آیا هنوز هم پیش گوها در مورد قیمت مسکن ( آپارتمان ) نظر میدهند - بهار 94

فروش آپارتمان خیابان فرشته تهران

  • فروش آپارتمان 295 متری تیپ 3 طبقه دوم خیابان فرشته تهران برج فرشنه پلاس سپهر   فروش ( پیش فروش )  آپارتمان 295 متری فوق مدرن در خیابان فرشته تهرانفروش آپارتمان 295 متری تیپ 3 طبقه دوم خیابان فرشته تهران برج فرشنه پلاس سپهر خیابان فرشته تهران ...
    Posted Sep 28, 2015, 11:23 PM by فروش آپارتمان تهران
  • فروش آپارتمان 296 متری تیپ2 طبقه دوم خیابان فرشته تهران برج فرشنه پلاس سپهر  فروش ( پیش فروش ) قیمت آپارتمان 296 متری فوق العاده  لوکس در خیابان فرشته تهران==============================فروش ( پیش فروش ) قیمت آپارتمان 296 متری  طبقه دوم تیپ 2خیابان فرشته تهران  جهت اطلاع ...
    Posted Sep 4, 2015, 1:56 PM by فروش آپارتمان تهران
Showing posts 1 - 2 of 3. View more »

قيمت آپارتمان در تهران , كپي شده از اينترنت فقط جهت اطلاع , لطفا به تاريخ قيمت آپارتمان ها توجه فرمائيد


قيمت آپارتمان در تهران , كپي شده از اينترنت فقط جهت اطلاع , لطفا به تاريخ قيمت آپارتمان ها توجه فرمائيد

Showing posts 1 - 5 of 170. View more »




تقریبا به سال دوم ثبات بازار مسکن وارد شدیم در این دو سال انواع تحلیل ها از قیمت آینده مسکن صورت گرفته است و  در بسیاری از  این اظهار نظرها  یا شاهد پیش بینی افزایش قیمت را داشتند و یا کاهش شدید قیمت مسکن را وعده میدادند ، و در این میان  کسانی هم بودنند که ثبات بازار را پیش بینی می کردنند که البته با گذشت زمان معلوم شد  این نظر آخر تا بحال  بیشتر به حقیقت نزدیک بود و کسانیکه به نوعی در زمان طولانی با جدول قیمت مسکن در ایران آشنائی دارند حتما  به غیر از این هم فکر نمی کردنند ، و همان طور که مشاهده شد سیر نذولی قیمت ها به حدی نبود که چشم گیر باشد .

در اینجا سعی شده تا هر چه نظر در مورد قیمت مسکن ( آپارتمان ) در این دوسال( سال 92 و 93 ) از طیف های گوناگون انجام گرفته ، جمع آوری گردد و با درج آنها در این پست به یک جمع بندی برسیم که آینده قیمت مسکن چه خواهد شد .

ولی در ابتدا نظر شخصی خود را می نویسم و هیچ اصراری ندارم که حتما درست پیش بینی کردم و آنرا تنها یک تحلیل ساده می دانم .

اگر ما مسکن را یک کالا در نظر بگیریم همانند تمامی گالاهای دیگر و از نگاهی دیگر کالائی که هر شهروندی در حد کفایت خود به آن احتیاج دارد و جزوء ضروریات اولیه زندگی هر فرد مسکن می باشد پس عرضه و تقاضا حرف اول را در قیمت مسکن خواهد زد .
1- عرضه و تقاضا یک عامل انکار ناپذیر در تعین قیمت مسکن .
اگر به جدول رشد جمعیت در ایران نگاه کنید متوجه می شوید شاید فشار این پارامتر از بازار مسکن ایران در حال برچیده شدن است ( حداقل در زمان حال و از آینده تقریبا بی خبر هستیم ) 

جدول 1. جمعیت کشور در مقاطع مختلف سر شماری بر حسب تعداد مرد و زن(ماخذ مرکز آمار ایران)

 

بعد خانوار

تعداد خانوار

نسبت مرد به زن

زن

مرد

کل جمعیت

سال

3.55

21,185,647

102.00

37,244,000

37,905,669

75,149,669

1390

4.03

17,501,771

104.00

34,629,420

35,866,362

70,495,782

1385

4.84

12,398,235

103.00

29,540,329

30,515,159

60,055,488

1375

5.11

9,673,931

105.00

24,164,049

25,280,961

49,445,010

1365

5.02

6,711,628

106.00

16,352,397

17,356,347

33,708,744

1355

 

بنا بر این نباید انتظار داشت این مورد بتواند با توجه به حجم سرمایه ای که وارد این بخش گردیده   در آینده نزدیک روی قیمت مسکن اثر گذار باشد .





2 - ارزش پول ملی تاثیر خیلی زیادی روی قیمت کالاها دارد از جمله مسکن 
 







ادامه دارد 

--------------------------------------

تاریخ انتشار: ۲۰ اسفند ۱۳۹۳ -

سه تحلیل درباره بازار مسکن 94

هرچه میزان جهش قیمت در دوران رونق بیشتر باشد، مدت دوران رونق کوتاه‌تر می‌شود. *اگرچه جهش سال 86 بی‌سابقه بود و انتظار دوران رکود طولانی‌تر در ادامه آن می‌رفت اما با یک افت بی‌سابقه و بعد از گذر تنها دو سال دوباره بازار مسکن وارد فاز رونق شد و دهه 90 شمسی را با رونق آغاز کرد. دلیل اصلی این امر هم افزایش شدید نرخ ارز بود. *رونقی که از میانه سال 90 شروع شد و تا فصل اول سال 92 ادامه یافت یکی از کم عمق‌ترین رونق‌های تاریخ مسکن ایران است چراکه این رونق تنها 7 فصل به طول انجامید.
ترابر نیوز: دکتر سعید اسلامی بیدگلی، تحلیلگر رسمی و ارشد بازار مسکن و همچنین عضو هیات‌مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران به‌عنوان نخستین سخنران در نشست تخصصی مسکن، تحلیلهای خود از بازار مسکن در سال94 را ارایه کرد.
  
در ابتدا وی یادآور شد که نظراتش نه از جایگاه مسوولیت رسمی بلکه به‌عنوان یک نظر کارشناسی مطرح می‌شود که متاسفانه برخی از مقامات فعلی و سابق این تفاوت را برای خود قایل نیستند و ممکن است افرادی از اظهارنظر این افراد دچار ضرر شوند. سپس با برشمردن خصوصیات مقوله مسکن بدین صورت که مسکن پس از غذا و پوشاک مهم‌ترین نیاز بشر است و در اصل31 قانون اساسی به آن توجه ویژه شده، نتیجه گرفت بازار مسکن یک بازار مهم و کلیدی به‌حساب میآید و در ایران نیز این موضوع بیش از سایر نقاط جهان حساسیت دارد چرا که به قول وی فتح‌الفتوح هر خانواده ایران خرید مسکن است.

در ادامه اسلامی بعضی از خصوصیات ذاتی مسکن از‌قبیل: کالایی بادوام، ناهمگن، سرمایه‌بر، زمان‌بر، نقدشوندگی پایین و غیرقابل واردات را اسم برد و اضافه کرد یکی از بزرگ‌ترین مشکلات در ایران نبود بانک اطلاعاتی درخصوص مسکن است در‌حالی‌که در آلمان و امریکا که دو کشور پیشرو درخصوص نگهداری اطلاعات مسکن و امکان دسترسی به آن هستند، افراد متقاضی می‌توانند تاریخچه معاملات یک مسکن را تا آخرین معامله مشاهده و همچنین درخصوص قیمت سایر مسکنها در محیط جغرافیای خاص اطلاع پیدا کنند و این موضوع به کارایی بیشتر این بازار و نقدشوندگی آن کمک شایانی خواهد کرد.

در بخش بعدی سخنانش این تحلیلگر حوزه مسکن با استناد به آمارهای رسمی نسبت هزینه مسکن به هزینه کل را 34.1درصد عنوان کرد و موفقیت دولت در کنترل تورم را به رکود خواسته یا ناخواسته بازار مسکن نسبت داد البته درخصوص آمار هزینه‌ها به گزارش مک کینزی، گریزی زد و اعلام کرد که براساس این گزارش در بیشتر کشورهای جهان هزینه مسکن، 30 تا 40درصد هزینه خانوارها را تشکیل می‌دهد و این نسبت برای شهر تهران بیش از 50درصد است.

اسلامی به ترکیب مسکن در ایران اشاره کرد و با یک بررسی اجمالی نشان داد که بخش استیجاری در طول 20سال گذشته در حال رشد بوده و یکی از اقدامات دولت یازدهم در بخش مسکن را رشد بیشتر این بخش نام برد که به گفته وی این طرح نیازمند کمک جدی سیستم پولی در کشور است. درخصوص مسکن مهر به‌عنوان یک پروژه مهم در بازار مسکن، آمارهای وی نشان میداد که حدود یک‌میلیون و 500هزار واحد تاکنون افتتاح شده یا در حال افتتاح هستند و به‌تدریج این عدد، 700هزار واحد دیگر هم رشد خواهد داشت که به گفته وی همه واحدهای مسکن مهر تقاضا ندارند چراکه در بعضی از نقاط که نسبت نفر به هکتار حدود 16نفر در هکتار است بعید است واحدهای کوچک مسکن مهر جذابیتی داشته باشند.

همین‌طور مسکن مهر قرار بود به خانواده‌های کم‌درآمد برسد و اکنون بسیاری از این واحدها که خارج از شهر‌ها هم هستند مدرسه و بعضی دیگر از زیرساختها را ندارند و همین موضوع باعث شده تا هزینه‌های این خانواده‌ها افزایش چشمگیری داشته باشد و البته بهترین مجموعه‌های مسکن مهر از نظر تامین موادغذایی و امنیت دچار مشکل هستند پس نمی‌توان به تاثیر آن در بازار واحدهای کوچک شهری امیدوار بود اما بی‌تاثیر هم نیست.

این مسوول بازار مسکن در ادامه متوسط قیمت یک متر آپارتمان در تهران را حدود 4میلیون تومان ذکر و عنوان کرد بعد از آن شهرهای اصفهان، شیراز و همدان قرار دارند. درخصوص افزایش قیمت مسکن داده‌های وی نشان میداد که در سال93 تقریبا هیچ افزایشی در قیمت مسکن رخ نداده ولی شهرهایی در ایران مانند کاشان در همین سال با افزایش قیمت مسکن روبه‌رو بوده اند، در تهران هم البته در ماه‌های اخیر نسبت به زمان مشابه در سال قبل مقدار اندکی به قیمت مسکن افزوده شده است.

در ادامه صحبت‌های خود وی به میانگین 21هزار تومانی برای اجاره هر متر واحد مسکونی در تهران اشاره کرد و نیز رشد اجاره‌بها را در ماه‌های پایانی سال93 بین 10 تا 15درصد بیش از مدت مشابه سال قبل تخمین زدند که این نشان می‌دهد با وجود ثابت‌ماندن تقریبی قیمت مسکن، اجاره‌بها رشد محسوس داشته است.

اما درخصوص معاملات مسکن دکتر اسلامی بیدگلی تعداد مبایعه‌نامه‌ها را که به‌زعم وی فاکتور مهمی در تحلیل بازار مسکن به‌شمار میرود در ماه بهمن رشد زیادی نداشته و به‌صورت سنتی این مقدار در فروردین با کاهش جدی روبه‌رو خواهد بود. درباره تحلیل وضعیت کلی بازار مسکن وی استناد به روند تاریخی و انتظار یک جهش پس از رکود موجود را اشتباه دانست و اعتقاد داشت؛ این روند با همان نظم قبلی تکرار نخواهد شد.

دلیل وی هم به دو موضوع کلی برمی‌گشت، اولی به وضعیت مالی کشور و دومی به تخمین وی از جمعیت 89میلیونی و تعداد خانوار 28میلیونی در سال1405 و عرضه مسکن در حدود 29میلیون واحد برمی‌گشت که معتقد بودند برای نخستین‌بار عرضه مسکن اگرچه توزیع آن در سراسر کشور یکنواخت نیست اما در کل از تقاضا پیشی خواهد گرفت و بازار به‌ندرت عرضه بیشتر را برخواهد تافت، چرا‌که در وضعیت فعلی تقریبا به‌ازای هر خانوار یک واحد مسکن وجود دارد.

در توضیح مشکلات بانکی در کشور و تاثیر آن بر بازار مسکن سعید اسلامی به آمار ترازنامه بانک‌ها اشاره کرد و گفت که حجم عظیمی دارایی بانک‌ها در بخش مسکن منجمد شده و حدود 35 تا 40درصد از جریان نقدینگی آنها که از بازپرداخت وامهای مسکن به‌وجود میآید در‌حال‌حاضر با مشکل روبه‌روست.

مفهوم این پدیده این است که بانک‌ها که باید از طریق بازدریافت تسهیلات، سود سپرده‌های خود را پرداخت کنند، در‌حال‌حاضر این چرخه به‌درستی کار نمی‌کند و نهایتا باعث شده که با وجود حجم نقدینگی بالا، نقدینگی کافی در کشور در دسترس نباشد. از طرف دیگر بانک‌ها بیشتر پول خود را نه در خانه‌های متوسط و کوچک، بلکه در مجتمعهای تجاری چندمیلیون مترمربعی سرمایه‌گذاری کرده اند در‌حالی‌که اگر این پروژه‌ها به بهره‌برداری برسند حجم مجتمع های تجاری در ایران از فرانسه با 70میلیون گردشگر در سال پیشی خواهد گرفت.

 درخصوص تامین مالی مسکن توسط بانک‌ها هم وی با ارایه این توضیح که وامهای مسکن در سال83 حدود 31درصد قیمت مسکن را عهده‌دار می‌شد در‌حالی‌که این عدد اکنون به 9درصد کاهش پیدا کرده و حتی اگر وزارت راه و شهرسازی موفق شود که پرداخت وام مسکن را با رضایت بانک مرکزی مصوب کند، بانک‌ها نمی‌توانند وامهای 21 یا 22درصدی پرداخت کنند چرا که هم‌اکنون بانک‌ها حدود 37هزار‌میلیارد تومان با نرخ بهره 34درصد به بانک مرکزی بدهکار هستند و اگر منابعی در اختیار داشته باشند ترجیح می‌دهند بدهی خود را تسویه کنند.

وی اضافه کرد علاوه بر وامهای بخش مسکن و سیستم بانکی کشور، توافق هسته‌یی و بازارهای جایگزین هم در بازدهی مسکن در سال94 اثرگذار خواهند بود. در انتها نیز دکتر اسلامی بیدگلی با ارایه نتایج یک نظرسنجی که از اساتید دانشگاه، مشاوران املاک، کارشناسان اقتصادی و سرمایه‌گذاران بخش مسکن به‌عمل آورده بودند اعلام کرد که 3درصد این افراد کاهش قیمت مسکن، 15درصد بدون تغییر، 40درصد کمتر از تورم، 30درصد حول‌و‌حوش تورم و 12درصد رشد مسکن در سال94 را بیش از تورم پیش‌بینی کردهاند. درخصوص اجاره هم افراد مذکور، رشد اجاره در سال94 را با ترکیب 8درصد بدون تغییر، صفر‌درصد کاهش، 30درصد کمتر از تورم، 45درصد حول‌و‌حوش تورم و 17درصد بیش از تورم پیش‌بینی کرده اند.

سخنران دوم این نشست محمدرضا فرهادی‌پور از اعضای هیات علمی موسسه عالی بانکداری، تحلیلگر نشریه اقتصاد مسکن و از طراحان طرح جامع مسکن بود. ابتدای سخنان وی به لزوم برنامه‌ریزی در اوضاع آشفته کنونی اقتصاد اختصاص داشت و سپس به عوامل اقتصادی موثر بر بازار مسکن پرداخت. به گفته وی یکی از عوامل مهم، رشد جمعیت است.

آمارهای مورد استناد وی نشان میداد در فاصله سال‌ها 75 تا85 مقدار 1.62درصد، بین سال‌ها 85 تا90 مقدار 1.3درصد و از سال90 تا92 مقدار 1.2درصد رشد جمعیت در ایران را شاهد بودهایم. عامل دیگر اما تعداد خانوراهای ایرانی است که در در سال‌ها 75 تا 85 مقدار 3.5درصد، و در سال‌های85تا90 مقدار 3.9درصد و نهایتا در سال‌های 90تا92 مقدار 2.2درصد نرخ رشد تعداد خانوارهای ایرانی بوده است.

جمع‌بندی دو آمار فوق‌الذکر نشان می‌دهد که باتوجه به کاهش رشد جمعیت به‌دلیل به‌وجودآمدن خانوارهای تک‌نفره، تعداد خانوارهای ایرانی با سرعت بیشتری در حال افزایش است پس تقاضا برای مسکن با سرعتی بیش از رشد جمعیت، افزایش پیدا خواهد کرد. در ادامه عوامل موثر بر بازار مسکن، فرهادی‌پور به موجودی مسکن و تعداد خانوارها هم اشاره کرد و گفت که در سال92 برای 16میلیون و 200هزار خانوار، 15میلیون و 500هزار مسکن وجود داشته است و یک مقایسه گذرا نشان می‌دهد که در سا 85، تراکم خانوار 1.09 بوده و در سال92 به 1.05 رسیده است که نشان از به بازار آمدن تقاضای مسکن خانوارهای تک‌نفره دارد.

این تحلیلگر بازار مسکن در ادامه صحبت‌های خود با اشاره به اصطلاح اقتصادی تقابل زمانبندی‌ها، عوامل موثر بر بازار مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت را از هم تفکیک کرد و افزود در بلندمدت متغیرهایی همچون تولید ناخالص داخلی، درآمد سرانه، تغییرات حجم نقدینگی، انتظارات تورمی، نرخ ارز، نوسانات بازار دارایی‌ها، حجم کل اعتبارات بانکی و سهم بخش مسکن از این اعتبارات و حجم واقعی ارزش پول از نگاه اقتصاد کلان بر مسکن اثرگذار خواهد بود. اما در کوتاه‌مدت نوسانات سرمایه‌گذاری در بخش مسکن علاوه بر متغیرهای کلان گفته شده تحت تاثیر دیگر متغیرهای داخلی بازار مسکن نیز خواهد بود.

وی این متغیرها را قیمت زمین، تغییر در تعداد خانوار و توزیع سنی جمعیت، هزینه ساخت، تورم انتظاری در بخش مسکن، حجم فعالیت‌های سوداگرانه و نرخ خانه‌های خالی برشمرد و براساس آمارهای وی، نرخ خانه‌های خالی در ایران در سال 92، 1.6میلیون بوده که قابل توجه است.

در ادامه با تایید آمارهای دکتر اسلامی‌بیدگلی، محمدرضا فرهادی‌پور اعلام کرد که بین سال‌های 84 تا 90 سهم شبکه بانکی از تامین مالی بخش مسکن 24 درصد بوده و بقیه را بخش خصوصی و خود خانوار تامین کرده‌اند و از سال 84 تا 91 سهم بخش بانکی به بیش از 31درصد افزایش پیدا کرده و این به معنی خروج مقدار زیادی پول از بازار مسکن است و براساس اثر چرخ دنده‌یی در اقتصاد تا وقتی که این منابع بخواهد به بازار مسکن برگردد، زمان زیادی طول خواهد کشید و به‌گفته وی نمی‌توان امید زیادی به برگشتن بازار مسکن به رونق داشت.

در توضیح متغیرهای کلان موثر بر بازار مسکن فرهادی‌پور پیش‌بینی کرد که چه با برداشته شدن تحریم و چه با برنداشته شدن آن، تولید ناخالص داخلی در سال 94 تغییر چندانی نخواهد کرد و نرخ رشد جمعیت هم بدون تغییر خواهد ماند در نتیجه درآمد سرانه هم بدون تغییر باقی می‌ماند و از این بابت تقاضای چندانی برای مسکن نخواهیم داشت. نقدینگی هم در سال 92 مانند 8 سال قبل از خود با همان سرعت درحال افزایش بوده اما سهم بخش مسکن از تسهیلات پرداخت شده در سال 92، 5 درصد بوده و این یعنی اینکه نظام بانکی تمایلی برای وام دادن به بخش مسکن ندارد و البته این موضوع هم دلایل خودش را دارد.

دلیل اول اینکه بانک مرکزی در سال 87 بخشنامه‌یی صادر و بانک‌های خصوصی را از پرداخت وام خرید مسکن محروم کرده است و در مقابل، تسهیلات ساخت هم برای بانک خصوصی به‌دلیل طولانی بودن زمان بازپرداخت جذابیتی ندارد.

در بررسی بانک‌های دولتی هم محرز شده که 50 درصد تسهیلات را بانک مسکن به تنهایی پرداخت کرده و این هم یک پیام ضمنی دارد و آن اینکه دیگر بانک‌های دولتی هم که تا حدودی قدرت تصمیم‌گیری دارند علاقه‌یی به ورود به بخش مسکن ندارند و این موضوع در سال 94 هم تغییر نخواهد کرد. درخصوص قیمت زمین هم، وی عنوان کرد که در بعضی از محلات تهران سهم قیمت زمین از قیمت مسکن به حدود 55 تا 60 درصد رسیده لذا از متغیرهای کلیدی محسوب می‌شود.
محمدرضا فرهادی‌پور در پایان صحبت‌های خود خرید زمین را به سرمایه‌گذاران در سال 94 البته با نگاه بلندمدت توصیه کرد آن هم با استناد به کتاب سرمایه در قرن 21 اثر آقای پیکتی که نشان می‌دهد اگر در یک بازه 100ساله اقتصاد یک درصد رشد کند، رشد قیمت زمین بسیار قابل توجه خواهد بود.

همینطور وی بخش ساخت در سال 94 را فاقد جذابیت دانستند اما سرمایه‌گذاری در بخش استیجاری را مناسب توصیف کرد چراکه براساس محاسبات وی متوسط سودآوری سالانه در بخش استیجاری در کشور در سال‌های 84 تا 92، 26درصد بوده که از این میزان 8 درصد مربوط به اجاره دریافتی و بقیه مربوط به عایدی سرمایه است و این در مقایسه با نرخ بهره بلندمدت بانکی که در بازه زمانی مشابه 18درصد بوده به مراتب بیشتر است.

سخنران سوم بخش مسکن صادق الحسینی، مدیرمسوول اقتصاد آنلاین و فارغ‌التحصیل دانشگاه سیراکیوز امریکا بود. وی ابتدا با اشاره به نظم‌های آماری بازار مسکن تاکید کرد که طبق روند تاریخی پس از هر رونق یک رکود و پس از هر رکود شاهد یک رونق بوده‌ایم. رونق‌ بازار مسکن بین 8 تا 14 فصل و به‌طور متوسط 10فصل دوام داشته‌اند و رکودها هم بین 9تا 12فصل و به‌طور متوسط 10فصل طول کشیده‌اند و این به معنی ماندگاری بیشتر رکود در ایران است و با فرض اینکه بازار مسکن در ایران روندهای تاریخی خود را مجدد تکرار خواهد کرد می‌توان به بازگشت رونق امیدوار بود. درخصوص شهرستان‌ها هم رکود بین 9تا 16فصل طول کشیده که نشان از عمق بیشتر رکود در شهرستان‌ها دارد. در ادامه هم وی به یک سری واقعیت‌ها درخصوص بازار مسکن اشاره کرد ازجمله:

*هرچه میزان جهش قیمت در دوران رونق بیشتر باشد، مدت دوران رونق کوتاه‌تر می‌شود.

*اگرچه جهش سال 86 بی‌سابقه بود و انتظار دوران رکود طولانی‌تر در ادامه آن می‌رفت اما با یک افت بی‌سابقه و بعد از گذر تنها دو سال دوباره بازار مسکن وارد فاز رونق شد و دهه 90 شمسی را با رونق آغاز کرد. دلیل اصلی این امر هم افزایش شدید نرخ ارز بود.

*رونقی که از میانه سال 90 شروع شد و تا فصل اول سال 92 ادامه یافت یکی از کم عمق‌ترین رونق‌های تاریخ مسکن ایران است چراکه این رونق تنها 7 فصل به طول انجامید.
در توضیح موارد بالا وی به انتخابات ریاست‌جمهوری سال 92 و به تبع آن تغییر چارچوب‌های عملکرد  همچنین تغییر ریسک‌های بازار اشاره کرد و گفت قیمت یک مترمربع واحد مسکونی پس از انتخابات ریاست‌جمهوری تا پایان سال 92 یا بدون تغییر یا با کاهش روبه‌رو بوده که این روند در اردیبهشت 93 دچار یک جهش قیمتی شد که به همین میزان و حتی بیشتر از آن در تیر 93 کاهش داشت و اثر آن را خنثی کرد و بعد از آن هم تغیر قابل ملاحظه‌یی مشاهده نشده است.

در ادامه هم صادق الحسینی با نام بردن تعداد معاملات مسکن به‌عنوان مهم‌ترین شاخص رکود و رونق بازار، دوران پس از انتخابات را رکود مطلق در بازار مسکن توصیف کرد که تعداد مبایعه‌نامه‌های امضا شده تا حدود 5000 عدد هم افت داشت و این رکود تا ابتدای سال 93 هم ادامه پیدا کرد. وی همچنین به افزایش تعداد معاملات از تابستان 93 به بیش از 10000معامله و وارد شدن بازار مسکن به یک رکود نسبی اشاره کرد.

براساس سخنان این تحلیلگر اگر تعداد معاملات مسکن در تهران کمتر از 8000 عدد باشد دچار رکود مطلق هستیم و اگر این تعداد بین 8000 تا 15000 باشد رکود نسبی بر بازار حاکم است و اگر تعداد مبایعه‌نامه‌ها بیش از 20000عدد باشد و این تعداد بیش از 2 فصل ادامه داشته باشد باید منتظر یک جهش قیمت و دوران رونق باشیم. درباره ارتباط قیمت زمین و مسکن، وی این دو مقوله را مرتبط به هم دانست و گفت براساس داده‌های موجود هم جهش‌های قیمتی حوزه مسکن بیشتر از تغییرات مثبت قیمت زمین بوده و هم رکودهای بخش مسکن عمیق‌تر از کاهش قیمت زمین بوده است.

در ادامه هم تعداد پروانه‌های صادره ساختمانی را با متوسط قیمت مسکن در نقاط شهری ایران مقایسه کرد و براساس سقوط شدید تعداد پروانه‌ها در سال93، نتیجه گرفت عرضه مسکن در سال95 به‌شدت کاهش پیدا خواهد کرد و این یک سیگنال مهم برای بازار خواهد بود. درخصوص تغییرات قیمت، مدیرمسوول اقتصاد آنلاین بنای تحلیل خود را براساس مقایسه عرضه و تقاضای مسکن و عوامل موثر بر هر کدام در کوتاه‌مدت و میان‌مدت از یک طرف و بلندمدت از طرف دیگر، گذاشته بود. تقاضای مسکن در بلندمدت به عقیده وی تنها متاثر از عوامل جمعیتی خواهد بود و در کوتاه‌مدت و میان‌مدت به درآمدهای نفتی، رشد نقدینگی و نوسانات قیمت مسکن همچنین تسهیلات بخش مسکن وابسته دانست.

اما درخصوص عرضه، وی پروانه‌های ساختمانی، زمین، سیاست‌های دولتی و خانه‌های خالی را عوامل موثر بر عرضه مسکن توصیف کرد. به گفته وی نباید عرضه مسکن مهر را در عرضه کل مسکن کشور لحاظ کرد چراکه افراد متقاضی مسکن مهر اگر این پروژه اجرا نمی‌شد، نمی‌توانستند برای مسکن، تقاضای موثر ایجاد کنند و به‌همین دلیل دخیل کردن مسکن مهر در تحلیل‌ها را بیهوده فرض کرد. درخصوص تقاضای مسکن اما با تحلیل آمارهای مربوط به ازدواج که حدود 800هزار ازدواج و 150هزار طلاق در کشور تخمین زده می‌شود، یادآور شد هم ازدواج و هم طلاق به تقاضای مسکن خواهند افزود.

همچنین هم‌اکنون خانوارهای تک‌نفره که حدود دومیلیون خانوار هستند تقاضای موثر برای مسکن دارند و ممکن است این تعداد در 10سال آینده به دوبرابر افزایش پیدا کند و بدین‌ترتیب صحبت درخصوص عوامل بلندمدت موثر بر تقاضای مسکن را با گفتن این موضوع که تا پایان دهه90، بازار مسکن ایران توان اشباع شدن ندارد و برخلاف آنچه گفته می‌شود هنوز سیکل‌های رونق و رکود درآن به‌وجود خواهد آمد، پایان برد.

درمورد متغیرهای موثر بر روند میان‌مدت مسکن، آقای الحسینی به شوک نفتی و تاثیر آن اشاره کرد و آن را یک عارضه برای تمام کشورهای نفتی نام برد به‌صورتی که بعد از هر شوک نفتی باید منتظر یک شوک در بازارهای غیرقابل مبادله بود که مسکن هم یکی از این بازارهاست. برای تایید سخنان خود هم از شوک درآمدهای نفتی سال‌های 79-78، شوک سال84 و شوک نفتی سال 90‌-89 نام برد که بعد از این سه شوک بزرگ‌ترین شوک‌های بازار مسکن رخ داده است، پس باتوجه به تحریم‌ها و کاهش قیمت نفت، سال آینده بازار مسکن از محل درآمدهای نفتی به جلو کشیده نخواهد شد و از این منظر بازار مسکن در سال94 بازار ضعیفی خواهد بود.

اما درمورد تاثیر رشد نقدینگی بر بازار مسکن با استناد به آمارها، همیشه وقتی که رشد نقدینگی در چند سال بالا بوده و رشد قیمت مسکن نتوانسته این رشد را تجربه کند و شکاف‌های عمیق ایجاد شده، ما شاهد یک رشد در قیمت مسکن بوده‌ایم و هر مقدار این شکاف بین رشدها بزرگ‌تر بوده، جهش قیمتی هم بزرگ‌تر بوده و این الگو برای سال‌های92 و 93 که شکاف بین رشد قیمت مسکن و رشد نقدینگی ایجاد شده هم قابل تکرار است و این یعنی اینکه مسکن در سال94، پتانسیل‌هایی برای افزایش قیمت دارد.

پیش‌بینی صادق الحسینی با سناریوبندی خوشبینانه، بدبینانه و محتمل همراه بود که در سناریوی محتمل با احتمال وقوع 80درصد، بازدهی 15درصدی برای مسکن تخمین زده شد و بیشتر این بازدهی هم در سه ماهه آخر سال94 اتفاق خواهد افتاد. درنهایت هم با برشمردن استراتژی‌های بهینه در بازار مسکن، بهترین زمان خرید از نگاه صادق الحسینی، 6ماهه اول سال94 و تاحدودی فصل سوم 94 و برای خانه‌های بزرگ‌تر و در نقاط شمالی و لوکس تهران عنوان شد آن‌هم به‌خاطر کمبود نقدینگی شدید سازندگان و قدرت بالای چانه‌زنی خریداران.

استراتژی بهینه برای مالکان هم اخذ اجاره بیشتر به‌جای رهن خواهد بود چون بازدهی خوبی در بازار پول و سرمایه در سال94 نصیب مالکان نخواهد شد. استراتژی مناسب برای مجتمع‌های تجاری باتوجه به صدور 105 مجوز احداث مجتمع‌های تجاری بزرگ در سال‌های 91 و 92 کمی دشوار است، چون مالکان این مجتمع‌ها، نهادهای نظامی، نهادهای عمومی بزرگ و متولیان توانمند با امکان دسترسی گسترده به نهادهای حکومتی هستند و براساس آمارهای شهرداری، بیش از 30مجتمع تجاری در سال94 به بهره‌برداری خواهد رسید که وحشتناک است و تهران با یک تجاری‌سازی بی‌سابقه در تاریخ خود روبه‌رو خواهد شد آن‌هم درحالی که غالب این پروژه‌ها با اینکه دارای پارکینگ کافی هستند اما مطالعات ترافیکی ندارند و به‌همین خاطر شهرداری تهران مجبور خواهد بود در سال آتی و در سال‌های آینده هم یا مجوز بعضی از این پروژه‌ها را بازخرید کند یا به آنها اجازه بهره‌برداری 100درصدی ندهد.

پس بهتر این است که سرمایه‌گذاران از این مجتمع‌ها خرید نکرده باشند و اگر فردی قصد خرید دارد باید استراتژی انتخاب مجتمع‌های تجاری با مطالعات و امکانات ترافیکی مناسب را اتخاذ کند و باتوجه به انتظار کاهش قیمت این واحدهای تجاری می‌توان با چانه‌زنی بالا با قیمت پایین خرید کرد و شاید بازدهی مناسبی هم نصیب سرمایه‌گذاران کند. برای سرمایه‌گذاران در حوزه ساخت هم از نگاه وی استراتژی مناسب، شروع به ساخت‌وساز در نیمه دوم94 است چراکه سال95 و 96 بازار خوبی برای مسکن خواهد بود.
==================================================
تاریخ گزارش 28 آذر 93  نابناک
پیش بینی وضعیت بازار مسکن در سال آینده
ررسی بازار مسکن نشان می دهد بیشترین عامل افزایش قیمت در سال‌های گذشته نرخ زمین بوده است که در مقطعی به 9 برابر افزایش یافت در حالی که دیگر عوامل مانند مصالح ساختمانی فقط 30 درصد از هزینه ساخت را در برمی‌گیرد.
 به گزارش مهر، همیشه پیش بینی قیمت مسکن و اطلاع از آینده این بازار، مورد توجه عموم مردم قرار داشته و از آنجایی که سهم زیادی از متقاضیان بازار مسکن، اجاره نشین هستند، بنابراین اینکه در آینده چه اتفاقی در بازار مسکن رخ می‎دهد، مورد توجه قرار داشته است.

از سوی دیگر، وضعیت ناپایدار اقتصادی در سال‌های گذشته و تاثیر افزایش نرخ ارز بر بازار مصالح ساختمانی از مواردی بوده که همواره متقاضیان را نسبت به آینده نگران می‌کند، بنابراین قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد و دیگر موارد موثر بر ساخت از دیگر عواملی است که می‌تواند با تغییرات ناگهانی بر نرخ تمام شده مسکن تاثیر گذار باشد.

اما روند افزایش قیمت در سال‌های گذشته نشان داده که بیشترین تاثیر بر افزایش قیمت مسکن، ناشی از نرخ زمین بوده است به طوری‌که افزایش ناگهانی قیمت زمین و افزایش دلالی و سفته بازی در این بخش، می‌تواند قیمت مسکن را تا چند برابر افزایش دهد که در نهایت بر نرخ نهایی خرید و فروش مسکن و آپارتمان بسیار موثر است.

به گفته عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی، در سال‌های گذشته به دلیل اجرای طرح مسکن مهر، قیمت زمین در کشور 9 برابر شد که این افزایش قیمت، نرخ آپارتمان را 6 برابر افزایش داد، که این آمارها می‌تواند افزایش یکباره قیمت آپارتمان و ملک کلنگی را در کشور به خصوص در شهر تهران توجیه کند.

بیشترین تاثیر در افزایش قیمت مربوط به زمین است اما اینکه چه عواملی می تواند بر نرخ نهایی این بخش تاثیر گذار باشد، بستگی به وضعیت اقتصادی و سیاست‌هایی دارد که دولت در بخش اقتصاد و سیاست در پیش می‌گیرد. به طوری‌که افزایش یا کاهش قیمت نفت، قیمت دلار و طلا و سیاست‌های بانک مرکزی در اعطای تسهیلات از عواملی است که بر قیمت زمین به عنوان یک کالای سرمایه‌ای تاثیر گذار است.

کاهش 45 درصدی صدور پروانه ساختمانی

در این رابطه محمدمهدی مافی دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران در گفتگو با خبرنگار مهر به وضعیت آرام بازار مسکن اشاره کرد و گفت: پیش بینی ما این است که در سال آینده تغییراتی در تولید مسکن رخ دهد و از این وضعیت رکود در ساخت و ساز بیرون بیاییم.

وی با بیان اینکه امیدواریم به سمت افزایش تولید مسکن پیش برویم، اظهار داشت: بازار مسکن تحت تاثیر عوامل بالادستی قرار دارد و قیمت نفت، مذاکرات ایران با کشورهای 1+5  و دیگر سیاست‌ها بر این بازار تاثیر مستقیم دارد.

مافی با تاکید بر اینکه معتقدیم سال آینده تولید مسکن افزایش پیدا می‌کند، در خصوص افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، گفت: هرساله در پایان سال با تورم مواجه هستیم اما به نظر می‌آید با توجه به روال هرساله، تورم در مصالح ساختمانی بین 10 تا 15 درصد باشد، البته اگر اتفاق خاصی در اقتصاد کشور رخ ندهد.

دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران با اشاره به اینکه هزینه ساخت مسکن در حال حاضر بین 700 هزار تومان تا 3 میلیون تومان در نوسان است، اظهار داشت: البته این رقم با توجه به تورم عمومی کشور در سال آینده، ممکن است به 850 هزار تا 3 میلیون و 500 هزار تومان برسد.

وی در پاسخ به این پرسش که ممکن است قیمت مسکن هم افزایش پیدا کند، بیان کرد: شرایط مختلفی بر قیمت مسکن تاثیر گذار است که قیمت زمین، عرضه و تقاضا از عوامل اصلی تعیین کننده قیمت به شمار می‌رود، ضمن اینکه همیشه ثابت شده رابطه یک به یک میان نرخ مصالح ساختمانی و قیمت زمین نبوده است.

مافی افزود: در برخی مواقع دیده شده قیمت مسکن 100 درصد اما مصالح 15 درصد افزایش داشته و یا اینکه برعکس بوده است در نهایت رابطه یک به یک و خطی بین این دوعامل وجود ندارد و شرایط مهمتری بر بخش مسکن حاکم است.

دبیر انجمن انبوه سازان استان تهران با تاکید بر اینکه کمتر از 30 درصد از هزینه ساخت مربوط به مصالح ساختمانی است، اظهار داشت: در شهرهایی مانند تهران، قیمت زمین تعیین کننده در بخش مسکن است اما عوامل دیگر هرساله با تورم عمومی کشور افزایش پیدا می کنند و تاثیر خاصی بر بازار مسکن ندارند، مانند سال گذشته که با وجود افزایش دستمزد و دیگر هزینه ها، قیمت مسکن کاهش داشت.

وی با تاکید بر اینکه ادامه روند کنونی منجر به کاهش تولید در بازار می شود، بیان کرد: بنابر آمار شهرداری تهران، صدور پروانه های ساختمانی با 45 درصد کاهش روبرو شده است که این می‌تواند در آینده نزدیک فاصله عرضه و تقاضا را بیشتر کند.

در این رابطه ایرج رهبر عضو هیات مدیره انبوه سازان استان تهران در گفتگو با مهر  با تاکید بر اینکه دولت باید برای بخش خصوصی انگیزه بوجود بیاورد و راندمان را بالا ببرد، گفت: نیاز مردم به مسکن قطع نمی شود و رشد جمعیت و نیاز سالانه همیشه وجود دارد.

وی افزود: اگر برنامه ای اجرا کنیم که نیاز مردم برطرف شود و معاملات افزایش یابد از شدت و نیاز بخش خصوصی کاسته می شود، در غیراین صورت فشردگی تقاضا بیشتر شده و در طول زمان با افزایش قیمت‌ها مواجه می‌شویم.

رهبر با تاکید بر اینکه اگر وضعیت بازار اینگونه باشد سرمایه گذار هم نیازی به حضور در بازار نمی‌بیند، اظهار داشت: بخش زیادی از انبوه سازان به دلیل فروش نرفتن واحدهای قبلی، سرمایه‌ای برای حضور در بازار مسکن ندارند و منتظرند تا واحدهای قبلی را بفروشند.

عضو هیات مدیره انبوه سازان استان تهران تصریح کرد: در سال جاری 40 تا 45 درصد کاهش تولید را در بخش مسکن داشتیم، بنابراین نیاز به اجرای سیاست‌هایی در بازار مسکن است تا این وضعیت بهبود پیدا کند.

وضعیت کنونی بازار مسکن که با نبود سرمایه گذار، قدرت خرید پایین مصرف کنندگان و کاهش شدید عرضه روبرو است، نیاز به اجرای سیاست‌هایی دارد تا در سال های آینده، قیمت عوامل موثر بر مسکن را کنترل کند، در غیراین صورت بازار آینده به جای اینکه از تزریق پول پرقدرت بانک مرکزی ضربه بخورد، تحت تاثیر رکود مسکن و کاهش عرضه با مشکل مواجه خواهد شد.

  
======================================================
تاریخ چاپ: ۱۳۹۳/۰۶/۰
تسهيلات جديد خريد مسكن؛ چقدر و از كي؟ علائم رونق، شايد از اوايل سال 94
روه مسكن- فريد قديري: مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن با اشاره به تحقق پيش‌بيني‌هاي اواخر سال گذشته درباره وضعيت بازار مسكن نيمه‌اول 93، چشم‌انداز نيمه‌دوم را با لحاظ مهم‌ترين متغير اقتصادي اثرگذار در بازارها تشريح كرد.

دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي اسفند سال گذشته در دو تحليل مجزا، آينده بازار مسكن را يكبار با احتساب شاخص‌هاي اقتصادي– متغيرهاي دروني و بيروني بازار املاك- و يكبار هم در قالب نظرسنجي از اقتصاددانان حوزه مسكن، مورد بررسي قرار داد كه نتيجه هر دو تحقيق به‌صورت مشترك حكايت از آن داشت كه قيمت مسكن در سال93 حداكثر به اندازه نرخ تورم افزايش پيدا مي‌كند و بازار معاملات و ساخت‌وساز نيز در ركود خواهد بود. علي چگيني، مديركل دفتر اقتصاد مسكن هفته گذشته در گفت‌وگو با «دنياي‌اقتصاد» اعلام كرد: روند 5 ماه گذشته نشان مي‌دهد آنچه در بازار مسكن نيمه‌اول سال93 اتفاق افتاده نه‌تنها همسو با برآوردهاي كارشناسي بوده كه در برخي ماه‌ها حتي شدت ركود از كف مورد انتظار نيز عميق‌تر شد. چگيني در عين حال با اشاره به دستيابي زودتر از موعد دولت به سقف مورد انتظار تورم سال93 گفت: با برآورده‌شدن «تورم 25درصدي»، 7ماه زودتر از هدفگذاري‌ها، دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن در ماه گذشته برآن شد بررسي مجددي درباره اوضاع بازار در نيمه‌دوم امسال انجام دهد. نتايج اين بررسي حاكي است: ركود موجود در بازار معاملات مسكن و همين‌طور سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني به‌تدريج تا پايان امسال كمرنگ مي‌شود و ممكن است تعداد معاملات كمي بيشتر شود، اما چون سرعت پسروي آن تحت‌تاثير شرايط اقتصادي، آهسته خواهد بود، علايم رونق زودتر از سال94 نمايان نخواهد شد.


  تورم كاهنده، رشد قيمت كاهنده‌تر
در بررسي‌هاي جديد دفتر اقتصاد مسكن، بر قطعيت «تداوم نوسان قيمت مسكن در سطح كمتر از نرخ تورم در ماه‌هاي آتي» تاكيد شده و آمده است: از آنجا كه تورم در حال حاضر بيشترين اثر را هم بر تغييرات قيمت‌ها و هم بر رفتار مصرف‌كننده‌ها دارد، با برنامه‌هاي ضدتورمي دولت، كاهنده بودن نرخ تورم در ماه‌هاي باقي‌مانده از سال جاري دور از واقعيت نخواهد بود و به تبع، انتظار مي‌رود نرخ رشد واقعي قيمت مسكن (مابه‌التفاوت نرخ رشد اسمي قيمت مسكن و نرخ تورم) نيز همچنان 
منفي باشد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، شاخص بهاي كالا و خدمات در 5 ماه اول امسال از عدد 6/186 در اسفند92 به رقم 3/199 رسيد و در اين مدت 6/6درصد افزايش يافت. به عبارت ديگر نرخ تورم ماهانه در اين فاصله زماني با حداكثر 7/1درصد افزايش در هر ماه، به 6/6درصد در مجموع 5ماه اول سال93 رسيد.
در همين مدت، اگر چه نرخ رشد اسمي ماهانه قيمت مسكن در برخي ماه‌ها تا 7درصد منفي و ماه بعد تا 5درصد مثبت شد، اما مجموع رشد 5ماهه قيمت مسكن حدود 3درصد بوده كه حكايت از افزايش در حد نصف تورم را دارد.  رشد قيمت مسكن نه‌تنها در مقايسه ماهانه، كمتر از تورم افزايش پيدا كرده كه در مقايسه نقطه‌به‌نقطه نيز كاملا در سطح پاييني بوده است.  در ماه‌هاي اخير نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه– رشد شاخص در هر ماه نسبت به ماه‌هاي مشابه سال قبل- بين 14 تا 17درصد در نوسان بوده اما متوسط قيمت مسكن در بهار و دو ماه اول تابستان امسال حداكثر 5درصد نسبت به ماه‌هاي مشابه سال92 افزايش پيدا كرده است؛ يعني شتابي حدود يك‌سوم تورم.
مديركل دفتر اقتصاد مسكن دراين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: در ارديبهشت امسال بعضي از كارشناسان اقتصادي نظر مي‌دادند كه در تابستان شوك قيمتي در بازار مسكن خواهيم داشت و قيمت افزايش پيدا مي‌كند اما دفتر اقتصاد مسكن در همان زمان، پيش‌بيني كرد كه در سال93 قيمت مسكن حداكثر به اندازه نرخ تورم افزايش 
پيدا مي‌كند.


  آسيب‌هاي ركود 
مديركل دفتر اقتصاد مسكن افزود: دولت چون سياست‌هاي كاهش تورمي را دنبال مي‌كند طبيعتا تورم طي ماه‌هاي اخير كاهش پيدا كرده است. اين اتفاق در بازار مسكن نيز به نوعي اثر گذاشته، از يك طرف خريد و فروش آپارتمان در حد مينيمم انجام مي‌شود كه عمده آن هم معاملات مصرفي است كه با سرعت كند و به دور از تعجيل خريداران رو به انجام است.  از طرف ديگر كاهش معاملات، در بازار ساخت‌وساز اثر گذاشته است. متاسفانه تا تيرماه امسال حجم احداث واحدمسكوني جديد در تهران 52درصد كاهش پيدا كرده و در دو ماه اول سال نيز آمار صدور پروانه‌ساختماني در كل كشور 37درصد افت كرده است.


  ركود از ناحيه تقاضا
چگيني درباره عواملي كه به تعميق ركود مسكن در دو، سه ماه اخير منجر شده، گفت: ركود در حال‌حاضر مقداري عميق‌تر شده و شايد اين حد از كاهش معاملات و افت ساخت‌وساز،  در پيش‌بيني‌هاي قبلي دفتر برنامه‌ريزي وجود نداشت.  به نظر مي‌رسد يكي از عوامل وضع موجود به نداشتن سياست درست در سيستم بانكي براي شكل‌دادن به «تقاضاي‌مصرفي» در بازار مسكن مربوط است. هم‌اكنون طبق اعلام بانك مركزي فقط 12درصد از كل تسهيلات بانكي سهم بخش مسكن مي‌شود. 


  نيمه‌دوم به اين شكل نيست
چگيني تصريح كرد: چشم‌انداز كاهشي تورم، تقاضاي سرمايه‌اي را نيز از معاملات مسكن دور كرده كه البته اين موضوع به نفع تقاضاي مصرفي است اما چون تقاضاي مصرفي نيز توان خريد ندارد، در نتيجه ساخت‌وساز‌هاي جديد در ماه‌هاي اخير كاهش يافته و حتي سرعت تكميل ساختمان‌هاي نيمه‌كاره نيز كم شده است. 
در حالت معمولي، 85درصد از پروانه‌هاي ساختماني در مدت مشخص تبديل به آپارتمان تكميلي و آماده فروش مي‌شوند اما در زمان ركود اين نرخ 5 تا 10 درصد ديگر كاهش پيدا مي‌كند.
مديركل دفتر اقتصاد مسكن با بيان اينكه، فعلا علامتي نيست كه بتوانيم اين دوره را با سرعت پشت‌سر بگذاريم، افزود: ادامه ركود ساخت‌وساز مي‌تواند تعادل عرضه و تقاضاي مسكن در سال‌هاي 94 و 95 را تحت‌تاثير قرار دهد به همين علت، بحث‌هايي در دولت مطرح است مبني‌بر تحريك همزمان عرضه و تقاضاي مسكن كه يكي از برنامه‌ها شكل‌گيري صندوق پس‌انداز و يك برنامه هم ايجاد صندوق زمين و ساختمان ست.
چگيني با تاكيد براينكه در برنامه صندوق‌ها دنبال افزايش قيمت نيستيم، تصريح كرد: پرداخت وام خريد از محل صندوق پس‌انداز ممكن است در كوتاه‌مدت بر قيمت اثر بگذارد اما در بلندمدت باعث رونق پايدار و ثبات نسبي در قيمت‌‌ها 
مي‌شود.


  فقط وام ‌ساخت؛ نه!
مديركل دفتر اقتصاد مسكن در ادامه گفت‌‌وگو با «دنياي ‌اقتصاد» با تشريح جزئيات بيشتري از برنامه صندوق پس‌انداز مسكن و افزايش سقف تسهيلات خريد اعلام كرد: وام خريد قرار است به‌گونه‌اي پرداخت شود كه طرف عرضه را نيز تحريك و تامين ‌مالي كند.
 يك پيشنهاد در دستور كار اين است كه چون اولويت پرداخت وام خريد، با واحدهاي نوساز است، بخشي از اين تسهيلات در بازار پيش‌فروش تزريق شود و در ازاي پيش‌خريد توسط متقاضيان مسكن، مبلغ وام مستقيم به پيش‌فروشنده پرداخت شود.  اما اينكه تسهيلات، بدون در نظر گرفتن متقاضيان، در اختيار ساخت قرار بگيرد، تجربه نشان داده تاثيري بر قيمت‌ها نداشته است.
چگيني افزود: در 10 سال گذشته، همواره غالب وام‌هاي بانكي به سازنده‌ها داده شد اما در 8سالي كه سقف وام خريد افزايش نيافت، قيمت مسكن 6برابر شد. 
البته اين بدان معنا نيست كه سياست‌هاي انبساطي روي تقاضا و قيمت اثر نمي‌گذارد اما مهم‌ترين متغير تاثيرگذار بر قيمت مسكن، «تورم» است، كما اينكه در سال‌هاي اخير كه تورم فزاينده وجود داشت، قيمت مسكن نيز افزايش يافت  و هم‌اكنون اين وضعيت برعكس شده است.


  سقف افزايش وام‌خريد؛ 100 ميليون
مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن سقف پيشنهادي وام خريد مسكن در برنامه‌ريزي‌هاي فعلي را در سه سطح 60 ميليون، 80 و 100 ميليون تومان عنوان كرد و گفت: متوسط وام ‌خريد در صورت افزايش و تشكيل صندوق‌ پس‌انداز، 80ميليون تومان است كه در شهرهاي بزرگ و كلان‌شهرهايي همچون تهران 100 ميليون خواهد بود.
چگيني با تاكيد براينكه، وام 100 ميليوني خريد مسكن با توجه به ميانگين قيمت مسكن در تهران، پوشش 50درصدي قدرت خريد را نخواهد داشت، افزود: متوسط حداقلي قيمت مسكن در تهران حدود 300 ميليون تومان است اما در مناطق مركزي و نيمه جنوبي شهر، با توجه به اينكه متوسط قيمت از مترمربعي 5/2ميليون تومان تجاوز نمي‌كند، با 100 ميليون تسهيلات خريد مي‌شود آپارتمان مناسب خريداري كرد.


  نرخ سود 14درصد براي خانه‌اولي‌ها
چگيني گفت: در مدلي كه بانك ‌مركزي و وزارت راه‌وشهرسازي براي وام‌خريد طراحي مي‌كنند، سقف وام و نرخ سود آن تعيين مي‌شود اما طول دوره بازپرداخت به اختيار بانك‌ها در دامنه 12 تا 20سال گذاشته خواهد شد. 
وي از پيشنهاد پرداخت وام با نرخ حمايتي 14درصد براي خانه‌اولي‌ها خبر داد و تصريح كرد: همه كساني كه متقاضي مسكن هستند و در دهك‌هاي مياني جامعه قرار دارند، مي‌توانند از تسهيلات صندوق پس‌انداز استفاده كنند اما براي گروه‌هاي هدف كه خانه‌اولي‌ها و فاقدان مسكن هستند، نرخ سود، ترجيحي خواهد بود.
وي افزود: بنا داريم براي «خريد آپارتمان‌هاي نوساز»، «متراژ كوچك» و همچنين «متقاضيان خانه‌اولي»، مشوق‌هايي در پرداخت وام خريد درنظر بگيريم تا معاملات و ساخت‌‌وساز به شكل كنترل شده رونق بگيرد. به اين منظور، مي‌شود بيشترين طول بازپرداخت وام خريد را كه 20 سال است، براي اين سه بخش در نظر گرفت.
چگيني با بيان اينكه مبالغ اقساط وام خريد از اجاره‌بهاي ماهانه بيشتر نخواهد بود، افزود: تفاوتي که وجود دارد اين است كه اجاره‌بهای سالانه در سطح نامعلوم و جهش‌گونه‌اي افزايش پيدا مي‌كند اما اقساط وام‌ها حتما در توان خانوارها است و به اين شكل نخواهد بود.


  ميوه صندوق پس‌انداز در سال94
مديركل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن در ادامه گفت: با فرض اينكه طرح در دست پيگيري دولت و بانك ‌مركزي در يكي دو ماه آينده تصويب و نهايي شود و بانك‌ها بلافاصله به تشكيل آن روبياورند، در اين صورت اولين سري از تسهيلاتي كه توسط صندوق‌ها به متقاضيان مسكن پرداخت مي‌شود، يك‌سال بعد از اولين سري از سپرده‌گذاري‌ها خواهد بود. بنابراين تسهيلات خريد از سال94 قابل پرداخت است.  ضمن اينكه پرداخت وام يكباره نخواهد بود بلكه در ازاي 700 تا 800 هزار معامله و خريد و فروشي كه در سال در بازار مسكن انجام مي‌شود، چيزي بين 100 تا 200 هزار وام‌ خريد پرداخت خواهد شد. بنابراين ظرفيت عرضه و معاملات مسكن به مراتب بيشتر از
 عرضه وام‌ است. 


  خريد با تورم تك‌رقمي
مديركل دفتر اقتصاد مسكن با بيان اينكه هدف دولت در كنترل تورم، متوقف نشده و دستيابي به تورم‌هاي كمتر از 15درصد براي سال‌هاي آينده است، گفت: بهترين شكل بازدهي صندوق پس‌انداز مسكن، تورم تك‌رقمي است تا متقاضيان مسكن در ميان‌مدت و با پس‌انداز، در زماني كمتر از ميزان كنوني، بتوانند اقدام به خريد كنند. در تورم تك‌رقمي، سرعت رشد قيمت كم مي‌شود و سال‌هاي انتظار و پس‌انداز براي تطبيق توان خريد با قيمت نيز كاهش پيدا مي‌كند. در حال حاضر شاخص دسترسي به مسكن كه از نسبت قيمت به كل درآمد سالانه خانوارها به دست مي‌آيد، 12سال است. نرخ مطلوب اين شاخص در دنيا، 5سال عنوان مي‌شود.



 ======================================================

 
=================================================
تاریخ گزارش 18 آذر 92 

آخرين پیش‌بینی ارزاني مسکن در سال آینده؛

بازار مسكن در سال آينده سقوط آزادش شروع مي شود / مردم دست نگه دارند

رئيس انجمن هاي مختلف و بنگاه داران به جهت پيش بيني سقوط شديد قيمتهاي مسكن، دست به دامن مردم و بانكها شده اند و هر روز سفارش مي كنند كه آقا بشتابيد كه فنر قيمت اين روزها خواهد پريد!. اما ما هر چه به جيبمان نگاه مي كنيم مسكن مهر هم نصيبمان نمي شود.

گروه اقتصادي- رئیس انجمن انبوه سازان مسکن در خصوص آینده قیمت مسکن گفت است: به نظر من اگر قرار بود اتفاق خاصی در بازار رخ دهد، تا الان صورت گرفته بود.

به گزارش بولتن نيوز، مجتبی بیگدلی گفت: همه انتظار داشتند فردای توافق هسته ای دلار کاهش بیابد و تاثیر خود را در بازار بگذارد ولی این گونه نشد ؛ بازار در انتهای رکود قرار دارد.

وی گفت: به اعتقاد من تقاضایی در بازار وجود ندارد که اگروجود داشته باشد به بازار فشار زیادی وارد می شود اما این گونه نیست .

بیگدلی با بیان اینکه حدود ۳ سال است که خرید قابل توجهی در بازار صورت نگرفته است  تصریح کرد: در حال حاضر سالانه نیاز به ۱.۵ میلیون واحد مسکونی شامل ۱ میلیون برای زوج های جوان، ۲۵۰ هزار برای بافت های فرسوده و ۲۵۰ هزار برای حوادث غیرمترقبه نیاز است.

وی تاکید کرد: رکود موجود در بازار آرامش قبل از طوفان است.

رییس انجمن انبوه سازان مسکن با بیان اینکه در دوران رکود، عموما دولت ها با ارائه تسهیلات خرید و ساخت و ساز از بخش تولید حمایت می کنند، افزود: متاسفانه نه دولت قبلی و نه دولت فعلی هیچ اقدامی در این زمینه نکرده اند.

وی با اشاره به طرح مسکن اجتماعی خاطرنشان کرد: این طرح قبلا نیز تجربه شد ولی با شکست روبرو بود لذا عملا دولت جدید هیچ برنامه ای را تاکنون برای مسکن ارائه نکرده است.

وی کاهش قیمت ها در بازار مسکن را مانند فنر فشرده شده ای توصیف کرد و به تراز گفت: شاید این شرایط حداکثر تا پایان سال جاری ادامه بیابد ولی از آغاز سال بعد با افزایش شدید قیمت ها روبرو خواهیم بود.

اما در پاسخ به رئيس انجمن انبوه سازان و آن دسته از مسئولين بنگاه داري ها كه هر چند وقت اعلام مي كنند كه مردم بيايند و مسكن بخرند چون قيمتها مثل فنر است و امكان دارد بپرد بايد گفت كه اين گونه نيست. در واقع مردمي كه بايد مسكن بخرند ديگر توان پرداخت 500 ميليون تومان براي يك واحد 100 متري در يك منطقه متوسط را ندارند. مردمي كه مي خواهند مسكن بخرند در حال حاضر 200 ميليون تومان هم ندارند چه برسد به مبالغ بالاتر.

ضمنا وقتي يك واحد100 متري 8 سال ساخت در منطقه اي مثل جنت آباد متري 5 ميليون و 500 هزار تومان براي فروش گذاشته شده است به نظر شما كدام شير پاك خورده اي توان خريد و تهيه اين همه پول را دارد. مگر سالي چند نفر پدر و مادرشان مي ميرد و به ارثهاي ميلياردي دست پيدا مي كنند و مي توانند بيايند و اين آپارتمانها را بخرند.

علاوه بر اين شمايي كه املاكتان روي دستتان ماند ه و يا معاملات ملكيهايي كه بازارشان كلا كساد شده به نظر مي رسد كه ديگر نبايد سفارش كار به دولت و بانكها بدهيد. چرا؟ چون اين دولت جديد حد اقل مي داند كه خط عرضه و تقاضا در كجا همديگر را قطع مي كنند و وزير اقتصادش استادي است كه در سالها پيش از اين كشش تقاضا را به دانشجويانش تدريس مي كرد. در واقع اگر دولت بخواهد از بانكها بخواهد كه به جاي 20 ميليون 200 ميليون تومان وام به خريداران مسكن پرداخت شود تا بازار دلالان و بنگاه داران دوباره رونق پيدا كند. اينبار بانكها زير بار چنين تعهد بزرگي نمي روند چون مي دانند مردم توان باز پرداخت اين وامها را كه اقساطش سر به فلك مي كشد و جريمه تاخيرش هر آن امكان مصادره را در دل مي افكند را ندارند.

شما كه مي گوييد بدويد آي حراج كرديم و قيمتها منفجر خواهد شد آيا فكر نمي كنيد فردي كه سه سال پيش 600  تومان حقوق مي گرفت و امروز درآمدش شده 900 هزار تومان يا شايد هم بيكار شده چطور مي توانسته در طي سه سال پس اندازش براي خريد ملك 100 متر در منطقه جنت آباد تهران را از 250 ميليون تومان به 550 ميليون تومان افزايش دهد.

آيا به نظر شما در طي سه سال گذشته، به جز معدودي از افراد كسان ديگر قادر به تهيه 300 ميليون تومان و پس انداز ماهيانه 10 ميليون تومان  بوده اند!.

به نظر مي رسد كه شما بنگاه داران و بساز و بفروشها و دلالان بازار مسكن نه تنها به خاطر توافق ژنو بلكه به خاطر قفل شدن بودجه خانوار ها يا بايد صبر كنيد تا قيمتها به حد باور نكردني سقوط كنند. يا اينكه با نخفيفهاي ويـژه همين روزها جنستان را آب كنيد و منتظر فردا نباشيد.

در اينجا چند اتفاق در بازار مسكن مي توان پيش بيني كرد:

اول اينكه با برداشته شدن تحريم ها مطمئنا شركتها و سازندگان خارجي مسكن كه با قيمتهاي بسيار ارزان خانه هاي ضد زلزله 9 ريشتري مي سازند وارد بازار ايران شده و بساط اين بازيهايي كه اين چند سال بر سر مردم آمدن را برخواهند چيد.

دوم اينكه با بازگشت قدرت خريد پول ملي و افزايش درآمدهاي ارزي خواه نا خواه ارزش پول بالا مي رود و قاعدتا چيزي كه به طور سرطاني افزايش پيدا كرده است پفش خواهد تركيد وقيمت مسكن به همان يه سال پيش و شايد هم كمتر كاهش يابد.

سوم اينكه هيچ كارمندي ريسك وام 200 ميليون و 300 ميليون توماني را قبول نمي كند و هيچ بانكي هم اين وام را پرداخت نخواهد كرد چرا كه دو طرف مي دانند كه اين ره به تركستان مي رود و 2 ميليون تا 3 ميليون تومان قساط ماهيانه و به مدت 10 سال براي كارمندهاي امروزي امري محال است.

چهارما اينكه به نظر مي رسد كه بنگاه داران و رئيس انجمن انبوه سازان به جاي اينكه براي مردم نگران باشند و بگويند كه بخريد كه قيمتها مثل فنر خواهد پريد، بروند و فكري به حال خودشان بكنند كه سرمايه هايشان احتمالا با زيان سنگيني روبرو خواهد شد و مجبور مي شوند كه از سود دو سه سال گذشته ضرر بدهند.

پنجمن، شما فكر مي كنيد كه مردم سر گنج نشسته اند يا همه آنها راه زن و بانك زن هستند. بابا اونايي كه زرنگ بودن قبل خريدن. الان همه منتظر افت شديد و ورشكستگي كسايي هستن كه كوچيكشون ظرف دو سال گذشته ثروتش از 1 ميليارد به 10 ميليارد رسيده و الان هم نگرانن چرا طبق پيش بيني ها ملكاشون به فروش نميره تا 10 ميليارد شون رو بكنن 30 ميليارد تومان. البته بايد اين دوستان بدانند و آگاه باشند كه احتمالا با برداشته شدن تحريمها كه دور از دسترس هم نيست ثروت 10 ميليارديشان به يك ميليارد تومان نزول خواهد كرد. و اميدواريم كه مردم هم بتوانند نفس راحتي بكشند!!.

 

برچسب ها: بازار مسکن ، تقاضا ، قیمت

============================================






=============================================
شنبه ششم آذر ۱۳۸۹

تحليل و چشم انداز آينده بازار مسکن


آيا رکود پايان يافته است و دوران افزايش قيمت در راه است؟ آيا دوباره افزايش قيمت به بازار مسکن برمي گردد؟

آيا مي توان دوره هاي رونق و رکود را تشخيص داد؟ آيا حباب قيمت مسکن قابل تشخيص است؟

در اين مقاله سعي داريم با تحليل علمي بر متغيرهاي تاثيرگذار بر قيمت مسکن چشم انداز بازار مسکن را در سال آينده مشخص کنيم. براي تحليل قيمت هر کالايي معمولا ۲ راه وجود دارد:

الف) تحليل اقتصادي (بنيادي) ، ب) تحليل فني ( تکنيکي)

الف ) تحليل اقتصادي (بنيادي)

قيمت يک کالا را مقدار عرضه و تقاضا تعيين مي کند. افراد در بازار مسکن ۲ ديدگاه دارند. ديدگاه اول ديدگاه مصرفي است و ديدگاه دوم سرمايه گذاري است. عامل رونق و تحرک بازار هميشه تقاضاي مصرفي بوده است. چرا که در ايران و حتي در جهان مسکن به عنوان مهمترين دارايي خانوار به حساب مي آيد و سهم بزرگي از بعد دارايي و سرمايه گذاري خانواده را تشکيل مي دهد.

مسکن کالايي است که جانشين ندارد. غيرمنقول و غير قابل مبادله و وارد کردن از خارج است. در مجموع عوامل موثر بر عرضه و تقاضا به ۲ بخش عوامل بيروني و عوامل داخلي تقسيم مي شوند. عوامل بيروني مانند وضعيت بازارهاي رقيب (مثل بازار طلا و بورس ) و سياست هاي دولت مانند طرح مسکن مهر و طرح تحول اقتصادي و هدفمند کردن يارانه ها مي باشد. از عوامل دروني مي توان به ۱- جمعيت ۲- نرخ سود بانکي ۳- نرخ تورم ۴- نرخ بيکاري ۵-نرخ ارز ۶- قيمت مصالح ساختماني ۷- تسهيلات بانکي ۸- خانه هاي خالي موجود ۹- پروانه هاي ساختماني صادر شده و ۱۰- شاخص اعتماد متقاضي اشاره داشت.

عوامل داخلي موثر بر عرضه و تقاضا

۱ - جمعيت: با انفجار جمعيتي که در دهه ۶۰ اتفاق افتاده است و با تشخيص هرم جمعيتي کشور مي توان فهميد که در ابتداي سال ۸۹ حدود ۹ ميليون نفر از جمعيت کشور در سنين ۲۴ تا ۳۰ سالگي قرار گرفته اند. با توجه به اين که ميانگين سن ازدواج دختران و پسران که بين همين اعداد يعني ۲۴ تا ۳۰ سالگي قرار دارد به سادگي مي توان تقاضاي حدود 4.5 ميليون خانه را تا ۳ سال آينده به راحتي فهميد. با توجه به تقاضاي انباشته 1.6 ميليون نفري سال ۸۸ که به تقاضاي يک ميليون نفري سال ۸۹ اضافه شده است و هم چنين مقايسه آن با توان توليد مسکن درکشور مي توان برتري کامل تقاضا را درک کرد.

۲ - نرخ سود بانکي: از مقايسه نرخ اين متغير با نرخ متوسط تورم مي توان فهميد آيا بازار پول داراي جذابيت هاي سرمايه گذاري مي باشد يا نه، چرا که جذب نقدينگي راکد کشور منجر به کاهش تورم و افزايش توليد مي گردد. در غير اين صورت به سوي بازارهاي ديگر حرکت خواهد کرد. نرخ سود بانکي کشور در حال حاضر حدود ۱۲ درصد و نرخ متوسط تورم ۳1 سال گذشته 21.7 درصد مي باشد با اين حساب مي توان فهميد نرخ سود بانکي پايين تر از نرخ متوسط تورم است.

۳ - نرخ تورم: تورم ۲ اثر بر قيمت ها دارد. اثر اول به صورت کاهش قدرت خريد است. چرا که با افزايش سطح عمومي قيمت ها توان خريد کاهش مي يابد. اثر دوم اين است که با کاهش ارزش پول ملي افراد براي حفظ ارزش دارايي هاي خود تقاضا را براي بازارهاي کالايي مثل مسکن و طلا افزايش مي دهند. اين همان دليل اصلي براي افزايش هميشگي و بلند مدت قيمت مسکن و طلا از گذشته تا به حال بوده است.

۴ - نرخ بيکاري: با فعال شدن و رونق بازار مسکن به دليل مشغول به کار شدن بسياري از افراد در اين بخش نرخ بيکاري کاهش چشمگيري پيدا مي کند. در حال حاضر اين امکان که دولت از اين مسئله جهت کاهش اين نرخ استفاده نمايد وجود دارد. علاوه بر آن موجب رونق اقتصادي نيز مي شود. طبيعتا مسکن به عنوان يکي از بزرگترين و مهمترين کالاهاي توليدي دست بشر بيشترين نيروي انساني را نيز براي توليد جذب مي کند. نرخ بيکاري هم اکنون 14.6 درصد مي باشد.

۵ - نرخ ارز:در صورتي که نرخ ارز به هر دليلي مانند کمک به صادرات و حمايت از توليدات داخلي افزايش پيدا کند به علت فعال شدن بخش توليد، بازاري هم چون بورس با رونق بيشتري همراه مي گردد و نقدينگي زيادي را جذب مي کند. اين مسئله باعث ادامه رکود بازار مسکن تا پايان سال مي گردد. تاثير افزايش اين نرخ بر قيمت مصالح ساختماني به صورت افزايش آن بروز پيدا مي کند. در مجموع افزايش نرخ ارز باعث ادامه رکود فعلي ولي افزايش جهشي قيمت مسکن در سال هاي آينده خواهد شد.

۶ - قيمت مصالح ساختماني: مصالح ساختماني مانند آهن، آجر، سيمان و موزاييک از مهمترين مواد اوليه توليد مسکن مي باشند. افزايش قيمت اين مصالح منجر به افزايش هزينه هاي ساخت و در نهايت افزايش قيمت مسکن خواهد شد. با بررسي وضعيت اقتصادي شرکت هاي توليد کننده مصالح ساختماني به ويژه شرکت هاي فولادي و سيماني که اکثر آن ها در بورس فعال هستند، مي توان به اين نکته پي برد که سطح عمومي قيمت هاي مصالح ساختماني به دليل افزايش شاخص بورس طي ماه هاي اخير در حال افزايش است. هم چنين در ۲ صنعت فولاد و سيمان با اجراي طرح تحول هزينه تمام شده انرژي اين شرکت ها افزايش چشمگيري پيدا کرده و طبيعتا قيمت محصولات آن ها نيز بالاتر خواهد رفت و سياست هاي حمايتي دولت در بلند مدت مي تواند اثر کنترلي بر قيمت مصالح داشته باشد. همان طور که با شروع بحران جهاني قيمت هاي جهاني مانند فولاد و ساير مصالح افت پيدا کرد، حال با رونق دوباره اقتصاد جهاني شاهد افزايش آن ها هستيم. نمونه آن  افزايش قيمت فولاد و مس از سال پيش تا به حال است.

۷ - تسهيلات بانکي:در مجموع حجم تسهيلات بانکي حتي در زمان رونق هم نسبت به کل بازار از سطح قابل توجهي برخوردار نبوده است. چرا که متوسط قيمت خانه در کشور بسيار بالاتر از سطح وام پرداختي است. البته افزايش سطح پرداختي وام امکان تحرک بازار را فراهم خواهد آورد. همچنين با توجه به پايين بودن رشد اقتصادي کشور در سال گذشته نسبت به سال هاي پيش امکان افزايش پرداخت وام و اعتبارات بانکي و يا رفع انحصار از ساير بانک ها وجود دارد. البته اگر اين اتفاق هم نيفتد امکان خروج از رکود و رونق بازار مسکن محتمل است.

۸ - خانه هاي خالي موجود:بنا به آمار حدود ۴۰۰ هزار خانه نوساز خالي در کشور وجود دارد که بنا به استانداردها بايد همين مقدار هم خالي باشد. مسائلي هم چون مهاجرت، ازدواج جوانان، مستاجر شدن عده اي از افراد و يا سرمايه گذاري عده اي ديگر در بازار مسکن هم همين حدود خانه خالي را نيز مي طلبد. يعني حدود 2.5 الي ۵ درصد خانه هاي هر شهر بايد خالي باشد. پس مي بينيم خانه هاي خالي موجود زياد نمي باشد و اين مقدار نسبت به کل تقاضا ناچيز است.

۹ - پروانه هاي صادر شده ساختماني: اين متغير در تشخيص پايان رکود و يا شروع دوران رونق مورد استفاده قرار مي گيرد. هم چنين وضعيت عرضه در سال هاي بعد را براي ما مشخص مي کند. در کشور ما به طور ميانگين از زمان صدور پروانه تا اتمام ساخت حدود ۲۲ ماه زمان لازم است. تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده مي تواند شاخص مناسبي در شناخت وضعيت موجود و پيش بيني وضعيت آينده باشد. با بررسي وضعيت پروانه هاي ساختماني متوجه مي شويم روند صدور پروانه هاي ساختماني تا سال ۸۷ يعني زمان رونق بازار صعودي بوده و سپس روند آن در سال هاي ۸۷ و نيمه اول ۸۸ نزولي بوده است. از نيمه دوم سال گذشته وضعيت صدور پروانه هاي ساختماني روندي صعودي با رشد ۱۳ درصدي داشته است.

۱۰ - شاخص اعتماد متقاضي: همانطور که قبلا اشاره کرديم تقاضاي مصرفي عامل اصلي تحرک قيمت مي باشد. پس از بروز حباب قيمت در سال ۸۷ اينک تقاضاي مصرفي منتظر از بين رفتن کامل حباب است. يکي از راه هاي تشخيص حباب در بازار مسکن به وجود آمدن اختلاف زياد و فاحش رشد شاخص قيمت مسکن و رشد شاخص اجاره بها و هم چنين به طور تقريبي شاخص دستمزد يک روز کارگر ساختماني و رشد شاخص بهاي توليد کننده مصالح ساختماني است.همانطور که در جدول شماره ۲ مي بينيم بروز حباب در ارديبهشت ماه ۸۷ قابل تشخيص بوده است. هم اکنون سطح قيمت ها به زمان قبل از تشکيل حباب رسيده است. پس مي توان با توجه به تورم موجود استنباط نمود که حباب قيمت مسکن از بين رفته است و سطح خريد در بازار مسکن در حال افزايش است.

ب) تحليل فني

۱ - چرخه هاي زماني: در بازار مسکن بعد از انقلاب شاهد دوران هاي رکود و افزايش قيمت بسياري بوده ايم. اگر از ابتداي انقلاب تا سال ۶۸ را به علت شرايط خاص و جنگ حذف کنيم، مي بينيم متوسط دوران افزايش قيمت 2.5 سال و رکود ۳ سال بوده است. با اين حساب اگر متوسط دوران رکود را در نظر بگيريم، پايان امسال برابر با پايان دوره رکود خواهد شد. با اين حساب شايد بتوانيم رکود آينده بازار مسکن که در حدود سال هاي ۹4 و ۹5 (شايد به علت خروج هرم جمعيتي کشور از بازار تقاضاي مسکن) خواهد بود را همين حالا پيش بيني کنيم.

۲ -ميانگين کلي روند قيمت:همه مي دانند که قيمت ۲ کالاي مسکن و طلا هميشه در بلندمدت روندي صعودي دارد. با به دست آوردن ميانگين کل قيمت مسکن روند صعودي اين کالا را مي بينيم.اصولا قيمت به علت تورم نمي تواند انحراف معيار زيادي در اين کالاها پيدا کند.هم اکنون قيمت در محدوده پاييني ميانگين صعودي روند قيمت مسکن در حال حرکت مي باشد. براساس تحليل فني قيمت بايد به مرکز اين محدوده برگردد و سپس به سمت محدوده بالايي برود. پس در مي يابيم که قيمت در کف خود قرار دارد و کاهش بيشتر قيمت مسکن در حال حاضر با دشواري هاي بسياري همراه است.

عوامل خارجي تاثيرگذار بر قيمت بازار مسکن:

۱ -قيمت نفت:مهم ترين عامل تاثيرگذار خارجي بر بازار مسکن قيمت نفت مي باشد. اين عامل از آن جهت مهم است که درآمد اصلي کشور از صادرات نفت به دست مي آيد. در کشور در حال توسعه اي نظير کشور ما که وضعيت درآمد دولت و نقدينگي کشور را قيمت نفت تعيين مي کند، تحليل قيمت نفت از اهميت بالايي برخوردار است. طبيعتا افزايش قيمت اين ماده خام منجر به افزايش درآمدهاي کشور و افزايش حجم نقدينگي خواهد شد. همان اتفاقي که در سال هاي ۸۴ و ۸۵ موجب بروز حباب در سال هاي ۸۶ و ۸۷ شد. حال دوباره تاريخ در حال تکرار است و اين به چرخه زماني قيمت نفت نيز بي ارتباط نمي باشد. هم اکنون که اين مقاله در حال نگارش است قيمت نفت در سطح ۸6 دلار مي باشد و از اسفندماه ۸۷ روندي صعودي داشته است. با توجه به پايان نسبي بحران جهاني و رونق دوباره بازارها امکان تثبيت قيمت و حتي افزايش قيمت نفت وجود دارد. چرا که با رونق اقتصادي در جهان تقاضا براي انرژي بالا مي رود و طبيعتا نفت در رتبه اول اين تقاضا قرار دارد. لذا روند فعلي قيمت نفت نويد افزايش درآمدهاي نفتي کشور را مي دهد. هم چنين تحقيقات اقتصادي نشان مي دهد افزايش قيمت نفت با تاخيري ۶ تا ۱۲ ماهه در قيمت مسکن منعکس مي شود. پس بايد درسال آينده امسال احتمالا شاهد تحرکاتي در بازار باشيم.

۲ -سياست هاي دولت:مهم ترين سياست دولت در بخش مسکن مربوط به طرح مسکن مهر مي باشد.اين طرح که وارد چهارمين سال اجرايي خود شده است حدود يک ميليون متقاضي ثبت نام شده دارد و تا به حال حدود بيش از صد هزار واحد تحويل متقاضيان شده است. توان ساخت مسکن از طريق اين طرح ۲۵۰ هزار واحد در سال مي باشد که حتي اگر ۲ برابر آن هم اجرايي شود باز هم حجم انبوهي از تقاضاي پاسخ داده نشده باقي مي ماند.

۳ -طرح تحول اقتصادي و هدفمند کردن يارانه ها:نتيجه بررسي ها درباره پيامدهاي طرح تحول نشان مي دهد با واقعي شدن قيمت حامل هاي انرژي از يکسو هزينه ساخت و ساز و قيمت مسکن در کوتاه مدت افزايش و از سوي ديگر به دليل تورم ايجاد شده و افزايش هزينه اقلام مصرفي در بودجه خانوار پس اندازها و تقاضاي مصرفي نيز کاهش مي يابد که خود موجب رکود ديگري در بازار مسکن مي شود.مهم ترين آثار اجراي اين طرح افزايش قيمت مصالح ساختماني مانند سيمان و آهن و سپس افزايش دستمزد کارگر ساختماني پس از افزايش عمومي سطح قيمت ها مي باشد. هم چنين اين طرح منجر به تغيير الگوهاي سنتي توليد مصالح ساختماني خواهد شد. ولي بايد توجه داشت که اين طرح در طي ۵ سال اجرايي مي شود و شايد در سال هاي اول موجب رکود نگردد.

۴ -بازارهاي رقيب:بررسي وضعيت بازارهاي رقيب به ما وضعيت نقدينگي فعال کشور را نشان مي دهد. از مهم ترين بازارهاي رقيب بازار مسکن مي توان به ۱ . بازار طلا ۲ . بازار بورس ۳ .بازار توليد و کشاورزي ۴ . بازار مسکن ساير کشورها 5 . بازار ارز اشاره نمود.

4-۱ .بازار طلا:در سال جاري اين بازار هم چنان بازار خوبي براي سرمايه گذاري خواهد بود اما عدم آشنايي غالب افراد با نحوه نوسان در اين بازار و هم چنين در ابتداي راه بودن بازار معاملات آتي سکه طلا در بورس کالا نمي توان اين بازار را رقيب جدي بازار مسکن تلقي نمود.

4-۲ . بازار بورس:بازار بورس کشور سال گذشته بازده بسيار خوبي نصيب سهامداران خود کرد. اصولا بازار بورس دماسنج اقتصادي هر کشور است. اما وجود ريسک در اين بازار و تاثيرپذيري از مسائل سياسي کسب سود از اين بازار را براي افراد عادي دچار مشکل مي کند. چرا که بازار بورس بازاري تقريبا تخصصي است که افراد بايد تجربه نسبي براي فعاليت در آن داشته باشند. البته افرادي که به صورت حرفه اي يا نيمه حرفه اي در اين بازار فعال هستند اکثر اوقات سود بسيار مناسبي از اين بازار کسب مي کنند. کسب سودهاي بالاي ۱۰۰ درصد در طي يک سال از سهام بعضي شرکت ها در سال گذشته دليلي واضح بر اين امراست.

4-۳ .بازار توليد و کشاورزي:با توجه به ثابت بودن نرخ ارز، طرح تحول و هدفمند کردن يارانه ها، کاهش ذخاير آب زيرزميني کشور، ريسک و کم بازده بودن اين بخش در حال حاضر نمي توان آن را رقيب جدي بازار مسکن در اين شرايط درنظر گرفت.

۴ -4.بازار مسکن ساير کشورها:از مهم ترين بازارهاي رقيب بازار مسکن داخل، بازار مسکن امارات علي الخصوص دبي است که همه از وضعيت نا به سامان آن آگاهند. وجود نا به ساماني هاي بسيار در بازار مسکن اين کشور و خروج سرمايه هاي بسيار و بحران شرکت دبي ورلد ازجمله موارد قابل ذکر است.همچنين اين بحران به پايتخت اين کشور ابوظبي نيز سرايت کرده است . با توجه به بحران اقتصادي جهان و پيش بيني کارشناسان اين بازارها در حال حاضر جذابيتي براي سرمايه گذاري ندارند چرا که خروج از بحران و شروع رونق براي اين کشورها مدت زمان بيشتري را مي طلبد.

4 -5 . بازار ارز: با توجه به سياست هاي دولت در بخش ارزي که تمايل به ثبات نرخ ارز در اين بازار دارد نمي توان آن را رقيب جدي براي بازار مسکن تلقي کرد.

نتيجه گيري:

با توجه به شرايط مذکور ۳ حالت کلي براي قيمت مسکن مي توان در نظر گرفت.حالت اول کاهش بيشتر قيمت هاست که با توجه به شرايط فوق امري بعيد به نظر مي رسد مگر اتفاق خاصي در صحنه اقتصادي رخ دهد.حالت دوم تثبيت قيمت ها مي باشد. اين احتمال که تا پايان سال جاري قيمت ها از ثبات نسبي برخوردار شوند بيشتر است و قطعا مي توان گفت که رکود امسال به پايان خواهد رسيد و پس از آن بازار متعادل مي شود و بعدافزايش قيمت شروع خواهد شد.حالت سوم افزايش قيمت ها مي باشد. افزايش قيمت مستلزم جلب اعتماد تقاضاي مصرفي بازار است که اين اعتماد تا حدي زمان بر است پس از آن تقاضاي سرمايه گذاري به بازار اضافه مي شود و موجب افزايش بيشتر قيمت ها خواهد شد.اين اعتماد مي تواند از نيمه سال آينده و تا پايان سال شکل بگيرد. بديهي است با تغيير در مفروضات متغيرهاي فوق مي توان به نتايج ديگري از تحليل دست يافت .منبع مدیران ایران


=============================================

جمعيت و مسکن

در مورد ارتباط جمعيت و مسکن شايد نيازى به گفتن عوارض منفى افزايش جمعيت بر تأمين مسکن نباشد، زيرا آن چه که امروز به عينه در مورد کمبود مسکن مشاهده مى شود، خود گويا ترين دليل اين ادعا است. طبق تحقيقات صورت گرفته، معلوم شده که براى هرنفر که به جمعيت اضافه مى شود، 800 متر مربع زمين براى تأمين تسهيلات زندگى او لازم است و همچنين براى دسترسى هر خانوار به يک واحد مسکونى در 20 سال آينده بايد بيش از نيم ميليون واحد مسکونى ساخته شود. تراکم جمعيت در مسکن يکى از مهمترين عوامل انتقال و انتشار بيمارى هاى واگير است. آمار هاى جمع آورى شده در شهر هاى بزرگ نشان داده که موارد امراض سل ـ ذات الريه و بيمارى هاى کودکان با ازدياد جمعيت و شلوغى در منازل افزوده مى شود.

============================

تاریخ گزارش : 1389/04/13

عضو کميسيون عمران مجلس در گفت وگو با مردم سالاري:
مشکلات مسکن نتيجه بي توجهي به کنترل جمعيت است 

نويسنده : کورش شرفشاهي
امروزه براي هر کاري که مي خواهيم انجام دهيم به يک سرپناه نياز داريم و کمبود مسکن باعث شده تا نتوانيم بسياري از برنامه ريزي ها را به درستي انجام دهيم . جوانان از ترس سرگرداني در بنگاه هاي معاملات املاک ، عطاي تشکيل خانواده را به لقاي التماس به صاحبخانه بخشيده اند و آنهايي که قدري شهامت به خرج داده يا به عبارت بهتر بگوييم بر طبل بي خيالي کوبيده و تشکيل خانواده  داده اند، پس از آنکه کفش هايشان در مسير يافتن يک خانه اجاره اي تکه تکه شده  اکنون از دادگاه هاي حمايت از خانواده سر در آورده و بدون آنکه صدايش را در آورند به بهانه نداشتن تفاهم، در خواست طلاق، آن هم از سر تفاهم مي کنند زيرا به تفاهم رسيده اند که با اين قيمت هاي اجاره خانه، ادامه زندگي امکان پذير نيست. البته در شرايطي که يک جوان نمي تواند اجاره خانه اش را تامين کند سخن گفتن از خريد خانه ، قوطه ور شدن در عالم هپروت است. اما اشکال کار کجاست و مقصر کيست؟
براي پاسخگويي به اين سوالات و مسايل، به سراغ مهرداد بائوج لاهوتي رفتيم که به نمايندگي از مردم لنگرود در مجلس شوراي اسلامي حضور يافته است. وي که عضو کميسيون عمران مجلس است در گفت و گويي به تشريح اوضاع کنوني مسکن در کشور پرداخته که مشروح آن در زير آمده است.
موقعيت مسکن در حال حاضر چگونه است؟ 
واقعيت قضيه اين است که براي بررسي مشکلات مسکن، ابتدا بايد نياز کشور را در اين خصوص در نظر بگيريم. در حال حاضر با توجه به رشد جمعيت و ازدواج هايي که صورت مي گيرد، سالانه به 700 تا 800 هزار واحد مسکوني جديد نياز داريم بنا بر اين اگر بپذيريم که هيچ نيازي در حال حاضر وجود ندارد و در نقطه سر به سر قرار گرفته ايم بايد همه ساله بين 700 تا 800 هزار مسکن جديد در سطح کشور توليد کنيم تا شرايط موجود را حفظ کرده باشيم اما فراموش نکنيم که در حال حاضر به 300 هزار واحد مسکوني براي مواردي که به تعويق افتاده است نياز داريم.
يعني در حال حاضر در کشور 300 هزار مستاجر وجود دارد؟
منظور من از نيازهاي به تعويق افتاده اين نيست. ببينيد الان ما 19 ميليون و 500 هزار خانواده در سطح کشور داريم درحالي که تعداد واحدهاي مسکوني 17ميليون و 500 هزار باب است. بنا بر اين 2 ميليون واحد مسکوني کم داريم. در نتيجه جمع بندي اين است که ما بايد ساليانه يک ميليون واحد مسکوني در کشور بسازيم تا توانسته باشيم پاسخگوي آن 700 هزار خانواده جديد باشيم و براي جبران کمبودها نيز سالانه 300 هزار واحد بسازيم تا در مدت 7 سال کمبودها را جبران کنيم اما حالا ببينيم که ما در کجا قرار داريم. به نظر مي رسد مشکل از اينجا آغاز مي شود که امروزه سرمايه گذاري در بخش مسکن توسط بخش خصوصي در عمل متوقف شده است...
اما ساختمان هاي بسياري در سطح کشور در حال ساخت است که حکايت از سرمايه گذاري بخش خصوصي دارد؟
اين که سرمايه گذاري بخش خصوصي نيست. در حال حاضر حداکثر 100 تا 150 هزار واحد مسکوني به صورت انفرادي ساخته مي شود که اين سرمايه گذاري فردي از سوي مردم است و ساختمان سازي مي شود. ساخت حدود يک ميليون واحد مسکوني نيز که مدتهاست از سوي مسکن مهر دنبال مي شود.
آيا وضعيت مسکن مهر خوب بوده و رضايت عمومي را به دنبال داشته است؟
در گذشته از شتاب مناسبي برخوردار نبود  اما از زماني که نيکزاد به عنوان متولي وزارت مسکن مسووليتش را بر عهده گرفت شتاب خوبي به اين طرح داد. به عبارت بهتر بحث مسکن مهر يکي از مواردي است که وزير دولت دهم پيگيري کرده و خوب هم پيگيري کرده است. البته مي دانيد که مسکن مهر را فقط بخش تعاوني ها دنبال مي کردند که نيکزاد بخش خصوصي را هم وارد کرد و بحث ساخت اين يک ميليون واحد مسکوني شتاب بيشتري به خودش گرفت. 
گمان نمي کنيد ساخت يک ميليون واحد مسکوني از ابتداي دولت نهم تاکنون جالب نباشد؟
اين را قبول دارم. اگر يک ميليون واحد مسکوني را از سالي که شروع شده تا سال بهره برداري محاسبه کنيم  5 سال زمان برده که به هيچ وجه مطلوب نيست به ويژه آنکه هنوز به طور کامل نيز به بهره برداري نرسيده است اما معنايش آن است که سالي 200 هزار واحد از طريق مسکن مهر و سالي 150 هزار واحد هم مردم مي سازند که در مجموع سالي 350 هزار واحد و شايد در خوش بينانه ترين حالت 400 هزار واحد ساخته شده که با توجه به نياز تعريف شده اکنون سالي 600 هزار واحد مسکوني عقب هستيم. در اين شرايط اگر ما نتوانيم تعادلي بين عرضه و تقاضاي مسکن در کشور ايجاد کنيم در يک نقطه دچار مشکل خواهيم شد.
اگر اين آمارها درست باشد و نياز خريد مسکن هم کم نشده باشد، رکود بازار مسکن را چگونه توجيه مي کنيد؟ 
الان ما نبايد دلمان خوش باشد که يک توقف يا در واقع رکودي در قيمت بخش مسکن داريم که البته من اسمش را توقف مي گذارم نه کاهش، اما دليل اين توقف چيست؟ فکر نکنيد با اين سرمايه گذاري در مسکن، رکود توجيه پذير است زيرا اين از نظر علمي هم جور در نميآيد چرا که سرمايه گذاري کمتر شده و در حالي که ميزان تقاضا بيشتر شده عرضه پايين آمده است. حالا چرا چنين توقفي داريم؟ به جهت رشد کذايي قيمت حدود 80 درصدي بود که  در سال 86در بخش مسکن داشتيم. بنابر اين توقف مسکن نه به جهت سرمايه گذاري است بلکه به جهت رشد بي خود و کاذبي بود که در سال 86 در بخش مسکن گريبان همه مردم را گرفت. بنا بر اين توصيه من اين است که وزارت مسکن بايد فعاليت مسکن مهر را در بخش خصوصي ساماندهي کند تا اين تعادل بين عرضه و تقاضا ايجاد شود. زيرا اگر نتوانيم تعادل بين عرضه و تقاضا را ايجاد کنيم، دچار مشکل خواهيم شد.
در اين بحث توان مالي مردم بسيار مهم است. در شرايط فعلي اکثر افراد نمي توانند خانه بخرند، زيرا قيمت خانه بالاست، بنابراين تقاضا هست ولي عرضه به دليل قيمت بالا مشکل دارد. با اين وضع، تعادل بين عرضه و تقاضاي مسکن چگونه به وجود مي آيد؟
کاملا درست است و من هم همين را مي گويم. يکي از دلايلي که سرمايه گذار مسکن نمي آيد سرمايه گذاري کند، به دليل کمبود نقدينگي در جامعه است. از سوي ديگر ميزان تسهيلات مسکن نيز واقعا محدود است و مردم قدرت خريد ندارند. شما تصور کنيد در همين تهران اگر فردي بخواهد يک خانه 80 يا100متري در بدترين نقطه شهر خريداري کند بايد 100 ميليون تومان بپردازد و تاکيد مي کنم که اين در بدترين حالت است و در يک حالت متوسط رو به پايين، مبلغ مورد نياز 150 ميليون تومان است حال تصور کنيد اين شخص که مي خواهد يک منزل 100 ميليون توماني بخرد با 25 ميليون تومان وام خريد مسکن که تازه امسال افزايش داديم و گفتيم با سندسازي 25 ميليون تومان و به صورت عادي 20 ميليون تومان پرداخت مي شود چه کار مي تواند بکند. لذا طبيعي است که اين فرد هرگز نمي تواند 80 تا130 ميليون تومان باقيمانده را تامين کند.
چاره کار چيست؟
بايد تدبير کرد که مثلا مسکن مهر تدبير خوبي بود. زيرا  با هدف کاهش قيمت زمين از ملک صورت گرفت. براي آنکه قيمت زمين در قيمت تمام شده مسکن موثر است به دولت گفتيم زمين رايگان به مردم بدهد و ميزان متراژها را  به گونه اي تنظيم کرديم که افراد بتوانند تفاوتش را پرداخت کنند. بنابر اين ملاحظه مي کنيد که بايد براي بخش خصوصي جذابيت به وجود آورد تا بخش خصوصي که مي خواهد سرمايه گذاري کند اين اطمينان را داشته باشد. چرا الان بخش خصوصي در مسکن مهر سرمايه گذاري مي کند، براي اينکه مي بيند اگر اينجا سرمايه گذاري کند. وزارت مسکن و شهرسازي آن را تضمين و افرادي را معرفي مي کند که با قيمت مشخصي ملک را از بخش خصوصي خريداري مي کنند. البته وزارت مسکن بايد عزم جديتري در بحث صنعتي سازي مسکن ايجاد کند.
منظور از صنعتي سازي مسکن چيست؟
امروزه عمر ساختمانها در همه جاي دنيا بالاي 50 سال اما در کشور ما حداکثر 25 سال است و بايد براي تحقق اين مهم بستر را فراهم کنيم. شما که امروز با مشقت و سختي ساختمان نوسازي را مي خريد همين ساختمان را بايد 25 سال ديگر تخريب کنيد.
به چه دليل بايد تخريب کرد؟
به جهت اينکه درست ساخته نمي شود و ساخت آن با علم روز هماهنگ نبوده است. ما اگر بخواهيم همين ساخت را صنعتي بکنيم، عمر ساختمان ما چند برابر مي شود. الان استهلا ک ساختمان در کشور ما 3/03 درصد است که اگر بخواهيم اين را صنعتي بکنيم به 2 درصد مي رسد يعني در حال حاضر پول تخريب از جيب سازنده و خريدار ساختمان خارج مي شود بدون اينکه متوجه بشود. بنا بر اين بايد بحث صنعتي سازي را در کشور خوب دنبال و آنرا تشويق کنيم.
هنوز مشکل بالا بودن قيمت تمام شده ساختمان را حل نکرديد؟
قبول دارم که نکته مهم کاهش در قيمت ساخت است. اما فراموش نکنيم که همين امر با عمر ساختمان ها بستگي دارد که نياز به يک بستر سازي دارد. يعني قطعات اين ساختمان ها بايد در کارگاه هايي توليد بشود که اين بستر را بايد وزارت مسکن مهيا کند.
ما بحث دستمزد نيروي کار ، مصالح و مواردي از اين دست را داريم که دائم رشد پيدا مي کند بنابراين قيمت مسکن بايد اتوماتيک رشد کند به ويژه الان که بحث هدفمند کردن يارانه ها اجرايي بشود بي برو برگرد قيمت مصالح بالا خواهد رفت، تحليلتان در اين مورد چيست؟
ببينيد بحث هدفمند کردن يارانه ها بحث جدايي است. دولت در اين بحث از محل آن 30 درصدي که در اختيار دارد و ما هم اين اختيار را به دولت داديم که تحرکات درستي داشته باشد به خصوص در بخش مسکن که از آن نام برديم. عرض من هم اين است که دولت بايد اينها را مراقبت کند و شما درست مي گوييد . وقتي  هزينه حمل و نقل تغيير پيدا مي کند قيمت مسکن هم يک وابستگي عجيبي به اين مساله دارد زيرا همه چيز را تحت تاثير قرار مي دهد. بنا بر اين به صورت طبيعي قيمت ها افزايش پيدا مي کندکه آنجا بايد دولت مراقبت کرده و بتواند يک جوري براي سرمايه گذاران بخش خصوصي يارانه هايي را پيش بيني کند که البته دست دولت هم باز است تا شرايطي را فراهم کند که قيمت مسکن افزايش پيدا نکند وگرنه اگر قرار باشد قيمت مسکن در بحث هدفمند کردن يارانه ها که مي تواند بر همه چيز از جمله مسکن تاثير بگذارد، افزايش پيدا کند آنگاه نگران کننده خواهد بود و اين در حالي است که خدمتتان عرض کردم که نتوانسته ايم هنوز تعادل را بين عرضه و تقاضا ايجاد کنيم .
اکنون آقاي احمدي نژاد در هر مراسمي از افزايش مواليد صحبت مي کند و مي گويد جمعيت بايد بالا برود و از مردم مي خواهد در اين مورد همت کنند و هنوز خيلي ها مسکن ندارند، آيا همين جمعيت با توجه به اين مشکلات کافي نيست؟ 
ببينيد رييس جمهور از يک زاويه ديگري صحبت کرده و گمان مي کند که ايراني ها يک نژاد برجسته اي در دنيا هستند و حالا نگراني هاي ديگري داشته که يکي از آنها اين بوده که نکند با همين روند موجود، کاهش جمعيت عاملي بشود که ما به يک دوران رکود جمعيتي برسيم .
شما اين را قبول داريد؟
من نظر خودم را عرض مي کنم و معتقدم که همه گرفتاريهايي که امروزه مي کشيم به خاطر افزايش جمعيتي بود که در يک مقطع زماني به اين مهم توجه نکرديم. زيرا بعد از انقلاب يک نگاه مخالفت با کنترل جمعيت وجود داشت که در نتيجه آن، يک باره چشم باز کرديم و ديديم جمعيت 30 ميليوني ما 70 ميليون شده است و اکنون اين جمعيت جوان است و نياز به اشتغال دارند. تفکر آن زمان گذشته انقلاب را ناديده گرفت و ما را از نظر مادي با کشورهايي مقايسه مي کرد که يک دوره توسعه را گذرانده بود اما الان با اين تجربه به مرحله اي رسيده ايم که توانستيم جمعيت را تقريبا کنترل کنيم به نوعي که جمعيت دانش آموزان دبستاني ما از 18 ميليون به 13 ميليون رسيده در حالي که زماني را شاهد بوديم که به دليل افزايش جمعيت ، نيازمند ساخت مدارس زيادي بوديم ولي اين نياز الان مرتفع شده و خانواده هاي ما به فرهنگ و نگرش جديدي رسيده اند. بحث تربيت فرزندان، تامين نياز معيشتي، ساخت مسکن، ايجاد اشتغال که دولت بايد در اين زمينه براي اين جوانان امکاناتي را فراهم کند و بسياري موارد ديگر که هنوز به جايي نرسيده است. بنا بر اين به جد اعتقاد دارم که مشکلات امروز کشور از جمله مسکن ، در اثر بي توجهي به کنترل جمعيت در 30 سال گذشته بوده و اين معضلي است که اگر امروز نسبت به آن بي تفاوت باشيم و اجازه دهيم رشد جمعيت همچنان ادامه داشته باشد گرفتار لعن و نفرين بيکاران و بي خانه هاي آينده خواهيم شد.       
در بحث مسکن نياز به سيمان و فولاد داريم که در اين موارد نتوانسته ايم کنترلي داشته باشيم . گاهي قيمت ها افزايش پيدا کرده و گاهي با کاهش قيمت ها مواجه بوده ايم که اين مساله در قيمت مسکن هم تاثيرگذار بوده به نوعي که بالا برده اما کاهش نداشته است. در رابطه با اين موضوع نظرتان چيست؟
در بحث نرخ هايي که داريم چون سرمايه گذاري در بخش مسکن قوي نيست، دچار حادثه زيادي نبوديم. در بخش مسکن مهر فعاليت هاي زيادي انجام شد که پيشرفت زيادي داشت و جزو پروژه هاي پويا بود. 
پروژه هاي مسکن مهر در خارج از شهرها با فاصله حداقل 40 کيلومتري انجام شد آيا در اين شرايط تاثيري داشته است؟
در رابطه با تهران اين مساله قابل درک است اما در رابطه با شهرستان ها اين مساله را تاييد نمي کنم. ما در رابطه با ساخت مسکن نبايد زمين هايي را انتخاب کنيم که مرغوبيت و جذابيت کمي داشته باشد . اوايل يکي از دلايلي که باعث ريزش ثبت نام ها شده بود همين کم بودن مرغوبيت زمين ها بود. به طور مثال اگر بتوانيم در شهر پرند تهران زمينه حمل و نقل و امکانات رفاهي را فراهم کنيم و در حقيقت اين شهر را به يک شهر خوابگاهي تبديل کنيم به گونه اي که ساکنانش از اين اطمينان برخوردار باشند که رفت و آمد آنها با مشکلي مواجه نخواهد شد و زمان کمي را از آنها مي گيرد، سکونت در اين محل را مي پذيرند و به آنجا نقل مکان مي کنند بنابر اين در مورد تهران اين مساله قابل توجه و اهميت است زيرا اگر به اين مساله توجه نکنيم، در تهران با افزايش بيش از اندازه جمعيت مواجه خواهيم بود که در دراز مدت، مشکلات بيشتري را براي اين شهر ايجاد مي کنيم.در دولت هاي گذشته قرار بر اين بود که 250 هزار شغل از تهران خارج شود يا حتي دانشگاه هاي تهران براي تدريس مدارج بالاتر علمي در نظر گرفته شود. 
چه لزومي دارد که در تهران دانشگاه ها در سطح فوق ديپلم دانشجو تربيت کنند؟ اين امر بايد به دانشگاه هاي شهرستان واگذار شود و دانشگاه هاي تهران براي تربيت دانشجوي فوق ليسانس و دکترا فضاسازي کند يا حتي در زمينه اشتغال در کارخانه ها که موجب انتقال جمعيت از شهرستان ها به داخل تهران مي شود.
اگر اين نظريه را بپذيريم، در زمينه تسهيل حمل و نقل شهرهاي اطراف تهران چه اقداماتي انجام شده که مسکن مهر در آنجا فعال شده است؟
در زمينه حمل و نقل شهر پرند ، آينده خوب و مطلوبي را مي بينم که افراد بتوانند در آنجا راحت تر زندگي کنند. زيرا قرار است حدود 25 ميليارد تومان از محل ذخيره ارزي استفاده شود تا امکان حمل و نقل ريلي در آنجا فراهم شود. همين که افراد به تهران منتقل نمي شوند و آن شهر به يک شهر خوابگاهي تبديل مي شود در آينده تهران مثمرثمر خواهد بود اما در مورد ساير بخش ها جاي انتقاد وجود دارد. 
دولت در يک برهه زماني خاص، بحث اجاره به شرط تمليک را مطرح کرد. اما پيگيري لازم انجام نشد و در حال حاضر با اجاره بهاي بالايي در حوزه مسکن مواجه هستيم که به هيچ و جه نمي شود آنرا انکار کرد. چطور مي توانيم اين را کنترل کنيم؟
در اين بخش دولت اقداماتي انجام داده که بسيار ضعيف است.
از آن جمله وديعه مسکن ناچيزي را که حداکثر آن در تهران 5 ميليون و در شهرهاي ديگر 1 ميليون است در نظر گرفته که البته اين مساله مشکلي را از مردم حل نمي کند. 
در قبال پيش کرايه هاي 20 ميليون توماني و اجاره هاي 200 هزار توماني که اين مبلغ ناچيز است؟
قبول دارم و معتقدم که بايد قيمت ها کنترل شود و افراد بدانند که با يک قيمت مناسب، توانايي اجاره مسکن را دارند. در اين صورت براي مردم آرامش فکري ايجاد شده و روند زندگي شان را راحت تر مي کنند.
آيا اين وام هاي پيش کرايه را به راحتي مي توان دريافت کرد؟
البته اين نيز يکي از مشکلات است . امروزه بانک ها با محدوديت منابع رو به رو شده و نمي توانند تسهيلات لازم را بپردازند از سوي ديگر در همين قضيه نيز افرادي اقدام به دريافت وام مي کنند که مستاجر نبوده و از اين تسهيلات براي موارد ديگري استفاده مي کنند و در مجموع قبول دارم که اين تسهيلات دردي را دوا نمي کند. 
به عبارت ساده تر در حال حاضر دولت اقدامات خاصي در بحث کنترل قيمت مسکن انجام نداده است.
آيا بايد دولت چاره کار کند و چرا موفق نبوده است؟
زماني که دولت خودش راسا اقدام به فعاليت در حوزه مسکن مي کند نتيجه مطلوبي را نمي بينيم . در شهرستان لنگرود که حوزه انتخابي خود من است، ساخت 190 واحد مسکوني 12 سال طول کشيد و در بحث مسکن مهر نيز که اگر وزير جديد مسکن وارد عمل نشده بود اين پروسه از اين هم طولاني تر مي شد.
پيش بيني تان در مورد قيمت مسکن با توجه به هدفمند کردن يارانه ها چيست؟ آيا قيمت مسکن افزايش پيدا مي کند؟
دولت با بحث کنترل نقدينگي در جامعه تا حدودي توانسته است ميزان تورم را کنترل کند. سياست دولت در بند 13 لايحه هدفمند کردن يارانه ها اين بود که حقوق کارکنان دولت افزايش پيدا نکند تا بتواند راحت تر نقدينگي را در جامعه کنترل کند. 
عدم وجود نقدينگي در دست مردم، فضاسازي و سرعت ساخت مناسبي که مسکن مهر داشته اين تفکر را ايجاد مي کند که در سال جاري افزايش قيمت مسکن نداشته باشيم و براي سال آينده دولت بايد با کنترل لايحه هدفمند و ميزان عرضه و تقاضا ، تسلط خودش را روي قيمت مسکن حفظ کند و نگذارد قيمت مسکن افزايش پيدا کند.
قيمت آپارتمان در تهران , كپي شده از اينترنت فقط جهت اطلاع , لطفا به تاريخ قيمت آپارتمان ها توجه فرمائيد



فروش ‏‏( پیش فروش )‏‏ آپارتمان در خیابان فرشته تهران

  • فروش آپارتمان 295 متری تیپ 3 طبقه دوم خیابان فرشته تهران برج فرشنه پلاس سپهر   فروش ( پیش فروش )  آپارتمان 295 متری فوق مدرن در خیابان فرشته تهرانفروش آپارتمان 295 متری تیپ 3 طبقه دوم خیابان فرشته تهران برج فرشنه پلاس سپهر خیابان فرشته تهران  جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها  و بازدید پروژه با شماره های  66122699 – 66122692 - 66120538-09109808524   حوزه فروش   تماس حاصل فرمایید. امیدواریم استحکام ، زیبائی و مهمتر از همه اعتبار فروشنده ( شرکت سرمایه گذاری توسعه ساختمان سپهر تهران متعلق به بانک صادرات )شما را ترغیب نماید تا در صورت نیاز به ملکی در شمال شهر تهران برای سکونت در محیطی دلپذیر و زیبا و یا سرمایه گذاری مطمئن ، یکی از خریداران این برج های آرامش بخش باشید. طبقه اول تیپ 3 همه امکاناتی که در زیر این مطلب توضیح داده ...
    Posted Sep 28, 2015, 11:23 PM by فروش آپارتمان تهران
  • فروش آپارتمان 296 متری تیپ2 طبقه دوم خیابان فرشته تهران برج فرشنه پلاس سپهر  فروش ( پیش فروش ) قیمت آپارتمان 296 متری فوق العاده  لوکس در خیابان فرشته تهران==============================فروش ( پیش فروش ) قیمت آپارتمان 296 متری  طبقه دوم تیپ 2خیابان فرشته تهران  جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها  و بازدید پروژه با شماره های  66122699 – 66122692 - 66120538-09109808524   حوزه فروش   تماس حاصل فرمایید. نقشه پلن زمین و زیربنای کل پرژه برج فرشته به ترتیب واحد ها  نقشه پلن آپارتمان 296 متری تیپ 2 طبقه دوم برج فرشته       اطلاعات  اولیه  موقعیت جغرافیایی:تهران- خیابان فرشته- نبش خیابان آقا بزرگیمتراژ زمین:10000مترمربعمتراژ زیربنا کل پروژه :  53000 مترمربعکاربری:مسکونیتعداد طبقات : 16 طبقه  شامل  4 طبقه پارکینگ و امکانات رفاهی عمومی ( سالن ورزش ، استخر ، لابی و ....) و 12 طبقه مسکونی   معرفی مشخصات پروژه سپهر ...
    Posted Sep 4, 2015, 1:56 PM by فروش آپارتمان تهران
  • فروش آپارتمان 241 متری تیپ 1 طبقه دوم خیابان فرشته تهران برج فرشنه پلاس سپهر  : فروش آپارتمان 241 متری  طبقه دوم خیابان فرشته تهران برج فرشنه پلاس سپهر   جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها  و بازدید پروژه با شماره های  66122699 – 66122692 - 66120538-09109808524   حوزه فروش   تماس حاصل فرمایید.نقشه پلن آپارتمان 241 متری تیپ 1 طبقه دوم  اطلاعات  اولیه  پروژه فرشته پلاس خیابان فرشته موقعیت جغرافیایی:تهران- خیابان فرشته- نبش خیابان آقا بزرگیمتراژ زمین:10000مترمربعمتراژ زیربنا کل پروژه :  53000 مترمربعکاربری:مسکونیتعداد طبقات : 16 طبقه  شامل  4 طبقه پارکینگ و امکانات رفاهی عمومی ( سالن ورزش ، استخر ، لابی و ....) و 12 طبقه مسکونیمعرفی مشخصات پروژه سپهر فرشته (فرشته پالاس )  و موقعیت مکانی  پروژه سپهر فرشته (فرشته پالاس ) در زمینی به وسعت 10000 متر مربع در سه برج متصل بهم در حال ...
    Posted Oct 7, 2015, 8:57 AM by فروش آپارتمان تهران
Showing posts 1 - 3 of 3. View more »


فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در خیابان آزادی تهران

  • فروش مغازه 120 متری در پاساژ مجتمع سپهر آزادی ( کد فروش ملک 29 )  ========================================================   نقشه پلان واحد های تجاری طبقه هم کف پاساژ آزادیمناسب برای صنایع الکترونیک و مخابرات ،کامپیوتر و IT ،  پزشکی ،  دندانپزشکی  ، علوم آزمایشگاهی  و داروسازی  و صنایع پیشرفته صنعتی و ...مساحت این مغازه 120 متر مربع بالکن این مغازه 0 متر ( فاقد بالکن ) کل مساحت مغازه شامل سطح ( کف ) و بالکن 120 متر مربع کل مساحت محاسبه شده در قیمت 120 متر مربع    جهت اطلاع از قیمت و بازدید پروژه با شماره های  66122692 – 66122692 - 66120538-09109808524     ===========================آدرس پروژه : تهران – خیابان آزادی – بین نواب واسکندری روبروی ایستگاه مترو توحید- پاساژ بازار بورس دانش بنیان آزادی   ============================
    Posted Oct 26, 2015, 11:36 PM by Neda audio book
  • فروش واحد 63 متری تجاری ( مغازه) طبقه همکف ساختمان سپهر آزادی ( کد فروش ملک 30 )  ========================================================   نقشه پلان واحد های تجاری طبقه هم کف پاساژ آزادیمناسب برای صنایع الکترونیک و مخابرات ،کامپیوتر و IT ،  پزشکی ،  دندانپزشکی  ، علوم آزمایشگاهی  و داروسازی  و صنایع پیشرفته صنعتی و ...مساحت این مغازه 63 متربالکن این مغازه 36 متر کل مساحت مغازه شامل سطح ( کف ) و بالکن 99 متر مربع کل مساحت محاسبه شده در قیمت 81 متر مربع - بخاطر قرار گرفتن این مغازه در بر خیابان آزادی برای کلیه برند های معتبر و بانک ها مورد مناسبی می تواند باشد   جهت اطلاع از قیمت و بازدید پروژه با شماره های  66122692 – 66122692 - 66120538-09109808524    ===========================آدرس پروژه : تهران – خیابان آزادی – بین نواب واسکندری روبروی ایستگاه مترو توحید- پاساژ بازار بورس دانش بنیان آزادی   ============================
    Posted Oct 26, 2015, 11:23 PM by Neda audio book
Showing posts 1 - 2 of 2. View more »



رامسر - فروش آپارتمان های ساحلی در رامسر 80 تا 180 متری


Comments