LA CESACIÓN DEL PAGO O LA REBAJA (REDUCCIÓN) DE LOS ALQUILERES POR “FUERZA MAYOR” (ART. 1203 CCyC)
POR “FUERZA MAYOR” (ART. 1203 CCyC)
LA CESACIÓN DEL PAGO O LA REBAJA (REDUCCIÓN) DE LOS ALQUILERES
por Dr. Enrique L. Abatti* y Dr. Ival Rocca (h)**
ESTUDIO ABATTI & ROCCA —ABOGADOS—
drenriqueabatti@hotmail.com
Cel. 11-3057-5774
San Martín 683, P.B., Of. 32, CABA
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RESEÑA: El inquilino puede rescindir anticipadamente la locación, reclamar la cesación del pago o la reducción de los alquileres, cuando por “fuerza mayor” fuera impedido de gozar del inmueble locado, mientras no haya resignado o renunciado a su invocación; sucediendo casos donde por convenio sus facultades de cesación de pago o reductoras se morigeran, con disímiles efectos según las circunstancias de hecho, tratándose aquí ciertas situaciones que podrían plantearse.
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SUMARIO: I.- ESTADO DE EMERGENCIA QUE AFECTA EL CUMPLIMIENTO CONTRACTUAL EN LA LOCACIÓN Y POSIBILITA SUSPENDER EL PAGO DEL ALQUILER. II.- CASO FORTUITO Y FUERZA MAYOR EN LA LOCACIÓN (Arts. 1730 y 1203 CCyC). 1. Noción. 2. Cesación de pago del alquiler, moratoria de pago o reducción del monto. 3. ¿Qué sucede con los rubros accesorios del alquiler? 4. Supuesto en que al locatario no le convenga rescindir y quiera continuar, con bonificación total o parcial del alquiler. 5. Cláusula de eximición de responsabilidad por caso fortuito. 6. Constitución de nuevo domicilio al momento de restitución del inmueble. 7. Conclusión. BIBLIOGRAFÍA.
I.- ESTADO DE EMERGENCIA QUE AFECTA EL CUMPLIMIENTO CONTRACTUAL EN LA LOCACIÓN Y POSIBILITA SUSPENDER EL PAGO DEL ALQUILER.
Debido a la pandemia desatada a nivel mundial por el denominado “Covid-19” que llegó a nuestro país y motivó la sanción de los DNU 260/2020 (Emergencia sanitaria) y 297/2020 (Aislamiento social preventivo y obligatorio) y en el ámbito judicial nacional la Acordada 6/2020 del 20/03/2020 de la CSJN, DNU 320/2020 de congelamiento de alquileres, prórroga de los plazos contractuales y suspensión de desalojos, respecto a ciertas locaciones que enumera en su art. 9º y, cuales corresponden a las provincias, que están produciendo actualmente y a futuro imposibilidades temporarias o definitivas de cumplimiento en relación a los contratos locativos inmobiliarios y sus accesorios, como la fianza, cauciones, depósito de garantía, depósito de muebles y objetos que integran la locación, etc. Y también ante los drásticos cambios producidos en la economía, que influyen en las relaciones contractuales, generando alteraciones extraordinarias de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato, que tornarán las obligaciones a cargo de una de las partes en excesivamente onerosas, abren las puertas a planteos de cesación del pago o reducción del alquiler mientras dure la imposibilidad de uso del inmueble, a más de la resolución del contrato en base al instituto del caso fortuito y fuerza mayor (arts. 1730 y 1203 CCyC).
II.- CASO FORTUITO Y FUERZA MAYOR EN LA LOCACIÓN (Arts. 1730 y 1203 CCyC).
1. Noción.
Para que un hecho constituya caso fortuito o fuerza mayor debe ser imprevisible, inevitable, actual y ajeno al deudor. El deudor se encuentra eximido de responsabilidad, salvo mora en el cumplimiento de la obligación o pacto en contrario.
Técnicamente, para el art. 1730 CCyC el caso fortuito y la fuerza mayor son sinónimos y los define como al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. Esto exime de responsabilidad al deudor, salvo pacto en contrario.
En materia locativa, el art. 1203 CCyC, establece que si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar del inmueble. O éste no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir además de la rescisión del contrato, la cesación del pago o la reducción del alquiler por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa (inmueble). Y si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
2. Cesación de pago del alquiler, moratoria de pago o reducción del monto.
a) Contratos excluidos del DNU 320/2020:
Cesación del pago del alquiler: Principalmente en las locaciones de destino lucrativo el impedimento de uso y goce del inmueble genera —ente otras cosas— la imposibilidad de pagar el alquiler. Por ello, conforme al art. 955 CCyC, la imposibilidad de cumplir en el pago del alquiler, debe ser producida por caso de fuerza mayor. Esto es aplicable tanto a la imposibilidad de cumplimiento definitiva, como temporaria.
Así en los destinos habitacionales, cuando es la vivienda permanente del locatario, no habría motivo para que no la utilice, en consecuencia, debería seguir pagando el alquiler. Distinto sería el caso de una vivienda utilizada para fines de semana o descanso, ya que las restricciones a los traslados, le impedirían utilizarla para esos fines y, entonces podría cesar el pago de los alquileres hasta que pueda utilizarla.
En los contratos locativos vigentes, la actual situación de cuarentena obligatoria que imposibilita la realización de determinadas actividades, entre ellas las comerciales, industriales y profesionales, habilitan al locatario a plantear en base al art. 1203 CCyC, la cesación del pago del alquiler durante el tiempo que se vea impedido de usar el inmueble por esas causas de fuerza mayor que son ajenas a su voluntad o a rescindir el contrato no pagando la indemnización contemplada en el art. 1221 CCyC por la rescisión anticipada (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, Abacacía, Bs. As. 2020, págs. 37, 107 y 108).
El art. 1203 CCyC es norma supletoria, por tanto puede ser renunciada por el inquilino, tal como lo explicamos mas abajo.
Cuando nos referimos a la cesación de pago contemplada por el art. 1203 CCyC, es total, ya que si fuera parcial sería una reducción del monto.
El motivo de invocación de fuerza mayor por la pandemia dependerá de cada destino locativo que se explote en el inmueble, porque si se trata del rubro gastronómico o de venta de indumentaria, la prohibición legal de desarrollar tales actividades le veda absolutamente al locatario el uso del local. Entonces ello lo habilita a invocar la cesación del pago de los alquileres.
Reducción del alquiler: Como quien puede lo más, puede lo menos, si bien la letra del art. 1203 CCyC no lo menciona, el inquilino también estaría habilitado a plantear la reducción del monto del alquiler.
La reducción del monto puede ser temporaria mientras dure la imposibilidad de uso o goce o, por convenio especial, permanente, principalmente en los destinos lucrativos (locales, galpones, industrias, talleres, oficinas) atento a la disminución de la actividad que se desarrolle en el inmueble, lo cual sería una causa subjetiva del locatario no obligatoria para el locador u objetiva relacionada con el precio de mercado originado en la desaceleración generalizada de la economía y aceptado por el locador ante la perspectiva de tener vacío el inmueble si el inquilino se retira, con los consiguientes gastos fijos y lucro cesante por vacancia.
Moratoria del pago: La moratoria en el pago es lo que estableció el DNU 320/2020, pero en el caso de los contratos excluidos de los alcances de este decreto, también el inquilino que quiere conservar una buena relación con el locador y asegurarse a futuro una prórroga o renovación del contrato, podrá plantear el diferimiento del pago de los alquileres e incluso su parcialización en cuotas quincenales o mensuales que coincidan con los vencimientos de los futuros alquileres cuando cese la imposibilidad de uso.
Esta moratoria también puede ser concomitante con una rebaja en los alquileres cuyo pago se difiere.
Obviamente, conforme a lo que acuerden las partes, podrían o no pactarse intereses compensatorios, que no necesariamente deben ser los fijados en el contrato vigente y podrán ser menores o directamente bonificados.
b) Contratos incluidos en el art. 9º del DNU 320/2020:
Estos son los contratos sobre inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural, no aclarando si además deben ser de ocupación permanente; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles locados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; los alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas (MiPyMES), destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y los alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).
En este tipo de locaciones, el art. 4º del DNU 320/2020, congela los alquileres al valor de marzo de 2020 y habilita al locatario a suspender el pago de las variaciones de los alquileres (por ej. los escalonamientos) pactadas en el contrato, hasta el 30/09/2020 y las diferencias acumuladas en ese período, según el art. 6º del DNU, las pagará en un mínimo de 3 a un máximo de 6 cuotas mensuales iguales y consecutivas, sin intereses, junto a los alquileres que se vayan devengando a partir de octubre de 2020. Desde luego, que si se produjera la mora en el pago de alguna cuota o de los alquileres devengados, regirán los intereses compensatorios, moratorios y punitorios pactados en el contrato a partir de la mora. También el art. 7º permite al locatario suspender parcial o totalmente el pago de los alquileres y sus accesorios hasta el 30/09/2020 y pagarlos acumulados en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas mensuales iguales y consecutivas, con un interés compensatorio, que no excederá la tasa para plazos fijos en pesos a treinta (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. Estos intereses, aunque el DNU no lo aclara, se devengan desde la mora, que es automática (art. 886 CCyC).
Pero nada impide que a pesar de tratarse el DNU 320 de una disposición imperativa, si ello es beneficioso para el inquilino, se convenga dejar de lado total o parcialmente la normativa contenida en el DNU y se suscriba la documentación pertinente (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, Abacacía, Bs. As. 2020).
3. ¿Qué sucede con los rubros accesorios del alquiler?
Prestaciones dinerarias accesorias: De acuerdo al art. 1208 CCyC la prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación (alquiler) y toda otra prestación de pago periódico asumida en el contrato por el inquilino. Estos rubros accesorios son en general las expensas comunes de la P.H., el ABL, las facturas del servicio de aguas corrientes, etc. e integran el alquiler. Por ello, el locatario podría suspender el pago del alquiler propiamente dicho y de sus accesorios, salvo pacto en contrario mediante el cual siga asumiendo el abono de esos rubros, excepto el alquiler puro, todo lo cual deberá instrumentarse adecuadamente (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, Abacacía, Bs. As. 2020). En general, los “shoppings” suspenden el cobro de los alquileres mientras estén cerrados al público, pero siguen cobrando los gastos de mantenimiento. Esto podría ser rechazado por los locatarios, ya que el locador tiene la obligación de conservar el inmueble en estado de servir para su uso y goce convenido (art. 1201 CCyC) y si el locatario no lo puede utilizar debido a la fuerza mayor, aunque por contrato hubiere asumido el pago de los gastos de mantenimiento, estos no serían a su cargo mientras no pueda utilizar el local.
Seguros: Aunque no integra el alquiler —salvo que expresamente se hubiere pactado que es accesorio del mismo— la obligación asumida contractualmente por el inquilino de pagar los premios de las pólizas de seguros que cubran daños al inmueble y a terceros, debe cumplirla, al igual que las accesorias al alquiler, ya que aunque el inmueble permanezca cerrado al público, la tenencia sobre el mismo que ejerce el locatario —independientemente de su imposibilidad de uso— genera responsabilidades, por ej. incendios, caídas de marquesinas, carteles, techos, fugas de gas, inundaciones, etc.
4. Supuesto en que al locatario no le convenga rescindir y quiera continuar, con bonificación total o parcial del alquiler.
Es el caso que se presenta con más frecuencia en las locaciones comerciales o industriales —estén o no amparadas por el DNU 320/2020— y las oficinas o locales con destino profesional, que sí están bajo el DNU 320, conforme al art. 9º, debido —entre otras causas— a contar con clientela en el lugar, lo cual acrecienta el valor de su fondo de comercio, haber realizado conforme al art. 1211 CCyC importantes inversiones en mejoras útiles en el inmueble para adaptarlo a su uso (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Abacacía, Bs. As. 2018, pág. 131), previsibles gastos de mudanza, honorarios de corredor inmobiliario, costo de habilitaciones, etc.
Entonces en estos supuestos, es innegable que al locatario le convendrá arribar a un acuerdo de bonificación total o parcial del alquiler y en este último caso, la rebaja podría ser permanente o temporaria. Todo dependerá de la necesidad del locador de tener el inmueble ocupado y percibiendo una renta aunque fuere menor a la pactada en el contrato original o del locatario a seguir en la locación. Esto se resolverá, en base al instituto de la imprevisión y de la teoría del esfuerzo compartido, mediante la instrumentación pertinente (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, Abacacía, Bs. As. 2020, págs. 107, 108, 158 y 159).
5. Cláusula de eximición de responsabilidad por caso fortuito.
Es habitual incluir en los contratos locativos una cláusula de renuncia del locatario a invocar el caso fortuito o fuerza mayor que contempla el art. 1203 CCyC, conforme lo autoriza el art. 1730 CCyC, ya que al no ser norma de orden público es perfectamente renunciable(Abatti, Enrique L y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler, Abacacía, Bs. As. 2020, pág. 78). En estos supuestos, el locatario deberá seguir pagando el alquiler aunque no pueda utilizar el inmueble. De todos modos, siempre tiene la facultad irrenunciable (de orden público) de resolver anticipadamente el contrato conforme al art. 1221 CCyC, pero en este caso especial, habiendo renunciado el inquilino expresamente a invocar el caso fortuito o fuerza mayor, estará obligado igualmente a pagar la indemnización al locador (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Manual de alquileres del nuevo Código Civil y Comercial, Abacacía, Bs. As. 2018, pág. 45), aunque por convenio especial podría pactarse lo contrario en los términos del art. 958 CCyC, porque si bien el art. 1221 CCyC es norma imperativa, el locador podría renunciar a su facultad de cobrar la indemnización beneficiando a la parte débil del contrato, que es el locatario.
6. Constitución de nuevo domicilio al momento de restitución del inmueble.
Es común que en ocasión del acto de restitución de la tenencia del inmueble locado, en el acta correspondiente no se fije un nuevo domicilio constituido a efectos de notificar obligaciones pendientes que surjan a futuro y que tengan origen en la relación locativa.
Por ello es importante para evitar ulteriores inconvenientes, constituir nuevamente domicilios del locador, locatario y fiador en el acta de restitución y, más aún si queda pendiente la devolución del depósito de garantía locativa, que en general se pacta a los 30 o 60 días.
7. Conclusión.
Finalmente, serán las partes quienes evaluarán a la luz de este instituto de la fuerza mayor, los caminos a seguir, en general y en aras de respetar el principio liminar de la buena fe contractual, procurando mantener la vigencia del contrato y que no se produzca un enriquecimiento sin causa de una parte a expensas de la otra, desechando el aprovechamiento de la situación de emergencia imperante. Y a tales fines habrá que analizar cada caso en particular, porque si existe una buena relación entre locador y locatario, seguramente arribarán a acuerdos justos, más allá de lo que la ley o el contrato establezcan, que si bien éste es la ley de las partes, sin embargo al resguardo del principio de buena fe en el ejercicio de los derechos (art. 9º CCyC) y contractual (art. 961 CCyC), hay que recordar el imperecedero adagio latino summun ius summa iniura que se opone al hoy anacrónico dura lex sed lex. Consecuentemente, aconsejamos que prime el sentido común.
BIBLIOGRAFÍA.
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Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MANUAL DE ALQUILERES DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (Locación inmobiliaria, desalojos abreviados y comodato, más contratos, cartas, notas, otros y glosario), pról. Juan Carlos Dupuis, Colección Abacacía, 2ª ed., Bs. As. 2018, 1 tomo, 366 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), “EMERGENCIA LOCATIVA, DNU 320/2020. SUSPENSIÓN DE DESALOJOS, PRÓRROGA DE PLAZOS CONTRACTUALES, CONGELAMIENTO DE ALQUILERES”, La Ley, 14/04/2020, p. 5 (tomo La Ley 2020-B).
Leiva Fernández, Luis F. P., en Rivera, Julio César -dir.-, "Código Civil y Comercial de la Nación", t. III, La Ley, Bs. As., 2014, comentario al art. 1091, p. 704.
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Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 550 MODELOS DE CARTAS DOCUMENTO SEGÚN EL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL. Civiles – Comerciales – Laborales – Procesales - Rurales (Ingeniosas formulaciones para crear, extinguir, impugnar, modificar, notificar, novar, ratificar, reconocer y resguardar derechos y obligaciones) pról. Eduardo Gerome, Colección Abacacía, 1ª ed., Bs. As. 2019, 1 tomo, 350 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 600 RECIBOS, RESERVAS, RESGUARDOS Y PROTESTAS (fórmulas y notas prácticas para asegurar, extender, eximir, limitar, ratificar o reclamar derechos u obligaciones), pról. Jorge R. Enríquez, Abacacía, 1ª ed., Bs. As. 2011, 1 tomo, c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CLÁUSULAS CONTRACTUALES INMOBILIARIAS DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL(Selectas estipulaciones, tanto simples como complejas, útiles e imprescindibles para redactar desde clásicos hasta sofisticados contratos, surgidos del flamante cuerpo legal), pról. Víctor F. Liberman, Colección Abacacía, 1ª ed., Bs. As. 2017, 1 tomo, 276 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CONTRATOS INMOBILIARIOS DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (Instrumentos completos, indispensables para asegurar los negocios con bienes raíces), pról. Jorge H. Alterini, Colección Abacacía, 2ª ed., Bs. As. 2018, 1 tomo, 484 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MODELOS DE CONTRATOS DE ALQUILER (Prácticos e indispensables para asegurar locaciones), Colección Abacacía, 1ª ed., Bs. As. 2020, 1 tomo, 178 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRÁCTICA DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (Análisis del flamante cuerpo normativo, con modelos apropiados a las diversas relaciones), Colección Abacacía, 1ª ed., Bs. As. 2016, 1 tomo, 240 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MODELOS DE CONTRATOS AGRARIOS (Compendio de instrumentos prácticos contractuales y otros documentos indispensables para resguardar los negocios rurales), Colección Abacacía, 1ª ed., Bs. As. 2019, 1 tomo, 212 págs. c/CD-ROM.
*Enrique L. Abatti. Abogado especializado en derecho inmobiliario. Publicista y conferencista. Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
**Ival Rocca (h). Abogado especializado en derecho inmobiliario. Publicista y conferencista. Vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal.
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