نکته های حقوقی برای موجر و مستاجر


"اجاره" واژه رايج و پر كاربردي است كه همه ما كم و بيش درباره اش مي شنويد و بيشتر افراد با معني و مفهوم آن آشنا هستند. موضوع اجاره به طور معمول اشيا هستند و بيش از همه اجاره درباره زمين و ساختمان و گاهي خودرو يا ماشين آلات صنعتي به كار برده مي شود.

با توجه به تنوع سبك زندگي شهروندان و نياز آن ها به خانه يا محل سكونت و اقامت به عنوان نياز اساسي و همچنين استفاده از ساختمان هاي با كاربري هاي گوناگون از جمله تجاري، اداري، صنعتي و مسكوني قانونگذار براي تنظيم روابط در اجاره املاك و اموال ضوابط و مقرراتي را پيش بيني كرده است.

قرارداد و قانون حاكم

1-  آنچه اكنون به عنوان مقررات قابل اجرا درباره روابط استيجاري اجرا مي شود،‌ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 است. براي اين كه قرارداد اجاره يا رابطه استيجاري مشمول قانون سال 1376 باشد لازم است ضوابطي درباره تنظيم قرارداد رعايت شود. از جمله اين كه قرارداد به صورت كتبي، ‌در دو نسخه و به امضاي دو نفر شاهد و طرفين تنظيم شود؛

2-  اجاره محل هاي مسكوني كه پيش از لازم الاجرا شدن قانون 1376 تنظيم شده باشند مشمول قانون سال1362 و محل هايي كه براي كسب و كار و تجارت تا تاريخ 1/7/1376 به اجاره داده شده اند مشمول قانون مصوب 1356 است.

سرقفلي

1-  سرقفلي حقي است براي مستاجر كه در صورت پيش بيني در قرارداد و پرداخت آن به موجر در آغاز اجاره و يا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاري پيش از اجراي قانون سال 1376 – و پيش از سال 27/9/65  -  در صورت تخليه محل اجاره از سوي موجر به مستاجر پرداخت مي شود؛

2-  در صورت تغيير شغل محل اجاره تجاري بر خلاف توافق و قرارداد،‌ نه تنها موجر مي تواند تخليه محل را از مستاجر و در صورت خودداري وي از دادگاه بخواهد، بلكه در اين صورت هيچ مبلغي از سرقفلي به مستاجر متخلف پرداخت نمي شود. اما در صورت انتقال محل به ديگري بدون اجازه موجر يا توافق او، همزمان با تخليه مورد اجاره بايد نيمي از سرقفلي له مستاجر پرداخت شود؛

تخليه

1-  با پايان مدت اجاره محل مسكوني و درخواست موجر يا نماينده قانوني وي، محل اجاره در صورت رسمي بودن قرارداد اجاره از طريق اداره اجراي اسناد رسمي ظرف يك هفته و در صورت عادي بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضايي تخليه خواهد شد؛

2-   علاوه بر اين مواردي در قانون موجر و مستاجر سال 1376 و قانون مصوب 1356 – صرفاً درباره محل اجاره تجاري- پيش بيني شده است كه در صورت پيش آمد آن هر طرف يا دو طرف مي توانند قرارداد را فسخ كنند و به آن پايان دهند. تعدي و تفريط مستاجر در محل اجاره، انتقال به غير بدون اجازه مالك و عدم پرداخت اجاره بها در صورت تحقق شرايط پيش بيني شده در قانون و تحت شرايطي براي نياز شخصي موجر يا اعضاي خانواده وي امكان درخواست تخليه محل اجاره بوجود مي آيد.

اجاره بها و پول پيش

1-   به طور معمول اجاره بها يا به گفته قديمي ها كرايه همان پولي است كه بايد مستاجر در زمان هاي معين به موجر (مالك) بپردازد. ممكن است پول پيش يا هر مبلغي با هر عنوان مثل قرض الحسنه كه پرداخت مي شود در قرارداد اجاره محل مسكوني به عنوان بخشي از اجاره بها ميان دو طرف محاسبه و براي بازگرداندن آن در پايان مدت اجاره و پيش از تخليه محل اجاره توافقي انجام شود؛

2-     هر آنچه به عنوان تضمين، وديعه و از اين قبيل ميان طرفين توافق و مبادله شود معتبر است و بايد بر اساس آن عمل شود.

انتقال محل اجاره به ديگري

1-  چنانچه در اجاره محل تجاري يا مسكوني، مالك يا همان موجر مالكيت محل را به ديگري واگذار كند، قرارداد اجاره معتبر باقي مي ماند مگر آن كه در قرارداد ميان موجر و مستاجر توافق ديگري شده باشد. مثل اين كه توافق شده باشد كه در صورت انتقال مالكيت مورد اجاره به ديگري قرارداد توسط يكي از طرفين قابل فسخ باشد يا خود بخود پايان يابد(به اصطلاح حقوقدان ها منفسخ شود) يا با توافق موجر و مستاجر  تمام شود (به بيان حقوقدان ها اقاله شود)؛

2-  در محل اجاره تجاري، چنانچه پيش از  سال 1376 تنظيم شده باشد يا پس از سال 1376 تنظيم و مستاجر در آغاز اجاره مبلغي به عنوان سرقفلي يا حق كسب،‌پيشه يا تجارت پرداخت نموده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستاجر بدون اجازه و توافق موجر (مالك) و اثبات آن به درخواست موجر محل اجاره تخليه و نيمي از مبلغ مذكور به مستاجر متصرف پرداخت مي شود. همچنين چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاري را بدون حق قراردادي يا دليل قانوني تخليه كند به شرط موافقت مستاجر و پرداخت مبلغ فوق الذكر تخليه انجام مي شود.

دعاوي موجر و مستاجر 

1-    موجر (مالك) مي تواند در صورت استفاده مستاجر مغاير با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به ديگري (در صورت ممنوعيت در قرارداد محل مسكوني و در صورت عدم اجازه به مستاجردر اجاره محل تجاري)، تخريب و صدمه به محل اجاره كه قابل جلوگيري هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همچنين پايان يافتن مدت اجاره در محل مسكوني با مراجعه به شوراي حل اختلاف در باره محل اجاره مسكوني و دادگاه عمومي حقوقي درباره محل اجاره تجاري دعوي حقوقي مطرح كند و دادخواست بدهد. موارد يادشده در صورت اثبات و انطباق با مقررات يا شرايط قرارداد مي تواند مستند تخليه محل اجاره يا دريافت خسارت يا محكوميت مستاجر به جلوگيري از تخلف باشد؛

2-   مستاجر هم مي تواند درمواردي مثل تنظيم قرارداد اجاره يا سند رسمي اجاره (درباره محل اجاره تجاري) و يا خرابي عمده محل اجاره يا مانعي كه از جانب مالك براي استفاده از محل اجاره ايجاد شده است و همچنين در صورت انتقال محل اجاره به ديگري بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستاجر – براساس قانون و قرارداد – همچنين بازگرداندن وديعه، قرض الحسنه يا هر مبلغي كه در هنگام تخليه بايد پس داده شود به مراجع قانوني و قضايي يادشده مراجعه و دادخواهي كند.

يادآوري مهم:

1-  طرفين مي توانند هر شرطي را كه در قانون به طور صريح ممنوع نباشد در قرارداد بنويسند و توافق كنند؛

2-  در هر قرارداد، نمايندگان قانوني از جمله وكيل، وارث يا قيم موجر يا مستاجر مي توانند آن را از سوي موكل، مورث يا صغير، سفيه و محجور امضا و تاييدكند.



خارج از موضوع - جوابیه به نام خدا  دوستان با عرض پوزش که موضوع این کامنت خارج از بحث وبلاگ ( آشنایی با قوانین آپارتمان نشینی ) میباشد .و کامنتهایی که شعر یا حرفی از بزرگان در آن قید شده به نحوی مربوط به موضوع میباشد البته با کمی تفکر .!  ولی بنا به در خواست یکی از دوستان که در قسمت نظرات راجع به کامنت ( خواب ) یشنهاد یا انتقاد ی داشتند که متاسفانه هیچگونه آدرسی برای تماس بنده نداشتند و تاکید نمودند که در همان کامنت حتما جواب داده شود .البته باز شرمنده که دیر به دیر آ پ میکنم و نظر ایشان را به مو قع ندیدم . البته شاید قسمت اینچنین بود . !  زیرا با خواندن مطالب پایین که نظر دوست عزیزمان رهگذر را عینا و جواب دوست خوبم طلا که از دوستان خوب و بینندگان دائمی وبلاگهای من حقیر میباشند !( البته متذکر میشوم که مطلب   کامنت مورد نظر  ارسالی همین دوستمان میباشد . ) در خواهید یافت که این تاخیر برای من کم حوصله که در چنین مواردی فقط به بیتی از اشعار مولوی پناه میبرم بهتر بوده .  مولوی :      در نیابد حال پخته هیچ خام  پس سخن کوتاه باید نمود و السلام ..  حال بپردازیم به اصل مطلب :  نظر دوست عزیز( رهگذر) :  برادر مومن و محترم من! بفرمائید: این گروه باطل و احمق . مثلا کدامین مردمند و <حلاوتیان> از چه قماش؟0 × آنکه فهیم و اندیشمند باشد . حتما میداند که بطالت اول از خرافه گری و قصه پردازی جان می گیرد و مثل شپش میافتد توی تنبان شخص0 آنکه احمق است که چیزی از شیرینی گفتار و کردار نمی فهمد و دنبال کار خودش هست0 میماند این حلاوتی که شما متاسفانه از ملا ها و گروه آنها کپی کرده ای0 حلاوت لابد یعنی همین شیرینی که اینها برای من و شما تدارک دیدند و خیر سرشان بمن و شما بخشیدند !!!! . همین طوره0 خوب بود وقت خود را صرف این واقعیت می کردید که حلاوت زندگی در درک و شعور و فهم و کمال و دانائیست . آدم های مقلد و دنباله رو و دور قاب چین و عامی و اسیر خرافه حلاوت شان عین خریت شان خواهد بود - باور کنید- پس اول باید دانست و درک کرد و بعد به تفکیک بطالت و حماقت و حلاوت پرداخت0 نه؟0 پاسخ مرا همین جا و درهمین کامنت بدهید تا استفاده کنم و چیز یاد بگیرم 0 مرسی0    جواب دوست دیگری ( طلا) :  رهگذر عزیز و مومن .  بنده طلا - این کامنت ( خواب ) توسط من و در اصل به سایت دینی آقا میثم فرستاده شده و در اصل نو عی خسته نباشید بود برای شب زنده داری ایشان .چون اکثرا شبها آپ می کنند ..  بنابر این با اجازه آقا میثم دوست دارم خودم با معلو مات اندکم در حد توان پاسخگوی شما دوست عزیز (رهگذر ) باشم .  اولا بطالت به معنی بی کاری و ولگردی است ( ر.ک فرهنگ عمید)  و از لحاظ لغوی و معنی کلام هیچ ربطی به کلمه باطل و در نتیجه حق و واقعیت و خرافه ندارد .  بنابر این ما را با آن شپشی که شما فرموده اید کاری نیست .!!!  دوما احمق  به معنی فرد بی عقل و ساده لوح است .در اینجا میتوان گفت ساده لوح کسی است که تحت تاثیر سود جویان جبهه گیری میکند و بدون اینکه جان کلام رادر یابد در هر بحث و هر مورد نیاز به بسط ناتوانی خویش چماق کرده و بر سر روحانیون میزند .  البته چند سالی است که این نوع حماقت    مدروز شده شده و شیرینی تبادل نظر منطقی را از همه بی طرفان گرفته است .  مطمئنا برای شما با این درک و فهم و کمال کافی است !!  ولی محض احتیاط :  حلاوت یعنی شیرینی . حال بسته به دانشتان - لحظات شیرین .خواب شیرین یا نان خامه ای شیرین !  این دوی اخیر برای گبر و مسلمان و... شیزین است و احیانا باز بسته به دانشتان میدانید که بحث ما این دو نیست .  اما لحظات شیرین که یا زود گذر است و شیرین که فبها یا عمیق است و شیرین که باز جای تفکر و تامل برای درک تفاوت این دو هست .  حضرت علی (ع) میفرماید : (ر.ک نهج البلاغه )  شبانه روز برای مومن سه ساعت است (تقسیم بر سه می شود )  ساعتی که در آن معاش مرد را اصلاح میکند و ساعتی که بین خویش و بین لذت آنچه حلال و نیکو است آزاد میگزارد و ساعتی که در آن با پروردگارش راز و نیاز میکند .  باز هم برای شما دانای عزیز حتما بس است ولی همانطور که میدانید احتیاط شرط عقل است پس محض احتیاط :  اگر ساعات عبادت را جزو حق الله بدانیم و آنقدر کوتاه بین نباشیم که به خالق هستی نیز انگ بادمجان دورقاب چین ملایان نزنیم میبینیم که دو ساعت دیگر را در این یک ساعت (برای این دنیا ) تبدیل به احسن کنیم .  میدانید که - عبادت بجز خدمت خلق نیست ..  ساعات معاشمان را  و باز میدانید که- یک ساعت تفکر بهتر از هزار ساعت عبادت است  ساعت آسودگی مان را بیشتر کنیم  البته اینکه کدامیک بیشتر به مذاق شما دوست عزیز خوشتر است و براتان آسانتر با خودتان .!  و اما قدسیان مورد بحث ما نه بیکارند نه احمق  بلکه بسیار زیرکند و دانا.  حضرت علی (ع) میفرماید :  خداوند قرار داده طاعت را غنیمت و سود زیرکان و آگاهان هنگام کوتاهی نمودن نادانان .  پس به قول شما رهگذر عزیز -باید دانست و درک کرد سپس به تفکیک بطالت و حماقت و حلاوت پرداخت .نه ؟  والسلام ...  در پناه پروردگار شاد و خرم باشید که در این دنیا رهگذری بیش نیستیم .    درپایان   از هر دو دوستم تشکر میکنم .  پند امروز :  به فرزندانمان ادب و گفتار نیک بیاموزیم .و در خانه فرهنگ عمید داشته باشیم .  + نوشته شده در  84/10/19ساعت 1:52  توسط .:: م. علوی ::.  |  نظر بدهید    حضرت علی (ع):  شهروندان آراسته و اصلاح نگردند مگر آنکه شهریاران اصلاح شوند و آنان نیز اصلاح نشوند مگر اینکه شهروندان بر حق خود اصرار بورزند.  + نوشته شده در  84/10/15ساعت 1:8  توسط .:: م. علوی ::. خواب   خواب آدميان شب را به سه گونه مي گذرانند:  گروهي به بطالت....  گروهي به حماقت.....  گروهي به حلاوت........  حساب گروه اول و دوم با کرام الکاتبين است چرا که نه تنها شب بلکه همه عمر را بيهوده صرف کردند و هيچ حاصل نکردند.  و اما گروه سوم:  اينان قدسياني هستند که به عمق و ژرفاي فلسفه شب پي برده و فارغ از تمام دغدغه ها و دل مشغوليهاي روزانه در سکوت و خلوت اين موهبت الهي و در آن هزار توي تاريک آرام و بي صدا از کنار بستر غافلان هميشه خفته گام بر مي دارند و به ملکوت خدا رهسپار مي گردند.....  و سپيده دمان سر خوش از دلداده گي ها و دل برده گيها از عرش خداوندي بر عالم خاکي فرود مي آيند.   تا بدي نباشد هيچ خوبي تحقق پيدا نمي کند تا بدي نباشد هيچ خوبي تحقق پيدا نمي کند تا بي مهري پيدا نشود منزلت عشق مشهود نيست مثل دنياي ما که باوجود کافرانش شکوه ايمان مومن تثبيت ميشود وتجلي مي يابد وتا شکست و باختي نباشد پيروزي وبردي پديدا ر نمي شود شکست مثل آينه اي است که نقصان وکاستي هاي مارا و بزرگي مي گفت شکست هايم بهترين دوستم درزندگي بوده است چون مرا به بالا ترين قلل موفقيت رسانيده اند و ياد گرفتم که بزرگترين دشمنم خستگي ونا اميدي است   با آانکه خداوند کريم است ورحيم گندم ندهد بار چو جو مي کاريم

Comments