گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران و وجود 1.7 میلیون ملک خالی در ایران - 9 اردیبهشت 95

گزارشی از ناهمخوانی عرضه و تقاضای مسکن

مازاد 3.6 میلیونی مسکن در سال 94

گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95


کمیسیون آموزش و تحقیقات انجمن علمی اقتصاد شهری ایران در گزارشی به بررسی میزان عرضه و تقاضای مسکن از سال 90 تا 94 پرداخته است که نتایج آن طبق دو سناریوی مختلف نشان می‌دهد در سال اخیر طرف عرضه و تقاضای مسکن با هم همخوانی نداشته است.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از ایسنا، سید محسن طباطبایی مزدآبادی، دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران نتایج تحقیق انجمن علمی اقتصاد شهری را تشریح و اظهار کرد: میزان تقاضای واحدهای مسکونی در کشور با استفاده از آمار میزان خانوارهای موجود، میزان ازدواج‌های صورت گرفته، بهسازی واحدهای مسکونی بدون اسکلت ساختمانی مناسب و قدیمی و نیز واحدهای مسکونی بدون حداقل‌ها، 34.3 میلیون واحد مسکونی است که از این مقدار 12 میلیون مسکن روستایی و 22.2 میلیون مسکن شهری است.

وی افزود: در خصوص طرف عرضه نیز 16.2 میلیون واحد مسکونی در سال 90 در مناطق شهری کشور عرضه شده که این ارقام طی سال های 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 میلیون واحد بوده و موجودی عرضه مسکن تا نیمه اول سال 94 به بیش از 23.2 میلیون واحد مسکونی در کشور رسیده است.

طباطبایی با بیان اینکه از این رو در این پژوهش به ارزیابی عرضه و تقاضای مسکن شهری و نیز برآورد کمبود عرضه یا تقاضا در این بازار پرداخته و توصیه‌های سیاستی جهت بهینه‌سازی مازاد تقاضا و یا مازاد عرضه موجود در بازار مسکن ارائه شد، افزود: این تحقیق در نهایت طبق دو سناریو به دو نتیجه متفاوت در مازاد عرضه مسکن طی سال های 90 تا نیمه اول 94 رسیده که در هر دو سناریو مازاد عرضه روبه افزایش بوده که در سناریوی اول میزان مازاد عرضه به 3.6 میلیون و در سناریوی دوم به 0.6 میلیون واحد مسکونی رسیده است.

دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری با ارایه آماری از عملکرد بخش مسکن طی سال‌های 90 تا 94 خاطرنشان کرد: بخش نخست از این تحقیق پیش از این تحت عنوان ارزیابی طرف تقاضای مسکن شهری منتشر شده و اکنون بخش دوم این پژوهش با محوریت تحلیل طرف عرضه بازار مسکن ارائه می‌شود:

برآورد طرف عرضه در کشور

منبع اصلی عرضه مسکن در کل کشور سه مورد است که عبارتند از:

- تعداد واحدهای مسکونی موجود در مناطق روستایی و شهری کشور که نوعی عرضه مثبت تلقی می‌شود

- تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در کشور که با اعمال سیاست های درست از سوی دولت این تعداد می‌تواند به عرضه مثبت در کشور مبدل شود

- میزان تخریب واحدهای مسکونی فرسوده جهت بنای واحدهای مسکونی جدید که به نوعی عرضه منفی تلقی می‌شود

در ادامه به ارزیابی عرضه مسکن تحت هر یک از عناوین کلی فوق پرداخته خواهد شد.

تعداد واحدهای مسکونی شامل خانوار

طبق آمارهای ارائه شده توسط مرکز آمار در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390، تعداد 14.8 میلیون واحد مسکونی حاوی سکنه در مناطق شهری و حدود 5.2 میلیون واحد مسکونی حاوی سکنه در مناطق روستایی کشور ثبت شده است.

 

گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95


برای ارزیابی دقیق‌تر میزان واحدهای مسکونی باید میزان مسکن عرضه شده طی سال های 90 تا 94 نیز مورد توجه قرار بگیرند. بانک مرکزی برآوردی از میزان واحدهای مسکونی تکمیل شده در مناطق شهری طی سال های 90 تا 94 (تا نیمه اول 1394) را ارائه داده است. طبق این آمار در سال 90 حدود 560 هزار واحد مسکونی تکمیل شده و به بازار مسکن در کشور وارد شده اند. در این سال عملیات ساخت حدود 190 هزار ساختمان شروع شده و 170 هزار ساختمان تکمیل شده است. به عبارتی در هر ساختمان حدود 3.52 واحد مسکونی وجود داشته است. در سال 91، 750 هزار واحد مسکونی از 206 هزار ساختمان تکمیل(3.82 واحد مسکونی در هر ساختمان) و به بازار مسکن در کشور وارد شده و ساخت حدود 220 هزار ساختمان شروع شده است که در سال های آتی انتظار می‌رود وارد بازار مسکن در کشور شوند. در سال 92، 830 هزار واحد مسکونی در 218 هزار ساختمان تکمیل شده (4 واحد مسکونی در هر ساختمان) و ساخت حدود 195 هزار ساختمان نیز شروع شده است. در سال 93، 718 هزار واحد مسکونی در 197 هزار ساختمان تکمیل شده(3.83 واحد مسکونی در هر ساختمان) و حدود 157 هزار ساختمان نیز در حال ساخت است و در نیمه اول سال 94، 140 هزار واحد مسکونی در 40 هزار ساختمان تکمیل شده (3.74 واحد مسکونی در هر ساختمان) و عملیات ساخت 35 هزار ساختمان نیز شروع شده است.

 

گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95


گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95


با توجه به جدول فوق، طی سال‌های بعد از سرشماری سال 90 تا نیمه اول سال 94، حدود 2.7 میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور تکمیل شده (به دلیل انجام سرشماری در آبان 1390، آمار سال 90 در اندازه گیری واحدهای مسکونی تکمیل شده طی سال های پس از 90 تا نیمه اول 94، به صورت نصف مورد محاسبه قرار گرفته است) و برآورد می‌شود با در نظر گرفتن نسبت 25.6 درصدی واحدهای مسکونی روستایی از کل واحدهای مسکونی در کشور، حدود 940 هزار واحد مسکونی نیز در مناطق روستایی طی این سال¬ها تکمیل شود. در مجموع، 3.6 میلیون واحد مسکونی به بازار مسکن طی سال های بعد از سرشماری سال 90 تا نیمه اول 1394 در کشور عرضه شده است.

از آنجا که درصدی از خانه های موجود در سرشماری سال 1390 و تعدادی از خانه های ساخته شده در مناطق شهری و روستایی در قالب مسکن مهر به بازار مسکن کشور عرضه شده اند، لذا لازم است عمکرد این بخش نیز مورد توجه قرار گیرد. لازم به ذکر است طبق آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، از میزان موجودی مسکن در سرشماری سال 1390 که حدود 20 میلیون واحد مسکونی در کشور به ثبت رسیده، حدود 330 هزار واحد مسکونی مسکن مهر است که تولید مسکن مهر از بعد از سرشماری سال 90 تا پایان سال 93، چیزی در حدود 1.38 میلیون برآورد می‌شود.

موجودی مسکن مهر در پایان سال 93 در حدود 1.7 میلیون واحد است که از میزان حدود 2.1 میلیونی واحد مسکونی هدف گذاری شده در برنامه، در حدود 440 هزار واحد مسکونی کمتر است. در واقع در پایان سال 93، حدود 400 هزار واحد مسکونی مهر طبق اهداف برنامه مسکن مهر، ساخته نشده که می‌توانست در صورت ساخت، میزان عرضه مسکن را افزایش دهد.

 


گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95


مطابق آمار ارائه شده از تولید مسکن مهر در مناطق شهری کشور، در سال 90 حدود 4.37 درصد از مسکن موجود در کشور، از نوع مسکن مهر بوده که این درصد در سال 93، به حدود 10 درصد رسیده است که نشان از حجم بالای این نوع مسکن از مسکن کل کشور دارد. تحقق کامل برنامه وزارت راه و شهرسازی در ساخت مسکن مهر و جبران عقب ماندگی از اهداف برنامه تولید مسکن مهر، می‌تواند این تعداد را به حدود 2.15 میلیون (در حدود 12.4 درصد) برساند.

تعداد خانه های خالی از سکنه


گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95



یکی از نکات مهم در سرشاری واحدهای مسکونی در سال 1390، سرشماری از واحدهای مسکونی دارای سکنه است. به عبارتی در این سرشماری علاوه بر واحدهای مسکونی دارای سکنه، تعدادی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز می‌باشند که طبق روش های شناسایی مرکز آمار کشور به عنوان واحدهای خالی از سکنه در نظر گرفته شده اند. هر چند روش های مرکز آمار در تشخیص منازل مسکونی خالی از سکنه دارای شبهات و اشکالاتی است؛ اما می‌توان این میزان آمار ارائه شده از واحدهای مسکونی خالی از سکنه را به نوعی برآوردی نزدیک به واقع از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در نظر گرفت. طبق آمارهای مرکز آمار ایران، حدود 1.7 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کل کشور وجود دارد که برآورد می‌شود 20 درصد از این میزان در مناطق روستایی و مابقی در مناطق شهری موجود باشد. از این رو می¬توان به اندازه 1.3 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق شهری و حدود 330 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق روستایی برآورد کرد که به نوعی عرضه پنهان مسکن در بازار مسکن کل کشور محسوب می‌شوند. از سوی دیگر طبق نظر کارشناسان حوزه مسکن، ضریب استاندارد خانه‌های خالی از سکنه حدود 4 تا 6 درصد(به طور متوسط 5 درصد) بوده که برای پاسخگویی به جابجایی، گردشگری و ... است که این نوع خانه‌های خالی از سکنه به دلیل نداشتن ظرفیت ورود به بازار مسکن به عنوان عرضه مسکن، از این محاسبات کنار گذاشته می‌شوند و با توجه به ضریب استاندارد خانه های خالی(در حدود 83 هزار واحد مسکونی در کل کشور که حدود 66 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری و حدود 16 هزار واحد در مناطق روستایی قرار دارند)، حدود 1.6 واحد مسکونی در کل کشور (حدود 1.3 در مناطق شهری و 300 هزار در مناطق روستایی) قابلیت عرضه به بازار مسکن را خواهند داشت که لازم است دولت و شهرداری ها، سیاست های مناسبی برای عرضه این واحدهای مسکونی به بازار مسکن در کشور تدبیر کند.

عرضه منفی ناشی از تخریب جهت ساخت واحد مسکونی

گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95



یکی از نکات مهم در تخمین دقیق میزان عرضه مسکن در نقاط شهری و روستایی کشور، توجه به میزان ساختمان های تخریبی جهت ساخت واحدهای مسکونی نوساز است. در واقع به ازای ساخت تعدادی از واحدهای مسکونی، تعدادی تخریب می‌شوند. از این رو باید به نسبت تخریب ساختمان های مسکونی و واحدهای مسکونی نیز توجه شود و با برآوردی از میزان واحد مسکونی تخریب شده، این آمار به عنوان عرضه منفی در بازار مسکن کشور در نظر گرفته شود. در واقع بعد از سرشماری سال 1390، برخی از واحدهای مسکونی حاوی سکنه مورد سرشماری قرار گرفته، تخریب شده اند که لازم است این تعداد استخراج شوند.طبق آمار ارائه شده توسط مرکز آمار ایران، طی سال های 90 تا نیمه اول 94، درصد بناهای تخریبی در پروانه های صادره به ترتیب 17.8، 20.6، 26.8، 19.7 و 24.8 بوده است که به طور متوسط حدود 21 درصد از پروانه های ساختمانی صادر شده، جهت ساخت ساختمان جدید با تخریب بنای قبلی بوده است.

 


گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95


نکته مهم و قابل توجه در ارزیابی بناهای تخریبی در کشور این است که برخی از پروانه های صادر شده فرآیند ساخت را شروع نکرده و در نهایت تبدیل به ساختمان شروع شده نشده اند و همچنین ممکن است برخی از ساختمان های شروع شده، در سالهای قبل پروانه ساختمانی تهیه کرده باشند. از این رو مناسب است به جای تعداد پروانه های صادر شده جهت تخریب، تعداد ساختمان های شروع شده در نظر گرفته شود. در واقع می‌توان گفت در فرآیندِ ساختِ ساختمان های شروع شده ای که پروانه ساخت در بنای تخریبی داشته، حتما ساختمان قدیمی تخریب و ساختمان جدید بنا شده است و از این جهت تعدادی از ساختمان هااز بازار ساختمان کشور کنار گذاشته شده اند.از سوی دیگر به دلیل اینکه درصدی از ساختمان های تخریب شده، مسکونی و یا مسکونی توام بوده اند، لازم است تعداد ساختمان های مسکونی و توام شروع شده در نظر گرفته شود.

 

 

گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95


طبق آمار جدول فوق، در سال 90 حدود 33 هزار ساختمان تخریب شده است و طی سال های 90 تا نیمه اول 94، در مجموع 163 هزار ساختمان مسکونی و یا مسکونی و غیرمسکونی توام تخریب شده اند. برای تبدیل تعداد ساختمان های مسکونی تخریب شده به تعداد واحدهای مسکونی تخریب شده، از متوسط تعداد واحد مسکونی در هر ساختمان (نسبت تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده به تعداد ساختمان های مسکونی تکمیل شده) استفاده می‌شود. در واقع برآورد این تحقیق از تعداد واحدهای مسکونی تخریب شده برابر است با ضرب ساختمان های مسکونی و توام تخریب شده در فرآیند ساخت ساختمان جدید در متوسط تعداد واحد مسکونی در هر ساختمان. طبق آمار طی سال های 90 تا نیمه اول سال 94 حدود 624 هزار واحد مسکونی تخریب شده است که عرضه منفی واحد مسکونی در کشور محسوب می‌شود.

 

گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95



با توجه به مطالب عنوان شده در قسمت عرضه مسکن در بازار مسکن کشور، می‌توان کل عرضه مسکن در مناطق شهری در کشور را طبق جدول ذیل برآورد نمود.

تحلیل مازاد عرضه(مازاد تقاضا) واحدهای مسکونی در کشور

بعد از برآورد عرضه و تقاضای مسکن در مناطق شهری کشور لازم است در خصوص میزان مازاد تقاضا و یا مازاد عرضه مسکن شهری برآوردی صورت بگیرد تا متناسب با نتایج، سیاست‌های صحیح در خصوص بازار مسکن شهری از سوی مسئولان اتخاذ شود. از این رو میزان عرضه واحدهای مسکونی در کشور طی سال های 1390 تا نیمه اول سال 1394 مطابق آمارهای موجود در جدول ذیل ارائه می‌شود. عرضه مسکن در هر سال مجموع واحدهای مسکونی موجود، واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال مورد نظر و عرضه بالقوه مسکن ناشی از خانه های خالی باشد که از این مقدار میزان واحدهای تخریب شده جهت ساخت واحدهای مسکونی جدید نیز کسر می‌شود. واضح و مبرهن است که میزان عرضه بالقوه ناشی از خانه های خالی از سکنه در صورتی می¬تواند به فعلیت برسد که سیاست‌های صحیح مالیاتی و نظارتی دقیقی جهت شناسایی واحدهای خالی از سکنه و نیز عرضه آنها به بازار مسکن اتخاذ شود.

طی آمارهای جدول ذیل، 16.2 میلیون واحد مسکونی در سال 90 در مناطق شهری کشورعرضه شده که این ارقام طی سال های 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 میلیون واحد بوده است. طبق آخرین آمارهای موجود، در نیمه اول سال 94 بیش از 23.2 میلیون واحد مسکونی در کشور عرضه شده است. طبق آمار جدول ذیل، به دلیل اینکه در خصوص خانه های خالی از سکنه در کشور هیچ تدبیر مؤثری از سوی نهادهای سیاست‌گذاری شهری و دولتی انجام نگرفته است، پیشبینی می‌شود میزان خانه های خالی از سکنه در مناطق شهری کشور به میزان آمار ارائه شده در سرشماری سال 90 باشد.

 


گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95


از سوی دیگر میزان تقاضای مسکن در مناطق شهری در کشور طی سال های 1390 تا نیمه اول 1394نیز در جدول ذیل ارائه شده است. طبق این جدول، میزان تقاضای مسکن در هر سال مجموع تقاضای ناشی از تعداد خانوارهای موجود، میزان ازدواج های صورت گرفته و نیز تقاضای ناشی از تعویض واحدهای مسکونی بدون امکانات رفاهی ضروری است. از سوی دیگر واحدهای مسکونی قدیمی نیز جزء تقاضای پنهان مسکن در کشور محسوب می‌شود که در بلند مدت و یا طی سیاست های تشویقی و یا بازدارنده دولت می‌تواند به میزان تقاضای مسکن در کشور افزوده شود. از آنجایی که طی سال های 90 تا 94 سیاست خاصی در خصوص واحدهای مسکونی بدون حداقل های رفاهی ضروری اتخاذ نشده، میزان واحدهای مسکونی بدون امکانات ضروری طی این سال ها برابر با آمار سرشماری 1390 در نظر گرفته شده است. از سوی دیگر واحدهای مسکونی قدیمی و فرسوده نیز به دلیل مذکور طی سال های 91 تا 94 برابر با آمار سرشماری 1390 در نظر گرفته شده است. طبق آمار جدول ذیل، میزان تقاضای مسکن در سال 90 برابر با 20.1 میلیون واحد بوده که طی سال های 91، 92، 93 این میزان به 21.1، 21.7 و 22.2 میلیون واحد مسکونی رسیده است. در نیمه اول سال 1394 میزان تقاضای مسکن در حدود 22.6 میلیون واحد مسکونی است.

 


گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95


برای محاسبه میزان مازاد عرضه در بازار مسکن شهری در کشور لازم است میزان عرضه و تقاضا در تقابل با یکدیگر دیده شوند.برای برآورد میزان مازاد عرضه مسکن از دو سناریو استفاده شده است. در سناریوی اول مازاد عرضه مسکن در حالتی محاسبه شده که برای عرضه واحدهای خالی از سکنه به بازار مسکن شهری تدبیر اندیشیده نشده و از این رو از میزان عرضه مسکن حذف شده اند. از سوی دیگر در این سناریو، میزان تقاضای مسکن ناشی از نوسازی بافت های قدیمی نیز حذف شده اند.در سناریوی دوم میزان عرضه و تقاضای کل در نظر گرفته شده است و فرض اصلی در این سناریو این است که میزان واحدهای خالی از سکنه عرضه مسکن در مناطق شهری و نیز میزان تقاضای ناشی از نوسازی واحدهای مسکونی قدیمی، میزان تقاضای مسکن شهری را طی سال های 90 تا 94 متاثر کرده است.

 


گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95


طبق برآورد مازاد عرضه مسکن در سناریوی اول، میزان مازاد عرضه طی سال های 90 تا 94 افزایش داشته است به طوری که از 1.3 میلیون واحد در سال 90 به حدود 3.6 میلیون واحد مسکونی در سال 94 رسیده است. در سناریوی دوم نیز میزان مازاد عرضه سیر صعودی داشته و محاسبه مسکن خالی از سکنه و نیز واحدهای مسکونی قدیمی در این شاخص، باعث افزایش مازاد عرضه از 4.3 میلیون در سال 90 به 620 هزار واحد در سال 94 رسیده است. در واقع آمارهای فوق نشان از کاهش کمبود مسکن شهری درکشور و حتی مازاد عرضه در کشور است.

طباطبایی اظهار کرد: مسکن به عنوان یکی از کالاهای ضروری بشر، ابعاد مختلفی از زندگی انسان را شامل می‌شود؛ شکل‌گیری هویت فردی و اجتماعی، امنیت روانی و فیزیکی، برخورداری از حداقل های رفاهی، آثار اقتصادی بر کلان جامعه، اثر بر برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری در ابعاد مختلف و ... از جمله موارد مرتبط با نیاز بشر به مسکن می‌شود. هر یک از این نقش ها و همچنین نقشی که تأمین مسکن در تولید ملی کشورها دارد، ضرورت دخالت دولت در تأمین این نیاز اساسی را تأکید می‌نماید. از سوی دیگر یکی از بخشهای مهم اقتصادی که در تحقق اقتصاد مقاومتی بسیار می‌تواند مؤثر باشد، بخش مسکن است. این بخش هم از حیث اثرگذاری بر رفاه اقتصادی و عدالت اجتماعی و هم از حیث اثرگذاری بر تولید ملی و نیز از حیث مقابله با تکانه‌های خارجی، از بخش‌های مهم و مؤثر در اقتصاد مقاومتی است. رکودی که در کشور در حوزه مسکن در دو سال اخیر اتفاق افتاده، هم از حیث رفاه عمومی و هم از حیث اثرگذاری بر تولید ملی، نگرانی سیاستگذاران این حوزه به‌خصوص مسکن شهری را برانگیخته و آنها را به تکاپو برای اتخاذ تصمیمات مؤثر و کارا در این حوزه واداشته است. آنچه که در این زمینه قبل از اتخاذ سیاست مهم است ریشه‌یابی دلایل رکود است.



کلید واژه ها

 مسکن

اخبار مرتبط

وجود 1.7 میلیون خانه خالی در کشور




گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 میلیون ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95


یک موسسه علمی اعلام کرد: یک میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در سراسر کشور وجود دارد.

مسکن به عنوان یکی از کالاهای ضروری بشر، ابعاد مختلفی از زندگی انسان را شامل می‌شود؛ شکل‌گیری هویت فردی و اجتماعی، امنیت روانی و فیزیکی، برخورداری از حداقل های رفاهی، آثار اقتصادی بر کلان جامعه، اثر بر برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری در ابعاد مختلف و ... از جمله موارد مرتبط با نیاز بشر به مسکن می‌شود. هر یک از این نقش ها و همچنین نقشی که تأمین مسکن در تولید ملی کشورها دارد، ضرورت دخالت دولت در تأمین این نیاز اساسی را تأکید می‌کند.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تسنیم، رکودی که در کشور در حوزه مسکن در دو سال اخیر اتفاق افتاده، هم از حیث رفاه عمومی و هم از حیث اثرگذاری بر تولید ملی، نگرانی سیاستگذاران این حوزه به‌خصوص مسکن شهری را برانگیخته و آنها را به تکاپو برای اتخاذ تصمیمات مؤثر و کارا در این حوزه واداشته است. آنچه که در این زمینه قبل از اتخاذ سیاست مهم می‌باشد ریشه‌یابی دلایل رکود است.

بدین منظور انجمن علمی اقتصاد شهری ایران، در پژوهشی تلاش کرد تا تحلیل دقیقی نسبت به عرضه و تقاضای مسکن شهری در سطح کل کشور ارائه دهد.

سید محسن طباطبایی مزدآبادی دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران، در تشریح نتایج این پژوهش گفت: در این تحقیق سؤال اصلی آن است که آیا اساساً در کشور از جانب عرضه و تقاضای مسکن شهری خللی رکودزا وجود دارد یا خیر و اگر در این حوزه ها عوامل اختلال‌زا وجود ندارد، دلایل رکود در بازار مسکن در کجا باید جستجو شود.

وی با اشاره به اینکه نتایج این تحقیق نشان می‌دهد میزان تقاضای واحدهای مسکونی در کشور با استفاده از آمار میزان خانوارهای موجود، میزان ازدواج‌های صورت گرفته، بهسازی واحدهای مسکونی بدون اسکلت ساختمانی مناسب و قدیمی و نیز واحدهای مسکونی بدون حداقل‌ها، 34.3 میلیون واحد مسکونی است که از این مقدار 12 میلیون مسکن روستایی و 22.2 میلیون مسکن شهری می باشد، گفت: در خصوص طرف عرضه نیز 16.2 میلیون واحد مسکونی در سال 90 در مناطق شهری کشور عرضه شده که این ارقام طی سال های 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 میلیون واحد بوده و  موجودی عرضه مسکن تا نیمه اول سال 94 به بیش از 23.2 میلیون واحد مسکونی در کشور رسیده است.

وی با بیان اینکه از این رو در این پژوهش به ارزیابی عرضه و تقاضای مسکن شهری و نیز برآورد کمبود عرضه و یا تقاضا در این بازار پرداخته شد و توصیه‌های سیاستی جهت بهینه‌سازی مازاد تقاضا و یا مازاد عرضه موجود در بازار مسکن ارائه گشت، افزود:  این تحقیق در نهایت طبق دو سناریو به دو نتیجه متفاوت در مازاد عرضه مسکن طی سال های 90 تا نیمه اول 94 رسیده که در هر دو سناریو مازاد عرضه روبه افزایش بوده است که در سناریوی اول میزان مازاد عرضه به 3.6 میلیون و در سناریوی دوم به 0.6 میلیون واحد مسکونی رسیده است.

 بخش نخست از این تحقیق پیش از این تحت عنوان ارزیابی طرف تقاضای مسکن شهری منتشر شد و اکنون بخش دوم این پژوهش با محوریت تحلیل طرف عرضه بازار مسکن ارائه می‌شود.

*برآورد طرف عرضه در کشور

منبع اصلی عرضه مسکن در کل کشور سه مورد است که عبارتند از:

• تعداد واحدهای مسکونی موجود در مناطق روستایی و شهری کشور که نوعی عرضه مثبت تلقی می‌شود

• تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه در کشور که با اعمال سیاست های درست از سوی دولت این تعداد می‌تواند به عرضه مثبت در کشور مبدل شود

• میزان تخریب واحدهای مسکونی فرسوده جهت بنای واحدهای مسکونی جدید که به نوعی عرضه منفی تلقی می‌شود

در ادامه به ارزیابی عرضه مسکن تحت هر یک از عناوین کلی فوق پرداخته می‌شود؛

*تعداد واحدهای مسکونی شامل خانوار

طبق آمارهای ارائه شده توسط مرکز آمار در سرشماری نفوس و مسکن سال 1390، تعداد 14.8 میلیون واحد مسکونی حاوی سکنه در مناطق شهری و حدود 5.2 میلیون واحد مسکونی حاوی سکنه در مناطق روستایی کشور ثبت شده است.

برای ارزیابی دقیق‌تر میزان واحدهای مسکونی باید میزان مسکن عرضه شده طی سال های 90 تا 94 نیز مورد توجه قرار بگیرند.

بانک مرکزی برآوردی از میزان واحدهای مسکونی تکمیل شده در مناطق شهری طی سال های 90 تا 94 (تا نیمه اول 1394) را ارائه داده است. طبق این آمار در سال 90 حدود 560 هزار واحد مسکونی تکمیل شده و به بازار مسکن در کشور وارد شده اند.

در این سال عملیات ساخت حدود 190 هزار ساختمان شروع شده و 170 هزار ساختمان تکمیل شده است. به عبارتی در هر ساختمان حدود 3.52 واحد مسکونی وجود داشته است. در سال 91، 750 هزار واحد مسکونی از 206 هزار ساختمان تکمیل(3.82 واحد مسکونی در هر ساختمان) و به بازار مسکن در کشور وارد شده و ساخت حدود 220 هزار ساختمان شروع شده است که در سال های آتی انتظار می‌رود وارد بازار مسکن در کشور شوند.

در سال 92، 830 هزار واحد مسکونی در 218 هزار ساختمان تکمیل شده(4 واحد مسکونی در هر ساختمان) و ساخت حدود 195 هزار ساختمان نیز شروع شده است. در سال 93، 718 هزار واحد مسکونی در 197 هزار ساختمان تکمیل شده(3.83 واحد مسکونی در هر ساختمان) و حدود 157 هزار ساختمان نیز در حال ساخت بوده و در نیمه اول سال 94، 140 هزار واحد مسکونی در 40 هزار ساختمان تکمیل شده(3.74 واحد مسکونی در هر ساختمان) و عملیات ساخت 35 هزار ساختمان نیز شروع شده است.

گزارشی از آمار ناهمخوانی عرضه و تقاضای املاک در ایران  و وجود 1.7 میلیون ملک خالی در ایران -  9 اردیبهشت 95

بانک مرکزی، اداره آمارهای اقتصادی


با توجه به جدول فوق، طی سال‌های بعد از سرشماری سال 90 تا نیمه اول سال 94، حدود 2.7 میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری کشور تکمیل شده(به دلیل انجام سرشماری در آبان 1390، آمار سال 90 در اندازه گیری واحدهای مسکونی تکمیل شده طی سال های پس از 90 تا نیمه اول 94، به صورت نصف مورد محاسبه قرار گرفته است) و برآورد می‌شود با در نظر گرفتن نسبت 25.6 درصدی واحدهای مسکونی روستایی از کل واحدهای مسکونی در کشور، حدود 940 هزار واحد مسکونی نیز در مناطق روستایی طی این سالها تکمیل شود. در مجموع، 3.6 میلیون واحد مسکونی به بازار مسکن طی سال های بعد از سرشماری سال 90 تا نیمه اول 1394 در کشور عرضه شده است.

از آنجایی که درصدی از خانه های موجود در سرشماری سال 1390 و تعدادی از خانه های ساخته شده در مناطق شهری و روستایی در قالب مسکن مهر به بازار مسکن کشور عرضه شده اند، لذا لازم است عمکرد این بخش نیز مورد توجه قرار گیرد.لازم به ذکر است طبق آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، از میزان موجودی مسکن در سرشماری سال 1390 که حدود 20 میلیون واحد مسکونی در کشور به ثبت رسیده، حدود 330 هزار واحد مسکونی مسکن مهر ماست. که تولید مسکن مهر از بعد از سرشماری سال 90 تا پایان سال 93، چیزی در حدود  1.38 میلیون برآورد می‌شود.

موجودی مسکن مهر در پایان سال 93 در حدود 1.7 میلیون واحد است که از میزان حدود 2.1 میلیونی واحد مسکونی هدفگذاری شده در برنامه، در حدود 440 هزار واحد مسکونی کمتر است. در واقع در پایان سال 93، حدود 400 هزار واحد مسکونی مهر طبق اهداف برنامه مسکن مهر، ساخته نشده که می‌توانست در صورت ساخت، میزان عرضه مسکن را افزایش دهد.

مطابق آمار ارائه شده از تولید مسکن مهر در مناطق شهری کشور، در سال 90 حدود 4.37 درصد از مسکن موجود در کشور، از نوع مسکن مهر بوده است که این درصد در سال 93، به حدود 10 درصد رسیده است که نشان از حجم بالای این نوع مسکن از مسکن کل کشور دارد.تحقق کامل برنامه وزارت راه و شهرسازی در ساخت مسکن مهر و جبران عقب ماندگی از اهداف برنامه تولید مسکن مهر، می‌تواند این تعداد را به حدود 2.15 میلیون (در حدود 12.4 درصد)برساند.

*خانه های خالی از سکنه


یکی از نکات مهم در سرشاری واحدهای مسکونی در سال 1390، سرشماری از واحدهای مسکونی دارای سکنه است. به عبارتی در این سرشماری علاوه بر واحدهای مسکونی دارای سکنه، تعدادی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز هستند که طبق روش های شناسایی مرکز آمار کشور به عنوان واحدهای خالی از سکنه در نظر گرفته شده اند. هر چند روش های مرکز آمار در تشخیص منازل مسکونی خالی از سکنه دارای شبهات و اشکالاتی است؛ اما می‌توان این میزان آمار ارائه شده از واحدهای مسکونی خالی از سکنه را به نوعی برآوردی نزدیک به واقع از واحدهای مسکونی خالی از سکنه در نظر گرفت.

طبق آمارهای مرکز آمار ایران، حدود 1.7 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کل کشور وجود دارد که برآورد می‌شود 20 درصد از این میزان در مناطق روستایی و مابقی در مناطق شهری موجود باشد. از این رو می‌توان به اندازه 1.3 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق شهری و حدود 330 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در مناطق روستایی برآورد کرد که به نوعی عرضه پنهان مسکن در بازار مسکن کل کشور محسوب می‌شوند.

از سوی دیگر طبق نظر کارشناسان حوزه مسکن، ضریب استاندارد خانه‌های خالی از سکنه حدود 4 تا 6 درصد(به طور متوسط 5 درصد) بوده که برای پاسخگویی به جابجایی، گردشگری و ... است.

این نوع خانه‌های خالی از سکنه به دلیل نداشتن ظرفیت ورود به بازار مسکن به عنوان عرضه مسکن، از این محاسبات کنار گذاشته می‌شوند و با توجه به ضریب استاندارد خانه های خالی(در حدود 83 هزار واحد مسکونی در کل کشور که حدود 66 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری و حدود 16 هزار واحد در مناطق روستایی قرار دارند)، حدود 1.6 واحد مسکونی در کل کشور (حدود 1.3 در مناطق شهری و 300 هزار در مناطق روستایی) قابلیت عرضه به بازار مسکن را خواهند داشت که لازم است دولت و شهرداری ها، سیاست های مناسبی برای عرضه این واحدهای مسکونی به بازار مسکن در کشور تدبیر کند.

*عرضه منفی ناشی از تخریب جهت ساخت واحد مسکونی


یکی از نکات مهم در تخمین دقیق میزان عرضه مسکن در نقاط شهری و روستایی کشور، توجه به میزان ساختمان های تخریبی جهت ساخت واحدهای مسکونی نوساز می‌باشد. در واقع به ازای ساخت تعدادی از واحدهای مسکونی، تعدادی تخریب می‌شوند.

از این رو باید به نسبت تخریب ساختمان های مسکونی و واحدهای مسکونی نیز توجه شود و با برآوردی از میزان واحد مسکونی تخریب شده، این آمار به عنوان عرضه منفی در بازار مسکن کشور در نظر گرفته شود.

در واقع بعد از سرشماری سال 1390، برخی از واحدهای مسکونی حاوی سکنه مورد سرشماری قرار گرفته، تخریب شده اند که لازم است این تعداد استخراج شوند.طبق آمار ارائه شده توسط مرکز آمار ایران، طی سال های 90 تا نیمه اول 94، درصد بناهای تخریبی در پروانه های صادره به ترتیب 17.8، 20.6، 26.8، 19.7 و 24.8 بوده است که به طور متوسط حدود 21 درصد از پروانه های ساختمانی صادر شده، جهت ساخت ساختمان جدید با تخریب بنای قبلی بوده است.

نکته مهم و قابل توجه در ارزیابی بناهای تخریبی در کشور، این است که برخی از پروانه های صادر شده فرآیند ساخت را شروع نکرده و در نهایت تبدیل به ساختمان شروع شده نشده اند و همچنین ممکن است برخی از ساختمان های شروع شده، در سالهای قبل پروانه ساختمانی تهیه کرده باشند. از این رو مناسب است به جای تعداد پروانه های صادر شده جهت تخریب، تعداد ساختمان های شروع شده در نظر گرفته شود.

در واقع می‌توان گفت در فرآیندِ ساختِ ساختمان های شروع شده ای که پروانه ساخت در بنای تخریبی داشته، حتما ساختمان قدیمی تخریب و ساختمان جدید بنا شده است و از این جهت تعدادی از ساختمان هااز بازار ساختمان کشور کنار گذاشته شده اند.از سوی دیگر به دلیل اینکه درصدی از ساختمان های تخریب شده، مسکونی و یا مسکونی توام بوده اند، لازم است تعداد ساختمان های مسکونی و توام شروع شده در نظر گرفته شود.

در سال 90 حدود 33 هزار ساختمان تخریب شده است و طی سال های 90 تا نیمه اول 94، در مجموع 163 هزار ساختمان مسکونی و یا مسکونی و غیرمسکونی توام تخریب شده اند. برای تبدیل تعداد ساختمان های مسکونی تخریب شده به تعداد واحدهای مسکونی تخریب شده، از متوسط تعداد واحد مسکونی در هر ساختمان (نسبت تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده به تعداد ساختمان های مسکونی تکمیل شده) استفاده می‌شود.

در واقع برآورد این تحقیق از تعداد واحدهای مسکونی تخریب شده برابر است با ضرب ساختمان های مسکونی و توام تخریب شده در فرآیند ساخت ساختمان جدید در متوسط تعداد واحد مسکونی در هر ساختمان. طبق آمار طی سال های 90 تا نیمه اول سال 94 حدود 624 هزار واحد مسکونی تخریب شده است که عرضه منفی واحد مسکونی در کشور محسوب می‌شود.

*تحلیل مازاد عرضه(مازاد تقاضا) واحدهای مسکونی در کشور


بعد از برآورد عرضه و تقاضای مسکن در مناطق شهری کشور لازم است در خصوص میزان مازاد تقاضا و یا مازاد عرضه مسکن شهری برآوردی صورت بگیرد تا متناسب با نتایج، سیاست‌های صحیح در خصوص بازار مسکن شهری از سوی مسئولان اتخاذ شود. از این رو میزان عرضه واحدهای مسکونی در کشور طی سال های 1390 تا نیمه اول سال 1394 مطابق آمارهای موجود در جدول ذیل ارائه می‌شود.

عرضه مسکن در هر سال مجموع واحدهای مسکونی موجود، واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال مورد نظر و عرضه بالقوه مسکن ناشی از خانه های خالی باشد که از این مقدار میزان واحدهای تخریب شده جهت ساخت واحدهای مسکونی جدید نیز کسر می‌شود.

واضح و مبرهن است که میزان عرضه بالقوه ناشی از خانه های خالی از سکنه در صورتی می¬تواند به فعلیت برسد که سیاست‌های صحیح مالیاتی و نظارتی دقیقی جهت شناسایی واحدهای خالی از سکنه و نیز عرضه آنها به بازار مسکن اتخاذ شود.

طی آمارهای جدول ذیل، 16.2 میلیون واحد مسکونی در سال 90 در مناطق شهری کشورعرضه شده که این ارقام طی سال های 91، 92، 93 در حدود 18، 19.9 و 21.8 میلیون واحد بوده است. طبق آخرین آمارهای موجود، در نیمه اول سال 94 بیش از 23.2 میلیون واحد مسکونی در کشور عرضه شده است.

به دلیل اینکه در خصوص خانه های خالی از سکنه در کشور هیچ تدبیر مؤثری از سوی نهادهای سیاست‌گذاری شهری و دولتی انجام نگرفته است، پیشبینی می‌شود میزان خانه های خالی از سکنه در مناطق شهری کشور به میزان آمار ارائه شده در سرشماری سال 90 باشد.

از سوی دیگر میزان تقاضای مسکن در مناطق شهری در کشور طی سال های 1390 تا نیمه اول 1394نیز در جدول ذیل ارائه شده است. طبق این جدول، میزان تقاضای مسکن در هر سال مجموع تقاضای ناشی از تعداد خانوارهای موجود، میزان ازدواج های صورت گرفته و نیز تقاضای ناشی از تعویض واحدهای مسکونی بدون امکانات رفاهی ضروری می‌باشد. از سوی دیگر واحدهای مسکونی قدیمی نیز جزء تقاضای پنهان مسکن در کشور محسوب می‌شود که در بلند مدت و یا طی سیاست های تشویقی و یا بازدارنده دولت می‌تواند به میزان تقاضای مسکن در کشور افزوده شود.

از آنجایی که طی سال های 90 تا 94 سیاست خاصی در خصوص واحدهای مسکونی بدون حداقل های رفاهی ضروری اتخاذ نشده، میزان واحدهای مسکونی بدون امکانات ضروری طی این سال ها برابر با آمار سرشماری 1390 در نظر گرفته شده است. از سوی دیگر واحدهای مسکونی قدیمی و فرسوده نیز به دلیل مذکور طی سال های 91 تا 94 برابر با آمار سرشماری 1390 در نظر گرفته شده است.

میزان تقاضای مسکن در سال 90 برابر با 20.1 میلیون واحد بوده که طی سال های 91، 92، 93 این میزان به 21.1، 21.7 و 22.2 میلیون واحد مسکونی رسیده است. در نیمه اول سال 1394 میزان تقاضای مسکن در حدود 22.6 میلیون واحد مسکونی است.

برای محاسبه میزان مازاد عرضه در بازار مسکن شهری در کشور لازم است میزان عرضه و تقاضا در تقابل با یکدیگر دیده شوند.برای برآورد میزان مازاد عرضه مسکن از دو سناریو استفاده شده است. در سناریوی اول مازاد عرضه مسکن در حالتی محاسبه شده که برای عرضه واحدهای خالی از سکنه به بازار مسکن شهری تدبیر اندیشیده نشده و از این رو از میزان عرضه مسکن حذف شده اند. از سوی دیگر در این سناریو، میزان تقاضای مسکن ناشی از نوسازی بافت های قدیمی نیز حذف شده اند.

در سناریوی دوم میزان عرضه و تقاضای کل در نظر گرفته شده است و فرض اصلی در این سناریو این است که میزان واحدهای خالی از سکنه عرضه مسکن در مناطق شهری و نیز میزان تقاضای ناشی از نوسازی واحدهای مسکونی قدیمی، میزان تقاضای مسکن شهری را طی سال های 90 تا 94 متاثر کرده است.

طبق برآورد مازاد عرضه مسکن در سناریوی اول، میزان مازاد عرضه طی سال های 90 تا 94 افزایش داشته است به طوری که از 1.3 میلیون واحد در سال 90 به حدود 3.6 میلیون واحد مسکونی در سال 94 رسیده است. در سناریوی دوم نیز میزان مازاد عرضه سیر صعودی داشته و محاسبه مسکن خالی از سکنه و نیز واحدهای مسکونی قدیمی در این شاخص، باعث افزایش مازاد عرضه از 4.3 میلیون در سال 90 به 620 هزار واحد در سال 94 رسیده است. در واقع آمارهای فوق نشان از کاهش کمبود مسکن شهری درکشور و حتی مازاد عرضه در کشور است.


کلید واژه ها

 مسکن  رکود مسکن

اخبار مرتبط

دو پالس انحرافی از بازار مسکن

اولین ماه بازار مسکن 95، با کاهش 8 درصدی قیمت آپارتمان و سقوط 56 درصدی حجم معاملات، به پایان رسید.

 عبور «متفاوت» بازار مسکن از اولین ماه سال 95، به ثبت دو علامت «گمراه‌کننده» در نبض فروردین ماه معاملات ملک منجر شد. گزارش  از آمار رسمی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره آخرین وضعیت بازار حاکی است: ماه گذشته میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با 8 درصد کاهش نسبت به اسفند 94، وارد سطح قیمتی بهمن و ماه‌های قبل از آن شد. همچنین تعداد معاملات خرید آپارتمان نیز در فروردین، سقوط 56 درصدی را تجربه کرد و نقل و انتقال ملک به کمتر از نصف حجم ماهانه یک فصل گذشته رسید. به گزارش دنیای اقتصاد ، در حال حاضر دو رخداد ملکی در ماه نیمه تعطیل سال 95 که شامل «افت محسوس قیمت مسکن آن هم یکسال پس از ثبات نسبی» و همچنین «ریزش حجم معاملات آپارتمان بعد از یک فصل صعود» می‌شود، ممکن است ذهن فعالان مسکن نسبت به فرجام مسیر تازه‌ای که معاملات ملک در اواخر پارسال وارد آن شده بود را منحرف کند. این دو رخداد اگر با لحاظ فاکتورهای تکمیلی، مورد تحلیل اقتصادی قرار نگیرد، در ظاهر ممکن است علامت «بازگشت رکود به معاملات» و «وجود حباب قابل تخلیه در قیمت» را منعکس کند.

اما بررسی‌ها درباره تحولات یک ماه اخیر در بازار مسکن نشان می‌دهد: معاملات ملک در تهران طی فروردین امسال با تاثیرپذیری از شرایط «تقویم»، همچون اولین ماه هر سال، با یک تغییر جهت کوتاه‌مدت حداکثر 30 روزه روبه‌رو شد که این اتفاق مطابق دوره‌های پیشین، ماندگار و قابل سرایت به سایر ماه‌های سال نیست. حجم معاملات ملک در فروردین به دلیل تعطیلی کامل کسب و کار دلالان ملک در دو هفته اول سال، صرفا به نیمه دوم ماه محدود است که در این زمان اندک نیز عمده بازاریابی‌ها صرف فراهم کردن زمینه انجام معامله برای ماه بعد می‌شود.

در فروردین ماه همچنین نگاه مبهم سمت عرضه به آینده قیمت مسکن، مانع از تمایل فروشنده‌ها به حضور در بازار می‌شود طوری که به گفته مشاوران املاک، حتی در صورت تقاضای موثر برای خرید مسکن در این ماه، فایل‌های فروش با نظر مالکان برگشت می‌خورد و عرضه دوباره آنها به اردیبهشت و خرداد موکول می‌شود. تحت تاثیر این شیوه عملکرد بازار ملک، ابتدای امسال، حجم معاملات خرید مسکن در تهران از 13 تا 15 هزار واحد مسکونی در هر یک از ماه‌های زمستان 94 به رقمی معادل 5 هزار و 639 واحد مسکونی در فروردین نزول کرد. سقوط معاملاتی در فاصله اسفند تا فروردین را می‌توان در چهار سال گذشته نیز ردیابی کرد. در فروردین سال 92 که بازار معاملات مسکن در فاز رونق کامل قرار داشت و در حال نزدیک شدن به نقطه اوج بود، حجم خرید آپارتمان در تهران 63 درصد نسبت به اسفند 91 افت کرد و تنها 4900 فقره مبایعه‌نامه‌ در بنگاه‌های املاک شهر تهران صادر شد. همچنین در فروردین سال‌های 93 و 94 نیز حجم معاملات در این بازار به ترتیب 55 درصد و 65 درصد نسبت به اسفند ماه سال قبل افت کرد.

بنابراین ماه ابتدایی سال 95 نیز عینا به وضعیت طبیعی ابتدای سال‌های قبل دچار شد.

در این ماه، فقط یک گروه از فروشنده‌ها وارد بازار ملک می‌شوند. این گروه مالکانی هستند که به هر دلیل اقتصادی یا غیراقتصادی، با شرایط «اضطرار» مواجهند و قصد فروش فوری دارند. در نتیجه، ویژگی این نوع فروشنده‌ها در ماه فروردین باعث می‌شود معاملات انجام شده در این ماه، به لحاظ قیمت به نفع خریدار تمام شود و میانگین ارزش معاملات کاهش پیدا کند. در فروردین سال‌های 92، 93 و 94، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ترتیب 7/4 درصد، 3/7 درصد و 4/6 درصد افت کرد. در این میان، کاهش نزدیک به 8 درصدی متوسط قیمت آپارتمان‌های پایتخت در اولین ماه سال 95، علاوه بر منشأ ذاتی بازار فروردین، یک علت دیگر نیز دارد و آن به «هیجان به‌وجود آمده در اسفند سال گذشته» برمی‌گردد. در آخرین ماه سال گذشته، به دلیل کاهش دستوری نرخ سود بانکی و تغییر مقصد تقاضای سرمایه‌ای به سمت بازار ملک، قیمت مسکن در تهران از مسیر نوسان صفر ماه‌های قبل خود خارج شد و 8 درصد افزایش پیدا کرد.

در حال حاضر سطح قیمت مسکن مجددا به نقطه قبل از هیجان بازگشته است و این افت قیمت با توجه به سایر متغیرهای اقتصاد مسکن، ارتباطی به حباب یا تخلیه حباب مسکن ندارد. در بازار مسکن برای سنجش میزان حباب قیمت مسکن، از رابطه (نسبت P به R) بین قیمت مسکن و اجاره‌بهای سالانه استفاده می‌شود.

عدد حاصل از این نسبت طی 25 سال گذشته، در دوره‌های رکود و زمانی که حباب قیمت مسکن به‌صورت کامل تخلیه می‌شود، به سطح 15 رسیده و در نقطه اوج و جهش قیمت مسکن نیز تا مرز 25صعود کرده است. در حال حاضر که پایان دوره رکود مسکن است و به دلیل ثبات یکساله قیمت مسکن بعد از یک‌ سال و نیم روند کاهشی، می‌توان به تخلیه حباب قیمت امیدوار بود، عدد حاصل از نسبت P به R در سطح 9/14 قرار دارد که این نسبت به معنای نبود حباب در قیمت مسکن است. با این استدلال که عمده کارشناسان اقتصاد مسکن برای تشخیص حباب قیمتی از آن استفاده می‌کنند، مشخص می‌شود، در وضعیت فعلی معاملات مسکن می‌تواند بدون نوسان قیمتی رونق بگیرد.  هر چند حجم معاملات مسکن در فروردین امسال نسبت به اسفند پارسال سقوط کرد اما در مقایسه با فروردین سال گذشته، 19 درصد افزایش یافت که از این منظر، نقطه قوت پیش‌بینی‌های قبلی مبنی بر پایان رکود مسکن در سال جاری، محسوب می‌شود. این در حالی است که فروردین سال گذشته، حجم معاملات خرید مسکن در تهران 28 درصد نسبت به فروردین سال 93 افت کرد. به این ترتیب، مطابق چشم‌انداز کارشناسی، بازار معاملات مسکن با سپری کردن دوره پیش‌رونق در زمستان94، ظرف ماه‌های آینده وارد دوره رونق غیرتورمی خواهد شد. این دوره به‌صورتی خواهد بود که میزان رشد احتمالی قیمت‌ها کمتر از نرخ تورم است.

ماه گذشته اگر چه قیمت مسکن 8 درصد کاهش یافت اما در مقایسه با فروردین سال94، رقمی معادل 4 درصد افزایش پیدا کرد که در مقایسه با نرخ تورم نقطه به نقطه 4/ 7 درصدی در همین ماه،‌ بیانگر نوسان مسکن در سطح زیرین تورم است.نتایج بررسی‌ها همچنین حاکی است: علاوه بر دو علت ناشی از «ساختار بازار ملک در فروردین» و «رفع هیجان قیمتی اسفند»، یک علت سوم نیز برای کاهش قیمت مسکن در فروردین امسال مطرح است و آن، نحوه پراکندگی خرید و فروش آپارتمان در مناطق 22 گانه است. در ماه گذشته، حجم معاملات در منطقه یک و سه به‌عنوان مناطق گران قیمت بازار مسکن -که اثر فزاینده بر میانگین وزنی قیمت مسکن شهر تهران دارد- به یک سوم ماه‌های قبل کاهش یافت اما در دو منطقه 4 و 5، حجم معاملات بیش از 50 درصد افت نکرد و در برخی مناطق جنوبی نیز نصف شد. 25 درصد کل معاملات خرید مسکن در تهران، در دو منطقه 4 و 5 انجام می‌شود و متوسط قیمت در آنجا کاملا به میانگین قیمت کل شهر نزدیک است. بنابراین، در ماه گذشته، موقعیت منطقه‌ای معاملات نیز به نوعی از کاهش قیمت پشتیبانی کرده است.



کلید واژه ها

 قیمت مسکن  تورم

اخبار مرتبط

 امیدواریم استحکام ، زیبائی و مهمتر از همه اعتبار فروشنده شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمان سپهر تهران متعلق به بانک صادرات)شما را ترغیب نماید تا در صورت نیاز به ملکی در شمال شهر تهران برای سکونت در محیطی دلپذیر و زیبا و یا سرمایه گذاری مطمئن ، یکی از خریداران این برج های آرامش بخش باشید.

اطلاعیه پیش فروش آپارتمان در خیابان فرشته تهران

 فروش ( پیش فروش ) آپارتمان در خیابان فرشته تهران

===============================
  قیمت آپارتمان در تهران ,  قیمت آپارتمان در تهران همشهری ,  قیمت آپارتمان در تهران همشهری آنلاین  , قیمت آپارتمان در تهران روی دیوار  ,  قیمت آپارتمان در تهرانپارس  ,  قیمت آپارتمان در کیش ,   قیمت آپارتمان در شهرک غرب , قیمت آپارتمان در شهرک اکباتان  ,  قیمت آپارتمان  ,  جدول قیمت آپارتمان در تهران  ,  جدول قیمت آپارتمان مناطق تهران  ,  جدول قیمت مسکن در مناطق تهران  ,  جدول افزایش قیمت مسکن مهر  ,  جدول قیمت مسکن در مناطق تهران  ,  قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران+جدول  ,  قيمت مسكن در تهران  ,  قيمت مسكن در سال 94  ,  قیمت آپارتمان در تجریش ,  قیمت آپارتمان در شمال تهران  ,  قیمت خانه در شمال تهران  ,  قیمت مسکن در شمال تهران  , قیمت مسکن در شمال شرق تهران  ,    

----------------------------------

#ملک , #خرید ملک , خرید مسکن #آپارتمان , #خرید آپارتمان , #خرید ملک در تهران ,
 #,ویلا  , #آپارتماناداری ,
 #apartment  , #آپارتمان , # فروش آپارتمان#خرید آپارتمان , # رامسر, #شمال , #شمال تهران ,    
#خیابان فرشته , # آپارتمان خیابان آقا بزرگی , # خرید آپارتمان در خیابان فرشته تهران ,
=============
اطلاعیه فروش آپارتمانهای سند اداری و مغازهای تجاری
 فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ،  دندانپزشکی  ، علوم آزمایشگاهی  و داروسازی
واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر  کلیه شرکت ها
اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT
----------------------------------------------------------------------

قیمت آپارتمان  قیمت آپارتمان  قیمت آپارتمان  قیمت آپارتمان  قیمت آپارتمان  قیمت آپارتمان  قیمت آپارتمان

 

Comments