سود در ساختمان سازی : ساخت خانه متري چند؟ : 22 شهریور 1394 - سود بازار ساخت و ساز"مسکن" در دوره رکود - ۱۵ آذر ۱۳۹۳

posted Sep 15, 2015, 4:58 AM by فروش آپارتمان تهران   [ updated Dec 4, 2015, 8:13 AM by Diba Heidari ]


Contents

  1. 1 ساخت خانه متری چند؟
    1. 1.1 هزینه ساخت در شمال شهر تهران متری یک تا 3 میلیون تومان
      1. 1.1.1 آرمان عرب زاده مباشر و کارشناس املاک در محدوده هفت‌تیر با بیان این مطلب که قیمت ساخت‌وساز در ایران رابطه مستقیمی با قیمت زمین و هزینه ساخت دارد به دنیای اقتصاد گفت: قیمت ساخت هر مترمربع بنا به‌طور متوسط در نقاط مرکزی شهر تهران 800 تا 950 هزار تومان ف شمال شهر یک تا 3 میلیون توان و جنوب شهر 500 تا 600 هزار تومان (بدون هزینه جواز) است. وی درباره‌ی محدوده قیمت ساخت‌وساز در شهرستان‌ها برابر با هزینه ساخت‌وساز در جنوب شهر تهران است.عرب زاده درباره‌ی هزینه ساخت‌وساز در محدوده میدان هفت‌تیر گفت: در محدوده هفت‌تیر، قیمت هر مترمربع از یک واحد مسکونی نوساز با مصالح در یک حدود 6 میلیون و 700 هزار تومان است.که از این مقدار 5/3 میلیون تومان هزینه ساخت‌وساز، قیمت زمین و موارد جانبی آن ون حدود 3 میلیون و 200 هزار تومان سود ناخالص یک سازنده در هر مترمربع است. وی ادامه داد: در حال حاضر قیمت زمین در محدوده هفت‌تیر حدود 9 میلیون تومان است. اگر سازنده‌ای در رونق زمین 310 مترمربعی را به قیمت حدود 3 میلیارد تومان خریداری کرده و به فرض مثال از این متراژ، 5 واحد 200 متری که هر مترمربع آن برای سازنده حدود یک میلیون و 400 هزار تومان با اخذ مجوز نوبتم را بسازد و ازآنجاکه هر مترمربع یک واحد نوساز در این محدوده 6میلیون و 700 هزار تومان است می‌تواند سود خوبی کسب کند.این مباشر املاک با بیان این مطلب که بیشتر سازنده‌ها اگر بدهکار نباشد تا سود 60درصد کسب نکنند واحدهای موردنظر خود را نمی‌فروشد گفت : البته در شرایط رکود بازار آن‌ها مجبور به بازنگری در سود خود نیز هستند. وی درباره دلیل هزینه بالای ساخت در ایران گفت: متأسفانه در ساخت‌وسازهای ما جای خالی مدیریت پروژه بسیار مشهود است و یک برنامه مدیریتی اصولی می‌تواند هزینه‌های ساخت را تا 40درصد کاهش دهد.هزینه سفت‌کاری در تهران 15 درصد بیشتر از شهرستان‌ها
      2. 1.1.2 رشد هزینه احداث فونداسیون
      3. 1.1.3 هزینه‌ها عمدتاً افزایش یافته است
      4. 1.1.4 اما سایر هزینه‌های احداث یک واحد مسکونی چیست؟هزینه‌هایی که مستقیماً به ساخت مربوط نمی‌شوند اما قیمت تمام‌شده ساخت را افزایش می‌دهند.حمیدرضا افتخاری فرد- مدیرعامل سایت همیار ناظر با بیان این مطلب که بیش‌ترین قیمت ساخت‌وساز مربوط به هزینه‌های جانبی دستگاه‌های خدمت رسان است گفت : در حال حاضر هزینه دریافت هر مترمربع پروانه ساختمانی 240هزار تومان،شناسنامه فنی ملکی 1200تومان،هزینه طراحی و نظارت 34هزار تومان،هزینه کنترل و نظارت هزار و600تومان ،هزینه بیمه اجباری کارگران ساختمان 18 هزار تومان و هزینه تفکیک اعیانی پرداختی شهرداری 3هزار و500تومان برای هر مترمربع است،هزینه تفکیک پرداختی به سازمان نظام مهندسی مترمربعی هزار و500تومان، هزینه‌های مجری 35هزار تومان، بیمه تضمین کیفیت 3هزار و 700تومان،شهرداری(پسماند،نوسازی،انتقال) 2هزار400تومان،حق‌الزحمه مشاور و کدرهگیری 6درصد ارزش افزوده،شهرداری (آتش‌نشانی،خدمات شهری)500تومان، حق انشعاب آب و فاضلاب و نیرو رسانی 7هزار 500تومان، حق انشعاب برق،نیرو رسانی،خدمات نظام مهندسی 14هزار و 500تومان،حق انشعاب گاز و خدمات نظام مهندسی 2هزار تومان است،گمانه‌زنی و ژئوتکنیک، نظام مهندسی 3هزار تومان، ثبت اسناد و املاک، تفکیک و افراز 600تومان،دفتر اسناد رسمی هزار و 600 تومان و بیمه مسئولیت مدنی نیز 3 هزار و 500 تومان است ب گفته این فعال ساخت‌وساز،اگر این ارقام را با هزینه‌های اصلی ساخت ساختمان جمع ببندیم به رقمی بیشتر از 700هزار تومان خواهیم رسید که البته این رقم کف هزینه‌ها است وی برخلاف برخی فعالان بیش فروش ساختمان معتقد است همه چیز گران شده و به نظر بنده دیگر هیچ سازنده‌ای دیگر به سود بالای 30درصد فکر نمی‌کند.جدول هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی
      5. 1.1.5 حداقل و حداکثر هزینه ساخت مسکن
      6. 1.1.6 برخی سازنده‌ها سود بسیار بالا می‌خواهند
      7. 1.1.7 مقصر اصلی هزینه بالای ساخت
      8. 1.1.8 منبع : روزنامه دنیای اقتصاد
  2. 2 سود بازار ساخت و ساز"مسکن" در دوره رکود
آپارتمان

ساخت خانه متری چند؟

مسکن و حوزه‌های مرتبط با آن همواره برای مردم ایران از اهمیت و حساسیت خاصی برخوردار بوده است. از منظر اقتصادی نیز حوزه ساختمان و سرمایه‌گذاری همواره به عنوان یکی از حوزه‌های جذاب میان سرمایه‌گذاران و صاحبان نقدینگی در ایران مطرح است به گونه‌ای که در مقاطع زمانی مختلف و به فراخور تحولاتی که در سیاست‌های پولی یا بازارهای موازی اتفاق می‌افتد. خوره مسکن با حضور سترده یا خروج سرمایه‌گذاران مواجه می‌شود.
بازدهی چشمگیر سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز مسکن گاه چنان اغواکننده و جذاب شده که عموم مردم نسبت به حضور در این بازار و آزمودن بخت خود در آن ترغیب می‌شود. در چنین دوره‌هایی معمولاً حوزه ساخت‌وساز مسکن شاهد حضور سرمایه‌داران و سازندگانی است که بدون کمترین تجربه‌ای در این رابطه و تنها با امید کسب سود وارد این حوزه شده‌اند.
بسیاری از مالکان املاک قدیمی که در عرف بازار مسکن از آن‌ها تعبیر املاک کلنگی می‌شود،وسوسه می‌شوند که به اشکال مختلف اعم از سرمایه‌گذاری مستقیم، مشارکت در ساخت و … واحد مسکونی قدیمی خود را به تعداد بیشتری از واحدهای نوساز تبدیل و از این محل سود کسب کنند. البته در سال‌های اخیر بسیاری از سازندگان از افزایش هزینه‌ها شکایت داشته و معتقدند ساخت‌وساز به دلیل گرانی و رکود سنگین مسکن به‌هیچ‌عنوان بازدهی گذشته را ندارد.
اما واقعاً چنین است؟ ساخت خانه چه هزینه‌ای را از کل هزینه تمام‌شده مسکن به خود اختصاص می‌دهد؟ آیا هزینه‌های ساخت در شهرهای مختلف فرق می‌کند؟ در نقاط مختلف تهران چطور؟


هزینه ساخت در شمال شهر تهران متری یک تا 3 میلیون تومان


آرمان عرب زاده مباشر و کارشناس املاک در محدوده هفت‌تیر با بیان این مطلب که قیمت ساخت‌وساز در ایران رابطه مستقیمی با قیمت زمین و هزینه ساخت دارد به دنیای اقتصاد گفت: قیمت ساخت هر مترمربع بنا به‌طور متوسط در نقاط مرکزی شهر تهران 800 تا 950 هزار تومان ف شمال شهر یک تا 3 میلیون توان و جنوب شهر 500 تا 600 هزار تومان (بدون هزینه جواز) است. وی درباره‌ی محدوده قیمت ساخت‌وساز در شهرستان‌ها برابر با هزینه ساخت‌وساز در جنوب شهر تهران است.
عرب زاده درباره‌ی هزینه ساخت‌وساز در محدوده میدان هفت‌تیر گفت: در محدوده هفت‌تیر، قیمت هر مترمربع از یک واحد مسکونی نوساز با مصالح در یک حدود 6 میلیون و 700 هزار تومان است.که از این مقدار 5/3 میلیون تومان هزینه ساخت‌وساز، قیمت زمین و موارد جانبی آن ون حدود 3 میلیون و 200 هزار تومان سود ناخالص یک سازنده در هر مترمربع است. وی ادامه داد: در حال حاضر قیمت زمین در محدوده هفت‌تیر حدود 9 میلیون تومان است. اگر سازنده‌ای در رونق زمین 310 مترمربعی را به قیمت حدود 3 میلیارد تومان خریداری کرده و به فرض مثال از این متراژ، 5 واحد 200 متری که هر مترمربع آن برای سازنده حدود یک میلیون و 400 هزار تومان با اخذ مجوز نوبتم را بسازد و ازآنجاکه هر مترمربع یک واحد نوساز در این محدوده 6میلیون و 700 هزار تومان است می‌تواند سود خوبی کسب کند.
این مباشر املاک با بیان این مطلب که بیشتر سازنده‌ها اگر بدهکار نباشد تا سود 60درصد کسب نکنند واحدهای موردنظر خود را نمی‌فروشد گفت : البته در شرایط رکود بازار آن‌ها مجبور به بازنگری در سود خود نیز هستند. وی درباره دلیل هزینه بالای ساخت در ایران گفت: متأسفانه در ساخت‌وسازهای ما جای خالی مدیریت پروژه بسیار مشهود است و یک برنامه مدیریتی اصولی می‌تواند هزینه‌های ساخت را تا 40درصد کاهش دهد.

هزینه سفت‌کاری در تهران 15 درصد بیشتر از شهرستان‌ها

محمدخانی کارشناس و سازنده مسکن با بیان این مطلب که سود ساخت‌وساز در چند سال اخیر به‌شدت کاهش‌یافته گفت: در حال حاضر تمام هزینه‌های ساخت چند برابر شده است در حال حاضر در یک کارگاه ساختمانی دستمزد کارگر ساده روزانه بین 50تا60 هزار تومان،آرماتوربند بین 80تا90هزار تومان، قالب‌بند بین 100تا120هزار تومان و بنا بین 110 تا130 هزار تومان است که این رقم‌ها می‌تواند در شرایط مختلف کاری هزار تومان است که این رقم‌ها می‌تواند در شرایط مختلف کاری و مهارت‌های فنی کارگران تغییر کند .نرخ دستمزد در کنار دیگر هزینه‌های یک کارگر ساده در نهایت 30تا35 درصد از نرخ نهایی هر مترمربع ساختمان را به خود اختصاص می‌دهد و تأثیر زیادی بر نرخ نهایی یک دستگاه آپارتمان دارد. وی ادامه داد: هزینه‌های سفت‌کاری در شهرستان‌ها شامل ساخت هر مترمربع سقف و ستون 260تا280هزار تومان، هر متر تیغه چینی و گچ و خاک با مصالح، 50هزارتومان و هر متر شیب بندی با مصالح 11هزارتومان است.هزینه این موارد در تهران 15 تا 20درصد بیشتر از موارد ذکر شده است. وی درباره‌ی محدوده قیمت نازک‌کاری گفت: به دلیل استفاده از متریال های مختلف قیمت‌های این بخش متفاوت است.

رشد هزینه احداث فونداسیون

علی گراوندی معتقد است قیمت قالب‌بندی در چند سال گذشته رشد زیادی داشته است و در حال حاضر قیمت هر مترمربع قالب‌بندی در فونداسیون 20تا30هزار تومان، در ستون 40هزار تومان در دیوار برشی، بسته به ارتفاع موردنظر از 40هزار تومان به بالا و قالب‌بندی زیر سقف 50هزار تومان است. این سازنده گفت: دستمزد آرماتوربندی به ازای هر کیلو تا قطر 16 حدود 350تومان،16تا22 حدود 300هزار تومان و 22 به بالا حدود 250هزار تومان است.اجرای هر متر تیرچه، بلوک کامل از 37هزار تومان به بالا است.

هزینه‌ها عمدتاً افزایش یافته است


اما سایر هزینه‌های احداث یک واحد مسکونی چیست؟
هزینه‌هایی که مستقیماً به ساخت مربوط نمی‌شوند اما قیمت تمام‌شده ساخت را افزایش می‌دهند.حمیدرضا افتخاری فرد- مدیرعامل سایت همیار ناظر با بیان این مطلب که بیش‌ترین قیمت ساخت‌وساز مربوط به هزینه‌های جانبی دستگاه‌های خدمت رسان است گفت : در حال حاضر هزینه دریافت هر مترمربع پروانه ساختمانی 240هزار تومان،شناسنامه فنی ملکی 1200تومان،هزینه طراحی و نظارت 34هزار تومان،هزینه کنترل و نظارت هزار و600تومان ،هزینه بیمه اجباری کارگران ساختمان 18 هزار تومان و هزینه تفکیک اعیانی پرداختی شهرداری 3هزار و500تومان برای هر مترمربع است،هزینه تفکیک پرداختی به سازمان نظام مهندسی مترمربعی هزار و500تومان، هزینه‌های مجری 35هزار تومان، بیمه تضمین کیفیت 3هزار و 700تومان،شهرداری(پسماند،نوسازی،انتقال) 2هزار400تومان،حق‌الزحمه مشاور و کدرهگیری 6درصد ارزش افزوده،شهرداری (آتش‌نشانی،خدمات شهری)500تومان، حق انشعاب آب و فاضلاب و نیرو رسانی 7هزار 500تومان، حق انشعاب برق،نیرو رسانی،خدمات نظام مهندسی 14هزار و 500تومان،حق انشعاب گاز و خدمات نظام مهندسی 2هزار تومان است،گمانه‌زنی و ژئوتکنیک، نظام مهندسی 3هزار تومان، ثبت اسناد و املاک، تفکیک و افراز 600تومان،دفتر اسناد رسمی هزار و 600 تومان و بیمه مسئولیت مدنی نیز 3 هزار و 500 تومان است ب گفته این فعال ساخت‌وساز،اگر این ارقام را با هزینه‌های اصلی ساخت ساختمان جمع ببندیم به رقمی بیشتر از 700هزار تومان خواهیم رسید که البته این رقم کف هزینه‌ها است وی برخلاف برخی فعالان بیش فروش ساختمان معتقد است همه چیز گران شده و به نظر بنده دیگر هیچ سازنده‌ای دیگر به سود بالای 30درصد فکر نمی‌کند.
جدول هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی

قیمت ملک

حداقل و حداکثر هزینه ساخت مسکن


محمدمهدی مافی عضو سابق هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه هزینه ساخت در هر مترمربع به قیمت تمام‌شده مسکن یا همان قیمت روز فروش واحدهای مسکونی در نقاط مختلف شهر تهران عدد ثابتی نیست، بلکه یک منحنی صعودی از مناطق جنوبی شهر تا نقاط شمالی است. گفت: بدون احتساب قیمت زمین،حداقل و حداکثر هزینه ساخت مسکن در تهران مترمربعی 700هزار تا 3میلیون تومان برآورد می‌شود هزینه سنگین خرید زمین برای ساخت‌وساز در نیمه شمالی پایتخت،قیمت تمام‌شده آپارتمان برای انبوه‌سازان را بعضاً تا مترمربعی 10 میلیون تومان،افزایش داده است.
محمدمهدی مافی گفت: هم اکنون برای سه نوع فعالیت ملکی در تهران،سه دسته مناطق مخصوص وجود دارد طوری که گروهی از مناطق برای خرید مصرفی آپارتمان،گروهی دیگر برای خرید زمین جهت ساخت‌وساز و گروه سوم برای اجاره‌نشینی مناسب است.
مافی ادامه داد: بهترین فعالیت ملکی در 10 منطقه فرسوده تهران،خرید زمین برای ساخت‌وساز است. اما در مقابل سیگنال غلط این 10 منطقه به خریداران مسکن،4منطقه در تهران وجود دارد که حرید مصرفی آپارتمان در آن‌ها صرفه اقتصادی به همراه دارد.
عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان این که در نقاط ارزان‌قیمت شهر هزینه ساخت‌وساز نقش اول را برای تعیین قیمت ساختمان بازی می‌کند عنوان کرد: در مناطق شمالی و گران‌قیمت شهر می‌توان گفت حدود 80درصد قیمت ساختمان را ارزش زمین آن تعیین می‌کند.
به گفته او،رابطه هزینه ساخت در هر متر به قیمت روز مسکن به این شکل است که در منطقه‌ای از شهر که قیمت هر مترمربع روز آن حدود یک میلیون تومان تعیین می‌شود هزینه ساخت برای هر مترمربع از این ساختمان به حدود 500تا600هزار تومان می‌رسد.
او ادامه داد: در مناطقی از شهر که قیمت تمام‌شده پایین تر است بخش زیادی از آن را هزینه ساخت در بر می‌گیرد و ممکن است تا 60درصد از قیمت روز ساختمان را تشکیل دهد. اما در مناطقی از شهر که قیمت روز بالاتر می رود هزینه ساخت ممکن است تنها 20درصد از آن را در بر گیرد.
عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان این که سقف تعیین‌شده برای واحدهای نوساز چندان مشخص نیست ادامه داد: بر اساس شرایط هر واحد و محله،این قیمت‌ها می‌تواند تفاوت زیادی داشته باشد، اما در بخش متوسط شهر، این نرخ‌ها تا حداکثر 4میلیون و 500هزار تومان تعیین می‌شود ه بسیار بالاتر از قدرت خرید متقاضیان این قشر است.

برخی سازنده‌ها سود بسیار بالا می‌خواهند

محمدرضا سرحدی،کارشناس مسکن با بیان این مطلب که برخی از سازنده‌ها توقع زیادی از سود دارند و به سودهای کمتر از 100درصد راضی نیستند به دنیای اقتصاد گفت: در بیشتر کشورهای پیشرفته،حداکثر سود در پر سودترین صنایع تولیدی کمتر از 50 درصد است. وی درباره دلیل گرانی هزینه‌های ساخت در ایران گفت: تجمل‌گرایی،استفاده از مصالح و شیرآلات خارجی و اجرای نمای زمخت و پرهزینه باعث گران تر شدن ساخت‌وسازهای ما شده است.

مقصر اصلی هزینه بالای ساخت


به نظر می‌رسد در کنار این مسائل،مسبب اصلی گرانی ساخت‌وساز در کشور،قیمت زمین است در چند سال اخیر قیمت زمین بسیار رشد داشته و اگر هزینه ساخت‌وساز یک 100متری را در جوادیه و نیاوران محاسبه کنیم می‌بینیم قیمت زمین بخش عمده تفاوت قیمت هزینه ساخت این دو منطقه است. شاید بهترین راهکار مبارزه با گرانی ساخت‌وساز، کاهش قیمت زمین و افزایش رقابت در تولید ساخت‌وساز باشد و لازم است،مسئولین با ارائه تسهیلات خوب یعنی دریافت وام با سود کمتر به سازندگان آن‌ها را تشویق به ساخت‌وساز کنند.

منبع : روزنامه دنیای اقتصاد

آپارتمان


۱۵ آذر ۱۳۹۳ - ۰۹:۱۲
۱۵ آذر ۱۳۹۳ - ۰۹:۱۲
شناسه خبر : ۹۵۸۱۷

سود بازار ساخت و ساز"مسکن" در دوره رکود


تراز: نتايج دو گزارش رسمی از تحولات سال گذشته در بازارهای «ساخت‌وساز» و «معاملات مسكن»، نشان می‌دهد برخلاف تصور سنتی و اشتباهی كه «آپارتمان‌سازی هنگام ركود مسكن را زیان‌ده توصیف می‌كند»، پارسال بسازوبفروش‌ها در تهران سود كسب كردند.

به گزارش تراز به نقل از دنیای‌ اقتصاد، داده‌های دو دسته اطلاعات رسمی از تحولات سال گذشته در بازارهای «ساخت‌وساز» و «معاملات مسكن»، نشان می‌دهد برخلاف تصور سنتی و اشتباهی كه «آپارتمان‌سازی هنگام ركود مسكن را زیان‌ده توصیف می‌كند»، پارسال بسازوبفروش‌ها در تهران به‌طور متوسط ۴۲ درصد سود كسب كردند.

آمار رسمی قیمت‌های «تمام‌شده» و «فروش» آپارتمان
اولین سری از اطلاعاتی كه با استناد به آن، سود و زیان فعالیت‌های ساختمانی در حوزه مسكونی‌سازی قابل محاسبه می‌شود، داده‌‌های بانك‌مركزی است.

«بانك‌مركزی» در گزارشی كه از جزئیات فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در سال۹۲ منتشر كرده، ارقام ریالی مربوط به عناصر «قیمت تمام‌شده» مسكن در شهر تهران، شامل «هزینه ساخت» و «قیمت زمین» را به‌صورت نرخ‌های میانگین اعلام كرده است.
در این گزارش رسمی، مشخص شده در یك‌سال۹۲، هزینه ساخت و تكمیل آن دسته از ساختمان‌های مسكونی كه كار احداث آنها در سال۹۲ به اتمام رسیده، مترمربعی ۶۳۵هزار تومان بوده است؛ همچنین زمین این ساختمان‌ها نیز مترمربعی پنج میلیون و ۴۴۰ هزار تومان قیمت داشته است.  با توجه به میانگین «تراكم‌ساختمانی» و «سطح اشغال زمین» كه شهرداری تهران برای پروانه‌های ساختمانی مسكونی در نظر می‌گیرد، به‌طور متوسط در ۶۰درصد مساحت یك زمین مسكونی، تعداد ۶ تا ۱۰ واحدمسكونی در ۴ تا ۵ طبقه احداث می‌شود كه با احتساب فضای مشاعات، سطوح ساخته‌نشده زمین و متراژ آپارتمان‌ها، معمولا سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسكن معادل «۰/۴ قیمت هر مترمربع زمین» محاسبه می‌شود.
به این ترتیب، با احتساب «هزینه ساخت» متری ۶۳۵ هزار تومانی و سهم ۲ میلیون و ۱۷۶هزار تومانی «قیمت زمین» در هر مترمربع بنای مسكونی، مشخص می‌شود در سال ۹۲ «قیمت تمام‌شده» ساخت مسكن برای بسازوبفروش‌های شهر تهران مترمربعی معادل ۲ میلیون و ۸۱۱ هزار تومان بوده است.
دومین سری اطلاعات رسمی كه مربوط به بازار معاملات مسكن است و از سامانه رهگیری توسط معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازی استخراج و منتشر می‌شود، حاكی است آپارتمان‌هایی كه در سال۹۲ در شهر تهران خرید و فروش شدند، به‌طور متوسط مترمربعی ۴ میلیون تومان قیمت‌گذاری شدند.
پارسال میانگین قیمت مسكن در تهران با حدود ۳۰درصد افزایش، به مترمربعی ۴ میلیون تومان رسید.قیمت‌های تمام‌شده و فروش آپارتمان‌های مسكونی در شهر تهران برای سال ۹۲ نشان می‌دهد آن دسته از بسازوبفروش‌هایی كه در سال گذشته موفق شدند بعد از تكمیل ساختمان‌های در حال احداث، واحدهای نوساز خود را در بازار عرضه كنند و بفروشند، به‌طور متوسط ۴۲درصد سود عایدشان شده است. این میزان سود سازنده‌های مسكن در سال۹۲ در مقایسه با تورم میانگین ۱۲ماه پارسال كه ۳۴/۷ درصد گزارش شده، از آن جهت رقم فوق‌العاده قابل قبولی می‌تواند باشد كه سال گذشته بازار مسكن یك «ركود نیمه‌سنگین» را تجربه كرد.
پارسال در بازار مسكن تهران، حجم خرید و فروش واحد مسكونی ۴۴ درصد كاهش یافت و حجم ساخت‌‌وساز نیز ۵ درصد نسبت به سال قبل افت كرد؛ در سال ۹۲ همچنین میزان سرمایه‌گذاری سازنده‌ها برای ساخت‌وسازهای مسكونی جدید هم با كاهش مواجه شد و حجم ریالی آن ۲۳ درصد نسبت به سال ۹۱ نزول كرد. مجموعه این سه شاخص منفی در بازار‌های معاملات مسكن و ساخت‌وساز سال ۹۲، پارسال را سال ركودی معرفی می‌كند.
اما در همین ركود، متوسط سود حاصل از دو نوع فعالیت توام با «ساخت و فروش آپارتمان» برای عوامل بازار، به مراتب بیشتر از هزینه‌ها و حتی تورم عمومی بوده است. این در حالی است كه مطابق عارضه‌یابی‌هایی كه كارشناسان اقتصاد مسكن بارها درباره علت تعمیق دوره ركود و جهش قیمتی دوره رونق انجام داده‌اند، مشخص شده، سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی با تصوری كه از زیان‌های جبران‌ناپذیر زمان ركود دارند، با تصمیم جمعی، در این دوره از بازار ساخت و عرضه مسكن خارج می‌شوند و شروع پروژه‌های جدید را به اواسط دوره رونق موكول می‌كنند!

هر چند مطابق بررسی‌ها سود دوره رونق مسكن با فاصله زیادی، بیشتر از سود ركود است اما مطابق توصیه كارشناسان، چنانچه سرمایه‌گذاران ساختمانی، تابع ساخت‌وساز را از دوره‌های ركود و رونق خارج كنند و تیراژ آپارتمان‌سازی را به جای تنظیم با هیجانات این دوره‌ها، براساس سایر فاكتورهای اقتصادی از جمله نیاز موجود در بازار هماهنگ كنند، در این صورت نه‌تنها سود دوره ركود در این بازار، از رقم كنونی بیشتر می‌شود بلكه طول زمانی رونق نیز تحت‌تاثیر جلوگیری از جهش قیمت، افزایش پیدا می‌كند.

پیش‌تر، تحقیقی توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی انجام شده بود كه نشان می‌داد ساخت‌وساز طبق آمارها در زمان ركود متناسب با افت معاملات و كاهش قیمت، كاهش پیدا می‌كند و حتی تكمیل ساختمان‌هایی كه زمان زیادی تا آماده‌شدن آنها برای فروش نیاز نیست، نیز به تاخیر می‌افتد. این اقدام بسازوبفروش‌ها باعث می‌شود حجم عرضه مسكن در زمان رونق كه میل به انجام معاملات بیشتر می‌شود، كاهش یابد و در نتیجه، دامنه افزایش قیمت در این دوره، به‌خاطر شكاف عرضه و تقاضا، حالت جهشی به خود بگیرد.
یكی از آفات جهش قیمت كه مستقیم به سرمایه‌گذاران سرایت می‌كند، تعمیق طول دوره ركود است.  در مقابل این رفتار اشتباه سازنده‌ها، كارشناسان توصیه می‌كنند، حجم ساخت‌وساز به‌خصوص در دوره ركود، با شیب ملایم تداوم داشته باشد تا در زمان احیای قدرت خرید، امكان عرضه و فروش به‌وجود بیاید.

سود ۱۰۲ درصدی در زمان رونق
تحت‌تاثیر نوسانات غیرطبیعی ساخت‌وسازهای مسكونی در دوره‌های ركود و رونق، سود این بازار در سال۹۱ كه سال رونق مسكن به حساب می‌آمد، معادل ۱۰۲ درصد بوده است. در سال۹۱، متوسط قیمت مسكن در تهران با ۵۰ درصد افزایش به مترمربعی ۳ میلیون تومان رسید. در این سال، طبق گزارش بانك‌مركزی، قیمت تمام‌شده مسكن شامل هزینه ساخت و قیمت زمین نیز مترمربعی یك میلیون و ۴۸۵ هزار تومان بوده است كه به این ترتیب، حدود دو برابر آنچه بسازوبفروش‌ها، برای ساخت آپارتمان‌ها هزینه كرده‌اند، در زمان فروش واحدهای خود سود به‌دست آورده‌اند.
كارشناسان در این باره می‌گویند: چنانچه سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سال‌های رونق و ركود مسكن، به‌صورت طبیعی توزیع شود، فاصله سود ۱۰۰ درصدی ساخت‌وفروش در زمان رونق تا سود ۴۰ درصدی زمان ركود نیز تعدیل خواهد شد.

سود كشوری ساخت‌وساز
سال گذشته در سایر شهرهای كشور، سود فعالیت‌های ساختمانی به مراتب بیشتر از تهران بود. علت آن هم به تاخیر در انتقال ركود مسكن از تهران به سایر شهرها برمی‌گردد.
همان‌طور كه پیش‌تر، «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی تحت عنوان «رده‌بندی ۳۱ شهر با تورم مسكن»، نرخ رشد قیمت مسكن سایر شهرها در سال۹۲ را بیشتر از تهران اعلام كرده بود، هم‌اكنون نیز گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد، بسازوبفروش‌ها در سال ۹۲ با توجه به هزینه‌های ساخت، قیمت زمین و قیمت فروش آپارتمان، ۹۵ درصد سود كردند.در سال ۹۲، هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسكونی در آستانه تكمیل در كل كشور مترمربعی ۵۱۹ هزار تومان برآورد شده است.
همچنین قیمت زمین این بناها نیز مترمربعی یك میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بوده كه با احتساب ۰/۴ این قیمت در هزینه كل بنای مسكونی، مشخص می‌شود قیمت تمام‌شده مسكن در كل كشور در سال گذشته مترمربعی یك‌میلیون و ۲۷۹ هزار تومان بوده است. این در حالی است كه متوسط قیمت فروش واحدهای مسكونی در كل كشور در سال گذشته مترمربعی ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. بنابراین سازنده‌ها در این بازار كشوری، ۹۵ درصد سود كسب كردند.انتظار می‌رود، سود سازنده‌های مسكن در سایر شهرها، امسال در مقایسه با سال قبل، كمتر شود.
در سال ۹۲ رقمی معادل ۷۵ هزار و ۴۱۸ میلیارد تومان در کل ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی کل کشور سرمایه‌گذاری شد که ۲۳ درصد نسبت به سال ۹۱ افزایش داشت. از بین سه نوع سرمایه‌گذاری ساختمانی، بیشترین رقم صرف احداث ساختمان‌های «نیمه‌تمام» شده که معادل ۴۰ هزار میلیارد تومان بوده و کمترین رقم نیز برای «تکمیل» ساختمان‌ها سرمایه‌گذاری شد که بالغ بر ۱۶/۶ هزار میلیارد تومان بود. برای احداث ساختمان‌های «جدید» یا همان «شروع شده» نیز حدود ۱۸ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری شد.





Comments