ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

Оглавление

  1. 1 141.    Объекты жилищных прав. Жилые помещения: виды, назначение и пределы использования, пользование жилым помещением. Жилищный фонд.
  2. 2 142.    Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан. Права бывшего члена семьи собственника жилого помещения. 
  3. 3 143.    Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Договор социального найма жилого помещения. Права, обязанности и ответственность наймодателя, нанимателя и членов его семьи. Основания и порядок выселения. 
  4. 4 144.    Общая характеристика споров, вытекающих из прекращения договора социального найма жилого помещения. 
  5. 5 145.    Общая характеристика споров, вытекающих из членства в жилищном кооперативе. 
  6. 6 146.    Общая характеристика споров, вытекающих из приватизации жилых помещений. 
  7. 7 147.    Особенности рассмотрения споров об определении порядка пользования жилым помещением.
  8. 8 148.    Особенности рассмотрения споров о вселении  в жилое помещение и о выселении из жилого помещения. 
  9. 9 149.    Особенности рассмотрения споров о признании договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными. 
  10. 10 150.    Общая характеристика жилищных споров с участием военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей. 
  11. 11 Выписки


141.    Объекты жилищных прав. Жилые помещения: виды, назначение и пределы использования, пользование жилым помещением. Жилищный фонд.


 Объектами жилищных прав являются жилые помещения.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

142.    Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан. Права бывшего члена семьи собственника жилого помещения. 


Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений  части 4 статьи 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 ЖК РФ, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 — 4 статьи 31 ЖК РФ.

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

______________________________________________________________________

Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

3. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Комментарий: Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ действие положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи  собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. 

6. Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2-4 настоящей статьи.

7. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.

3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 настоящей статьи государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

5. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

10. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

2. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Статья 34. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда. 

143.    Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Договор социального найма жилого помещения. Права, обязанности и ответственность наймодателя, нанимателя и членов его семьи. Основания и порядок выселения. 


Жилое помещение государственного или муниципального жилищных фондов предоставляется по договору социального найма (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ): одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом (ст. 60 ЖК РФ). 

Малоимущим гражданам, признанным по установленным Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном Жилищным кодексом порядке.

Малоимущие граждане — это граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или ее субъекта по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта Федерации категориям граждан, признанных по установленным Жилищным кодексом, или федеральным законом, или законом субъекта Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации. Категориям граждан, указанным в норме части 3 статьи 49 ЖК РФ, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления, если последние наделены в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. До вступления в силу Жилищного кодекса России (до 1 марта 2005 г.) жилые помещения по договору социального найма могли предоставляться не только малоимущим, но и другим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях.

Согласно статье 6 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», с 1 марта 2005 г. принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации. 

Однако граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма сохраняют право состоять на данном учете до получения жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета, если утрачивают основания, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Новые основания и ограничения, которые предусмотрены Жилищным кодексом, не влияют на право гражданина получить жилое помещение по договору социального найма. Иными словами, если гражданин не является малоимущим и до 1 марта 2005 г. был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении, то он не утратит право на получение жилого помещения по договору социального найма.

Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном Жилищным кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Федерации. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором России не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются малоимущие:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний должен устанавливаться Правительством Российской Федерации.

Следует отметить, что при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

_________________________________________________________

Общие положения о найме жилых помещений
В соответствии с определением, данным в ч. 1 ст. 671 ГК, по договору найма жилого помещения одна сторона, собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Приведенное определение договора найма жилого помещения распространяется на все виды найма независимо от принадлежности жилых помещений, выступающих как объект этого договора.

В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо, гражданин и др.) либо уполномоченное им лицо.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (ч. 2 ст. 671 ГК).

Нанимателями жилых помещений могут быть не только российские, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства. Данное положение вытекает из нормы ч. 3 ст. 62 Конституции, в соответствии с которой иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.

ГК внес ряд существенных коррективов в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений.

Давая общее определение договора найма жилого помещения, ГК одновременно выделяет (ст. 672) особую разновидность этого договора – договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма жилого помещения).

Исходя из природы данного жилищного фонда и особенностей отношений найма входящих в него жилых отношений, ГК устанавливает общее правило, согласно которому договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672).

В литературе по жилищному праву и в практике широкое распространение получил термин «договор коммерческого найма жилого помещения». Этим термином обозначаются все договоры найма жилого помещения, за исключением договоров социального найма жилого помещения и договоров найма специализированного жилого помещения. Такое   наименование данных договоров отражает коммерческую природу складывающихся на их основе отношений жилищного найма. Отношения коммерческого найма, в отличие от отношений социального найма и найма специализированных жилых помещений, в полной мере регулируются нормами гражданского законодательства.

Исходя из действующего законодательства, можно выделить три вида найма жилых помещений:

коммерческий наем жилых помещений;
социальный наем таких помещений;
наем специализированных жилых помещений.
ГК содержит ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения. Исходя из нормы п. 3 ст. 672 ГК общими, в частности, являются правила о форме договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранении договора найма при переходе права собственности нажитое помещение (ст. 675), обязанностях нанимателя жилого помещения (ст. 678), вселении временных жильцов (ст. 680), поднайме жилого помещения (п. 1 и 3 ст. 685 ГК).

Наряду с этими положениями ГК установил, что «другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством».

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК).

7.2. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
Одним из способов обеспечения граждан жильем остается предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма. В настоящее время нормы жилищного законодательства приведены в соответствие с Конституцией, согласно которой жилище предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище (ч. 3 ст. 40).

Как предусматривает ч. 2 ст. 49 ЖК, малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.

Малоимущими гражданами по критериям ЖК являются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.

Таким категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения этих органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение данных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются названным выше категориям граждан в установленномЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ (ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК).

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

Предоставление жилого помещения по договору социального найма осуществляется на основании нормы предоставления площади жилого помещения по такому договору (норма предоставления). Данной нормой является минимальный размер площади, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Федеральными законами, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления. Вместе с тем необходимо отметить, что ЖК не определен минимальный размер нормы жилой площади, исходя из которого предоставляются жилые помещения по договорам социального найма.

Уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях определяется в соответствии с учетной нормой площади жилого помещения (учетная норма). Данная норма устанавливается органом местного самоуправления. При этом размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом (ст. 50 ЖК).

Статья 51 ЖК предусматривает основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (далее – граждане, нуждающиеся в жилых помещениях). Согласно этой статье нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане:

не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по такому договору либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям. Если жилое помещение не отвечает установленным санитарным и техническим требованиям, в частности, имеет неустранимые недостатки (промерзание стен, повышенную влажность, неисправное и не могущее быть замененным санитарно-техническое оборудование и т. п.), то граждане, проживающие в таких помещениях, признаются нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма независимо от размеров занимаемого ими жилого помещения;
являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 52 ЖК, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в таких жилых помещениях, за исключением установленных ЖК случаев.

Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право указанные в ст. 49 ЖК категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Если гражданин имеет право состоять на указанном учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта РФ категории), по своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту их жительства. Принятие на учет недееспособных граждан осуществляется по заявлениям их законных представителей.

С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в этом должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с вышеприведенной нормой документов органом, осуществляющим принятие на учет, 



не позднее чем через 30рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему заявление об этом, документ, подтверждающий принятие такого решения.



Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта РФ.

В ЖК впервые включена норма о последствиях ухудшения гражданином своих жилищных условий, в результате которого возникает нуждаемость в жилом помещении. Согласно ст. 53 ЖК граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

В соответствии со ст. 54 ЖК отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается в случае, если:

не представлены необходимые документы;
представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
не истек предусмотренный ст. 53 ЖК срок.
Решение об отказе в принятии на учет должно содержать указание на основания такого отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 54. Данное решение выдается или направляется гражданину, подавшему заявление, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть оспорено им в судебном порядке.

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления оснований для снятия их сучета (ст. 55 ЖК). Такими основаниями являются:

подача гражданами по месту учета заявления о снятии с учета;
утрата ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;
выезд граждан на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
получение ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
предоставление им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
выявление в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение 30рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых они приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть оспорены указанными гражданами в судебном порядке (ст. 56 ЖК).

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением случаев предоставления жилых помещений вне очереди. Согласно ч. 2 ст. 57 ЖК вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне.
В соответствии со ст. 6 Закона о введении ЖК с 1 марта 2005 г. принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям, которые предусмотрены ЖК.

Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право состоять на нем до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным п. 1, 3 и 6 ч. 1 ст. 56 ЖК, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном ЖК, с учетом положений ч. 2 ст. 56.

Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Такие решения выдаются или направляются гражданам, в отношении которых они приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня их принятия.

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК, является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным  решением (ч. 4 ст. 57 ЖК). Необходимо обратить внимание на то, что, в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства, по новому ЖК для вселения в предоставляемое жилое помещение не требуется выдача гражданину ордера.

По договору социального найма жилое помещение предоставляется гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК, т. е. при освобождении жилых помещений в коммунальной квартире.

При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет. Порядок определения общей площади жилого помещения в указанных случаях устанавливается законодательством субъектов РФ (ч. 8 и 9 ст. 57 ЖК).

Согласно ч. 1ст. 58 ЖК при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается, но только с их согласия.

Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если оно представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне.

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальной квартире указанных граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. При отсутствии в коммунальной квартире обеих указанных выше категорий граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, также на основании их заявления. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, относящихся к одной их трех названных выше категорий, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК.

В соответствии со ст. 7 Закона о введении ЖК к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, применяются нормы ЖК о договоре социального найма.

7.3. Договор социального найма жилого помещения: основные положения
Центральное место в ЖК занимают положения, касающиеся договора социального найма жилого помещения (гл. 8). Согласно п. 1 ст. 672 ГК по такому договору предоставляются гражданам жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования. Договор социального найма жилого помещения является гражданско- правовым договором, и поэтому возникающие в связи с его заключением отношения регулируются гражданским законодательством (ст. 672 ГК); одновременно он представляет собой основной вид жилищного договора, в силу чего порождаемые им отношения в весьма значительной мере регламентируются нормами жилищного права.
Согласно ст. 60 ЖК по данному договору одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

Договор социального найма жилого помещения, в отличие от договора коммерческого найма, заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 62 ЖК предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Отношения по поводу найма в многоквартирных домах являются более сложными, поскольку объектом права пользования здесь выступают не только жилые помещения, но и имущество общего пользования, находящееся в этих домах, что впервые было установлено ст. 673 ГК. Аналогичная норма содержится в ч. 2 ст. 61 ЖК.

Статья 63 ЖК предусматривает, что договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного   ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК).

7.4. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения
Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения определены в ст. 65 ЖК. Наймода-тель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель обязан:
передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Помимо указанных, наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Наймодатель по договору социального найма жилого помещения, не исполняющий своих обязанностей, несет ответственность, предусмотренную законодательством. Так, при неисполнении или ненадлежащем исполнении им обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя (ст. 66 ЖК).

Статья 67 ЖК устанавливает круг прав и обязанностей нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Наниматель имеет право в установленном порядке:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
сдавать жилое помещение в поднаем;
разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Кроме перечисленных, наниматель может иметь иные права, предусмотренные ЖК, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель обязан:

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК;
обеспечивать сохранность жилого помещения;
поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
проводить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Наниматель несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК).

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК).

В жилищном законодательстве раскрывается понятие членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК к ним относятся проживающие совместно с нанимателем его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях членами семьи нанимателя могут быть признаны иные лица в судебном порядке. Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК).

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ч. 4 ст. 69 ЖК).

Одним из основных прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма является право вселять в это помещение иных лиц. Согласно ст. 70 ЖК наниматель с согласия, данного в письменной форме, членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей, или с данного в той же форме согласия членов своей семьи, включая временно отсутствующих, и наймодателя - других граждан в качестве постоянно проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Как указано в ч. 2 ст. 70 ЖК, вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК).

7.5. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма
Согласно ст. 81 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене последнего обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений.

Как предусматривает ст. 82 ЖК, граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

В соответствии со ст. 83 ЖК договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. Таким образом, закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность отказаться в одностороннем порядке от указанного договора, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
использования жилого помещения не по назначению.
Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ст. 83 ЖК).

Возможны три варианта выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, которое производится в судебном порядке:

с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК).
В ЖК раскрывается понятие другого благоустроенного жилого помещения, предоставляемого при выселении из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Таким помещением признается жилое помещение, являющееся благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающим санитарным и техническим требованиям и находящимся в черте данного населенного пункта (ч. 1 ст. 89).

Если наниматель и проживающие с ним члены его семьи до выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. В решении суда при таком варианте выселения должно быть указано конкретное жилое помещение, предоставляемое гражданину.

Основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма определены ст. 85 ЖК, согласно которой такое выселение возможно в случаях, если:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
жилое помещение признано непригодным для проживания;
в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения существенно превысит норму предоставления.
Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма предоставляются выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома (ст. 86 ЖК).

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам другое благоустроенное  жилое помещение по договору социального найма предоставляется наймодателем (ст. 87 ЖК).

Согласно ст. 88 ЖК при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если они не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Взамен предоставления жилого помещения из маневренного жилищного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, в таких случаях подлежит расторжению.

Если в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

При выселении с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма достаточно того, чтобы предоставляемое жилое помещение соответствовало предъявляемым к таким помещениям санитарным и техническим требованиям и находилось в черте соответствующего поселения. Последнее требование также должно выполняться, иначе окажется нарушенной провозглашенная Конституцией свобода выбора гражданином места жительства на территории РФ.

В соответствии с действующим жилищным законодательством (ст. 90 ЖК), если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого  помещения по дого – вору социального найма, при этом размер данного помещения определяется по нормам, установленным для вселения граждан в общежитие.

Закон также предусматривает случаи, в которых выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, производится без предоставления другого жилого помещения. Такое выселение возможно в случаях, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

используют жилое помещение не по назначению;
систематически нарушают права и законные интересы соседей;
бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (ч. 1 ст. 91 ЖК).
При наличии указанных нарушений наймодатель обязан первоначально предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости их устранения, а если они влекут разрушение жилого помещения, вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если после предупреждения наймодателя данные нарушения не будут устранены, виновные по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

7.6. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
К числу прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма относится право на обмен предоставленного ему по такому договору помещения. В соответствии со ст. 72 ЖК наниматель вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального   найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Эти органы отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК, т. е. норм о вселении нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение других лиц.

Законом определены обстоятельства, при наличии которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается. Такой обмен исключается в случаях, если:

к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в нем;
в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК перечне (ст. 73 ЖК).
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договору социального найма осуществляется с согласия наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями этих жилых помещений. Данный договор (оригинал) представляется нанимателями, его заключившими, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в нем оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК. Такой отказ может быть оспорен в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя по договорам социального найма обмениваемых жилых помещений являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймода-телей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления документов, названных выше (ст. 74 ЖК).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если он совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК. В случае признания обмена указанными помещениями недействительным стороны договора об их обмене подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ст. 75 ЖК).

7.7. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Временные жильцы

В ЖК предусмотрена возможность сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Согласно ст. 76 ЖК наниматель указанного помещения с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение в поднаем. Для заключения договора поднайма необходимо, чтобы после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на проживающего составляла не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.
Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51ЖК, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Поднаниматель не заменяет нанимателя в жилищных отношениях. В соответствии с ч. 3 ст. 76 ЖК он не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

В соответствии со ст. 77 ЖК договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр такого договора передается наймодателю. В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Данный договор заключается на срок, определяемый его сторонами. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем указанного жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон (ст. 78 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Поскольку имеющееся у поднанимателя и членов его семьи право пользования жилым помещением является производным от соответствующего права нанимателя по договору социального найма, при прекращении последнего договора прекращается и договор поднайма.

Основаниями расторжения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, могут быть:

соглашение сторон;
невыполнение поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого он отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого помещения, также вправе назначить ему разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель вправе в  судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора – инициатор его прекращения обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (ст. 79 ЖК).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймо-дателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Согласно ч. 2 ст. 80 ЖК срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Представляется, однако, что данная норма не соответствует Конституции, так как ею нарушается конституционное право граждан Российской Федерации на свободу выбора места пребывания. Равным образом это право нарушается и относящейся ко всем видам найма жилого помещения аналогичной нормой, содержащейся в ч. 1 ст. 680 ГК. Как указал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 02.02.1998 № 4-П «По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713», срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином. Его установление государством недопустимо, поскольку означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также при отказе временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного выше требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.   

144.    Общая характеристика споров, вытекающих из прекращения договора социального найма жилого помещения. 


Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 3 и 4 ст. 57, ст. 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации (пункт 6 статьи 12, пункт 5 статьи 13, части 3, 4 статьи 49 ЖК РФ).

Вместе с тем ЖК РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

В связи с этим суды исходят из того, что нарушение требований ЖК РФ при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом  помещении лиц. Поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (статья 151 ГПК РФ).

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (п. 2, 6 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, абзац пятый ст. 12 ГК РФ, п. 2 ст. 166 ГК РФ), а также прокурор (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ).

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотрены ЖК РФ, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального  найма, судам учитывают, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. К ним относятся:

а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;

б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его  семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам  руководствоваются п. 2, 3 ст. 9 ФЗ от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации», содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (ст. 55 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.

По смыслу находящихся в нормативном единстве положений ст. 69 ЖК РФ и ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ч. 5 ст. 50 ЖК РФ).

В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и воспитываться в семье (ст. 54 СК РФ) ч. 1 ст. 70 ЖК РФ установлено, что не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении).

Судам также следует иметь в виду, что ЖК РФ (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.

Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно ч. 2 ст. 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.

Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи  нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

В силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил ст. 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (ст. 72 ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил ст. 76 ЖК РФ и др.

Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).

Ч. 4 ст. 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям ч. 4, 5 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.

ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения  договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений ст. 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных ст. 67 ЖК РФ и п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.

При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам выясняют: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном  жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, суды учитывают, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья.  Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) ЖК РФ не предусмотрен.

Исходя из положений статьи 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года.

По делам данной категории также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в ст. 72 — 74 ЖК РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (ч. 1 ст. 75 ЖК РФ). Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).

Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель, согласно ч. 4 ст. 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ и ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.

По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с  нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Суды принимают во внимание, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в ЖК РФ основаниям и порядке (ст. 29, 83, 85 — 91 ЖК РФ).

Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из  содержания п. 3 ст. 672 ГК РФ не допускается.

При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 85 ЖК РФ) или другого жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со ст. 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.

По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст. 86 — 88 ЖК РФ, то есть 
  • в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; 
  • в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ),
 суды учитывают, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. 

Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Суды проверяют, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.

Общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым  помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.

Выселение граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 86 — 88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).

При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 86 — 88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.

При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) суы устанавливают, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Разрешая указанный спор, суды исходят из того, что, по смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные  услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному ст. 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

В соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, суды исходят из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений ч. 1 — 3 ст. 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений ч. 2 ст. 1 и ч. 4 ст. 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании ч. 1 ст. 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (ч. 1 ст. 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

По делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

145.    Общая характеристика споров, вытекающих из членства в жилищном кооперативе. 


ЖК РФ в разделе V установил основы организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, правового положения членов жилищных кооперативов, предусмотрев возможность конкретизации законодательных положений непосредственно в уставе жилищного кооператива, утверждаемом решением собрания учредителей (ст. 112, 113). Единственное требование, предъявляемое к уставу, — он не должен содержать положения, противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам (ч. 2 ст. 113).

Объем и содержание имущественных и неимущественных прав члена жилищного кооператива, членов его семьи и правопреемников, а также самого кооператива непосредственно зависят от того, полностью выплачен или нет паевой взнос за предоставленное кооперативом жилое помещение. Это один из первоочередных вопросов, который выясняется, чтобы правильно определить имеющие значение для дела обстоятельства, какой стороне надлежит их доказывать, и нормы материального права, подлежащие применению при разрешении спора.

Член жилищного кооператива, не полностью выплативший паевой взнос, не обладает правом собственности на предоставленное ему жилое помещение, он имеет лишь право на пай. Его владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение жилым помещением основываются на членстве в кооперативе. В случае же полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ, п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Важно определиться с моментом возникновения права собственности члена кооператива, полностью внесшего паевой взнос.

По данному вопросу существуют две различные точки зрения:

1) действует общее закрепленное в п. 2 ст. 8 ГК РФ правило, согласно которому право на объект возникает с момента регистрации;

2) в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Представляется, что в рассматриваемой ситуации законом установлено иное. В ч. 1 ст. 129 ЖК РФ указано, что член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью, т.е. момент возникновения его права связывается только с фактом выплаты. В ст. 134 ЖК РФ предусматривается в случае сноса дома применение к членам жилищного кооператива, выплатившим пай, правил ст. 32 ЖК РФ, регулирующей обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Со сказанным корреспондирует ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», предусматривающая преобразование или ликвидацию до 1 января 2007 г. жилищного кооператива, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы в товарищество собственников жилья. Таким образом, следует признать, что возникновение права собственности члена жилищного кооператива связано с моментом выплаты им паевого взноса и не зависит от факта государственной регистрации этого права. Естественно, впоследствии такой член жилищного кооператива не может совершать сделки по распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, прежде чем не будет произведена государственная регистрация его права на этот объект недвижимости. Однако после полной выплаты пая судебная защита прав члена жилищного кооператива (его членов семьи, наследников) должна осуществляться с учетом правовых норм, регулирующих отношения собственности.

Ст. 127 ЖК РФ предусматривает раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на пай, т.е. когда оно находится в собственности кооператива. В этом случае в соответствии с правом на часть пая каждой из спорящих сторон выделяется изолированное жилое помещение либо неизолированное жилое помещение (с распределением обязанности по его переустройству и (или) перепланировке в изолированное при наличии такой технической возможности). Одновременно признается за каждой из сторон право на часть паевого взноса пропорционально размеру выделенных жилых помещений с взысканием соответствующей компенсации за разницу в их праве на пай до раздела.

Если предметом раздела является жилое помещение, за которое выплачен полностью паевой взнос, и на него возникло право долевой собственности двух или более лиц соразмерно принадлежавшим им частям пая, то спор участников общей собственности по поводу принадлежащего им имущества разрешается по правилам ст. 252 ГК РФ, регулирующей раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли.

Раздел жилого помещения независимо от суммы выплаченного за него паевого взноса влечет за собой преобразование  отношений членства в кооперативе: объем прав и обязанностей прежнего члена кооператива изменяется, право на вступление в кооператив приобретает также лицо, которому выделено жилое помещение.

Лицо, претендующее на часть пая, а если паевой взнос выплачен полностью — на долю в праве собственности на жилое помещение, должно подтвердить допустимыми средствами доказывания факт и размер своего участия в погашении паевого взноса. Также, им должно быть доказано наличие договоренности с членом жилищного кооператива о создании общей собственности на пай и внесение своих средств в счет оплаты пая именно с этой целью. О такой договоренности, в частности, может свидетельствовать факт приобретения лицами, не состоящими в браке, но имеющими общих детей, в целях удовлетворения общей потребности в жилье, совместное проживание в кооперативной квартире в период выплаты стоимости пая и ведение общего хозяйства и т.п.

В ч. 1 ст. 130 ЖК РФ перечислено 5 оснований прекращения членства в кооперативе:

1)  выход;

2) исключение;

3) ликвидация юридического лица — члена кооператива;

4) ликвидация самого кооператива;

5) смерть гражданина — члена кооператива.

Прекращение членства в кооперативе по иным не упомянутым в указанной статье основаниям допустимо, поскольку возникают обстоятельства, при которых объективно сохранение членства невозможно. В частности, при реорганизации юридического лица — члена кооператива права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом по правилам ст. 58 ГК РФ. Совершенно очевидно, что прекращается членство юридического лица, реорганизованного путем присоединения к другому юридическому лицу,  разделения на другие юридические лица либо выделения из его состава юридических лиц, к которым переходят имущественные права в кооперативе. В указанных случаях имеет место универсальное правопреемство как и при наследовании, когда наследники приобретают преимущественное право на вступление в кооператив в порядке, подробно урегулированном законодателем. Поэтому и в рассматриваемых ситуациях прекращается членство реорганизованного юридического лица, а к его правопреемникам переходит право на вступление в члены кооператива.

Если член кооператива производит отчуждение принадлежащего ему на праве собственности помещения в доме кооператива, другого помещения в этом кооперативе не имеет, но не подает заявление о выходе, требуемое по смыслу ч. 2 ст. 130 ЖК РФ для прекращения членства в кооперативе, то в такой ситуации членство прекращается в связи с выходом из кооператива, несмотря на отсутствие заявления об этом.

Порядок выхода из кооператива определяется уставом кооператива, в котором принятие решения может быть отнесено к компетенции правления (ст. 113, 118 ЖК РФ). В отличие от этого исключение члена кооператива из кооператива за грубое неисполнение им без уважительных причин своих обязанностей допускается в силу ч. 3 ст. 130 ЖК РФ только на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Норма носит императивный характер, и уставом кооператива не может быть изменен порядок исключения из кооператива.

ЖК РФ не раскрывает содержание понятий «грубое неисполнение своих обязанностей» и «уважительность причин». Их оценка в большей степени зависит от судейского усмотрения, от мудрости и опыта судьи. Здесь определенным ориентиром может служить ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», регулирующая сходные правоотношения. В ней предусмотрена возможность исключения члена кооператива в судебном порядке на основании решения общего собрания членов кооператива в случае: 1) неоднократного неисполнения обязанностей, установленных этим ФЗ и (или) уставом кооператива, либо невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива; 2) систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов, под которым признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем три месяца.

Указанные обстоятельства не являются безусловным доказательством факта грубого неисполнения членом жилищного  кооператива своих обязанностей, но могут учитываться судом при рассмотрении спора об исключении из членов жилищного кооператива. Суд может признать причины неисполнения членом кооператива своих обязанностей уважительными, если имелись объективные обстоятельства, препятствующие надлежащему их исполнению (например, временные финансовые трудности, тяжелая болезнь, длительная командировка и т.п.).

Последствия исключения из кооператива напрямую зависят от того, в каком объеме выплачен паевой взнос. Если полностью — исключение из кооператива не влечет за собой прекращения права собственности бывшего члена кооператива на жилое помещение и на долю в праве общей собственности на общее имущество. В том случае, когда паевой взнос внесен частично, то исключенному члену кооператива выплачивается сумма пая (ст. 132 ЖК РФ), он подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения (ст. 133 ЖК РФ). Сроки и условия выплаты суммы пая исключенному члену кооператива определяются уставом кооператива, при этом предельный срок выплаты не должен превышать двух месяцев со дня принятия решения об исключении члена кооператива.

Сроки возврата не полностью внесенного взноса в иных случаях прекращения членства в кооперативе, в частности при добровольном выходе из кооператива, в ЖК РФ не определены, согласно его ст. 113 порядок выдачи паевого взноса должен быть решен в уставе кооператива.

Если уставом конкретного кооператива будет установлен срок возврата пая, превышающий 2 месяца со дня выбытия лица из кооператива, то в случае спора, связанного с просрочкой выплаты, суд неизбежно столкнется с необходимостью решить вопрос о соответствии положениям ЖК РФ правила о сроке, закрепленного в уставе кооператива. При обсуждении этого вопроса нужно учитывать, что принятие устава, как и последующее вступление в члены кооператива, является выражением согласия лица с положениями устава, в том числе регламентирующими порядок добровольного выхода из кооператива. Норма ЖК РФ о предельном сроке выплаты относится лишь к случаю, когда лицо исключено из кооператива помимо его воли. Однако нельзя не учитывать и того, что эта норма имеет целью воспрепятствовать злоупотреблениям со стороны кооператива в отношении выбывшего из него лица. Поэтому нельзя исключить применение этой нормы по аналогии закона в иных случаях выбытия из кооператива, исходя из конкретных обстоятельств каждого дела (длительности закрепленного в уставе срока выплаты, основания и условий выбытия лица из кооператива и т.п.).

Из ст. 133 ЖК РФ усматривается, что члены семьи имеют производное право на пользование кооперативным жилым помещением и обязаны в двухмесячный срок со дня принятия решения об исключении члена кооператива освободить это помещение вместе с исключенным лицом, при отказе указанные лица подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Думается, что эти правила действуют и в отношении супруга, имеющего долю в общей совместной собственности на пай.

Суд при определенных обстоятельствах может сохранить их право на дальнейшее пользование жилым помещением, признав за одним из них право на членство, например, когда проживающие в кооперативном жилом помещении члены семьи исключенного из кооператива лица прекратили с ним семейные отношения, согласны внести соответствующую сумму пая и должным образом исполнять обязанности, вытекающие из членства в кооперативе, их вины в неисполнении бывшим членом кооператива своих обязанностей нет и т.п.

Ст. 133 ЖК РФ предусматривает выселение лишь лиц, исключенных из кооператива за грубое неисполнение своих обязанностей. Вопрос о выселении лиц, не полностью выплативших пай и выбывших из кооператива по иным основаниям, но отказывающихся от освобождения этого помещения, в названной норме не решен. ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» более четко регулирует данный вопрос применительно к этим кооперативам, устанавливая в ст. 31, что при прекращении членства в кооперативе (без указания на основание такого прекращения) член кооператива и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны освободить его, а при отказе — подлежат выселению по решению суда.

Применительно к жилищным кооперативам следует признать, что при добровольном выходе из кооператива бывший член кооператива и члены его семьи также утрачивают право пользования жилым помещением, паевой взнос за которое выплачен не полностью, и обязаны освободить это помещение, а при отказе — подлежат выселению в судебном порядке как не имеющие права пользования занимаемым жилым помещением.

Смерть гражданина прекращает его членство в кооперативе и порождает право (но не обязанность) у его наследников на вступление в члены кооператива. Порядок реализации данного права регулируется различными правовыми нормами в зависимости от того, каким правом обладал умерший член кооператива в отношении имущества кооператива.

Если умершим полностью был выплачен паевой взнос за предоставленное ему кооперативом жилое помещение, то объектом наследования будет являться это жилое помещение. В данном случае применяются положения ст. 1168 ГК РФ о преимущественном праве наследников на получение в счет их наследственных долей жилого помещения, принадлежавшего умершему на праве собственности. Право на членство будет иметь тот наследник, к которому перешло право собственности в порядке наследования на такое жилое помещение.

Если паевой взнос выплачен не полностью, то объектом наследования будет сумма этого пая. При наличии нескольких наследников применяются правила ст. 1177 ГК РФ, согласно которой решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены кооператива, а также порядок, способы и сроки выплаты остальным наследникам причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре определяются законодательством о потребительских кооперативах и учредительными документами кооператива.

Вопрос о преимущественном праве наследников, унаследовавших пай в жилищном кооперативе, на вступление в члены кооператива урегулирован в ст. 131 ЖК РФ. Действие этой нормы распространяется только на отношения, связанные с наследованием пая, а не жилого помещения с выплаченным паевым взносом, когда применению подлежат, как сказано выше, правовые нормы, регулирующие отношения собственности.

Ст. 131 ЖК РФ не связывает преимущественное право на членство непосредственно с фактом проживания наследника в жилом помещении в доме кооператива, а также с наличием или отсутствием у наследника другого жилого помещения. В ней установлена очередность (четыре очереди), в соответствии с которой приобретается членство в кооперативе по тому же принципу, что и при наследовании по закону: право на членство у наследника имеется, если нет претендующих на членство наследников предшествующих очередей. Основным критерием распределения очередности является имущественное право на пай, а в определенных случаях — факт совместного проживания с членом кооператива.

Из состава лиц, обладающих преимущественным правом на членство в кооперативе, особо выделен его супруг, имеющий право на часть пая. Такое право он может иметь в связи с приобретением пая в период совместной жизни либо в порядке наследования имущества умершего.

В тех случаях, когда пай не относится к общему имуществу супруга, то переживший супруг выступает в качестве наследника по закону первой очереди либо по завещанию, входит в состав остальных наследников и на равных с ними условиях, определенных в ч. 2 — 3 ст. 131 ЖК РФ, может претендовать на вступление в члены кооператива. Предоставление ему в этих случаях каких-либо преимуществ по сравнению с другими наследниками той же очереди повлекло бы за собой различный объем их наследственных прав при одинаковых основаниях наследования, что законом не предусмотрено.

Ч. 2 ст. 131 ЖК РФ, направленна на защиту интересов наследника, проживавшего совместно с наследодателем. Смысл этой нормы был бы искажен, если признать преимущественное право на членство, например, за супругом, не проживавшим с наследодателем, но получившим по наследству право на часть пая.

В ст. 131 ЖК РФ в качестве одного из обстоятельств, влияющих на преимущественное право на членство в кооперативе, указывается на проживание совместно с наследодателем. Исходя из смысла этой нормы, направленной на сохранение жилого помещения за проживающими в нем лицами, вероятно, следует признать, что юридическое значение имеет совместное проживание с наследодателем не в любом месте, а лишь непосредственно в жилом помещении, сумма паевого взноса за которое вошла в состав наследственного имущества.

В ЖК РФ не урегулирована ситуация, когда возникает спор о праве на членство между несколькими наследниками одной очереди, обладающими равным преимущественным правом. Такой спор должен разрешаться судом с учетом всех конкретных обстоятельств дела (размера унаследованного пая, нуждаемости в жилом помещении, длительности проживания в нем, количество членов семьи и т.п.).

В судебном порядке рассматривается и спор о выплате наследникам, не ставшим членами кооператива, причитающихся им сумм паевого взноса. Если законодательством и учредительными документами жилищного кооператива не определены в соответствии с положениями п. 2 ст. 1177 ГК РФ порядок, способы и сроки выплаты, то суд принимает решение исходя из общих начал и смысла законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости. В указанном случае обязанность по выплате части стоимости пая, соразмерно наследственным долям, лежит на том наследнике, который принят в кооператив. Такое правило прямо закреплено в ч. 3 ст. 9 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», регулирующей сходные отношения. В этой норме определен и предельный срок такой выплаты — не более одного года со дня открытия наследства.

В тех случаях, когда никто из наследников не изъявит желания приобрести членство в кооперативе, пай умершего члена кооператива выплачивается наследникам жилищным кооперативом, который впредь до приема нового члена кооператива обладает правом сдавать внаем освободившееся жилое помещение (ч. 2 ст. 128 ЖК РФ). Если освободившееся жилое помещение передается другому или вновь принятому члену кооператива, то на этих лицах лежит обязанность внести соответствующие суммы пая, которые могут быть обращены в погашение задолженности перед наследниками.

Разумный срок для выплаты стоимости пая наследникам, по истечении которого возможно начисление процентов в порядке ст. 395 ГК РФ, должен определяться в каждом конкретном случае с учетом положений ст. 314 ГК РФ, регламентирующей срок исполнения обязательства, а также применительно к сроку выплаты пая исключенному члену кооператива (ст. 132 ЖК РФ).

В ст. 134 ЖК РФ последствия сноса дома кооператива по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, дифференцированы по критерию выплаты паевого взноса. Если пай выплачен, то к выселяемым членам кооператива и совместно проживающим с ними членам их семей применяются правила ст. 32 ЖК РФ об обеспечении жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (путем выкупа с согласия собственника либо принудительного выкупа по решению суда). В том случае, когда пай не выплачен, применяются правила ст. 86 ЖК РФ, устанавливающей обязанность предоставления выселяемым в связи со сносом дома гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма.

Ст. 32 ЖК РФ, предусматривает изъятие жилого помещения у собственника только путем выкупа. Полученная кооперативом выкупная сумма подлежит распределению между теми членами кооператива, которые не полностью выплатили свои взносы, пропорционально размеру внесенных ими сумм пая.

146.    Общая характеристика споров, вытекающих из приватизации жилых помещений. 


Приватизация жилого помещения представляет собой бесплатную передачу в собственность гражданина РФ занимаемого им по договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования. Граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных законодательством РФ и субъектов РФ (ст. ст. 1, 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Реализация права на приватизацию жилого помещения на безвозмездных началах возможна до 1 марта 2013 г.

В соответствии со ст. 22 ГПК РФ и ч. 3 ст. 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» судам подведомственны дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений (в том числе забронированных) в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд (жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений).

Учитывая, что в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и местной администрацией, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации занимаемого им жилого помещения он вправе обратиться в суд (ст. 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Отказ в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения может быть оспорен им путем предъявления в суд иска о  понуждении к заключению договора о передаче жилого помещения в его собственность.

Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в  собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ для исковых заявлений, не подлежащих оценке.

Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд, реализуемое на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Однако, если установленный иными актами порядок приватизации жилья противоречит названному выше Закону, в том числе принят с превышением полномочий органов, издавших такой акт, необходимо руководствоваться положениями этого Закона.

Решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном  фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.) переход государственных и  муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения. Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.).

Требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, так как ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи и проживающих с ними несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в общую собственность (долевую или совместную). При этом за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 названного Закона возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.

В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо  бывшими членами семьи, согласно ст. 69 ЖК РФ имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.

Исходя из смысла преамбулы и ст. ст. 1, 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.

При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. ст. 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).

Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

Ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц (ст. 30 ЖК РФ и ст. 209 ГК РФ).

Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.

Согласно ст. ст. 246, 253 ГК РФ мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.

Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

147.    Особенности рассмотрения споров об определении порядка пользования жилым помещением.


Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений  части 4 статьи 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 ЖК РФ, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 — 4 статьи 31 ЖК РФ.

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
__________________________________________________________________________________________
Особенности рассмотрения дел по спорам о признании права пользования жилым помещением, относящимся к государственному (муниципальному) жилищному фонду социального использования, разделе жилой площади и вселении 

Признавая за каждым право на жилище, российская Конституция устанавливает, что никто не может быть лишен его произвольно (ст. 40). Принятый в 1992 году Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» среди прочих целей жилищной политики в России провозгласил обеспечение социальных гарантий жилищных прав граждан. Весомый вклад в защиту права на жилище внес Конституционный Суд Российской Федерации.

В условиях формирования новых жилищных отношений и изменения роли государства в их регулировании, роста правовых коллизий в жилищной сфере суды общей юрисдикции вынуждены отказываться от ряда постулатов, сложившихся на протяжении их многолетней правоприменительной практики. Разрешая споры в отношении жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования, суды все чаще прибегают к нормам Гражданского кодекса об обязательствах, не ограничиваясь нормами Жилищного кодекса.

Изучение практики судов общей юрисдикции по жилищным спорам показывает, что значительную их часть в последние годы составляют споры между нанимателем и членами его семьи о пользовании жилыми помещениями, относящимися к государственному (муниципальному) жилищному фонду. Отсюда наиболее встречающиеся сегодня на практике иски из жилищных правоотношений – иски о признании права пользования, о признании лица утратившим право пользования, разделе жилой площади и о вселении.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, наравне с нанимателем (ст. 672 ГК, ст. 53 ЖК). К членам семьи нанимателя относятся совместно проживающие с ним его супруг, дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие совместно проживающие с ним родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица при условии, что они ведут с ним общее хозяйство. Перечисленные лица сохраняют за собой права и обязанности по договору социального найма и в том случае, когда они перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в жилом помещении (ст. 53 ЖК).

Пленум Верховного Суда СССР разъяснил, что при решении вопроса о признании членом семьи других лиц (кроме супруга, детей, родителей) суду следует выяснять характер их отношений с нанимателем и членами его семьи, в частности, устанавливать, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений[2]. Любое из указанных лиц как имеющее субъективное гражданское право на жилое помещение может при необходимости ставить вопрос о праве пользования жилым помещением, разделе жилой площади и устранении препятствий в пользовании жилищем (ст. 60,85,86,89 ЖК, ст. 305 ГК).

Подведомственность.

Высшие судебные органы СССР и России детально разъясняли, какие жилищные споры подлежат рассмотрению в суде, а какие – нет. С принятием в 1993 году новой Конституции, провозгласившей право каждого на судебную защиту (ст. 46), данные разъяснения утратили актуальность. Между тем они играют роль ориентира при решении вопроса о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора. Так, споры о разделе жилой площади, связанные с  переустройством (перепланировкой) жилого помещения, подпадают под юрисдикцию суда при наличии разрешения местной администрации на переустройство или перепланировку (ст. 84 ЖК).

Отношения по пользованию жилыми помещениями – отношения гражданско-правовые, поскольку изначально урегулированы нормами гражданского законодательства (гл. 35 ГК). В соответствии со ст. 25 ГПК дела по спорам, возникающим из гражданских правоотношений, если хотя бы одной из сторон в споре является гражданин, подведомственны судам общей юрисдикции.

Гражданский кодекс (ст. 671) допускает предоставление жилого помещения в пользование юридического лица для последующего заселения граждан. Поэтому не исключается возможность рассмотрения спора о праве пользования жилым помещением арбитражным судом. Однако когда спор между организациями сопряжен с решением вопроса о правах граждан, проживающих в жилом помещении, дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции (ст. 28 ГПК).

Управление хлебопродуктов обратилось в суд с иском к одному из предприятий, М., Г. и А. о признании ордеров на жилые помещения недействительными и выселении. В обоснование своего требования истец сослался на то, что дом, в котором находится спорная квартира, был построен на долевых началах управлением хлебопродуктов и предприятием. Истцу в соответствии с приходящейся ему долей было выделено десять квартир, однако в связи с тем, что дом находился на балансе предприятия-ответчика, заселение этих квартир, в том числе спорной, производилось без согласия управления.

Постановлением надзорной инстанции производство по делу было прекращено со ссылкой на то, что в данном случае имеет место спор между двумя организациями о праве на заселение жилой площади, который не подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.

Отменяя постановление о прекращении производства по делу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее. Как видно из материалов дела, иск предъявлен не только к предприятию, но и к гражданам. В соответствии со ст. 28 ГПК при объединении нескольких связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, а другие – арбитражному суду, все требования подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции.

Подсудность.

Конституция России (ст. 47) предоставляет каждому право на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом. Данная норма содержит две составляющих. 

Во-первых, рассмотрение дела определенным судом в зависимости от рода дела и территории, на которую распространяется юрисдикция соответствующего суда. 

И, во-вторых, состав суда при рассмотрении дела.

Учитывая, что предметом споров о праве пользования, разделе жилой площади и вселении является жилое помещение, соответствующий иск предъявляется в районный суд по месту нахождения жилища (ст. 113, 119 ГПК). Место нахождения жилого помещения в таких делах, как правило, совпадает с местом жительства ответной стороны.

Решая вопрос о том, единолично или коллегиально должно быть рассмотрено дело, необходимо исходить из положений ст. 6, 113 ГПК. Жилищные споры, как не указанные в ст. ИЗ ГПК, по общему, правилу, подлежат рассмотрению судом в коллегиальном составе. Между тем, не исключается возможность рассмотрения дел по таким спорам судьей единолично, когда никто из участвующих в деле лиц не возражает против этого. Согласие либо возражение на единоличное рассмотрение дела выясняется председательствующим в судебном заседании после разъяснения указанным лицам их прав и обязанностей (ст. 155 ГПК). Мнение участвующих в деле лиц в соответствии со ст. 150 ГПК фиксируется в протоколе судебного заседания. Во избежание возможных в последующем нежелательных упреков со стороны лица, не согласного с решением суда, и отмены судебного акта следует предложить участвующим в деле лицам расписаться в протоколе под сделанным заявлением относительно порядка рассмотрения дела.

Отменяя решение суда первой инстанции по иску А. к Н. о признании ее не приобретшей право на жилую площадь и направляя дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала на отсутствие в деле данных о том, что суд при разбирательстве спора на основании ст. 150 ГПК разъяснил сторонам их право на рассмотрение дела судьей единолично или судом в коллегиальном составе, поскольку сведения о их согласии на единоличное разбирательство спора судьей в протоколе судебного заседания отсутствуют.

Подготовка дела к судебному разбирательству.

Подготовку дела к судебному разбирательству целесообразнее начинать с определения юридически значимых обстоятельств, подлежащих выяснению (определение предмета доказывания).

В предмет доказывания по делам о признании права пользования жилым помещением входят следующие факты:

1) заключение нанимателем договора социального найма жилого помещения;

2) вселение истца в спорное жилое помещение;

3) круг пользователей жилого помещения на момент вселения истца;

4) наличие согласия всех совершеннолетних лиц, обладающих самостоятельным правом пользования жилым помещением, на вселение истца (если последний вселялся не в момент первоначального заселения жилого помещения);

5) наличие соглашения об условиях проживания истца на спорной жилой площади.

При рассмотрении иска о признании лица утратившим право пользования жилым помещением помимо перечисленных следует также устанавливать следующие обстоятельства:

1) выезд ответчика на другое постоянное место жительства;

2) создание препятствий к осуществлению ответчиком права пользования спорной жилой площадью.

Для решения вопроса о возможности раздела жилой площади и заключения отдельного договора социального найма жилого помещения необходимо установить:

1) размер жилой площади, о разделе которой заявлено требование;

2) обладает ли кто-либо из проживающих в квартире правом на дополнительную жилую площадь и, если таковые лица имеются, используют ли они данное право фактически;

3) характер выделяемого истцу в пользование жилого помещения (его изолированность, размер площади);

4) характер совместных подсобных помещений – кухни, санузла, прихожей и др. (размер, планировка, совмещенность);

5) обстоятельства, свидетельствующие о невозможности совместного использования жилых помещений (распад семьи, неприязненные отношения и т.п.).

Следующим этапом в подготовке дела является распределение судьей между сторонами обязанностей по доказыванию и представлению доказательств. Данная задача обусловлена состязательным характером гражданского судопроизводсгва (ст. 14 ГПК).

По общему правилу, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст. 50 ГПК).

Самостоятельный этап в подготовке дела к судебному разбирательству – определение и собирание участвующими в деле лицами доказательств, подтверждающих их позиции. Следует иметь в виду, что в силу принципа состязательности в гражданском судопроизводстве суд или судья не вправе предлагать сторонам (одной из них) представить конкретные источники доказательств (свидетелей в подтверждение фактически состоявшегося вселения лица в спорное жилое помещение и др.) или собирать их по собственной инициативе (например, истребовать документы о составе лиц, проживающих в жилом помещении). И то, и другое – прямая обязанность сторон. Суд лишь  содействует им в собирании доказательств, когда для сторон оно затруднительно или невозможно (ст. 50 ГПК).

Основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма является ордер (ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Сам договор найма заключается в письменной форме на основании ордера между наймодателем – жи-лищно-эксплуатационной организацией и нанимателем – гражданином, на имя которого выдан ордер (ст. 674 ГК, ст. 51 ЖК). Отсюда единственными доказательствами состоявшегося между нанимателем и наймодателем договора социального найма жилого помещения являются ордер на жилое помещение (в том числе обменный ордер – при заселении жилого помещения в порядке обмена) и договор найма. На практике договор найма в письменной форме, как правило, не заключается, поэтому его представление не обязательно.

Согласно ст. 54 ЖК наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

«Установленный порядок», определяющий процедуру вселения в жилое помещение, понимался в правоприменительной практике исключительно в смысле соблюдения положений о прописке. Так, в постановлении № 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» было разъяснено, что под вселением в установленном порядке понимается вселение в жилое помещение с соблюдением положений о прописке. Однако суд может признать право на жилое помещение вселившегося лица, когда в его прописке было необоснованно отказано.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. № 3-П «По делу о проверке конституционности частей первой и второй ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Я.Н. Ситаловой» положение ст. 54 ЖК об «установленном порядке» как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки признано не соответствующим Конституции. При этом Конституционный Суд указал, что судебное толкование Жилищного кодекса РСФСР сложилось как признание того, что осуществление жилищных прав напрямую связано с пропиской, наличию или отсутствию которой придавалось правоустанавливающее значение. Между тем прописка (заменившая ее регистрация по месту жительства) или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, в том числе права на жилище.

Граждане, вселенные нанимателем в занимаемое им жилое помещение, приобретают наравне с ним и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением (ст. 54 ЖК).

Пленум Верховного Суда России постановлением № 8 от 31 октября 1995 г. «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» (п. 13) разъяснил, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище.

При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем жилого помещения и членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях.

Таким образом, для правильного решения вопроса о том, приобрело ли лицо, вселенное в жилое помещение, самостоятельное право пользования последним, необходимо установить сам факт вселения, круг пользователей жилым помещением на момент вселения, наличие их согласия на вселение и условия проживания вселяемого на спорной жилой площади. Непредставление данных о регистрации лица в жилом помещении само по себе не служит основанием к отказу в признании за ним права пользования.

Отсутствие регистрации на спорной жилой площади может быть вызвано как необоснованным отказом в регистрации со стороны должностных лиц, ответственных за регистрацию, так и иными не зависящими от пользователя причинами.

Б. обратилась в суд с иском о признании за ней права пользования однокомнатной квартирой, нанимателем которой являлся Л. В обоснование своего требования истица сослалась на то, что проживала с нанимателем одной семьей с 1983 года без регистрации брака и как член семьи приобрела самостоятельное право на жилую площадь. В июле 1985 года у них родился ребенок. С ноября 1985 года Л. находился под стражей, 8 мая 1986 г. они зарегистрировали брак, а 13 мая 1986 г. Л. был осужден к лишению свободы. Решением районного суда в удовлетворении иска отказано.

Надзорная инстанция решение суда отменила и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее. Как видно из материалов дела, брак был зарегистрирован до вступления приговора в законную силу. Б. проживала у Л. как член семьи. Факт совместного ведения хозяйства подтвержден в судебном заседании. Из сообщения начальника исправительно-трудового учреждения усматривается, что заявления Л. о прописке Б. на спорную жилую площадь направлены в отделение милиции и жилищно-эксплуатационную контору 20 марта 1986 г., т.е. до обращения в суд. Из документов, предъявленных в ЖЭК, следует, что на день обращения по вопросу прописки истцы на жилую площадь Л. не был выписан из квартиры, оставаясь ее нанимателем, а поэтому был вправе ставить вопрос о прописке Б. и дочери. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что истица имеет право на жилую площадь по месту своей прописки – у родителей, где она ранее проживала. Однако вопрос о том, имеет ли Б. реальную возможность реализовать свое право на проживание в квартире родителей, решен не был. По утверждению истицы, между ней и родителями сложились крайне неприязненные отношения, в силу чего она фактически лишена возможности проживать с ребенком по прежнему месту жительства.

По другому делу надзорная инстанция указала на невозможность оформления прописки истицы на жилую площадь по не зависящим от нанимателя причинам – его неожиданной смертью. О том, что истица имела намерение прописаться в спорной квартире с согласия нанимателя, свидетельствуют его личное заявление в милицию, заполненные и подписанные им документы учета.

Наличие регистрации на спорной жилой площади само по себе не является основанием для признания права пользования. Основное условие для возникновения права на жилую площадь – фактическое вселение.

Лысенко обратился в суд с иском к Борисовой и Широких о вселении. Истец сослался на то, что вступил в брак с Борисовой и с согласия ее дочери, Широких, прописался в квартиру, нанимателем которой являлась Борисова. Однако в нее он не вселился, так как по договоренности с Борисовой они жили в пустующей квартире ее сына. После расторжения брака с Борисовой ответчики препятствуют проживанию Лысенко в квартире, где он прописан. Решением районного суда иск удовлетворен.

Постановлением надзорной инстанции решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано на том основании, что истец в спорное жилое помещение не вселялся, а только прописался. Между тем в соответствии со ст. 54 ЖК для  приобретения самостоятельного права на жилую площадь необходимо быть фактически вселенным на нее, чего в данном случае не произошло.

По ст. 54 ЖК граждане, вселенные нанимателем в занимаемое им жилое помещение и не являющиеся его родственниками, приобретают право пользования помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи. Для признания лица членом семьи нанимателя необходимы совместное проживание и ведение общего хозяйства. На это обстоятельство в одном из дел обратила внимание судов Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России.

Семенихин – наниматель однокомнатной квартиры – умер. Ордер на заселение освободившейся квартиры выдан матери умершего, которая до этого в квартире не проживала. Теслина предъявила иск о признании выданного Семенихиной ордера недействительным. В обоснование своего требования истица сослалась на то, что на протяжении нескольких лет, предшествовавших смерти Семенихина, проживала с ним в спорной квартире одной семьей. Решением районного суда в удовлетворении иска отказано со ссылкой на отсутствие зарегистрированного в установленном порядке между истицей и нанимателем брака.

Отменяя решение суда первой инстанции, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что в соответствии с действующим законодательством членами семьи нанимателя могут быть признаны не только его родственники, но и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Между тем, отказывая в удовлетворении иска, суд исходил лишь из того, что брак между Теслиной и Семенихиным не зарегистрирован, оставив без внимания обстоятельства, свидетельствующие о их длительном совместном проживании и ведении ими общего хозяйства.

О необходимости учитывать при разрешении спора о признании права пользования жилой площадью требований ст. 54 ЖК Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России обратила внимание судов при разрешении дела по иску Цуцыгиной Т. к Цуцыгиной А. и Цуцыгину В. о признании за ней и ее несовершеннолетним сыном права пользования квартирой, нанимателем которой является Цуцыгина А.

Цуцыгина Т. с 1988 года состояла в зарегистрированном браке с Цуцыгиным В. В апреле 1990 г. у них родился сын. Еще до рождения ребенка она с согласия ответчиков переехала жить в их квартиру, перевезла туда свое имущество, с Цуцыгиными вела общее хозяйство, ребенок проживал в спорной квартире со дня своего рождения. К декабрю 1992 г. отношения истицы с мужем испортились, и он потребовал ее ухода из квартиры. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен.

Судебная коллегия решение суда отменила и направила дело на новое рассмотрение по мотиву неправильного определения юридически значимых обстоятельств. Право пользования жилым помещением у лиц, которые могут быть отнесены к членам семьи нанимателя и вселившихся в жилище не одновременно с ним, а позднее, как указала Коллегия, возникает при условиях, предусмотренных ст. 54 ЖК, в частности, если на вселение имеется согласие всех членов семьи нанимателя и при вселении между вселяемым и пользователями квартиры не было иного соглашения о порядке пользования жилой площадью. Оспаривая обоснованность предъявленных истицей требований, Цуцыгина А.  сослалась на то, что разрешила Цуцыгиной Т. проживать в своей квартире временно – до рождения ребенка, потому что квартира истицы была сырой и холодной, а после рождения ребенка требовалась помощь в уходе за ним. Ответчица утверждала также, что у нее не было намерения прописать истицу в свою квартиру, поскольку та уже была обеспечена жилой площадью. С учетом изложенного и правил ст. 54 ЖК суду, рассматривавшему дело, следовало выяснить, был ли соблюден установленный порядок вселения истицы в жилое помещение, о котором возник спор, было ли письменное согласие всех совершеннолетних лиц, имеющих право пользования, на вселение Цуцыгиной Т., какое соглашение состоялось между истицей и ответчиками при ее вселении. Однако суд этого не сделал.

Для установления круга лиц, обладающих правом пользования жилым помещением, необходимо представление в суд справки о составе семьи и регистрации на спорной жилой площади.

О наличии согласия нанимателя и членов его семьи на вселение могут свидетельствовать документы регистрационного учета – заявление нанимателя о регистрации, письменное согласие членов его семьи, другие доказательства, с достоверностью подтверждающие наличие такого согласия (включая показания свидетелей).

В подтверждение вселения лица в спорную квартиру в качестве члена семьи нанимателя допустимо использование документов о наличии родственных отношений – копий свидетельств о заключении брака, о рождении, копий решений суда об установлении родственных отношений, об установлении усыновления, а в подтверждение наличия семейных отношений и ведения общего хозяйства при отсутствии отношений родства – копий решений суда об установлении факта нахождения на иждивении, документов о внесении коммунальных платежей, свидетельских показаний и др.

Об отсутствии у лица, право пользования жилым помещением которого оспаривается, другой жилой площади могут свидетельствовать справки с мест его прежнего жительства о снятии с регистрационного учета и убытии.

Жилищный кодекс РСФСР (ст. 60) устанавливает сроки сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами. Между тем указанные в нем основания сохранения права на жилую площадь неразрывно связаны с нормой ч. 1 ст. 60, которая с признанием ее постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П неконституционной утратила значение. Как указал Конституционный Суд, временное непроживание лица в жилом помещении само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением. Для уяснения постановления Конституционного Суда России следует обратиться к обязанностям нанимателя жилого помещения.

Наниматель по договору социального найма жилого помещения обязан использовать жилое помещение для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, своевременно вносить квартирную плату и коммунальные платежи (ст. 678 ГК). Исходя из смысла норм ст. 687 ГК, договор найма может быть расторгнут наймодателем в одностороннем порядке, как правило, в случаях неисполнения нанимателем возложенных на него обязанностей.

Правило ч. 1 ст. 60 ЖК связывало возможность лишения нанимателя (члена его семьи) права пользования жилым помещением не с неисполнением им обязанностей, вытекающих из договора социального найма, а с фактом одного лишь отсутствия его на жилой площади более шести месяцев. Само по себе отсутствие не является нарушением условий договора найма (отсутствующий наниматель может исправно вносить плату за жилое помещение и платежи за коммунальные услуги) и не свидетельствует о его отказе от предмета договора найма (отсутствие и сверх шести месяцев может быть временным, вызванным уважительными причинами, в том числе препятствием в проживании отсутствующего на жилой площади со стороны других пользователей).

Поэтому представляется, что указанные в ст. 60 ЖК основания сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами на сегодня должны истолковываться как возможные основания к отказу в удовлетворении иска о признании таких граждан утратившими право пользования жилой площадью, заявленному в порядке ст. 89 ЖК.

По ст. 89 ЖК договор найма считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место. На практике данное правило в последнее время применяется для признания отдельных пользователей утратившими право пользования жилым помещением в случае, когда другие остаются проживать в занимаемом жилом помещении, что вполне согласуется с равноправием нанимателя и членов его семьи в жилищных правоотношениях (ст. 672 ГК, ст. 53, 54 ЖК). В этих случаях суд своим решением расторгает договор социального найма лишь в отношении выехавших из жилого помещения лиц.

При разрешении споров, связанных с расторжением договора социального найма жилого помещения ввиду выезда нанимателя (членов его семьи) на постоянное жительство в другое место, суд обязан установить, поселился ли выехавший в другом населенном пункте (в другом жилом помещении данного населенного пункта), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилой площадью со стороны других лиц, проживающих в жилом помещении, не было ли иных обстоятельств, свидетельствующих о временном или вынужденном выезде (неприязненные отношения в семье и т.п.).

Супруги К-вы с двумя малолетними детьми занимали по договору социального найма четырехкомнатную квартиру в Новосибирской области. В июне 1987 г. К-ва из квартиры выписалась и с детьми выехала в Свердловскую область в связи с избранием ее там на выборную должность. В августе туда же выехал и ее муж К-в, предварительно оформив перевод на работу в ту же местность. Однако из квартиры К-в не выписался, договор найма не расторг, вещи не вывез, поскольку по новому месту жительства К-вы жильем обеспечены не были. Квартира К-вых по ордеру была предоставлена И. с семьей из четырех человек.

К-вы обратились в суд с иском о признании выданного И. на квартиру ордера недействительным. Ответчик предъявил к К-вым встречный иск о признании их утратившими право пользования спорной квартирой. Решением Новосибирского областного суда в удовлетворении первоначального иска было отказано, а встречный иск удовлетворен, исходя из того, что К-вы выехали на другое постоянное место жительства и со дня выезда утратили право пользования спорным жилым помещением.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России решение Новосибирского областного суда отменила и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Вывод о том, что К-вы утратили право пользования спорной квартирой, сделан судом первой инстанции без всестороннего и полного исследования обстоятельств дела. Как видно из материалов дела, поскольку обеспечить К-ву жильем по новому месту работы не представлялось возможным, между ней и работодателем была достигнута договоренность о том, что она будет решать свой жилищный вопрос путем обмена имеющегося жилого помещения. С февраля 1987 г. К-ва предпринимала меры к обмену квартиры в Новосибирской области на квартиру в Свердловской области. Избрание же на выборную должность обязывало ее приступить к работе независимо от результатов обмена. Сохраняя за собой право на спорную квартиру, К-в договор найма не расторг, продолжал вносить квартирную плату, оставил в квартире вещи. Как указала Коллегия, при рассмотрении дела суд первой инстанции не проверил доводы К-вых о том, что по новому месту работы К-вой жильем они не обеспечены, т.е. не имеют другого постоянного места жительства, переезд на которое согласно ст. 89 ЖК является основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

В другом случае суд, рассматривавший спор о праве пользования жилой площадью, не обсудил вопрос о временном характере выезда из жилого помещения члена семьи нанимателя.

В ноябре 1993 г. умерла Сакулина – наниматель комнаты в коммунальной квартире в г. Москве. Сын умершей – Солдатов обратился в суд с иском о признании за ним права пользования комнатой. В обоснование своего требования Солдатов указал, что до 1973 года проживал совместно с матерью на спорной жилой площади, затем выехал в связи с работой в г. Абакан, а в октябре 1993 г. вернулся в г. Москву для того, чтобы жить вместе с матерью, нуждавшейся в постороннем уходе. Сакулина обращалась с заявлением о его прописке в милицию, но оформить ее в связи со смертью не успела. Решением районного суда в удовлетворении иска отказано.

Рассмотрев дело в порядке надзора, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение отменила и направила дело на новое рассмотрение по мотиву неполного исследования фактических обстоятельств судом первой инстанции. При этом Коллегия указала, что районный суд не обсудил доводы истца о его временном (на время выполнения работы) выезде из спорной комнаты.

Особую проблему представляет для судов разрешение вопроса о том, имел ли наниматель (член его семьи) действительное намерение отказаться от занимаемой на условиях социального найма жилой площади в случаях приобретения им в собственность (по договору купли-продажи, ренты, долевого участия в строительстве и иным возмезд-ным сделкам) другого жилого помещения и последующего вселения в него для проживания. Сам по себе факт переезда для проживания в новое жилище не означает отказ от прав в отношении ранее занимаемого жилого помещения. Сегодня, когда государство официально отказалось от программы бесплатного обеспечения граждан жильем, люди со средним и низким достатком вынуждены решать свои жилищные проблемы путем приобретения в частную собственность жилых помещений в дополнение к имеющейся площади, поиска оптимального варианта обмена с различного рода доплатами, иными, не запрещенными законом способами.

На необходимость тщательного установления действительных намерений лиц, выехавших с государственной (муниципальной) жилой площади, обратила внимание судов Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда России при рассмотрении в порядке надзора гражданского дела по иску Гладиной о признании права пользования комнатой.

Гладина с двумя несовершеннолетними детьми занимала по договору социального найма 17,3 кв. м жилой площади в коммунальной квартире в виде отдельной комнаты. Другую комнату занимал ее бывший супруг. В 1994 году Гладина  приобрела по месту работы в собственность в порядке долевого участия в. строительстве двухкомнатную квартиру, после чего вместе с несовершеннолетними детьми переехала в нее, сохранив за собой прописку в коммунальной квартире. В 1995 году комната Гладиной была передана по договору найма ее бывшему мужу. Гладина обратилась в суд с иском о признании за ней и несовершеннолетними детьми права пользования данной комнатой. Суд первой инстанции в удовлетворении иска Гладиной отказал, признав ее с детьми по встречному иску утратившей право пользования в связи с выездом на другое постоянное место жительства.

Дело неоднократно пересматривалось вышестоящими судебными инстанциями. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ иск Гладиной удовлетворила, сославшись на следующие обстоятельства. Сам по себе факт  выезда нанимателя с занимаемой жилой площади определяющего значения при решении вопроса о его отказе от прав на оставленное жилище не имеет. Как следует из материалов дела, двухкомнатная квартира получена истицей не по договору социального найма, а приобретена в собственность на возмездной основе. Признавая детей Гладиной утратившими право пользования спорной комнатой, суд первой инстанции, по сути, лишил их жилища, поскольку права собственности на приобретенную Гладиной квартиру они не имеют, а права членов семьи собственника жилого помещения существенно ограничены по сравнению с правами членов семьи нанимателя. По утверждению истицы, она, исходя из интересов детей, не намеревалась отказываться от своих прав нанимателя спорной комнаты, о чем свидетельствуют сохранение прописки по прежнему месту жительства, оставление там ею своих вещей. Пользование комнатой в коммунальной квартире для Гладиной не представлялось возможным, так как бывший супруг врезал во входную дверь новые замки, ключей от которых ей не дал, что не отрицается ответчиком. При таких обстоятельствах вывод суда об утрате истицей права пользования спорной жилой площадью ошибочен.

Доказательствами, свидетельствующими о том, что выехавший из жилого помещения гражданин поселился по новому месту жительства, могут быть документы о снятии с регистрационного учета на спорной жилой площади и убытии, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы (жительства), акт о непроживании, справки органов воинского учета о снятии и постановке на учет и др. В условиях состязательного процесса возросла роль признания ответчиком факта добровольного выезда на постоянное жительство в другое место. В силу ст. 60 ГПК признание ответчиком данного факта освобождает истца от обязанности его доказывания.

В подтверждение обстоятельств, вынудивших ответчика покинуть занимаемое жилое помещение (временно или на неопределенный срок), им могут быть представлены акт о препятствиях в пользовании жилой площадью, копии свидетельств о расторжении и заключении брака, копии постановлений административных органов о привлечении нанимателя или членов его семьи к ответственности за нарушение правил пользования жилым помещением и другие правонарушения, иные доказательства, с достоверностью подтверждающие вынужденный характер выезда со спорной жилой площади.

По общему правилу, изменение договора социального найма жилого помещения допускается по обоюдному соглашению нанимателя, членов его семьи и наймодателя (ст. 85 ЖК). При отсутствии такого согласия совершеннолетний член семьи нанимателя (сам наниматель) вправе требовать по суду заключения с ним отдельного договора найма, если в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное, пригодное для постоянного проживания помещение (ст. 673 ГК, ст. 52, 86 ЖК).

Как видно из приведенной нормы, в делах о разделе занимаемой по договору социального найма жилой площади прежде всего следует установить размер жилой площади, подлежащей разделу, и количество проживающих на спорной жилой площади граждан. Выяснение данных обстоятельств необходимо для определения доли выделяющегося пользователя в общей жилой площади квартиры. Учитывая, что в силу ст. 672 ГК, ст. 53, 54 ЖК проживающие по договору социального найма в жилом помещении наниматель и члены его семьи пользуются равными правами в отношении занимаемой жилой площади, их доли в жилой площади квартиры признаются равными. На это, в частности, обратил внимание судов Пленум Верховного Суда СССР.

Однако, как указал Пленум, если между нанимателем и членами его семьи, вселившимися одновременно или в разное время, достигнуто соглашение, определяющее порядок пользования жилым помещением, суд при разделе жилой площади может учесть это обстоятельство. Не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу, дополнительная жилая площадь, предоставленная в виде отдельной комнаты одному из членов семьи, при условии, что другие члены семьи ею фактически не пользовались.

Для установления истинного размера жилой площади, подлежащей разделу, нельзя ограничиваться данными справки о составе семьи и регистрации, следует истребовать от органов технической инвентаризации (БТИ и др.) план спорного жилого помещения (экспликацию к нему). Данный план необходим и при решении вопроса о том, за кем из проживающих в квартире закрепить ту или иную ее часть на праве пользования.

Разделить площадь в полном соответствии с приходящейся на долю выделяющего гражданина жилой площадью практически невозможно, поэтому допустимо отступление от размера его доли путем ее увеличения или уменьшения в разумных пределах с учетом конкретных обстоятельств. При необходимости следует обсуждать вопрос о переустройстве (перепланировке) квартиры.

Допустимо переустройство (перепланировка) квартиры с целью последующего раздела жилой площади и в том случае, когда спорная квартира состоит из двух и более комнат, связанных между собой общим входом и, в силу этого, не могущих быть предметом самостоятельного договора социального найма.

В. обратилась с иском к бывшему мужу Н. об изменении договора найма жилого помещения и просила выделить ей с ребенком в пользование комнату площадью 18,5 кв. м, а ответчику – изолированную комнату площадью 9,8 кв. м с заключением самостоятельных договоров найма жилого помещения. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен.

Надзорная инстанция решение суда отменила, указав следующее. Выделяя в пользование истицы с ребенком комнату площадью 18,5 кв.м, суд не учел планировки квартиры и не принял во внимание, что эта комната не изолирована. Вход в кухню из обеих комнат осуществляется непосредственно через проем, составляющий часть данной комнаты. Между тем в соответствии со ст. 52 ЖК предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не может быть самостоятельным договором найма часть комнаты или комната, связанные с другой комнатой общим входом (смежные комнаты).

Поскольку комната площадью 18,5 кв. м не была изолированной, суду следовало выяснить возможность ее изоляции, а также наличие согласия ответчика, наймодателя и разрешения местной администрации на переоборудование. При этом вопрос о возможности перепланировки с целью изоляции комнаты следовало разрешить в соответствии с правилами ст. 84 ЖК одновременно с разрешением спора об изменении договора найма.

Пленум Верховного Суда России разъяснил, что суд не вправе отказать в удовлетворении иска о разделе жилой площади и в том случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст. 38 ЖК нормы жилой площади, поскольку закон не исключает возможность заключения договора социального найма в отношении жилого помещения площадью менее 12 кв. м2.

Носова Н. обратилась в суд с иском к своему сыну Носову Ю. о разделе жилой площади в виде отдельной двухкомнатной квартиры, нанимателем которой она является, и просила выделить ей в пользование комнату размером 17,2 кв. м, а Носову Ю. – комнату размером 9,4 кв. м. В обоснование иска она сослалась на сложившийся порядок пользования квартирой с момента вселения сына, раздельное ведение хозяйства, конфликтные отношения. Решением Ленинградского районного суда г. Москвы в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что, поскольку доля ответчика в жилой площади составляет 13,3 кв. м, его жилищные интересы в случае раздела жилой площади будут ущемлены. В обоснование отказа в удовлетворении иска суд сослался также на непригодность квартиры для заселения несколькими нанимателями вследствие малого размера кухни (5,2 кв. м).

Президиум Московского городского суда решение отменил, указав следующее. Как видно из материалов дела, с согласия сторон сложился определенный порядок пользования жилой площадью, при котором истица пользуется комнатой размером 17,2 кв. м, а ответчик – комнатой размером 9,4 кв. м. Стороны единой семьей не проживают, квартира используется, по существу, как коммунальная. Комнаты являются отдельными изолированными помещениями, размер которых не исключает по закону возможность заключения самостоятельных договоров найма. Между тем данные обстоятельства судом учтены не были, оценки сложившемуся порядку пользования квартирой не дано.

Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма. При этом, однако, следует учитывать условия пользованию жилым помещением, сложившиеся на момент обращения в суд, иные заслуживающие внимание интересы сторон.

По одному из дел Президиум Московского городского суда указал следующее. Выделение истице с сыном изолированной комнаты размером менее приходящейся на их долю жилой площади не препятствует удовлетворению иска о разделе жилой площади, поскольку при этом не будут ущемлены ни интересы ответчиков, в пользовании которых остается комната большего размера, чем приходится на их долю, ни интересы истицы с ребенком, пользование спорной жилой площадью со стороны которых из-за конфликтной ситуации вообще затруднено.

Не менее важной задачей на стадии подготовки к судебному разбирательству дел по спорам о праве пользования жилой площадью и ее разделе является определение круга участвующих в деле лиц (ст. 141 ГПК).

Поскольку разрешение подобного рода споров напрямую затрагивает права пользователей жилого помещения, к участию в деле следует привлекать всех совершеннолетних лиц, проживающих с нанимателем, а в предусмотренных законом случаях – и представителей несовершеннолетних (родителей, опекунов, попечителей).

В случаях, когда в жилом помещении проживают иные, помимо указанных истцом, граждане, обладающие самостоятельным правом пользования, следует выяснять возможные с их стороны намерения на вступление в дело в качестве соистцов, а при несогласии с заявленным истцом требованием – привлекать их в качестве соответчиков. Не исключается возможность участия таких граждан в деле и в качестве третьих лиц с самостоятельными требованиями на предмет спора (ст. 37 ГПК).

Если одновременно с вопросом о праве пользования жилой площадью истцом ставится требование о признании недействительным ордера, выданного на спорное жилое помещение другому лицу, такое лицо следует привлекать в дело в качестве соответчика.

Лица, проживающие в спорном жилом помещении временно или на условиях поднайма, должны привлекаться в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора (ст. 38 ГПК).

Пленум Верховного Суда России разъяснил, что, поскольку ст. 53 ЖК наделяет равными правами, вытекающими из договора найма жилого помещения, всех членов семьи нанимателя, в том числе и не достигших совершеннолетия, опекун (попечитель) несовершеннолетнего может осуществлять от имени подопечного все предоставленные опекаемому правомочия. В частности, он в интересах несовершеннолетнего может требовать раздела жилого помещения и заключения от имени опекаемого отдельного договора социального найма. При этом, однако, указал Пленум, к участию в деле следует привлекать органы опеки и попечительства, согласие которых на раздел жилой площади опекун (попечитель) должен получить (ст. 37 ГК).

Судебное решение.

Иск о признании права пользования жилым помещением направлен на признание наличия жилищного правоотношения с участием заявителя. Цель истца при предъявлении такого иска – добиться определенности своего субъективного права на жилое помещение, обеспечить его бесспорность на будущее. Вступившее в законную силу решение суда по такому иску будет в силу ст. 55, 208 ГПК иметь преюдициальное значение при разрешении другого иска (о разделе жилой площади, обмене жилого помещения и др.) Решение суда о признании права пользования жилым помещением относится к решениям о признании.

Иск о признании лица утратившим право пользования жилым помещением направлен на преобразование существующего жилищного правоотношения. Спорная жилая площадь в случае удовлетворения такого иска переходит к другим лицам, обладающим самостоятельным правом пользования ею. Для оставшихся проживать в спорном жилом помещении граждан изменяются условия договора социального найма. Решение суда о признании гражданина утратившим право пользования жилой площадью относится к конституционным (преобразовательным) решениям.

Иск о разделе жилой площади направлен на преобразование отношений по совместному пользованию жилым помещением в отношения раздельного пользования. Поэтому решения о разделе жилой площади – решения преобразовательные.

Иск о вселении имеет целью присудить ответчика к воздержанию от действий, препятствующих пользованию истцом жилым помещением.

Исполнение решения суда.

Решения о признании и преобразовательные решения в жилищных делах реализуются в административном порядке, без вмешательства судебного пристава-исполнителя, путем внесения соответствующих изменений в договор социального найма жилого помещения.

Решение суда по иску о вселении является основанием для выдачи исполнительного листа и может быть обращено к принудительному исполнению в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» для исполнения исполнительных документов по спорам неимущественного характера (гл. VII).

Исполнительное производство о вселении взыскателя возбуждается на основании исполнительного листа суда, предъявленного к принудительному исполнению в течение трех лет со дня вступления решения суда в законную силу (ст. 14 Федерального закона). После возбуждения исполнительного производства судебный пристав-исполнитель устанавливает должнику срок для добровольного исполнения в пределах пяти дней (ст. 9, 73).

В случае неисполнения должником предписания исполнительного документа в добровольном порядке вселение осуществляется судебным приставом-исполнителем со взысканием с должника исполнительского сбора в размере пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда и расходов по совершению исполнительных действий (ст. 9, 81). Вселение состоит в обеспечении судебным приставом-исполнителем беспрепятственного входа взыскателя в жилое помещение и его проживания. При этом должнику разъясняется обязанность не препятствовать взыскателю в проживании.

При повторном и каждом последующем воспрепятствовании проживанию взыскателя исполнительное производство по исполненному листу возобновляется. Тогда на должника может быть наложен штраф в размере до двухсот установленных законом минимальных размеров оплаты труда (ст. 76,85).

Следует иметь в виду, что при воспрепятствовании проживанию взыскателя лицом, не являющимся согласно исполнительному листу должником, исполнительное производство не может быть возобновлено. Вопрос о вселении в данном случае подлежит разрешению в судебном (исковом) порядке (ст. 76).

На практике широко применяется отсрочка исполнения судебных решений о вселении. В соответствии со ст. 18 Федерального закона, ст. 207 ГПК суд, постановивший решение, вправе по заявлению заинтересованного лица (как правило, должника) или судебного пристава-исполнителя отсрочить исполнение решения о вселении. Основанием для предоставления отсрочки выступают болезнь должника, необходимость освобождения им спорного жилого помещения и т.п.

Отсрочка исполнения представляется не соответствующей ни Конституции России, по которой никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40), ни Гражданскому кодексу РФ, гарантирующему каждому лицу, в том числе не являющемуся собственником, защиту от неправомерных посягательств в отношении прав пользования жилым помещением (ст. 304, 305). Предоставление отсрочки влечет для взыскателя отказ в своевременном восстановлении его жилищных прав со стороны государства.

148.    Особенности рассмотрения споров о вселении  в жилое помещение и о выселении из жилого помещения. 


Жилищные споры о выселении из жилого помещения исходя из положений ст. 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.

При разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (ст. 25 Конституции РФ, ст. 1, 3 ЖК РФ).

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами (часть 4 ст. 3 ЖК РФ).

При этом судам следует учитывать, что положения части 4 ст. 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.

Учитывая положения ст. 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также части 1 ст. 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение.

По общему правилу, в соответствии с частью 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 ст. 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

По смыслу частей 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с  собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

Необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 4 ст. 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением.

В силу положений СК РФ об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 ст. 55, пункт 1 ст. 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 ст. 31 ЖК РФ.

При рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым помещением и выселении суду в случае возражения ответчика против удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон спорного правоотношения надлежит исходя из положений части 4 ст. 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением на определенный срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.

Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускается частью 4 ст. 31 ЖК РФ при установлении следующих обстоятельств:

а) отсутствие у бывшего члена семьи собственника жилого помещения оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением (то есть у бывшего члена семьи собственника не имеется другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору найма; бывший член семьи не является участником договора долевого участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного гражданского правового договора на приобретение жилья и др.);

б) отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья, нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т.п.).

При определении продолжительности срока, на который за бывшим членом семьи собственника жилого помещения сохраняется право пользования жилым помещением, суду следует исходить из принципа разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого дела, учитывая материальное положение бывшего члена семьи, возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

В резолютивной части решения суда по иску собственника жилого помещения о прекращении права пользования бывшего члена семьи собственника этим жилым помещением и его выселении должны содержаться исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств дела, об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части (часть 5 ст. 198 ГПК РФ). В ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску собственника жилого помещения, так и по встречному требованию бывшего члена семьи (ответчика), если оно было заявлено (ст. 138 ГПК РФ). Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при его исполнении (часть 5 ст. 198, ст. 204 — 207 ГПК РФ).

При рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений части 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 ст. 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года – ст. 53 ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (пункты 2, 6 части 3 ст. 11 ЖК РФ, абзац пятый ст. 12 ГК РФ, пункт 2 ст. 166 ГК РФ), а также прокурор (часть 1 ст. 45 ГПК РФ).

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 ст. 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 ст. 167 ГК РФ).

Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи  нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (часть 1 ст. 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (пункт 2 части 3 ст. 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (часть 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений части 4 ст. 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в ЖК РФ основаниям и порядке (ст. 29, 83, 85 — 91 ЖК РФ).

Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из  содержания пункта 3 ст. 672 ГК РФ не допускается.

При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 85 ЖК РФ) или другого жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со ст. 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.

При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (пункт 1 части 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Разрешая указанный спор, суды исходят из того, что, по смыслу пункта 1 части 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные  услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному ст. 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 ст. 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

В соответствии с частью 1 ст. 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 1 ст. 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

По делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения (часть 2 ст. 91 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

В соответствии с частью 1 ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 ст. 102 и частью 2 ст. 103 ЖК РФ.

В этой связи по делам о выселении граждан из специализированных жилых помещений (ст. 103 ЖК РФ) судам необходимо иметь в виду, что не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, перечисленные в пунктах 1 — 4 части 2 ст. 103 ЖК РФ, при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

149.    Особенности рассмотрения споров о признании договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными. 


Недействительность сделки означает не наступление того результата, который имели в виду лица, совершавшие сделку, а наступление результата, предусмотренного законом. Недействительность сделки зависит от характера нарушений, допущенных при ее совершении. Закон различает сделки оспоримые и ничтожные. 

Оспоримая сделка влечет возникновение для сторон юридического результата. Если ни одна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами, что не противоречит закону. В данном случае участник отношений может прибегнуть к судебной форме защиты своего права. Например, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет совершил сделку без согласия родителей, от их воли будет зависеть, обратятся ли они в суд и потребуют признания сделки недействительной со всеми вытекающими последствиями или примирятся с этой сделкой. Такой характер сделки дает основание считать ее относительно недействительной.

Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним. К оспоримым сделкам относятся сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК), лицами, ограниченными судом в дееспособности (ст. 176 ГК), не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК), сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК), обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК), сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК), совершенные лицом вне пределов его полномочий (ст. 174 ГК).

Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезных нарушений действующего законодательства. Ничтожными считаются сделки, совершение и исполнение которых грубо нарушает интересы общества, противоречит его принципам и системе ценностей, когда решение вопроса о ее действительности нельзя предоставить выбору лица. 
Ничтожными согласно ГК являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168), 
  • сделки, противные основам правопорядка и нравственности (ст. 169), 
  • сделки с лицами до 14 лет (ст. 172),
  •  сделки с недееспособными (ст. 171),
  •  сделки, совершенные с нарушением формы, предписываемой законом под страхом недействительности (ст. 162, 165), 
  • мнимые сделки (ст. 170), притворные сделки (ст. 170).

Требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено только лицом, указанным в ГК. По оспоримым сделкам это заинтересованные лица, прежде всего стороны в сделке. Так, сделка, совершенная юридическим лицом, выходящая за пределы его правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью данного лица (ст. 173 ГК). Иск о признании недействительной сделки, совершенной несовершеннолетним от 14 до 18 лет, может быть предъявлен родителями, усыновителями или попечителем (ст. 175 ГК). Попечителем может быть предъявлен иск о признании сделки недействительной и в случае ее совершения лицом, ограниченным в дееспособности (ст. 178 ГК).

В отдельных случаях закон намеренно сужает этот перечень, предоставляя такое право только одной из сторон. Например, в соответствии со ст. 174 ГК требование о недействительности сделки, совершенной представителем юридического лица с превышением полномочий, ограниченных учредительными документами, может быть предъявлено только тем лицом, в интересах которого установлены такие ограничения. Во всяком случае, ни другая сторона, ни поручитель таких требований заявлять не могут (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.01.1998 N 28). В случаях, указанных в законе, этот перечень расширяется, и такое право может быть предоставлено лицам, не участвовавшим в сделке (налоговым, таможенным, антимонопольным и другим органам).

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Однако ГК не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, в силу чего споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения (п. 32 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

Одни и те же сделки в зависимости от конкретных обстоятельств могут быть ничтожными либо оспоримыми. Например, сделки купли-продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21). Общее соотношение между ними устанавливается ст. 168 ГК. Если закон не устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является оспоримой и не предусматривает иных последствий допускаемого нарушения, к ней применяются правила о ничтожных сделках. Таким образом, недействительность, связанная с незаконностью сделки, есть прежде всего ее ничтожность, если нормативными актами не предусмотрено иное.

От недействительных сделок необходимо отличать, во-первых, сделки, несовершенные, в частности незаключенные договоры. Последние считаются несостоявшимися ввиду отсутствия предусмотренных правом общих условий, необходимых для совершения сделки, например неполучение на оферту акцепта, неправильный акцепт, отсутствие соглашения о существенных условиях сделки. Случаем несостоявшейся двусторонней сделки является называемое в п. 3 ст. 812 ГК незаключение договора займа ввиду его безденежности, а применительно к односторонней сделке - чеку - неуказание его реквизитов, когда он лишается силы чека (п. 1 ст. 878 ГК).

Если сделка не состоялась, нет оснований для применения последствий, установленных ГК для недействительных сделок, и должны применяться общие нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК) и гражданско-правовой ответственности (ст. 15 и 393 ГК). Сложность, однако, заключается в том, что по юридическим последствиям исполнение несостоявшейся сделки мало чем отличается от общих последствий исполнения недействительной сделки. Кроме того, отдельные нарушения (чаще всего порядка совершения сделки и ее формы) в одних случаях объявляются причиной ее недействительности, в других означают, что сделка не состоялась (см. коммент. к ст. 165).

Во-вторых, недействительные сделки нужно отличать от нарушений, дающих право другой стороне требовать расторжения сделки.


_________________________________________________________________________________________

Участие прокурора в делах о признании сделок с жилыми помещениями недействительными

Дела о признании недействительными приватизации и иных сделок по отчуждению жилых помещений достаточно часто возбуждаются прокурором.

По спорам о недействительности сделок в отношении жилых помещений причины возбуждения дел процессуальными истцами связаны либо с особенностями субъектов, права которых нарушены при совершении сделки, в частности с их неспособностью самостоятельно защитить свои интересы, либо с обнаружением нарушения государственных интересов и интересов муниципальных образований при совершении сделки с жильем.

Иски о недействительности сделок приватизации и иных форм отчуждения жилья связаны с нарушениями прав граждан, находящихся в наиболее сложных, тяжелых жизненных ситуациях: несовершеннолетних из неблагополучных семей, одиноких престарелых, инвалидов, лиц, страдающих душевными заболеваниями. Они из-за состояния здоровья, возраста, материального положения не могут самостоятельно осуществить защиту своих прав, возбудить дело и участвовать в судебном процессе. Такие лица иногда даже не в состоянии оценить, насколько сделка, совершенная с жилым помещением, нарушает их права и имущественные интересы.

Практически единственным государственным органом, который защищает права и интересы социально уязвимых категорий граждан, пострадавших в результате неправомерных сделок с жильем, является прокуратура. Начиная с 1991 — 1993 гг., с того момента, когда стали действовать нормы Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда» и граждане получили возможность приобретать в собственность, распоряжаться жилыми помещениями, прокуроры направили в суды большое число обращений о восстановлении прав граждан на жилье. Работа по подготовке и предъявлению в суд таких заявлений стала одной из приоритетных в деятельности прокуратуры.


Требования о недействительности сделок с жилыми помещениями в интересах несовершеннолетних и недееспособных в порядке ст. 46 ГПК РФ могут быть заявлены и органами опеки и попечительства. Однако практика  свидетельствует о том, что полномочия на предъявление подобных исков органами опеки и попечительства не используются (или используются крайне редко). Как правило, они обращаются в прокуратуру с заявлениями о проведении соответствующих проверок и предъявлении исков в защиту несовершеннолетних в суд.


Прокуроры оспаривают договоры приватизации, купли-продажи, мены, дарения, ренты жилых помещений по различным основаниям, в частности в связи с несоответствием сделки требованиям закона, пороками воли лица и др.


При обращении в суд с иском о восстановлении прав, нарушенных в результате незаконных сделок приватизации и иного отчуждения жилья, прокурор реализует предоставленные законом полномочия по реагированию на различные правонарушения или неисполнение закона. Как правило, такие нарушения выявляются в порядке осуществления общенадзорной деятельности прокуратуры.


Полномочия прокурора в процессе по рассматриваемой категории дел реализуются путем предъявления исковых заявлений, поддержания исков, представления необходимых доказательств с учетом принципа состязательности, участия в их исследовании, заявления ходатайств, дачи заключений по делам, принесения представлений.
Деятельность прокурора, связанная с подготовкой и предъявлением заявлений в суд общей юрисдикции, осуществляется в соответствии с требованиями ГПК РФ, разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 2 от 20 января 2003 г. «О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации»  Приказом Генерального прокурора Российской Федерации N 51 от 2 декабря 2003 г. «Об обеспечении участия прокуроров в гражданском судопроизводстве». Возможность обращения прокурора в суд в интересах граждан является одной из гарантий реализации права на судебную защиту.

Исходя из сложившейся научной доктрины, прокурор, предъявивший иск, не является стороной по делу, потому что независимо от формы участия в деле он всегда занимает в процессе положение официального представителя государства. Конкретное положение прокурора в судебном процессе должно обусловливаться процессуальной формой его участия в деле. Предъявляя иск (подавая заявление), прокурор никогда стороной по делу не является. В литературе он именуется истцом в процессуальном смысле, процессуальным истцом <2>. В соответствии со ст. 34 ГПК РФ прокурор отнесен к числу лиц, участвующих в деле. Прокурор, предъявивший иск, наделен достаточно широким объемом процессуальных прав.

ГПК РФ 2002 г. существенно ограничил право прокурора как на обращение в суд с заявлением в интересах граждан, так и на вступление в процесс с целью дачи заключения по делу. Полномочия прокурора на обращение в суд с исками в интересах граждан сохранились. Однако согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе подать в суд заявление только при условии, что у гражданина отсутствует возможность самостоятельно осуществить защиту своих прав в суде по уважительным причинам (состояние здоровья, возраст, недееспособность и др.). Поэтому при обращении в суд с иском прокурор должен представлять доказательства, подтверждающие невозможность предъявления иска самим гражданином

В информационном письме Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 06.02.2004 N 8-12-03, касающемся различных аспектов предъявления заявлений прокуроров в суд, указано, что уважительность причин, по которым гражданин не может самостоятельно обратиться в суд, оценивает суд <4>. Однако данное положение информационного письма в части того, что вопросы, касающиеся уважительности таких причин, являются исключительно оценочными, нельзя считать бесспорным, поскольку отдельные основания невозможности самостоятельного обращения гражданина в суд перечислены в ч. 1 ст. 45 ГПК РФ (состояние здоровья, возраст, недееспособность). Указанная норма предусматривает, что могут иметь место и другие уважительные причины. На практике допускается достаточно узкое толкование установленных ст. 45 ГПК РФ правил. Так, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва оставила без изменения определение Кызыловского городского суда о возвращении прокурору искового заявления в защиту имущественных прав гражданина. Судебная коллегия согласилась с мнением суда первой инстанции и указала, что доводы прокурора об уважительности причин, касающихся затруднительного материального положения истицы, нахождения на ее иждивении несовершеннолетних детей, не исключают возможности ее физического обращения в защиту своих интересов. В определении также указано, что невозможность самостоятельного обращения гражданина в суд с заявлением в защиту своих прав и свобод процессуальный закон связывает с причинами, исключающими его физическое обращение в суд, и, кроме того, в порядке ст. 89 ГПК РФ при наличии на то оснований суд может решить вопрос об освобождении истца от уплаты государственной пошлины при обращении в суд

В данном случае мы сталкиваемся с достаточно произвольным толкованием процессуального закона. Такой подход судебных органов к оценке возможности возбуждения процесса по заявлению прокурора в интересах граждан представляется неверным. Ограничение оснований невозможности самостоятельного обращения в суд только лишь физическим состоянием гражданина противоречит закону, поскольку ч. 1 ст. 45 ГПК РФ говорит и о недееспособности лица, т.е. критерии, относящемся к психическому состоянию гражданина.
Для оценки уважительности причин, по которым гражданин не может сам защищать свои права в судебном порядке, по спорам о недействительности сделок с жильем весьма существенными являются обстоятельства, касающиеся необходимости получения юридической помощи. Дела об оспаривании сделок приватизации и отчуждения жилых помещений являются сложными: большой круг участников процесса, трудности в формировании доказательственной  базы, длительность рассмотрения и разрешения дела.
Как показывает практика, для гражданина нелегко правильно составить исковое заявление, сформулировать основания предъявленных требований, сослаться на необходимые доказательства. Несоблюдение требований процессуального закона к форме и содержанию искового заявления влечет в силу ст. 131, 132 ГПК РФ оставление его без движения. Соответственно, гражданин, намеривающийся оспорить в суде сделку, совершенную в отношении жилого помещения, не может защитить свои права без помощи квалифицированного юриста — адвоката. Услуги адвокатов являются достаточно дорогостоящими. Круг лиц, которым юридическая помощь должна быть предоставлена бесплатно на основании ст. 26 Федерального закона «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», ограничен. Так, в силу ст. 26 указанного Федерального закона бесплатная юридическая помощь оказывается гражданам, доход которых ниже прожиточного минимума, по строго определенным категориям дел: истцам — о взыскании алиментов, возмещении вреда, причиненного смертью кормильца, увечьем или иным повреждением здоровья, связанным с трудовой деятельностью; ветеранам Великой Отечественной войны — по вопросам, не связанным с предпринимательской деятельностью; гражданам Российской Федерации — при составлении заявлений о назначении пенсий и пособий; гражданам Российской Федерации, пострадавшим от политических репрессий, — по вопросам, связанным с реабилитацией. Порядок установления величины прожиточного минимума определяется согласно ст. 4 Федерального закона «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» на душу населения и по основным социально-демографическим группам как в целом по Российской Федерации, так и в субъектах Российской Федерации. В частности, в Москве в соответствии с Законами г. Москвы «О прожиточном минимуме в городе Москве» от 15.05.2002 N 23 (в редакции от 17 мая 2006 г. N 20) и «О потребительской корзине в городе Москве» от 17 мая 2006 г. N 19 Постановлением Правительства Москвы от 27.11.2007 N 1012-ПП «Об установлении величины прожиточного минимума в городе Москве за III квартал 2007 года» установлена величина прожиточного минимума на душу населения, которая составляет 5795 руб., по основным  социально-демографическим группам: для трудоспособного населения — 6563 руб.; для пенсионеров — 3983 руб.; для детей — 4943 руб.

Поэтому если гражданин, считающий, что сделка по отчуждению жилого помещения является незаконной и нарушает его интересы, не обладает необходимыми денежными средствами для заключения соглашения с адвокатом, оказать ему реальную помощь в защите нарушенных прав путем обращения в суд с иском может только прокурор.
Иные организации, призванные осуществлять защиту прав и интересов определенных категорий граждан (например,  органы опеки и попечительства), крайне редко реализуют свои полномочия в части предъявления исков о признании недействительными сделок с жилыми помещениями. Причины пассивного использования данного права также связаны со сложностью рассматриваемой категории дел.
В исковых заявлениях о признании недействительными сделок по отчуждению жилых помещений прокурор, обосновывая факт невозможности самостоятельного обращения гражданина в суд, должен ссылаться на положения названных выше нормативных актов, определяющих величину прожиточного минимума, и Федерального закона «Об  адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации». В иске необходимо указывать, что гражданин является малоимущим и по этой причине не может воспользоваться услугами квалифицированного юриста, правильно составить и оформить исковое заявление, обеспечить представление в суд доказательств, т.е. он не в состоянии осуществить защиту своих прав в судебном порядке.
Интересными для рассматриваемого вопроса представляются Методические рекомендации, подготовленные прокуратурой Ростовской области, содержащие примерный перечень уважительных причин, препятствующих самостоятельной защите гражданином своих прав, которые могут быть указаны в исковом заявлении прокурора:
— инвалидность, несовершеннолетие, пенсионный возраст;
— тяжелое материальное положение;
— служебная зависимость от ответчика;
— отдаленность места проживания;
— неграмотность

В Методических рекомендациях Генеральной прокуратуры Российской Федерации, посвященных актуальным вопросам реализации прокурорами полномочий на обращение в суды общей юрисдикции с исками (заявлениями), в качестве уважительных причин также названы: наличие у истца малолетнего ребенка (детей), необходимость осуществления постоянного ухода за больным членом семьи, тяжелое материальное положение, не позволяющее воспользоваться услугами адвоката, и др.

Указанные разъяснения могут применяться на практике, поскольку позволяют учесть достаточно широкий круг обстоятельств, препятствующих гражданину реализовать свои права на судебную защиту. Безусловно, такие Рекомендации не могут быть обязательны для судей. Они должны оценивать каждую конкретную ситуацию с точки зрения необходимости вмешательства прокурора в зависимости от категории спора и документов, представленных в обоснование невозможности самостоятельного обращения гражданина в суд, и т.д.
Иски о признании недействительными сделок приватизации и отчуждения жилых помещений, совершенных в нарушение требований закона и интересов социально незащищенных лиц, прокурор предъявляет в большей части по  основаниям, предусмотренным ст. 168, 170, 177 — 179 ГК РФ (несоответствие сделки требованиям закона, заключение притворных сделок, основания, связанные с пороками воли: заключение сделок гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, а также под влиянием заблуждения, обмана, кабальности и т.д.).
Как правило, исковые заявления направляются в суд в защиту несовершеннолетних, инвалидов, престарелых, лиц, состоящих на учете в психоневрологических диспансерах, малоимущих. О фактах нарушения прав социально незащищенных граждан прокурору становится известно из заявлений самих граждан, их родственников, обращений различных организаций (психоневрологических диспансеров, благотворительных и правозащитных организаций), органов опеки и попечительства. В частности, при проверке обращения благотворительной организации «Добро без границ» были установлены факты нарушения жилищных и имущественных прав инвалида 2-й группы М.Я. Арутюновой, состоящей на учете в психоневрологическом диспансере. Больная подарила принадлежащую ей двухкомнатную квартиру, осталась без жилья, в связи с чем длительное время была вынуждена находиться в психиатрической больнице. Прокурор обратился в суд с иском к Ж.К. Саморуковой и другим о признании недействительными договора дарения и последующей сделки купли-продажи квартиры как заключенных в нарушение интересов душевнобольной

Сложности с принятием к производству заявлений прокурора возникают не только в случаях обращения в интересах граждан, но и при предъявлении иска в защиту государства и муниципальных образований.
Нередко сделки по приватизации и иному отчуждению жилых помещений оспариваются прокурором в интересах государства — Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований. Такие заявления предъявляются в  случаях выявления фактов мошенничества, связанных с завладением жилыми помещениями, относящимися к государственному и муниципальному жилищному фонду. Как показывает практика, подобные иски достаточно распространены.
Так, прокурор Центрального административного округа г. Москвы обратился с иском в интересах субъекта Российской Федерации г. Москвы «в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы» к Е.Я. Магомедовой и А.Н. Гарину о признании недействительными договоров обмена жилыми помещениями, купли-продажи квартиры и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, мотивируя это тем, что сделка обмена совершена после смерти нанимателя спорной квартиры А.Р. Зуйкина от его имени по подложным документам 

На практике встает вопрос: может ли прокурор обращаться в суд с такими исками? Имеют место случаи отказа в принятии заявлений со ссылкой на то, что они поданы фактически в интересах органов исполнительной власти. При этом суд указывает, что данные органы обладают самостоятельным правом на обращение в суд. С позицией, отрицающей возможность предъявления прокурором исков в случае наличия у органов исполнительной власти права на самостоятельное обращение в суд, согласиться нельзя. В силу ст. 125 ГК РФ гражданская дееспособность Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований осуществляется через их органы. Указанная норма предусматривает, что от имени Российской Федерации, ее субъектов могут своими действиями приобретать права и осуществлять обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Рассмотрим ситуацию с предъявлением прокурором иска в интересах субъекта Российской Федерации на основе норм законов субъектов Российской Федерации. Так, в силу п. 3 ст. 20 Закона г. Москвы «Устав города Москвы» правомочия собственника от имени г. Москвы осуществляют органы государственной власти г. Москвы в рамках их компетенции, установленной Уставом и иными правовыми актами, определяющими статус этих органов. Согласно п. 1.1 и п. 1.2 Положения о Департаменте жилищной политики и жилищного фонда Департамент является отраслевым органом исполнительной власти г. Москвы, подведомственным Правительству Москвы, Департамент от имени Правительства Москвы осуществляет правомочия собственника по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащим г. Москве.
Являясь субъектом Российской Федерации, г. Москва, равно как и любой другой субъект Федерации, представлен в различных сферах деятельности органами исполнительной власти, которые действуют в обеспечение интересов города. Прокурор обращается в защиту прав города и приводит в исковом заявлении необходимое обоснование своего обращения, указывая, что в результате совершенных сделок нарушены интересы г. Москвы. Собственником спорного жилого помещения является город.
Ущерб в результате действий ответчиков причиняется не самому органу исполнительной власти, а г. Москве. Поэтому прокурор, предъявляя иск в интересах субъекта Российской Федерации, действует не в интересах исполнительного органа власти, а в защиту г. Москвы. Соблюдая требования ст. 131 ГПК РФ, прокурор указывает в качестве истца субъект Российской Федерации — г. Москву, представленный органом исполнительной власти, осуществляющим права города в определенной сфере деятельности, а именно осуществляющим правомочия собственника по распоряжению недвижимым имуществом, принадлежащим г. Москве.
Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, в защиту интересов которых прокурор вправе обратиться в суд, не могут как таковые сами участвовать в гражданском судопроизводстве как абстрактные участники процесса, поэтому любое обращение в суд прокурора в защиту их интересов влечет необходимость привлечения к делу государственного или муниципального органа, который будет выполнять функции истца, осуществлять его права и обязанности.
Однако участие в процессе государственного органа (в данном случае Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы) не означает, что иск прокурора предъявлен в защиту его интересов, поскольку прокурор не просит восстановить какие-либо права этого органа как юридического лица. Департамент не является юридическим лицом, указывая на нарушение интересов субъекта государства.
В противном случае право прокурора на обращение в суд с заявлением в интересах Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, предусмотренное ч. 1 ст. 45 ГПК РФ, вообще не может быть реализовано, поскольку каждая сфера деятельности государственных и муниципальных образований представлена органами исполнительной власти.
То обстоятельство, что Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обладает правом самостоятельно обратиться в суд с иском о признании договоров приватизации и отчуждения жилых помещений недействительными, не имеет правового значения для решения вопроса о принятии заявления прокурора.
Право прокурора на обращение в суд с заявлениями в интересах Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований не ограничено наличием собственной возможности органов исполнительной  власти на защиту государственных и муниципальных интересов в судебном порядке, такие ограничения установлены только для случаев предъявления прокурором исков в интересах граждан. Это прямо следует из текста закона, ст. 45 ГПК РФ, определившей возможности участия прокурора в гражданском процессе, которая предусматривает, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в интересах Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования. Об этом же свидетельствует и ч. 3 ст. 131 ГПК, устанавливающая требования к содержанию заявлений прокурора, предъявленных в защиту интересов государства и муниципальных интересов. В данном случае указанные требования соблюдаются: в частности, указано, в чем конкретно заключаются интересы субъекта Российской Федерации — г. Москвы, какие права города нарушены в результате незаконной сделки, выбытия жилого помещения из владения города, приведены ссылки на законы и иные нормативные правовые акты, предусматривающие способы защиты интересов субъекта Российской Федерации. Следовательно, положения ч. 1 ст. 45 ГПК РФ истолковываются судами, отказывающими в принятии исков прокурора, неверно.
Перечень условий, установленных ст. 131 ГПК РФ для предъявления прокурором заявления в интересах государства, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительными сделок по приватизации и иному отчуждению жилых помещений, принадлежащих Российской Федерации, ее субъекту и муниципальным образованиям.
Случаи произвольного толкования закона встречаются не только при разрешении вопросов, связанных с принятием к производству исков прокурора о недействительности сделок, совершенных в отношении жилого помещения, но и в ходе рассмотрения указанных исков по существу. Это прежде всего касается исчисления сроков исковой давности. Практике известны случаи отказа прокурорам в удовлетворении исковых требований по мотивам пропуска срока исковой давности. При этом суд определял начало сроков исковой давности датой заключения сделки. В частности, гражданские дела по иску Люблинского межрайонного прокурора г. Москвы в интересах несовершеннолетних Урывских Л.И., Т.И., Ю.И. к О.Л. Урывской, Е.И. Степановой о признании недействительными договоров приватизации и купли-продажи; по иску Хорошевского межрайонного прокурора г. Москвы в интересах несовершеннолетних Банновых к Банновым С.Ю., Ю.А., Рябчиковым В.И. и Е.Г., Летуну Г.Н. о признании частично недействительным договора приватизации и признании недействительным договора купли-продажи жилья, применении последствий ничтожной сделки

Кассационная инстанция посчитала, что позиция судов, отказавших прокурору в удовлетворении исковых требований по основаниям пропуска срока исковой давности, исходя из определения его датой заключения оспариваемого договора, является неверной. Прокурор в силу ч. 2 ст. 45 ГПК РФ, обратившись в суд с заявлением в защиту прав других лиц, наделяется всем объемом процессуальных прав и обязанностей истца, кроме права на заключение мирового соглашения и обязанности по уплате судебных расходов. И срок исковой давности при предъявлении им требований в интересах граждан, неспособных самостоятельно защищать свои права, законные интересы при заключении договоров в отношении недвижимости и определять момент нарушения этих прав, должен исчисляться с того момента, когда прокурору стало известно о нарушении прав таких граждан.
Кассационные представления прокуроров, принесенные на указанные выше судебные решения, удовлетворены. Такое решение вопроса является неверным ввиду того, что прокурор субъектом спорного правоотношения не является, материальное право ему не принадлежит. Гражданину, который не мог защитить свои права по причинам, связанным с его личностью, срок исковой давности может быть восстановлен (ст. 205 ГК РФ).

 Достаточно большое число исков прокурора об оспаривании сделок с жильем предъявляется в интересах несовершеннолетних. Часто они предъявляются по тем основаниям, что права детей нарушены в результате приватизации и иного отчуждения жилья без разрешения органов опеки и попечительства либо в случаях, когда эти разрешения носят формальный характер. Ранее такие иски, безусловно, удовлетворялись, несмотря на то что жилые помещения к моменту рассмотрения спора находились у добросовестных приобретателей.
Существенные коррективы в работу прокуратуры по предъявлению и подготовке исков о признании недействительными сделок по отчуждению жилых помещений внесены после принятия Конституционным Судом Российской Федерации Постановления N 6-П от 21.04.2003 «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева», направленного на защиту интересов добросовестных приобретателей. Как правило, спорные жилые помещения неоднократно отчуждались, в связи с чем прокурором предъявлялись требования о признании недействительными всех сделок и возврате жилья истцу. Исходя из систематического толкования ст. ст. 167 и 302 ГК РФ, которое дано Конституционным Судом Российской Федерации, истребование имущества у добросовестного приобретателя путем применения механизма двусторонней реституции, как это было на практике, невозможно. До принятия указанного Постановления иски об истребовании жилья не предъявлялись. Таким образом, возникли вопросы, касающиеся постановки и поддержания требований о возврате сторон в первоначальное положение в случае признания сделки недействительной и если к моменту предъявления иска спорная жилая площадь неоднократно отчуждалась и возвратить ее от добросовестного приобретателя нельзя. Каким же образом могут быть восстановлены права истцов, лишенных жилья (в том числе несовершеннолетних детей, престарелых, душевнобольных)? По достаточно большому числу дел последние покупатели обычно являлись добросовестными, они не знали и не могли знать о нарушении прав истцов. На практике используется следующее разрешение проблемы. Если права истцов нарушены действиями органов государственной власти и управления (например, Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы), их восстановление возможно путем возложения обязанности предоставить равноценное жилое помещение, возместить причиненный вред, решить вопрос об обеспечении жилыми помещениями, как нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В частности, жилищные права несовершеннолетней В.А. Родиной, в интересах которой прокурор обратился в суд, восстановлены путем возложения обязанности на Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы предоставить ей жилое помещение, равноценное той доле, право на которую она имела в спорной квартире и при отчуждении которой ее права были ущемлены. В.А. Родина была лишена жилой площади в г. Москве, переселена в неравноценное жилое помещение в пос. М. Василево, неправомерно исключена из числа участников договора найма жилого помещения, не была включена в договор передачи квартиры в собственность.
Указанные действия, повлекшие нарушения прав несовершеннолетней, стали возможны в результате действий должностных лиц государственных органов. Комитет муниципального жилья г. Москвы, по поручению которого ДЕЗ МО «Дмитровский» производил передачу спорной квартиры в собственность на основании договора, не принял надлежащих мер по проверке законности снятия несовершеннолетней, являющейся участником договора найма жилого помещения, с регистрационного учета из двухкомнатной квартиры в г. Москве в пос. М. Василево Тверской области, произведенного в день оформления договора. Восстановление прав несовершеннолетней иным образом было невозможно, поскольку собственники спорной квартиры С.Г. Писаревский и Е.К. Писаревская являлись добросовестными приобретателями, им не было известно о том, что при заключении договора купли-продажи квартиры нарушены права несовершеннолетней В.А. Родиной. В случае удовлетворения иска о признании сделок с квартирой недействительными и приведении сторон в первоначальное положение С.Г., Е.К. Писаревские и их несовершеннолетние дети лишились бы права собственности; решить вопрос о возврате им денежных средств по договору, исполнить решение суда в части двусторонней реституции не представилось бы возможным в связи с тем, что отчим несовершеннолетней В.А. Висляев, заключивший сделку, скончался, его правопреемники не установлены, основания для обязания возврата денежных сумм попечителя несовершеннолетней В.А. Родиной — Т.А. Гусевой отсутствовали. Требования прокурора удовлетворены, решение суда о предоставлении несовершеннолетней жилого помещения исполнено

Такая позиция не всегда поддерживается судами. Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда отменила решение Магаданского городского суда об удовлетворении иска прокурора г. Магадана в защиту прав несовершеннолетнего С.В. Хвостова о возложении материальной ответственности за нарушение прав ребенка незаконной сделкой на орган местного самоуправления. Прокурор просил взыскать с мэрии г. Магадана денежную сумму в счет возмещения имущественного вреда, причиненного несовершеннолетнему неправомерными действиями отдела опеки органа местного самоуправления, который был обязан предотвратить незаконное отчуждение имущества ребенка

В ходе подготовки и рассмотрения заявлений прокуроров об оспаривании сделок с недвижимостью наиболее часто приходится сталкиваться с проблемой приведения сторон в первоначальное положение. В этой связи интересным представляется заявление прокурора в защиту прав престарелого инвалида В.Г. Мешалкина к В.Д., Е.Н. Кузнецовым, А.Б. Приходько о признании недействительными обмена жилыми помещениями, произведенного между А.Б. Приходько, имеющим в собственности жилой дом в Костромской области, В.Д. Кузнецовым, занимающим по договору найма жилого помещения комнату в коммунальной квартире в Москве, и В.Г. Мешалкиным, занимающим по договору найма однокомнатную квартиру в Москве, признании недействительными обменных ордеров, договора купли-продажи жилого дома.
Требования о недействительности сделки были заявлены по основаниям, предусмотренным ст. 177 ГК РФ. По заключению проведенной судебно-психиатрической экспертизы имеющееся у В.Г. Мешалкина слабоумие сформировалось задолго до оформления им доверенности и заявления об обмене жилой площади и лишало его способности понимать значение своих действий и руководить ими.
При доказанности основания иска приведение сторон в первоначальное положение и возврат всех жилых помещений, в отношении которых произведены сделки, в натуре были невозможны, поскольку участники оспариваемых сделок по обмену жилой площади впоследствии неоднократно отчуждали жилые помещения, являвшиеся предметом обмена: комната В.Д. Кузнецова обменена на комнату, расположенную в поселке Верея Московской области. С последним жилым помещением совершены многочисленные сделки (1310 договоров). Жилой дом в Костромской области также неоднократно отчуждался. В результате прокурором были предъявлены требования о взыскании стоимости указанных жилых помещений соответственно в пользу В.Д. Кузнецова с А.Б. Приходько, являющегося выгодоприобретателем по  сделке в отношении комнаты, в которой ранее проживал В.Д. Кузнецов, и в пользу А.Б. Приходько с В.Г. Мешалкина, получившего по сделке жилой дом в Костромской области. Решением суда заявление прокурора удовлетворено в полном объеме, за В.Г. Мешалкиным восстановлены права нанимателя спорного жилого помещения. Кассационная инстанция оставила решение суда без изменения. Восстановление нарушенных прав В.Г. Мешалкина путем предъявления требований о признании недействительными всех сделок, совершенных в отношении оспариваемых жилых помещений, было невозможно с учетом разъяснений, содержащихся в п. 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П. Учитывая данные обстоятельства, для В.Г. Мешалкина было избрано такое средство защиты, как истребование имущества из чужого незаконного владения, основанного на недействительной сделке

Участие прокурора в судебном рассмотрении гражданских дел по искам о признании недействительными сделок с жилыми помещениями характеризуется следующими особенностями: прокурор вправе предъявить указанный иск только в случаях, предусмотренных процессуальным законом — ст. 45 ГПК РФ. При предъявлении прокурором иска о признании недействительной оспоримой сделки истцом является только то лицо, воле которого не соответствует волеизъявление, выраженное в сделке, поскольку возможность обращения связывается с обстоятельствами личного характера. В случаях, предусмотренных законом, иск может быть предъявлен прокурором в интересах тех лиц, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения оспоримой сделки (например, ст. 177 ГК РФ).
Участие прокурора в делах рассматриваемой категории связано не только с предъявлением исков в защиту интересов граждан и государства. По делам об оспаривании сделок с жилыми помещениями прокуроры также вступают в процесс с целью дачи заключений на основании п. 3 ст. 45 ГПК РФ. В силу указанной нормы прокурор принимает участие по делам о выселении, о восстановлении на работе, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, а также в иных случаях, предусмотренных ГПК РФ и другими федеральными законами. Закон не устанавливает, каким должно быть заключение прокурора, как суд должен оценивать его. Участвуя в процессе с целью дачи заключения, прокурор знакомится с материалами дела, участвует в исследовании доказательств, заявляет ходатайства,  высказывает свое мнение относительно вопросов, возникающих в ходе рассмотрения дела.
В большинстве случаев одновременно с предъявлением исков о признании сделки по отчуждению жилья недействительной заявляются и требования о выселении из спорного жилого помещения. Это обусловлено тем, что само обращение в суд с иском об оспаривании сделки необходимо истцу не только для подтверждения права собственности на жилье, но и для получения фактической возможности использовать жилое помещение, занятое ответчиками. Иногда исковые требования о выселении предъявляются собственниками жилых помещений к лицам, которые произвели отчуждение жилья, однако продолжают проживать в нем. В свою очередь, ответчики, не желающие освобождать жилое помещение, заявляют встречные иски о признании сделки по отчуждению жилья недействительной.
С момента появления в суде гражданских дел, связанных с оспариванием сделок с жильем, прокуроры участвовали в их рассмотрении, когда одновременно в качестве основных либо встречных предъявлялись требования о выселении. В частности, когда иск о выселении предъявлялся в порядке применения последствий недействительности сделок.
Так происходило на практике до последнего времени. Однако Верховный Суд Российской Федерации занял по вопросу участия прокурора в рассмотрении дел по спорам о признании недействительными сделок по отчуждению жилых помещений иную позицию. Она изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, которым прекращено надзорное производство, возбужденное судьей Верховного Суда Российской Федерации по представлению прокурора. Коллегия указала, что поскольку иск предъявлен о признании недействительными сделок по отчуждению конкретных жилых помещений, а требование о выселении из квартиры носило характер применения последствий признания сделки недействительной (ст. 167 ГК РФ), то настоящее дело не относится к перечню дел, указанных в ч. 3 ст. 45 ГПК РФ, по которым прокурор вступает в процесс и дает заключение

Такая позиция представляется ошибочной. Часть 3 ст. 45 ГПК РФ устанавливает категории дел, в разбирательстве которых принимает участие прокурор. К их числу относятся и споры о выселении. При этом норма не конкретизирует, по каким именно основаниям должно быть возбуждено дело о выселении для того, чтобы прокурор принимал в нем участие. На наш взгляд, исходя из буквального толкования закона, прокурор должен участвовать в разбирательстве любого дела, по которому заявлены требования о выселении.
Норма об обязательном участии прокурора в рассмотрении определенных категорий дел введена законодателем для обеспечения возможности участия прокурора в рассмотрении дел, которые затрагивают наиболее значимые интересы граждан, их конституционные права. При разрешении дел о недействительности сделок по отчуждению жилых помещений, если одновременно предъявлены требования о выселении, речь идет о лишении права на жилое помещение, прекращении права пользования жильем, которое зачастую является единственным для гражданина, поэтому участие прокурора в их рассмотрении является дополнительной гарантией обеспечения вынесения законного и обоснованного решения.
Кроме того, споры о недействительности сделок в отношении жилья относятся к категории сложных дел. Как показывает практика, возражений со стороны судей участие прокурора по данным делам не вызывает, напротив, прокуроры извещаются судом о назначении по ним судебных заседаний. В период действия ГПК РСФСР 1964 г. прокуроры достаточно часто привлекались по инициативе суда к участию в рассмотрении дел о недействительности сделок с жилыми помещениями, учитывая сложность и актуальность рассмотрения данных споров.
Таким образом, на практике толкование положений ч. 3 ст. 45 ГПК РФ носит разноречивый характер, единообразное применение данной нормы отсутствует. Однако при рассмотрении дел о недействительности сделок с жилыми помещениями, если одновременно предъявлены требования о выселении из жилого помещения, участие прокурора в деле на основании ч. 3 ст. 45 ГПК РФ является обязательным, служит дополнительной гарантией обеспечения вынесения законного и обоснованного решения. В связи с этим необходимы разъяснения Верховного Суда Российской Федерации о том, что прокурор участвует в разбирательстве дел о признании сделок в отношении жилых помещений недействительными во всех случаях, когда предъявлены требования о выселении из жилого помещения в виде последствий недействительности сделки, независимо от основания предъявления иска.
Вызывает вопросы и положение прокурора в исполнительном производстве. В ходе исполнения решений по делам исследуемой категории возникают особые сложности. Нередко в суд поступают заявления об отсрочке исполнения решений в части выселения из жилых помещений граждан, у которых жилые помещения истребованы в пользу истцов. Заявления об отсрочке исполнения мотивируются отсутствием другого жилья, неполучением денежных средств, переданных по сделке, взысканных решением суда с других ответчиков.
Иногда длительное неисполнение решений связано с неудовлетворительной работой службы судебных приставов-исполнителей. У прокурора возникает необходимость обжаловать их действия. Однако, как следует из Обзора законодательства и судебной практики, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2006 N 77, высшей судебной инстанцией дано толкование положений ст. 441 ГПК РФ и ст. 90 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ «Об исполнительном производстве», исходя из которого право обжаловать действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя по исполнению судебных решений прокурору не предоставлено

Для обеспечения реализации полномочий прокурора по защите прав граждан, государства и иных публично-правовых образований, связанных с исполнением судебных решений по искам прокурора, необходимо ввести в ГПК РФ и Федеральный закон «Об исполнительном производстве» нормы, прямо предусматривающие право прокурора оспорить постановления, действия (бездействие) судебных приставов-исполнителей. Хотя и сегодня, вопреки приведенному выше мнению Верховного Суда Российской Федерации, прокурор вправе это сделать в соответствии с положениями ст. 45 и главы 25 ГПК РФ, регламентирующих вопросы рассмотрения дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. Заметим при этом, что в данном случае возможно применение по аналогии положений ч. 1 ст. 329 АПК РФ, предусматривающей, что действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя могут быть оспорены в арбитражном суде по правилам, установленным главой 24 АПК РФ.
Новый Федеральный закон «Об исполнительном производстве», вступивший в силу 1 февраля 2008 г., право прокурора на возбуждение исполнительного производства, участие в нем, оспаривание постановлений, действий (бездействия) должностных лиц службы судебных приставов-исполнителей не предусмотрел Однако прокурор как лицо, которому предоставлено право возбудить гражданское дело путем предъявления иска (заявления), вправе возбудить и исполнительное производство, участвовать в нем.

150.    Общая характеристика жилищных споров с участием военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей. 


Конституцией Российской Федерации (ст. 46) каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Каждый гражданин вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории Российской Федерации, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.

Согласно ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Защита жилищных прав осуществляется следующими способами:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ЖК РФ федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другими федеральными законами.

К иным способам, в частности, можно отнести защиту жилищных прав органами управления жилищных кооперативов, товариществ собственников жилья, иных органов управления жилищными фондами.

Под жилищными спорами понимаются конфликтные ситуации, затрагивающие жилищные права и интересы военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей, а также воинских частей, учреждений и организаций, связанные с необходимостью защиты их субъективных прав по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.
Разрешение жилищных споров производится в административном (служебном) и судебном порядке (в порядке оспаривания неправомерных действий (бездействия) должностных лиц и в порядке искового производства)*(1).

В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы ч. 1 ст. 11 ЖК РФ устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, т.е. прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

Защита жилищных прав в административном порядке путем обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется только в случаях, предусмотренных ЖК РФ или другим федеральным законом (ч. 2 ст. 11 ЖК РФ). При этом, суды должны учитывать, что право на обращение в суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае, когда закон предусматривает административный порядок защиты жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в судебном порядке*(2).
По жалобам граждан на нарушение конституционных прав и свобод и по запросам судов Конституционный Суд Российской Федерации проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле*(3).

Кроме того, каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции Российской Федерации). Таким органом, например, является Европейский суд по правам человека - постоянно действующий суд, образованный государствами - участниками Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подписанной в Риме 4 ноября 1950 г., в целях обеспечения соблюдения их обязательств по данной Конвенции. Россия ратифицировала Конвенцию и Протоколы к ней 30 марта 1998 г. Европейский суд по правам человека может принимать жалобы от любого физического лица, любой неправительственной организации или любой группы частных лиц, которые утверждают, что явились жертвами нарушения одним из государств-участников их прав, признанных в Конвенции или в Протоколах к ней. Суд не принимает индивидуальные жалобы, которые являются анонимными либо по существу аналогичными тем, которые уже были им рассмотрены или уже были предметом другой процедуры международного разбирательства или урегулирования, и если они не содержат новых относящихся к делу фактов. Суд объявляет неприемлемой любую индивидуальную жалобу, если сочтет ее несовместимой с положениями Конвенции или Протоколов к ней, явно необоснованной или злоупотреблением правом подачи жалобы.

Разрешение жилищных споров в административном (служебном) порядке. 
Административный порядок наиболее характерен для государственных организаций, в ведении которых находится жилищный фонд социального использования или специализированный жилищный фонд. Если жилищный орган (жилищная комиссия) подготовил необоснованное и незаконное решение, гражданин вправе обратиться к уполномоченному должностному лицу с заявлением о неутверждении решения жилищного органа (жилищной комиссии) и направлении его на новое рассмотрение.

Разрешение жилищных споров в административном (служебном) порядке должно производиться путем рассмотрения писем, заявлений и жалоб по жилищным вопросам на заседаниях жилищных комиссий гарнизонов (воинских частей), а также на приеме начальником гарнизона (командиром воинской части) посетителей по жилищным вопросам. Однако жилищная комиссия гарнизона (воинской части) и ее председатель, действующие в соответствии с Примерным положением о жилищных комиссиях (приложение N 2 к приказу Министра обороны Российской Федерации 2000 г. N 80), не принимают окончательных решений по спорным жилищным вопросам. Жилищная комиссия, рассмотрев жалобу, обязана подготовить предложение по ее разрешению на решение начальника гарнизона (командира воинской части).

Жилищные комиссии территориальных органов ФСБ России, в том числе пограничных органов, имеют несколько иной статус. На основании п. 8.3 Примерных правил решения жилищных вопросов (приказ Министерства безопасности Российской Федерации 1993 г. N 285) указанные жилищные комиссии рассматривают все жилищные вопросы и принимают окончательные решения по ним.

Если жилищная комиссия воинской части подготовила необоснованное и незаконное решение, военнослужащий вправе обратиться к командиру (начальнику) с рапортом о неутверждении решения жилищной комиссии воинской части и направлении его на новое рассмотрение. В случае если по рапорту военнослужащего не будет принято положительного решения, необходимо обжаловать указанные действия в гарнизонную жилищную комиссию, в обязанности которой входит проверка совместно с КЭЧ района (не реже одного раза в год) в воинских частях гарнизона состояния учета жилых помещений, закрепленных за Министерством обороны Российской Федерации, а также своевременное и правильное распределение освобождающихся жилых помещений. Рассмотрение жалоб и подготовка проектов решений по ним также входят в обязанности гарнизонной жилищной комиссии.

В Вооруженных Силах Российской Федерации жилищные комиссии воинских частей и гарнизонные жилищные комиссии окончательных решений по жилищным вопросам не принимают, так как их решения подлежат утверждению начальниками гарнизонов (командирами воинских частей), поэтому их действия, как правило, не могут быть предметом оспаривания в судебном порядке. Исключение составляют действия (бездействие) жилищных комиссий, в результате которых: нарушены права и свободы военнослужащего; на военнослужащего незаконно возложена какая-либо обязанность или военнослужащий незаконно привлечен к какой-либо ответственности (например, нарушения учета военнослужащих, нуждающихся в получении жилых помещений (улучшении жилищных условий); нарушения при ведении списков военнослужащих, нуждающихся в получении жилых помещений (улучшении жилищных условий); нарушения при подготовке и представлении на утверждение командиру воинской части предложений по распределению между военнослужащими, нуждающимися в получении жилых помещений (улучшении жилищных условий), выделенных воинской части жилых помещений).

Аналогично вопросы решаются соответствующими органами на муниципальном уровне. Так, Правительством Москвы согласно Закону г. Москвы от 13 ноября 1996 г. N 30 создана городская жилищно-конфликтная комиссия*(4), которая действует на постоянной основе как специальный орган судебного рассмотрения споров по вопросам сохранности и эксплуатации жилищного фонда. 
Комиссия, в частности, вправе рассматривать представления, жалобы, предложения, ходатайства и прочие обращения по вопросам:
- неправомерности действий и решений государственных жилищных инспекторов;
- отказов от предоставления доступа в помещения и документации, необходимой при инспекционном обследовании и освидетельствовании помещений в жилищном фонде, и др.
Однако жилищный орган (жилищная комиссия) и ее председатель не принимают окончательных решений по спорным жилищным вопросам. Жилищная комиссия, рассмотрев жалобу, обязана подготовить предложение по ее разрешению на решение руководителя органа местного самоуправления или иного должностного лица государственного органа, к полномочиям которого относится решение аналогичных вопросов (в данном случае речь идет о государственном жилищном фонде).

Разрешение жилищных споров, осуществляемое в судебном порядке. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или мировым судьей в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ.

Применительно к военнослужащим правосудие осуществляют военные суды, которые создаются по территориальному принципу по месту дислокации войск и флотов и осуществляют судебную власть в войсках, органах и формированиях, где федеральным законом предусмотрена военная служба. Они входят в судебную систему Российской Федерации, являются федеральными судами общей юрисдикции и наряду с делами о преступлениях и административных правонарушениях в пределах своей компетенции рассматривают также гражданские дела в качестве суда первой и второй инстанции, в порядке надзора и по вновь открывшимся обстоятельствам (ст. 25 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 7 Федерального конституционного закона "О военных судах Российской Федерации", ст. 25 и ч. 3 ст. 254 ГПК РФ военным судам, за исключением дел, отнесенных к подсудности Верховного Суда Российской Федерации, подсудны все гражданские дела о защите нарушенных и (или) оспариваемых прав, свобод и охраняемых законом интересов военнослужащих Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, граждан, проходящих военные сборы, от действий (бездействия) органов военного управления, воинских должностных лиц и принятых ими решений. Иным судам общей юрисдикции и мировым судьям такие дела не подсудны.

Военным судам на территории Российской Федерации не подсудны гражданские дела по искам и заявлениям об оспаривании решений, действий (бездействия) иных государственных или муниципальных органов, юридических или физических лиц, а также гражданские дела по искам и заявлениям граждан, не имеющих статуса военнослужащих, за исключением граждан, уволенных с военной службы (прошедших военные сборы), если они обжалуют или оспаривают действия (бездействие) органов военного управления, воинских должностных лиц и принятые ими решения, нарушившие их права, свободы и охраняемые законом интересы в период прохождения ими военной службы, военных сборов (например, дела по искам и заявлениям граждан, уволенных с военной службы, о восстановлении на военной службе, о взыскании невыданного денежного и иных видов довольствия, поскольку их права нарушены в период прохождения ими военной службы) (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах применения судами законодательства о воинской обязанности, военной службе и статусе военнослужащих" от 14 февраля 2000 г. N 9).
Таким образом, в качестве критериев разграничения компетенции между военными судами и другими судами общей юрисдикции выступают субъектный состав и характер спорных материальных правоотношений. По общему правилу в соответствии с этими критериями военным судам подсудны гражданские дела лишь по заявлениям военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, а также граждан, проходящих или прошедших военные сборы, о нарушении их прав, свобод и охраняемых законом интересов в период прохождения ими военной службы или военных сборов действиями (бездействием) органов военного управления, воинских должностных лиц и принятыми ими решениями (ч. 1 и 2 ст. 7 названного Закона). Все иные гражданские дела подсудны другим судам общей юрисдикции*(5).
Исключение из общего правила разграничения компетенции между военными и другими судами общей юрисдикции предусмотрено ч. 4 ст. 7 названного Закона, согласно которой военным судам, дислоцированным за пределами территории Российской Федерации, подсудны все гражданские дела, подлежащие рассмотрению федеральными судами общей юрисдикции, если иное не установлено международным договором Российской Федерации.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ суды общей юрисдикции (военные суды) рассматривают и разрешают дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных правоотношений.

Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных ст. 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в ст. 46 ГПК РФ.

Согласно ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Прокурор, подавший заявление, пользуется всеми процессуальными правами и несет все процессуальные обязанности истца, за исключением права на заключение мирового соглашения и обязанности по уплате судебных расходов. В случае отказа прокурора от заявления, поданного в защиту законных интересов другого лица, рассмотрение дела по существу продолжается, если это лицо или его законный представитель не заявит об отказе от иска. При отказе истца от иска суд прекращает производство по делу, если это не противоречит закону или не нарушает права и законные интересы других лиц.

Приказом Генеральной прокуратуры Российской Федерации "Об обеспечении участия прокуроров в гражданском судопроизводстве" от 2 декабря 2003 г. N 51 предписано считать обязательным участие прокурора в первую очередь в  рассмотрении дел о выселении без предоставления другого жилого помещения с учетом предоставленных ему ч. 3 ст. 45 ГПК РФ полномочий.

Статьей 46 ГПК РФ определено, что в случаях, предусмотренных законом, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации или граждане вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе либо в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц. Заявление в защиту законных интересов недееспособного или несовершеннолетнего гражданина в этих случаях может быть подано независимо от просьбы заинтересованного лица или его законного представителя. Лица, подавшие заявление в защиту законных интересов других лиц, пользуются всеми процессуальными правами и несут все процессуальные обязанности истца, за исключением права на заключение мирового соглашения и обязанности по  уплате судебных расходов. В случае отказа органов, организаций или граждан поддерживать требование, заявленное ими в интересах другого лица, а также отказа истца от иска суд прекращает производство по делу, если это не противоречит закону или не нарушает права и законные интересы других лиц.

Районный суд - по первой инстанции исходя из положений ст.ст. 23 и 24 ГПК РФ рассматривает жилищные споры:

- о признании права на жилое помещение;

- о выселении из жилого помещения;

- о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения;

- о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения;

- об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- о предоставлении жилого помещения по договору социального найма;

- о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма;

- о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и др.*(6)

Мировым судьям в силу п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ подведомственны дела:

- об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. В данном случае жилое помещение рассматривается как недвижимое имущество (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; п. 1 ст. 130 ГК РФ). Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей  собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ*(7));
- о взыскании с граждан и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей суммы, установленной п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ*(8).

Право на судебную защиту жилищных прав граждан опирается на положение ст. 46 Конституции Российской Федерации, согласно которому каждому гарантируется судебная защита прав и свобод. Суды призваны обеспечивать надлежащую защиту прав и свобод человека и гражданина путем своевременного и правильного рассмотрения дела. Суды, разрешая споры, вытекающие из жилищных правоотношений, обязаны обеспечивать надлежащую защиту нарушенных прав как физических, так и юридических лиц путем своевременного и правильного рассмотрения дел.

Судебная практика выработала определенные подходы к разрешению жилищных споров, которые разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" от 2 июля 2009 г. N 14, которые будут рассмотрены в других публикациях.

Однако следует иметь ввиду следующее:
1. Жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, что, в свою очередь, предопределяет применяемое законодательство: гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений (п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).
2. Перечень участников жилищных отношений определен чч. 2 и 3 ст. 4 ЖК РФ. К ним относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица.
При этом, судам следует иметь в виду, что в соответствии с ч. 3 ст. 4 ЖК РФ на иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется определяемый российским жилищным законодательством национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены ЖК РФ или другими федеральными законами. Так, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений, коммунальных услуг (ч. 12 ст. 159 ЖК РФ) и приватизации жилых помещений (ст. 1 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. N 1541-I).
Исходя из приведенных положений ст. 4 ЖК РФ судам при разрешении жилищных споров с участием иностранных граждан, лиц без гражданства необходимо учитывать, что каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации, ст.ст. 31, 69, 100 ЖК РФ, определяющие соответственно права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения, не содержат (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).

По мнению автора настоящей статьи, имеющая место практика обеспечения жилыми помещениями семьи военнослужащего, члены которой являются иностранными гражданами, является неправомерной, поскольку по общему правилу Российская Федерация несет расходные обязательства только перед своими гражданами, а исключение может быть предусмотрено только международными договорами.

3. Объектом отношений, регулируемых жилищным законодательством, является жилое помещение, существенные признаки которого определены ст. 15 ЖК РФ. Жилым признается изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу, пригодное для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Судам надлежит иметь в виду, что порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами (чч. 3, 4 ст. 15 ЖК РФ). В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.

4. Если в ЖК РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ (ст.ст. 196, 197 ГК РФ), и иные положения гл. 12 ГК РФ об исковой давности (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ). При этом, к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Статья 197 ГК РФ определяет, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Так, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).
5. Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину (военнослужащему), состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (чч. 3 и 4 ст. 57, ст. 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации (п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13, чч. 3, 4 ст. 49 ЖК РФ). Таким иным органом для военнослужащих - граждан Российской Федерации является жилищная комиссия воинской части.

Согласно п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 судам следует исходить из того, что нарушение требований ЖК РФ при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.  Поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (ст. 151 ГПК РФ).
Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин (военнослужащий), организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (пп. 2, 6 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, абз. 5 ст. 12 ГК РФ, п. 2 ст. 166 ГК РФ), а также прокурор (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ).

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных ЖК РФ, федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъекта Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Выписки

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

В соответствии с ч. 1 ст. 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ч. 5 ст. 50 ЖК РФ).

В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно ч. 2 ст. 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.

При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель, согласно ч. 4 ст. 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ и ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

При рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) суды устанавливают, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст. 86 — 88 ЖК РФ, то есть 
  • в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; 
  1. в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 50 ЖК РФ),

В соответствии с ч. 1 ст. 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если 
  • они используют жилое помещение не по назначению, 
  • систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
По делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

В ч. 1 ст. 130 ЖК РФ перечислено 5 оснований прекращения членства в кооперативе:

1)  выход;

2) исключение;

3) ликвидация юридического лица — члена кооператива;

4) ликвидация самого кооператива;

5) смерть гражданина — члена кооператива.

Прекращение членства в кооперативе по иным не упомянутым в указанной статье основаниям допустимо, поскольку возникают обстоятельства, при которых объективно сохранение членства невозможно.

 В отличие от этого исключение члена кооператива из кооператива за грубое неисполнение им без уважительных причин своих обязанностей допускается в силу ч. 3 ст. 130 ЖК РФ только на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Норма носит императивный характер, и уставом кооператива не может быть изменен порядок исключения из кооператива.

Сроки и условия выплаты суммы пая исключенному члену кооператива определяются уставом кооператива, при этом предельный срок выплаты не должен превышать двух месяцев со дня принятия решения об исключении члена кооператива.

Смерть гражданина прекращает его членство в кооперативе и порождает право (но не обязанность) у его наследников на вступление в члены кооператива.

Если умершим полностью был выплачен паевой взнос за предоставленное ему кооперативом жилое помещение, то объектом наследования будет являться это жилое помещение. В данном случае применяются положения ст. 1168 ГК РФ о преимущественном праве наследников на получение в счет их наследственных долей жилого помещения, принадлежавшего умершему на праве собственности. Право на членство будет иметь тот наследник, к которому перешло право собственности в порядке наследования на такое жилое помещение.

Если паевой взнос выплачен не полностью, то объектом наследования будет сумма этого пая. При наличии нескольких наследников применяются правила ст. 1177 ГК РФ, согласно которой решение вопроса о том, кто из наследников может быть принят в члены кооператива, а также порядок, способы и сроки выплаты остальным наследникам причитающихся им сумм или выдачи вместо них имущества в натуре определяются законодательством о потребительских кооперативах и учредительными документами кооператива.

В ЖК РФ не урегулирована ситуация, когда возникает спор о праве на членство между несколькими наследниками одной очереди, обладающими равным преимущественным правом. Такой спор должен разрешаться судом с учетом всех конкретных обстоятельств дела (размера унаследованного пая, нуждаемости в жилом помещении, длительности проживания в нем, количество членов семьи и т.п.).

Приватизация жилого помещения представляет собой бесплатную передачу в собственность гражданина РФ занимаемого им по договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования.

Граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность 

Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в  собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ для исковых заявлений, не подлежащих оценке.

Ничтожными согласно ГК являются сделки,
  •  не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168),
  •  сделки, противные основам правопорядка и нравственности (ст. 169), 
  • сделки с лицами до 14 лет (ст. 172), 
  • сделки с недееспособными (ст. 171),
  •  сделки, совершенные с нарушением формы, предписываемой законом под страхом недействительности (ст. 162, 165), 
  • мнимые сделки (ст. 170), притворные сделки (ст. 170).

Под жилищными спорами понимаются конфликтные ситуации, затрагивающие жилищные права и интересы военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей, а также воинских частей, учреждений и организаций, связанные с необходимостью защиты их субъективных прав по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.
Разрешение жилищных споров производится в административном (служебном) и судебном порядке (в порядке оспаривания неправомерных действий (бездействия) должностных лиц и в порядке искового производства)*

Если жилищная комиссия воинской части подготовила необоснованное и незаконное решение, военнослужащий вправе обратиться к командиру (начальнику) с рапортом о неутверждении решения жилищной комиссии воинской части и направлении его на новое рассмотрение. В случае если по рапорту военнослужащего не будет принято положительного решения, необходимо обжаловать указанные действия в гарнизонную жилищную комиссию, в обязанности которой входит проверка совместно с КЭЧ района (не реже одного раза в год) в воинских частях гарнизона состояния учета жилых помещений, закрепленных за Министерством обороны Российской Федерации, а также своевременное и правильное распределение освобождающихся жилых помещений. Рассмотрение жалоб и подготовка проектов решений по ним также входят в обязанности гарнизонной жилищной комиссии.

Применительно к военнослужащим правосудие осуществляют военные суды, которые создаются по территориальному принципу по месту дислокации войск и флотов и осуществляют судебную власть в войсках, органах и формированиях, где федеральным законом предусмотрена военная служба. Они входят в судебную систему Российской Федерации, являются федеральными судами общей юрисдикции и наряду с делами о преступлениях и административных правонарушениях в пределах своей компетенции рассматривают также гражданские дела в качестве суда первой и второй инстанции, в порядке надзора и по вновь открывшимся обстоятельствам (ст. 25 ГПК РФ).

 Если в ЖК РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ (ст.ст. 196, 197 ГК РФ), и иные положения гл. 12 ГК РФ об исковой давности (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ). При этом, к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Районный суд - по первой инстанции исходя из положений ст.ст. 23 и 24 ГПК РФ рассматривает жилищные споры:

- о признании права на жилое помещение;

- о выселении из жилого помещения;

- о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения;

- о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения;

- об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- о предоставлении жилого помещения по договору социального найма;

- о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма;

- о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и др.*(6)

Мировым судьям в силу п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ подведомственны дела:

- об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. В данном случае жилое помещение рассматривается как недвижимое имущество (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; п. 1 ст. 130 ГК РФ). Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей  собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ*(7));
- о взыскании с граждан и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей суммы, установленной п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ*(8).