ارزیابی ملک سال 94 و جلوگیری از جهش قیمت در بازار ملک - فروردین 94 - قیمت واقعی خانه در تهران چند است؟ - اسفند 94

 

ارزیابی ملک سال 94 و جلوگیری از جهش قیمت در بازار ملک

 امیدواریم استحکام ، زیبائی و مهمتر از همه اعتبار فروشنده ( شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمان سپهر تهران متعلق به بانک صادرات)شما را ترغیب نماید تا در صورت نیاز به ملکی اداری یا واحدی تجاری دنبال سرمایه گذاری مطمئن هستید، یکی از خریداران این پاساژ باشید.

اطلاعیه پیش فروش آپارتمان اداری و مغازه تجاری در بر خیابان آزادی تهران 

 اطلاعیه فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در خیابان آزادی تهران تلفن 09361014411 بازار بورس صنایع دانش بنیان آزادی بورس تخصصی صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی  

========================= 

فروش ( پیش فروش ) آپارتمان در خیابان فرشته تهران

================================



متوسط قیمت واقعی خانه در تهران متری 3 میلیون و 920 هزار تومان است و مبالغ هنگفتی که از سوی برخی سایت‌ها اعلام می‌شود مبنای واقعی ندارد.
اریخ انتشار:۱۵ اسفند ۱۳۹۴ - ۰۷:۱۳

متوسط قیمت واقعی خانه در تهران متری 3 میلیون و 920 هزار تومان است و مبالغ هنگفتی که از سوی برخی سایت‌ها اعلام می‌شود مبنای واقعی ندارد.

به گزارش ایسنا، برخی سایت‌ها با انگیزه‌های نامعلوم قصد دارند متوسط قیمت واحد مسکونی را بیش از آن‌چه هست جلوه دهند و ملاک آنها مبالغ اعلامی از سوی فروشندگان است.

بر اساس آمارهای رسمی که توسط بانک مرکزی اعلام شده طی بهمن ماه سال جاری قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران 39.2 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل 3 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 1 درصد کاهش داشته است. با این حال برخی سایت‌ها متوسط قیمت ملک در تهران را تا 6.5 میلیون تومان تخمین می‌زنند که نگرانی‌هایی در بین برخی متقاضیان مسکن ایجاد کرده است.

اما واقعیت ماجرا چیست؟ واقعیت این است که این سایت‌ها آگهی‌های فروش سامانه خود را مبنای قیمت خانه می‌دانند و بر این اساس ماهیانه اقدام به انتشار متوسط قیمت ملک در شهر تهران می‌کنند؛ حال آن‌که مبالغ آنها صرفا پیشنهاد عرضه کنندگان است، نه آن‌چه در عمل منجر به عقد قرارداد می‌شود. اما مبنای آمار بانک مرکزی مبالغ استخراج شده از قراردادهای منعقد شده است.

در این خصوص با یکی از کارشناسان مسکن گفت‌وگو کردیم و نگرانی مخاطبان خود را در میان گذاشتیم. محمد عدالت‌خواه اظهار کرد: طی ماه‌های اخیر برخی سایت‌ها گمانه‌زنی‌های متفاوتی از قیمت خانه در تهران نسبت به مراجع رسمی ارایه می‌دهند که نمی‌تواند مبنای علمی و واقعی داشته باشد.

وی افزود: برخی سایت‌ها که متعلق به فروشندگان مسکن است برای جلب مخاطب یا پیدا کردن مشتری برای خانه‌های دپو شده در 3 سال اخیر دست به اغراق می‌زنند تا به زعم خودشان با یک تیر دو نشان زده باشند؛ هم با القای نگرانی از وضعیت آینده‌ی مسکن، اولین خریداران مصرفی را به سوی خود بکشانند و هم میزان بازدید سایت را بالا ببرند.

عدالت‌خواه با بیان این‌که مسکن دیگر مثل دهه‌های قبل، سودآور نیست تاکید کرد: با توجه به خالی شدن روستاها، هجوم جمعیت به سوی کلان‌شهرها کمتر شده، لذا مسکن به‌ویژه در بخش لوکس‌سازی سودآوری گذشته را ندارد.

از سوی دیگر با این‌که برخی سازندگان از سونامی مسکن در سال آینده صحبت می‌کنند حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، نگرانی افزایش قیمت را بی‌مورد می‌داند و معتقد است رونق معاملات مسکن در نیمه دوم سال آینده اتفاق می‌افتد که البته نمی‌تواند به معنای جهش قیمت باشد.

از مهرماه تا بهمن ماه سال جاری معاملات مسکن در کشور دارای رشد نسبی بوده و از 77 هزار و 453 مورد در مهرماه به 106 هزار و 496 مورد در بهمن ماه رسیده است که کارشناسان علت این مساله را شوک روانی برجام می‌دانند و معتقدند این تعداد معاملات یک دهم شرایط ایده‌آل بازار مسکن است.

افزایش نسبی معاملات مسکن از مهرماه تا بهمن ماه در حالی اتفاق افتاد که بهمن ماه سال جاری قیمت مسکن در کل کشور کاهش 1.9 درصدی نسبت به دی ماه را تجربه کرد و هم‌چنین 1.3 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل ارزان‌تر شد. با این وجود برخی می‌گویند مسکن باز هم ظرفیت کاهش قیمت دارد؛ چرا که هنوز توان مشتریان به قیمت مسکن نرسیده و افزایش معاملات بیش از آن‌که مربوط به رسیدن قیمت مسکن به کف واقعی باشد، ناشی از اثرات روانی امضای برجام است.

اقتصاددانان معتقدند بازار، بهترین مکان ارزیابی رونق یا پیش‌رونق مسکن است؛ چرا که اگر توان متقاضیان به قیمت‌ها برسد اولین خریداران وارد بازار می‌شوند اما رصد دفاتر مشاوره املاک تهران حاکی از آن است که بازار مسکن، زمستانی و سرد است. در شهر تهران حدود 12 هزار بنگاه املاک وجود دارد و در بهمن ماه 18 هزار و 229 قرارداد خرید و فروش ثبت شده؛ یعنی سهم هر بنگاه 1.5 معامله در بهمن ماه بوده است.

تاریخ گزارش : فروردین 94 :
جلوگیری از جهش قیمت در بازار ملک
 
اطلاعات جديد درباره ارزش ريالي آپارتمان‌هاي معامله شده در تهران طي سال 93 حاكي است ميانگين قيمت مسكن در اسفند پارسال به سطح 12 ماه قبل برگشت و هر مترمربع آپارتمان با نرخ 2/ 4 ميليون تومان معادل نرخ‌ اسفند 92 خريد و فروش شد. اين عقب‌نشيني قيمت اگرچه بازدهي «صفر» درصد را براي سرمايه‌گذاري‌هاي ملكي رقم زد، اما كاهش 9 درصدي ارزش واقعي ملك مسكوني در تهران – با احتساب نرخ تورم سال 93- خريداران سفته‌باز را با زيان قطعي روبه‌رو كرد.
 
معدل يك‌سال 93 قيمت مسكن در تهران، براساس اطلاعات سامانه رهگيري معاملات املاك، از «تثبيت بهاي فروش آپارتمان‌ها در پايان سال گذشته و عقب‌نشيني نرخ‌ها به 12 ماه قبل» خبر مي‌دهد و در عين حال انتظارات موجود براي سال جديد را به صورت مشروط تاييد مي‌كند.

به گزارش دنیای اقتصاد، در پايتخت، طبق جديدترين آمارهاي رسمي، ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پايان اسفند پارسال به 4 ميليون و 234 هزار تومان رسيد و با كمتر از 3 درصد افزايش نسبت به بهمن، مشابه قيمت‌هاي فروردين93 شد. هم‌اكنون مطابق آنچه در بنگاه‌هاي املاك، براي فروش آپارتمان‌ها تعيين قيمت و در مبايعه‌نامه‌ها درج مي‌شود، سطح قيمت‌ها در سال جديد نه‌تنها به روز نشده كه كپي نرخ‌هاي يك‌سال پيش است!

بازگشت قيمت مسكن به سطح 12 ماه گذشته، بعد از تخليه حباب طي نيمه ‌اول 93 -كه به صورت ريزش‌هاي 5/ 0 تا 7 درصدي در برخي ماه‌ها رخ داد- و همچنين كندشدن شتاب كاهش در نيمه دوم، اتفاق افتاده است.

اين عقب‌نشيني موجب شد، نرخ بازدهي سرمايه‌گذاري‌هاي ملكي در سال93 بدون آنكه سود يا زيانی متوجه سرمايه‌گذاران كند، به «صفر» برسد و معدود خريداران سرمايه‌اي ملك را از انتخاب اين بازار براي سرمايه‌گذاري پشيمان كند.

مدير كل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن روز گذشته در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد»، درباره وضعيت جديد حاكم بر بازار ملك اعلام كرد: آرامشي كه طي سال گذشته در اين بازار برقرار شد مديون تقويت نرخ سود سپرده‌هاي بانكي تا سطح 22درصد و جذب نقدينگي‌توسط سيستم بانكي بود.  سود بالاتر از تورم در بانك‌ها باعث شد نقدينگي از بازارهايي همچون ارز و سكه و مسكن كه معمولا در دوره‌هايي، به محل اصلي سفته‌بازي تبديل مي‌شود، فاصله بگيرد و به بازار پول به عنوان تنها بازار جذاب در مقايسه با 4 بازار ديگر– بورس، مسكن، ارز و طلا- سرازير شود. علي چگيني با بيان اينكه، بازار پول در سال93 با پرداخت سود اسمي 22درصد به سرمايه‌گذاران، جذابترين بازار شناخته شد، تصريح كرد: رتبه اول بازار پول در ارايه بيشترين نرخ بازدهي به سرمايه‌گذاران، بازار مسكن را باوجود كاهش قيمت، از ورود خريداران سرمايه‌اي مصون نگه داشت.

مدير كل اقتصاد مسكن با اشاره به سهم بالاي هزينه‌هاي تامين مسكن در سبد مصرفي خانوار و تاثيرگذاري تورم مسكن بر نرخ تورم عمومي، افزود: در شرايطي كه دولت كماكان بر كاهش بيشتر نرخ تورم از حدود 15 درصد كنوني، تاکید می‌کند و بنا دارد شتاب افزايش قيمت‌ها را باز هم كاهش دهد، لازم است جذابيت بازار پول و همين‌طور بازار سرمايه براي سرمايه‌گذاران حفظ شود تا نيروي دافعه سال گذشته بازار ملك براي حركت نقدينگي به اين سمت، در سال94 نيز از توان لازم برخوردار باشد.

 سه پله تغيير در نرخ بازدهي مسكن

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، بازدهي بازار مسكن در پايان نيمه‌اول 93 تحت‌تاثير سرعت ريزش قيمت‌ها، تا منفي 4 درصد هم پيش رفت اما در پايان بهمن، «ريزنوسانات» مثبت در برخي ماه‌ها -4/ 0 تا 6/ 0 درصد افزايش قيمت- سبب جبران اين زيان شد طوري كه نرخ بازدهي 11ماهه -ارزش واحدهاي مسكوني در پايان بهمن93 نسبت به ابتداي فروردين93- به منفي 8/ 1 درصد رسيد. در پايان اسفندماه نيز به دليل نقل و انتقالات شب‌عيد، چون ميانگين قيمت آپارتمان 6/ 2 درصد نسبت به بهمن افزايش يافت، دامنه زيان بازار مسكن باز هم كمتر و نرخ بازدهي 12 ماهه عملا صفر شد.

 رخداد بهتر از بازگشت قيمت

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در حال حاضر اگر چه متوسط ارزش معاملاتي واحدهاي مسكوني در شهر تهران با قيمت‌هاي سال گذشته همين موقع، برابر شده اما ميانگين 12 ماهه قيمت در يك‌سال93 معادل 7/ 4 درصد نسبت به يك‌سال92 افزايش پيدا كرده است كه البته اين ميزان رشد سالانه قيمت مسكن نيز در قياس با جهش 50درصدي در يك‌سال91 و همچنين صعود 30درصدي در يك‌سال92، كاملا ناچيز بوده و نشانه‌اي از تخليه حباب دو سال گذشته، در سال 93 مي‌تواند باشد.

كارنامه قيمت‌‌ها در سال93، از يك رخداد اميدواركننده ديگر نيز خبر مي‌دهد و آن افت قابل توجه ارزش واقعي آپارتمان‌‌هاي مسكوني است.
باوجود افزايش حدود 5 درصدي ميانگين قيمت اسمي مسكن در يك‌سال93، قيمت واقعي آپارتمان كه براساس نرخ تورم عمومي سنجيده مي‌شود، 9درصد در سال گذشته سقوط كرد. اين به آن معني است كه از ارزش دارايي‌هاي ملكي افراد در سال 93 در مقايسه با رشد ارزش ساير كالاها و خدمات، 9 درصد كاسته شده است.

در تحليل اين اعداد و ارقام مي‌توان گفت كه گروهي كه سال گذشته با هدف سوداگري و سرمايه‌گذاري اقدام به خريد آپارتمان كردند نه تنها در پايان سال، به لحاظ اسمي، ريالي از بابت افزايش قيمت، سود به دست نياوردند كه حدود يك‌دهم از ارزش واقعي دارايي‌شان نيز كم شده است.

 آينده سطح كهنه قيمت‌ها

پيام دومي كه معدل قيمت مسكن سال 93 در بطن خود دارد متوجه تقاضاي مصرفي است. اين گروه كه سراسر پارسال به انتظار كاهش بيشتر قيمت، از خريد صرف‌نظر كرد، هم‌اكنون مي‌تواند با نرخ‌هاي فروردين93، آپارتمان معامله كند.

با اين حال آنچه در ابتداي سال جديد بايد مدنظر متعاملين مسكن قرار بگيرد، مسير آتي منحني تغييرات قيمت است. بررسي‌هاي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي در اين باره نشان مي‌دهد: موقعيتي كه هم‌اكنون بازار مسكن در آن قرار گرفته است، «نقطه استراحت قيمت» به حساب مي‌آيد. سطح فعلي قيمت مسكن بعد از 21 ماه ريزش، وارد محدوده‌اي شده كه براساس دوره‌هاي تجاري ركود-رونق چند سال گذشته و يكسري پارامترهاي اثرگذار بر آن از جمله نرخ تورم، براي مدتي در همين موقعيت باقي خواهد ماند. نقطه استراحت قيمت مسكن وضعيتي است كه اگر از جانب عوامل برون‌زا، تحريك نشود روند نوسانات قيمت واقعي آپارتمان را لااقل تا نيمه امسال، همچنان در شيب منفي -رشد كمتر از نرخ تورم- نگه مي‌دارد. يكي از اين فاكتورها، سرنوشت نرخ سود بانكي است كه كاهش آن ممكن است به تغيير مسير نقدينگي منجر شود.

مديركل دفتر اقتصاد مسكن در اين باره معتقد است: با توجه به كمبود منابع در بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات بلندمدت به بخش‌هايي از جمله بخش مسكن، برنامه تنظيم نرخ سود بايد به گونه‌اي باشد كه اين منابع محدود با خطر پسرفت روبه‌رو نشود. مدير كل اقتصاد مسكن درباره آينده قيمت مسكن نيز گفت: روند تغييرات قيمت واقعي مسكن در تهران از مهر سال92 با رفتن به سطح زير نرخ تورم، حالت كاهشي به خود گرفت و اگر چه در طول اين ماه‌ها، قيمت اسمي در برخي ماه‌ها افزايش يافت اما نرخ رشد نقطه‌اي قيمت مسكن در مقايسه با تورم نقطه به نقطه، همواره كمتر بوده است. از آنجا كه مسير رشد منفي قيمت واقعي مسكن معمولا دو سال به طول مي‌انجامد، انتظار اين است كه تا نيمه امسال، وضعيت فعلي ادامه داشته باشد.

 ماه‌هاي گران و ارزان

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در سال93، بيشترين سطح قيمت مسكن در خردادماه رقم خورد. در اين ماه، ميانگين ارزش معاملاتي آپارتمان‌هاي مسكوني به مترمربعي 4 ميليون و 350 هزار تومان رسيد.  كمترين سطح قيمت نيز در ماه فروردين اتفاق افتاد كه در آن، ميانگين قيمت هر متر واحد مسكوني فروخته شده در تهران معادل 3 ميليون و 890 هزار تومان شد.  همچنين بيشترين رشد ماهانه قيمت به مقدار 4/ 6 درصد در ارديبهشت و بيشترين افت ماهانه نيز به اندازه3/ 7 درصد در فروردين رقم خورد.
 
=========================================================================
کسادي بازار مسکن در فروردين/ نرخ آپارتمان در محله‌هاي تهران
> راه و مسکن فروردين ماه براي بازار مسکن دوران بي رونقي است که بنگاه هاي املاک مراجعه کننده زيادي ندارند و مشتريان در انتظار آينده بازار هستند.
به گزارش خبرنگار مهر، هرساله فروردين ماه براي بازار مسکن زماني است که بازار رونق چنداني ندارد و متقاضي زيادي هم براي خريد يا فروش به بنگاه‌ها مراجعه نمي‌کند، به دليل اينکه خريداران قبل از نوروز، واحد خود را خريداري کرده‌اند و فروشندگان هم در انتظار مشخص شدن وضعيت بازار هستند، بنابراين اين ماه براي بازار مسکن دوران انتظار به شمار مي‌رود. البته نمي‌توان از تعداد مشترياني که هم اکنون هم در بازار مسکن هستند چشم پوشي کرد اما بازهم به نسبت متقاضي بازار مسکن، تعداد مراجعه کنندگان بسيار کمتر است، ضمن آنکه مشتريان واقعي قبل از تعطيلات واحد خود را خريداري کرده‌اند. در حال حاضر که رکود بازار مسکن وارد سومين سال خود مي شود، اغلب مشتريان و بنگاه هاي املاک در انتظار اين هستند تا سرنوشت بازار با توجه به اتفاقات بين المللي مشخص شود اما شواهد حاکي از آن است که نيمه اول امسال هم تغييرات چنداني در بازار به وجود نمي آيد. گرچه برخي بنگاه هاي املاک سعي دارند تا متقاضيان خريد مسکن را با گفتن اين حرف که در تابستان مسکن گران مي شود، به خريد ترغيب کنند اما کارشناسان معتقدند که مشتريان مي توانند با آرامش مسکن را خريداري کنند زيرا قيمت مسکن بيش از تورم نخواهد بود. نرخ آپارتمان هاي بالاتر از 46 متر براساس گزارش ميداني خبرنگار مهر، واحدي در پونک - سردارجنگل با مساحت 46 متر فول، 220 ميليون تومان به فروش مي رسد و در آزادي -دکترهوشيار واحدي 48 متري با عمر 20 ساله و انباري 128 ميليون تومان قيمت گذاري شده است. واحدي 50 متري در 16 متري اميري - گلستاني نوساز و 2 خوابه 142 ميليون تومان فروخته مي شود و در ظفر - بافت بومي واحدي 46 متري و عمر 12 ساله، بدون پارکينگ 230 ميليون تومان به فروش مي رسد. همچنين در ميدان امامت - بيهقي آپارتماني 50 متري و دوخوابه با بالکن و انباري 223 ميليون تومان قيمت گذاري شده است و در وليعصر - زرتشت آپارتماني به مساحت 63 متر و يکخوابه با عمر 2 ساله هر مترمربع 5 ميليون و 600 هزار تومان به فروش مي رسد. آپارتماني 65 متري و دوخوابه با تمامي امکانات در بلوار فردوس غرب 275 ميليون تومان فروخته مي شود و در نارمک - ميدان 100 , 64متري با عمر 7ساله بدون پارکينگ 305 ميليون تومن به فروش مي رسد همچنين در سبلان شمالي واحدي 65 متري و دوخوابه طبقه4 بازسازي شده باپارکينگ وانباري 170 ميليون تومان قيمت گذاري شده است. براين اساس آپارتماني در اشرفي اصفهاني - شهرک نفت با مساحت 64.5 متر و فول امکانات 297 ميليون تومان به فروش مي رسد و در انتهاي جيحون-رنجبر واحدي 65 متري و دوخوابه با عمر 4 ساله و پارکينگ و انباري 175 ميليون تومان فروخته مي شود. واحدي در مرزداران - گلديس به مساحت 80 مترمربع و دوخوابه و نوساز، سوپرلوکس متري 6 ميليون و 890 هزار تومان قيمت گذاري شده است همچنين در کاشاني، 
مهران واحدي 78 متري و دو خوابه، نوساز با امکانات متري 5 ميليون و 600 هزار تومان به فروش مي رسد.

 امیدواریم استحکام ، زیبائی و مهمتر از همه اعتبار فروشنده ( شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمان سپهر تهران متعلق به بانک صادرات)شما را ترغیب نماید تا در صورت نیاز به ملکی اداری یا واحدی تجاری دنبال سرمایه گذاری مطمئن هستید، یکی از خریداران این پاساژ باشید.

اطلاعیه پیش فروش آپارتمان اداری و مغازه تجاری در بر خیابان آزادی تهران 

 اطلاعیه فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در خیابان آزادی تهران تلفن 09361014411 بازار بورس صنایع دانش بنیان آزادی بورس تخصصی صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی  

========================= 

===========================================

فروش ( پیش فروش ) آپارتمان در خیابان فرشته تهران

================================

ارزیابی ملک سال 94 و جلوگیری از جهش قیمت در بازار ملک