Subpage Listing ضوابط و مقررات ساخت و ساز در هر زيرپهنه
2-2: ضوابط و مقررات ساخت و ساز در هر زيرپهنه2-2: ضوابط و مقررات ساخت و ساز در هر زيرپهنه 1-2-2: ضوابط ساخت و ساز در پهنه سکونت 1-1-2-2: ويژگيهاي کالبدي و نحوه ساخت و ساز در پهنه سکونت (شامل ميزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختماني) در صفحه اول جداول پيوست شماره دو اين سند ارائه شده و لازمالاجرا است. 2-1-2-2: علاوه بر پهنه مسکوني عام، محدودههايي از پهنه سکونت به دليل ارزشهاي طبيعي، تاريخي، فرهنگي، هويتي و يا موقعيت ويژه، از شرايط خاصي براي ساخت و ساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ويژهاي است. 3-1-2-2: تعداد طبقات در اين پهنه هماهنگ با تراکم ساختماني مجاز و سطح اشغال معين، در زيرپهنههاي مسکوني عام از 2 تا 6 طبقه متفاوت بوده که جزئيات آن در صفحه اول جداول شماره دو پيوست اين سند مشخص شده است. 4-1-2-2: متناسب با کاهش سطح اشغال زمين و افزايش طبقات (حداکثر در يک طبقه) در کليه زيرپهنههاي مسکوني عام، تراکم مازاد تشويقي و يا تخفيف در عوارض (مازاد بر تراکم پايه مالي تا سقف تراکم ساختماني مجاز) تعلق خواهد گرفت. ضوابط مربوطه حداکثر تا سه ماه پس از ابلاغ طرح تفصيلي تهيه و بعد از تأييد کميسيون ماده (5) شهر تهران، به تصويب شوراي اسلامي شهر تهران خواهد رسيد. 5-1-2-2: سطح کل اشغال زمين در کليه قطعات (اعم از زيربناي مفيد و غيرمفيد) در زيرپهنههاي مسکوني عام، حداکثر تا 60 درصد تعيين گرديده است. در کليه قطعات واقع در زيرپهنههاي مسکوني عام، که طول آنها مساوي يا بيش از 25 متر و يا مساحت آنها مساوي يا بالاتر از 180 مترمربع باشد، سطح اشغال تا 2 متر پيشروي طولي، علاوه بر سطوح اشغال (موضوع صفحه اول جداول شماره دو پيوست) با رعايت همجواريها و حقوق همسايگي، مجاز خواهد بود. 6-1-2-2: با توجه به ويژگيهاي هر يک از مناطق (از جمله الگوي مسکن و سقف جمعيتپذيري پيشبيني شده براي هر منطقه، منتج از جمعيتپذيري پيشبيني شده در طرح جامع)، اعمال رعايت حداکثر تعداد واحد مسکوني مجاز احداثي در هر قطعه (پلاک) به تفکيک زيرپهنهها با درج در پروانههاي ساخت هنگام صدور دستور نقشه، که با استفاده از عدد حداکثر تعداد واحد مسکوني تعيين شده در هکتار (ناخالص) و به شرح زير محاسبه خواهد شد، الزامي است.
S: اندازه قطعه (بعد از اصلاحي به مترمربع) Duh : تعداد واحد مسکوني در هکتار (ناخالص) توضيح اينکه؛ عدد حاصله (H)، در صورت عدد غيرصحيح به سمت بالا و مشروط به تأمين تعداد پارکينگ مورد نياز رُند (صحيح) ميشود. 7-1-2-2: ميزان سطح اشغال در زيرزمين ساختمانهاي مسکوني حداکثر تا 70 درصد، مجاز است. 8-1-2-2: محل استقرار ساختمان (تودهگذاري) در تمامي پلاکهاي واقع در اين پهنه (سکونت)، ضمن رعايت حقوق همسايگي و رعايت حداکثر سطح اشغال و طبقات مجاز، صرفاً در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پيشروي از شمال در طول قطعه تعيين ميشود. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه شمالي زمين، نحوه استقرار ساختمان با رعايت موارد فوق، حسب مورد موکول به اخذ تصميم در "شوراي معماري و منظر شهري" منطقه مربوطه خواهد بود. 9-1-2-2: در تمامي زيرپهنههاي سکونت، تعداد طبقات مسکوني مجاز (تعيين شده در صفحه اول جداول پيوست شماره دو)، از اولين طبقه مسکوني به بالا (احداث شده بر روي زيرزمين و يا پيلوت)، محاسبه ميشود. 10-1-2-2: تأمين پارکينگ مورد نياز در هر قطعه (پلاک)، جهت کليه واحدهاي مسکوني (حداقل معادل يک واحد پارکينگ به ازاي يک واحد مسکوني)، در پهنه سکونت (به جز در موارد استثناء که چگونگي تأمين آن مشخص و متعاقباً به تصويب کميسيون خواهد رسيد)، در زيرزمين و يا پيلوت يا هر دو الزامي است. تبصره (28): توسعه رامپ دسترسي پارکينگ به خارج از مرز قطعات (پلاکها) بعد از رعايت برهاي اصلاحي و در فضاي عمومي همجوار (فضاي پيادهرو)، مطلقاً ممنوع است. تبصره (29): پيشبيني راههاي ورودي مجزا جهت دسترسي به فضاي پارکينگ (رامپ) و ورودي پياده به ساختمان الزامي است. تبصره (30): تأمين آسانسور و دسترسي پذيري از فضاهاي ورودي کليه ساختمانها جهت ناتوانان جسمي و حرکتي، مطابق ضوابط و مقررات ملي ساختمان، الزامي است. 2-2-2: ضوابط ساخت و ساز در پهنه فعاليت (S) 1-2-2-2: ويژگيهاي کالبدي و نحوه ساخت و ساز در پهنه فعاليت (شامل ميزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختماني) در صفحه دوم جداول پيوست شماره دو اين سند ارائه شده و لازمالاجرا است. 2-2-2-2: عقبنشيني توده ساختمان در طبقه همکف و آزادسازي فضا جهت تردد، مکث و تجمع عابرين پياده حداقل در محورهاي کار و فعاليت به ميزان 3 متر الزامي است. 3-2-2-2: در اين پهنه ايجاد پيلوت در جوار معبر اصلي ممنوع و حداکثر ارتفاع مفيد ساختمان در طبقات همکف و اول 5/4 متر تعيين ميگردد. 4-2-2-2: در زيرپهنههاي پهنه (S12)، احداث واحدهاي تجاري حداکثر در حد 30 درصد تراکم ساختماني، در طبقات همکف و اول، مجاز خواهد بود. 5-2-2-2: عملکرد، کارکرد يا کاربري تجاري در اين پهنه شامل؛ کليه واحدهاي تجاري (مغازهها و صنوف)، فروشگاههاي بزرگ و پاساژها و دفاتر تجاري (بنگاهها و شرکتهائي که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره ميگردند و قبلاً به کاربري اداري مصطلح بودهاند)، ميباشد. تبصره (31): صدور پروانه با کاربري مسکوني در اين پهنه (S)، براي معدود پلاکهايي که از قبل داراي عملکرد مسکوني و بهرهبرداري سکونتي با پايان کار مربوطه بودهاند، بنا به درخواست مالک مجاز خواهد بود.
3-2-2: ضوابط ساخت و ساز در پهنه مختلط (M) 1-3-2-2: مشخصات کالبدي و نحوه ساخت و ساز در زيرپهنههاي اين پهنه مطابق صفحه سوم جداول پيوست شماره دو تعيين گرديده و لازمالاجرا است. 2-3-2-2: در کليه قطعات (پلاک)هاي واقع در اين پهنه، ضمن اختصاص طبقه همکف (در زيرپهنه M111 استثنائاً همکف و اول)، صرفاً به کارکرد تجاري، صدور پروانه به يکي از حالات ذيل با رعايت مفاد تبصره (32) مجاز ميباشد: (الف): در طبقات بالاي همکف، مختلط مسکوني- اداري يا دفاتر تجاري، ضمن رعايت مفاد بند 3-3-2-2. (ب): در طبقات بالاي همکف، تماماً اداري يا دفاتر تجاري. (ج): در طبقات بالاي همکف، تماماً مسکوني. تبصره (32): ميزان ضريب سکونت، در هر زيرپهنه و با توجه به ويژگي هر منطقه و ضمن رعايت حداقلهاي پيشبيني شده در جدول پيوست شماره دو، در اسناد 1:2000 طرح تفصيلي تدقيق شده، که در هنگام صدور پروانه ملاک عمل خواهد بود. 3-3-2-2: ايجاد واحدهاي مسکوني و دفاتر تجاري و اداري توامان در طبقات بالاي همکف يک ساختمان در اين پهنه، مشروط به ايجاد دسترسي مستقل از معبر براي قسمتهاي مسکوني و نيز عدم ارتباط طبقات و واحدهاي مسکوني با غيرمسکوني، مجاز خواهد بود. 4-3-2-2: در زيرپهنه M111 احداث بناي بلندمرتبه در نقاطي خاص که در نقشههاي 1:2000 پهنهبندي مشخص گرديده است، با تهيه طرح توجيهي و طبق ضوابط مصوب، مجاز است. 5-3-2-2: احداث واحدهاي تجاري در زيرپهنه M111 حداکثر در حد 40 درصد و در ساير زيرپهنههايM11 ، حداکثر در حد 20 درصد تراکم ساختماني، مجاز خواهد بود. 6-3-2-2: کليه پلاکهايي که طبق طرح تفصيلي جديد در پهنه مختلط قرار گرفتهاند، در صورتي که مساحت قطعه بيش از 4000 مترمربع باشد، تهيه دستورالعمل طراحي شهري جهت بستر پيراموني در مقياس يک يا چند بلوک شهري (با توجه به دامنه تأثير پروژه) ضمن رعايت ضوابط زيرپهنه مربوطه، الزامي است. در اين خصوص استفاده از خدمات «طرح جامع سه بعدي» جهت بلوک يا بلوکهاي شهري واقع در محيط زمينه و بستر پيراموني بناهاي مذکور از طريق مهندسين مشاور و يا دفاتر طراحي و مهندسي ذيصلاح و نيز طرح موضوع در «شوراي معماري و طراحي شهري حوزه معاونت شهرسازي و معماري»، الزامي خواهد بود.
4-2-2: ضوابط ساخت و ساز در پهنه حفاظت (سبز و باز) G 1-4-2-2: در تمامي زيرپهنههاي دوازدهگانه پهنه کلان حفاظت (سبز و باز)، به غير از زيرپهنههاي باغات و اراضي مزروعي (G21) که مطابق مفاد قسمت (9) اين سند خواهد بود، هرگونه ساخت و ساز با حداقل بنا و سطح اشغال و صرفاً در قالب طرحهاي ويژه مصوب مجاز خواهد بود. تبصره (33): ساخت و ساز در اين پهنهها بسيار محدود بوده و احداث ساختمانهاي مسکوني در زيرپهنههاي (G32) مطلقاً ممنوع است. تبصره (34): کليه زيرپهنههاي اين پهنه مشمول کاربريهاي تثبيت شده در نقشه پهنهبندي اين طرح بوده و هرگونه تغيير کاربري در اين پهنهها ممنوع است. 2-4-2-2: کليه پارکهاي شهري و فضاهاي سبز (رفوژها، لچکيها، درختان حاشيه خيابانها و...)،به عنوان خدمات پشتيبان (فضاي سبز) در پهنههاي سکونت، فعاليت و مختلط، تثبيت و حفاظت شده و به منظور تأمين سرانه فضاي سبز با پوشش مناسب در سطوح محلي، ناحيهاي و منطقهاي، گسترش مييابند. تبصره (35): تخصيص فضاهايي مناسب براي مديريت بحران، پدافند غيرعامل، و ايجاد پناهگاههاي جمعي در کليه زيرپهنههاي اين پهنه به ويژه در پهنه (G32) از طريق تهيه و تصويب طرحهاي ويژه، مجاز است. تبصره (36): تأمين دسترسي سواره مناسب و ايجاد پارکينگهاي عمومي براي پارکها، متناسب با مقياس عملکرد پارک، حجم مراجعات و تواتر مراجعه، الزامي است. تبصره (37): تخصيص حداقل 80 درصد سطح پارکها، به پوشش گياهي، آب و آبنما ضروري است. تبصره (38): ايجاد حصار براي کليه پارکهاي شهر با استفاده از پوشش گياهي با ارتفاع مناسب از سطح زمين، مجاز بوده و استفاده از جداره صلب و با مصالح بنائي ممنوع است. 3-4-2-2: هر گونه ساخت و ساز مسکوني، اداري، صنعتي و نظامي در محدوده پارکهاي جنگلي ممنوع بوده و کاربريهاي مجاز، محدود به فعاليتهاي مرتبط با گذران اوقات فراغت، تفرج، گردشگري و ورزشي (روباز) ميباشد. تبصره (39): ساماندهي و تجهيز پارکهاي جنگلي به صورت يکپارچه و به منظور تأمين ايمنيهاي اکولوژيک (حفاظت از اکوسيستمهاي گياهي و جانوري)، انساني (آتشسوزي، تخريب و قطع اشجار) و اجتماعي، الزامي است. تبصره (40): هرگونه واگذاري دائمي عرصه و اعيان پارکهاي جنگلي ممنوع بوده و واگذاري محدودههايي از پارک براي تجهيز و استقرار کاربريهاي مجاز، طبق ضوابط و مقررات قانوني بهرهبرداري از پارکهاي جنگلي و به صورت اجاره کوتاهمدت، مجاز است. 4-4-2-2: رعايت ضوابط و مقررات معلولين در کليه پارکها و فضاهاي باز عمومي الزامي است. 5-4-2-2: هرگونه ساخت و ساز در پهنه اصلي فضاي سبز عمومي (G1) با حداقل بنا و سطح اشغال و صرفاً با تهيه طرحهاي ويژه مصوب کميسيون ماده (5) مجاز است. 6-4-2-2: هر گونه ساخت و ساز در پهنه اصلي (G2) و زيرپهنههاي مربوطه (مطابق صفحه سوم جداول پيوست دو) طبق دستورالعمل ماده (14) قانون زمين شهري، (مطابق مفاد قسمت 9-1-2 اين سند)، مجاز است. 7-4-2-2: هرگونه ساخت و ساز در پهنه اصلي زيرپهنههايG311 و G312 از پهنه اصلي سبز و باز (حفاظت ويژه -G3)، براساس طرحهاي منظر و طراحي شهري مصوب کميسيون ماده (5)، مجاز است. 8-4-2-2: در زيرپهنه G321 (پهنههاي سبز و باز ويژه)، هرگونه ساخت و ساز (به جز احداث تجهيزات و خدمات بينراهي در بزرگراههاي با حريم بيش از 50 مترمربع مشروط به طراحي و رعايت ضوابط ترافيکي و زيستمحيطي)، براساس ضوابط سازمان ميراث فرهنگي مجاز است. 9-4-2-2: در زيرپهنه G322 (حريم بزرگراههاي ويژه) هرگونه ساخت و ساز(به جز احداث تجهيزات و خدمات بينراهي در بزرگراههاي با حريم بيش از 50 متر عرض، مشروط به طراحي و رعايت ضوابط ترافيکي و زيستمحيطي)، ممنوع و صرفاً به ايجاد فضاي سبز اختصاص خواهد يافت. 10-4-2-2: هرگونه ساخت و ساز در زيرپهنه G323 (پهنه حفاظت ويژه محدوده بين حد کالبدي شهر و محدوده شهر)، به جزء ساختمانهاي مستقل يا مختلط مسکوني، با حداقل بنا و سطح اشغال، صرفاً براساس طرحهاي ويژه مصوب کميسيون ماده (5) شهر تهران، مجاز است.
5-2-2: مالکين املاک و اراضي با کارکرد «ذخيره نوسازي شهري» موضوع بند 5-1-1 صفحه (4) اين سند، با بکارگيري مهندسين مشاور ذيصلاح و ضمن رعايت مصوبات طرح تفصيلي منطقه مربوطه و توجه به نيازها و برنامهاي شهرسازي حوزه نفوذ املاک مذکور، نسبت به تهيه و ارائه طرح اوليه (ائيدوگرام) شامل ترکيبي از کاربريهاي مجاز پهنه مربوطه و سطح و سطوح آنها همراه با گزارشات توجيهي لازم اقدام و درخواست خود را به شهرداري منطقه مربوطه ارائه تا پس از ارسال به حوزه معاونت شهرسازي و معماري شهرداري و بررسي آن، از طريق دبيرخانه کميسيون ماده (5) شهر تهران در دستور کار کميسيون قرار گيرد. 3- جدول فضاهاي غيرمفيد و مجاز جهت احداث در مشاعات ساختمانهاي مسکوني و غيرمسکوني
- فضاهاي غيرمفيد و مجاز جهت احداث در مشاعات ساختمانهاي مسکوني (بيش از حد تراکم ساختماني مجاز)
● مساحت سرويس بهداشتي، حداکثر 3 مترمربع مجاز ميباشد. ● مساحت سرايداري براي مجتمعهاي بالاتر از 6 واحد حداکثر 40 مترمربع مجاز ميباشد (سرويس سرايداري بايستي در داخل آن لحاظ گردد).
- فضاهاي غيرمفيد مجاز جهت احداث در مشاعات ساختمانهاي غيرمسکوني (تجاري، اداري و خدمات) (بيش از حد تراکم ساختماني مجاز)
● مساحت اتاق مديريت و سايت کامپيوتر حداکثر 40 مترمربع، مجاز ميباشد. ● سرايداري حداکثر 50 مترمربع در زيرزمين، مجاز ميباشد. ● فضاي اطلاعات تا حداکثر 6 مترمربع جزء مشاعات (غيرمفيد) محاسبه ميشود.
توضيح: رعايت حداقل عرض راهرو و راهپله و ابعاد آسانسور در کليه ساختمانها، مطابق مباحث 2 و 15 مقررات ملي ساختمان الزامي است. ضوابط و مقررات ساخت و ساز در هر زيرپهنه |