DECRETO 766-2020 EMERGENCIA LOCATIVA
DECRETO 766-2020 EMERGENCIA LOCATIVA .
PRÓRROGA DE LA SUSPENSIÓN DE DESALOJOS,
EXTENSIÓN DE PLAZOS CONTRACTUALES
Y CONGELAMIENTO DE ALQUILERES
por Enrique L. Abatti* e Ival Rocca (h)**
ESTUDIO ABATTI & ROCCA —ABOGADOS—
drenriqueabatti@hotmail.com
Cel. 11-3057-5774
San Martín 683, P.B., Of. 32, CABA
I.- INTRODUCCIÓN
El Dec. PEN. 766/2020 del 25/09/2020, establece la prórroga hasta el 31/01/2021 del DNU 320/2020 del 29/03/2020 de congelamiento de alquileres, prórroga de los plazos contractuales y suspensión de desalojos, respecto a ciertas locaciones que enumera en el art. 9º el referido DNU 320, motivado por los efectos de la pandemia desatada a nivel mundial por el denominado “Covid-19” que llegó a nuestro país y generó la sanción de los DNU 260/2020 (Emergencia sanitaria) y 297/2020 (Aislamiento social preventivo y obligatorio) y en el ámbito judicial nacional la Acordada 6/2020 del 20/03/2020 de la CSJN y cuales corresponden a las provincias, que están produciendo actualmente y a futuro imposibilidades temporarias o definitivas de cumplimiento en relación a los contratos locativos inmobiliarios y sus accesorios, como la fianza, cauciones, depósito de garantía, depósito de muebles y objetos que integran la locación, etc. Esta prórroga que se gestó en base al art. 13 del DNU 320/2020, faculta al Poder Ejecutivo a prorrogar los plazos previstos en dicho decreto y entró en vigencia desde el día de su publicación en el B.O. (25/09/2020).
A su vez, la exposición de motivos se fundamenta –a más de en la persistencia de los efectos de la pandemia-, en que, el derecho a la vivienda se encuentra amparado por diversas normas contenidas en los Tratados de Derechos Humanos ratificados por nuestro país, con el alcance que les otorga el artículo 75 inciso 22 de la Constitución Nacional, como así también en la recepción que de tal derecho realiza su artículo 14 bis. Con dicho argumento, se vuelve a cargar sobre las espaldas de los locadores una obligación que no les corresponde, ya que en realidad, como expresa el referido art. 14 bis de la CN, el derecho al acceso a la vivienda digna debe ser a cargo del Estado y no de los particulares. Esto evidencia una torcida interpretación normativa y una utilización de la demagogia para que los propietarios solucionen lo que es obligación del Estado realizar.
Antecedentes
Es evidente la persistencia de la existencia de la emergencia pública precedente en “materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social” tal como reza la ley 27.541, que con la ampliación de la emergencia sanitaria, motivó la sanción del DNU 260/2020.
También se mantienen y agudizan los graves perjuicios producidos en la economía, -más allá de las equivocadas políticas de la autoridad económica de turno que terminan destruyendo la actividad productiva privada con decisiones erráticas acompañadas por una brutal presión tributaria- que influyen en las relaciones contractuales, generando alteraciones extraordinarias de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración de los acuerdos, que convierten las obligaciones a cargo de una de las partes en excesivamente onerosas, los cual motivan planteos de resolución o recomposición de las prestaciones, a la luz del instituto de la imprevisión contractual, conforme lo establece el art. 1091 CCyC (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión según el Código Civil y Comercial, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2019, p. 73).
Las situaciones de imposibilidad de cumplimiento en los contratos locativos, generados por la situación de pandemia, encuadran en los arts. 955 (imposibilidad definitiva de cumplimiento), 956 (imposibilidad temporaria de cumplimiento), 1730 (fuerza mayor) y 1091 (imprevisión) del CCyC y, que ante ello, aconsejábamos la renegociación de las condiciones contractuales y, en situaciones extremas, la aplicación del denominado “esfuerzo compartido”, que tantas veces se utilizó en ocasión de la emergencia económica, financiera y social que contemplaba la ley 25.561 del 06/01/2002, que entre sus consecuencias pesificó las obligaciones en moneda extranjera asumidas antes del día de Reyes del 2002 (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión según el Código Civil y Comercial, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2019, p. 79).
¿Norma de orden público o supletoria?
El art. 14 del DNU 320/2020, establece que el decreto es de orden público, sin embargo el Dec. 766/2020 en comentario, no contiene disposición similar, lo cual genera duda al respecto.
¿Será que el legislador no formuló mención alguna al respecto por considerarlo innecesario teniendo en cuenta que conforme a los arts.1º y 2º del CCyC, la ley debe ser interpretada teniendo en cuenta su finalidad, sus palabras y normas análogas?, en cuyo caso el antecedente inmediato para considerarla imperativa sería el art. 14 del DNU 320, que es anterior y este Dec. 766 prorroga algunas de sus disposiciones.
¿O se trataría de una omisión involuntaria del legislador? y también en este supuesto cabría interpretar su imperatividad basada en los referidos arts. 1º y 2º del CCyC.
Pero también merecería preguntarse si la no mención al carácter de la normativa fue adrede y el legislador la considera supletoria. En este caso, cabría la formulación de convenios (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler. Según la nueva Ley de Alquileres 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As, 2020, ps. 119 a 138) en base a los principios generales de considerar a las normas legales relativas a los contratos como supletorias de la voluntad de las partes (art. 962 CCyC), de libertad contractual (art. 958 CCyC) y buena fe (art. 961 CCyC).
Dada la indefinición de la normativa contenida en el Dec. 766, serán los jueces los llamados a resolver los asuntos que se les sometan a su jurisdicción respecto a esta materia, conforme al art. 3º del CCyC.
Análisis exegético
A continuación procederemos a realizar el análisis exegético de la norma en comentario.
ARTÍCULO 1º.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Prorróganse hasta el 31 de enero de 2021 los plazos previstos en el artículo 2º del Decreto N° 320/20.
Suspensión de desalojos
Esta norma prorroga hasta el 31/01/2021 la disposición que estableció el art. 2º del DNU 320/2020 en todo el territorio nacional la suspensión de las ejecuciones de sentencias en los procesos de desalojo por la causal de falta de pago de los alquileres exclusivamente y no por otras causales, como el cambio de destino, etc. Consideramos que es de dudosa constitucionalidad, ya que una norma nacional no puede legislar sobre exclusivas facultades delegadas a las provincias, como son los códigos procesales —en este caso, en materia civil y comercial— sin embargo, será la justicia quien en definitiva se pronunciará respecto a los planteos de inconstitucionalidad que se formulen.
Este artículo suspende hasta el 31/01/2021 la ejecución de las sentencias judiciales sobre desalojo de los inmuebles individualizados en el artículo 9° del DNU 320/2020, siempre que el proceso se hubiere generado por la falta de pago de alquileres y, si bien la norma no lo menciona, de los accesorios que lo integran, conforme al art. 1208 CCyC (ABL, expensas del la P.H., etc.).
También quedan suspendidos los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del DNU 320/2020, que fue el 29/03/2020.
Sujetos pasivos legitimados incluidos
La norma prorrogada se refiere exclusivamente a los contratos de locación y que la tenencia se encuentre en poder del locatario, sublocatario si lo hubiere, continuadores en los términos del art. 1190 CCyC (los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono del inmueble o fallecimiento del locatario) y sucesores por causa de muerte, conforme art. 1189 CCyC.
Sujetos pasivos excluidos
Consecuentemente, excluye de sus beneficios a los comodatarios, intrusos y usurpadores. Podrían considerarse incluidos los tomadores del contrato de leasing inmobiliario en etapa locativa.
Sucesores por causa de muerte
En relación a la transmisión por causa de muerte, el art. 1189 referido abarca tanto el supuesto del locador como del locatario. Sin embargo, expresamente determina que la transmisión se produce “salvo pacto en contrario”, por lo que si en el contrato se convino la prohibición de transmisión en caso de fallecimiento del inquilino, conforme al principio de libertad contractual (art. 958 CCyC), deberá respetarse ese pacto, prevaleciendo la voluntad de las partes y no estará alcanzado por la suspensión del desalojo, ya que de lo contrario, el Dec. 766 lo hubiera previsto, como lo hizo con los continuadores del art. 1190 CCyC. Este supuesto es distinto a los continuadores conforme al art. 1190 CCyC, que son los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono del inmueble o fallecimiento del locatario (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020, p. 64).
Contratos locativos incluidos
El art. 9º incluye taxativamente a los contratos relativos a inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural (no aclara si deben ser de ocupación permanente); habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles locados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; los alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES), destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y los alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).
Suspensión de lanzamientos ya ordenados
La norma prorroga la suspensión las ejecuciones de sentencia que disponen los lanzamientos ya ordenados en procesos de desalojo por falta de pago, que no se hubieran realizado hasta el 30/03/2020, fecha de entrada en vigencia del Dec. en comentario.
Esto comprende tanto los ordenados en cumplimiento de sentencias definitivas firmes, como los dispuestos en virtud de la entrega anticipada del inmueble en los procesos por las causales de falta de pago o vencimiento del contrato, en los términos del art. 684 bis del CPCCN y de los códigos provinciales que lo contemplan (v. gr. arts. 676 ter CPCCBA, 657 bis CPCC Chaco, 399 quáter CPCC Mendoza, 684 quáter CPCC Misiones, 693 y 699 CPCC Santiago del Estero, 423 bis CPCC Tucumán, etc. —Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Desalojo de inmuebles, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As., 2012, ps. 15, 53, 81, 85, 91, 97, 101, 117—). La prórroga de la suspensión de lanzamientos impuesta no alcanza a la tramitación de todos los procesos de desalojo, cualquiera fuere la causal, salvo los prorrogados en virtud del art. 3º del DNU 320/2020 desde el 20/03/2020 al 30/09/2020 y ahora hasta el 31/01/2020, incluida la falta de pago, ni de ejecución de alquileres, los cuales seguirán sus trámites ordinarios. Lo que se suspende hasta el 31/01/2021 son las ejecuciones de las sentencias que ordenan los lanzamientos (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Emergencia locativa DNU 320/2020. Suspensión de desalojos, prórroga de plazos contractuales, congelamiento de alquileres, La Ley, Tomo 2020-B, Cita on line: AR/DOC/985/2020).
Suspensión de plazos
Se dispuso la suspensión de los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos, hasta el 31/01/2021, comprendiendo esto desde luego, también a los plazos procesales.
ARTÍCULO 2º.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase hasta el 31 de enero de 2021 el plazo de vigencia de los contratos indicado en el primer párrafo del artículo 3° del Decreto Nº 320/20, para los contratos cuyo vencimiento opere antes del 31 de enero de 2021.
La prórroga alcanza sólo a los contratos locativos que vencieron a partir de 20/03/2020 y los que venzan antes del 31/01/2021 y no a los alcanzados por el art. 1218 CCyC, o sea los que vencido su plazo, se fueron prorrogando hasta que cualquiera de las partes lo den por finalizado, como lo establecía el art. 3º, segundo párrafo del DNU 320/2020, ya que no están incluidos en el primer párrafo del artículo. De acuerdo a la redacción de este artículo en comentario, la obligación del locatario de notificar al locador la optación de mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada. Tampoco hace mención a la prórroga de las fianzas, como sí lo hacía el art. 3º del DNU 320/2020, que seguidamente transcribimos: “ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras —en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación—, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.
La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación. La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.
En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora”.
Prórroga compulsiva de los plazos contractuales. Alcances.
Este artículo 2º del Dec. 766/2020 dispone la prórroga compulsiva de la vigencia de los contratos individualizados en el art. 9º del DNU 320/2020, hasta el día 31/01/2021, cuyo vencimiento haya operado a partir del 20/03/2020 y la tenencia del inmueble se encuentre en poder del locatario, sublocatario si lo hubiere, continuadores en los términos del art. 1190 CCyC, o sea los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono del inmueble o fallecimiento del locatario y sucesores por causa de muerte, conforme al art. 1189 CCyC. Consecuentemente, excluye de sus beneficios a los comodatarios, intrusos y usurpadores. Podrían considerarse incluidos los tomadores del contrato de leasing inmobiliario en etapa locativa.
La continuación de la locación concluida a opción exclusiva del locatario, estaría excluida del art. 2º del Dec. 766/2020.
Como el artículo 2º del Dec. 766/2020 en comentario se refiere exclusivamente al primer párrafo del art. 3º del DNU 320/2020, quedarían excluidos los restantes dos párrafos del mismo y, en consecuencia, no abarcaría la prórroga para los contratos vencidos que continuaron prorrogándose hasta que cualquiera de las partes dé por concluido el contrato mediante notificación fehaciente, conforme lo dispone el art. 1218 CCyC, mediante el cual el locatario podía optar por mantener la fecha del vencimiento pactado en el contrato o por prorrogarlo por un término menor al autorizado en dicho artículo y para ejercer estas opciones, el locatario debía notificarlo en forma fehaciente al locador con antelación mínima de quince (15) días a la fecha de vencimiento pactada, “si ello fuere posible” decía el artículo, con lo cual no contemplaba la imposibilidad fáctica de contar con medio fehaciente de notificación, por ej. en caso de “cuarentena” obligatoria dispuesta por DNU. Lo que no aclaraba el artículo es el supuesto en cual alguna de las partes dio por concluido el contrato habiéndolo notificado en forma fehaciente antes del 20/03/2020. Consideramos que en ese caso el contrato ya estaba resuelto y no estaría alcanzado por la prórroga. Al respecto, el locador podrá iniciar proceso de desalojo y, materializar la ejecución de la sentencia que ordena el lanzamiento, ya que no se trata de la causal de falta de pago de los alquileres, conforme se desprende del texto del art. 2º. Incluso, sostuvimos que nada impedía al locador entablar proceso por demanda anticipada de desalojo (art. 688 CPCCN) para que se dicte sentencia a cumplirse a partir de octubre de 2020 en los contratos prorrogados hasta el 30/09/2020 en virtud de este Dec. Desde luego que este procedimiento podrá continuar aplicándose en los contratos con vencimientos posteriores a esa fecha (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), “Emergencia locativa DNU 320/2020. Suspensión de desalojos, prórroga de plazos contractuales, congelamiento de alquileres”, La Ley, 14/04/2020, p. 5 –Tº2020-B-).
Por ello, consideramos que la nueva norma en comentario excluiría a los contratos contemplados en la segunda parte del art. 3º del DNU 320/2020.
Prórroga imperativa de la fianza.
Si bien el art. 2º del Dec. 766 en comentario no incluye en el primer párrafo del art. 3º del DNU 320, la prórroga de la fianza, por aplicación del art. 4º (ARTÍCULO 4º.- Dec. 766, SUBSISTENCIA DE FIANZA: Prorrógase hasta el 31 de enero de 2021 el plazo previsto en el artículo 5º del Decreto Nº 320/20), ésta queda prorrogada, ya que en todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones del fiador. Entendemos, aunque la norma no lo dice, que el fiador deberá ser notificado por medio fehaciente. Consideramos que esta prórroga también abarcará a los otros tipos de garantías locativas, como los seguros de caución, tal como lo sostuvimos en nuestra nota Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), “Emergencia locativa DNU 320/2020. Suspensión de desalojos, prórroga de plazos contractuales, congelamiento de alquileres”, La Ley, 14/04/2020, p. 5 –tº2020-B-)
ARTÍCULO 3º.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Prorrógase, en los mismos términos y condiciones, y hasta el 31 de enero de 2021, el plazo previsto en el artículo 4º del Decreto N° 320/20.
Congelamiento de los alquileres
El art. 4° del DNU 320/2020, establecía: “Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año. La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato. Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes”, con lo cual, ahora en la práctica, desde el 29/09/2020 y hasta el 31/01/2021, quedarán congelados a los valores del mes de marzo de 2020, los alquileres de contratos sobre los inmuebles comprendidos por el art. 9° de este DNU (contratos sobre inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural —no aclara si deben ser de ocupación permanente—; habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; inmuebles locados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; los alquilados por MiPyMES, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria y los alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INAES.
Vigencia del congelamiento
Durante la vigencia del congelamiento el locatario deberá pagar el monto del alquiler (no dice canon locativo, que en ese caso abarcaría los accesorios tales como las expensas de la PH, ABL, etc., Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h). Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As., 2020, p. 99) vigente al mes de marzo de 2020, hasta el 31/01/2021, independientemente de lo que hubieren pactado las partes en el contrato. Si se hubiera convenido un alquiler global por toda la vigencia del plazo contractual, igualmente se pagará el vigente al mes de marzo 2020.
Prestaciones accesorias excluidas del congelamiento
Como la norma se refiere exclusivamente a los alquileres, las demás prestaciones de pago periódico (ABL, expensas de la P.H., etc.) asumidas convencionalmente por la parte locataria, conforme lo dispuesto por el art. 1208 CCyC se regirán según lo acordado por las partes en el contrato, consecuentemente, se encuentran excluidas del congelamiento y deberán ser pagadas conforme los montos que se vayan devengando. Esto está íntimamente relacionado con el art. 6º del DNU 320, que disponía el diferimiento del pago de las diferencias del precio del alquiler, en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas mensuales iguales y consecutivas a partir de octubre de 2020, independientemente si el plazo del contrato venciera antes, ya que quedaba automáticamente prorrogado –salvo decisión en contrario del locatario- hasta el 30 de septiembre de 2020, conf. art. 3º de dicho DNU y ahora por el art. 5º del Dec. 766, la obligación del locatario de pagar las diferencias de los alquileres comienza a partir del 01/02/2021, también en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas mensuales iguales y consecutivas, sin intereses y a elección del inquilino.
ARTÍCULO 4º.- SUBSISTENCIA DE FIANZA: Prorrógase hasta el 31 de enero de 2021 el plazo previsto en el artículo 5º del Decreto Nº 320/20.
Prórroga de la fianza
El art. 5° del DNU 320, disponía que: “No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación”. Por lo tanto, esta norma dispone imperativamente, suplantando la voluntad expresa del fiador que requiere el art. 1225 CCyC sobre fianza locativa y conforme al art. 1596 inc. b), la prórroga del contrato afianzado sin consentimiento del fiador e, inc. d) sin haber iniciado la acción judicial contra el deudor (locatario) dentro de los 60 días de requerido por el fiador o deja que opere la caducidad de la instancia, la prórroga de la fianza hasta el 31/01/2021 en los contratos que hubieren vencido a partir del 30/03/2020.
Se extiende la garantía del fiador hasta la fecha de restitución del inmueble o de vencimiento del contrato, porque el decreto no agrava la garantía pactada, sino que la extiende en el tiempo y lo hace prescindiendo de la voluntad del fiador (arts. 3º in fine, 5º, 6º y 7º DNU 320). El decreto opera de suerte que también las otras obligaciones surgidas del contrato (v.gr., pago de reparaciones a cargo del locatario) quedan garantizadas por el fiador siempre que originalmente hayan sido asumidas por el fiador ante la contingencia de falta de cumplimiento por el locatario (Leiva Fernández, Luis F. P., Annus horribilis: la emergencia locativa en 2020 (La historia no se repite), La Ley Tomo 2020-B. Cita online: AR/DOC/916/2020).
Notificación al fiador
Si bien la norma no lo establece, consideramos que el fiador debería ser notificado por medio fehaciente por el locador, de la voluntad del locatario de adherirse a la prórroga legal emergencial del contrato. Entendemos que esta prórroga también abarcará a los otros tipos de garantías locativas, como los seguros de caución (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler. Según la nueva Ley de Alquileres 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As, 2020, p. 197).
ARTÍCULO 5º.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: Prorrógase hasta el mes de febrero de 2021, en los mismos términos y condiciones, el plazo establecido para el mes de octubre de 2020 en el artículo 6º del Decreto Nº 320/20.
Obligaciones pendientes de pago por diferencia del alquiler
El art. 6° establecía que: “La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá ser abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato. No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación. Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo”.
En consecuencia, si por aplicación del congelamiento del alquiler al mes de marzo de 2020, se produjere alguna diferencia en favor del locador que genere una deuda al locatario resultante del monto pactado en el contrato y el que corresponda pagar, la obligación acumulada deberá ser cancelada por el locatario —o en su defecto por el fiador— en al menos tres (3) cuotas y como máximo seis (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha de vencimiento fijada en el contrato locativo que corresponda al mes de febrero de 2021 y, junto a este.
Desde luego, aunque la norma no lo dice, en la práctica quien decidirá la cantidad de cuotas (3 ó 6) será el locatario y el locador deberá aceptarlo, ya que es una norma imperativa. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato. Obviamente que conforme lo dispone el art. 3º de este Dec. 766, las demás prestaciones de pago periódico (ABL, expensas de la P.H., etc.) que integran el alquiler conforme al art. 1208 CCyC, por tratarse de canon locativo (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h). Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As., 2020, p. 99) se encuentran excluidas del congelamiento y debieron ser pagadas a medida que se fueron devengando. En cambio distinta es la situación de la facultad del locatario de no pagar los cánones locativos contemplada por el art. 7º del DNU 320, prorrogado por el art. 6º del Dec. 766/2020.
Obligaciones exentas de intereses y vigencia de la fianza
Se exime de la aplicación de intereses moratorios, compensatorios y punitorios y de toda otra penalidad prevista en el contrato. Además este artículo 5º ratifica la vigencia de la prórroga compulsiva de las obligaciones del fiador, las que permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 incs. b) y d) del CCyC.
Habilitación para convenir otras formas de pago
Las partes contratantes podrán pactar una forma de pago distinta que no deberá ser más gravosa para el locatario que la establecida en el primer párrafo del art. 6º del DNU 320, prorrogado por el art. 5º del Dec. 766 en comentario o sea, en no menos de tres (3) cuotas que deben ser iguales, mensuales y consecutivas, salvo que se pacten por ej. dos (2) cuotas con una quita importante, etc. (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler. Según la nueva Ley de Alquileres 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As, 2020, p. 119). En este caso, no sería necesaria la ratificación por el fiador, salvo que las partes extiendan los plazos de pago más allá del máximo de seis (6) cuotas, ya que no se le puede imponer al fiador la extensión de su responsabilidad más allá del plazo máximo fijado por el Dec. 766, salvo que el locatario no restituya la tenencia del inmueble en tiempo y forma o se hubiera pactado algún tipo de interés, porque la norma expresamente lo prohíbe.
ARTÍCULO 6º.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Prorrógase hasta el 31 de enero de 2021 el plazo establecido hasta el día 30 de septiembre de 2020, previsto en el artículo 7º del Decreto N° 320/20.
Asimismo, prorrógase hasta el mes de febrero de 2021, en los mismos términos y condiciones, el plazo establecido para el mes de octubre de 2020 en el artículo 7º del Decreto Nº 320/20.
Deudas generadas por falta de pago
Conforme al art. 7° del DNU 320 que establece que: “Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.
Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación”, las obligaciones que se generen desde vigente el decreto 320 y por la prórroga establecida por el art. 6º del decreto 766 en comentario, hasta el 31/01/2021, que tengan origen en la falta de pago de las deudas (como dice la norma) y no específicamente de los alquileres, entendemos que tanto del alquiler puro, como de sus accesorios pactados contractualmente (ABL, expensas P.H., servicios de aguas corrientes, etc.) conforme lo establece el art. 1208 CCyC (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h). Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As., 2020, p. 99), en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán cancelarse en, al menos, tres (3) cuotas y como máximo seis (6), mensuales, en la práctica según lo decida el locatario dada la imperatividad de la norma, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del alquiler que por contrato correspondiere al mes de octubre de 2020.
Intereses compensatorios
Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no excederán la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. Estos intereses, aunque el Dec. no lo aclara, se devengan desde la mora, que es automática (art. 886 CCyC). O sea, que si el inquilino decide acogerse al beneficio de diferimiento de pago de este art. 6º y no pagar el alquiler, por ej. del mes de abril, el interés corre desde el día de ese mes en que contractualmente vence el plazo de pago, por ej., si fuera el día 10, el interés se devengará a partir del día 11 de abril, hasta el día del efectivo pago y, si el locatario lo pagara en febrero o marzo de 2021, se acumulará hasta esa fecha.
No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni alguna otra penalidad y las obligaciones del fiador permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los arts. 1225 y 1596 incs. b) y d) del CCyC.
Contradicción entre los arts. 6º y 3º
Respecto a este artículo 6º del Dec. 766 que prorroga al art. 7º del DNU 320, encontramos una diferencia y hasta una contradicción con lo dispuesto en el art. 3º que prorroga al art. 4º del DNU 320 “Congelamiento del precio del alquiler”, porque el art. 6º dispone el diferimiento del pago de las “deudas”, o sea que conforme al art. 1208 CCyC, están integradas por el alquiler puro y sus accesorios convenidos contractualmente (ABL, expensas P.H., servicios de aguas corrientes, etc.), en cambio, el 3º se refiere exclusivamente al alquiler puro. Entonces se produce una desigualdad en los beneficios que otorga el Dec. a los locatarios. Porque si el inquilino opta por ampararse en el régimen de congelamiento del precio de los alquileres (art. 4º DNU 320 prorrogado por art. 3º Dec. 766) y diferimiento de pago de las diferencias de precios de los alquileres (art. 6º prorrogado por art. 5º Dec. 766), necesariamente debe pagar los accesorios que lo integran conforme al art. 1208 CCyC. En cambio, si decide ampararse en la disposición del art. 7º DNU 320 prorrogado por art. 6º Dec. 766 y no pagar nada durante el período 30 de marzo 2020 al 31 de enero 2021, originando “deudas”, tal como lo establece la norma, estas deudas comprenden no sólo a los alquileres puros, sino también a sus accesorios. Y esto provoca una desigualdad que perjudica aún más al locador, que deberá esperar hasta enero de 2021 para poder cobrar en (para el inquilino cómodas) 3 a 6 cuotas. Además, si el locador tuvo que aguardar el pago por el inquilino de esos accesorios que integran el alquiler, los intereses moratorios que cobran los entes oficiales y los consorcios, son mayores al interés que debe pagarle el locatario (tasa para plazos fijos a 30 días Bco. Nación), con lo cual se acrecienta el daño patrimonial que sufre generándose un enriquecimiento sin causa (art. 1794 CCyC) en favor del inquilino en detrimento del locador (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión según el Código Civil y Comercial, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2019, p. 67).
El incumplimiento del pago no habilita el desalojo
Durante el período comprendido entre el 30/03/2020 y hasta el 31/01/2021, no podrá iniciarse el proceso de desalojo por la causal de falta de pago (sí por otras causales) que contempla el art. 1219 inc. c) del CCyC, ya que el art. 7º del DNU 320 prorrogado por el art. 6º del Dec. 766 en comentario, le otorga expresamente al locatario la posibilidad de diferir el pago de los alquileres hasta el 30 de septiembre de 2020 y, como todo el contenido de la normativa, es de orden público (conf. art. 14 DNU 320).
Posibilidad de convenir otras formas de pago
La norma permite a los contratantes convenir en uso del principio de libertad contractual (art. 958 CCyC), formas de pago distintas que no podrán ser más gravosas para el locatario que las establecidas en el primer párrafo del art. 7º del DNU 320 prorrogado por el art. 6º del Dec. 766 en comentario, por ej. mayor plazo, pago por entrega de bienes, etc. No sería necesaria la ratificación por el fiador, salvo que las partes extiendan los plazos de pago en más del máximo de seis (6) cuotas, ya que no se le puede imponer al fiador la extensión de su responsabilidad más allá del plazo máximo fijado por el Dec., salvo que el locatario no restituya la tenencia del inmueble en tiempo y forma.
Responsabilidad del fiador ante la falta de pago
Si el locatario decidiera, tal como lo habilita el art. 7º del DNU 320, prorrogado por el art. 6º del Dec. 766 en comentario no pagar los alquileres o pagarlos parcialmente o fuera del término pactado en el contrato, el fiador, sea, persona humana, sociedad de fianza, entidad bancaria o compañía de seguro que caucione, deberá asumir su responsabilidad de pago, a partir del mes de febrero de 2021, porque el contrato de fianza es accesorio del principal, que es el de locación y por tanto sigue la suerte de éste (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Modelos de contratos de alquiler. Según la nueva Ley de Alquileres 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As, 2020, p. 197).
ARTÍCULO 7º.- MEDIACIÓN OBLIGATORIA: Extiéndese por el plazo de SEIS (6) meses, a partir del 30 de marzo de 2021, la suspensión establecida en el artículo 12 del Decreto Nº 320/20.
Conforme al art. 12 del DNU 320 que establece: “Suspéndese por el plazo de UN (1) año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto. Invítase a las Provincias y a la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto”, se suspende desde el 29/03/2020 por el plazo de un (1) año y ahora en virtud del art. 7º del Dec. 766 en comentario, se extiende por seis meses más a partir del 30/03/2021, el procedimiento de mediación voluntaria en materia de ejecución y desalojo contemplado en este Dec. y referentes al art. 6º, de la Ley de Mediación 26.589* y estos temas pasan a mediación previa y obligatoria en forma gratuita o a muy bajo costo y, dada la naturaleza procesal, invitando a las provincias y a la CABA a implementarla. *(Ley 26.589, art. 6º — Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución y desalojos el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.). La intención en la redacción de la norma es más que evidente, elongar los procesos de desalojo, lo cual en definitiva, se volverá en contra de los locatarios, ya que los locadores merituarán a la hora de fijar los alquileres, los riesgos que implica un proceso de desalojo extenso. De todos modos y en consonancia con la inconfesada intención del legislador de demorar los procesos de desalojo, vulnerando los principios de celeridad y economía procesal, el art. 21 de la ley 27.551 de reforma al régimen de la locación urbana del CCyC, vigente desde el 01/07/2020, excluye de la mediación optativa a los proceso de desalojo (no alcanzando a los de ejecución), imponiéndola como obligatoria (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h). Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As., 2020, p. 150).
ARTÍCULO 8°.- La presente medida entrará en vigencia a partir del día de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL.
Como que fue publicado en el B.O. del 25 de septiembre de 2020, su vigencia comenzó desde esa fecha, conforme al art. 5º del CCyC.
ARTÍCULO 9°.- Dese cuenta a la Comisión Bicameral Permanente del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN.
II.- CONCLUSIONES
Disposiciones del DNU 320 no contenidas en el Dec. 766.
Las demás disposiciones del DNU 320/2020, que no fueron expresamente tratadas, por este Dec. 766/2020, sin embargo continuarán vigentes hasta el 31/03/2021, salvo la segunda parte del art. 3º del DNU 320/2020, esto es la continuación de la locación concluida en los términos del art. 1218 del CCyC.
En consecuencia, para brindar un panorama de las mismas, nos remitimos a nuestro artículo: Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), “Emergencia locativa DNU 320/2020. Suspensión de desalojos, prórroga de plazos contractuales, congelamiento de alquileres”, La Ley, 14/04/2020, p. 5 –Tº2020-B-, Cita on line: AR/DOC/985/2020. Sin embargo, a modo de recordatorio, expenderemos resumidamente nuestras conclusiones.
Fundamentos de las disposiciones imperativas del Dec. 766
El basamento de la prórroga del DNU 320/2020 se encuentra dado por la prolongación de la emergencia sanitaria que afecta gravemente las relaciones jurídicas y económicas de los contratos locativos. Estamos viviendo situaciones extraordinarias,
De todos modos, los negocios, para desarrollarse necesitan de la seguridad que le da el marco jurídico, en consecuencia, los contratos, como expresión de la libre voluntad de las partes necesitan de la regulación legal. Y en las sociedades que más progresan, eso se da con una mínima injerencia participativa del Estado, ya que prima la libre expresión de la voluntad de los contratantes, que no se ve coartada por el intervencionismo estatal. Pero ante situaciones extremas, como la actual pandemia provocada por el Covid-19, vemos que aún en los países más liberales, la autoridad pública ha debido intervenir en muchos de los aspectos de las relaciones entre los individuos, llegando a coartar incluso la libertad de circulación de las personas y, en un plano inferior, ha intervenido activamente en las relaciones contractuales entre los privados.
A todo esto no podía estar ajeno nuestro país. En consecuencia, fue necesario sancionar diversos DNU, dado que el trámite legislativo ordinario era demasiado lento.
Tal como lo hemos relatado en el desarrollo del análisis de los artículos del Dec. 766 que prorroga aspectos del DNU 320, existen además de una no muy perfecta técnica legislativa en su redacción, algunas oscuridades que generan dudas, las que deberían ser resueltas mediante decreto aclaratorio.
Mas allá de lo dispuesto por este Dec., en la práctica pueden presentarse situaciones que están contempladas y tienen solución dentro del marco del Código Civil y Comercial, donde están vigentes los institutos de la imposibilidad de pago permanente (art. 955 CCyC) o temporario (art. 956 CCyC), la fuerza mayor (art. 1730 CCyC) y la imprevisión (art. 1091 CCyC), que a continuación sucintamente expondremos.
Imposibilidad de cumplimiento
El art. 955 CCyC, antecedente del art. 956, en relación a la imposibilidad de cumplimiento definitiva establece que “La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y definitiva de la prestación, producida por caso fortuito o fuerza mayor, extingue la obligación, sin responsabilidad. Si la imposibilidad sobreviene debido a causas imputables al deudor, la obligación modifica su objeto y se convierte en la de pagar una indemnización de los daños causados”. A su vez el art. 956 respecto a la imposibilidad temporaria, expresa que “La imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta y temporaria de la prestación tiene efecto extintivo cuando el plazo es esencial, o cuando su duración frustra el interés del acreedor de modo irreversible”.
El DNU 260/2020 y su prórroga al ordenar el aislamiento preventivo obligatorio genera una imposibilidad legal absoluta de cumplimiento, basado en causa de fuerza mayor, contra la cual los contratantes nada pueden hacer, ya que están comprometidos intereses superiores de la sociedad, como lo son la salud pública y la vida.
Clases de imposibilidades.
A) Definitiva: Según el art. 955 CCyC, la imposibilidad sobrevenida de la prestación debe ser: a) objetiva, b) absoluta, c) definitiva y además, producida por caso fortuito o fuerza mayor.
B) Temporaria: Para el art. 956 CCyC la imposibilidad sobrevenida de ser: a) objetiva, b) absoluta, c) temporaria. En este caso la norma no menciona al caso fortuito o fuerza mayor. Sin embargo, consideramos que debe ser incluido, pues la norma general que define al instituto de la imposibilidad de cumplimiento, es el art. 955 CCyC. La imposibilidad es temporaria cuando la prestación es aún posible de ser realizada con posterioridad e idónea para satisfacer el interés del acreedor.
Debemos aclarar que la mera dificultad de cumplimiento, por ej., la complicación en un trámite, no es aplicable al caso, porque el objeto obligacional debe convertirse en irrealizable y, por ej., el pago del alquiler en el período de cuarentena obligatoria del DNU 260/2020, no sería irrealizable, ya que el locatario podría hacerlo mediante transferencia bancaria o pago por tercero, aunque el deudor podría carecer de fondos suficientes en su cuenta bancaria y sí en efectivo.
Un supuesto de imposibilidad absoluta bajo la cuarentena impuesta por el DNU 260/2020 y su prórroga, para el locador sería el caso de la entrega material de la tenencia del inmueble al locatario y para este último, la imposibilidad sobrevendría con la restitución material de la tenencia ante la finalización del contrato.
La imposibilidad de cumplimiento debe ser probada por quien la invoca.
Caso fortuito y fuerza mayor.
Conforme al art. 955 CCyC, la imposibilidad debe ser producida por caso fortuito o fuerza mayor y ello es un hecho que no ha podido preverse o que, previsto, no ha podido evitarse. Esto es aplicable tanto a la imposibilidad de cumplimiento definitiva, como temporaria.
Para que un hecho constituya caso fortuito o fuerza mayor debe ser imprevisible, inevitable, actual y ajeno al deudor. El deudor se encuentra eximido de responsabilidad, salvo mora en el cumplimiento de la obligación o pacto en contrario.
Imposibilidad temporaria de cumplimiento por imperio del DNU 260/2010.
La mayoría de los supuestos de incumplimiento en materia locativa originado por este DNU, se presentarán en forma temporaria pudiendo abarcar o no a ambas partes de la relación contractual y podemos distinguir los siguientes casos:
a) Entrega y recepción de la tenencia del inmueble por ambas partes: Se trata de una real imposibilidad temporaria para ambas partes, ya que durante la vigencia de la prohibición de transitar ninguna de las partes pueden cumplir sus respectivas obligaciones, la del locador de entregar materialmente la tenencia y la correlativa del inquilino de recibirla. Esta situación podría plantearse ante el caso de haberse suscripto el contrato locativo antes de la entrada en vigencia del Dec., habiéndose diferido la entrega de la tenencia para una fecha que coincidió luego con la imposibilidad de transitar. Esta imposibilidad temporaria no habilita a alguna de las partes a rescindir el contrato, salvo que se tratare de una locación para el cumplimiento de finalidad determinada (art. 1199 “in fine” CCyC, Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020, p. 82) y esa finalidad ya no podría cumplirse con posterioridad, una vez finalizado el impedimento, en cuyo caso, la imposibilidad sería definitiva. En ambos casos, conforme al art. 955 CCyC las partes están eximidas de responsabilidad.
b) Imposibilidad del locatario de pagar los alquileres: Tal como manifestamos supra, la imposibilidad del inquilino de pagar los alquileres durante el período de aislamiento, no es absoluta, ya que existen medios para realizarlos puntualmente, como las transferencias bancarias, más allá de si el locatario posee o no cuenta bancaria con fondos suficientes o no le conviene hacerlo por razones impositivas, ya que incluso podría realizarlos mediante terceros (art. 881 CCyC).
c) Imposibilidad temporaria del locador de realizar mejoras obligatorias o refacciones en el inmueble: Si el locador está obligado legal o convencionalmente a efectuar refacciones o mejoras en el bien locado, el período de cuarentena del Dec. le impone la imposibilidad sobrevenida absoluta y temporaria de materializarlas. Pero debemos hacer un distingo, si ya el locatario lo había intimado a efectuarlas antes de la entrada en vigencia del Dec. y el locador no cumplió; una vez desaparecida la causa del impedimento, debe realizarlas y además asumir los daños y perjuicios causados.
Imprevisión.
La mayor onerosidad como impedimento para el deudor para cumplir su prestación no puede ser invocada como un supuesto de imposibilidad de cumplimiento en los términos de los arts. 955 y 956 CCyC, sino bajo las disposiciones del art. 1091 CCyC o sea, del instituto de la imprevisión.
Una permanente inflación y sucesivas devaluaciones monetarias han llevado a las partes de los contratos conmutativos —especialmente de tracto sucesivo y larga duración— a incluir cláusulas que las resguarden de dichos efectos negativos que destruyen el necesario equilibrio de las contraprestaciones, ya sea a través de mecanismos indexatorios —cuando estos estaban permitidos— o mediante la referencia a la moneda extranjera, cuestión que con la actual redacción del art. 765 del CCyC (que la trata como “cosa”), es más compleja que con la legislación anterior —arts. 617 y 619 del Cód. Civ. velezano— (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As., 2019, p. 19).
Desde el advenimiento de la pandemia originada por el denominado “Covid-19”, que motivó la sanción de los DNU 260/2020 y 297/2020, se ha producido una nueva causa de generación de desequilibrio en las contraprestaciones a cargo de los locatarios, especialmente en los contratos de locación inmobiliaria de destino comercial, oficinas y galpones, que afecta la posibilidad de pago por el escalonamiento pactado contractualmente en tiempos normales en el valor de los alquileres, que los descolocan en relación al valor de plaza, que tiende a la baja por el decrecimiento de la actividad económica en general.
Así el art. 1091 del CCyC establece que “Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien le han sido conferidos derechos o asignadas obligaciones, resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su alea propia.".
Tanto la "onerosidad excesiva" como el hecho desencadenante que debe ser "extraordinario e imprevisible", quedan librados al arbitrio judicial. Pero llevado esto a la situación actual, como todo tiene un límite y, ese tope lo establece el principio de razonabilidad, la enorme devaluación producida entre mayo y septiembre de 2018, sí puede encuadrarse perfectamente en imprevisión contractual, porque el buen hombre de negocios —salvo el muy bien informado— jamás podría haber previsto semejante depreciación de la moneda local frente al dólar y ahora, ante esta tragedia mundial de pandemia, que tampoco era previsible por persona alguna, han derivado en una alteración del mercado locativo, que ante la depresión de la actividad económica, también disminuyeron los montos de los alquileres especialmente de destino comercial, galpones y oficinas.
El art. 1091 del CCyC no menciona expresamente la mora ni la culpa. Pero requiere que la alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración, sobrevenga por causas ajenas a las partes. Esta expresión abarca el concepto de culpa. La alteración extraordinaria no será ajena a la parte si está incursa en culpa. Pero la culpa —a más de obstar al carácter de "ajenidad" en la producción del evento desequilibrante— también pone en cabeza de quien actuó con culpa las consecuencias del caso fortuito. Quien actuó con culpa responde por las consecuencias fortuitas en los términos del art. 1733, inc. d), del CCyC. Por otro lado la mora hace al deudor responsable también del caso fortuito, que en la excesiva onerosidad sobreviniente es el evento imprevisto que altera gravemente la ecuación económica del contrato, a no ser que esa mora sea indiferente para la producción del daño —art. 1733, inc. c), del CCyC—. Es decir que sea irrelevante, v. gr., por ser posterior a la producción del evento imprevisible (Leiva Fernández, Luis F. P., en Rivera, Julio César -dir.-, "Código Civil y Comercial de la Nación", t. III, La Ley, Bs. As., 2014, comentario al art. 1091, p. 704).
En realidad, también es importante ponderar la posibilidad de las partes —dada su profesión u ocupación— de haber podido prever la probabilidad de producirse un acontecimiento extraordinario ajeno a su voluntad que altere el equilibrio de las contraprestaciones en un negocio que las vincule, porque a mayor especialidad o especialización o conocimiento, por ej. de un mercado determinado relacionado con la negociación de que se trate, mayor deber de diligencia y menor posibilidad de invocar la imprevisión.
El art. 1091 CCyC, prevé dos soluciones ante la excesiva onerosidad, la resolución total o parcial del contrato o su adecuación a las circunstancias actuales o sea la renegociación tendiente al reajuste equitativo de las contraprestaciones, a fin de evitar el enriquecimiento sin causa de una parte a expensas de la otra.
Invocación de la imprevisión por el locatario. Adecuación y readecuación.
Cuando el alquiler queda desfasado respecto a los precios de mercado por haber utilizado un método de fijación, por ej. referido al dólar u otra cosa que por efecto de la inflación o de la devaluación cuando se trata de productos o insumos importados, lo eleven notoriamente, el locatario podrá intentar la solución de la imprevisión.
Desde luego, que la solución más fácil para él y que no cuenta para el locador, sería la resolución unilateral del contrato conforme lo autoriza el art. 1221 CCyC, pero tendría que indemnizar al locador con los montos allí previstos, según si la opción la ejerza antes o ya transcurrido el primer año de vigencia contractual.
Pero puede suceder que al inquilino no le interese o convenga rescindir el contrato porque por ej. ha realizado importantes mejoras en el inmueble locado que según lo disponga el contrato, podrían quedar al locador sin costo alguno para él y el locatario no las ha podido disfrutar el tiempo que tenía previsto. Esto es frecuente en los locales comerciales. Entonces, al locatario le convendrá en este caso, plantear la imprevisión y peticionar la adecuación del precio (alquiler) a la realidad del mercado.
También podría presentarse el caso que en un contrato con alquileres escalonados con una alta inflación al momento de su suscripción, luego con el tiempo, el fenómeno inflacionario disminuya y, el precio supere al de mercado. Entonces el inquilino podrá plantear la imprevisión para adecuar el alquiler a las circunstancias imperantes. Luego, si por circunstancias extraordinarias otra vez se generara una notoria inflación que desactualice el nuevo alquiler fijado en menos, será el locador quien planteará su readecuación a la realidad del mercado.
Debe priorizarse el reajuste equitativo de las prestaciones por sobre la resolución contractual
Nos pronunciamos —hechas las precedentes salvedades— por el principio de conservación del contrato (art. 1066 del CCyC), que tiene su antecedente legal en el art. 218, inc. 3° del Código de Comercio derogado, viabilizable mediante la readecuación de las prestaciones, lo cual conduce a una aplicación funcional del derecho (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As., 2019, p. 106).
El art. 1068 del CCyC, respecto a las expresiones oscuras en los contratos, cambiando la regla del favor debitoris (esto es que las cláusulas ambiguas debían interpretarse a favor del deudor) y el art. 218, inc. 7° del Cód. Com. derogado, establecía que si el contrato es a título gratuito, debe interpretarse en el sentido menos gravoso para el deudor y, si es oneroso, en el sentido que produzca un ajuste equitativo de los intereses de las partes, imponiendo el principio del favor debilis, sin distinguir si se trata del deudor o del acreedor, ya que no siempre es el deudor la parte débil del contrato. Con lo cual vemos que otras disposiciones del CCyC, con criterio lógico, nos remiten también al principio del reajuste equitativo de las contraprestaciones.
Obligación legal de renegociar, previo a la rescisión
El art. 1011 CCyC en su último párrafo establece una especie de “deber de renegociar” el contrato en la forma siguiente: “La parte que decide la rescisión debe dar a la otra la oportunidad razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos”. El texto abre muchos interrogantes: ¿de qué rescisión se trata? ¿qué implica dar a la otra parte “una oportunidad razonable de renegociar de buena fe”?
La incorporación de una obligación de recomponer los términos del contrato ya celebrado a través de la renegociación constituye una significativa modificación en materia de contratos. La renegociación implica modificar una noción de contrato profundamente arraigada en el consentimiento expresado por las partes y aparentemente indiferente por la obtención de la finalidad económica esperada por los contratantes perseguida a través del negocio. Implica una conducta contractual tendiente al encauzamiento de una relación ya establecida, afectada por la modificación de circunstancias sobrevinientes a cuales son ajenas las partes (Abatti, Enrique y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As., 2019, ps. 90/91).
Esta norma parecería que obliga al afectado por la excesiva onerosidad, previo a resolver el contrato, a intentar renegociarlo, aunque el art. 1091 CCyC no establezca esta prelación.
Principio de buena fe contractual.
También hay que tener en cuenta la vigencia del principio rector de la buena fe establecido en el art. 9º CCyC respecto al ejercicio de los derechos, como buena fe, lealtad que es fuente de obligaciones contractuales de origen legal y se relaciona con el deber ser esperable en la actuación de las partes en una relación contractual y, de la buena fe contractual que presupone que debe ser una conducta continua entre los contratantes que comienza desde las tratativas contractuales (art. 991 CCyC), prosigue en la celebración del acuerdo (art. 961 CCyC) y en su interpretación (art. 1061 CCyC), con el aditamento introducido por el nuevo código, que obliga a las partes con los alcances en que razonablemente se habría obligado un contratante cuidadoso y previsor (art. 961 últ. pte. CCyC).
Principio de conservación del contrato.
Es importante no perder de vista el principio de conservación del contrato (art. 1066 CCyC) y cuando se presenten dudas, se irá al significado de las palabras (art. 1063 CCyC) y al contexto como se desarrolla la redacción de las cláusulas teniendo en mira su conjunto (art. 1064 CCyC) y cuando todo ello no es suficiente, se deberán considerar las circunstancias de cómo fue celebrado el acuerdo, incluyendo las negociaciones preliminares, conducta de los contratantes, incluso la posterior a su celebración y, la naturaleza y finalidad del convenio (art. 1066 CCyC). Y por último, cuando existan expresiones oscuras que generen dudas, si el contrato es a título gratuito, se interpretará en el sentido menos gravoso para el obligado y, si lo es a título oneroso, en el sentido que produzca un ajuste equitativo de los intereses de las partes (art. 1068 CCyC).
Contratos de larga duración (art. 1011 CCyC).
Tener en cuenta estos principios es de suma importancia a la hora de establecer la adecuación de los contratos, principalmente en los de tracto sucesivo y los de larga duración (art. 1011 CCyC), como lo serían las locaciones de destino comercial que pueden extenderse hasta 50 años conforme lo prevé el art. 1197 CCyC (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020, p. 76), porque las partes pudieron haber asumido un riesgo al momento de contratar, como la constante inflación y depreciación de la moneda, que es normal en nuestra economía, pero cuando se producen alteraciones extraordinarias que no pudieron preverse ni siquiera con los pronósticos más sombríos, como lo fue la descontrolada escalada inflacionaria del año 2018 (no así la del 2019 y 2020, que ya era previsible), ello amerita la invocación de imprevisión contractual para peticionar la resolución o la recomposición de los términos del contrato. Por supuesto, que si el contrato fue acordado en plena crisis inflacionaria o cambiaria, estas circunstancias no podrían ser invocadas eficazmente. En consecuencia, será preciso analizar cada caso en especial, teniendo en cuenta sus particularidades y las reglas interpretativas arriba mencionadas.
Invocación de la imprevisión por el locatario. Adecuación y readecuación.
Cuando el alquiler queda desfasado respecto a los precios de mercado por haber utilizado un método de fijación, por ej. referido al dólar u otra cosa que por efecto de la inflación o de la devaluación cuando se trata de productos o insumos importados, lo eleven notoriamente, el locatario podrá intentar la solución de la imprevisión (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As., 2019, p. 133).
Desde luego, que la solución más fácil para locatario y que no cuenta para el locador, sería la resolución unilateral del contrato conforme lo autoriza el art. 1221 CCyC, pero tendría que indemnizar al locador con los montos allí previstos, según si la opción la ejerza antes o ya transcurrido el primer año de vigencia contractual.
Situaciones prácticas que se plantearán a locatario y locador por causa del Dec. 260/2020. Cursos de acción.
Locatario plantea readecuación del alquiler en vez de resolución: Puede suceder que al inquilino no le interese o convenga rescindir el contrato porque por ej. ha realizado importantes mejoras en el inmueble locado que según lo disponga el contrato, podrían quedar al locador sin costo alguno para él y el locatario no las ha podido disfrutar el tiempo que tenía previsto. Esto es frecuente en los locales comerciales. Entonces, al locatario le convendrá en este caso, plantear la imprevisión y peticionar la adecuación del precio a la realidad del mercado.
Locatario o locador plantean readecuación del alquiler: También podría presentarse el caso que en un contrato con alquileres escalonados y una alta inflación al momento de su suscripción, luego con el tiempo, el fenómeno inflacionario disminuya y, el precio supere al del mercado. Entonces el inquilino podrá plantear la imprevisión para adecuar el alquiler a las circunstancias imperantes. Luego, si por circunstancias extraordinarias otra vez se generara una notoria inflación que desactualice el nuevo alquiler fijado en menos, será el locador quien planteará la readecuación del mismo a la realidad de mercado.
Locatario plantea readecuación de alquiler fijado por valor producto (art. 1133 CCyC): En los contratos de destino comercial es frecuente fijar el monto del alquiler en base al valor de uno o más productos, conforme lo autoriza el art. 1133 CCyC (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Nuevo régimen de alquileres. Código Civil y Comercial reformado por ley 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020, ps. 43 a 47) o sea, en la cantidad necesaria de pesos para adquirir x cantidades de litros de nafta premium de x marca o x cantidades de botellas de agua mineral de 2 lts. de x marca, etc. y el monto del alquiler se fija cada semestre en base a los precios de esos productos. En este caso, puede suceder que esos productos aumenten desmesuradamente y coloquen al alquiler en un valor muy superior al de plaza, cuestión que se agrava cuando por circunstancias ajenas a las partes y a las que tuvieron en mira al formalizar el contrato locativo, como la actual pandemia y sus consecuencias ruinosas para la economía, hagan que la obligación del locatario respecto al monto del alquiler se torne en excesivamente onerosa. Esto lo habilita conforme al art. 1091 CCyC a peticionar la resolución del contrato o la readecuación del alquiler de acuerdo al precio de mercado.
Esfuerzo compartido
Readecuación en base al esfuerzo compartido.
Concepto.
El “esfuerzo compartido”, también denominado por la doctrina “sacrificio compartido” es el resultado de una negociación donde ambas partes contratantes (vendedora-compradora; locadora-locataria; dadora-tomadora; mutuante (acreedora)-mutuaria (deudora); arrendadora-arrendataria; aparcera dadora-aparcera tomadora; etc.), ante una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de la contratación, generada por causas ajenas a ellas o al riesgo que razonablemente pudiera haber sido asumido por la afectada, torna excesivamente gravosa la obligación a cargo de una de ellas y, porqué no, de ambas, según el tipo de contrato de que se trate, resignan parte del beneficio que les corresponde, por eso básicamente, podría considerarse como una transacción (art. 1641 CCyC).
Este tipo de negociación muy frecuente durante la crisis económica del 2002, fue instaurada por la Ley de Emergencia Pública y de Reforma del Régimen Cambiario 25.561 del 06/01/2002 y los decretos posteriormente dictados en consecuencia, 214/02, 762/02 y 1.242/02, aplicables exclusivamente a los contratos originariamente pactados en moneda extranjera. El art. 11 de la ley 25.561, se refiere expresamente al “esfuerzo compartido” y el art. 8º del Dec. 214/02 habla de “reajuste equitativo” de las contraprestaciones, abriendo las puertas a la acción directa por reajuste ante imprevisión contractual, que no contemplaba el art. 1198, pte. segunda, del Cód. Civ. velezano hoy derogado.
En ese entonces, el “esfuerzo compartido” estaba más dirigido hacia el perjudicado por el acontecimiento extraordinario de la pesificación (1 dólar igual a 1 peso), que era el acreedor (vendedor, mutuante con garantía hipotecaria, locador, dador, etc.). Pero nada impide que en ciertas ocasiones sean ambas partes del contrato perjudicadas por el acontecimiento extraordinario e imprevisible, que lo tornan excesivamente oneroso para ellas y las pone en posición de peticionar la resolución total o parcial o la readecuación en los términos y condiciones del art. 1091 CCyC. Entonces —si ambos contratantes optan por conservar el contrato—, podrían utilizar el mecanismo del esfuerzo compartido, resignando cada una de ellas algo en igual o distinta medida, según sea el resultado de la negociación, conforme los parámetros de los arts. 958, 961 y conc. del CCyC (Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As., 2019, p. 80).
Situaciones posibles.
Cuando la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa por las circunstancias que contempla el art. 1091 CCyC, ese contratante obviamente podrá peticionar la resolución o la adecuación. Sin embargo, según el contrato y circunstancias de que se trate, eso le será posible o no, porque no es lo mismo en una locación donde el alquiler pactado, por efecto de una descontrolada inflación queda minorado respecto al precio de mercado y, el locador podrá pedir el reajuste equitativo o accionar por rescisión, que en una compraventa inmobiliaria en dólares (permuta en los términos del art. 765 CCyC, ya que la moneda foránea es “cosa”), donde, a pesar de una gran devaluación, el precio del mercado inmobiliario en la moneda pactada sigue siendo el mismo, especialmente en los inmuebles en propiedad horizontal de uno o dos ambientes, porque en este supuesto, si el comprador pretendiera una disminución del precio por haberse tornado excesivamente oneroso para él, se enriquecería sin causa, en detrimento del vendedor. Es por ello, que debe merituarse cada caso y situación en particular, para lograr una solución y, en último caso tratar de lograrla apelando al “esfuerzo compartido”, si ambas partes están de acuerdo en la pervivencia del contrato, tal como lo analizamos respecto de los contratos de compraventa, locación, leasing, mutuo con garantía hipotecaria, fideicomiso y rurales en nuestra obra: Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), Renegociación de contratos por imprevisión, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As., 2019, ps. 80/81.
Las soluciones a aplicar serían la quita o la espera e incluso el pago a mejor fortuna (art. 889 CCyC), remisión de deuda (art. 950 CCyC) o la renuncia al derecho de cobro de alquileres (art. 944 CCyC).
Diferimiento de pago a locatario comercial que no puede pagar el alquiler por disminución de ventas. La imposibilidad de pagar el alquiler puede ser total o parcial. Con la aplicación del esfuerzo compartido, la solución pasaría por suscribir un convenio dividiendo el alquiler en porciones, por ej. el 50% y diferir el pago, incorporando cada porcentual al pago de los alquileres futuros. En este acuerdo no es necesaria la participación del fiador. Se puede o no incluir intereses.
Adecuación del alquiler al precio de mercado. La solución más justa será adecuar el alquiler a los precios reales de mercado.
Quita en el alquiler a locatario comercial por disminución de ventas. Podrá convenirse rebajas temporales (ej. por 2 ó 3 meses) y luego retomar el monto original. En este acuerdo no es necesaria la participación del fiador.
Remisión de deuda. Ante situaciones extraordinarias donde al locador no le convenga perder a su locatario, podrá pactarse la remisión total o parcial de alquileres adeudados (art. 950 CCyC). El locador debe entregar al locatario el recibo o un instrumento que acredite la remisión. Esto sería como un “borrón y cuenta nueva”. Conforme al art. 953 CCyC, si el fiador hubiere pagado parte de la deuda antes de la remisión, no podrá repetir el pago contra el acreedor (locador).
Renuncia al derecho de cobro de alquileres. Conforme al art. 944 CCyC, el locador podrá renunciar al derecho a cobrar los alquileres que le confiere la ley (arts. 1208 y 1209 CCyC) y el contrato locativo. El locatario deudor debe aceptar la renuncia (art. 946 CCyC).
Pago a mejor fortuna. Aunque no es un medio que se emplee habitualmente, nada impide su articulación mediante un convenio. Se utiliza en general entre familiares o amigos. Conforme al art. 889 CCyC, locador y locatario pueden acordar que este último pague cuando pueda o mejore su fortuna.
Ámbitos de aplicación del esfuerzo compartido.
a) Convenio privado. Se acuerda privadamente entre ambas partes mediante negociaciones previas, con o sin asesoramiento de peritos tasadores, plasmándose en instrumento privado o público.
b) Acuerdo de mediación. El acuerdo, que básicamente es una transacción, ya que las partes se hacen concesiones recíprocas, se formaliza por mediación judicial previa (en el ámbito la justicia nacional conf. ley 26.589) y tiene la ventaja que al realizarse ante el mediador, podrá ejecutarse judicialmente sin necesidad de homologación (art. 1642 CCyC).
c) Acuerdo transaccional en juicio. Cumplido en un proceso judicial, conforme al art. 308 el CPCCN, debe existir controversia judicial previa y el juez, como forma de finalización del proceso, dictará el auto homologatorio del acuerdo transaccional arribado por las partes, el cual, ante el incumplimiento de alguna de ellas, se ejecutará.
Rol del fiador.
Es importante la notificación al fiador del planteo de imprevisión, a efectos de que no quede desobligado, ya que se modificará un elemento esencial del contrato, cual es el alquiler y necesariamente deberá contarse con su consentimiento en caso de aumento del monto de los alquileres por un procedimiento no contemplado contractualmente.
Conclusión fáctica
Serán las partes quienes evaluarán a la luz de estos institutos de la imposibilidad de pago, imprevisión y readecuación en base al esfuerzo compartido, los caminos a seguir, en general y en aras de mantener el principio liminar de la buena fe contractual y procurando que no se produzca un enriquecimiento sin causa de una parte a expensas de la otra, alejando el aprovechamiento de la situación de emergencia imperante. Y a tales fines habrá que analizar cada caso en particular.
Resumen de los aspectos principales del Dec. 766 que prorroga al DNU 320:
Contratos locativos comprendidos
Inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural. Habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares. Inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias. Inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias. Inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. Inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión. Inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N°24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria. Inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).
Contratos excluidos
Contratos de arrendamiento y aparcería rurales (salvo sobre inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias) y los de locación con destino diplomático, turístico, de guarda de cosas, para exposiciones y ofertas en predios feriales y para el cumplimiento de finalidad determinada. También quedarían excluidos los contratos contemplados en el art. 1218 CCyC (continuación de la locación concluida), por exclusión de su mención en el art. 2º Dec. 766, aunque estaban incluidos por el art. 3º del DNU 320.
Hasta el 31 de enero de 2021:
1. Quedan suspendidos los desalojos por falta de pago de locatarios, sublocatarios, continuadores en los términos del art. 1190 CCyC (los que hubieren habitado y recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono del inmueble o fallecimiento del locatario) y sucesores por causa de muerte (art. 2º).
2. Se prorroga la vigencia de los contratos locativos, con la conformidad del locatario, que hubieren vencido a partir del 20 de marzo de 2020 (art. 2º).
3. Se congelan los montos de los alquileres, no de los demás accesorios que los integran (conf. art. 1208 CCyC) al valor de marzo de 2020 (art. 3º).
4. La deuda por diferencia de monto del alquiler entre lo que el locatario debía pagar y lo que efectivamente pague por el congelamiento, se abonará en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas mensuales sin intereses, a pagar desde octubre 2020 (art. 5º).
5. Las deudas que se generen por falta de pago total o parcial de alquileres y accesorios, se pagarán a partir de febrero de 2021 en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas, con intereses compensatorios (plazo fijo Bco. Nación), pero sin penalidades (art. 6º).
6. Se prorrogan las fianzas y otras garantías —seguros de caución— (arts. 4º, 5º y 6º).
7. Se exceptuará al locador que acredite que depende del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria conviviente (art. 10 DNU 320).
8. Se establece la mediación obligatoria, previo a acudir a la justicia, por controversias entre las partes (art. 7º).
BIBLIOGRAFÍA ESPECIAL:
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), RENEGOCIACIÓN DE CONTRATOS POR IMPREVISIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (Resolución y la acción directa por reajuste – Innecesariedad de accionar por resolución – Esfuerzo compartido – Modelos prácticos), colec. Abacacía, García Alonso, 1ª ed., Bs. As. 2019, 1 tomo, 190 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MANUAL DE ALQUILERES DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (Locación inmobiliaria, desalojos abreviados y comodato, más contratos, cartas, notas, otros y glosario), pról. Juan Carlos Dupuis, colec. Abacacía, García Alonso, 2ª ed., Bs. As. 2018, 1 tomo, 366 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), NUEVO RÉGIMEN DE ALQUILERES. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL REFORMADO POR LEY 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020.
Leiva Fernández, Luis F. P., en Rivera, Julio César -dir.-, "Código Civil y Comercial de la Nación", t. III, La Ley, Bs. As., 2014, comentario al art. 1091, p. 704.
Leiva Fernández, Luis F. P. Annus horribilis: la emergencia locativa en 2020 (La historia no se repite) La Ley, Tomo 2020-B. Cita online: AR/DOC/916/2020.
BIBLIOGRAFÍA GENERAL:
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 400 MODELOS DE CONTRATOS DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL. Civiles – Comerciales – Laborales – Rurales (Cuidadas propuestas prácticas, adecuadas al naciente cuerpo normativo, creadas para facilitar múltiples negocios jurídicos), pról. Ricardo R. Balestra, colec. Abacacía, García Alonso, 1ª ed., Bs. As. 2015, 1 tomo, 462 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 550 CARTAS DOCUMENTO DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL. Civiles – Comerciales – Laborales – Procesales - Rurales (Ingeniosas formulaciones para crear, extinguir, impugnar, modificar, notificar, novar, ratificar, reconocer y resguardar derechos y obligaciones) pról. Eduardo Gerome, colec. Abacacía, García Alonso, 1ª ed., Bs. As. 2019, 1 tomo, 350 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 600 RECIBOS, RESERVAS, RESGUARDOS Y PROTESTAS (fórmulas y notas prácticas para asegurar, extender, eximir, limitar, ratificar o reclamar derechos u obligaciones), pról. Jorge R. Enríquez, colec. Abacacía, García Alonso, 1ª ed., Bs. As. 2011, 1 tomo, c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CLÁUSULAS CONTRACTUALES INMOBILIARIAS DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (Selectas estipulaciones, tanto simples como complejas, útiles e imprescindibles para redactar desde clásicos hasta sofisticados contratos, surgidos del flamante cuerpo legal), pról. Víctor F. Liberman, colec. Abacacía, García Alonso, 1ª ed., Bs. As. 2017, 1 tomo, 276 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CONTRATOS INMOBILIARIOS DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (Instrumentos completos, indispensables para asegurar los negocios con bienes raíces), pról. Jorge H. Alterini, colec. Abacacía, García Alonso, 2ª ed., Bs. As. 2018, 1 tomo, 484 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRÁCTICA DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (Análisis del flamante cuerpo normativo, con modelos apropiados a las diversas relaciones), colec. Abacacía, García Alonso, 1ª ed., Bs. As. 2016, 1 tomo, 240 págs. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MODELOS DE CONTRATOS DE ALQUILER. SEGÚN LA NUEVA LEY DE ALQUILERES 27.551, colec. Abacacía, García Alonso, Bs. As. 2020.
*Enrique L. Abatti. Abogado especializado en derecho inmobiliario. Publicista y conferencista. Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).
**Ival Rocca (h). Abogado especializado en derecho inmobiliario. Publicista y conferencista. Vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).