home

WELCOME TO MY WEBSITE     
last upadate: 08/04/2019       

The left-hand menu bar offers access to additional information.

Below, you find a list of my latest publications.
But first, you may interested in my post on forced conversions of private housing in Berlin. It is an updated version of an earlier post in Februar: Here it is (unfortunately, for German readers only):

 Wohnungsnot: Enteignung vs. Kommunaler Wohnungsbau

 

In Berlin gibt es Bestrebungen für die Enteignung eines großen Wohnungskonzerns, und zwar aufgrund des Art. 15 des Grundgesetzes. Die Linke in Berlin, beteiligt am Senat, unterstützt dies. Es ist bekannt, dass Art. 14 und 15. GG eine entschädigungslose „Vergesellschaftung“ nicht zulassen, und dass im Falle einer Nichteinigung mit dem Eigentümer die Gerichte zu entscheiden hätten. Es scheint auf den ersten Blick  durchaus sinnvoll, dass Instrument der Vergesellschaftung angesichts der Mietpreis- und Immobilienpreisexplosion nicht nur in Berlin, sondern in vielen großstädtischen Regionen in Erwägung zu ziehen. Eine Kommunalisierung kann die Mietpreise nicht nur in den entsprechenden Quartieren drücken, sondern hätte auch Ausstrahlwirkung auf den gesamten Wohnungsmarkt einer Kommune. Insofern war die massenhafte Privatisierung kommunaler Wohnungen in den vergangenen Jahren – insbesondere in finanziell unter Druck stehenden ostdeutschen Städten (Dresden) – ein fataler politischer Fehler.

 

Die ökonomische Bewertung einer Enteignung muss allerdings auch andere Effekte einbeziehen: Der Umfang der öffentlichen Gelder, die für eine Entschädigung aufzuwenden sind und die öffentlichen Haushalte belasten, ist nicht zu vernachlässigen, gerade im überschuldeten Berlin.  Im Gespräch sind derzeit für das konkrete Berliner Projekt (Deutsche Wohnen) 30 Mrd. Euro Entschädigung, was als Verkehrswert der Immobilien angesehen wird. Die Hoffnung der Initiatoren des Volksbegehrens ist ein deutlich geringerer Betrag, der entweder zwischen Senat und Wohnungsunternehmen oder gerichtlich festgelegt werden kann. Nehmen wir also an, dass der Senat ca. 20 bis 30 Mrd. Euro für die Kommunalisierung wird aufwenden müssen (andere Berichte gehen bis zu 300 Mrd. Euro, umfassen aber möglicherweise den gesamten privaten Wohnungsbestand und nicht nur das derzeitige Projekt). Der Effekt wäre – wie bereits erwähnt – eine Dämpfung der Mietpreise. Aber: Die Kommunalisierung würde ja zunächst überhaupt keinen zusätzlichen Wohnraum schaffen, und gerade der ist ja notwendig in einer bevölkerungsmäßig expandierenden Stadt wie Berlin. Es wäre fatal, wenn die Kommunalpolitik sich auf den Standpunkt stellte, es seien genügend Wohnungen da, sie müssten nur anders bewirtschaftet werden. Alle unsere Erfahrungen zeigen, dass dies ein Irrweg wäre.  Notwendig ist vielmehr der umfangreiche Bau neuer Wohnungen – auch das ist unbestritten. Zwar könnte man argumentieren, dass die Entschädigungssumme von den privaten Immobiliengesellschaften für den Neubau verwendet werden könnte, aber das ist ziemlich unsicher. Unter dem Eindruck möglicher Enteignungen könnte das Kapital ins Ausland gehen, es könnte der Schuldenreduzierung dienen oder überhaupt gänzlich anders investiert werden (z.B. in Wertpapiere). Alles ist möglich außer, dass die Stadtpolitik ein enteignetes Unternehmen nicht verpflichten kann, die Gelder wieder in Immobilien zu reinvestieren. Der finanziell klamme Berliner Senat wird ebenfalls nicht in der Lage sein, nach diesem finanziellen Kraftakt in neue Wohnungen zu investieren, falls er das jemals vorgehabt hätte. Bleibt also der alleinige Mietpreiseffekt, der aber zu wenig ist angesichts der Wohnungsnot. Die bessere Alternative zu einer Kommunalisierung könnte also die Verwendung dieser möglichen 20 bis 30 oder mehr Mrd. Euro für den eigenen kommunalen Wohnungsbau. Aber wie?

 

Was nicht nur Berlin braucht, ist ein völlig neues Wohnungsbaukonzept für die Bundesrepublik. Ehe ich dieses skizziere, eine (sehr) kurze grundsätzliche Anmerkung: Wohnungen sind Güter, die hergestellt und auf dem Markt angeboten und nachgefragt werden. Insofern ist der Preismechanismus zunächst einmal kein Problem. Das Problem ist ein anderes: Im Unterschied zu anderen Gütern, sind Wohnungen an das Bauland gebunden. Deswegen heißen sie auch „Immobilien“. Bauland als natürliche Ressource ist nicht beliebig vermehrbar. Wer Bauland erwirbt, braucht nur zu warten und – bei zunehmender Wohnungsnachfrage – nur auf steigende Preise zu spekulieren. Der Wertzuwachs bei Bauland kann weitaus höher ausfallen als die Einnahmen aus zukünftigen Mieten. Das gilt insbesondere für stadtnahe Flächen, die zwar von landwirtschaftlicher Nutzung in Bauland umgewidmet wurden, aber nicht bebaut werden – weil ihr Wert enorm steigt. Steigende Mietpreise signalisieren also ein fatales soziales Versagen des Prinzips selbst-regulierter Märkte. Aus meiner Sicht spricht dies grundsätzlich dafür, die nicht vermehrbare natürliche Ressource Land aus dem Marktmechanismus herauszunehmen. Kommunen sollten nicht weiter Flächen in Bauland umwidmen, ohne sich ein Vorkaufsrecht zu sichern. Ebenso sollten unbebaute Flächen in den Kommunen nicht an Private veräußert werden, allenfalls an Wohnbaugenossenschaften.   Mit diesem Konzept wird der Weg für die Wiederbelebung des kommunalen und die Stärkung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus geöffnet.

 

Ein Blick über die Grenzen nach Wien (Österreich) zeigt, dass dies möglich ist. Die Gemeinde Wien ist seit den 1920er Jahren im Besitz eines umfangreichen Bestands an Gemeindewohnungen ist und hat kürzlich beschlossen, angesichts der Bevölkerungszunahme erstmals seit vielen Jahren wieder neue Gemeindewohnungen zu errichten. Es fällt auf, dass die Mietpreis- und Immobilienentwicklung in Wien viel gedämpfter erfolgt als in großstädtischen Quartieren Deutschlands. Beispielsweise liegen die Preise für neuerstellte Wohnungen in der 330.000 Einwohnerstadt Bielefeld oberhalb der Preise in Wien, welches derzeit die am schnellsten wachsende europäische Stadtregion ist. Mit anderen Worten: Kommunalisierung könnte sich als kurzfristig als positiv, aber langfristig negativ erweisen. Darüber sollten die Initiatoren des Volksbegehrens, aber insbesondere ihre politischen Unterstützer einmal nachdenken.

(Eingestellt am 8. 4. 2019)

Want to send me a message  with a comment or question? If you are a member of Researchgate,  there you will find my e-mail adress.


Just on the market: ‘Monetary Transformation’, in: Merkel, W., R. Kollmorgen, and H.-J. Wagener (eds.) “The Handbook on Political, Social, and Economic Transformation”,  Oxford: Oxford University Press. £150.00, available also as ebook.


Latest publications:

Winter 2018/19: ‘Reflections on a public risk-sharing capacity for the euro area’. In: Nowotny, E., D. Ritzberger-Gründwald, and H. Schuberth (eds.) „Structural reforms for growth and cohesion”, Edward Elgar Publishing: Cheltenham, UK, 200-214. This is a revised version of my working paper ‘A fire department for the Euro area: reflections on a fiscal risk-sharing capacity’. MPRA Working paper No. 83965, January 2018. Download https://mpra.ub.uni-muenchen.de/83965/

 

Autumn 2017:'Monetary policy independence reconsidered: evidence from six non-euro members of the European Union'. Empirica, 44(3), 567-584, Euro 41,94. Download info: https://link.springer.com/article/10.1007/s10663-016-9337-3?wt_mc=Internal.Event.1.SEM.ArticleAuthorAssignedToIssue

Summer 2017: ‘Explaining trade imbalances, in the euro area: Liquidity preference and the role of finances’ PSL Quarterly Review, vol. 70, n. 280 (June 2017), 155-184Free download: http://ojs.uniroma1.it/index.php/PSLQuarterlyReview/



The Big 2013-2016 Balkan Project: 

'Improving Competitiveness in the Balkan Region – Opportunities and Limits' WIIW-Research Report No. 411. Download via WIIW website:  http://www.wiiw.ac.at/.   

                This report is the English Version of:

‘Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit in der Balkanregion – Möglichkeiten und Grenzen‘. (with Doris Hanzl-Weiss, Mario Holzner, Michael Landesmann, Johannes Pöschl and Hermine Vidovic. wiiw Research Report in German language No. 3, Dezember 2015 , 217 pages including 27 Table and 110 Figures. Download: http://wiiw.ac.at/steigerung-der-wettbewerbsfaehigkeit-in-der-balkanregion--moeglichkeiten-und-grenzen-p-3755.html


 

My current research projects include
 

  • The productivity puzzle – theory and empirics (with a focus on Central and Eastern Europe)
  • Actual problems of European integration, chiefly: reforms of the governance system; in prepration: On the EU-Commissions' concept of a capital market union.
  • Finance, growth and competitiveness of The Western Balkans
  • monetary integration: a new approach for assessing the benefits of having an own currency (ARCH/GARCH modelling)

I am a registered author in EconPapers - http://econpapers.repec.org/  and in Research Gate -      http://www.researchgate.net/profile/Hubert_Gabrisch/info?editInstDialog=true