REGLAMENTACIÓN DEL ART. 16 DE LA LEY 27.551 (ALQUILERES)

REGLAMENTACIÓN DEL ART. 16 DE LA LEY 27.551

REGISTRACIÓN DE LOS CONTRATOS LOCATIVOS EN LA AFIP (Res. Nº 4933/21). REGLAMENTACIÓN DEL ART. 16 LEY 27.551.

Aspectos que exceden las facultades reglamentarias de la AFIP.

Por Enrique Luis Abatti (h)* y Marcela Verónica Rocca **

· Abogado (UCA), Especializado en derecho de la empresa e inmobiliario. Publicista y conferencista. Vocal del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).

· Abogada (UCA), Especializada en derecho penal e inmobiliario. Secretaria Técnica de Fiscalía General, Ministerio Público Fiscal, Santiago del Estero. Publicista.

I.- ANTECEDENTES

El art. 16 de la ley 27.551 (BORA 30/06/2020, con vigencia desde el 01/07/202) dispuso como norma de orden público la registración de los contratos locativos según el siguiente texto:

a) Los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante la AFIP, dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga y el incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones). Además, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.

b) Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

Mediante BORA del 17/02/2021 se publicó la Res. 4.933/21 de la AFIP, que contiene 22 artículos, con 4 anexos y establece la reglamentación del art. 16 de la ley 27.551 que modifica al régimen de la locación del CCyC.

La ley 27.551 que reforma el capítulo de las locaciones del Código Civil y Comercial (en adelante CCyC) vigente desde el 01 de julio de 2020, en su art. 23 establece que las disposiciones de esta ley se aplicarán a los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia y por lo tanto no serían aplicables a los contratos en curso de ejecución. Si bien según el art. 7º CCyC que en su parte «in fine» establece que en los contratos en curso de ejecución no se aplicarán sus disposiciones supletorias «…Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución…»; ergo, aunque la norma no lo dice, sí se aplicarán las de orden público, sin embargo, la presente es una norma especial que prevalece sobre la general, que es el referido art. 7º y por tanto no abarca a los contratos en curso de ejecución. (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020, p. 31)

Disposición de orden público

En el Cap. IV del CCyC –locaciones- y en la ley 27.551, no existen disposiciones que establezcan cuáles son las imperativas, tal como sucedía con la derogada ley 23.091. Seguramente serán la doctrina y la jurisprudencia las que llenarán este vacío tan importante de orden práctico. Por su lado el art. 12 del CCyC establece que «Las convenciones particulares no pueden dejar sin efecto las leyes en cuya observancia está interesado el orden público…». Es lamentable que esta ley 27.551 no haya corregido tal falencia.

Sin embargo, por la forma en que está redactado el art. 16, denota su imperatividad.

Registro de los contratos locativos. Operatoria.

El art. 21 de la Res. AFIP 4.933/21 establece que a partir del 1º de marzo de 2021 entra en vigencia el Régimen de Registración de Contratos de Locación de Inmuebles en la AFIP. El trámite deberá ser realizado dentro de los 15 días posteriores a la firma del contrato. La medida comprende retroactivamente a los contratos suscriptos a partir de la vigencia de la ley 27.551 (01/07/2020) y en ese caso, se concede un plazo extraordinario de registración hasta el 15/04/2021 a los concertados hasta el 31/03/2021.

El art. 1º dispone que la registración deberá realizarse mediante trámite digital a través de la página del organismo, ingresando con la clave fiscal en el apartado “Registro de Locaciones de Inmuebles –RELI-CONTRIBUYENTE”. (Abatti, Enrique Luis (h) y Rocca, Marcela Verónica, Registración de los contratos locativos en la AFIP (Resolución 4933/21). Reglamentación del art. 16 de la ley 27.551. Citar: elDial.com – DC2D56. Publicado: 24/02/2021). El art. 1º del Anexo I de la Res. 4.933/21, aclara que se consideran inmuebles a los efectos de la Res. que comentamos, a los contemplados en los arts. 225 (inmuebles por su naturaleza) y 226 (inmuebles por accesión) del CCyC.

Contratos comprendidos.

El art. 2º de la Res. en comentario establece que deberán registrarse a través del “RELI” los contratos locativos celebrados por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros que enumera en ocho incisos de su art. 1º del Anexo I.

En el art. 1º inc. 2.1. del mismo, aclara que se entiende por locación a los contratos regidos por los arts. 1187 y concordantes del CCyC.

Recordemos que el CCyC emplea el término «locación» o «arrendamiento», indistintamente. Al que paga el precio (arriendo), lo denomina “locatario” (comúnmente llamado arrendatario o inquilino) y, a quien lo recibe, “locador” o “arrendador”. En la locación, el precio es el «alquiler» o «arriendo» y, en la sublocación, es el «subarriendo», ya que ahora el CCyC no nomina al «subalquiler». En el subarrendamiento, quien paga el precio al inquilino principal es el subinquilino o sublocatario o subarrendatario y quien lo recibe es el sublocador o subarrendador (inquilino principal). En la locación, el precio es el “alquiler” o “arriendo” y en la sublocación es el “subalquiler” o “subarriendo”. El origen de la voz locación y sus acepciones viene del latín, así “locatio”, “locarius”, “locator”, “locatus” (Diccionario latino-español, Manuel Valbuena, 17ª ed., Garnier Hermanos, París 1888).

a) Locaciones de inmuebles urbanos: El art. 1º inc. 2.2. del Anexo I dice que se entiende por inmuebles urbanos a los que conforme a las disposiciones catastrales jurisdiccionales revistan el carácter de “urbanos” o “sub-urbanos”.

Sublocaciones: A su vez el inc. 2.3. dice que sublocaciones son las definidas por los arts. 1213 a 1216 del CCyC.

Al respecto cabe aclarar que el art. 1213 CCyC se refiere a la cesión, que consiste en la transmisión de los derechos y obligaciones del locatario, siéndole aplicables las disposiciones sobre «cesión de la posición contractual» (arts. 1213 y 1636.- Transmisión. En los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de las partes puede transmitir a un tercero su posición contractual, si las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o después de la cesión. Si la conformidad es previa a la cesión, ésta sólo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la forma establecida para la notificación al deudor cedido). El cesionario pasa a ocupar el lugar del locatario cedente. Se cede la totalidad de la cosa. Debe ser realizada por escrito y quedará perfeccionada con el consentimiento del locador a la cesión La aceptación del pago de alquileres y entrega de recibos a nombre del cesionario, sin la suscripción de un instrumento de cesión, no liberará al locatario pro-cedente, que seguirá siendo responsable solidario. (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020, p. 110).

Ahora bien, si se subloca todo el inmueble, ese contrato será considerado como cesión. En consecuencia, cabría la sublocación parcial, que no sería cesión.

El Anexo no contempla esta situación, oscureciendo en vez de aclarar, como sería su misión. Pero seguramente, la voracidad fiscal primará y la AFIP interpretará que todo está alcanzado.

El art. 1214 CCyC específicamente se refiere a la sublocación estableciendo que “El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa. El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez días de notificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación propuesta. La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada”.

El subarriendo constituye una nueva locación y se regirá por las normas sobre el contrato de locación. El locatario al pasar a ser locador del nuevo inquilino, se llamará «sublocador» y se denominará sublocatario o subinquilino o subarrendatario, al referido inquilino del sublocador.

La nueva locación o sublocación o subcontrato locativo, coexiste con el contrato primigenio que continúa regulando las relaciones jurídicas entre locador y locatario originales. A su vez, el derecho del subinquilino se transmite a sus herederos. El sublocatario está facultado a exigir directamente del locador el cumplimiento de las obligaciones que éste hubiera contraído con el locatario (art. 1216 CCyC) y a su vez, el locador originario, recíprocamente tiene acción directa contra el subarrendatario por el cumplimiento de sus obligaciones y los bienes de éste responden ante aquél (art. 1216 CCyC). La sublocación concluye por las mismas causas que el contrato principal y las demás contempladas en el CCyC.

La sublocación es un típico caso de locación de cosa ajena. Y en general en los contratos se la prohíbe debido a las implicancias de responsabilidades que puede generar para el locador.

El art. 1215 CCyC se refiere a las relaciones entre sublocador y sublocatario. Pero nada impide que el locador pueda proyectar en base al principio de libertad contractual del art. 958 CCyC, normas a cumplir por un eventual sublocatario de su inquilino, distintas de las impuestas a éste.

Y el art. 1216 CCyC versa sobre las acciones directas entre locador y sublocatario y a la inversa. El locador podrá demandar al sublocatario hasta el límite de su deuda por alquileres al inquilino y además puede exigirle al subinquilino el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y a su vez, el sublocatario puede exigirle al locador el cumplimiento de sus deberes.

b) Arrendamientos rurales y subarriendos: El inc. 2.4. del art. 1º del Anexo I establece que se entiende por inmuebles rurales a los que conforme a las disposiciones catastrales jurisdiccionales revistan el carácter de “rurales” o “sub-rurales”. Para los subarriendos, es aplicable lo dispuesto en los arts. 1213 a 1216 CCyC y nos remitimos a lo expresado supra, en el punto b). Respecto a estos contratos, según el art. 18 de la Res. comentada, la registración de los mismos, no exime el deber de declararlos a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA), implementado por la Res. Gral. Conjunta 4.248 del Ministerio de Agricultura del Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria del Instituto Nacional de Semillas y de la AFIP.

c) Locaciones temporarias de inmuebles –urbanos y rurales- con fines turísticos, de descanso o similares. El inc. 2.6 del art. 1 del Anexo I establece que se entiende por locación temporaria de inmuebles con fines turísticos, descanso o similares, a las locaciones de inmuebles destinadas a brindar alojamiento en viviendas acondicionadas para su habitabilidad, por un período no menor a un (1) día ni mayor a los tres (3) meses.

Se trata de las comprendidas en el art. 1199 inc. b) CCyC y que esta Res. 4.933/21 denomina equivocadamente “temporarias”, ya que toda locación es limitada en el tiempo, porque siempre tiene un principio y un final.

Se trata de las locaciones sobre inmuebles urbanos o rurales sin plazo mínimo legal, pero con plazo máximo de 3 meses, para fines de turismo, descanso o similares. La norma fondal agrega el requisito que si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines, al sostener que un contrato entre las mismas partes y por el mismo objeto, celebrado a continuación del primero, no es más que una extensión suya.

d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles –exclusivas o no- delimitados dentro de inmuebles. Tales como locales comerciales y “stands” en supermercados, hipermercados, “shoppings”, centros, paseos o galerías de compras, complejos, centros o “polos” gastronómicos, culturales, complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados, centros de convenciones, multieventos o similares, terrazas, sótanos, azoteas, etc. El inc. 2.7. del art. 1º del Anexo I, aclara que se entiende por complejo comercial no convencional, a los predios en cuales más de un sujeto (fabricante, vendedor, comisionista u otros intermediarios), utiliza un espacio, puesto o similar, provisto a cualquier título por el titular de aquellos o por quien bajo cualquier forma o modalidad jurídica explote los mismos, para la comercialización de productos y/o la prestación de servicios. Se refiere al inc. d) del art. 1199 del CCyC, esto es, exposición u oferta de cosas o servicios en predio ferial. Entendemos que amplía el destino y destruye la ambigüedad de lo que pueda entenderse por «puestos», dando un sentido más amplio que el de feria o mercado.

El inc. 2.8. del art. 1º del Anexo I, establece que se encuentran comprendidos todos aquellos contratos o acuerdos de concesión –de plazo determinado o no, temporales, transitorios, de espacios fijos o móviles, etc.-, concesiones comerciales, contratos de “stands” o puestos o de autorización para instalación de los mismos, cualquiera sea su denominación.

Inconstitucional apartamiento de la disposición legal de fondo. Esta Reglamentación de la AFIP respecto al art. 2º inc. d) de la Res. 4.933/21 a través del inc. 2.8. del art. 1º del Anexo I, constituye un grave apartamiento de lo que dispone el art. 16 de la ley 27.511 que modifica el Cap. 4 del Título IV –Locación- del CCyC., violentando el principio constitucional de prelación de las leyes.

La AFIP pretende legislar sobre el derecho de fondo y una simple reglamentación no puede venir a reformar el Código Civil y Comercial, ya que el art. 16 de la ley 27.551 se refiere exclusivamente al contrato de locación y no al de concesión y ambos son contratos nominados (art. 970 CCyC). Esta incorrecta norma, ocasionará numerosos planteos de inconstitucionalidad.

En su parte final, el art. 2º de la Res. 4.933/21, establece que en todos los casos se incluyen los contratos locativos celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y/o aplicaciones móviles destinadas a tal fin.

Contratos excluidos.

Espacios en góndolas. El art. 2º aclara que no están comprendidos los alquileres de espacios en “góndolas” (Ley de Góndolas 27.545, art. 5°- Definiciones. A los fines de esta ley se entiende por góndola todo espacio físico, mueble, estantería, en los que se ofrecen productos de similares características, incluidos las puntas de góndola).

Cocheras y espacios guardacoches. Aparentemente, estarían excluidas las cocheras y espacios guardacoches, ya que la reglamentación no menciona expresamente estos contratos, aunque podría inferirse que estarían comprendidos, del texto del art. 1º del Anexo I, cuando se refiere a que se consideran bienes inmuebles a los contemplados en los arts. 225 y 226 del CCyC. Es de imaginar que la interpretación forzada que dará la AFIP, será que están comprendidos, aplicando en el supuesto de futuras multas por no inscribir esos contratos, el cuestionado principio de “solve et repete”.

Contratos de leasing. Tampoco estarían incluidos los contratos de leasing, ya que el art. 16 de la ley 27.551 se refiere exclusivamente a la locación y no a otro tipo de contrato, además que integralmente dicha ley se trata de una reforma al Cap. 4 del Título IV (Locación) del CCyC. Aunque una interpretación forzada de la AFIP podría llegar a incluirlos en la etapa locativa. Pero recordemos que en derecho administrativo, todo lo que no está expresamente contemplado y permitido, está excluido. En consecuencia, entendemos que los contratos de leasing, están excluidos, aunque se trate de la etapa locativa, dado que se trata de un contrato nominado (art. 970 CCyC).

Es básico, que una reglamentación –como lo es la Res. 4.933/21- no puede ir más allá de los que establece la norma de fondo o sea el art. 16 de la ley 27.551 y demás concordantes del CCyC, sin caer en la inconstitucionalidad.

Sujetos comprendidos.

El art. 3º de la reglamentación involucra imperativamente a los locadores, arrendadores, sublocadores y subarrendadores, quienes están obligados a realizar el trámite.

El art. 3º inc. 3.1. del Anexo I establece que están comprendidas las sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones, o entidades de cualquier clase, constituidos en el país. Y también los establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia humana o jurídicas del exterior.

Conforme a los arts. 11 y 12 de la Res. 4.933/2, los locatarios, arrendatarios, sublocatarios y subarrendatarios, no están obligados, pero sí facultados voluntariamente. Cuando intervinieron corredores inmobiliarios en la concreción de la locación, tampoco están obligados, pero podrían realizar voluntariamente la registración.

Sujetos excluidos.

Conforme al art. 4° cuando en los contratos celebrados las partes sean exclusivamente el Estado nacional, los estados provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o los municipios, sus respectivas reparticiones, entes centralizados o descentralizados, los locadores, arrendadores o subarrendadores quedarán eximidos de la obligación de registración.

De acuerdo a la redacción textual de este art. 4°, al decir “cuando en los contratos celebrados las partes sean exclusivamente el Estado nacional…”, se infiere que se trataría solamente (exclusivamente) de contratos celebrados entre sujetos de derecho público, tanto locador como locatario y no entre un sujeto del derecho público como locador o locatario y otro del derecho privado como locador o locatario.

Intermediarios

El art. 5º de la Res. 4.933/21 determina que cuando en los contratos celebrados intervengan intermediarios, ellos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores, cumpliendo el procedimiento contemplado en el Cap. 7 de la Res. y ello implica que ellos mediante este mandato impuesto por la norma, ya cumplieron con la registración y, para los intermediarios, la confirmación de su intermediación, desde luego y aunque la norma no lo dice, con todas las obligaciones fiscales que ello conlleva.

Esto comprende, según el inc. 5.1. del art. 5º del Anexo I, a cualquier sujeto que efectúe tareas de intermediación en las locaciones inmobiliarias comprendidas en la Res. y perciban por ello una comisión, retribución y/u honorario. Con lo cual, quien actúe gratuitamente, no estaría comprendido.

El inc. 2. b) del Anexo II, incluye curiosamente a los escribanos como si fueran intermediarios, cuando un notario en realidad no realiza labor profesional de intermediación, como sí podría hacerlo un corredor inmobiliario, sino que es un fedatario que generalmente certifica firmas de los contratos locativos y en algunas oportunidades pasa a escritura pública esos contratos.

La intermediación en las locaciones inmobiliarias es tarea excluyente de corredores inmobiliarios. De acuerdo al art. 1351 CCyC in fine (ref. ley 27.551) en las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario de acuerdo a la legislación local. Por lo tanto, la AFIP parecería que ignora esta disposición de orden público de la ley 27.551. Esta disposición de la Res. 4.933/21 es otra desprolijidad del organismo recaudatorio, que pareciera que su única finalidad es la recaudatoria aún violentando expresas disposiciones legales y generando normas inconstitucionales.

Condominios.

El art. 6º de la Res. 4.933/21 dice que en los condominios, cuando uno de los condóminos procede a registrar el contrato, libera de esa obligación a los restantes, siempre que haya informado a la totalidad de los integrantes. Esto implicaría un acto de administración conforme al art. 1994 CCyC, que beneficia a todos.

Procedimiento y plazos para la registración.

Según el art. 7º de la Res., para proceder a la registración de los contratos, los obligados deberán ingresar a través del sitio “web” de la AFIP al servicio denominado “Registro de locaciones de inmuebles – RELI - CONTRIBUYENTE” utilizando su Clave Fiscal habilitada con Nivel de Seguridad 3 como mínimo, obtenida de acuerdo a la Res. Gral. AFIP 3.713 y sus modificatorias y complementarias. Luego se deberá acceder a la opción Declaración de Contratos, seleccionar según se trate de inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación (permanente o la incorrectamente denominada “temporaria”) y proporcionar los datos detallados en los Anexos II y III los que correspondan y adjuntar en un archivo de formato “pdf” o “jpg” del contrato celebrado.

Luego, según el art. 8º de la Res., siempre que el sujeto obligado posea domicilio Fiscal Electrónico conforme la Res. Gral. AFIP 4.280, el sistema informático registrará el contrato informado y emitirá como acuse de recibo una constancia que contendrá un código verificador, que se podrá descargar a través de la opción respectiva del sistema. En el caso de condominios, la constancia será remitida al Domicilio Fiscal Electrónico de todos los integrantes.

Conforme al art. 9º los contratos deberán ser registrados dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración.

Como vemos es una operación muy sencilla que cualquier persona con mínimos conocimientos informáticos (especialmente los adultos mayores de más de 80 años) y contando con un sistema de internet confiable (cuestión que se da por sentada actualmente) podrá efectuar en breve tiempo, con éxito y sin asesoramiento técnico. Tal es lo que imaginan las autoridades de la AFIP.

Modificaciones de los contratos registrados.

Según el art. 10 de la Res. 4933/21, las modificaciones de los contratos registrados deberán ser informadas dentro de los 15 días corridos posteriores de producidas, siguiendo el procedimiento de registración de los art. 7º y 8º de la Res. en comentario.

Para el caso de renovaciones de contratos de locación, el servicio “RELI”, permitirá registrar la nueva transacción informática visualizando todos los datos e información correspondiente al contrato finalizado, pudiendo editar y modificar aquellos que hayan sufrido alguna modificación.

Prórrogas. Este art. 10 no menciona a las prórrogas, consecuentemente ellas no estarían comprendidas en la registración obligatoria. Es importante recordar la diferencia entre renovación y prórroga. La primera implica una novación obligacional, conforme al art. 933 CCyC, es la extinción de una obligación por la creación de otra nueva, destinada a reemplazarla; en este caso sería la extinción de un contrato locativo reemplazado por uno nuevo, al cual se le aplica el plazo mínimo legal de 3 años, etc.

En cambio la prórroga es la continuación en el tiempo del mismo contrato, sin cambiarle ninguno de sus elementos esenciales, salvo el precio, por ajuste a la realidad de mercado, cuestión que ya es admitida por la doctrina y jurisprudencia desde hace largo tiempo debido a la enorme inflación imperante. Tal vez la AFIP haciendo una interpretación forzada de su propia normativa, pudiera sostener que se trata de una modificación al contrato. Pero en realidad en algunos casos no sería ello sostenible legalmente, porque si el contrato –generalmente de destino comercial- contempla una cláusula de actualización conforme al valor de alguna cosa según el art. 1133 CCyC, como por ej. la nafta, una canasta de productos de almacén (habitual en las locaciones de supermercados), el dólar (ya que por el art. 765 in fine CCyC es “cosa”), no habría cambio del precio sino seguir con el mismo sistema de ajuste y solo se prolonga el plazo contractual, por ello una prórroga de este tipo no estaría alcanzada por la obligatoriedad de la registración (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020, págs. 44 y 183; Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler del Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020, págs. 43 y 145).

Registración voluntaria para locatarios o arrendatarios.

Conforme al art. 11 de la Res. 4.933/21, las locatarios o arrendatarios, podrán registrar el contrato ante la AFIP y según el art. 12 de la Res. ingresarán a través de la página “web” del organismo realizando un trámite similar al de los locadores y arrendadores conforme a los arts. 7º y 8º de la citada norma, pero con un plazo de hasta SEIS (6) meses posteriores a la finalización del contrato.

Obviamente que esta facultad tan prolongada en el tiempo que tienen los locatarios, en algunos casos la podrían ejercer a modo de presión cuando exista un conflicto con el locador.

Operaciones en moneda extranjera.

Según el art. 14 de la Res. 4.933/21 los alquileres en moneda extranjera deberán informarse en moneda de curso legal al tipo de cambio vendedor del Banco Nación Argentina vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de celebración del contrato.

En realidad, el alquiler en moneda extranjera no es posible de acuerdo al art. 1187 del CCyC porque debe serlo en dinero y la moneda foránea no es dinero, sino “cosa” conforme al art. 765 “in fine” CCyC. (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020, p. 43).

II.- CONSECUENCIAS DE LA MEDIDA

Representa un virtual blanqueo principalmente de los contratos habitacionales

Afectará principalmente a los contratos de vivienda, ya que los comerciales, como tributan IVA, ya están denunciados ante la AFIP y además, para obtener las habilitaciones a nivel municipal, tienen que haber pagado el Impuesto de Sellos y ya quedan oficializados por cruzamiento de datos con la AFIP; en este caso los sujetos comprendidos, igualmente deberán cumplir con el trámite de registración.

La AFIP mediante le RG 2.820 del año 2010, ya había creado un registro de contratos, que no tuvo mucha aceptación. Ahora, el régimen actual, si bien por el momento el trámite es gratuito, muchos contribuyentes desconfían de ello a futuro, pero genera un costo extra de administración de los alquileres para los locadores que se suma a los impuestos que ya pagan y en algunos casos implica –especialmente a los locadores de destino habitacional- recategorizarse en el monotributo o pasar lisa y llanamente al régimen general y tributar IVA y Ganancias, lo cual sumará costos que finalmente llevará a un incremento en el valor de los alquileres y en otros casos, los propietarios los retirarán de la oferta locativa, ante la magra rentabilidad y el riesgo de asumir ante el incumplimiento del inquilino, un dilatado trámite de desalojo, agravando aún más la situación de los pretensores de locatarios.

Efectos colaterales que podría generar la medida.

En los contratos de destino comercial no generará mayormente efecto alguno porque ya están informados ante la AFIP. En cambio en los habitacionales, podría producir inconvenientes, porque si bien es obligación del locador la registración, si este no lo registra, lo puede hacer el inquilino. Como en muchos casos los locadores al blanquear el contrato, tendrán que tributar Impuesto a las Ganancias, al verse disminuida su ya magra renta (la más baja de los últimos 40 años, que no supera el 2% anual, cuando en Uruguay ronda el 4% del valor del inmueble y en dólares) hará que aumenten los valores de los alquileres para compensar o directamente se retire el inmueble del mercado locativo y se pongan en venta, para luego invertir en algo más rentable en el país o en el exterior, lo cual agravará la situación de los inquilinos al disminuir la oferta y consecuentemente se elevarán los alquileres. El principio elaborado por Arthur Laffer, denominado “curva de Laffer” dice que “A MAYOR PRESIÓN TRIBUTARIA, MAYOR EVASIÓN Y POR LO TANTO HABRÁ MENOR RECAUDACIÓN” (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020, p. 27). Esto es básico en derecho tributario y parece que nuestros legisladores lo desconocen. Y por lo tanto el principal perjudicado será a quien la ley pretende proteger o sea el inquilino. Incluso se verán casos en que para eludir la registración, se concertarán contratos de comodato en vez de locación, con el precio pactado en un contrato de mutuo. O como es frecuente como práctica evasiva tributaria en los contratos de destino comercial, se suscribe un contrato de locación por menor valor y paralelamente un contrato de mutuo reforzado con pagarés, por la diferencia del precio. Y en este supuesto, generalmente es a pedido del inquilino para pagar menos impuesto. Si el IVA sobre los alquileres comerciales fuera menor (un 8 o 10% como en los países desarrollados, en vez del 21%), no habría evasión).

Aspectos tributarios.

Monotributo. Para estar en la categoría de monotributistas, la facturación anual total del contribuyente no debe superar los $1,7 millones y no se debe contar con más de tres inmuebles locados o más de tres actividades económicas desarrolladas. En ese supuesto, se debe registrar el contrato de locación, emitir comprobantes tipo “C” y declarar los inmuebles en la presentación de Bienes Personales.

Contribuyentes registrados en el Régimen General (IVA y Ganancias). Tienen que emitir comprobantes tipo “B” a los consumidores finales o exentos en IVA. Deben estar inscriptos en el IVA, presentar las declaraciones juradas y declarar las rentas en la presentación anual de Ganancias y el inmueble en Bienes Personales.

Impuesto a los Ingresos Brutos. En este impuesto local, en la ciudad Autónoma de Buenos Aires, desde diciembre de 2020, se encuentran exentos los alquileres menores a $30.000 mensuales y los que los superen, deben tributar una tasa del 1,5%, llegando al 3,5% en la provincia de Buenos Aires, alícuota que puede variar, según la provincia de que se trate.

Los contribuyentes registrados en el Régimen General (que pagan IVA y Ganancias), deben emitir comprobantes tipo “B” a los consumidores finales o exentos en IVA. Tiene que estar inscripto en el IVA, presentar las declaraciones juradas y declarar las rentas en la presentación anual de Ganancias y el inmueble en Bienes Personales. De todos modos, en las locaciones de vivienda, ya antes de la obligatoriedad de registración de los contratos, los locatarios podían exigir la entrega de factura oficial por el locador a fin de deducir del Impuesto a las Ganancias hasta el 40% de los montos pagados en concepto de alquileres.

Efecto en los procesos de desalojo.

Al tratarse la AFIP un organismo federal y los registros de cosas o actos son locales, se avanzaría sobre las facultades de las provincias. En principio sería norma de orden público.

Esto generará inconvenientes y además al abrirle la posibilidad a la AFIP para tomar intervención en los procesos de desalojo, cobro de alquileres, etc. retrasará los juicios y atentaría contra la garantía del art. 18 de la CN al debido proceso y violentaría la autonomía procesal de las provincias vulnerando las disposiciones del art. 31 de la Constitución Nacional.

Esto también acarreará dilaciones en la tramitación de los procesos judiciales, ya que el juez interviniente está obligado a informar a la AFIP sobre la existencia del contrato en el juicio a los fines de que la misma tome la intervención que corresponda. No se aclara qué plazo tiene tanto el magistrado para notificar a la AFIP ni qué plazo tiene ésta para presentarse y, además, cuál va a ser su rol si el contrato estuviera registrado. Interpretamos que el juez debería notificar a la AFIP únicamente si el contrato careciera de la correspondiente inscripción en el Registro de dicho organismo, pero no entendemos para qué debe dar aviso si el instrumento se encontrara registrado. Esto no es más que otra evidencia de la desprolijidad con que se redactó esta ley. (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020, p.145).

Contratos y prórrogas excluidas. Desde luego, que en el caso de los contratos anteriores al 01 de julio de 2020, el juez no debe notificar a la AFIP, porque no están alcanzados por las disposiciones del art. 16 de la ley 27.551. Tampoco comprende las prórrogas de los mismos.

Con esta disposición lo único que se conseguirá es demorar los procesos, aumentando el perjuicio económico a los locadores, que a la postre terminará impactando en un aumento en los alquileres, debido al exponencial riesgo que surgirá de alquilar inmuebles, especialmente con destino habitacional.

Todo esto agravado actualmente por la suspensión de las ejecuciones de los lanzamientos ordenados en determinados procesos de desalojo, conforme al DNU 66/2021, que se resumen en lo siguiente: a)solamente está suspendida la ejecución de las sentencias judiciales que ordenan el desalojo por la causal de “falta de pago”, en los supuestos taxativamente indicados en el art. 9º de la misma; b) en todos los demás supuestos no está suspendida la ejecución de las sentencias judiciales que ordenan el desalojo; c) sin embargo no está suspendida la promoción de los juicios de desalojo cualesquiera fueran tanto la causal invocada, como el destino al cual se encuentra afectado el inmueble; d) puede promoverse demanda de futuro con relación a los contratos de locación cuyo plazo de vencimiento ha sido prorrogado; e) cualquiera sea el objeto del juicio a promover siempre se deberá cumplimentar la etapa prejudicial de mediación obligatoria, conforme lo normado por la ley 26.589, con el alcance impuesto por el DNU 320/2020 y sus prórrogas. (Allende, Osvaldo H y Abatti, Enrique L. Análisis del DNU 66/2021 que prorroga los DNU 320/2020 y 766/2020 de emergencia locativa, en relación a la prórroga de la suspensión de desalojos;AR/DOC/3484/2020; Allende Osvaldo y Abatti Enrique, Suspensión de desalojos. Análisis del DNU 66/2021, elDial.com – DC2D4D, 11/02/2021).