آپارتمان و حقوق آپارتمان نشینی

اطلاعیه ویژه خرید آپارتمان اداری

فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در خیابان آزادی تهران تلفن 09361014411 بازار بورس صنایع دانش بنیان آزادی بورس تخصصی صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی

-------------------------------------------------------------

حقوق آپارتمان نشینی


 
 
پیش گفتار
مجموعه حقوق برای همه به قصد معرفی حقوق برای همگان منتشر می شود و شامل گفتارهایی برای رفع نیازهای عموم مردم به آشنایی و آگاهی از مقررات و قوانین مورد نیاز در زندگی روزمره خواهد بود.
در نگارش این مجموعه، کوشش شده است تا ویژگی هایی چون آسان، مختصر و کاربردی بودن لحاظ شود. به صورتی که مطالب هر کتاب، علمی استوار و متقن باشد و حجم آن به اندازه ای باشد که در یک نوبت مطالعه  نیازهای خاص حقوقی خواننده را پاسخ گوید.
در تهیه و تنظیم مطالب کتابهای این مجموعه محققان و دانشوران حوزه ی حقوق که دارای تحصیلات عالی و تجربه کافی می باشند، نقش آفرینی داشته اند؛ از این رو خواننده می تواند دلگرم باشد که کتابهایی قابل اعتماد در دست دارد.
گفتنی است خواننده محترم می تواند سوالات خود را با نویسندگان از طریق سایت موسسه به نشانیwww.lawiran.com در میان نهد و پیوستگی ارتباط را حفظ کرده و مطالعه کتاب را به کلاس درس تبدیل نماید.
مجموعه حقوق برای همه، به کوشش موسسه خدمات حقوقی و داوری آفتاب عدالت تهیه شده و توسط انتشارات کتاب همگان منتشر می شود.

مقدمه
چرا این کتاب ها را می خوانیم ؟
آغا محمد خان قاجار به طهران که آمد، سرداری فاتح بود که بیست هزار خلق خدای را به کین خواهی از جدش کور کرده بود و زن و مرد و کودک و پیر را از دم تیغ سربازانش گذرانده به جرم مجاهدتشان در حفظ ملک آخرین شاهزاده زندیه.
طهران اما دهی ساده بود با باغهای پر میوه و درختهای بلند و جوی های روان. با سایه ی گسترده ی چنارهای کهنسال و آسمان آبی، مردمان ساده دل و روشن ضمیر. کدخدایی و تختی در سایه ای و قلیان چاق شده ای و عریضه ی رعیت. نه شاه داشت و نه وزیر  و نه داروغه و نه محتسب. اما خواجه تاجدار که به طهران آمد فرمان داد اینجا را دارالخلافه نامند که مرکز حکومت باشد و امر و نهی همایونی.
ده جان گرفت و کوی ها فراخ شد کوخ هاریخت و کاخ ها سر به آسمان کشید. ده کوچک ،پایتخت تمدنی بزرگ شد.کدخدا و جوی آب و آسمان آبی خاطره شد زیر چرخ کالسکه های پرزرق و برق خاندان شاه و جاده و تیر تلگراف و اتومبیل و راه آهن و ...
تاریخ پیش می رفت و حکومت چون مرغی بی سر، دست به دست، میان شاهان به پرواز در می آمد. طهران اما، همچنان رویای بزرگی داشت. شهر را دیگر بندی نبود. ده کوچک، حالا دیگر افتخار حاکمان بود و هرکه تاج بر سر می گذاشت آذینی بر شهر می بست. یکی خیابان می ساخت و یکی مناره .  یکی دارالفنون و شمس الاماره، یکی باغ داودیه و میدان شهیاد و مدرسه ی مروی ...
تهران، حالا دیگر طهران نبود. شهری شده بود فاخر و چشم نواز و آنقدر دلفریب که از قرنی پیش که «شاه شهید» فرمان داده بود تهرانی ها را بشمرند و رقم به صد و پنجاه هزار رسیده بود تا کنون گویی کرور کرور آدم به این شهر آمد که جمعیت فزون شد از هزار صد و هزار و صد ها هزار ...  
تهران حالا دیگر مادر هزار فرزند است. هر گوشه اش نوایی دارد و سازی کوک یا نا کوک. دوران شاه و رعیت دیگر به سر آمده و نه داروغه در خیابان است و نه گزمه. قانون است که حکم می راند و فرمان می دهد و آن که بیش تر از قانون بداند آسوده تر سر به بالین می نهد.
تهران ... شهری است به وسعت یک کشور، زیستن در این شهر قواعدی دارد که کلید گذر از گذشته به فرداست.
***
زندگی بر پایه اصول و قراردادهایی استوار است که در دنیای پیچیده امروز ناگزیر به آموختن آنهاییم.
این قراردادها را در دنیای علوم، حقوق می نامند؛ پس آموختن حقوق، شرط نخستین برای بقا در جامعه انسانی است. انسان زمانی که حقوقی به دست می آورد و از رعیت تبدیل به شهروند می شود، جهانی را مقابل خود می بیند که خشم جای خود را به عقل و کدورت جای خود را به عدالت می سپارد و شیرازه ی کرامت انسانی بر مدار حق و حقیقت پایدار می ماند.
ما در این کتاب ها تلاش می کنیم تا مسئولیت و حقوقی را که برای زندگی امروز ضروری می باشند به زبانی ساده و روان، برای رفع ابتدایی ترین نیازهای زندگی شهروندی بیان کنیم.
موسسه خدمات حقوقی و داوری آفتاب عدالت  بر این باور است که جامعه ای که در رفتارهای اجتماعی شهروندان بر پاشنه ی آگاهی می چرخد، محیطی آرام، پویا، منضبط و ایمن خواهد بود.
« حقوق برای همه » نامی است که برای این دوره از کتاب های آموزش مفاهیم حقوق برگزیده شده است. باشد که در سایه ی آفتاب عدالت، خون گرم کرامت انسانی در کالبد خسته ی جامعه ایرانی، جاری و ساری گردد.

فرهنگ آپارتمان نشینی ( نیاز امروز، ضرورت فردا )

        با شروع ساخت و ساز مجتمع های آپارتمانی از دهه چهل که تعداد آنها انگشت شمار بود، قانون تملک آپارتمانها در سال 1343 به تصویب رسید و آیین نامه اجرایی آن نیز چهار سال بعد یعنی در سال 1347 تدوین شد. اصلاح آیین نامه فوق در دهه 60 در حالی مورد بازبینی مجدد قرار گرفت که مردم در این دهه به زندگی در آپارتمانها علاقه مند شده و باغهای وسیع، به یکباره به زندگی آپارتمان نشینی روی آوردند ولی عادات و شیوه سنتی زندگی خود را تغییر نداده و همچنان پایبند اصول و عادات سنتی خود بودند. لذا این قوانین جهت تضمین آرامش و تنظیم روابط ساختمانی ساکنین آپارتمانها تدوین گشت. آپارتمان بنا به تعریف، واحدهایی از یک مجموعه ساختمانی هستند که در عرصه واحد از یک پلاک ثبتی خاص با واحدهای مستقل با سند تفکیکی خاص و مجزا بنا شده اند.
امروزه در کشور ایران، روز به روز به تعداد کسانی که آپارتمان نشین می شوند اضافه می گردد ولی متاسفانه آموزشهای لازم جهت زندگی جمعی به مردم ارائه نمی شود لذا بسیاری از موارد شاهد وقوع مشکلات فراوان در مجتمع های مسکونی هستیم. بیشترین علت اختلافات موجود در آپارتمانها بر سر قسمتهای مشترک ( مشاعات ) آپارتمان می باشد که بطور مستقیم و غیر مستقیم مورد استفاده تمامی ساکنین می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قایل شد .آیین نامه اجرای قانون تملک آپارتمانها  برای جلوگیری از بروز اختلاف در تعیین قسمتهای مشترک آنها را به تفکیک نامبرده است.
         علی رغم گسترش آپارتمان نشینی در اکثر شهرهای کشور، فرهنگ آپارتمان نشینی در ایران هنوز نهادینه نشده است و هنوز هم مردم حق همسایه ها را به درستی ادا نمی کنند. رعایت حقوق همسایه و احترام به همسایه در دین مبین اسلام نیز بسیار مورد توجه واقع گشته است، به گونه ای که احادیث و روایت عدیده ای می توان یافت از جمله پیامبر اکرم (ص) در این رابطه می فرماید :  آیا می دانید حق همسایه چیست ؟ اینکه اگر یاری خواست یاریش کنی و اگر طلب قرض کرد قرضش دهی و اگر تورا طلبید در پیش او حاضر باشی و اگر مریض شد عیادتش کنی و اگر مرد جنازه اش را تشییع کنی و اگر چیزی به او رسید تبریکش گویی و اگر مصیبتی بر او رسید تسلی اش دهی و بدون اجازه او ساختمان خانه ات را از او بلندتر نکنی که راه باد را بر او ببندی، بوسیله بوی غذایت آنرا اذیت نکن مکر اینکه از آن غذا برایش مقداری ببری. یکی از مزایای ارتباط و دوستی با همسایه ایجاد امنیت و آرامش برای مسلمانان است. چنانچه از حضرت رسول (ص) روایت داریم که فرمودند اگر ستم نبود می گفتیم همسایه ارث می برد.
    

        

      

 

« مجمع عمومی مالکین »
در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز نماید مجمع مزبور تشکیل می گردد و به عبارتی مجمع عمومی از گردهمائی مالکین تشکیل می¬گردد.
با ملاحظه مواد قانونی این طور استنباط می گردد که در صورتی که مالکین خود در مورد نحوه تشکیل اولین مجمع عمومی به توافق نرسند و از تشکیل مجمع خودداری نمایند حسب درخواست مالکین، وزارت مسکن و شهرسازی عهده دار این مسئولیت می¬گردد.
چنانچه جلسه مذکور، اولین جلسه مجمع باشد، هیئت مدیره وظیفه دعوت از مالکین را به عهده خواهد داشت لازم به ذکر است که برگزارکنندگان مجمع موظف می باشند دعوتنامه¬هایی را به نشانی کلیه مالکین ارسال نموده و از آنان، جهت شرکت در جلسه دعوت به عمل آورند و چنانچه مالکین در محلی، به جز نشانی خود در مجتمع ساکن باشند موظفند رسما آدرس خود را به هیئت مدیره اعلام نمایند. در غیر این صورت هیئت مدیره وظیفه¬ای جهت تحقیق درخصوص نشانی مالکین ندارد و اگر کسی به عنوان نماینده یکی  از مالکین تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل مجمع عمومی وکالتنامه رسمی (که در دفترخانه تنظیم شده باشد) و یا غیررسمی (نوشته کتبی) خود را به مدیر یا هیئت مدیران ارائه نماید و واحدهایی که دارای چند مالک می باشند می بایست از بین خود یک نفر را جهت شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند در صورتی که یکی از مالکین نیز دارای شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی معرفی خواهد شد.
تشکیل جلسه به وسیله آگهی در تابلو اعلانات نصب و همچنین می بایست به نشانی هریک از مالکین ارسال گردد.
در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع که اداره جلسه نیز با او می باشد و سپس در همان جلسه در صورت به رسمیت رسیدن مجمع، مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج از ساختمان انتخاب می شود. لازم به ذکر است که برای رسمیت مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی و یا نماینده آنان ضروری است.
با توجه به مراتب فوق اگر مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی ساختمان و یا نماینده آنان در جلسه حضور پیدا نکنند ، جلسه موکول به پانزده روز بعد می گردد و چنانچه در این جلسه نیز اکثریت لازم حاصل نگردد، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر خواهد بود. مجمع مجمع عمومی مالکین باید حداقل هر سال یک بار تشکیل گردد.

وظایف و اختیارات مجمع عمومی به شرح ذیل می باشد:
1. تعیین رئیس مجمع عمومی
2. انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها
3. اتخاذ تصمیم نسبت به اداره ساختمان
4. تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه
5. اتخاذ تصمیم در خصوص ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا
6. تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان
    کلیه تصمیمات متخذه مجمع عمومی مالکین باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکا یا مالکین غایب و وزارت مسکن و شهرسازی اطلاع داده شود.
مجمع عمومی عادی می تواند به طور فوق العاده هم به شرح ذیل تشکیل گردد. در صورتی که هیئت مدیره نتواند درخصوص یک موضوع خاص و مهم اتخاذ تصمیم نماید (مثلا به فرض در خصوص بازسازی و تعمیرات اساسی ساختمان و...) مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده تشکیل می گردد که این موضوع ممکن است بنا به درخواست مالکین و یا هیئت مدیره باشد. صلاحیت مجمع عمومی عادی به طور فوق العاده همان صلاحیت مجمع عمومی عادی می¬باشد در صورت عدم اجابت درخواست مالکین از سوی هیئت مدیره و در صورت پیش بینی سمت بازرس و وظایف آن در اساسنامه، مالکین می¬توانند درخواست خود را به بازرسان ارائه نمایند و بازرسان موظفند با رعایت تشریفات معتبر اقدام لازم را معمول نمایند.
    مجمع عمومی فوق العاده در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضا مدت ماموریت به منظورتجدید انتخاب هیئت مدیره جدید تشکیل می¬گردد.
    در صورت خودداری شرکا از تشکیل مجمع فوق العاده وزارت مسکن و شهرسازی حسب تقاضای سه نفر از شرکا برای تشکیل مجمع مذکور اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمان¬ها از ده واحد کمتر باشد که در این صورت تقاضای یک نفر از شرکا کافی خواهد بود.

تصمیمات مجامع برای کلیه مالکین الزام آور است.
مدیر یا مدیرانی که طی جلسات مجمع عمومی مالکین انتخاب می¬شوند، مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند، تعداد آنها می بایست فرد بوده و مدت ماموریت آنها نیز طبق قانون دو سال است. اما مجمع می¬تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع است.
مجمع عمومی می¬تواند یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین و خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد نمود مدیرانی که انتخاب شده¬اند امین الشرکا (مالکین) بوده و نمی¬توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند.
مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند.
در کلیه ساختمان¬ها که بیش از ده واحد آپارتمان داشته باشد مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری و همچنین نظافت قسمتهای مشترک و سایر امور مورد نیاز دربان یا سرایدار استخدام نمایند.
مدیر یا مدیران همچنین مکلفند میزان هزینه¬های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه به وسیله اظهارنامه رسمی به نشانی مالکین اعلام نمایند. و در صورت خودداری از پرداخت،‌ طبق مقررات قانونی برای وصول آن اقدام نمایند.

 

« مدیر آپارتمان »
قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۴۳ و اصلاحیه بعدی آن ، ضوابط و مقررات حاکم در خصوص مدیر آپارتمان را مشخص نموده است . به موجب ماده ۱۴ آئین نامه یاد شده ، مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند و تعداد آنها باید فرد باشد تا ، تصمیمات هیات مدیره و تشخیص رای اکثریت دچار بلا تکلیفی نگردد .
درصورت استعفاء ، فوت ، عزل یا حجر یک یا چند نفر از مدیران قبل از انقضاء مدت ماموریتشان ، مجمع عمومی باید تشکیل گردد. جانشین هر یک از آنها را انتخاب نموده و درصورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به جهات فوق از هیات مدیره خارج شوند مجمع عمومی باید به منظور تجدید انتخاب هیات مدیره تشکیل گردد.تصمیمات مدیران با اکثریت آرا معتبر است.
مجمع عمومی یک نفر از مدیران را بعنوان خزانه دار تعیین می نماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب تراز نامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد . ( ماده ۱۸ آئین نامه )
مدیر یا مدیران امین شرکاء محسوب شده و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود جهت اداره امور ساختمان انتخاب و یا اختیارات خود را به اشخاص غیر، واگذار نمایند . ( ماده ۱۹آئین نامه )
به موجب ماده ۸ قانون تملک آپارتمانها مجمع عمومی ساختمان می تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان بعنوان مدیر جهت اداره امور ساختمان استفاده نماید.
علی ایحال با عنایت به مراتب فوق ، وظایف و اختیارات کامل مدیر یا هیات مدیره بشرح ذیل می باشد:

1-حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین :
حفظ واداره ساختمان، عنوان کلی وظایف مدیر یا هیات مدیره است ، بعبارتی تمام اقدامات و مساعی مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مربوط به آن است . مدیر یا مدیران برای اداره امور ساختمان تابع تصمیمات مجمع عمومی مالکین می¬باشند . و چنانچه تصمیم مجمع عمومی در مورد یا مواردی خلاف قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اجرایی آن یا خلاف سایر قوانین موضوعه کشوری باشد مدیر یا هیات مدیره تکلیفی به تبعیت از آن ندارد .
۲- عدم تفویض مدیریت به اشخاص غیر :
ماده ۱۹ آئین نامه یاد شده مصرح است بر اینکه (( مدیر یا مدیران امین شرکاء بوده و نمی¬توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب نمایند )) بنابراین هیچ مدیری نمی تواند پس از انتخاب شدن از سوی مجمع عمومی عادی یا فوق العاده ماموریت محوله خود را به دیگری تفویض کند زیرا مجمع عمومی صرفاً با توجه به قابلیت های موجود در او ، ایشان را بعنوان مدیر ساختمان برگزیده و مدیر یا هیات مدیره نمی توانند به بهانه اینکه ، اوقات فراغت کافی برای مدیریت ندارند شخص دیگری را برای حفظ و اداره ساختمان تعیین کنند و چنین عملی علی الاصول خلاف قانون می باشد .
۳- بیمه کردن تمام بنا در مقابل آتش سوزی :
بیمه در جوامع پیشرفته نقش حیاتی داشته و بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزی از جمله امور احتیاطی است که مدیر یا مدیران جهت حفظ ونگاهداری ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه ، معمول می دارند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد، درصورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی ، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده میباشند .

۴- نحوه تعیین سهم هزینه های مشترک هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان :
طبق ماده ۴ قانون و ماده ۲۳ آئین نامه ، درصورتیکه مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک ، آن قسمت که ارتباط با مساحت زیر بنای اختصاص دارد از قبیل آب ، گاز ، آسفالت پشت بام و غیره به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان ( به عبارتی به نسبت به متراژ ) و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیر بنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار ، نگهبان ، متصدی آسانسور ، هزینه نگاهداری تاسیسات ، باغبان ، تزئینات قسمتهای مشترک و غیره بطور مساوی بین مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم می گردد . بنابر این با توجه به مراتب فوق محاسبه دقیق سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان ، با مدیر یا مدیران است . لازم به ذکر است که برای جلوگیری از معوق ماندن امور مربوط به ساختمان ، تنها مالکین ، در پرداخت سهم هزینه های مشترک ، متعهد نبوده ، بلکه هر شخصی اعم از مالک یا مستاجر یا استفاده کننده ، در قبال پرداخت هزینه های مشترک ساختمان مسئول می باشند .
۵- رسیدگی به اعتراض هر یک از شرکاء :
به موجب ماده ۲۴ آئین نامه اجرائی ، هر یک از شرکاء که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر یا مدیران مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید بنابراین مدیر موظف است که به اعتراض مالک یا مالکان رسیدگی نماید البته ممکن است که اعتراض مالک منطقی نباشد ولی رسیدگی به اعتراض او بهر حال وظیفه مدیر بوده و درصورت عدم رسیدگی مدیر به اعتراض شرکاء ، آنان می توانند به مراجع صلاحیتدار قضایی مراجعه نمایند .

۶- رویت و بررسی وکالتنامه نماینده شرکاء :
به موجب ماده ۹ آئین نامه ، کسی که بعنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باشد باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی مالکین ، وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید . بنابر این رویت و احراز صحت اعتبار وکالتنامه ، قبل از تشکیل و رسمیت جلسه مجمع عمومی ، از وظایف مدیر یا مدیران است .
۷- نگهداری صورت جلسات مجامع عمومی ساختمان :
به موجب ماده ۱۲ آئین نامه ، کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورتجلسه نوشته شده و بوسیله مدیر یا مدیران نگهداری گردد . بنابراین تمامی صورتجلسات مجامع عمومی باید حفظ و در مواقع لزوم به مراجع ذیربط ارائه واستناد شود ، زیرا این صورتجلسات به امضای کلیه حاضرین رسیده و مفاد آنها از مهمترین مدارک قابل استناد در برابر مالکین ، مدیران ، اشخاص ثالث ، مراجع ثبتی ، مراجع قضائی و اداری است . بدیهی است کلیه صورتجلسات و مدارک ساختمان با تغییر مدیر یا مدیران ، به مدیر یا مدیران بعدی ساختمان ، می بایست تحویل گردد .
۸- اطلاع رسانی تصمیمات گرفته شده مجامع عمومی به شرکاء غایب و وزارت مسکن و شهرسازی :
پس از ارسال دعوتنامه به مالکین جهت حضور در جلسه مجمع عمومی ، ممکن است همه آنان نتوانند و یا نخواهند در جلسه مجمع ( اعم از عادی و فوق العاده ) حاضر شوند در این صورت چنانچه جلسه با حضور اکثریت لازم رسمیت پیدا کند ، تصمیمات آنها برای همه از جمله مالکان غائب نیز با توجه به ماده ۱۳ آئین نامه الزام آور خواهد بود و بر اساس تبصره ماده ۱۲ نیز ، تصمیمات متخذه باید ظرف ده روز به وسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غایب و وزارت مسکن و شهرسازی اطلاع داده شود .

۹- ارسال اظهار نامه به مالکین با استفاده کنندگان بدهکار :
به موجب ماده ۱۰ مکرر قانون ، درصورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ، از طرف مدیر یا هیات مدیره ، به وسیله اظهار نامه ، با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود، بنابراین قانوناً اظهارنامه وسیله ای است رسمی برای مطالبه حق و مدیر ساختمان نمی تواندبرای مطالبه سهم هزینه های مشترک مالک یا استفاده کنندگانی که از پرداخت سهم خود امتناع می کنند شفاهاً یا به وسیله نامه معمولی و یا نصب آگهی روی تابلو اعلانات ، اقدام نماید زیرا چنین روشی برای اثبات مطالبه بدهی مالک در مراجع قضائی و ثبتی عملاًٌ کافی نمی باشد و مدیر یا مدیران ملکف هستند بدهی مالک یا استفاده کننده را به وسیله اظهار نامه رسماً مطالبه نماید . اظهار نامه بر روی فرمهای مخصوصی که از دادگاه تهیه می شود به وسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم و ذیل آن امضاء می شود سپس در دفتر دادگاه به ثبت رسیده و توسط مامور ابلاغ به بدهکار ابلاغ می شود .
۱۰- خودداری از دادن خدمات مشترک به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار :
این وظیفه و اختیار پس از ارسال اظهار نامه به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار برای مدیر یا مدیران ایجاد می شود زیرا بموجب ماده ۱۰ مکرر قانون هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد ، مدیر یا مدیران می توانند به تشخیص خود با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهویه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد ) برق ، گاز و غیره به او خودداری کنند تابدین وسیله بدهکار مجبور به پرداخت بدهی خود شود . بدیهی است مدیر یا مدیران نمی توانند و نباید پیش از ابلاغ اظهار نامه ، مالک یا استفاده کننده بدهکار را ، از خدمات مشترک محروم کنند .
۱۱- تقاضای صدور اجرائیه برای وصول مطالبات ساختمان :
چنانچه مدیر یا هیات مدیره حسب وظایف و اختیارات قانونی خود جهت وصول مطالبات ساختمان از مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار، اظهار نامه ارسال کنند ، لکن مالک یا استفاده کننده بدهکار ، همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید ، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیره برای وصول وجه مزبور اظهار نامه ابلاغ شده ، اجرائیه صادر خواهد کرد .عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت . پس از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی ، معادل بدهی بدهکار، اموال او بازداشت شده و قیمت اموال بازداشت شده توسط کارشناس ارزیابی و سپس به حراج و مزایده گذاشته می شود . بدین صورت طلب ساختمان وصول می گردد .
۱۲- طرح دعوی در مراجع قضائی جهت وصول مطالبات ساختمان :
مدیر یا هیأت مدیره می تواند برای دریافت مطالبات ساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان، از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نماید .
۱۳- دادن گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک ساختمان :
برابر ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمانها ، دفاتر اسناد رسمی موظف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تائید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نماید. با توجه به ماده فوق ، تائید تسویه حساب هزینه های مشترک و دادن گواهی مربوطه به مالکی که قصد انتقال آپارتمان خود به غیر، را دارد ، از وظایف مدیر یا مدیران است که مالک انتقال دهنده ناچار است برای تنظیم سند انتقال خود ، به دفتر خانه مربوطه ارائه نماید .
۱۴- درخواست از وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر انتخاب کارشناسان موضوع ماده ۱۳ قانون:
آنچه که در ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمانها مقرر گردیده در رابطه با پایان عمر مفید و فرسودگی کلی ساختمان و در نهایت لزوم تجدید بنای آن است . در این ماده پیش بینی گردیده که تشخیص پایان عمر مفید و فرسودگی کلی و بیم احتمال خطر یا ضرر مالی و جانی ناشی از پایان عمر مفید و فرسودگی ساختمان به عهده سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری است که انتخاب کارشناسان مزبور به عهده مالکان بوده و درصورتی که مالکان ساختمان در این خصوص توافقی نداشته باشند، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیات مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.
۱۵- اقدام به بازسازی تمام مجموعه ساختمان پس از تصویب مجمع عمومی :
چنانچه مجمع عمومی مالکان با اکثریت آراء تصویب نماید که مجموعه ساختمان بازسازی شود ، اجرای این مصوبه براساس تبصره ۱ ماده ۱۳ قانون به عهده مدیر یا مدیران است که به نمایندگی از طرف مالکین اقدامات موضوع ماده یاد شده را انجام می دهند .
۱۶- درخواست تخلیه واحدهای خود داری کننده از همکاری در امر بازسازی ساختمان:
تبصره ۲ ماده ۱۳ قانون مصرح است بر اینکه «چنانچه مالک خود داری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند ، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان ، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد ، لذا یکی دیگر از وظایف مدیر یا مدیران درخواست تخلیه واحدی است که مالک آن از همکاری جهت تجدید بنای ساختمان یا عدم تخلیه واحد خود ، امتناع و از همکاری خودداری می ورزند .

نحوه محاسبه شارژ در مجتمع¬های مسکونی
تعریف شارژ
    شارژ عبارت است از هزینه¬های مشترکی که در مجموعه های آپارتمانی توسط مدیر یا مدیران برآورد و تعیین می گردد و ساکنین ملزم به پرداخت آن می¬باشند. هزینه¬هایی مانند هزینه قبوض آب، گاز و برق و دستمزد سرایدار، نگهبان، تعمیرات قسمتهای مشترک و ...، مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به تاسیسات ساختمان مرتبط است همگی جزو شارژ ساختمان محسوب می¬گردد.
تاسیسات قسمتهای مشترک از قبیل: چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه،  رخت شویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه¬های فاضلاب، لوله ها اعم از لوله¬های فاضلاب، آب، برق،‌تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش¬ها، لوله های بخاری (در صورتی که به یک واحد خاص اختصاص نداشته باشد) گذرگاه¬ های زباله و محل جمع آوری آن و... می¬باشد. کلیه تاسیسات موجود در بام که برای استفاده عموم است نیز جزو شارژ محسوب می گردد.
هزینه هرگونه تغییر در نمای خارجی ساختمان که البته با تصویب مجمع عمومی صورت می¬پذیرد و هزینه¬های محوطه سازی ساختمان، باغها، پارکهای اختصاصی ساختمان که جنبه عمومی دارد نیز جزو شارژ محسوب می¬گردد.
هزینه های اداری و حقوق مدیران نیز از محل شارژی است که پرداخت می شود..
در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد که هزینه های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات، فقط به عهده بعضی از شرکا باشد، فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

تعیین سهم هر واحد از هزینه¬های مشترک (شارژ)
تعیین میزان سهم هر یک ازمالکین یامستاجرین از هزینه های مشترک طبق ماده 4 آیین نامه قانون تملک آپارتمان¬ها برعهده مدیران است، البته به شرطی که خود مالکین در مجمع عمومی توافق دیگری در این رابطه ننموده باشند. سهم هریک از مالکین از بعضی از هزینه¬های مشترک مانند آب و گاز و آسفالت پشت بام و غیره که ارتباط با مساحت زیربنای اختصاصی دارد به نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان معین می گردد و سایر مخارج از قبیل هزینه های مربوط به سرایداری، نگهبان، شارژ آسانسور و هزینه نگهداری تاسیسات باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک .... بین مالکین به نسبت مساوی تقسیم می گردد که تمامی امور تعیین سهم پرداختی  با مدیر یا مدیران است.
حالا اگر فکر می¬کنید در حق شما اجحافی شده و بیش از حد از شما شارژ دریافت می شود خوب خود مدیر یا مدیران وظیفه رسیدگی به اعتراض یا اعتراضات شما را برعهده دارند، باید با دلیل و منطق شما را اقناع نمایند و در صورت عدم رسیدگی آنان، شما به موجب ماده 24 آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها می توانید به مراجع صلاحیتدار قضائی مراجعه نمایید.

ما شارژ پرداخت نمی¬کنیم !!
امان از آن روزی که مایل به پرداخت شارژ نباشید در آن صورت مدیر یا هیئت مدیره ساختمان یک اظهارنامه بلند بالا با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن جهت مطالبه وجه برای شما ارسال می نماید که کاملاً رسمی می¬باشد. شما ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه فرصت دارید بدهی خود را به مدیر ساختمان پرداخت نمایید در غیر این صورت باتشخیص مدیر یا هیئت مدیره و با توجه به امکانات از خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم و برق و گاز و غیره بی نصیب خواهید ماند. و اگر باز هم مایل به پرداخت نباشید، مدیر یا هیئت مدیره محترم از اداره ثبت محل طبق اظهارنامه قبلی درخواست صدور اجرائیه       می نماید که منجر به توقیف اموال شما می شود و مدیر می¬تواند اموال شما را که توقیف شده بفروشد و از محل فروش آن شارژ را پرداخت نموده و مابقی را به شما عودت دهد. یک راه دیگر هم این است که زمانی که قطع خدمات مشترک ممکن نباشد به دادگاه مراجعه کرده و دادگاه نیز موظف است خارج از نوبت به این موارد رسیدگی نموده و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می¬شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند. استفاده مجدد از خدمات نیز موکول به پرداخت هزینه های معوق شما بنا به گواهی مدیر یا مدیران یا به حکم دادگاه و نیز هزینه¬های مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. اگر مدیر در انجام امور فوق قصور ورزد و کاهلی نماید پس از معامله مجدد ملک پرداخت کلیه بدهی واحد مربوطه (شارژ) برعهده مدیر ساختمان می باشد.
پس بهتر نیست که اصلا به فکرمان خطور نکند که شارژ را پرداخت نکنیم و فقط با خود زمزمه کنیم: ما شارژ پرداخت می¬کنیم؟
پرداخت شارژ فقط توسط مالک
مطابق تبصره ماده 23 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، می توان به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی، پرداخت شارژ را برعهده مالک (موجر) قرار داد و مستاجر را از پرداخت شارژ رهانید و در این صورت چنانچه موجر از پرداخت شارژ آپارتمان شانه خالی کند و شارژ را پرداخت ننماید، مستاجر به تقاضای مدیر یا هیئت مدیره می تواند از محل مال الاجاره، هزینه¬های مربوط را پرداخت نماید.
شایان ذکر است پرداخت شارژ چنانکه مرسوم است برعهده استفاده کننده می باشد و مستاجر شارژ را پرداخت ننماید  مدیر یا هیئت مدیره می توانند علاوه بر مراجعه به مستاجر به موجر نیز مراجعه نمایند.

یک مثال برای تعیین سهم هر واحد از شارژ
    در مجتمع مسکونی ده واحدی که دارای دو واحد یک صد متری، شش واحد 70 متری و دو واحد 50متری می باشد قبوض مربوطه در ماه گذشته بدین صورت می¬باشد:‌
    قبض آب:         000/400 ریال
    قبض برق مشاعات:     000/450 ریال
    قبض گاز:         000/200 ریال
و سایر هزینه¬های انجام شده
    حقوق مدیر         000/000/5 ریال
    شارژ آسانسور         000/500 ریال
    خدمات (نظافتی)     000/300 ریال
سهم هر واحد از شارژ ماه گذشته بدین صورت تعیین می گردد. نسبت به مبلغ قبوض آب و برق و گاز که به نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر واحد به مجموع مساحت قسمت¬های اختصاصی تعیین می گردد یعنی مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی :  720 = 50 × 2 + 70 × 6 + 100 × 2
ریال : 000/050/1 = 000/200 + 000/450 + 000/400
ریال 840/145 = (2/7) / 1 = 720/ 100 = هر واحد 100 متری
سهم هر واحد یکصد متری از قبوض ریال 145840 = 2/7 ÷ 000/050/1
ریال 500/87 = (12) / 1 = 720/ 60 = هر واحد 60 متری
سهم هر واحد 60 متری از قبوض ریال 87500
ریال 916/72 = 4/14 ÷ 000/050/1 = (4/14)/ 1 = 720/50 = هر واحد 50 متری
از طرف دیگر هزینه مرتبط با حقوق مدیران و شارژ آسانسور و خدمات جزو هزینه هایی می باشند که بین مالکین به نسبت مساوی تقسیم می¬گردد بنابراین:
ریال 000/800/5 = 000/300 (خدمات) + 000/500 (شارژ آسانسور) + 000/000/5 (حقوق مدیر)‌
ریال سهم هر واحد 000/580 = 10 ÷ 000/800/5
پس سهم هر واحد یک صد متری از شارژ ماه گذشته :‌
ریال 725480 = 000/580 + 145840
سهم هر واحد شصت متری از شارژ ماه گذشته:
ریال 667500= 000/580 + 87500
سهم هر واحد پنجاه متری از شارژ ماه گذشته:
ریال 652916= 000/580 + 72916


« نگهداری از حیوانات خانگی »

    
با حرکت انسان¬ها از یک جامعه متکی به کشاورزی به یک جامعه مدرن و صنعتی، شاهد تحولات و دگرگونی¬های عظیمی هستیم که بعضاً دردسرساز و مشکل آفرین هم می شوند. این روزها در کلانشهرهای کشورمان (بخصوص تهران) شاهد حضور ساکنان جدیدی هستیم که بین برخی از جوانان و خانواده¬ها از جایگاه ویژه¬ای برخوردار شده اند. این ساکنین جدید حیوانات خانگی هستند که برخی از شهروندان حاضرند برای داشتنشان مبالغ گزافی هزینه کنند.  
     با شنیدن عنوان «حیوانات خانگی» آنچه که معمولا به ذهن تعداد کثیری از مردم متبادر می گردد حیواناتی از قبیل سگ، گربه، خرگوش، همستر، ماهی های آکواریومی و نهایتا لاک پشت است یا پرندگانی نظیر قناری، مرغ عشق، کبوتر، مرغ، خروس، جوجه و... می باشد یعنی اکثر حیواناتی که در قدیم الایام و در خانه-های ویلایی و باغها نیز شاهد حضور آنان در کنار حیوانات اهلی مانند اسب و گوسفند و بز و... بوده¬ایم.
اما متاسفانه به مرور زمان جامعه ما در سایه پیشرفت تکنولوژی و توسعه ارتباطات دچار تغییرات و دگرگونی¬های عظیمی شده و در این میان هنجارهای فرهنگی دستخوش تحولات عمده¬ای شده است، به گونه¬ای که بسیاری از مردم به نگهداری از سگ و گربه و ... کفایت نکرده و اقدام به نگهداری حیواناتی از قبیل آفتاب پرست، سنجاب، مار، میمون و نظایر آن و همچنین پرندگانی مانند عقاب و قرقی نموده¬اند؛ غافل از اینکه این کار چه عواقب ناگواری را در پی دارد. متاسفانه این دسته از مردم بدون توجه به مسائل بهداشتی و مشکلاتی که این قبیل از حیوانات و پرندگان می توانند در سلامت جامعه ایجاد کنند فقط برای برآورد نیازهای عاطفی خودشان و گاهی به عنوان پرستیژ اجتماعی دست به چنین عملی می زنند. شاید آنها     نمی دانند که با این اقدام نسنجیده چگونه اکوسیستم را برهم می¬زنند چون نه تنها حق طبیعی آن حیوان است که در زیستگاه واقعی¬اش باشد بلکه این امر صدمات زیادی را در چرخه محیط زیست هم سبب می شود علاوه بر این از آنجا که کنترل چنین حیواناتی کار مشکلی است احتمالی این که به سایرین آسیب برسانند نیز بسیار زیاد است بنابراین در انتخاب حیوان خانگی باید بسیار دقیق و حساس بود و به عواقب این کار به خوبی  اندیشید.
در مورد نگهداری از حیوانات خانگی در فضای داخلی ساختمان متاسفانه خلاء قانونی وجود دارد و هیچ ماده¬ای به صراحت آن را ممنوع اعلام نکرده است آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان¬ها هم فقط در مورد نگهداری حیوانات در قسمتهای مشترک (مشاعات) تصریح نموده و آن را ممنوع اعلام کرده است ولی در مورد نگهداری از حیوانات در داخل واحدهای مسکونی هیچ اشاره¬ای نشده است. بنابراین به نظر می¬رسد بهترین راهکار در این مورد (جایز بودن یا نبودن نگهداری از حیوانات در فضای داخلی آپارتمان) را عرف می تواند ارائه دهد و از آنجائی که عرف هر زمان و مکانی با عرف زمان و مکانی دیگر متفاوت است باید به صورت موردی بررسی شود. یعنی باید دید که درحال حاضر نحوه نگرش و نوع برخورد ساکنین هر مجتمع آپارتمانی و عرف رایج آن منطقه در مورد این مسئله به چه ترتیبی می باشد. در صورتی که توافق بین ساکنان باشد مشکلی پیش نمی آید ولی در صورتی که بین ساکنین مجتمع اختلاف باشد بهترین راه حل را اساسنامه هیئت مدیره مجتمع ارائه خواهد کرد ودر غیر این صورت نظر اکثریت ساکنین راهگشا خواهد بود. در هر حال همیشه باید رعایت حقوق همسایگان و جلوگیری از سوء استفاده از مالکیت هر واحد را مدنظر داشت و دانست که دیگر چهار دیواری اختیاری نیست و نمی توان با عنوان تصرف در مالکیت خود اسباب نارضایتی دیگران را فراهم کرد.
در سایر مواردی که هریک از ساکنین به نحوی با نگهداری از حیوانات در مجتمعشان مشکلی داشته باشند هم راهکارهایی وجود دارد مثلاً اگر سر و صدای حیوان باعث برهم خوردن آسایش و آرامش همسایه شود و از طریق تذکر و از طرف هیئت مدیره به نتیجه¬ای نرسند می توانند با استفاده از ماده 132 قانون مدنی طرح شکایت کنند یا در مواردی که حیوان خانگی یکی از ساکنین به همسایه¬ای حمله کند و یا به او آسیبی برساند هم وفق مواد 357 الی 360 قانون مجازات اسلامی می¬توان طرح شکایت کرد.
نگهداری از حیوانات خانگی علاوه بر مشکلاتی که برای صاحب آن در پی دارد متاسفانه سبب بروز اختلافات و مشاجرات  فراوانی در آپارتمان ها می¬شود که البته بسیاری از اینها ناشی از ناآگاهی دارندگان این حیوانات نسبت به حقوق حیوان و افرادجامعه می¬باشد. این را هم نباید فراموش کرد که با رشد جمعیتی که در کلان شهرها مواجهیم طبیعی است که اقشار جامعه از فرهنگها و خرده فرهنگ¬های مختلفی باشند که اعتقادات، رفتار، شیوه زندگی و تعلیم وتربیتشان با یکدیگر متفاوت است و به همین دلیل هم نمی توانند به راحتی و بدون هیچ مشکلی در کنار هم زندگی کنند لذا باید با بالا بردن معلومات و آگاهی¬های عمومی وحقوقی مردم و ارائه آموزشهای لازمه در این زمینه به نهادینه شدن فرهنگ آپارتمان نشینی را فراهم نمود.

« نکات اساسی در مورد آپارتمان نشینی»

 برای زندگی بهتر اصولی لازم و حیاتی است که اگر این اصول به درستی رعایت شوند انسان ها علاوه بر اینکه خودشان کمتر خود دچار اشکال می¬شوند و از درگیری¬ها و تشنجات به دوری می کنند آسایش و رفاه را نیز برای سایرین فراهم می¬آورند.
زندگی شهرنشینی و خصوصاً آپارتمان نشینی هم از این قاعده مستثنی نیست و ساکنین و اهالی مجتمع¬ها موظفند نکاتی را در راستای بهره گیری از یک زندگی سالم و حفظ آرامش و احترام به حقوق همجواران خود رعایت نمایند که اصطلاحاً تحت عنوان اصول آپارتمان نشینی از آن یاد می¬شود که در ذیل مختصراً اشاراتی به مهمترین آنها می¬نمائیم:
1-رعایت اخلاق و رفتار حسنه از اهم امور ساختمانی است. بنابراین ساکنین باید رفتاری محترمانه داشته باشند و از ظاهر شدن در مشاعات با پوشش نامناسب خودداری کنند.
2-ایجاد سر و صدا در فاصله زمانی 10 شب تا 8 صبح و نیز 1 بعدازظهر تا 4 بعدازظهر مجاز نیست. این زمانها «ساعات سکوت» نامیده می شوند. می¬توان ساعات دیگری را نیز طبق نظر اکثریت ساکنین و مدیر ساختمان بدان افزود. ایجاد سر و صداهای خارج از عرف و غیرمتعارف در هر زمانی ممنوع است بنابراین هر عملی که ایجاد سر و صدای غیرمتعارف می¬نماید (مانند تعمیرات) باید با هماهنگی مدیر یا مدیران ساختمان در ساعات تعیین شده توسط ایشان صورت پذیرد.
3-از تجمع در محلهای عمومی ساختمان پرهیز کرده و هنگامی که در بالکن، راهرو، پلکان و آسانسور هستید سر و صدا را به حداقل برسانید و برای صدا کردن یا صحبت کردن با دوستان یا سایر همسایگان از تلفن یا آیفون داخلی استفاده کرده و از فراخواندن آنها با صدای بلند به شدت پرهیز کنید.
4-کلیه درها و پنجره¬ها را باید به آرامی بست و درمواقع وزیدن باد از بسته بودن آنها مطمئن شد.
5-پرتاب کردن یا ریختن هرگونه شیء به خارج از پنجره یا بالکن اکیدا ممنوع است.
6-مهمانی¬های شبانه خود را به گونه ای ترتیب دهید که تا قبل از ساعات سکوت به پایان برسند ضمناً برگزاری مراسم آئینی، جشنها و سوگواریها می بایست با اجازه مدیریت ساختمان و پس از اطلاع به همسایه¬ها در سالن اجتماعات مجتمع برگزار شود و در صورت عدم وجود چنین سالنی، در داخل آپارتمان و با حداقل سر و صدا انجام گیرد و از نصب بلندگو و چادر خودداری شود.
7-هنگام جابجا کردن لوازم منزل آنها را از روی زمین بلند کنید و از کشیدن آنها بر روی زمین خودداری نمائید خصوصاً از جابجا کردن لوازم در ساعات سکوت بپرهیزید. برای مته کاری و کوبیدن میخ به دیوار ساعات مناسب روزهای غیرتعطیل را انتخاب نمایید.
8-بهتر است با مشورت سایر همسایه¬ها و توسط مدیر یا مدیران ساختمان یک اتاق نگهبانی کنار در ورودی مجتمع قرار دهید و از نگهبان بخواهید که نام و نشان افراد ناشناس را بپرسد و پس از هماهنگی با میزبان او را به داخل ساختمان هدایت کند.
9-در مجتمعهای فاقد نگهبان کلیه درهای ورودی به مجتمع می بایست پس از ورود یا خروج از ساعت 22 به بعد قفل گردند، ضمنا کلید ورودی مجتمع، پارکینگ و تراس را نباید به کسی غیر از ساکنین مجتمع داد.
10-اصول بهداشتی و نظافت را رعایت کنید و از کثیف کردن فضاهای مشترک خودداری نموده و در حفظ تمیزی آن کوشا باشید. زباله¬ها را به طور صحیح در داخل شوت زباله قرار دهید یا در ساعت جمع آوری زباله آنها را در محل مقرر بیرون از ساختمان بگذارید و به هنگام حمل زباله¬ها از سالم بودن سطل یا نایلون آن مطمئن شوید.
11-مسدود نمودن راه دیگر ساکنان ممنوع است و نمی توان مانع استفاده از قسمتهای مشترک توسط سایر ساکنین شد لذا هیچ گونه وسایل شخصی نباید در پاگردهای عمومی، جلوی درب ورودی آپارتمان، محوطه، پارکینگ و به طور کلی در مشاعات قرار داده شود.
12-مراقب باشید که کودکان خود یا مهمانتان، مزاحمتی برای سایر همسایگان ایجاد نکنند. بازی کردن بچه ها در قسمتهای مشترک در صورت تایید هیئت مدیره فقط در ساعات تعیین شده و در مدت های مقرر مجاز می-باشد.
13-اتومبیل، موتورسیکلت یا دوچرخه ساکنین می¬باید فقط در محلهای از پیش تعیین شده پارک گردد. ورود هرگونه وسیله نقلیه مهمان، شستشو، تعمیر و تعویض روغن وسایط نقلیه در داخل مجتمع ممنوع است.
14-شستن فرش، لحاف و ... درحد متعارف و عادلانه و بالسویه مجاز است مشروط بر اینکه این موضوع با هماهنگی مدیر ساختمان صورت بگیرد، بنابراین هر ساله میزان استفاده کلیه واحدها بررسی و عند اللزوم چنانچه واحدی بیش از حد متعارف استفاده کرده باشد مبلغی را طی حواله مدیر می¬پردازد و چنانچه واحدی استفاده ننموده از پرداخت مبلغی بنا به حواله معاف می¬گردد.
15-نصب هرگونه آنتن، سایبان، نرده حفاظ، کولر و غیره بر نما یا بالکن بدون اجازه کتبی از مدیر ساختمان ممنوع است.
16-از استفاده همزمان اتو، ماشین لباسشویی و دیگر وسایل الکتریکی با مصرف بالا جدا خودداری کنید چون این امر موجب داغ شدن سیمها گردیده و خطر آتش سوزی را افزایش می¬دهد بنابراین مدیران ساختمان می باید کنترل فیوزهای داخلی آپارتمان ها ووضعیت تابلوهای برق داخل واحدها را حداقل یک بار در سال مورد بازدید قرار دهند.
17-مواد آتش زا نباید در داخل آپارتمان نگهداری شوند بلکه با اجازه و اطلاع مدیریت می باید در انبار قرار گیرند. استفاده از وسایل گازی و نفتی توسط افراد نابالغ و مسن و معلولین جسمی و ذهنی که به صورت انفرادی زندگی می¬کنند یا در اکثر ساعات شبانه روز تنها هستند، مجاز نیست لذا تعبیه کپسولهای اطفای حریق در آپارتمان¬ها امری ضروری است که البته می¬بایست نحوه استفاده از آنها را به ساکنین آموزش داد.
18-انبار آپارتمانها مختص نگهداری وسایل شخصی ساکنین است بنابراین استفاده تجاری و اجاره آن به دیگران ممنوع است مگر با اجازه ساکنین مجتمع و با اطلاع مدیریت.
19-نگهداری سگ، کبوتر، قناری، خرگوش و به طور کلی حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است. مدیران ساختمان نباید در این مورد چشم پوشی نمایند زیرا ممکن است علاوه بر نارضایتی سایر ساکنین آن حیوان عامل بیماری نیز باشد.
20-هرگونه تغییر در نما، سردر یا بالکن¬های اختصاصی ممنوع است مگر با توافق اکثریت مالکین.
21-تعمیرات و تغییرات داخلی آپارتمان ها و بخشهای اختصاصی مانند انباری می¬بایستی با اجازه کتبی مالک یا تایید مدیریت ساختمان درحد معقول انجام شود و هرگونه تعمیرات و تغییرات داخلی و خارجی که موجب صدمه به اسکلت ساختمان می¬شود به هیچ عنوان مجاز نمی¬باشد.
22-ساکنین هر واحد مسئول جبران خسارت وارد شده در اثر گرفتگی لوله های فاضلاب، سر رفتن آب وان یا سینک به واحد متضرر و ساختمان می¬باشند.
23-هرگونه دستکاری تجهیزات مشترک بدون اطلاع مدیریت ساختمان ممنوع می¬باشد.
24-از آنجا که حفظ و نگهداری و انجام امور ساختمان عملا برعهده ساکنین است لذا طبق نظر و تصویب هیئت مدیره مبلغی به عنوان هزینه شارژ تعیین می گردد که بایستی توسط ساکنین به موقع پرداخت گردد. در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از طرف مدیر یا مدیران اظهارنامه¬ای برای او ابلاغ می گردد، چنانچه ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، سهم بدهی اش را نپردازد، مدیریت ساختمان می¬تواند از ارائه خدمات مشترک به وی خودداری کند و در صورتی که همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید اداره ثبت محل به تقاضای مدیریت ساختمان اجرائیه صادر خواهد کرد و در صورت لزوم، حکم توقیف اموال منقول و غیرمنقول وی صادر خواهد شد.
25- رعایت صرفه جویی در مصرف آب، گاز و برق مشاع وظیفه کلیه ساکنین است. بهتر است تاسیسات مربوط به آب و برق و گاز همسایگان با کنتور جداگانه ای نصب شوند تا علاوه بر اینکه جلوی اختلافات زیادی را می گیرد مانع از آن شود که عده ای با مصرف زیاده از حد، خرج زائدی را بر مخارج سایر خانواده ها تحمیل نمایند. در همین راستا معاونت درآمد و امور مشترکان شرکت آب و فاضلاب استان تهران گفت: «در اجرای تبصره یک ماده یک قانون هدفمند سازی یارانه¬ها درخصوص جداسازی انشعاب مشترک واحدهایی که امکان نصب کنتور مستقل دارند شرکتهای آب و گاز و برق مکلف به نصب کنتور جداگانه برای این واحدها هستند وی یکی از شرایط امکان نصب کنتور مستقل را برخورداری واحدها از سامانه گرمایشی و سرمایشی جداگانه غیرمشترک عنوان کرد و هزینه نصب هردستگاه کنتور مستقل را یک میلیون ریال برآورد نمود.


سوالات متداول در خصوص زندگی آپارتمان نشینی

1-در یک ساختمان سه طبقه سه واحد (هر طبقه یک واحد) سقف پشت بام چکه می¬کند و باعث ایجاد مزاحمت در هنگام بارندگی برای طبقات فوقانی ساختمان گردیده است. هیچکدام از همسایه های طبقه تحتانی مایل به همکاری نیستند و می گویند: سقف، سقف طبقه آخر می باشد و سقف واحد ما نیست که خواهان تعمیر آن باشیم . آیا هزینه آسفالت یا ایزوگام پشت بام فقط به واحدهای طبقه سوم این ساختمان تعلق می گیرد و یا مربوط به کل ساختمان است؟
    *** مطابق بند ج ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها مصوب 1347 ، بام هر ساختمان جزء قسمتهای مشترک ساختمان می باشد و پرداخت هزینه های حفظ و نگهداری قسمتهای مشترک مطابق ماده 4 قانون تملک آپارتمانها به نسبت مساحت قسمتهای اختصاصی به کل مساحت قسمتهای اختصاصی ساختمان محاسبه گردیده و پرداخت می شود و در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت هزینه¬های مشترک مطابق ماده 10 مکرر همان قانون از طرف مدیریا هیئت مدیره به وسیله اظهارنامه کتبی با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن به ایشان ابلاغ می گردد. و مالک واحد مزبور 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه فرصت دارد تا بدهی خود را پرداخت نماید و در غیر این صورت با تشخیص مدیر یا مدیران و با توجه به امکانات موجود، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و گاز و غیره به آن مالک خودداری می¬شود و در صورتی که هنوز هم شارژ پرداخت نگردیده باشد می توان از اداره ثبت درخواست صدور اجرائیه برمبنای اظهارنامه نمود و اموال مالک را توقیف نمود و از محل فروش اموال توقیف شده مبلغ بدهی مالک برداشته می-شود و مابقی مبلغ به ایشان عودت داده می شود.

    2-لوله آب حمام طبقه اول ترکیده و تعمیر آن مستلزم پرداخت هزینه¬هایی می¬باشد و متاسفانه همسایه ها همکاری نمی¬نماید و معتقدند که لوله متعلق به واحد طبقه اول می¬باشد و نه کل مجموعه . هزینه تعمیرات لوله را چه کسی باید پرداخت نماید؟
    ***در ابتدای امر نظر کارشناس درخصوص این موضوع که لوله متعلق به یک واحد است یا لوله آب مشترک کل ساختمان است اخذ می گردد در صورتی که متعلق به یک واحد باشد، که مالک همان واحد هزینه تعمیرات را پرداخت می¬نماید و در صورتی که متعلق به کل مجموعه باشد، طبق ماده 4 قانون تملک آپارتمانها هزینه تعمیر لوله آب به نسبت مساوی میان مالکان تقسیم می گردد و از ایشان مطالبه می گردد.
    3- مستاجر یکی از واحدهای همسایه، شارژ ماهیانه¬اش را هفت ماه است که پرداخت ننموده است و مراجعات مکرر مدیر ساختمان بابت اخذ شارژ بی نتیجه مانده است. آیا می¬توان ایشان را مجبور به پرداخت نمود و آيا می توان کنتور آب و برق و گاز وی را قطع کرد؟
    ***وفق ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمانها در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت شارژ ماهیانه می¬توان ابتدا به مالک مراجعه کرد و همچنین مدیر یا هیئت مدیره به وسیله اظهارنامه مبلغ بدهی را به صورت ریز مطالبات به ایشان ابلاغ می گردد. و چنانچه ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، سهم بدهی خویش را پرداخت ننمود، مدیر یا هیئت مدیره به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق و گاز و غیره او خودداری کنند و در صورتی که ایشان تسویه حساب ننمایند مدیران از اداره ثبت محل وقوع آپارتمان برمبنای اظهارنامه ابلاغ شده، تقاضای صدور اجرائیه می¬نمایند و اموال ایشان توقیف شده و به فروش می¬رسد و یا در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می¬توانند به مراجع قضایی شکایت کنند. دادگاه¬ها موظفند خارج از نوبت رسیدگی نموده و واحد مربوطه را از ارائه ی خدمات دولتی محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نماید و استفاده مجدد از خدمات، موکول به پرداخت هزینه¬های معوق واحد مربوطه بنابه گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوطه به استفاده مجدد، خواهد بود.

    4-در صورتی که یکی از ده واحد ساختمانی مایل به ایجاد اتاق سرایداری نباشد آیا سایر واحدها می¬توانند ایشان را الزام به قبول نمایند و اتاق سرایداری جزو مشاعات ساختمان محسوب می شود ؟  آیا هزینه¬ی ساخت آن از محل شارژ آپارتمانها پرداخت می شود یا خیر؟
    *** طبق ماده 6 قانون تملک آپارتمانها، تصمیمات مربوط به قسمتهای مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند. اتاق سرایداری جزو مشاعات ساختمان محسوب می شود و هزینه ساخت آن به نسبت مساوی میان مالکان تقسیم می¬گردد (ط ماده 23 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان¬ها) و در صورت امتناع از پرداخت هزینه وفق ماده 10 مکرر ابتدا اظهارنامه توسط مدیر یا مدیران فرستاده می¬شود و ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه چنانکه هنوز هم مالک اقدام به تسویه حساب ننموده باشد مدیران از اداره ثبت محل وقوع آپارتمان درخواست صدور اجرائیه می نمایند و اموال مالک توقیف شده و از محل فروش آن مبلغ بدهی ایشان وصول می¬گردد.

    5-در ساختمانی قدیمی ساز زندگی می¬کنم که نقشه ساختمان و نحوه لوله کشی امکان نصب کنتور مجزا برای هر واحد را نمی¬دهد،‌ با توجه به هدفمند شدن یارانه¬ها، مشکلات تقسیم هزینه¬ها بیشتر خود را نمایان ساخته است . واحدی که من زندگی می¬کنم 90 متری است و واحد همسایه¬ام 70متری چگونه باید هزینه قبوض را پرداخت نماییم؟
*** در صورتی که مطمئن شده ایم که امکان نصب کنتور جدا وجود ندارد باید از روش تقسیم بر اساس مساحت استفاده کرد.
    طبق ماده 23 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها هزینه های آب، گازوئیل، گاز، آسفالت پشت بام که به مساحت آپارتمان بستگی دارد به نسبت مساحت قسمتهای اختصاصی هر واحد به مساحت کل قسمتهای اختصاصی ساختمان بین واحدها تقسیم می گردد و هزینه های مربوط به سرایدار و نگهبان و نگهداری تاسیسات و تزئینات قسمتهای مشترک به نسبت مساوی بین مالکین تقسیم می¬گردد. اگر مثلا 000/80 ریال هزینه آب باشد، 000/45 ریال سهم واحد 90 متری و 000/35 ریال سهم واحد 70 متری می¬شود.

    6-در همسایگی ما یکی از مالکین کم لطفی نموده و بالکن آپارتمانش را تبدیل به انباری نموده و نمای ناپسندی برای ساختمان به وجود آورده آیا می توان او را مجبور به پاک سازی بالکن آپارتمان نمود؟
    *** طبق ماده 9 قانون تملک آپارتمانها هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل یا سردر یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در منظر باشد بدهد. بنابراین اگر همسایه شما تغییراتی در بالکن خود ایجاد کرده که بالواقع میتوان گفت سبب تغییر در نمای ساختمان شده، برای مثال بالکن را مسقف نموده، یا اینکه دیوار کشی کرده و شما می¬بایست ابتدا موضوع را به اطلاع مدیریت ساختمان برسانید و بخواهید که موضوع را پیگیری نماید. مدیریت ساختمان هم باید ابتدا با اخطار شفاهی موضوع را به همسایه خاطی گوشزد کند و از او بخواهد که نمای ساختمان را به شکل اولیه¬اش برگرداند و بالکن را از حالت انباری خارج سازد. اگر با اخطار شفاهی همسایه خاطی متنبه نشد، باید توسط مدیریت آپارتمان اخطار کتبی داده شود و اگر اخطار کتبی هم تاثیرگذار نبود، و مشکل همچنان به قوت خود باقی بود، مدیریت ساختمان باید در مراجع قضایی طرح دعوی نماید.

    7- در آپارتمانی قدیمی ساز ساکن هستم. چندی پیش از اهالی ساختمان تقاضا نمودم تا جهت نصب آسانسور اقدام نماییم. ساکنین طبقه اول قبول نمی¬نمایند آیا می توان آنها را مجبور به پرداخت هزینه آسانسور نمود یا خیر؟ اگر بعضی از همسایه¬ها اقدام به پرداخت هزینه نصب آسانسور نمایند آيا می¬توانند مالکیت آن را به خود اختصاص دهند یا جزو مشاعات کل ساختمان محسوب می¬شود؟ و آیا می¬توان از استفاده واحد مخالف نصب آسانسور ممانعت به عمل آورد؟
    *** دو حالت قابل ذکر است:
1-    محل آسانسور یا همان چاله آسانسور از قبل در ساختمان تعبیه شده است.
2-    محل آسانسور یا همان چاله آسانسور از قبل در ساختمان تعبیه نشده است.
در مورد اول با توجه به ماده 6 قانون تملک آپارتمانها با کسب اکثریت آراء مالکین میتوان در جهت نصب اقدام نمود و هزینه آن جزو شارژ ساختمان محسوب گردیده و به نسبت مساوی میان واحدها تقسیم می گردد و همگی ملزم به پرداخت می¬باشند و مشاعات محسوب گردیده و نمی¬توان مانع استفاده سایرین گردید.
در مورد دوم چون نیاز به محلی جهت احداث چاله آسانسور مورد نیاز است که اکثراً از فضای راه پله¬ها به علاوه چند متر از فضای آپارتمانها تامین می شود اگر بتوان فقط از فضای راه پله استفاده نمود که به همان ترتیب بند اول عمل می شود و چنانچه نیاز به فضای آپارتمانها باشد چون جزو قسمت اختصاصی واحدشان می¬شود این کار بدون جلب نظر موافق مالکینی که نیاز به فضای آپارتمان آنها می¬باشد، امکان پذیر نیست.

8- در ساختمانی در مجاورت منزل خود اقدام به اجاره یک واحد پارکینگ نموده ام ولی هر روز با اعتراض همسایه¬ها هنگام ورود و خروج مواجه می¬شوم آیا بااستناد به اجاره نامه پارکینگ می¬توانم با ایشان مقابله نمایم؟
*** با انعقاد اجاره نامه، مستاجر مالک منافع می¬شود و شما هم مالک منافع آن پارکینگ می¬باشید و چون اذن در شیء، اذن در وسایل نیز می¬باشد پس اجازه ورود و خروج را نیز دارید. البته این در صورتی است که اجاره ی دهنده ی پارکینگ این اجازه را داشته باشد که پارکینگ را به شما اجاره دهد و اگر ایشان اقدامی خلاف تصمیم هیئت مدیره انجام داده باشد، اجاره باطل و شما برای اخذ مبلغ اجاره می توانید به وی مراجعه نمایید.

9-در مجتمع مسکونی یکصد واحدی زندگی می¬کنم هیئت مدیره ساختمان با شرکتهای مرتبط با آنتنهای مخابراتی وارد مذاکره شده و پشت بام ساختمان را جهت نصب آنتن¬های مخابراتی به ایشان اجاره داده است. این موضوع باعث نگرانی تعداد کثیری از واحدها شده که آیا اشعات مضری را از خود ساطع می کند و سلامتی دیگران را به خطر می¬اندازد یا خیر؟ آیا هیئت مدیره می¬تواند چنین قراردادی را تنظیم کند؟
*** در وهله اول باید اساسنامه ساختمان را مورد بررسی قرار داد که آیا چنین اختیاری را به مدیر یا هیئت مدیره داده است یا خیر؟ و در صورت داشتن اختیار آیا مجوز وزارت بهداشت جهت تایید استفاده از آنتهای مذکور در بام مجتمعهای مسکونی توسط شرکت طرف قرارداد ارائه گردیده است یا خیر؟ با وجود جمیع جهات فوق هیچ مشکلی پیش نخواهد آمد و باید فکر نمود درصورتی که در اساسنامه قیدی در این ارتباط وجود نداشته باشد با اکثریت آراء مالکینی که بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی را مالک می باشند تصمیمات مربوط به امور قسمتهای مشترک اخذ می¬گردد.

10- در ساختمان محل سکونت ما، سازنده ساختمان اقدام به ساخت تعدادی انباری برای واحدهایی که فاقد انباری بوده اند نموده است که در سند مالکیت هیچ یک از واحدها ثبت نگردیده است ولی قسمتی از پارکینگ را اشغال نموده آیا می توان اقدام به تخریب انباری¬ها نمود تا از مزاحمت برای پارک ماشین جلوگیری شود؟
*** بله؛ فضای خالی پارکینگ ساختمان جزو مشاعات ساختمان محسوب گردیده و ایجاد بنای انباری در آن منوط به موافقت کلیه مالکین دارد و مالک نمی¬تواند راساً اقدام به ساخت انباری جدید نماید. مگر آنکه قبل از آن به صورت مکتوب مجوز هیئت مدیره و یا اجازه ی مالکان را دریافت کرده باشد.

11-در مجتمعی 20 واحدی زندگی می کنم که کلیه واحدها مسکونی می باشند. به تازگی متوجه شده¬ام که مستاجر یکی از واحدها اقدام به ایجاد شوی لباس در واحد خود نموده که به تبع آن رفت و آمد و مزاحمت برای سایر ساکنین ایجاد نموده است. راهکار قانونی برای جلوگیری از این عمل وی چه می باشد؟
*** شما از مدیریت ساختمان بخواهید که به این قضیه رسیدگی کند. مدیر هم مکلف است ابتدا با اخطار شفاهی از او بخواهد که رفع مزاحمت نموده و از محل مسکونی استفاده تجاری نکند اگر اخطار شفاهی تاثیری نداشت، باید کتباً اخطار دهد و اگر با اخطار کتبی هم مشکل مرتفع نشد، باید به مالک واحد مربوطه  اطلاع داده شود تا او مسئله را پیگیری کند. در اینجا دو حالت قابل فرض است:
1) یا موجر خودش به مستاجر اجازه چنین استفاده¬ای را داده است و در قرارداد اجاره چنین کاربردی مفروض انگاشته شده است.
2) یا اینکه موجر از تغییر کاربری و نوع مصرف مستاجر بی اطلاع است و نمی داند که مستاجر از ملک مسکونی استفاده دیگری می کند.
در حالت اول، مدیر آپارتمان باید با استناد به اجاره نامه که برای ملک مسکونی اجاره تصرف تجاری را داده برعلیه خود موجر (مالک) در دادگاه طرح شکایت کند که در این حالت مستاجر هم از آنجا که ناچار به تخلیه است (چون امکان استفاده تجاری برایش مقدور نیست می تواند با استناد به اجاره نامه و شرط تخلف از وصف از دادگاه تقاضای فسخ اجاره را بنماید.)
در حالت دوم موجر می تواند به استناد مواد 490 و 492 همچنین بند 6 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 از دادگاه درخواست صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه عین مستاجره را بنماید.

12- شخصی در مجتمع شش واحدی ساکن می باشد که حیاط مجتمع فقط از طبقه همکف قابلیت دسترسی دارد و سایر واحدها قادر به استفاده نمی¬باشند. همسایه طبقه همکف اقدام به باغچه کاری و تعویض موزائیک-های کف نموده است و درخواست پرداخت سهم هر واحد از هزینه بوجود آمده را نموده است. آیا وی باید پرداختی داشته باشد یا خیر؟
*** به استناد تبصره 3 ماده 4 قانون تملک آپارتمانها مصوب 1342، هزینه حفظ و نگهداری حیاط در اینگونه موارد به عهده استفاده کننده آن یعنی فقط واحد همکف می باشد و سایر واحدها الزام به پرداخت ندارند. زیرا امکان استفاده مشترک از این فضا برای سایرین وجود ندارد و نوعی حیاط اختصاصی می باشد.
13-در مجتمعی چهار واحدی بسیار قدیمی سی سال ساخت و به اصطلاح کلنگی زندگی می¬کنیم که به علت فرسودگی بیش از حد هر روز یک جای ساختمان خراب می شود. لوله¬ها کاملاً پوسیده و سقف دیوارها ترکهای عمیقی برداشته. هر لحظه فکر می¬کنیم ساختمان تخریب می شود ولی همسایه طبقه اول موافق مشارکت درساخت ساختمان نمی باشد آیا سه واحد دیگر می¬توانند ایشان را مجبور به قبول مشارکت نمایند یا خیر؟
*** طبق ماده 13 قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376 در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی؛ در تجدید بنای آن موافق نباشند آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند براساس حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می¬ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه¬های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه هزینه هایی که برای مسکن استیجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.

14- هیئت مدیره ساختمان چند روزی است روی برد ساختمان مبلغی را جهت بیمه آتش سوزی اعلام نموده است آیا می توان همسایه¬ها را مجبور به پرداخت هزینه مربوط به بیمه آتش سوزی نمود یا خیر؟
*** طبق ماده 14 قانون تملک آپارتمانها مصوب 1376، مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد و در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارات وارده می¬باشند.
15- سقف آپارتمانم بعلت ترکیدگی لوله آب واحد بالایی در حال تخریب است ولی مستاجر طبقه بالا امکان تعمیر به موجرش را نمی دهد، عنوان می کند دو ماه دیگر مدت قرارداد اجاره تمام می شود و پس از تخلیه می توانید تعمیرات را انجام بدهید، آیا می شود مستاجر را مجبور به قبول تعمیرات نمود ؟
*** موجر می تواند از طریق دادگاه وارد عمل شود و دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید و در صورت ادامه ممانعت دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هر حال مستاجر، مسئول خساراتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد و رسیدگی به اینگونه دعاوی خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی، صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است .
16 –  در ساختمانمان تصمیم به نصب آیفون تصویری و درب ریموت کنترل گرفته ایم ولی تعدادی از واحدها نمی پذیرند آیا می توان آنها را مجبور به پذیرش نمود ؟
*** چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد، کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهای مشترک به اکثریت آرا مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند ( ماده 6 قانون تملک آپارتمانها ) پس چنانچه مالکینی که بیش از نصف مساحت قسمت های اختصاصی را در مالکیت خود دارند با نصب آیفون تصویری و درب ریموت کنترل موافق باشند می توان اقدام به نصب نمود و سایر مالکین نیز ملزم به پرداخت هزینه آن می باشد.

 آفتاب عدالت

=================================================================================

Subpage Listing


Comments