2-2: ضوابط و مقررات ساخت و ساز در هر زيرپهنه

1-2-2: ضوابط ساخت و ساز در پهنه سکونت

1-1-2-2: ويژگي­هاي کالبدي و نحوه ساخت و ساز در پهنه سکونت (شامل ميزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختماني) در صفحه اول جداول پيوست شماره دو اين سند ارائه شده و لازم­الاجرا است.

2-1-2-2: علاوه بر پهنه مسکوني عام، محدوده‌هايي از پهنه سکونت به دليل ارزش‌هاي طبيعي، تاريخي، فرهنگي، هويتي و يا موقعيت ويژه، از شرايط خاصي براي ساخت و ساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ويژه­اي است.

3-1-2-2: تعداد طبقات در اين پهنه هماهنگ با تراکم ساختماني مجاز و سطح اشغال معين، در زيرپهنه­هاي مسکوني عام از 2 تا 6 طبقه متفاوت بوده که جزئيات آن در صفحه اول جداول شماره دو پيوست اين سند مشخص شده است.

4-1-2-2: متناسب با کاهش سطح اشغال زمين و افزايش طبقات (حداکثر در يک طبقه) در کليه زيرپهنه­هاي مسکوني عام، تراکم مازاد تشويقي و يا تخفيف در عوارض (مازاد بر تراکم پايه مالي تا سقف تراکم ساختماني مجاز) تعلق خواهد گرفت. ضوابط مربوطه حداکثر تا سه ماه پس از ابلاغ طرح تفصيلي تهيه و بعد از تأييد کميسيون ماده (5) شهر تهران، به تصويب شوراي اسلامي شهر تهران خواهد رسيد.

5-1-2-2: سطح کل اشغال زمين در کليه قطعات (اعم از زيربناي مفيد و غيرمفيد) در زيرپهنه­هاي مسکوني عام، حداکثر تا 60 درصد تعيين گرديده است. در کليه قطعات واقع در زيرپهنه­هاي مسکوني عام، که طول آنها مساوي يا بيش از 25 متر و يا مساحت آنها مساوي يا بالاتر از 180 مترمربع باشد، سطح اشغال تا 2 متر پيشروي طولي، علاوه بر سطوح اشغال (موضوع صفحه اول جداول شماره دو پيوست) با رعايت همجواري­ها و حقوق همسايگي، مجاز خواهد بود.

6-1-2-2: با توجه به ويژگي­هاي هر يک از مناطق (از جمله الگوي مسکن و سقف جمعيت­پذيري پيش­بيني شده براي هر منطقه، منتج از جمعيت­پذيري پيش­بيني شده در طرح جامع)، اعمال رعايت حداکثر تعداد واحد مسکوني مجاز احداثي در هر قطعه (پلاک) به تفکيک زيرپهنه­ها با درج در پروانه­هاي ساخت هنگام صدور دستور نقشه، که با استفاده از عدد حداکثر تعداد واحد مسکوني تعيين شده در هکتار (ناخالص) و به شرح زير محاسبه خواهد شد، الزامي است.

 S: اندازه قطعه (بعد از اصلاحي به مترمربع)

Duh : تعداد واحد مسکوني در هکتار (ناخالص)

توضيح اينکه؛ عدد حاصله (H)، در صورت عدد غيرصحيح به سمت بالا و مشروط به تأمين تعداد پارکينگ مورد نياز رُند (صحيح) مي­شود.

7-1-2-2: ميزان سطح اشغال در زيرزمين ساختمان­هاي مسکوني حداکثر تا 70 درصد، مجاز است.

8-1-2-2: محل استقرار ساختمان (توده­گذاري) در تمامي پلاک­هاي واقع در اين پهنه (سکونت)، ضمن رعايت حقوق همسايگي و رعايت حداکثر سطح اشغال و طبقات مجاز، صرفاً در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پيشروي از شمال در طول قطعه تعيين مي­شود. در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه شمالي زمين، نحوه استقرار ساختمان با رعايت موارد فوق، حسب مورد موکول به اخذ تصميم در "شوراي معماري و منظر شهري" منطقه مربوطه خواهد بود.

9-1-2-2: در تمامي زيرپهنه­هاي سکونت، تعداد طبقات مسکوني مجاز (تعيين شده در صفحه اول جداول پيوست شماره دو)، از اولين طبقه مسکوني به بالا (احداث شده بر روي زيرزمين و يا پيلوت)، محاسبه مي­شود.

10-1-2-2: تأمين پارکينگ مورد نياز در هر قطعه (پلاک)، جهت کليه واحدهاي مسکوني (حداقل معادل يک واحد پارکينگ به ازاي يک واحد مسکوني)، در پهنه سکونت (به جز در موارد استثناء که چگونگي تأمين آن مشخص و متعاقباً به تصويب کميسيون خواهد رسيد)، در زيرزمين و يا پيلوت يا هر دو الزامي است.

تبصره (28): توسعه رامپ دسترسي پارکينگ به خارج از مرز قطعات (پلاک­ها) بعد از رعايت برهاي اصلاحي و در فضاي عمومي همجوار (فضاي پياده­رو)، مطلقاً ممنوع است.

تبصره (29): پيش­بيني راه­هاي ورودي مجزا جهت دسترسي به فضاي پارکينگ (رامپ) و ورودي پياده به ساختمان­ الزامي است.

تبصره (30): تأمين آسانسور و دسترسي پذيري از فضاهاي ورودي کليه ساختمان­ها جهت ناتوانان جسمي و حرکتي، مطابق ضوابط و مقررات ملي ساختمان، الزامي است.

2-2-2: ضوابط ساخت و ساز در پهنه فعاليت (S)

1-2-2-2: ويژگي­هاي کالبدي و نحوه ساخت و ساز در پهنه فعاليت (شامل ميزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز ساختماني) در صفحه دوم جداول پيوست شماره دو اين سند ارائه شده و لازم­الاجرا است.

2-2-2-2: عقب­نشيني توده ساختمان در طبقه همکف و آزادسازي فضا جهت تردد، مکث و تجمع عابرين پياده حداقل در محورهاي کار و فعاليت به ميزان 3 متر الزامي است.

3-2-2-2: در اين پهنه ايجاد پيلوت در جوار معبر اصلي ممنوع و حداکثر ارتفاع مفيد ساختمان در طبقات همکف و اول 5/4 متر تعيين مي­گردد.

4-2-2-2: در زيرپهنه­هاي پهنه (S12)، احداث واحدهاي تجاري حداکثر در حد 30 درصد تراکم ساختماني، در طبقات همکف و اول، مجاز خواهد بود.

5-2-2-2: عملکرد، کارکرد يا کاربري تجاري در اين پهنه شامل؛ کليه واحدهاي تجاري (مغازه­ها و صنوف)، فروشگاه­هاي بزرگ و پاساژها و دفاتر تجاري (بنگاه­ها و شرکت­هائي که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره مي­گردند و قبلاً به کاربري اداري مصطلح بوده­اند)، مي­باشد.

تبصره (31): صدور پروانه­ با کاربري مسکوني در اين پهنه (S)، براي معدود پلاک­هايي که از قبل داراي عملکرد مسکوني و بهره­برداري سکونتي با پايان کار مربوطه بوده­اند، بنا به درخواست مالک مجاز خواهد بود.

3-2-2: ضوابط ساخت و ساز در پهنه مختلط (M)

1-3-2-2: مشخصات کالبدي و نحوه ساخت و ساز در زيرپهنه­هاي اين پهنه مطابق صفحه سوم جداول پيوست شماره دو تعيين گرديده و لازم­الاجرا است.

2-3-2-2: در کليه قطعات (پلاک­)هاي واقع در اين پهنه، ضمن اختصاص طبقه همکف (در زيرپهنه M111 استثنائاً همکف و اول)، صرفاً به کارکرد تجاري، صدور پروانه به يکي از حالات ذيل با رعايت مفاد تبصره (32) مجاز مي­باشد:

(الف): در طبقات بالاي همکف، مختلط مسکوني- اداري يا دفاتر تجاري، ضمن رعايت مفاد بند 3-3-2-2.

(ب): در طبقات بالاي همکف، تماماً اداري يا دفاتر تجاري.

(ج): در طبقات بالاي همکف، تماماً مسکوني.

تبصره (32): ميزان ضريب سکونت، در هر زيرپهنه و با توجه به ويژگي هر منطقه و ضمن رعايت حداقل­هاي پيش­بيني شده در جدول پيوست شماره دو، در اسناد 1:2000 طرح تفصيلي تدقيق شده، که در هنگام صدور پروانه ملاک عمل خواهد بود.

3-3-2-2: ايجاد واحدهاي مسکوني و دفاتر تجاري و اداري توامان در طبقات بالاي همکف يک ساختمان در اين پهنه، مشروط به ايجاد دسترسي مستقل از معبر براي قسمت­هاي مسکوني و نيز عدم ارتباط طبقات و واحدهاي مسکوني با غيرمسکوني، مجاز خواهد بود.

4-3-2-2: در زيرپهنه M111 احداث بناي بلندمرتبه در نقاطي خاص که در نقشه­هاي 1:2000 پهنه­بندي مشخص گرديده است، با تهيه طرح توجيهي و طبق ضوابط مصوب، مجاز است.

5-3-2-2: احداث واحدهاي تجاري در زيرپهنه M111 حداکثر در حد 40 درصد و در ساير زيرپهنه­هايM11 ،  حداکثر در حد 20 درصد تراکم ساختماني، مجاز خواهد بود.

6-3-2-2: کليه پلاک­هايي که طبق طرح تفصيلي جديد در پهنه مختلط قرار گرفته­اند، در صورتي که مساحت قطعه بيش از 4000 مترمربع باشد، تهيه دستورالعمل طراحي شهري جهت بستر پيراموني در مقياس يک يا چند بلوک شهري (با توجه به دامنه تأثير پروژه) ضمن رعايت ضوابط زيرپهنه مربوطه، الزامي است. در اين خصوص استفاده از خدمات «طرح جامع سه بعدي» جهت بلوک يا بلوک­هاي شهري واقع در محيط زمينه و بستر پيراموني بناهاي مذکور از طريق مهندسين مشاور و يا دفاتر طراحي و مهندسي ذيصلاح و نيز طرح موضوع در «شوراي معماري و طراحي شهري حوزه معاونت شهرسازي و معماري»، الزامي خواهد بود.

4-2-2: ضوابط ساخت و ساز در پهنه حفاظت (سبز و باز) G

1-4-2-2: در تمامي زيرپهنه­هاي دوازده­گانه پهنه کلان حفاظت (سبز و باز)، به غير از زيرپهنه­هاي باغات و اراضي مزروعي (G21) که مطابق مفاد قسمت (9) اين سند خواهد بود، هرگونه ساخت و ساز با حداقل بنا و سطح اشغال و صرفاً در قالب طرح­هاي ويژه مصوب مجاز خواهد بود.

تبصره (33): ساخت و ساز در اين پهنه­ها بسيار محدود بوده و احداث ساختمان­هاي مسکوني در زيرپهنه­هاي (G32) مطلقاً ممنوع است.

تبصره (34): کليه زيرپهنه­هاي اين پهنه مشمول کاربري­هاي تثبيت شده در نقشه پهنه­بندي اين طرح بوده و هرگونه تغيير کاربري در اين پهنه­ها ممنوع است.

2-4-2-2: کليه پارک­هاي شهري و فضاهاي سبز (رفوژها، لچکي­ها، درختان حاشيه خيابان­ها و...)،به عنوان خدمات پشتيبان (فضاي سبز) در پهنه­هاي سکونت، فعاليت و مختلط، تثبيت و حفاظت شده و به منظور تأمين سرانه فضاي سبز با پوشش مناسب در سطوح محلي، ناحيه­اي و منطقه­اي، گسترش مي­يابند.

تبصره (35): تخصيص فضاهايي مناسب براي مديريت بحران، پدافند غيرعامل، و ايجاد پناهگاه­هاي جمعي در کليه زيرپهنه­هاي اين پهنه به ويژه در پهنه (G32) از طريق تهيه و تصويب طرح­هاي ويژه، مجاز است.

تبصره (36): تأمين دسترسي سواره مناسب و ايجاد پارکينگ­هاي عمومي براي پارک­ها، متناسب با مقياس عملکرد پارک، حجم مراجعات و تواتر مراجعه، الزامي است.

تبصره (37): تخصيص حداقل 80 درصد سطح پارک­ها، به پوشش گياهي، آب و آب­نما ضروري است.

تبصره (38): ايجاد حصار براي کليه پارک­هاي شهر با استفاده از پوشش گياهي با ارتفاع  مناسب از سطح زمين، مجاز بوده و استفاده از جداره صلب و با مصالح بنائي ممنوع است.

3-4-2-2: هر گونه ساخت و ساز مسکوني، اداري، صنعتي و نظامي در محدوده پارک­هاي جنگلي ممنوع بوده و کاربري­هاي مجاز، محدود به فعاليت­هاي مرتبط با گذران اوقات فراغت، تفرج، گردشگري و ورزشي (روباز) مي­باشد.

تبصره (39): ساماندهي و تجهيز پارک­هاي جنگلي به صورت يکپارچه و به منظور تأمين ايمني­هاي اکولوژيک (حفاظت از اکوسيستم­هاي گياهي و جانوري)، انساني (آتش­سوزي، تخريب و قطع اشجار) و اجتماعي، الزامي است.

تبصره (40): هرگونه واگذاري دائمي عرصه و اعيان پارک­هاي جنگلي ممنوع بوده و واگذاري محدوده­هايي از پارک براي تجهيز و استقرار کاربري­هاي مجاز، طبق ضوابط و مقررات قانوني بهره­برداري از پارک­هاي جنگلي و به صورت اجاره کوتاه­مدت، مجاز است.

4-4-2-2: رعايت ضوابط و مقررات معلولين در کليه پارک­ها و فضاهاي باز عمومي الزامي است.

5-4-2-2: هرگونه ساخت و ساز در پهنه اصلي فضاي سبز عمومي (G1) با حداقل بنا و سطح اشغال و صرفاً با تهيه طرح­هاي ويژه مصوب کميسيون ماده (5) مجاز است.

6-4-2-2: هر گونه ساخت و ساز در پهنه اصلي (G2) و زيرپهنه­هاي مربوطه (مطابق صفحه سوم جداول پيوست دو) طبق دستورالعمل ماده (14) قانون زمين شهري، (مطابق مفاد قسمت 9-1-2 اين سند)، مجاز است.

7-4-2-2: هرگونه ساخت و ساز در پهنه اصلي زيرپهنه­هايG311  و G312 از پهنه اصلي سبز و باز (حفاظت ويژه -G3)، براساس طرح­هاي منظر و طراحي شهري مصوب کميسيون ماده (5)، مجاز است.

8-4-2-2: در زيرپهنه G321 (پهنه­هاي سبز و باز ويژه)، هرگونه ساخت و ساز (به جز احداث تجهيزات و خدمات بين­راهي در بزرگراه­هاي با حريم بيش از 50 مترمربع مشروط به طراحي و رعايت ضوابط ترافيکي و زيست­محيطي)، براساس ضوابط سازمان ميراث فرهنگي مجاز است.

9-4-2-2: در زيرپهنه­ G322 (حريم بزرگراه­هاي ويژه) هرگونه ساخت و ساز(به جز احداث تجهيزات و خدمات بين­راهي در بزرگراه­هاي با حريم بيش از 50 متر عرض، مشروط به طراحي و رعايت ضوابط ترافيکي و زيست­محيطي)، ممنوع و صرفاً به ايجاد فضاي سبز اختصاص خواهد يافت.

10-4-2-2: هرگونه ساخت و ساز در زيرپهنه G323 (پهنه حفاظت ويژه محدوده بين حد کالبدي شهر و محدوده شهر)، به جزء ساختمان­هاي مستقل يا مختلط مسکوني، با حداقل بنا و سطح اشغال، صرفاً براساس طرح­هاي ويژه مصوب کميسيون ماده (5) شهر تهران، مجاز است.

5-2-2: مالکين املاک و اراضي با کارکرد «ذخيره نوسازي شهري» موضوع بند 5-1-1 صفحه (4) اين سند، با بکارگيري مهندسين مشاور ذيصلاح و ضمن رعايت مصوبات طرح تفصيلي منطقه مربوطه و توجه به نيازها و برنام­هاي شهرسازي حوزه نفوذ املاک مذکور، نسبت به تهيه و ارائه طرح اوليه (ائيدوگرام) شامل ترکيبي از کاربري­هاي مجاز پهنه مربوطه و سطح و سطوح آنها همراه با گزارشات توجيهي لازم اقدام و درخواست خود را به شهرداري منطقه مربوطه ارائه تا پس از ارسال به حوزه معاونت شهرسازي و معماري شهرداري و بررسي آن، از طريق دبيرخانه کميسيون ماده (5) شهر تهران در دستور کار کميسيون قرار گيرد.