برآورد قیمت واقعی یک سازه در مرحله نازک کاری و سفت کاری
فروش ( پیش فروش ) آپارتمان در خیابان فرشته تهران
اشک هایی که برای هر شکست میریزیم همان عرقیست که برای پیروزی نریخته ایم این مطلب آخرین بار توسط alireza haghtalab در پنجشنبه 31 فروردین 1391 - 19:35 ، و در مجموع 1 بار ویرایش شده است. |
Home صفحه اصلی > روشهای جدید ساختمان سازی در جهان و ایران > محاسبه تقریبی وزن ساختمان و محاسبه سرانگشتی مصالح >
برآورد قیمت واقعی یک سازه در مرحله نازک کاری و سفت کاری
برآوردی از هزینه ساخت و ساز در 14سال اخیر +نمودار 25 دی 94
هزینه ساخت و ساز در 14سال اخیر +نمودارسهم زمین در هزینه‌های تمام شده مسکن در سال 1384 حدود 47 درصد بوده که در سال 1392 به 56 درصد افزایش یافته است. این مرکز پژوهشی پیش‌بینی می‌کند این روند افزایشی می‌تواند با توجه به محدودیت زمین در سال‌های آینده نیز تداوم یابد. به طور کلی دو عامل قیمت زمین و هزینه مصالح و خدمات ساختمانی، هزینه ساخت ساختمان‌های مسکونی را تشکیل می‌دهند که قیمت زمین به ویژه در شهرهای بزرگ، نقش پررنگ‌تری در تعیین هزینه‌های ساخت دارد.
 بر اساس آنچه موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی اعلام کرده است، همانگونه که در نمودار زیر ملاحظه میشود، شاخص هزینه ساخت و شاخص قیمت یک متر زیربنای مسکونی از همبستگی بالایی برخوردار هستند. به طور نمونه، در سال 1393 همزمان با کاهش هزینه ساخت، قیمت یک متر زیربنای مسکونی نیز کاهش یافته است. بنابراین بهتر است با بررسی همزمان هزینه ساخت و قیمت ساختمان مسکونی در چارچوب یک تحلیل هزینه و فایده، حاشیه سود سرمایه‌گذاری (ساخت و ساز) در ساختمان مسکونی محاسبه شود و مبنای تحلیل طرف عرضه قرار گیرد.     |
سود در ساختمان سازی : ساخت خانه متري چند؟ : 22 شهریور 1394 - سود بازار ساخت و ساز"مسکن" در دوره رکود - ۱۵ آذر ۱۳۹۳
 ساخت خانه متری چند؟مسکن و حوزه‌های مرتبط با آن همواره برای مردم ایران از اهمیت و حساسیت خاصی برخوردار بوده است. از منظر اقتصادی نیز حوزه ساختمان و سرمایه‌گذاری همواره به عنوان یکی از حوزه‌های جذاب میان سرمایه‌گذاران و صاحبان نقدینگی در ایران مطرح است به گونه‌ای که در مقاطع زمانی مختلف و به فراخور تحولاتی که در سیاست‌های پولی یا بازارهای موازی اتفاق می‌افتد. خوره مسکن با حضور سترده یا خروج سرمایه‌گذاران مواجه میشود. بازدهی چشمگیر سرمایه‌گذاری در حوزه ساختوساز مسکن گاه چنان اغواکننده و جذاب شده که عموم مردم نسبت به حضور در این بازار و آزمودن بخت خود در آن ترغیب میشود. در چنین دوره‌هایی معمولاً حوزه ساختوساز مسکن شاهد حضور سرمایه‌داران و سازندگانی است که بدون کمترین تجربه‌ای در این رابطه و تنها با امید کسب سود وارد این حوزه شده‌اند. بسیاری از مالکان املاک قدیمی که در عرف بازار مسکن از آنها تعبیر املاک کلنگی میشود،وسوسه می‌شوند که به اشکال مختلف اعم از سرمایه‌گذاری مستقیم، مشارکت در ساخت و … واحد مسکونی قدیمی خود را به تعداد بیشتری از واحدهای نوساز تبدیل و از این محل سود کسب کنند. البته در سال‌های اخیر بسیاری از سازندگان از افزایش هزینه‌ها شکایت داشته و معتقدند ساختوساز به دلیل گرانی و رکود سنگین مسکن به‌هیچ‌عنوان بازدهی گذشته را ندارد. اما واقعاً چنین است؟ ساخت خانه چه هزینه‌ای را از کل هزینه تمام‌شده مسکن به خود اختصاص می‌دهد؟ آیا هزینه‌های ساخت در شهرهای مختلف فرق می‌کند؟ در نقاط مختلف تهران چطور؟ هزینه ساخت در شمال شهر تهران متری یک تا 3 میلیون تومان
محمدخانی کارشناس و سازنده مسکن با بیان این مطلب که سود ساختوساز در چند سال اخیر به‌شدت کاهش‌یافته گفت: در حال حاضر تمام هزینه‌های ساخت چند برابر شده است در حال حاضر در یک کارگاه ساختمانی دستمزد کارگر ساده روزانه بین 50تا60 هزار تومان،آرماتوربند بین 80تا90هزار تومان، قالب‌بند بین 100تا120هزار تومان و بنا بین 110 تا130 هزار تومان است که این رقم‌ها می‌تواند در شرایط مختلف کاری هزار تومان است که این رقم‌ها می‌تواند در شرایط مختلف کاری و مهارت‌های فنی کارگران تغییر کند .نرخ دستمزد در کنار دیگر هزینه‌های یک کارگر ساده در نهایت 30تا35 درصد از نرخ نهایی هر مترمربع ساختمان را به خود اختصاص می‌دهد و تأثیر زیادی بر نرخ نهایی یک دستگاه آپارتمان دارد. وی ادامه داد: هزینه‌های سفت‌کاری در شهرستان‌ها شامل ساخت هر مترمربع سقف و ستون 260تا280هزار تومان، هر متر تیغه چینی و گچ و خاک با مصالح، 50هزارتومان و هر متر شیب بندی با مصالح 11هزارتومان است.هزینه این موارد در تهران 15 تا 20درصد بیشتر از موارد ذکر شده است. وی درباره‌ی محدوده قیمت نازک‌کاری گفت: به دلیل استفاده از متریال های مختلف قیمت‌های این بخش متفاوت است. رشد هزینه احداث فونداسیونعلی گراوندی معتقد است قیمت قالب‌بندی در چند سال گذشته رشد زیادی داشته است و در حال حاضر قیمت هر مترمربع قالب‌بندی در فونداسیون 20تا30هزار تومان، در ستون 40هزار تومان در دیوار برشی، بسته به ارتفاع موردنظر از 40هزار تومان به بالا و قالب‌بندی زیر سقف 50هزار تومان است. این سازنده گفت: دستمزد آرماتوربندی به ازای هر کیلو تا قطر 16 حدود 350تومان،16تا22 حدود 300هزار تومان و 22 به بالا حدود 250هزار تومان است.اجرای هر متر تیرچه، بلوک کامل از 37هزار تومان به بالا است. هزینه‌ها عمدتاً افزایش یافته است
 حداقل و حداکثر هزینه ساخت مسکنمحمدمهدی مافی عضو سابق هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه هزینه ساخت در هر مترمربع به قیمت تمام‌شده مسکن یا همان قیمت روز فروش واحدهای مسکونی در نقاط مختلف شهر تهران عدد ثابتی نیست، بلکه یک منحنی صعودی از مناطق جنوبی شهر تا نقاط شمالی است. گفت: بدون احتساب قیمت زمین،حداقل و حداکثر هزینه ساخت مسکن در تهران مترمربعی 700هزار تا 3میلیون تومان برآورد میشود هزینه سنگین خرید زمین برای ساختوساز در نیمه شمالی پایتخت،قیمت تمام‌شده آپارتمان برای انبوه‌سازان را بعضاً تا مترمربعی 10 میلیون تومان،افزایش داده است. محمدمهدی مافی گفت: هم اکنون برای سه نوع فعالیت ملکی در تهران،سه دسته مناطق مخصوص وجود دارد طوری که گروهی از مناطق برای خرید مصرفی آپارتمان،گروهی دیگر برای خرید زمین جهت ساختوساز و گروه سوم برای اجاره‌نشینی مناسب است. مافی ادامه داد: بهترین فعالیت ملکی در 10 منطقه فرسوده تهران،خرید زمین برای ساختوساز است. اما در مقابل سیگنال غلط این 10 منطقه به خریداران مسکن،4منطقه در تهران وجود دارد که حرید مصرفی آپارتمان در آنها صرفه اقتصادی به همراه دارد. عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان این که در نقاط ارزان‌قیمت شهر هزینه ساختوساز نقش اول را برای تعیین قیمت ساختمان بازی می‌کند عنوان کرد: در مناطق شمالی و گران‌قیمت شهر می‌توان گفت حدود 80درصد قیمت ساختمان را ارزش زمین آن تعیین می‌کند. به گفته او،رابطه هزینه ساخت در هر متر به قیمت روز مسکن به این شکل است که در منطقه‌ای از شهر که قیمت هر مترمربع روز آن حدود یک میلیون تومان تعیین میشود هزینه ساخت برای هر مترمربع از این ساختمان به حدود 500تا600هزار تومان می‌رسد. او ادامه داد: در مناطقی از شهر که قیمت تمام‌شده پایین تر است بخش زیادی از آن را هزینه ساخت در بر می‌گیرد و ممکن است تا 60درصد از قیمت روز ساختمان را تشکیل دهد. اما در مناطقی از شهر که قیمت روز بالاتر می رود هزینه ساخت ممکن است تنها 20درصد از آن را در بر گیرد. عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان این که سقف تعیین‌شده برای واحدهای نوساز چندان مشخص نیست ادامه داد: بر اساس شرایط هر واحد و محله،این قیمت‌ها می‌تواند تفاوت زیادی داشته باشد، اما در بخش متوسط شهر، این نرخ‌ها تا حداکثر 4میلیون و 500هزار تومان تعیین میشود ه بسیار بالاتر از قدرت خرید متقاضیان این قشر است. برخی سازنده‌ها سود بسیار بالا میخواهندمحمدرضا سرحدی،کارشناس مسکن با بیان این مطلب که برخی از سازنده‌ها توقع زیادی از سود دارند و به سودهای کمتر از 100درصد راضی نیستند به دنیای اقتصاد گفت: در بیشتر کشورهای پیشرفته،حداکثر سود در پر سودترین صنایع تولیدی کمتر از 50 درصد است. وی درباره دلیل گرانی هزینه‌های ساخت در ایران گفت: تجمل‌گرایی،استفاده از مصالح و شیرآلات خارجی و اجرای نمای زمخت و پرهزینه باعث گران تر شدن ساخت‌وسازهای ما شده است. مقصر اصلی هزینه بالای ساختبه نظر می‌رسد در کنار این مسائل،مسبب اصلی گرانی ساختوساز در کشور،قیمت زمین است در چند سال اخیر قیمت زمین بسیار رشد داشته و اگر هزینه ساختوساز یک 100متری را در جوادیه و نیاوران محاسبه کنیم می‌بینیم قیمت زمین بخش عمده تفاوت قیمت هزینه ساخت این دو منطقه است. شاید بهترین راهکار مبارزه با گرانی ساختوساز، کاهش قیمت زمین و افزایش رقابت در تولید ساختوساز باشد و لازم است،مسئولین با ارائه تسهیلات خوب یعنی دریافت وام با سود کمتر به سازندگان آنها را تشویق به ساختوساز کنند. منبع : روزنامه دنیای اقتصاد ۱۵ آذر ۱۳۹۳ - ۰۹:۱۲ تراز: نتايج دو گزارش رسمی از تحولات سال گذشته در بازارهای «ساختوساز» و «معاملات مسكن»، نشان می‌دهد برخلاف تصور سنتی و اشتباهی كه «آپارتمان‌سازی هنگام ركود مسكن را زیان‌ده توصیف می‌كند»، پارسال بسازوبفروش‌ها در تهران سود كسب كردند. به گزارش تراز به نقل از دنیای اقتصاد، دادههای دو دسته اطلاعات رسمی از تحولات سال گذشته در بازارهای «ساختوساز» و «معاملات مسكن»، نشان می‌دهد برخلاف تصور سنتی و اشتباهی كه «آپارتمان‌سازی هنگام ركود مسكن را زیان‌ده توصیف می‌كند»، پارسال بسازوبفروش‌ها در تهران به‌طور متوسط ۴۲ درصد سود كسب كردند. آمار رسمی قیمت‌های «تمام‌شده» و «فروش» آپارتمان اولین سری از اطلاعاتی كه با استناد به آن، سود و زیان فعالیت‌های ساختمانی در حوزه مسكونی‌سازی قابل محاسبه میشود، دادههای بانك‌مركزی است. «بانك‌مركزی» در گزارشی كه از جزئیات فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در سال۹۲ منتشر كرده، ارقام ریالی مربوط به عناصر «قیمت تمام‌شده» مسكن در شهر تهران، شامل «هزینه ساخت» و «قیمت زمین» را به‌صورت نرخ‌های میانگین اعلام كرده است. در این گزارش رسمی، مشخص شده در یك‌سال۹۲، هزینه ساخت و تكمیل آن دسته از ساختمان‌های مسكونی كه كار احداث آنها در سال۹۲ به اتمام رسیده، مترمربعی ۶۳۵هزار تومان بوده است؛ همچنین زمین این ساختمان‌ها نیز مترمربعی پنج میلیون و ۴۴۰ هزار تومان قیمت داشته است. با توجه به میانگین «تراكم‌ساختمانی» و «سطح اشغال زمین» كه شهرداری تهران برای پروانه‌های ساختمانی مسكونی در نظر می‌گیرد، به‌طور متوسط در ۶۰درصد مساحت یك زمین مسكونی، تعداد ۶ تا ۱۰ واحدمسكونی در ۴ تا ۵ طبقه احداث میشود كه با احتساب فضای مشاعات، سطوح ساخته‌نشده زمین و متراژ آپارتمان‌ها، معمولا سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسكن معادل «۰/۴ قیمت هر مترمربع زمین» محاسبه میشود. به این ترتیب، با احتساب «هزینه ساخت» متری ۶۳۵ هزار تومانی و سهم ۲ میلیون و ۱۷۶هزار تومانی «قیمت زمین» در هر مترمربع بنای مسكونی، مشخص میشود در سال ۹۲ «قیمت تمام‌شده» ساخت مسكن برای بسازوبفروش‌های شهر تهران مترمربعی معادل ۲ میلیون و ۸۱۱ هزار تومان بوده است. دومین سری اطلاعات رسمی كه مربوط به بازار معاملات مسكن است و از سامانه رهگیری توسط معاونت مسكن وزارت راه‌وشهرسازی استخراج و منتشر میشود، حاكی است آپارتمانهایی كه در سال۹۲ در شهر تهران خرید و فروش شدند، به‌طور متوسط مترمربعی ۴ میلیون تومان قیمت‌گذاری شدند. پارسال میانگین قیمت مسكن در تهران با حدود ۳۰درصد افزایش، به مترمربعی ۴ میلیون تومان رسید.قیمت‌های تمام‌شده و فروش آپارتمان‌های مسكونی در شهر تهران برای سال ۹۲ نشان می‌دهد آن دسته از بسازوبفروش‌هایی كه در سال گذشته موفق شدند بعد از تكمیل ساختمان‌های در حال احداث، واحدهای نوساز خود را در بازار عرضه كنند و بفروشند، به‌طور متوسط ۴۲درصد سود عایدشان شده است. این میزان سود سازنده‌های مسكن در سال۹۲ در مقایسه با تورم میانگین ۱۲ماه پارسال كه ۳۴/۷ درصد گزارش شده، از آن جهت رقم فوق‌العاده قابل قبولی می‌تواند باشد كه سال گذشته بازار مسكن یك «ركود نیمه‌سنگین» را تجربه كرد. پارسال در بازار مسكن تهران، حجم خرید و فروش واحد مسكونی ۴۴ درصد كاهش یافت و حجم ساختوساز نیز ۵ درصد نسبت به سال قبل افت كرد؛ در سال ۹۲ همچنین میزان سرمایه‌گذاری سازنده‌ها برای ساخت‌وسازهای مسكونی جدید هم با كاهش مواجه شد و حجم ریالی آن ۲۳ درصد نسبت به سال ۹۱ نزول كرد. مجموعه این سه شاخص منفی در بازارهای معاملات مسكن و ساختوساز سال ۹۲، پارسال را سال ركودی معرفی می‌كند. اما در همین ركود، متوسط سود حاصل از دو نوع فعالیت توام با «ساخت و فروش آپارتمان» برای عوامل بازار، به مراتب بیشتر از هزینه‌ها و حتی تورم عمومی بوده است. این در حالی است كه مطابق عارضه‌یابی‌هایی كه كارشناسان اقتصاد مسكن بارها درباره علت تعمیق دوره ركود و جهش قیمتی دوره رونق انجام داده‌اند، مشخص شده، سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی با تصوری كه از زیان‌های جبران‌ناپذیر زمان ركود دارند، با تصمیم جمعی، در این دوره از بازار ساخت و عرضه مسكن خارج می‌شوند و شروع پروژه‌های جدید را به اواسط دوره رونق موكول می‌كنند! هر چند مطابق بررسی‌ها سود دوره رونق مسكن با فاصله زیادی، بیشتر از سود ركود است اما مطابق توصیه كارشناسان، چنانچه سرمایه‌گذاران ساختمانی، تابع ساختوساز را از دوره‌های ركود و رونق خارج كنند و تیراژ آپارتمان‌سازی را به جای تنظیم با هیجانات این دوره‌ها، براساس سایر فاكتورهای اقتصادی از جمله نیاز موجود در بازار هماهنگ كنند، در این صورت نه‌تنها سود دوره ركود در این بازار، از رقم كنونی بیشتر میشود بلكه طول زمانی رونق نیز تحت‌تاثیر جلوگیری از جهش قیمت، افزایش پیدا می‌كند. پیش‌تر، تحقیقی توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازی انجام شده بود كه نشان می‌داد ساختوساز طبق آمارها در زمان ركود متناسب با افت معاملات و كاهش قیمت، كاهش پیدا می‌كند و حتی تكمیل ساختمان‌هایی كه زمان زیادی تا آماده‌شدن آنها برای فروش نیاز نیست، نیز به تاخیر می‌افتد. این اقدام بسازوبفروش‌ها باعث میشود حجم عرضه مسكن در زمان رونق كه میل به انجام معاملات بیشتر میشود، كاهش یابد و در نتیجه، دامنه افزایش قیمت در این دوره، به‌خاطر شكاف عرضه و تقاضا، حالت جهشی به خود بگیرد. یكی از آفات جهش قیمت كه مستقیم به سرمایه‌گذاران سرایت می‌كند، تعمیق طول دوره ركود است. در مقابل این رفتار اشتباه سازنده‌ها، كارشناسان توصیه می‌كنند، حجم ساختوساز به‌خصوص در دوره ركود، با شیب ملایم تداوم داشته باشد تا در زمان احیای قدرت خرید، امكان عرضه و فروش به‌وجود بیاید. سود ۱۰۲ درصدی در زمان رونق تحت‌تاثیر نوسانات غیرطبیعی ساخت‌وسازهای مسكونی در دوره‌های ركود و رونق، سود این بازار در سال۹۱ كه سال رونق مسكن به حساب می‌آمد، معادل ۱۰۲ درصد بوده است. در سال۹۱، متوسط قیمت مسكن در تهران با ۵۰ درصد افزایش به مترمربعی ۳ میلیون تومان رسید. در این سال، طبق گزارش بانك‌مركزی، قیمت تمام‌شده مسكن شامل هزینه ساخت و قیمت زمین نیز مترمربعی یك میلیون و ۴۸۵ هزار تومان بوده است كه به این ترتیب، حدود دو برابر آنچه بسازوبفروش‌ها، برای ساخت آپارتمان‌ها هزینه كرده‌اند، در زمان فروش واحدهای خود سود به‌دست آورده‌اند. كارشناسان در این باره می‌گویند: چنانچه سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در سال‌های رونق و ركود مسكن، به‌صورت طبیعی توزیع شود، فاصله سود ۱۰۰ درصدی ساخت‌وفروش در زمان رونق تا سود ۴۰ درصدی زمان ركود نیز تعدیل خواهد شد. سود كشوری ساختوساز سال گذشته در سایر شهرهای كشور، سود فعالیت‌های ساختمانی به مراتب بیشتر از تهران بود. علت آن هم به تاخیر در انتقال ركود مسكن از تهران به سایر شهرها برمی‌گردد. همان‌طور كه پیش‌تر، «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی تحت عنوان «رده‌بندی ۳۱ شهر با تورم مسكن»، نرخ رشد قیمت مسكن سایر شهرها در سال۹۲ را بیشتر از تهران اعلام كرده بود، هم‌اكنون نیز گزارش‌های رسمی نشان می‌دهد، بسازوبفروش‌ها در سال ۹۲ با توجه به هزینه‌های ساخت، قیمت زمین و قیمت فروش آپارتمان، ۹۵ درصد سود كردند.در سال ۹۲، هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسكونی در آستانه تكمیل در كل كشور مترمربعی ۵۱۹ هزار تومان برآورد شده است. همچنین قیمت زمین این بناها نیز مترمربعی یك میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بوده كه با احتساب ۰/۴ این قیمت در هزینه كل بنای مسكونی، مشخص میشود قیمت تمام‌شده مسكن در كل كشور در سال گذشته مترمربعی یك‌میلیون و ۲۷۹ هزار تومان بوده است. این در حالی است كه متوسط قیمت فروش واحدهای مسكونی در كل كشور در سال گذشته مترمربعی ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. بنابراین سازنده‌ها در این بازار كشوری، ۹۵ درصد سود كسب كردند.انتظار می‌رود، سود سازنده‌های مسكن در سایر شهرها، امسال در مقایسه با سال قبل، كمتر شود. در سال ۹۲ رقمی معادل ۷۵ هزار و ۴۱۸ میلیارد تومان در کل ساخت‌وسازهای مسکونی و غیرمسکونی کل کشور سرمایه‌گذاری شد که ۲۳ درصد نسبت به سال ۹۱ افزایش داشت. از بین سه نوع سرمایه‌گذاری ساختمانی، بیشترین رقم صرف احداث ساختمان‌های «نیمه‌تمام» شده که معادل ۴۰ هزار میلیارد تومان بوده و کمترین رقم نیز برای «تکمیل» ساختمان‌ها سرمایه‌گذاری شد که بالغ بر ۱۶/۶ هزار میلیارد تومان بود. برای احداث ساختمان‌های «جدید» یا همان «شروع شده» نیز حدود ۱۸ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری شد. |
هزینه ساخت هر متر مربع در تهران چقدر است؟ : پنجشنبه، ۲۲ اسفند ۱۳۹۲ - پیش‌بینی قیمت مسکن و هزینه ساخت ساز در سال 94
پیش‌بینی قیمت مسکن و هزینه ساخت ساز در سال 94 تاریخ ارسال : (پنجشنبه ۲۷ فروردین ۱۳۹۴) تاریخ انتشار : چهارشنبه ۲۶ فروردين ۱۳۹۴ ساعت ۰۹:۲۴ معاون مسکن و ساختمان وزارت راه با بیان اینکه ساخت و ساز باید به سمت کوچک‌سازی برود، افزود: هم‌اکنون میانگین متراژ مسکن در ایران بیش از ۱۰۰ متر است و تقریبا بعد از آمریکا و کانادا، سومین کشور دنیا هستیم به گزارش نسیم، حامد مظاهریان با بیان اینکه پیش‌بینی ما این است که روند کاهش متراژ ساختمان‌ها ادامه پیدا خواهد کرد تا به ۹۰ متر برسد گفت:پیش بینی می شود کاهش این عدد تا ۸۰ متر در واحدهای روستایی که فعلاً حدود ۹۰ متر است ادامه یابد. هزینه ساخت با قیمت‌های جاری روز متری ۹۰۰ هزار تومان برای مسکن شهری مظاهریان هزینه ساخت با قیمت‌های جاری روز را متری ۹۰۰ هزار تومان برای مسکن شهری و ۶۳۰ هزار تومان برای مسکن روستایی اعلام کرد. وی با اشاره به وضعیت و فضای کسب و کار در کشور گفت: برای رونق و بهبود اقتصاد کشور و به تبع آن بازار مسکن باید بهبود فضای کسب و کار در کشور در اولویت قرار گیرد. finds.ir وب سایت فایندز - رفتار مولفه‌های بازار مسکن 94 می‌تواند براساس دو سناریو قابل پیش‌بینی باشد.هر چند اواسط امسال برخی مطالعه‌های کارشناسی در بازار مسکن، بروز رونق را برای سال 94 گمانه زنی کرده بود اما هم‌اکنون مجموعه نیروهای موثر بر این بازار نشان می‌دهد حداکثر یکی از دو حالت ممکن را می‌توان برای سال جديد برآورد کرد. مطابق حالت اول که احتمال وقوع آن به مراتب بیشتر از دومی است، دوره پایان رکود در سال جدید برای مسکن رقم می‌خورد.پایان رکود وضعیتی است که در آن، بازار مسکن به تدریج روند بهبود را هم به لحاظ حجم معاملات آپارتمان و هم به لحاظ تعداد ساختوساز به خود می‌بیند اما تحرک و تغییر وضعیت آنچنانی در این دو بخش اتفاق نخواهد افتاد.سال گذشته در ماه‌های پایانی سال، حجم خرید و فروش واحد مسکونی در تهران حدود 12 درصد در برخی ماه‌ها افزایش پیدا کرد. پیش‌بینی میشود در سال 94 نرخ رشد ماهانه معاملات تا حدودی از این رقم بیشتر باشد اما در مقایسه با دوره رونق– سال91- کمتر خواهد بود. همچنین در بازار ساخت و ساز نیز افت 60 درصدی تیراژ ساخت که سال گذشته رقم خورد، در سال جدید با شدت کمتری ادامه پیدا می‌کند به این معنی که سازنده‌ها به تدریج به بازار باز خواهند گشت.کارشناسان احتمال وقوع 4 رویداد در دوره پایان رکود مسکن را مطرح می‌کنند.رویداد اول «افت شتاب كاهش قيمت مسكن» است. دوره‌هاي ركود-رونق دست‌كم 22ساله بازار مسكن نشان مي‌دهد، بعد از كاهش شديد قيمت و شيب زياد سقوط در نقطه اوج ركود -تابستان92- براي مدتي، روند ریزش قیمت، فوق‌العاده خفيف و خفيف‌تر مي‌شود و نوسانات در حد تك‌رقمي و نزديك به صفر، ادامه پيدا مي‌كند كه اين حالت پايان ركود است. در حال‌حاضر، كاهش رشد ماهانه قيمت مسكن و همچنين تك‌رقمي شدن نرخ رشد نقطه‌اي، اين حالت را بازگو مي‌كند كه با توجه به مولفه‌هاي اثرگذار بر آينده قيمت، اين حالت تا نيمه‌اول 94 ادامه‌دار خواهد بود. نشانه دوم «پايان ركود»، «كاهش سفته‌بازي در معاملات» است. هم‌اكنون طبق شواهد موجود در بازار، روايت مشاوران املاك و همچنين تحليلهاي رسمي معاونت مسكن، سهم خريدهاي سرمايه‌اي و سوداگرانه آپارتمان به پايين‌ترين سطح در قياس با خريدهاي مصرفي رسيده است و اين روند ادامه‌دار خواهد بود. نشانه سوم و مهم اين حالت، «نوسان قيمت مسكن در سطح كمتر از تورم» است. از ابتداي سال گذشته تاكنون، نرخ رشد نقطه به نقطه قيمت مسكن– ميزان رشد در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال92- بين 4/ 3 درصد تا حداكثر 7درصد بوده در حالي كه تورم نقطه‌اي در اين فاصله بين 4/ 14درصد تا 4/ 17درصد نوسان كرده است. نشانه چهارم نيز «افزايش نسبي معاملات مسكن» است.  طي ماه‌هاي سال گذشته خريد و فروش آپارتمان در تهران نسبت به نيمه اول سال حدود 25درصد افزايش پيدا كرد اما چون حجم معاملات هنوز به سطح حداقلي دوره رونق– ماهي حداقل 17هزار فقره- نرسيده، بنابراين ركود معاملاتي نسبت به قبل بهبود پيدا كرده اما به رونق مبدل نشده است. در سال جديد 6 پارامتر اقتصادی و سیاسی بر مولفه‌های بازار مسکن اثرگذار خواهد بود.این پارامترها شامل تورم، حجم عرضه موجود در بازار مسكن، قدرت خريد، برنامه‌هاي دولت در بخش مسكن و مالي مسكن، مذاكرات سياسي در عرصه بين‌المللي و بالاخره اوضاع قيمت نفت میشود که بخشی از آنها از بیرون و بخشی هم از درون بازار بروز می‌کند.مهمترین مولفه در بازار مسکن قیمت است که طبق سناریوی اول، در سال جديد با حرکت ناگهانی به معنای نوسان شدید کاهشی یا افزایشی مواجه نخواهد شد.آنچه باعث این پیش‌بینی شده جهت بردار برآیند 6 پارامتر اثرگذار است.پارامتر حجم عرضه در حال حاضر به صورتي است كه كل موجودي آپارتمان‌هاي مسكوني در كشور– با احتساب خانه‌هاي خالي- حدود 5/ 1 ميليون واحد بيشتر از تعداد خانوارها شده است و به عبارتي، بازار هنوز و به رغم كاهش شديد سرمايه‌گذاري، با مازاد عرضه روبه‌رو است. هر چند بخشي از اين عرضه‌ها در قسمت‌هاي غيرمصرفي قرار دارد اما اثر اين مولفه در سال94 به شكل مانع رشد قيمت مسكن، ظهور مي‌كند.تورم نیز به دلیل مراقبت بانک مرکزی از آن، در سال 94 نیز قرار است همچنان رکوردهای کاهشی امسال را ثبت کند.سومين مولفه كه «قدرت خريد» است نيز هم‌اكنون در كمترين ميزان ممكن در مقايسه با حداقل 10 سال گذشته قرار دارد. تحت‌تاثير عدم افزايش وام خريد، سهم تسهيلات در قيمت، از متوسط 40 درصد در دهه80 به حدود 10 درصد كنوني رسيده است. با توجه به عدم توافق بانك مركزي و وزارت راه‌وشهرسازي براي افزايش چشمگیر وام خريد در حال حاضر و همچنين با احتساب تاخير حداقل 6 ماهه در پرداخت اولين سري وام جديد از زمان تصويب، در نتيجه خلأ قدرت خريد مسكن حداقل تا نيمه94 ادامه خواهد داشت. از طرفی برنامه دولت در بخش مسکن که همان پرداخت 50 میلیون وام ساخت در بافت فرسوده است نیز اثر کنترل‌کننده بر قیمت دارد. مولفه پنجم مربوط به مذاكرات هسته‌ای مي‌شود كه تحليلهاي كارشناسي در اين باره حاكي است: سرنوشت مذاكرات كمترين تاثير را بر بازار مسكن كه يك بازار كاملا غيروابسته به محيط بين‌المللي است، خواهد داشت. بازار مسكن از ناحيه تحولات بين‌المللي، عمدتا به واسطه تغييرات شاخص‌هاي اقتصاد كلان، تاثير مي‌گيرد نه به صورت مستقيم و بي‌واسطه. مولفه ششم و آخر نيز، وضعيت قيمت نفت است. بررسي‌ها در اين باره نيز حاكي است: درآمدهاي نفتي كشور در نقش يك عامل تخفيف‌دهنده يا تشديدكننده نوسانات قيمت مسكن، در اين بازار تاثير مي‌گذارد كه البته رابطه آن، هم‌جهت است. بنابراين كاهش قيمت نفت و چشم‌اندازي كه براي آن در سال 94 وجود دارد، از رشد شديد قيمت مسكن پشتيباني نمي‌كند. به این ترتیب امسال زمینه‌ای برای جهش قیمت مسکن یا کاهش شدید آن وجود ندارد اما این پارامترهای موثر بر بازار می‌تواند سمت عرضه را تا حدودی تحریک کند.همچنین چنانچه وام خرید مسکن تا نیمه اول امسال افزایش پیدا کند، سناریوی دوم احتمال دارد به وقوع بپیوندد.در قالب سناریوی دوم، بازار مسکن در 6 ماه دوم سال 94 دوره شروع رونق را به خود خواهد دید.در این دوره انتظار می‌رود قیمت واقعی مسکن با رشد مثبت همراه شود به این معنی که در نیمه‌های امسال، سطح نرخ رشد قیمت مسکن بالاتر از سطح تورم قرار گیرد. پنجشنبه، ۲۲ اسفند ۱۳۹۲  شاید جالب باشد که بدانید در مقابل نرخ‌های نجومی فروش مسکن در سطح شهر، هزینه ساخت در مناطق مختلف تقریباً ثابت است. آیا تا کنون برایتان موردی پیش آمده که بخواهید ملک خود را از نو بسازید و یا زمین بی‌استفاده‌ای داشته باشید که یک باره فکر ساختنش به ذهنتان رسیده باشد؟ اگر شخصا سرمایه ساخت نداشته باشید به دنبال اشخاصی می‌گردید که شما را در این ساخت و ساز همکاری کنند. پیدا کردن این افراد به راحتی مراجعه به بنگاه نزدیک محل سکونتتان و یا باز کردن صفحه نیازمندی‌های یک روزنامه است.یادتان باشد تمام هزینه‌های مهندسی، نقشه کشی، هزینه‌های مربوط به شهرداری و همچنین هزینه‌های تراکم ساختمان بر عهده‌ی سازنده است. نرخ بلاعوض بستگی به ارزش ملک و هزینه ساخت و همچنین سهم مالکان است. در صورت بروز جرایم ساختمانی و بدون اطلاع مالک، بنا بر ماده 100، سازنده مقصر شناخته میشود. تعیین قدرالسهم شرکاء با توجه به محل، سند و گذر متفاوت است. قیمت‌های ثابت، مناطق مختلف در پرس و جوهایی که از هریک از مشارکت‌کنندگان ساخت در مناطق مختلف انجام دادیم، به این نتیجه رسیدیم که نرخ هزینه ساخت در مناطق مختلف، تقریبا یکسان است.برای مثال هزینه ساخت یک زمین 400 متری در منطقه نارمک در هر متر مربع حدودا 800 تا 1 میلیون و 200 هزار تومان است. وقتی نرخ ساخت همین مساحت را در منطقه‌ای مثل قیطریه جویا شدیم دریافتیم که هزینه ساخت تنها اندکی فرق می‌کند. این رقم در قیطریه معادل 1 میلیون و 200 هزار تومان تا 1 میلیون و500 هزار تومان برآورد میشود. یک مشارکت‌کننده در پاسخ به این ابهام بیان کرد: آنچه که مالک می‌بایست در نظر داشته باشد این است که تفاوت نرخی با احتساب قسمت‌های مفید (متراژ واحد) و غیر مفید (راه پله، پارکینگ، انباری، لابی، پاسیو و...) برآورد میشود. همچنین باید در نظر داشت هزینه پایه ساخت و ساز با توجه به مصالح به کار گرفته شده متغیر است. از طرفی این هزینه بدون هزینه جواز اعلام شده که آن هم منوط به ویژگی‌های منطقه مورد نظر و عموماً بر عهده سازنده است.بر اساس قواعد، وقتی تعداد طبقات از 6 می‌گذرد، هزینه ساخت در هر متر مربع تقریبا 2 برابر میشود.  |
قيمت تمام‌شده ساخت هر متر مسكن : تاریخ انتشار: ۲۹ بهمن ۱۳۹۰
 مركز آمار ايران اخيرا در گزارشي از افزايش ۱۲ درصدي ميانگين دستمزد ۱۵ نوع فعاليت ساختماني خبر داد. دنیای اقتصاد: در پي تغييرات تازه در قيمت عرضه مصالح ساختماني و همين‌طور افزايش دستمزدها در بازار ساختوساز، هم‌اكنون طبق اعلام انبوه‌سازان، قيمت تمام‌شده مسكن در تهران به مترمربعي حداقل ۵۰۰ هزار تومان رسيده است. مركز آمار ايران اخيرا در گزارشي از افزايش ۱۲ درصدي ميانگين دستمزد ۱۵ نوع فعاليت ساختماني خبر داد. هم‌اكنون سازنده‌هاي مسكن براي درامان نگه داشتن واحدهاي مسكوني از رشد قيمت فروش، تصميم گرفته‌اند شتاب تكميل ساختمان‌هايي را كه وارد مرحله نازك‌كاري شده افزايش دهند تا تاثير تورم نهاده‌هاي ساختماني بر قيمت نهايي را به حداقل ممكن برسانند. انبوه‌سازان در حالي كه از يك‌سال گذشته تاكنون روند رو به رشد ساخت‌وسازهاي مسكوني را با شيب تند حفظ كرده‌اند، اخيرا براي تامين مصالح‌ساختماني با رشد قيمتي برخورد كرده‌اند؛ طوري كه در يك تصميم جديد بنا دارند سرعت خريد مصالح را براي پرهيز از رشد قيمت مسكن، كاهش دهند. مراجعه‌هاي چند هفته اخير سازنده‌ها به بازار عرضه انواع مصالح‌ساختماني پرمصرف، از افزايش ۱۵ درصدي قيمت‌ها در اين بازار حكايت دارد. همچنين طبق اعلام مركز آمار ايران كه گزارش جديدي درباره سهم دستمزد كارگران ساختماني منتشر كرده، در حال حاضر ميانگين دستمزد نيروي‌انساني فعال در بازار ساختوساز ۳/۱۱ درصد نسبت به سال گذشته افزايش پيدا كرده است. مجموع اين رشد هزينه‌ها اكنون موجب تامل انبوه‌سازان براي تعريف پروژه‌هاي جديد شده و در عين حال سازنده‌ها را وادار كرده شتاب تكميل ساختمان‌هايي كه به مرحله نهايي نزديك شده را دوچندان كنند تا از اين طريق، تاثير تورم نهاده‌هاي ساختماني در قيمت‌مسكن را به حداقل نرخ ممكن برسانند. انبوه‌سازان در اين باره ضمن هشدار بابت افزايش قيمت تمام شده ساخت مسكن كه به مترمربعي ۵۰۰ هزار تومان رسيده است، از دولت درخواست دارند خيلي سريع براي تنظيم بازار مصالح و برخورد با برخي از توليدكننده‌هايي كه از طريق احتكار مصالح باعث تشكيل حباب قيمت در اين بازار شده‌اند، اقدام كند تا روند عرضه در بازار مسكن آسيب نبيند. بازار سياه تشكيل شد؟ انبوه‌سازانی که این روزها در بازار ساخت و ساز شهر تهران فعالیت می‌کنند پس از مواجهه با افزایش بی‌سابقه قیمت مصالح ظرف یک ماه اخیر اعلام کرده‌اند تا زمانی که تکلیف نهایی قیمت نهاده‌های اصلی تولیدات ساختمانی مشخص نشود حاضر به آغاز هیچ پروژه جدیدی نیستند و در بسیاری موارد نیز ترجیح می‌دهند ساخت و سازهای نیمه کاره خود را تا شفاف شدن اوضاع بازار مصالح، متوقف کنند. به دنبال تغییر محسوس رفتار انبوه‌سازان تهرانی ظرف روزهای اخیر، این سازندگان مهمترین علت توقف فعالیت‌ها در روزهای پایانی سال را جهش بی‌سابقه قیمت مصالح اصلی به خصوص مصالح وارداتی و تاثیر همزمان بر تولیدات داخلی عنوان می‌کنند. انبوه‌سازان تهرانی که در فاصله زمانی ۲ ماه اخیر به طور متوسط نزدیک به ۳۰ درصد افزایش قیمت در مصالح اساسی ساخت را تجربه کرده‌اند، افزایش ایجاد شده را بی‌سابقه و غیرقابل تصور عنوان می‌کنند. این درحالی است که به دنبال نوسانات اخیر نرخ ارز در کشور، اغلب کالاهای وارداتی در انبارهای واردکنندگان احتکار شده و توزیع‌کنندگان نیز در انتظار شفاف شدن بازار و به امید افزایش بیشتر قیمت‌ها از ارائه مصالح به انبوه‌سازان خودداری می‌کنند. از سوی دیگر تولیدکنندگان داخلی نیز از فرصت استفاده کرده و نرخ مصالح تولیدی خود را به همین میزان افزایش داده اند به گونه‌ای که انبوه سازانی که پس از مواجه شدن با کمبود مصالح وارداتی به بازار روی آورده‌اند، بازار سیاه دوم را در بخش مصالح داخلی تجربه می‌کنند. قيمت مصالح، مسكن را غيرقابل فروش مي‌كند.  در این زمینه، سیروس تابش از انبوه سازان فعال در شهر تهران با ابراز نگرانی از عدم شفافیت بازار مصالح و افزایش روزانه قیمت‌ها گفت: نوسانات و افزایش بی‌سابقه در نرخ مصالح پایه، در روزهای پایانی سال عملا مسکن را به کالایی غیرقابل فروش تبدیل می‌کند. وی افزود: در فاصله زمانی یک ماهه از ابتدای دی ماه تا ابتدای بهمن، به طور ميانگين افزایشی در حدود ۴۰ درصد در قيمت مصالح اصلی مورد نیاز برای ساخت و ساز را تجربه کرده‌ایم و قیمت‌ها در بازار مصالح روز به روز گنگ‌تر و متغیرتر از قبل، در حال افزایش است. تابش با بیان اینکه مهمترین و تنهاترین علت این نوسانات، تحولات نرخ ارز در یک ماهه اخیر است، گفت: تصمیم سازان و مجریان قوانین در کشور باید هرچه سریع‌تر اوضاع نابسامان مصالح و نوسانات شدید هفته‌هاي گذشته را کنترل کنند. این انبوه ساز ادامه داد: اتفاق بدتری که در این زمینه در حال وقوع است آن است که بسیاری از واردکنندگان مصالح که فعالیت آنان وابستگی مستقیمی به نرخ ارز دارد، درحال حاضر از توزیع محصولات خود در بازار خودداری کرده و منتظر تثبیت قیمت‌ها هستند. وی تصریح کرد: با توجه به اینکه درحال حاضر قدرت خرید مردم نمی‌تواند بیش از میزان کنونی افزایش یابد، در صورتی که بنا باشد انبوه‌ساز تغییر قیمت مصالح را در قیمت نهایی محصول خود اثر دهد در نهایت به علت عدم قدرت خرید متقاضیان متناسب با افزایش اعمال شده، مسکن به محصولی غیرقابل فروش تبدیل میشود. بازگشت رکود؟ تابش با بیان اینکه درحال حاضر وضعیت به گونه‌ای است که انبوه‌سازان به دلیل ابهام بی‌سابقه در تخمین هزینه‌های ساخت و ساز انگیزه لازم را برای تولید مسکن از دست داده‌اند، اعلام کرد: حتی اگر قرار باشد قیمت‌ها در همین رنج افزایشی باقی بمانند بهتر است سیاست‌ها به گونه ای اتخاذ شود تا این نرخ تثبیت و انبوه‌سازان قادر به تخمین هزینه‌های ساختوساز شوند. وی افزود: تا پیش از آغاز نیمه دوم سال، هریک از انبوه‌سازان در هر ردیف کاری می‌توانستند نرخ مشخصی را برای ساخت هرمترمربع واحد مسکونی اعلام کنند، این درحالی است که در روزهای اخیر هیچ کدام از سازندگان نمی‌توانند نرخ مشخص یا حتی حدود قیمتی برای ساخت مسکن را در قالب یک عدد کارشناسی اعلام کنند. این انبوه ساز وضعیت کنونی به وجود آمده در بازار مصالح را وضعیتی بی‌سابقه عنوان کرد و گفت: تا زمانی که فکر اساسی برای قیمت مصالح نشود نوعی رکود در ساخت و ساز ایجاد میشود و هرگونه فعالیت اقتصادی در این زمینه برای انبوه‌سازان عملکرد بسیار پر ریسکی خواهد بود؛ چون اگر انبوه‌ساز نداند که قیمت تمام شده ساخت برای وی چقدر است، امکان سرمایه‌گذاری نخواهد داشت. وی با بیان اینکه درحال حاضر هیچ انبوه‌سازی نمی‌داند مواد اولیه و مصالح ساخت و ساز خود را به چه قیمتی خریداری خواهد کرد، یادآور شد: مسکن مانند اتومبیل یا فولاد نیست که دربردارنده زمان مشخصی برای تولید از ابتدا تا انتها باشد. تابش افزود: تولید مسکن پروسه‌ای است که از ابتدا تا انتهای تولید در بهترین شرایط حداقل ۲۰ ماه و در بدترین شرایط حداقل ۵۰ ماه زمان می‌برد. افزایش ۶۰ درصدی قیمت تاسیسات ظرف یک ماه تابش ضمن تشریح افزایش ایجاد شده در نرخ هریک از مصالح اساسی گفت: متوسط قیمت تجهیزات تاسیساتی همچون تهویه مورد استفاده در ساختمان، در فاصله زمانی ابتدای دی ماه تا ابتدای بهمن، با ۶۰ درصد افزایش همراه بوده است. وی افزود: همچنین در دوره زمانی گفته شده متوسط قیمت انواع فولاد ۲۰ درصد، انواع سیمان ۱۱ درصد و انواع تجهيزات گرمايش و سرمايش در ظرفیت‌های مختلف ۴۵ درصد افزایش داشته است. این انبوه‌ساز در مقایسه قیمتی دو سیستم فاضلابی رایج در انواع ساخت و سازها خاطرنشان کرد: متوسط قیمت این سیستم‌های فاضلابی در دوره زمانی بهمن ماه نسبت به آبان، با رشد حداقل ۲۰ درصدي مواجه شده است. تابش توضیح داد: کلیه مصالح گفته شده وارداتی بوده که این میزان افزایش در اقلام ایرانی در فاصله زمانی مذکور ۷ تا ۱۰ درصد افزایش قیمت داشته است. قیمت ملک در تهران
برچسب ها: قيمت ، ساخت ، هر متر ، مسكن |
1-4 of 4
