تغییر نرخ ارز (کاهش یا افزایش) علاوه بر تاثیری که در بخش‌های مختلف اقتصادی از جمله بازار سکه و طلا و همچنین‌ بورس دارد بر بازار مسکن نیز موثر است.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تعادل ، اثرگذاری تغییر نرخ ارز بر قیمت مسکن از کانال تغییر در قیمت مصالح ساختمانی قابل ردیابی نیست، زیرا 80 درصد از مصالح ساختمانی مورد استفاده در ساخت ‌وسازها، تولید داخل کشور است. بنابراین بازار ارز اثر چندانی نمی‌تواند بر قیمت‌ها در بخش ساخت‌وساز داشته باشد، البته افزایش نرخ ارز بر دستمزد کارگران ساختمانی موثر بوده و موجب افزایش دستمزدها می‌شود و به همین دلیل قیمت تمام شده مسکن بر اثر افزایش قیمت مصالح ساختمانی و همچنین دستمزد کارگران ساختمانی بالا می‌رود اما با وجود این، علت اصلی اثرگذاری افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن به این موضوع مربوط می‌شود که مسکن و ارز بازارهای رقیب هستند و در جذب نقدینگی با یکدیگر رقابت می‌کنند، در واقع با افزایش نرخ ارز، تنها حرفه‌یی‌های این بازار وارد میدان می‌شوند و مردم به سمت سرمایه‌گذاری در بازارهای رقیب می‌روند. دراین میان، بخش مسکن که قدرتمندترین رقیب بازار ارز است بیشترین نقدینگی را به سمت خود جذب می‌کند، ناگفته نماند که با وجود اثرگذاری افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن، این نوسانات در کوتاه‌مدت اثر گذار نیستند و در بازه زمانی 5 تا 6 ماه اثرات آن در بازار مسکن نمایان می‌شود.

علاوه بر افزایش نرخ ارز در هفته‌های اخیر و موثر بودن این تغییرات بر قیمت مسکن، میزان اثر‌گذاری تغییرات نرخ ارز بر بازارهای رقیب و به ویژه مسکن بهانه‌یی شد تا  گفت‌وگویی را با بیت‌الله ستاریان، استاد اقتصاد مسکن دانشگاه تهران ترتیب دهیم و چگونگی تاثیرگذاری تغییرات نرخ ارز را بر قیمت مسکن جویا شویم، دکتر ستاریان معتقد است که نوسانات کوتاه‌مدت نرخ ارز نمی‌تواند تاثیری بر قیمت بازار مسکن داشته باشد و در صورت تداوم این نوسانات (افزایشی) در ماه‌های اخیر است که می‌توان انتظار افزایش قیمت مسکنرا داشت.

به نظر شما نوسان‌های دو، سه هفته اخیر بازار ارز، قدرت کافی برای اثرگذاری در بازار مسکن را دارد؟ با توجه به آنکه درسال 91 در اثر ایجاد حباب در بازار ارز، شاهد جهش قیمتی و افزایش50 درصدی قیمت مسکن در تهران بودیم.
نوسانات هفته‌های اخیر بازار ارز، مقطعی بوده و به نظر می‌رسد که این شرایط تداوم نداشته باشد، زیرا میزان افزایش کنونی نرخ ارز چندان گسترده و وسیع نیست، ضمن اینکه افزایش نرخ ارز تاثیر چندانی بر بازار مسکن نخواهد داشت. زیرا کمتر از 20 درصد مصالح ساختمانی نیاز به تبادلات ارزی دارد و حوزه مسکن ارزبری چندانی ندارد.

در صورت ادامه شرایط کنونی و روند افزایشی نرخ ارز آیا می‌توان شاهد افزایش قیمت مسکن در ماه‌های آتی باشیم؟
اگر شرایط کنونی بازار ارز ادامه یابد و نرخ ارز در ماه‌های آتی نیز افزایش یابد، در 5 تا 6 ماه آینده قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد زیرا تجربه سال 91 نشان می‌دهد که حباب بازار ارز، موجب جهش 50 درصدی قیمت واحد مسکونی در شهر تهران و 140 درصدی کل کشور شد و ادامه وضعیت بازار ارز در شرایط کنونی افزایش قیمت مسکن را در پی دارد.

با توجه به اظهارات شما بازار مسکن به صورت مستقیم تحت تاثیر بازار ارز نیست پس چگونه افزایش نرخ ارز می‌تواند بر قیمت مسکن موثر باشد؟ در واقع کاهش و افزایش نرخ ارز، قیمت مسکن را به چه سمتی هدایت می‌کند؟

تولید مسکن منطقه‌یی و داخلی است و 80 درصد از مصالح ساختمانی کشور به صورت داخلی تامین می‌شود پس بازار ارز بر حوزه تولید مسکن تاثیر چندانی ندارد، در واقع مسکن مانند محصول فرش ارزبری پایینی دارد و با افزایش نرخ ارز بازار مسکن با روندی بسیار آرام تحت تاثیر قرار می‌گیرد البته دراین میان، اقتصاد مسکن فارغ از بخش‌های دیگر اقتصاد نیست و رابطه مسکن و سایر بخش‌های اقتصادی دوطرفه است، افزایش نرخ ارز بر قیمت کالاها و محصولات، میزان نقدینگی و چرخش پول در بازار موثر است و بیشترین اثرگذاری را بر میزان صادرات و واردات دارد، کاهش نرخ ارز نیز مانند افزایش نرخ ارز بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد البته اگر چه افزایش نرخ ارز قیمت مسکن را افزایش می‌دهد اما کاهش نرخ ارز موجب کاهش قیمت مسکن نمی‌شود بلکه موجب می‌شود که روند صعودی افزایش قیمت مسکن تا حدودی شکسته شود و در صورتی که پیش از این قیمت مسکن در یک مسیر با شیب افزایشی تند قرار داشت، با کاهش نرخ ارز این شیب تا حدودی ملایم شود. در این میان کاهش نرخ ارز ممکن است در کوتاه‌مدت تردیدی در متقاضیان مسکن ایجاد کند و متقاضیان به دنبال کاهش قیمت‌ها باشند و این موضوع تاحدودی به رکود در بازار مسکن دامن بزند، اما درکل تاثیر طولانی مدتی بر بازار مسکن و قیمت‌ها نخواهد داشت.

به گفته شما شرایط کنونی نوسانات نرخ ارز مقطعی است و تداوم ندارد پس نمی‌توان شاهد افزایش قیمت مسکن بود دراین میان یک فاکتور دیگر نیز می‌تواند موثر است و آن هم رکود کنونی بازار مسکن است، با وجود این رکود آیا افزایش نرخ ارز می‌تواند بر قیمت مسکن موثر باشد؟
با توجه به رکود بخش مسکن نمی‌توان انتظار افزایش قیمت در این حوزه را داشت. به عبارت دیگر با توجه به افزایش نرخ ارز و تداوم آن، میزان نقدینگی افزایش می‌یابد و با افزایش نرخ ارز، واحد ریال نیز تحت تاثیر قرار می‌گیرد و نقدینگی سیر صعودی طی می‌کند و همین موضوع به بازار مسکن نیز سرایت می‌کند. در واقع در ابتدا باید اقتصاد رونق یابد و بعد مسکن از رکود خارج شود و سپس شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم، پس درشرایط رکود نمی‌توان انتظار افزایش قیمت آنچنانی در بازار مسکن را داشت.

پس چرا افزایش قیمت مسکن در سال 90 در شرایط رونق اقتصادی امکان‌پذیر شد؟
در سال 90 که افزایش نرخ ارز موجب جهش قیمتی بازارمسکن شد قیمت نفت افزایش سه برابری داشت و حجم نقدینگی به‌شدت افزایش یافت، در آن مقطع، دلاری که چند ماه قبل حدود 800 تومان معامله می‌شد به 2400 تومان رسید که این موضوع موجب افزایش حجم نقدینگی کشور و هجوم سرمایه‌گذاری به سمت مسکن و افزایش قیمت‌ها شد.

به گزارش خبرنگار اقتصادآنلاین، در جلسه روز بیست و هشتم مهرماه بود که  با افزایش سقف فردی تسهیلات ساخت و خرید مسکن از محل حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز مسکن در سقف‌های 600، 500 و 400 میلیون ریال به ترتیب در شهر «تهران»، «مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» موافقت به عمل آمد.
اما در حالی که پیگیری ها نشان از آن دارد که بانک مرکزی ضوابط اجرایی پرداخت این تسهیلات را به بانک مسکن ابلاغ کرده هنوز شعب مختلف این بانک از ساز و کار پرداخت وام 60 میلیونی و این که این تسهیلات از چه زمانی قابل پرداخت خواهد بود ابراز بی اطلاعی می کنند.
در پاسخ به پیگیری خبرنگار اقتصادآنلاین متصدیان چند شعبه عنوان کردند که فعلا اعتبار برای پرداخت این تسهیلات وجود ندارد و به نظر نمی رسد که به زودی عملیاتی شود. 
از سوی دیگر در حالی که  بانک مرکزی اعلام کرده که نرخ سود تسهیلات عقود غیرمشارکتی از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن حداکثر معادل 20 درصد تعیین می شود اما گفته می شود در زمینه سود این تسهیلات و برخی جزییات ابهاماتی وجود دارد که نیاز به بررسی شورای پول و اعتبار دارد.
در حال حاضر دریافت وام مسکن از طریق سپرده گذاری با سود 14 درصد است اما از طریق اوراق سود 16 درصد برای آن اعمال می شود. همچنین برای وام جعاله 10 میلیون تومانی نیز سود 18 درصد تعیین می شود. اما بر اساس ابلاغیه اخیر بانک مرکزی، بانک مسکن از این حق برخوردار است که سقف سود هر یک از این تسهیلات را تا 20 درصد افزایش دهد و یا در حد سود پیشین نگه دارد.
  اگر دوره بازگشت 12 ساله و سود برگشت وام همان 16 درصد باقی بماند محاسبات نشان می دهد که با شرایط بازپرداخت اقساط مساوی، متقاضی وام 60 میلیون تومانی باید ماهانه 940 هزار تومان و در مجموع سود 75 میلیون تومانی برگرداند.
همچنین گیرنده وام 50 میلیونی هم باید در کل 62 میلیون تومان سود و ماهانه 782 هزار تومان قسط پرداخت کند. در عین حال که برای وام 40 میلیون تومانی هم بازگرداندن 50 میلیون تومان سود در 12 سال و پرداخت اقساط ماهانه 626 میلیون تومانی قابل پیش بینی است.
اکنون  باید منتظر ماند تا بانک مسکن دستورالعمل پرداخت این تسهیلات را به شعب مختلف خود ابلاغ کند تا وام 60 میلیونی جای خود را در محاسبات متقاضیان خرید مسکن باز کند.

عضو هیات مدیره انبوه سازان مسکن گفته است: طرح فروش قسطی مسکن برای مشتریانی است که در طبقه متوسط و بالا قرار دارند و تا مدت ۵ تا ۷ سال بتوانند اقساط وام‌ ۱۰۰ میلیون تومانی را بازپرداخت کنند.

ایرج رهبر درباره نرخ پیشنهادی سود از جانب انبوه‌سازان افزوده است: این سود ۲ درصد بیش از تورم است؛ به اضافه اینکه بانک مسکن ۴ درصد بابت تضمین کارمزد دریافت می‌کند. به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از مهر، حال اگر وام ۱۰۰ میلیون تومانی با بازپرداخت ۵ ساله و با نرخ سود حدود ۲۰ درصد ( نرخ تورم ۱۴ درصدی مورد تایید بانک مرکزی به علاوه ۲ درصد سود یعنی «16 درصد سود انبوسازان»+ ۴ درصد کارمزد بانک مسکن) را محاسبه کنیم، مبلغ ماهانه اقساط ۳ میلیون و ۳۳۳ هزار تومان برای مدت ۶۰ ماه می‌شود.

به عبارت دیگر، وام ۱۰۰ میلیون تومانی با بازپرداخت ۶۰ ماهه و با نرخ سود حدود ۲۰ درصدی برای متقاضیان در مجموع ۲۰۰ میلیون تومان ( ۱۰۰ میلیون تومان اصل وام + ۱۰۰ میلیون تومان سود) تمام می‌شود.

در همین حال، اقساط وام ۱۰۰ میلیون تومانی با بازپرداخت ۶ ساله (۷۲ ماه) ۳ میلیون و ۵۵ هزار تومان و با بازپرداخت ۷ ساله (۸۴ ماه) ۲ میلیون و ۸۵۷ هزار تومان می‌شود.

درواقع، وام ۱۰۰ میلیون تومانی با بازپرداخت ۷۲ ماهه و با نرخ سود حدود ۲۰ درصدی برای متقاضیان در مجموع ۲۲۰ میلیون تومان ( ۱۰۰ میلیون تومان اصل وام + ۱۲۰ میلیون تومان سود) و با بازپرداخت ۸۴ ماهه ۲۴۰ میلیون تومان ( ۱۰۰ میلیون تومان اصل وام + ۱۴۰ میلیون تومان سود) تمام می‌شود.

جدول اقساط وام ۱۰۰ میلیونی مسکن با نرخ سود ۲۰ درصدی

درواقع نوسانات نرخ ارز، آثار طولانی مدت بر بازار مسکن دارد و در فاصله زمانی کوتاه اثری بر آن نخواهد داشت ضمن اینکه نوسانات نرخ ارز باید در یک محدوده زمانی مشخص تداوم داشته باشد تا بتوان شاهد تاثیرگذاری این نوسانات بر قیمت مسکن باشیم، برهمین اساس به‌نظر نمی‌رسد که افزایش جزئی نرخ ارز در هفته‌های اخیر، قیمت مسکن را در ماه‌های آتی افزایش دهد اما باتوجه به اینکه نرخ ارز یکی از عوامل مهم تاثیرگذار در اقتصاد کلان کشور است همچنین قیمت مسکن از وضعیت اقتصادی کشور به‌طور مستقیم و غیرمستقیم تاثیر می‌پذیرد بنابراین نوسانات نرخ ارز بر قیمت مسکن موثر است ضمن اینکه بازار مسکن و ارز در جذب نقدینگی با یکدیگر رقابت می‌کنند و تقاضای سوداگرانه برای سرمایه‌گذاری در این دو بخش بیش از سایر بخش‌های اقتصاد کشور است. به عبارت دیگر سرنوشت بازار ارز و مسکن به هم گره خورده است و با نوسان نرخ ارز (کاهش یا افزایش)، یکی از بازارهایی که با تاخیر زمانی مشخص، تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد بازار مسکن است و نوسانات نرخ ارز تاثیری قطعی بر بازار و قیمت مسکن خواهد داشت درواقع، تاثیر‌پذیری این دو بازار از یکدیگر و پیوند ناگسستنی بازار ارز و مسکن، از منظر اقتصاد کلان و نوع تقاضای سوداگرانه مطرح می‌شود.

همواره تحولات جهشی قیمت مسکن، بازار سرمایه، سکه و طلا و نرخ ارز موازی با یکدیگر حرکت می‌کند و این فرآیند به صورت ادواری تکرار می‌شود، ‌نوسانات نرخ ارز بر بازار سکه و طلا موثر است و با افزایش نرخ ارز، قیمت سکه و طلا افزایش می‌یابد و سپس به صورت تناوبی نوبت به بازار سرمایه (بورس) می‌رسد که با افزایش قیمت سکه و طلا، بازار بورس نیز روندی صعودی را طی می‌کند، پس از بورس، بازاری که تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد بازار مسکن است درواقع ارتباط بازار ارز، سکه و طلا، بورس و مسکن زنجیروار است و این بازار‌ها مانند حلقه‌های زنجیر به یکدیگر متصل هستند و علاوه بر تاثیر‌گذاری بر یکدیگر، ازهم تاثیر نیز می‌پذیرند. البته ناگفته نماند که باید عامل موثر بر افزایش نرخ ارز را نیز بررسی کرد زیرا تاثیر افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن به دلایل موثر بر افزایش نرخ ارز بستگی دارد، اگر روند تصاعدی نرخ ارز، ناشی از کاهش عرضه دلار در بازار باشد نباید انتظار تاثیرگذاری نرخ ارز را بر بازارهای دیگر ازجمله بازار مسکن داشت چون کاهش عرضه ارز در بازار باعث رکود بیشتر اقتصاد و به‌تبع آن رکود بازار مسکن می‌شود زیرا با وجود آنکه تقاضا ثابت بوده اما عرضه کاهش یافته است اما اگر افزایش نرخ ارز به‌دلیل افزایش تقاضا باشد این به معنای شکل‌گیری تقاضای سوداگرانه در بازار ارز است که با افزایش چنین تقاضایی، حجم نقدینگی نیز در جامعه افزایش می‌یابد و به تبع آن بازار مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفته و دچار جهش قیمتی می‌شود؛ درواقع این تقاضای سوداگرانه است که می‌تواند قیمت مسکن را افزایش دهد و اگر افزایش نرخ ارز به‌دلیل کاهش عرضه باشد تاثیری بر قیمت مسکن نخواهد داشت.

بر همین اساس می‌توان این‌گونه جمع‌بندی کرد که اگر افزایش نرخ ارز در هفته‌های اخیر ناشی از افزایش تقاضا باشد و دلیل دیگری نداشته باشد باتوجه به رابطه زنجیروار بازار ارز، سکه و طلا، بورس و مسکن و اهمیت تداوم در افزایش نرخ ارز برای اثرگذاری بر قیمت مسکن، اگر نوسانات نرخ ارز طی ماه‌های آتی تداوم داشته باشد و در 5، 6ماه آینده شاهد ادامه روند افزایشی نرخ ارز باشیم می‌توان پیش‌بینی کرد که قیمت مسکن تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد و شاهد جهش قیمتی در این بازار خواهیم بود اما درصورتی که تمامی این عوامل در کنار یکدیگر جمع نشوند، رکود بازار مسکن تداوم می‌یابد و انتظار افزایش قیمت بی‌نتیجه می‌ماند.

* کارشناس اقتصاد مسکن

 این درحالی است که نهاده‌های اصلی این بازار، از جمله مصالح، زمین و... ارتباطی با واردات ندارد اما با وجود این بازار مسکن از نوسانات ارز و سکه اثر می‌پذیرد.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تعادل ،  در این میان، چند استدلال متفاوت در مورد رابطه اثرگذاری نرخ ارز بر قیمت مسکن وجود دارد، برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند که با افزایش قیمت ارز، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد اما با کاهش نرخ ارز، مسکن افت نمی‌کند در مقابل عده‌یی دیگر از کارشناسان بر این باورند که با کاهش قیمت ارز، نقدینگی به سمت بازار مسکن می‌رود و منجر به انتظار کاهش قیمت مسکن در میان متقاضیان می‌شود، اما موضوع دیگری که علاوه بر چگونگی تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن باید مورد توجه قرارگیرد، اجرایی شدن برجام و افزایش مبادلات ارزی واقتصادی کشور درماه‌های آتی است که موجب ایجاد نگرانی درمیان کارشناسان اقتصادی شده است زیرا به گفته آنها در صورت عدم مدیریت مناسب شرایط آتی، شاهد نوسانات بیشتر نرخ ارز و تاثیرات نامطلوب آن بر سایر بخش‌های اقتصادی خواهیم بود.

درهمین ارتباط، مدیر علمی طرح جامع مسکن‌ با اشاره به افزایش نرخ ارز در دو سه هفته اخیر می‌گوید: اقتصاد به دو بخش کالاها و خدمات مبادله‌یی و غیرمبادله‌یی تقسیم می‌شود، کالاهای مبادله‌یی از طریق ارز با جهان خارج در ارتباط هستند و تغییر نرخ ارز می‌تواند بر قیمت این محصولات و کالاها موثر باشد و قیمت آنها را کاهش یا افزایش دهد.

فردین یزدانی می‌افزاید: افزایش یا کاهش نرخ کالاهای مبادله‌یی بر کالاهای غیر مبادله‌یی نیز موثر است و در صورت افزایش قیمت کالاهای مبادله‌یی تقاضا به سمت کالاهای غیرمبادله‌یی می‌رود بر همین اساس افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن موثر بوده و آن را افزایش می‌دهد.

وی ادامه می‌دهد: نوسانات نرخ ارز در یکی دو هفته گذشته بسیار کم بوده و قیمت ارز از 3 هزار و 400 تومان به 3 هزار و 600 تومان افزایش یافته است که این به معنای افزایش 5 تا 6 درصدی نرخ ارز است اما اگر این افزایش در طولانی مدت ادامه یابد و به عنوان مثال در هردو هفته 5 درصد به نرخ ارز افزوده شود می‌توانیم شاهد افزایش قیمت مسکن درماه‌های آتی باشیم.

مدیرعلمی طرح جامع مسکن بیان می‌کند: تجربیات سال‌های گذشته و همچنین نوسانات کم قدرت هفته‌های اخیر بیانگر آن است که روند افزایش کنونی ادامه دارنیست و پایان می‌یابد و به نظر نمی‌رسد که افزایش 10 تا 20 درصدی نرخ ارز تغییری در نوسانات قیمت مسکن داشته باشد. یزدانی ادامه می‌دهد: البته سوداگری‌های کنونی بازار ارز بر قیمت مسکن موثر خواهد بود اما تاثیر آن بسیار کم است. این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن معتقد است با اجرایی شدن برجام و افزایش مبادلات خارجی و گشایش درهای اقتصادی کشور شرایط برای افزایش نرخ ارز ازمیان می‌رود.

 بهانه‌ای برای صعود قیمت مسکن
یک کارشناس دیگر مسکن نیز هم عقیده با مدیرعلمی طرح جامع مسکن بوده و معتقد است که نوسانات اخیر نرخ ارز تاثیر چندانی بر قیمت مسکن ندارد، منصور غیبی در گفت‌وگویی می‌افزاید: اتفاقات سال 91 و جهش قیمتی مسکن صرفا به افزایش نرخ ارز مربوط نبود و مجموعه‌یی از عوامل در این افزایش سهم داشتند.

وی ادامه می‌دهد: افزایش نرخ ارز یکی از بهانه‌های افزایش قیمت مسکن در سال 91 بود اما در واقع عدم تعادل عرضه و تقاضا عامل اصلی این جهش قیمتی بود. به گفته غیبی، اقتصاد مسکن با نرخ ارز ارتباط چندانی ندارد و اکثر خدمات فنی، مصالح و... این بخش داخلی است و تنها برای واحدهای مسکونی و تجاری برند از خارج کشور تامین می‌شود و نمی‌توان انتظار تاثیر مستقیم و موثر برای افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن داشت.

وی می‌افزاید: در صورتی شاخص افزایش ارز بر قیمت مسکن موثر است که این افزایش همراه با تحولات اقتصادی سایر بخش‌ها باشد.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به احتمال جهش قیمتی مسکن در سال‌های آتی، می‌گوید: با توجه به میزان پایین ساخت و ساز در کشور احتمال افزایش قیمت وجود دارد زیرا براساس برنامه باید سالانه 1میلیون تا 1 میلیون و 200 هزار واحد ساخته شود اما در حال حاضر سالانه 400 تا 500 هزار واحد مسکونی بطور متوسط ساخته می‌شود که این موضوع موجب عدم تعادل عرضه و تقاضا می‌شود. غیبی، افزایش نرخ ارز را براجاره‌بها بی‌تاثیر می‌داند و می‌گوید: اگر چه نمی‌توان تاثیر نامحسوس نوسانات نرخ را بر کرایه بها کتمان کرد اما این موضوع عمومی نبوده و تاثیر آن محسوس و قابل مشاهده نیست. این کارشناس ارشد مسکن می‌افزاید: باتوجه به اینکه زمان اجرایی شدن برجام نزدیک است و همین موضوع میزان مبادلات ارزی کشور را افزایش می‌دهد توصیه می‌شود که مسوولان اقتصادی کشور سازوکار نظارت خود را بر بازار ارز افزایش دهند زیرا نوسانات این بازار می‌تواند بر سایر بخش‌های اقتصادی موثر باشد.

 آثار روانی افزایش نرخ ارز
اگرچه نوسانات نرخ ارز نمی‌تواند تاثیر محسوسی بر قیمت مسکن داشته باشد اما نمی‌توان به راحتی از کنار آثار روانی این نوسانات بر بازار مسکن گذشت، غیبی در ادامه به اثرات روانی نوسانات نرخ ارز بر قیمت مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: اتفاقات رخ داده در سال 91 که با افزایش نرخ ارز، قیمت مسکن افزایشی چند برابری را تجربه کرد مربوط به تاثیر سایر عوامل اقتصادی بر مسکن بود و نرخ ارز تنها بهانه‌یی برای جهش قیمتی شد ضمن اینکه در کل اتفاقات رخ داده در سال‌های 88، ‌89، 90، ‌91 قابل تحلیل با مدل‌ها و الگوهای اقتصادی نیست.

این کارشناس اقتصاد مسکن ادامه می‌دهد: مسائل اقتصادی رخ داده در آن سال‌ها گواهی بر غلبه فرهنگ ایرانی تقلید درحوزه اقتصادی کشور است که با ایجاد هیجان در بازار و تغییر قیمت مسکن از سوی برخی فعالان مسکنی، این تصمیم به سایر لایه‌های جامعه نیز رسوخ کرد. وی به اهمیت بخش اقتصادی مسکن در کشور اشاره می‌کند و می‌افزاید: تجربیات سال‌های گذشته نشان می‌دهد که عموم مردم به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن علاقه‌مند هستند اگرچه درسال‌های اخیر به دلیل رکود بازار مسکن، سپرده‌گذاری بانکی، خرید و فروش ارز و... بیشتر مورد استقبال قرار می‌گیرد.

به گفته غیبی با توجه به رکود اقتصادی کشور، توان مالی مردم و قدرت سپرده‌گذاری کاهش یافته است و گرنه همچون گذشته بازار مسکن یکی از بهترین گزینه‌ها برای سرمایه‌گذاری بود.

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن می‌افزاید: علاوه بر تمایل عمومی برای خرید مسکن در مقابل سایر اقدامات اقتصادی، آمارها نشان می‌دهد که نرخ ارز در سال‌های اخیر بطور متوسط سالانه 10 تا 12 درصد افزایش داشته است و یک سرمایه‌گذار با تمام تلاش‌ها می‌تواند سالانه سودی 12 درصدی داشته باشد و سود سایر سرمایه‌گذاران کمتر خواهد بود. وی اظهار می‌کند: بازار ارز برای عموم مردم قابلیت ریسک ندارد و با توجه به این موضوع درصورتی که فردی 300 میلیون سرمایه داشته باشد ترجیح می‌دهد که با این سرمایه یک آپارتمان خریداری کند تا در بازار ارز سرمایه‌گذاری کند. غیبی به نگاه سرمایه‌یی عموم مردم به مسکن اشاره می‌کند و می‌گوید: 70 درصد از معاملات صورت گرفته در بازار مسکن مربوط به افرادی است که خانه دومی هستند، این آمار نشانگر آن است که مردم به مسکن به عنوان کالایی سرمایه‌یی نگاه می‌کنند.

وراق تسهیلات مسکن که در ماه های گذشته دچار نزول شده و تا محدوده ی 60 هزار تومان افت کرده بود، با مطرح شدن موضوع افزایش وام مسکن دوباره جان گرفت و به قیمت های بالای 70 هزار تومان رسید.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، البته بعد از انتشار خبر افزایش وام مسکن از 35 به 60 میلیون تومان، روند قیمتی این اوراق تغییری نکرد و قیمت برخی سررسیدها به 67 هزار تومان رسید اما انتشار خبرهایی مبنی بر ابلاغ وام مسکن 60 میلیون تومانی از سوی بانک مرکزی به بانک مسکن در روزهای ابتدایی آذر ماه،تحرکاتی را در قیمت این اوراق آغاز کرد و قیمت برخی قراردادها را به 75 هزار تومان رساند.

بعد از افزایش کوتاه مدت قیمت این اوراق در هفته گذشته، مجددا روند نزولی و کاهشی قیمت این اوراق از ابتدای هفته از سر گرفته شد و قیمت این اوراق را تا سطح 71 هزار تومان کاهش داد به طوری که در هفته جاری بر خلاف هفته گذشته سمت فروش این اوراق تقویت شده و تسه های اردیبهشت و مرداد 94 در قیمت های 71 هزار تومان و تسه شهریور و مهر ماه در قمیت های 72 هزار تومان معامله می شود.

تسه دی و اسفند 93 نیز که در یکشنبه این هفته در قیمت های 75 هزار تومان معامله می شد، اکنون به قیمت 71 هزار تومان رسیده است.تسه مهر و آبان نیز که در ابتدای هفته در حال طی کردن روند صعودی بودند، روند نزولی به خود گرفتند و تا قیمت های 71 هزار تومان افت کردند.

در این میان طبق ابلاغ رسمی بانک مرکزی،تسهیلات جدید مسکن تا سقف 60 میلیون تومان به روال وام 35 میلیون تومانی از طریق خرید اوراق در فرابورس انجام خواهد شد اما بانک مرکزی برای خرید اوراق برای وام های جدید یک تبصره تعیین کرده است به این شرح که "برخورداری از سقف جدید تسهیلات منوط به تدارک اوراق گواهی حق تقدم صادر شده از تاریخ ابلاغ این مصوبه است. دارندگان اوراق قبلی بانک مسکن ضمن برخورداری از سقف قبلی تسهیلات در صورت تمایل می توانند به صورت استفاده همزمان (از طریق اوراق جدید به میزان مابه التفاوت مبلغ سقف جدید با سقف قبلی تسهیلات) از سقف جدید تسهیلات بهره مند شوند".

بنابراین در این شرایط کسانی که از قبل اوراق مسکن برای وام 35 میلیون تومانی با نماد قبلی خریداری کرده اند اکنون ضمن فرصت برای دریافت وام 35 میلیون تومانی این مزیت را نیز دارند که برای دریافت وام جدید هم از همان اوراق قبلی خریداری شده استفاده کنند و میزان تفاوت تا سقف اوراق لازم برای وام جدید را مجدد با شرایط تازه خریداری کنند.

این در حالی است در روال قبلی برای هر 500 هزار تومان وام یک برگ اوراق لازم بود؛ بنابراین برای وام 60 میلیون تومانی حدود 120 برگ اوراق لازم است. سهمی که هر برگ آن اکنون در حدود 70 تومان قیمت دارد.

روندی که موجبات موجب افزایش تقاضا برای این اوراق و رشد قیمت اوراق تا سطح 75 هزار تومان را فراهم کرده است با این حال هنوز جزئیات آن از سوی فرابورس به اعلام نشده و همچنان اغلب معامله‌گران در انتظار ابلاغ رسمی این بخشنامه به بانک مسکن و به تبع آن نحوه اجرایی شدن آن در فرابورس هستند.

بنابراین با توجه به تجربه سال 93 که در پی افزایش میزان وام مسکن سفته بازاران به این اوراق وارد شده و قیمت آن را تا سطح 100 هزار تومان افزایش دادند، در این شرایط و با توجه به افزایش میزان وام و تحرکاتی در افزایش قیمت این اوراق، باید تمهیداتی در نظر گرفته شود تا قیمت اوراق تسهیلات با رشد غیر منطقی مواجه نشده و کار را برای متقاضیان واقعی خرید مسکن دشوار تر نکند.