قیمت آپارتمان و دیوار کوتاه مسکن در رکود بلند اقتصاد - ضرورت اصلاح نظام تامین مالی مسکن - 27 اسفند 94

دیوار کوتاه مسکن در رکود بلند اقتصاد

سال 94 در شرایطی آغاز شد که بازار خرید و فروش مسکن همچنان در خواب زمستانی بود و تداوم کم‌رونقی بازار دو سال گذشته، سومین سال از رکود مسکن را رقم زد.

در فروردین ماه سال جاری با کاهش 32درصدی معاملات خرید و فروش نسبت به فروردین سال 93، امیدها برای بهبود بازار کمرنگ شد و افت تعداد معاملات در اردیبهشت و خرداد نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل موجب شد که در سه ماهه ابتدایی سال، بازار مسکن مسیری نزولی را سپری کند البته حجم قراردادها در هر ماه نسبت به ماه قبل شاهد رشد بود اما شرایط نسبت به سال قبل افت داشت. بازار خرید و فروش در تیر و شهریور سال 94 مثل سه ماهه اول با افت معاملات همراه بود اما در مرداد ماه شاهد رشد 3.2درصدی حجم قراردادها نسبت به مرداد سال 93 بودیم.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تعادل ، در سه ماهه سوم سال نیز تنها در آبان ماه، میزان حجم معاملات نسبت به مشابه سال قبل افزایش داشت و در مهر و آذر باز هم شاهد کاهش قراردادها نسبت به سال گذشته بودیم. باوجود روند نزولی خرید و فروش در 9ماهه سال 94، با افزایش حجم معاملات در دی و بهمن شاهد بروز نشانه‌های بهبود بازار مسکن بودیم. اگرچه حجم معاملات در بازار خرید و فروش مسکن تنها در چند ماه از سال نسبت به سال گذشته افزایش یافت اما بازار رهن و اجاره در هر ماه نسبت به ماه گذشته شاهد افزایشی در محدوده 10 تا 12درصدی نسبت به ماه قبل بودیم.

  به دنبال راهی برای خروج از رکود
تداوم رکود در بازار مسکن طی سه سال گذشته دولت را به اعمال تصمیمات و اجرای برنامه‌هایی برای بهبود شرایط بخش مسکن در سال 94 سوق داد که نگاهی به مصوبات و فعالیت‌های انجام شده نشانگر آن است که دولت تقویت بخش تقاضا را بیش از عرضه در دستور کار خود قرار داده است. بر همین اساس، در اردیبهشت ماه سال جاری و با مصوبه شورای پول و اعتبار میزان وام مسکن برای خانه اولی‌ها در تهران به 80میلیون تومان رسید، البته پرداخت این تسهیلات (حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم) مشروط به سپرده‌گذاری 50درصدی شد. سقف فردی تسهیلات خرید مسکن در «شهر تهران»، «شهرهای بزرگ بالای 200هزار نفر جمعیت» و «سایر مناطق شهری» به ترتیب به میزان 800، 600 و 400میلیون ریال تعیین شد. گفتنی است، نرخ سود تسهیلات اعطایی در ابتدا 14درصد تعیین شد که با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار مبنی بر کاهش نرخ سود بانکی به 13درصد کاهش یافت.

دیگر برنامه دولت برای بخش مسکن مربوط به تیرماه سال جاری می‌شود، براساس این برنامه که از سوی یک عضو ناظر شورای عالی بورس با هدف شفاف‌سازی قیمت فروش آپارتمان‌ها اعلام شد طرح بورس مسکن بود، به گفته طراحان طرح بورس مسکن پایان دادن به دخالت واسطه‌گران در اعمال نفوذ یک‌طرفه در قیمت‌گذاری به نفع یا ضرر یکی از طرفین معامله از مزایای اجرای این طرح است. طرح بورس مسکن همچنان در پیچ و خم تصویب و اجرایی شدن قرار دارد. بازار رهن ثانویه از دیگر برنامه‌های دولت یازدهم برای خروج بخش مسکن از رکود بود. در شهریور ماه سال جاری، هیات‌مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار تهران از دریافت موافقت کلی بانک مرکزی برای راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه» و تایید پیش‌نویس دستورالعمل «انتشار اوراق مشارکت رهنی به پشتوانه وام‌های اولیه مسکن» خبرداد که این طرح نیز با وجود گذشت 6ماه هنوز اجرایی نشده است. در مهر ماه سال جاری شاهد ارائه دو تصمیم از سوی دولت برای بازار مسکن بودیم.

برهمین اساس پیش‌نویس طرح «خرید اعتباری مسکن» با هدف صدور مجوز نهایی برای فعالیت شرکت‌های لیزینگ در تامین مالی بخش مسکن، آماده بررسی در شورای پول و اعتبار شد و به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازی در اردیبهشت ماه سال آینده شاهد تصویب این طرح و اجرای آن خواهیم بود. دیگر طرحی که در مهرماه مطرح شد، ارائه مدل جدیدی برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن از سوی بانک مسکن بود که بر اساس آن این بانک تا 100میلیون تومان تسهیلات برای ساخت مسکن به سازندگان پرداخت می‌کند. برهمین اساس وام 100میلیونی فقط برای ساخت مسکن و سازنده‌های آن بوده و برای خرید مسکن نیست و سود آن نیز مطابق با تسهیلات بانکی جاری است. این طرح نیز مانند رهن ثانویه و لیزینگ هنوز اجرایی نشده است و عملیاتی شدن آن در هاله‌یی از ابهام است. دیگر طرح دولت برای بهبود شرایط صدور مجوز از سوی بانک مسکن در آبان ماه سال جاری، ابلاغ مفاد و جزییات مصوبه وام خرید مسکن تا سقف 60میلیون تومان از سوی بانک مرکزی به بانک مسکن بود که پرداخت این وام از اوایل دی ماه آغازشد. براساس این تسهیلات، ۶۰میلیون تومان وام در تهران، ۵۰میلیون تومان در شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت و ۴۰میلیون تومان در سایر مناطق شهری پرداخت می‌شود. گفتنی است، استفاده از این طرح با خرید اوراق بهادار انجام‌پذیر است. در آذرماه سال جاری، امکان شکل‌گیری منسجم معاملات قسطی آپارتمان فراهم شد و برهمین اساس انبوه‌سازان شهر تهران که پیش‌تر برای قسطی کردن بخشی از واحدهای نوساز اعلام آمادگی کرده بودند، به پشتوانه بانک، شاهد تسهیل شرایط خرید و فروش مسکن بودند.

در این طرح بانک‌ها که نقش واسطه را بین متقاضی خرید مسکن و انبوه‌سازان ایفا می‌کنند برای همکاری و اجرای این طرح 5درصد کارمزد دریافت می‌کنند البته بالا بودن رقم کارمزد موجب شد که رایزنی انبوه‌سازان با بانک‌های خصوصی برای کاهش این رقم آغاز شود و به گفته رییس انجمن انبوه‌سازان، احتمال امضای تفاهمنامه‌یی با بانک شهر برای کارمزد 2درصد افزایش یابد. اقساط وام ۱۰۰میلیون تومانی در قالب طرح فروش قسطی مسکن با بازپرداخت ۵ تا ۷ ساله و نرخ سود حدود ۲۰درصدی است. فروش قسطی مسکن برای مشتریانی است که در طبقه متوسط و بالا قرار دارند زیرا متقاضی باید تا مدت ۵ تا ۷ سال بتواند اقساط وام‌ ۱۰۰میلیون تومانی را بازپرداخت کند. اما آخرین تسهیلاتی که دولت برای بخش مسکن فراهم کرد پرداخت وام 160میلیون تومانی خرید بود. از 18اسفندماه سال جاری براساس مصوبه شورای پول و اعتبار در تهران هر یک از زوجین می‌توانند تا مبلغ ۸۰میلیون تومان و در مجموع ۱۶۰میلیون تومان برای یک پلاک ثبتی وام دریافت کنند؛ این مبلغ در شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت ۶۰میلیون تومان، درمجموع ۱۲۰میلیون تومان و در شهرهای کوچک ۴۰میلیون تومان و درمجموع ۸۰میلیون تومان روی یک پلاک ثبتی است.

اخبار مرتبط


اصلاح نظام تامین مالی مسکن

در دهه 1380 به موازات افزایش درآمدهای صادرات نفتی و تزریق آن به اقتصاد، نرخ واقعی ارز کاهش یافت و همین امر موجب افزایش قیمت نسبی کالاهای غیر قابل تجارت از جمله مسکن شهری در کشور به‌ویژه کلان‌شهرها شد.

سیاست دولت در زمینه عرضه مسکن ارزان‌قیمت تحت عنوان مسکن مهر نیز که اقشار آسیب‌پذیر را هدف قرار داده بود، نتوانست مانع از تولید و عرضه مسکن در بخش‌های دیگر بازار مسکن شهری یعنی مسکن اقشار مرفه و میانه حال شود. در این دوره تلاش شد تسهیلات تولید مسکن برای انبوه‌سازان و تسهیلات خرید مسکن برای خانوارها با نرخ سود یارانه‌ای پرداخت شود. همین امر هزینه سرمایه‌گذاری در مسکن را کاهش ‌داد و بر تمایل به ساخت و ساز مسکن در شهرها دامن ‌زد.

در همین دهه تعدادی بانک خصوصی با سهامداری شرکت‌های انبوه‌ساز و نیز صندوق‌های بازنشستگی و...ایجاد شد که هدف عمده آنها تامین مالی سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌ساز مسکن شهری و مراکز تجاری و اداری بود. آمارهای موجود نیز بیانگر اختصاص سهم بزرگی از تسهیلات بانکی به بخش ساختمان در همین دوره است. اما حباب قیمت در بازار مستغلات شهری بالاخره به‌دنبال تشدید تحریم‌های اقتصادی و کاهش درخور توجه ارزش پول ملی در هم شکست و رونق بازار مسکن از آغاز دهه 1390 جای خود را به رکود طولانی‌مدت و کم سابقه داد. در این میان کاهش دستمزدهای واقعی که خود ناشی از نرخ‌های تورم بالای سال‌های اخیرو تنزل ارزش پول ملی بود، همراه با رشد منفی اقتصاد ملی در دوره برنامه پنجم توسعه، منجر به کاهش بودجه خانوارهای شهری شد و تقاضا برای خرید و اجاره مسکن را تحت تاثیر قرار داد. هر چند دولت یازدهم با پیگیری سیاست‌های مسوولانه مالی و پولی توانست در چند سال اخیر بر تورم افسار گسیخته لگام زند و از نوسانات زیانبار نرخ ارز جلوگیری کند، اما کاهش قیمت نفت در بازارهای جهانی در یک سال و اندی اخیر، مجددا وضعیت رکود اقتصادی را تشدید کرد و اقتصاد ایران در سال 1394 عملکرد خوبی از خود نشان نداد.

تداوم رکود اقتصادی، تنش در مناسبات درونی قدرت و وقفه در رفع تحریم‌ها به‌دنبال تجربه یک دهه تلخ از رشد اندک همراه با عدم ایجاد اشتغال، ابعاد فقر و بیکاری را در جامعه توسعه داد و امید به بهبود وضع درآمد و اشتغال را در نزد اقشار فقیر و میانه حال جامعه در آینده نزدیک زائل کرد. علاوه بر تحولات منفی فوق در سمت تقاضای بازار مسکن، بحران در نظام بانکی نیز مزید بر علت شد، به این معنی که با ایجاد وضعیت رکود تورمی در اقتصاد کشور و طولانی شدن رکود بخش مسکن شهری، ارزش دارایی‌های مستغلاتی بانک‌ها و شرکت‌های وابسته آنها کاهش یافت، افزایش مطالبات غیر جاری بانک‌ها از دولت و بخش خصوصی بالا رفت و بانک‌ها در زمینه پرداخت تسهیلات جدید به بخش‌های مختلف اقتصاد از جمله ساخت و ساز و خرید مسکن، دچار مشکلات جدی شدند. این وضعیت در دو سال اخیر به رقابت در زمینه جذب سپرده‌ها به هر قیمت تمام شد و هزینه سرمایه را به‌شدت افزایش داد. در واقع نرخ بهره اسمی سپرده‌ها و تسهیلات بانکی بر خلاف انتظار برخی از تحلیلگران مالی و بانک مرکزی به‌طور خودتنظیم به موازات کاهش نرخ تورم کاهش نیافت و به این ترتیب هزینه واقعی سرمایه در اقتصاد ملی افزایش یافت. مجموعه عوامل فوق رکود بازار مسکن را تشدید کرد و انبوه‌سازان پس از مدتی مقاومت ناگزیر شدند قیمت مسکن نوساز را به ویژه در مناطق مرغوب شهرهای بزرگ کاهش دهند و در انتظار روزهای بهتر در آینده دست از سرمایه‌گذاری جدید کشیدند. حتی در مواردی تکمیل ساختمان‌های نیمه تمام دچار وقفه‌های زمانی نسبتا طولانی شد.

وزارت مسکن و شهرسازی و مشاوران ارشد اقتصادی دولت با استناد به ارتباطات گسترده بخش ساختمان با صنایع مصالح ساختمانی و اشتغال‌زایی بالای این بخش، خروج بخش ساخت و ساز از رکود را یک فرصت مهم برای خروج از رکود تورمی در دوران پساتحریم می‌دانستند. به همین دلیل در صدد برآمدند با افزایش سقف تسهیلات مسکن و ارائه این تسهیلات با نرخ سود یارانه‌ای، تقاضای مسکن را که زمین‌گیر شده بود، مجددا به تکاپو وا دارند. از نیمه دوم سال 1392 تا این زمان تصمیمات مهمی در این زمینه اتخاذ شد. افزایش سقف وام خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تا 600 میلیون ریال و ساخت مسکن تا سقف 1000 میلیون ریال، راه‌اندازی شرکت تامین سرمایه مسکن، ارائه وام ساخت به منظور نوسازی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیر رسمی، افزایش وام مسکن مهر از 250 به 300 میلیون ریال و اخیرا افزایش سقف تسهیلات مسکن زوج‌های جوان تا 1200 میلیون ریال در زمره این تصمیمات است. بانک مسکن که در چند سال گذشته همت خود را به‌طور عمده مصروف توزیع تسهیلات مسکن مهر از محل پول پر قدرت کرده بود، اخیرا تلاش می‌کند بازار رهن ثانویه را فعال و از این طریق به تامین منابع مالی مورد نیاز خود اقدام کند. حال این پرسش مطرح است که آیا این تدابیر برای خروج ساخت و ساز مسکن شهری از رکود کفایت می‌کند؟

پاسخ ما به این پرسش منفی است. چرا که:

1- دو دهک بالای درآمدی جامعه شهری که 40 درصد هزینه خانوارهای شهری را به مسکن خود اختصاص می‌دهند، به اتکای دارایی‌ها و پس‌اندازهای نقد خود اقدام به خرید مسکن به انگیزه مصرف شخصی یا سوداگری می‌کنند. قیمت مسکن لوکس در شهر‌های بزرگ به رغم کاهش درخور توجه، هنوز به‌طور کامل از حباب قیمتی تخلیه نشده است. در این بخش از بازار نیز مازاد عرضه زیادی وجود دارد.

2- سه دهک پایین درآمدی در شهرها عموما در بافت‌های فرسوده، سکونتگاه‌های غیررسمی و نقاط پیرامونی شهرها زندگی می‌کنند. اینها متقاضی مسکن فرسوده‌اند نه مسکن نوساز. در عین حال این گروه فاقد منابع پس‌انداز و درآمد کافی برای استفاده از تسهیلات مسکن هستند. دو وزارتخانه راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی برنامه مشترکی را برای مسکن اجتماعی طراحی کرده‌اند.

3- از نیمه دوم سال 1392 به این سو بالغ بر 590 هزار مسکن مهر افتتاح و فروش اقساطی بالغ بر 600 هزار واحد آغاز شده است و دولت تلاش دارد تامین زیربناهای بیش از 470 هزار مسکن مهر را برای واگذاری تا پایان سال جاری به پایان برد. به این ترتیب در بخش مسکن ارزان‌قیمت نیز کمبود جدی وجود ندارد.

4- بانک مسکن دهک‌های هزینه‌ای 5 تا 8 را به‌عنوان بازار هدف خود در مرکز توجه قرار داده است و قصد دارد منابع تسهیلات را عمدتا در کوتاه‌مدت و میان‌مدت از طریق عایدات ناشی از بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر تامین کند. یارانه نرخ سود نیز از همین محل پرداخت خواهد شد. در بلند مدت بانک مسکن به بازار رهن ثانویه چشم دوخته است. اما بسته‌بندی تسهیلاتی که با نرخ بهره ثابت، سقف ثابت و بدون توجه به توان پرداخت متقاضیان پرداخت می‌شود و فروش آن در بازار رهن ثانویه امری غیرممکن به نظر می‌رسد. به‌طور خلاصه نظام تامین مالی مسکن در کشور از وضعیت مطلوب فرسنگ‌ها فاصله دارد. چشم‌انداز رشد اقتصادی و ایجاد فرصت‌های اشتغال و درآمد جدید برای خانواده‌های جوان چندان خوش‌بینانه نیست. دولت توان پرداخت یارانه به مسکن اجتماعی را ندارد. نظام بانکی هنوز از حل معضلات مالی خود درمانده است و بازار اوراق بهادار که دولت، بخش خصوصی و بانک مسکن برای تجهیز منابع مالی به آن دل بسته‌اند، عقب مانده است. در این وضعیت، ممکن است شاهد تکان مختصری در سمت تقاضای مسکن شهری باشیم، اما این به معنای رونق کامل این بازار در سال 1395 نخواهد بود.

  قیمت آپارتمان در تهران ,  قیمت آپارتمان در تهران همشهری ,  قیمت آپارتمان در تهران همشهری آنلاین  , قیمت آپارتمان در تهران روی دیوار  ,  قیمت آپارتمان در تهرانپارس  ,  قیمت آپارتمان در کیش ,   قیمت آپارتمان در شهرک غرب , قیمت آپارتمان در شهرک اکباتان  ,  قیمت آپارتمان  ,  جدول قیمت آپارتمان در تهران  ,  جدول قیمت آپارتمان مناطق تهران  ,  جدول قیمت مسکن در مناطق تهران  ,  جدول افزایش قیمت مسکن مهر  ,  جدول قیمت مسکن در مناطق تهران  ,  قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران+جدول  ,  قيمت مسكن در تهران  ,  قيمت مسكن در سال 94  ,  قیمت آپارتمان در تجریش ,  قیمت آپارتمان در شمال تهران  ,  قیمت خانه در شمال تهران  ,  قیمت مسکن در شمال تهران  , قیمت مسکن در شمال شرق تهران  ,    

----------------------------------

#ملک , #خرید ملک , خرید مسکن #آپارتمان , #خرید آپارتمان , #خرید ملک در تهران ,
 #,ویلا  , #آپارتماناداری ,
 #apartment  , #آپارتمان , # فروش آپارتمان#خرید آپارتمان , # رامسر, #شمال , #شمال تهران ,    
#خیابان فرشته , # آپارتمان خیابان آقا بزرگی , # خرید آپارتمان در خیابان فرشته تهران ,
=============
اطلاعیه فروش آپارتمانهای سند اداری و مغازهای تجاری
 فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ،  دندانپزشکی  ، علوم آزمایشگاهی  و داروسازی
واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر  کلیه شرکت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT
----------------------------------------------------------------------

قیمت آپارتمان  قیمت آپارتمان  قیمت آپارتمان  قیمت آپارتمان  قیمت آپارتمان  قیمت آپارتمان  قیمت آپارتمان

 




Comments