LA RESOLUCIÓN ANTICIPADA DEL LOCATARIO POR “FUERZA MAYOR” (ART. 1203 CCyC)
LA RESOLUCIÓN ANTICIPADA DEL LOCATARIO
POR “FUERZA MAYOR” (ART. 1203 CCyC)
por Dr. Enrique L. Abatti* y Dr. Ival Rocca (h)**
ESTUDIO ABATTI & ROCCA –ABOGADOS-
drenriqueabatti@hotmail.com
Cel. 11-3057-5774
San Martín 683, P.B., Of. 32, CABA
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RESEÑA: El inquilino puede rescindir anticipadamente la locación sin haberse cumplido el plazo contractual, cuando por “fuerza mayor” queda impedido de gozar del inmueble locado, siempre que no haya renunciado a su invocación; también podrá sólo reclamar la cesación de alquileres mientras dure el impedimento, habiendo casos donde por convenio sus facultades resolutorias o reductoras se morigeran, con diferentes efectos según las circunstancias de hecho, planteándose aquí algunas situaciones que podrían presentarse.
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SUMARIO: I.- ESTADO DE EMERGENCIA QUE AFECTA EL CUMPLIMIENTO CONTRACTUAL EN LA LOCACIÓN. II.- CASO FORTUITO Y FUERZA MAYOR EN LA LOCACIÓN (Arts. 1730 y 1203 CCyC). 1. Noción. 2. Cesación del pago del alquiler o reducción del monto. a) Contratos excluidos del DNU 320/2020. b) Contratos incluidos en el art. 9º del DNU 320/2020. 3. Rescisión del contrato. 4. Ante resolución anticipada del art. 1203 CCyC, no corresponde la indemnización del art. 1221 CCyC. 5. Supuesto en que al locatario no le convenga rescindir y desee continuar con bonificación total o parcial del alquiler. 6. Eximición de responsabilidad por caso fortuito. 7. ¿Qué sucede con el depósito de garantía locativa? 8. Constitución de nuevo domicilio al momento de la restitución del inmueble. 9. Conclusión. BIBLIOGRAFÍA.
I.- ESTADO DE EMERGENCIA QUE AFECTA EL CUMPLIMIENTO CONTRACTUAL EN LA LOCACIÓN
Debido a la pandemia desatada a nivel mundial por el denominado “Covid-19” que llegó a nuestro país y motivó la sanción de los DNU 260/2020 (Emergencia sanitaria) y 297/2020 (Aislamiento social preventivo y obligatorio) y en el ámbito judicial nacional la Acordada 6/2020 del 20/03/2020 de la CSJN, DNU 320/2020 de congelamiento de alquileres, prórroga de los plazos contractuales y suspensión de desalojos, respecto a ciertas locaciones que enumera en su art. 9º y, cuales corresponden a las provincias, que están produciendo actualmente y a futuro imposibilidades temporarias o definitivas de cumplimiento en relación a los contratos locativos inmobiliarios y sus accesorios, como la fianza, cauciones, depósito de garantía, depósito de muebles y objetos que integran la locación, etc. Y también ante los drásticos cambios producidos en la economía, que influyen en las relaciones contractuales, produciendo alteraciones extraordinarias de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato, que tornarán las obligaciones a cargo de una de las partes en excesivamente onerosas, abren las puertas a planteos de cesación del pago del alquiler mientras dure la imposibilidad de uso del inmueble o, resolución del contrato en base al instituto del caso fortuito y fuerza mayor (arts. 1730 y 1203 CCyC).
II.- CASO FORTUITO Y FUERZA MAYOR EN LA LOCACIÓN (Arts. 1730 y 1203 CCyC).
1. Noción
Para que un hecho constituya caso fortuito o fuerza mayor debe ser imprevisible, inevitable, actual y ajeno al deudor. El deudor se encuentra eximido de responsabilidad, salvo mora en el cumplimiento de la obligación o pacto en contrario.
Técnicamente, para el art. 1730 CCyC el caso fortuito y la fuerza mayor son sinónimos y los define como al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. Esto exime de responsabilidad al deudor, salvo pacto en contrario.
En materia locativa, el art. 1203 CCyC, establece que si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar del inmueble. O éste no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del alquiler por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Y si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
2. Cesación del pago del alquiler o reducción del monto
a) Contratos excluidos del DNU 320/2020:
Principalmente en las locaciones de destino lucrativo el impedimento de uso y goce del inmueble genera, entre otras cosas, la imposibilidad de pagar el alquiler. Por ello, conforme al art. 955 CCyC, la imposibilidad de cumplir en el pago del alquiler, debe ser producida por caso de fuerza mayor. Esto es aplicable tanto a la imposibilidad de cumplimiento definitiva, como temporaria.
En los contratos locativos vigentes, la actual situación de cuarentena obligatoria que imposibilita la realización de determinadas actividades, entre ellas las comerciales, industriales y profesionales, habilitarían al locatario a plantear en base al art. 1203 CCyC, la cesación del pago del alquiler durante el tiempo que se vea impedido de usar el inmueble por esas causas de fuerza mayor que son ajenas a su voluntad o a rescindir el contrato no pagando la indemnización contemplada en el art. 1221 CCyC por la rescisión anticipada (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, Abacacía, Bs. As. 2020, págs. 37, 107 y 108). Por supuesto, que como quien puede lo más, puede lo menos, si bien el art. 1203 CCyC no lo dice, el inquilino también estaría habilitado a plantear la reducción del monto del alquiler o la moratoria en el pago (esto último, o sea la moratoria, es lo que estableció el DNU 320/2020).
La reducción del monto puede ser temporaria mientras dure la imposibilidad de uso o goce o, por convenio especial, permanente, principalmente en los destinos lucrativos (locales, industrias, talleres, oficinas) atento a la disminución de la actividad que se desarrolle en el inmueble, lo cual sería una causa subjetiva del locatario no obligatoria para el locador u objetiva relacionada con el precio de mercado originado en la desaceleración generalizada de la economía y aceptado por el locador ante la perspectiva de tener “vacío” el inmueble si el inquilino se retira, con los consiguientes gastos fijos y lucro cesante por vacancia.
b) Contratos incluidos en el art. 9º del DNU 320/2020
Estos son los contratos sobre inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural, no aclarando si además deben ser de ocupación permanente; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles locados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; los alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas (MiPyMES), destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y los alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).
En este tipo de locaciones, el art. 4º del DNU 320/2020, congela los alquileres al valor de marzo de 2020 y habilita al locatario a suspender el pago de las variaciones de los alquileres (por ej. los escalonamientos) pactadas en el contrato, hasta el 30/09/2020 y las diferencias acumuladas en ese período, según el art. 6º del DNU, las pagará en un mínimo de 3 a un máximo de 6 cuotas mensuales iguales y consecutivas, sin intereses, junto a los alquileres que se vayan devengando a partir de octubre de 2020. Desde luego, que si se produjera la mora en el pago de alguna de ellas o de los alquileres devengados, regirán los intereses compensatorios, moratorios y punitorios pactados en el contrato a partir de la mora. También el art. 7º permite al locatario suspender parcial o totalmente el pago de los alquileres y sus accesorios hasta el 30/09/2020 y pagarlos acumulados en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas mensuales iguales y consecutivas, con un interés compensatorio, que no excederá la tasa para plazos fijos en pesos a treinta (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. Estos intereses, aunque el DNU no lo aclara, se devengan desde la mora, que es automática (art. 886 CCyC).
Pero nada impide que a pesar de tratarse el DNU 320 de una disposición imperativa, si ello es beneficioso para el inquilino, se convenga dejar de lado total o parcialmente la normativa contenida en el DNU y se suscriba la documentación pertinente (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, Abacacía, Bs. As. 2020).
3. Rescisión del contrato
Como principio general, en cualquier tipo de contrato locativo (salvo los contemplados en el art. 1199 CCyC), transcurridos los 6 meses de vigencia, se encuentre o no alcanzado por los beneficios del DNU 320/2020, el locatario puede rescindirlo, debiendo pagar al locador la indemnización contemplada por el art. 1221 CCyC.
Sin embargo, aún dentro del plazo de los 6 meses de vigencia, el locatario impedido de usar o gozar del inmueble por causa del DNU 320/2020, invocando el art. 1203 CCyC, podría rescindirlo, ya que se trata de un caso de fuerza mayor y afecta la cosa misma.
4. Ante resolución anticipada del art. 1203 CCyC, no corresponde la indemnización del art. 1221 CCyC.
En la resolución anticipada del art. 1203 del CCyC, aún realizada sin cumplir el plazo de los primeros 6 meses de vigencia del contrato que exige el art. 1221 CCyC, estimamos que no corresponde que el locatario pague la indemnización legal del equivalente a un mes y medio del alquiler vigente si se efectúa dentro del primer año de vigencia contractual o de un mes si es realizada después del año. En los casos de prórrogas contractuales, que en circunstancias normales correspondería la indemnización equivalente al monto de un mes de alquiler, tampoco debería regir tal indemnización al locador.
5. Supuesto en que al locatario no le convenga rescindir y desee continuar con bonificación total o parcial del alquiler.
Este es el caso que se presenta con más frecuencia en las locaciones comerciales o industriales —estén o no amparadas por el DNU 320/2020— y las oficinas o locales con destino profesional, que sí están bajo el DNU 320, conforme al art. 9º, debido —entre otras causas— a contar con clientela en el lugar, lo cual acrecienta el valor de su fondo de comercio, haber realizado conforme al art. 1211 CCyC importantes inversiones en mejoras útiles en el inmueble para adaptarlo a su uso (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Abacacía, Bs. As. 2018, pág. 131), previsibles gastos de mudanza, honorarios de corredor inmobiliario, costo de habilitaciones, etc.
Entonces en estos supuestos, es innegable que al locatario le convendrá arribar a un acuerdo de bonificación total o parcial del alquiler y en este último caso, la rebaja podría ser permanente o temporaria. Todo dependerá de la necesidad del locador de tener el inmueble ocupado y percibiendo una renta aunque fuere menor a la pactada en el contrato original o del locatario a seguir en la locación. Esto se resolverá, en base al instituto de la imprevisión y de la teoría del esfuerzo compartido, mediante la instrumentación pertinente (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, Abacacía, Bs. As. 2020, págs. 107, 108, 158 y 159).
6. Eximición de responsabilidad por caso fortuito.
Es habitual incluir en los contratos locativos una cláusula de renuncia del locatario a invocar el caso fortuito o fuerza mayor que contempla el art. 1203 CCyC, conforme lo autoriza el art. 1730 CCyC, ya que al no ser norma de orden público es perfectamente renunciable (Abatti, Enrique L y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, Abacacía, Bs. As. 2020, pág. 78). En estos supuestos, el locatario deberá seguir pagando el alquiler aunque no pueda utilizar el inmueble. De todos modos, siempre tiene la facultad irrenunciable (de orden público) de resolver anticipadamente el contrato conforme al art. 1221 CCyC, pero en este caso especial, habiendo renunciado el inquilino expresamente a invocar el caso fortuito o fuerza mayor, estará obligado igualmente a pagar la indemnización al locador (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Abacacía, Bs. As. 2018, pág. 45), aunque por convenio especial podría pactarse lo contrario dentro de los términos del art. 958 CCyC, porque si bien el art. 1221 CCyC es norma imperativa, el locador podría renunciar a su facultad de cobrar la indemnización beneficiando a la parte débil del contrato, que es el locatario.
7. ¿Qué sucede con el depósito de garantía locativa?
En los supuestos de rescisión del contrato por fuerza mayor, queda pendiente el tema del depósito de garantía locativa. Previamente tenemos que aclarar que existen dos clases de depósito, a) el irregular, cuando se trata de dinero, que es cosa fungible (art. 1367 CCyC), que es el más común y en la locación habitacional no puede exceder del monto equivalente a un mes de alquiler (art. 1196 inc. b) CCyC) por año de plazo contractual, no teniendo límites para los restantes destinos; b) el regular (art. 1356 CCyC), que es el de cosas no fungibles, por ej. la moneda extranjera, que conforme al art. 765 CCyC es “cosa” y no dinero.
Como en los contratos de locación rige el principio de autonomía de la voluntad (arts. 958 y 962 CCyC), salvo en ciertos aspectos de normas imperativas como el plazo mínimo, la resolución anticipada, la veda a los pagos anticipados y «llave» en destino vivienda, etc., por lo tanto el depósito de garantía regular integrado en moneda extranjera (generalmente dólares en billetes), a la finalización del plazo contractual tendrá que restituirse al locatario en la misma “cosa” dólar. El problema se presenta en los contratos de vivienda si durante el desarrollo del contrato, se produce una dramática devaluación de la moneda que eleva, aún tomando la cotización oficial del Banco Nación, la cifra del equivalente a dos meses del alquiler al momento de la firma del contrato, excediendo el máximo que admite el art. 1196 inc. b) CCyC. Entonces, el inquilino podría plantear que se le restituya la parte proporcional del depósito que excede el valor de dos meses de alquiler vigente en esos momentos, porque en general, si los alquileres son escalonados en base a un porcentaje (hoy por. ej. 18 por ciento semestral) se produce un desfasaje notorio en los montos, tomando la cotización del dólar. Sin embargo, esta postura debe ser rechazada, ya que el valor de la moneda será tomado al momento de la suscripción del contrato en relación al alquiler. Y finalmente, el inquilino saldrá beneficiado al momento de la restitución de la tenencia del inmueble y devolución del depósito, porque preservó el valor del depósito de los efectos inflacionarios.
En cambio, si el depósito fuera pactado en pesos (depósito irregular), se devolverá en pesos sin reajustar (conf. art. 4º ley 25.561, que prohíbe las actualizaciones) o, si así se convino por pacto expreso en el contrato, se reintegrará en el equivalente al monto del último alquiler vigente. El reajuste o indexación del «depósito de garantía» al reintegro, ya lo sostuvimos en ocasión de comentar un fallo de la CNEsp. Civ. y Com., Sala V, (ver El Derecho, 83-163), exista o no mora del locador depositario.
8. Constitución de nuevo domicilio al momento de la restitución del inmueble.
Es común que en ocasión del acto de restitución de la tenencia del inmueble locado, en el acta correspondiente no se fije un nuevo domicilio constituido a efectos de notificar obligaciones pendientes que surjan a futuro y que tengan origen en la relación locativa.
Por ello es importante para evitar ulteriores inconvenientes, constituir nuevamente domicilios del locador, locatario y fiador en el acta de restitución y, más aún si queda pendiente la devolución del depósito de garantía locativa, que en general se pacta a los 30 o 60 días.
9. Conclusión.
Finalmente, serán las partes quienes evaluarán a la luz de este instituto de la fuerza mayor, los caminos a seguir, en general y en aras de mantener el principio liminar de la buena fe contractual y tratando que no se produzca un enriquecimiento sin causa de una parte a expensas de la otra, alejando el aprovechamiento de la situación de emergencia imperante y, a tales fines habrá que analizar cada caso en particular.
BIBLIOGRAFÍA ESPECIAL:
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), RENEGOCIACIÓN DE CONTRATOS POR IMPREVISIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (Resolución y la acción directa por reajuste – Innecesariedad de accionar por resolución – Esfuerzo compartido – Modelos prácticos), Colección Abacacía, 1ª ed., Bs. As. 2019, 1 tomo, 190 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MANUAL DE ALQUILERES DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (Locación inmobiliaria, desalojos abreviados y comodato, más contratos, cartas, notas, otros y glosario), pról. Juan Carlos Dupuis, Colección Abacacía, 2ª ed., Bs. As. 2018, 1 tomo, 366 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), “EMERGENCIA LOCATIVA, DNU 320/2020. SUSPENSIÓN DE DESALOJOS, PRÓRROGA DE PLAZOS CONTRACTUALES, CONGELAMIENTO DE ALQUILERES”, La Ley, 14/04/2020, p. 5 (tomo La Ley 2020-B).
Leiva Fernández, Luis F. P., en Rivera, Julio César -dir.-, "Código Civil y Comercial de la Nación", t. III, La Ley, Bs. As., 2014, comentario al art. 1091, p. 704.
BIBLIOGRAFÍA GENERAL:
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 400 MODELOS DE CONTRATOS DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL. Civiles – Comerciales – Laborales – Rurales (Cuidadas propuestas prácticas, adecuadas al naciente cuerpo normativo, creadas para facilitar múltiples negocios jurídicos), pról. Ricardo R. Balestra, Colección Abacacía, 1ª ed., Bs. As. 2015, 1 tomo, 462 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 550 MODELOS DE CARTAS DOCUMENTO SEGÚN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL. Civiles – Comerciales – Laborales – Procesales - Rurales (Ingeniosas formulaciones para crear, extinguir, impugnar, modificar, notificar, novar, ratificar, reconocer y resguardar derechos y obligaciones) pról. Eduardo Gerome, Colección Abacacía, 1ª ed., Bs. As. 2019, 1 tomo, 350 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 600 RECIBOS, RESERVAS, RESGUARDOS Y PROTESTAS (fórmulas y notas prácticas para asegurar, extender, eximir, limitar, ratificar o reclamar derechos u obligaciones), pról. Jorge R. Enríquez, Abacacía, 1ª ed., Bs. As. 2011, 1 tomo, c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CLÁUSULAS CONTRACTUALES INMOBILIARIAS DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (Selectas estipulaciones, tanto simples como complejas, útiles e imprescindibles para redactar desde clásicos hasta sofisticados contratos, surgidos del flamante cuerpo legal), pról. Víctor F. Liberman, Colección Abacacía, 1ª ed., Bs. As. 2017, 1 tomo, 276 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CONTRATOS INMOBILIARIOS DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (Instrumentos completos, indispensables para asegurar los negocios con bienes raíces), pról. Jorge H. Alterini, Colección Abacacía, 2ª ed., Bs. As. 2018, 1 tomo, 484 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MODELOS DE CONTRATOS DE ALQUILER (Prácticos e indispensables para asegurar locaciones), Colección Abacacía, 1ª ed., Bs. As. 2020, 1 tomo, 178 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRÁCTICA DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (Análisis del flamante cuerpo normativo, con modelos apropiados a las diversas relaciones), Colección Abacacía, 1ª ed., Bs. As. 2016, 1 tomo, 240 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), “Decreto 320/2020 (DNU), Análisis exegético (congela alquileres, suspende desalojos prorroga plazos, extiende contratos y fianzas)”, Google Sites, 2020-03.
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Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), “La resolución anticipada del locatario (art. 1221 CCyC).”, Google Sites, 2020-05.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MODELOS DE CONTRATOS AGRARIOS (Compendio de instrumentos prácticos contractuales y otros documentos indispensables para resguardar los negocios rurales), Colección Abacacía, 1ª ed., Bs. As. 2019, 1 tomo, 212 págs. c/CD-RO
*Enrique L. Abatti. Abogado especializado en derecho inmobiliario. Publicista y conferencista. Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
**Ival Rocca (h). Abogado especializado en derecho inmobiliario. Publicista y conferencista. Vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal.
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