obra en poder del locador cedido. Esta cesión también deberá notificarse a las partes del contrato y si el depositante fuere un tercero, también será notificado.
V.- SUBLOCACIÓN Y DEPÓSITO DE GARANTÍA
El art. 1214 CCyC autoriza al locatario, salvo pacto en contrario, a sublocar parte del inmueble. Mayoritariamente, los contratos prohíben la sublocación, pero cuando no existe tal veda, el locatario sublocador podrá exigir “depósito de garantía” al sublocatario con las mismas limitaciones que puede exigirlo el locador, según se trate de vivienda u otros destinos. El depósito que entrega el sublocatario al locatario sublocador, podría responder ante el locador tanto por deudas del locatario sublocador con el locador, como por el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone al sublocatario respecto al inmueble locado, ya que el locador tiene acciones directas contra el sublocatario conforme al art. 1216 CCyC.
VI.- CONCLUSIÓN DE LA LOCACIÓN Y RESGUARDO POR EL DEPÓSITO
1. Al finalizar el contrato y restituirse el inmueble por el locatario con obligación del locador de devolver el depósito de garantía, siempre deberá realizarse un “acta de entrega” en cual se consignará el estado general del inmueble, los daños notados, las eventuales deudas impagas y el recibo de devolución del depósito de garantía al locatario con las deducciones que hubieren correspondido. En caso que el locador lo retenga hasta días subsiguientes, deberá también documentar su devolución al locatario. Otro medio de concluir las obligaciones de depositario, es insertar en el documento que se suscriba alguna de las frases siguientes (conf. Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), Abatti, Enrique L. (h) y Rocca, Marcela V., Contratos Inmobiliarios del nuevo Código Civil y Comercial, Colec. Abacacía, García Alonso, 2º ed., Bs. As. 2018, p. 359):
a) Se deja constancia de las partes nada se adeudan recíprocamente por causa de la locación que los vinculaba;
b) Se deja constancia que el locador nada adeuda al locatario por causa de la locación que los vinculaba;
c) Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario íntegramente el “depósito de garantía”, constituyendo el presente recibo suficiente;
d) Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario del “depósito de garantía”, la suma de pesos … ($…), constituyendo el presente recibo suficiente;
e) Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario de su “depósito de garantía”, la suma de pesos … ($…), constituyendo el presente recibo suficiente y reteniendo el saldo para responder a …, con la conformidad del locatario;
f) Se deja constancia que en este acto el locador devuelve al locatario del “depósito de garantía”, la suma de pesos … ($…), constituyendo el presente recibo suficiente y reteniendo el saldo de pesos … ($...), para responder a …, con la protesta del locatario por …(describir el reclamo) <<<NOTA: En este caso deberán suscribirlo ambas partes o sea locador y locatario.>>>
2. También puede darse el extremo que el locador no restituyera el depósito a pesar de haberse vencido el plazo de retención (usualmente de 15 a 90 días) y tener saldo a favor el locatario. En este caso quien deberá intimar al locador su devolución y bajo apercibimiento de incoar acciones judiciales civiles y criminales, será el inquilino.
VII.- INSTRUMENTACIÓN
La cláusula sobre el depósito de garantía usualmente se inserta en el mismo contrato de locación o en los documentos donde se plasman las prórrogas, pero nada obsta a que puedan pactarse en instrumentos separados del contrato locativo, si están perfectamente vinculados a ellos, con todas las referencias que los integren, sea que se documenten en anexos, adendas u otros instrumentos.
VIII.- COMODATO Y DEPÓSITO DE GARANTÍA
En el comodato inmobiliario, que se trata de un préstamo gratuito de la finca (propiedad inmueble), podrá igualmente exigirse “depósito de garantía”, ya que no se trata de lucrar con la finca, sino de resguardarse el comodante contra posibles daños o perjuicios que pueda sufrir por causa del comodatario. También un depósito de garantía podrá constituirse para responder por las obligaciones del comodatario, en caso que se celebre un “comodato mobiliario” por el moblaje o instalaciones de una locación inmobiliaria, tal como muchos locadores lo prefieren porque no tributaría IVA, mientras que sí está gravada la locación de bienes mueble y como tal sería la locación de un inmueble amoblado.
En el comodato no existe límite al monto del depósito, como lo establece el art. 1396 inc. b) CCyC para la locación de destino habitacional.
IX.- LEASING INMOBILIARIO Y DEPÓSITO DE GARANTÍA
El contrato de leasing, al participar de dos negocios jurídicos, la locación y la compraventa, tal como lo establece el art. 1227 del CCyC, que lo define diciendo que el dador conviene transferir la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio, contiene en el caso de los inmuebles un contrato de locación al cual se le aplican supletoriamente (art. 1250 CCyC) las normas de la locación, en todo lo no previsto en el Cap. 5 del libro III, del CCyC.
En consecuencia, en la etapa locativa, al depósito de garantía locativa, le serán aplicables las disposiciones pactadas en el contrato de leasing y las normas de la locación (Cap. 4 del libro III del CCyC).
X.- CONCLUSIÓN
Aunque mucho se declame contra los locadores por los “depósitos de garantía”, nuestro sistema jurídico torna muy engorroso el resarcimiento de los daños sufridos de algunos inquilinos, como también desalojar a quienes no pagan o han fenecido sus contratos. Disímil será la suerte del locador en estos casos según la jurisdicción donde se pleitee, dado el sistema federal imperante, que reserva los códigos adjetivos para su sanción por las provincias.
BIBLIOGRAFÍA
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Abatti, Enrique L., Rocca, Ival (h), Abatti, Enrique L. (h) y Rocca, Marcela V., Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Colec. Abacacía, García Alonso, 2º ed., Bs. As. 2018.
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Abatti, Enrique L. y Griffi, Omar E. “La indexación del depósito de garantía en la locación”, El Derecho, tomo 83, p. 162.
Salgado, Alí, J., Locación, comodato y desalojo, La Rocca, Bs. As., 1992, p. 60.
* artículo publicado en Jurisprudencia Argentina, 9/5/2018, pág. 1 (JA 2018-II, fasc. n. 6).