معضل مسکن فقط به ایران یا انگلیس و فرانسه تعلق ندارد. امروزه در تمام کشورهای دنیا حجم و مساحت خانه‌ها کوچک‌تر شده است. براساس آمار سازمان ملل و سازمان آمار آمریکا، درحال حاضر متوسط مساحت خانه‌ها در انگلیس ٧٦ متر مربع است که ٤٠‌درصد کوچک‌تر از خانه‌های آمریکایی است. یا در روسیه متوسط فضای زندگی خانوار به ٥٧ مترمربع، در ژاپن ٩٥ مترمربع و در چین به ٦٠ مترمربع رسیده است. در استرالیا نیز متوسط فضای خانه ٢١٤ مترمربع محاسبه شده است. همچنین براساس تخمین کارشناسان داخلی در ایران نیز متوسط مساحت خانه‌ها به حدود ٧٠ متر رسیده است. در این میان علاوه بر کوچک‌تر شدن مساحت خانه‌ها (که لزوما از لحاظ اقتصادی بد نیست) توانایی صاحبخانه شدن در سراسر دنیا نیز کاهش یافته است. بحران مسکن در آمریکا علاوه بر آن‌که تمام جهان را وارد رکود کرد، سبب شد بسیاری از مردم خانه‌های خود را از دست بدهند. هرچند هم اکنون بهای مسکن در آمریکا تا حدودی بهبود یافته است، اما هنوز به سطح طبیعی نرسیده است.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از شهروند ، پس از بحران اقتصادی جهانی و رکود وام‌‌دهی در بیشتر کشورهای جهان و از سوی دیگر گران‌تر شدن تسهیلات دریافت مسکن، صاحبخانه شدن در قرن بیست‌ویکم رفته‌رفته به رویایی دوردست تبدیل می‌شود، مانند داستان کوتاهی که والدین برای فرزندان خود در هزاره سوم تعریف خواهند کرد. در شهری مانند لندن هزینه‌های خرید خانه چنان افزایش یافته که برخی ترجیح می‌دهند در قایق‌های شناور روی رودخانه تایمز زندگی کنند. در مالزی و سنگاپور نیز مشکل مسکن به پدیده‌ای مزمن تبدیل شده است. در ایران خانه‌دار شدن به آسانی گذشته نیست. با سر به فلک کشیدن بهای خانه‌ها، تنها راه ‌حل موجود اجاره‌نشینی است که البته این روند هم خالی از مشکل نیست. هزینه مسکن یکی از بارهای مالی اصلی هر خانواری است که بخش بزرگی از درآمد را به خود اختصاص می‌دهد. در همین راستا  نگاهی به وضع اجاره‌بهای آپارتمان یک‌خوابه با مساحت ٥٠ تا ٧٠ متر در کشور و دنیا داریم.

اجاره ماهیانه ٢٨٠‌هزار تا ٣‌میلیون تومانی در تهران
در ایران روش‌های اجاره خانه و آپارتمان تفاوت‌هایی با بقیه نقاط جهان دارد. در ایران علاوه بر روش معمول با پرداخت مبلغی به‌عنوان رهن کامل خانه، فرد می‌تواند با پرداخت مبلغی به‌عنوان ودیعه و پرداخت اجاره‌بها، برای مدتی معین (اصولا یک‌سال) خانه را در اختیار خود داشته باشد. نرخ اجاره‌بها در تهران با توجه به منطقه سکونت، متراژ خانه و میزان امکانات آن (مانند دسترسی به خیابان‌های اصلی و فرعی، قرار داشتن در مرکز یا حومه شهر، مجهز بودن به آسانسور و پارکینگ و غیره) متفاوت است؛ به‌عنوان مثال در تهران بهای یک آپارتمان یک‌خوابه در خیابان نیاوران با ودیعه ٧٥ میلیون تومان و اجاره ماهانه ٣‌میلیون تومان است.

آپارتمان یک‌خوابه ٥٥ متری در منطقه اسلامشهر با مبلغ رهن یک‌میلیون تومان و اجاره ماهانه ٢٨٠‌هزار تومان است. همچنین اجاره‌بهای یک آپارتمان ٧٠ متری در خیابان جیحون با ودیعه ٤٥‌میلیون تومان و اجاره ١٠٠ هزار تومان تخمین زده شده است. در منطقه پونک، بلوار سیمون بولیوار برای اجاره یک خانه ٦١ متری باید ٣٠میلیون تومان ودیعه و ٧٨٠‌هزار تومان اجاره‌بهای ماهانه پرداخت کرد. این درحالی است که به نوشته وب‌سایت numbeo، هر خانوار ایرانی به‌طور متوسط ٢٧,٧درصد درآمد ماهانه خود را به‌عنوان اجاره‌بها صرف می‌کند.

 هند گرفتار معضل خانه‌های بی‌مشتری
هند کشوری با جمعیتی بیش از یک‌میلیارد نفر است که مشکل مسکن آن شباهت زیادی با ایران دارد. البته با وجود چنین جمعیت کلانی، معضل مسکن این کشور چندان عجیب نیست. این درحالی است که براساس آمار موجود ‌سال گذشته، در این کشور ٧٥٠‌هزار واحد آپارتمان نوساز بدون مشتری در هفت شهر بزرگ ازجمله بمبئی وجود داشت. از سوی دیگر بانک مرکزی این کشور نرخ سود بانکی را کاسته تا مردم راحت‌تر بتوانند وام مسکن دریافت کنند. با وجود این، مشکل مسکن همچنان پابرجاست و خانه‌های خالی هم وجود دارد. در این کشور بیشترین تقاضا برای خانه‌هایی با قیمت متوسط است. با وجود این، بیشتر ساختمان‌های ساخته‌شده با مصالح لوکس و هزینه‌های گزاف تولید شده‌ است، بنابراین مردم عادی توانایی خرید آن را ندارند. بیش از ٦٩‌درصد خانه‌های فروش‌نرفته در هند بیش از یک‌میلیون روپیه بها دارند. بنابراین بسیاری ازمردم به اجاره خانه روی آورده‌اند. در این کشور هم مانند ایران بازار مسکن با تحرکات سرمایه‌گذاری دستخوش نوسان می‌شود نه خریداران و فروشندگان. بنابراین اگر بهای خانه برای مدتی طولانی بی‌تغییر بماند سرمایه‌گذاران ناامید می‌شوند زیرا آنها برای دستیابی به سود بیشتر در این بازار سرمایه‌گذاری کرده‌اند. در شهرهای بزرگ هند متوسط اجاره بهای آپارتمانی یک‌خوابه در مرکز شهر ١٦٩,٧٢ دلار و در بقیه شهر ١٠٤.٥٧ دلار است. در این کشور مردم ٢٠.١‌درصد از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره‌بها می‌کنند.

صرف ١٨‌درصد درآمد خانوار ترکیه برای اجاره‌بها
یکی از بازارهای داغ مسکن سراسر جهان درحال حاضر ترکیه به حساب می‌آید. طی سال‌های اخیر سیاست‌های جاذب دولت ترکیه برای جذب سرمایه‌گذاران خرد و کلان با موفقیت روبه‌رو شده است. در همین راستا، هزینه‌های ارزان زندگی در کنار خدمات رفاهی سبب شده خارجیان بسیاری از سراسر دنیا ملکی در این کشور بخرند. بازنشستگان کشورهای اروپایی مانند آلمان، فرانسه و انگلیس تمایل زیادی به خرید خانه در این کشور دارند. البته طی یک‌سال اخیر بحران اقتصادی، بازار مسکن ترکیه را دچار نوسان کرده است، به‌طوری که بهای خانه در استانبول، بزرگ‌ترین شهر این کشور ٢٦‌درصد افزوده شده است. از سوی دیگر، اجاره کردن خانه در این کشور هرچند از هند گران‌تر است، اما از امکانات بیشتری برخوردار است. متوسط اجاره‌بهای یک آپارتمان یک‌خوابه در مرکز شهرهای ترکیه ٣٧٠,٥١ دلار و در بقیه نقاط شهری ٢١٦.٢٦ دلار است. در این کشور مردم به‌طور متوسط ١٨.١‌درصد از درآمد خود را به اجاره‌بها اختصاص می‌دهند. در این کشورها مدت زمان اجاره‌نامه اصولا یک‌سال است و فرد باید اجاره‌بهای یک ماه را هنگام بستن قرارداد پرداخت کند.

اجاره سه‌گانه مسکن در انگلیس
بخش مسکن انگلیس کمی پیچیده‌تر است. در این کشور مسکن به سه قسمت تقسیم می‌شود که شامل خانه‌هایی با مالک شخصی، خانه‌های اجاره‌ای متعلق به بخش خصوصی و خانه‌های اجاره‌ای بخش دولتی است. در این کشور صاحبخانه شدن به قیمت مسکن، نرخ سود بانکی و هزینه‌های خرید بستگی دارد. اما در بخش مسکن اجاره‌ای، خانه‌های اجاره‌ای بخش خصوصی در کل نشان‌دهنده بهای مسکن هستند. از سوی دیگر اجاره‌بهای خانه‌های بخش دولتی توسط مقامات محلی، بنیادهای مسکن و غیره با توجه به سطح درآمد اقشار کم‌درآمد تعیین می‌شود. براساس آمار رسمی ٢٠١٣-٢٠١٤ میلادی ٤,٤‌میلیون خانوار در بخش خانه‌های اجاره‌ای خصوصی و ٣.٩‌میلیون نفر در بخش خانه‌های اجاره‌ای دولتی زندگی می‌کنند که از میان آنها ٢.٣‌میلیون خانوار (١٠درصد) مسکن را از بنیادهای مسکن و ١.٦‌میلیون خانوار (٧درصد) از مقامات محلی خانه را اجاره کرده‌اند. مستاجران بخش خصوصی با بیشترین هزینه‌های هفتگی تعمیر و نگهداری منزل روبه‌رو هستند. آنها هر هفته به‌طور متوسط ١٧٦ پوند اجاره‌بها می‌پردازند. اجاره‌های خانه‌های دولتی در صورت اجاره از بنیاد‌های مسکن به‌طور متوسط ٩٨ پوند و در صورت اجاره از مقامات محلی ٨٩ پوند است. با توجه به درآمد مردم این کشور، مستاجران انگلیسی در بخش دولتی ٢٩‌درصد و در بخش خصوصی ٣٤‌درصد درآمد خود را به اجاره‌بها اختصاص می‌دهند. در این کشور اجاره‌نامه‌ها معمولا ٦ ماهه و یک‌ساله هستند که کوتاه‌مدت محسوب می‌شوند. اما اجاره‌نامه‌های بلندمدت ١٠ساله هم وجود دارد که البته بسیار نادر هستند.

اجاره‌بها در آمریکا ارزان‌تر از اروپا
براساس آمار موجود در سال ٢٠١٣ میلادی ٤٠,٠٢‌میلیون خانه در این کشور اجاره داده شده است. این درحالی است که بحران مالی اخیر که از بازار مسکن شروع شد هرچند به ضرر بسیاری از مردم بود، اما برای بخش اجاره مثبت بود و سبب رونق گرفتن بازار‌های اجاره مسکن در این کشور شد. از سوی دیگر با افزایش درآمد مستاجران طی دهه گذشته، بسیاری از خانوارها بخش بزرگی از درآمد خود را به اجاره‌بها اختصاص دادند. اجاره‌بهای این خانه‌ها کمتر از نرخ بازار است، به همین دلیل مردم می‌توانند داخل شهر در مکان‌هایی مناسب‌تر زندگی کنند.

در آمریکا هم مانند انگلیس دولت خانه‌های مسکونی را با یارانه در اختیار خانوارهای کم‌درآمد قرار می‌دهد. اجاره آپارتمان در آمریکا فرآیندی طولانی است و متقاضی برای این کار باید به آژانس‌های املاک مراجعه کند. در سراسر این کشور اجاره‌بها متفاوت است. اما به‌طورکلی اجاره‌بهای آپارتمان در مرکز شهرهایی مانند نیویورک یا سانفرانسیسکو گران‌تر از بقیه مناطق است. با وجود این، هنوز هم اجاره‌بهای آن از بسیاری شهرهای اروپایی کمتر است. در این کشور هم مستأجر باید ودیعه‌ای را به صاحبخانه ارایه کند و به‌طور کلی باید اجاره‌بهای دوماه را در ابتدای قرارداد به صاحبخانه پرداخت کند. به‌هرحال اجاره‌بهای یک آپارتمان یک‌خوابه در مراکز شهری آمریکا به‌طور متوسط ١١٩٣,٨٤ دلار و در بقیه نقاط شهری ٨٩٥.٨١ دلار تخمین زده شده است، بنابراین جای تعجبی ندارد که خانوارهای آمریکایی ٣٢.٩‌درصد درآمد خود را صرف اجاره‌بها می‌کنند.

 رقم اجاره سالانه باید بر اساس استانداردهای خاصی افزایش پیدا کند ازجمله بالا رفتن قیمت مسکن  ولی متاسفانه شاهدیم که بسیاری از صاحبخانه‌ها به بهانه افزایش نرخ تورم و گران شدن قیمت کالاها و خدمات درصد زیادی به رقم اجاره اضافه می‌کنند و از آنجا که نظارتی بر این مسئله وجود ندارد، همیشه به عبارتی دست مستاجر زیر ساطور صاحبخانه است که یا مجبور می‌شود افزایش قیمت پیشنهادی صاحبخانه را بپذیرد یا بساط خود را جمع کرده و به دنبال مکان جدیدی برای زندگی باشد و این تازه اول تمام دردسرهای پیش رو است.

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از قانون ، برخی کارشناسان معتقدند قیمت اجاره بها را نباید با نرخ تورم مقایسه کرد. در سال‌های اخیر که با وضعیت نابسامان افزایش قیمت مسکن روبه‌رو بوده‌ایم و به عبارتی بخش مسکن در رکود به سر می‌برده با افزایش تعداد اجاره نشین ‌ها نیز به‌دلیل از بین رفتن استطاعت مالی جهت خرید مسکن در جامعه روبه‌رو بوده‌ایم.

در این میان برخی کارشناسان اعلام کرده‌اند که سال 95 برای بخش مسکن سال خوب و پرباری خواهد بود و معاملات در این زمینه رونق خواهد گرفت و به خروج از رکود در این بخش رفته رفته نزدیک خواهیم شد. از طرفی رئیس اتحادیه املاک تهران اعلام کرده است که اجاره‌بها در سال 95 هیچ‌گونه افزایشی نسبت به سال 94 نخواهد داشت زیرا تورم یا سود بانکی نباید مبنای افزایش اجاره بها باشد و مقایسه این دو باهم از اساس اشتباه است. حال باید دید در میان نظرات متفاوت کارشناسان چه وضعیتی را در بازار اجاره بها در سال جدید مشاهده خواهیم کرد و آیا امسال شاهد وضعیت بهتری نسبت به سال‌های گذشته برای مستاجران خواهیم بود؟!

  امسال افزایش اجاره بها نخواهیم داشت
حسام عقبایی، رئیس اتحادیه املاک تهران با تاکید بر عدم افزایش اجاره‌بها در سال 95 گفت: باید مراقب باشیم که سوداگران بازار مسکن با ورود به رسانه‌ها اخبار سوداگرانه در بازار ترویج نکنند. این افراد ممکن است قبلا مسئولیت داشته باشند یا حتی الان در مسئولیتی نشسته باشند اما رویکرد سوداگرانه داشته باشند به همین دلیل رسانه باید واقعیات بازار را منکعس کند.

  تبعیت نرخ اجاره از قیمت مسکن 
عقبایی با بیان این که اجاره بها به تبعیت از قیمت مسکن باید افزایش یابد، تصریح کرد: مبنای مالکان در مقایسه با سود بانکی قیاس مع‌الفارق است. مثلا ممکن است موجر بگوید قیمت ملک من 300 میلیون تومان است که اگر آن را به بانک بسپارم ماهانه 6 میلیون سود به من می‌دهد در حالی که اجاره بهای یک منزل مسکونی 300 میلیون تومانی بیشتر از یک میلیون تومان نیست.

  ارتباط اجاره بها با نرخ تورم  
رئیس اتحادیه املاک تهران، مقایسه اجاره بها با نرخ تورم را نیز اشتباه دانست و گفت: بعضی مالکان می‌گویند بنزین، نان، لبنیات و غیره گران شده، پس من هم باید اجاره را زیاد کنم. اینها از نظر کارشناسی درست نیست چرا که شاخص اصلی تعیین اجاره بها قیمت مسکن است و همین شاخص باید در جامعه ترویج شود.

  عوامل افزایش نرخ اجاره
دکتر مهدی سلطان محمدی، کارشناس بخش مسکن در خصوص عوامل موثر بر افزایش رقم اجاره‌بها گفت: واقعیت این است که نرخ اجاره تابعی از دو متغیر بسیار مهم است. یکی تورم عمومی قیمت کالای مصرفی، دوم نرخ مسکن. نرخ مسکن از این جهت تاثیر می‌گذارد که میزان بازدهی سرمایه‌گذاری مسکن به نرخ اجاره بستگی دارد، وقتی که قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، انتظار می‌رود اجاره‌بها هم افزایش پیدا کند، برای این که درصد بازدهی سرمایه‌گذاری روی ملک که معمولا به جز افزایش قیمت ملک چیزی در حدود 4 یا 5 درصد است، دوباره بتواند خود را بالانس کند. متغیر دیگر هم کالاهای مصرفی است که طبیعتا وقتی همه هزینه‌ها بالا می‌رود، صاحبخانه‌ها هم انتظار دارند متناسب با هزینه‌ها بخشی از تورم روی قیمت اجاره نیز متمرکز شود. به این ترتیب وقتی مسکن دچار شیب با افزایش تند می‌شود، اجاره هم افزایش پیدا می‌کند ولی نه به اندازه شیب بازار مسکن.

  افزایش بر اساس عرضه و تقاضای بازار
سلطان محمدی بیان کرد: هنگامی که بازار مسکن متوقف یا منفی می‌شود، الزاما رقم اجاره‌بها متوقف یا منفی نمی‌شود چون تورم به کار خود ادامه می‌دهد. انتظار می‌رود امسال به‌خاطر این که قیمت مسکن تا این لحظه افزایش زیادی نداشته، از طرفی نرخ تورم هم کنترل می‌شود، افزایش قیمت اجاره، افزایش بسیار ناچیزی باشد ولی این که انتظار داشته باشیم ثابت باشد، چیزی نیست که قانونگذار بتواند تعیین کند و به عرضه و تقاضای بازار بستگی دارد. میلیون‌ها عرضه‌کننده و متقاضی در بازار عرضه و تقاضا این قیمت را تعیین می‌کنند. به نظر می‌آید امسال افزایش رقم اجاره بها پایین تر از نرخ تورم عمومی باشد که چیزی در حدود 11 تا 12 درصد و بالاتر از افزایش قیمت مسکن خواهد بود که در حال حاضر در حدود صفر با یک بازه کوچک منفی یا مثبت است. 

  فشار به عرضه؛ عامل ایجاد فساد
این کارشناس بازار مسکن با بیان این که نظارت بر رفتار صاحبخانه‌ها از نظر بنده کار موثری نیست و کمک زیادی نمی‌کند،گفت:  اگر فشار زیادی به بخش عرضه برای کنترل قیمت‌ها وارد شود، درواقع باعث کاهش عرضه و ایجاد فساد خواهد شد. در چنین شرایطی به جای این که معاملات شفاف در قراردادهای اجاره منعکس شود، به طرق غیرقانونی انجام خواهد گرفت و چنین اتفاقی وضعیت را بدتر خواهد کرد زیرا امنیت مستاجر را کاهش می‌دهد و انتظار می‌رود صاحبخانه پولی خارج از روند قانونی دریافت کند و رسید یا مدارک برای آن ندهد که چنین اتفاقاتی کاملا به ضرر مستاجر خواهد بود.

  توافق؛ بهترین وضعیت
سلطان محمدی  افزود: بهتر است وضعیت به همان صورت ایجاد توافق میان صاحبخانه و مستاجر باشد زیرا دولت، عرضه‌کننده  نیست. اگر عرضه‌کننده دولت باشد، می‌تواند برای کالا قیمت تعیین کند مثل آب،  برق و کالاهایی از این دست.  درحالی‌که تعیین رقم مشخص برای نرخ اجاره، ارتباطی به دولت ندارد و کالایی است که در میان مردم عادی رد و بدل می‌شود، اکثر صاحبخانه‌ها نیز خود از میان مردم عادی برخاسته‌اند و تفاوت در میزان برخورداری آن‌ها از رفاه است ولی درواقع به قشر خاصی از جامعه تعلق ندارند که بخواهیم آن‌ها را از اقشار دیگر جامعه تفکیک کنیم. سپردن بحث نظارتی به دولت کمکی در این زمینه نخواهد کرد بلکه کار را بدتر می‌کند. به نظر بنده باید اجازه دهیم که خود بازار، عرضه و تقاضا را تنظیم کند.

  دولت تورم را کنترل کند
وی در پایان گفت: منطقا امسال نباید اجاره بها افزایش زیادی داشته باشد. کاری که دولت در این زمینه می‌تواند انجام دهد و در حال حاضر نیز در حال انجام آن است، این است که نرخ تورم را کنترل کند و اجازه بالا رفتن به آن ندهد. در آن صورت است که قیمت اجاره نیز کنترل خواهد شد. اگر نرخ تورم افزایش یابد، نقدینگی دولت بالا رود و قیمت کالا و خدمات افزایش یابد، در بقیه بخش‌ها نیز منعکس خواهد شد.