آپارتمان سازی و آپارتمان نشینی

آپارتمان سازی و آپارتمان نشینی-


آپارتمان سازی و آپارتمان نشینی- زهراتقی لو

آپارتمان سازی و آپارتمان نشینی- زهراتقی لو

مقدمه 
با توسعه شهرها و رشد آپارتمان نشینی و ضرورت تنظیم روابط مالکین آپارتمان ها، قانون گذار در سال 1343 قانون تملک آپارتمان ها را تصویب نمود. تصویب این قانون اگر چه گامی اساسی در جهت حل مشکلات مالکین آپارتمان ها بوده، اما هم چنان بسیاری از سؤالات و ابهامات در این زمینه بی پاسخ مانده و مسائل و مشکلات پیرامون آن رو به فزونی است. 
از جمله سؤالات و ابهاماتی که در این خصوص وجود دارد به قرار زیر است: 
1-آپارتمان چگونه تعریف می شود و کاربرد های آن چیست؟ 
2-موقعیت انباری و پارکینگ در مجتمع های آپارتمانی چگونه است؟ (آیا در ردیف قسمت های اختصاصی قرار می گیرد و تنها مالک آپارتمان حق استفاده از آن را دارد یا در زمره قسمت های اشتراکی است و همه شرکا حق استفاده از آن را دارند؟). 
3-در صورتی که مالک آپارتمان اقدام به حذف فضای پارکینگ نماید، یا پارکینگ را تبدیل به واحد مسکونی کند چه پیامدهای حقوقی را به دنبال خواهد داشت؟ 
4-نحوه استفاده مالکین از قسمت های مشترک که راه عبور آن از قسمت اختصاصی یکی از شرکا است، چگونه خواهد بود؟ آیا مالکین آپارتمان ها مکلفند از حق خود صرف نظر نمایند (قاعدۀ لاضرر) و یا این که شریک مزبور نمی تواند مانع اعمال حق سایر مالکین شود و باید موجبات تصرف آنها را در قسمت های اشتراکی فراهم کند (قاعدۀ تسلیط)؟ 
5-در صورتی که اقلیت مالکین مخالف بازسازی ساختمان باشند، انعقاد قرارداد اجاره به منظور تأمین مسکن استیجاری برای مالک مخالف بر عهده چه کسی است؛ همچنین مطالبه اجاره بها و هزینه های بازسازی از مالک مخالف، چگونه صورت می گیرد؟ 

در رابطه با سؤالات و ابهامات فوق فرضیاتی مطرح است: 

الف-آپارتمان واحدهایی از یک مجموعه ساختمانی اند که در عرصه واحد از یک پلاک ثبتی خاص با واحدهای مستقل بنا شده اند و دارای سند تفکیکی خاص و مجزا هستند. آپارتمان ممکن است به صورت مسکونی، تجاری، اداری مورد استفاده قرار گیرد. 

ب-انباری و پارکینگ ها از ملزومات اختصاصی آپارتمان ها هستند که به طور انحصاری مورد استفاده مالکین قرار میگیرند. 
ج-در صورتی که مالک اقدام به حذف فضای پارکینگ نماید یا آن را تبدیل به واحد مسکونی کند، مفاد ماده صد و تبصره های آن اعمال می شود. 
د-اگر نحوه استقرار قسمت مشترک آپارتمان به گونه ای باشد که تردد در آن مستلزم عبور از قسمت اختصاصی یکی از شرکا باشد، شرکای دیگر نمی توانند به این بهانه قسمت اختصاصی شریک مزبور را مورد تعرض قرار می دهند. 
ه-به نظر می رسد قرارداد اجاره توسط اکثریت مالکین موافق باسازی به عنوان نماینده اقلیت مخالف منعقد می گردد.اما پرداخت اجاره بها و هزینه های بازسازی بر عهدۀ مالک (مالکان) مخالف است. 
با توجه به کمبود تألیفات و تحقیقات، عدم دسترسی به آرای تحلیلی محاکم، کمبود کارشناسان خبره و ورزیده، بحث و بررسی در زمینه مسائل حقوقی آپارتمان ها بسیار دشوار است.اما علی رغم مشکلات و موانع موجود، سعی وافر به عمل آمده تا به بسیاری از سؤالات و ابهامات موجود در رابطه با آپارتمان ها پاسخ گفته شود. از همین رو، امید است نوشتار حاضر بتواند در آشنا ساختن خوانندگان با مسائل حقوقی آپارتمان ها مفید باشد و موجب تأمل بیشتر نسبت به موضوع یادشده گردد. 
آپارتمان سازی و آپارتمان نشینی- زهراتقی لو مقدمه  با توسعه شهرها و رشد آپارتمان نشینی و ضرورت تنظیم روابط مالکین آپارتمان ها، قانون گذار در سال 1343 قانون تملک آپارتمان ها را تصویب نمود. تصویب این قانون اگر چه گامی اساسی در جهت حل مشکلات مالکین آپارتمان ها بوده، اما هم چنان بسیاری از سؤالات و ابهامات در این زمینه بی پاسخ مانده و مسائل و مشکلات پیرامون آن رو به فزونی است.  از جمله سؤالات و ابهاماتی که در این خصوص وجود دارد به قرار زیر است:  1-آپارتمان چگونه تعریف می شود و کاربرد های آن چیست؟  2-موقعیت انباری و پارکینگ در مجتمع های آپارتمانی چگونه است؟ (آیا در ردیف قسمت های اختصاصی قرار می گیرد و تنها مالک آپارتمان حق استفاده از آن را دارد یا در زمره قسمت های اشتراکی است و همه شرکا حق استفاده از آن را دارند؟).  3-در صورتی که مالک آپارتمان اقدام به حذف فضای پارکینگ نماید، یا پارکینگ را تبدیل به واحد مسکونی کند چه پیامدهای حقوقی را به دنبال خواهد داشت؟  4-نحوه استفاده مالکین از قسمت های مشترک که راه عبور آن از قسمت اختصاصی یکی از شرکا است، چگونه خواهد بود؟ آیا مالکین آپارتمان ها مکلفند از حق خود صرف نظر نمایند (قاعدۀ لاضرر) و یا این که شریک مزبور نمی تواند مانع اعمال حق سایر مالکین شود و باید موجبات تصرف آنها را در قسمت های اشتراکی فراهم کند (قاعدۀ تسلیط)؟  5-در صورتی که اقلیت مالکین مخالف بازسازی ساختمان باشند، انعقاد قرارداد اجاره به منظور تأمین مسکن استیجاری برای مالک مخالف بر عهده چه کسی است؛ همچنین مطالبه اجاره بها و هزینه های بازسازی از مالک مخالف، چگونه صورت می گیرد؟   در رابطه با سؤالات و ابهامات فوق فرضیاتی مطرح است:   الف-آپارتمان واحدهایی از یک مجموعه ساختمانی اند که در عرصه واحد از یک پلاک ثبتی خاص با واحدهای مستقل بنا شده اند و دارای سند تفکیکی خاص و مجزا هستند. آپارتمان ممکن است به صورت مسکونی، تجاری، اداری مورد استفاده قرار گیرد.   ب-انباری و پارکینگ ها از ملزومات اختصاصی آپارتمان ها هستند که به طور انحصاری مورد استفاده مالکین قرار میگیرند.  ج-در صورتی که مالک اقدام به حذف فضای پارکینگ نماید یا آن را تبدیل به واحد مسکونی کند، مفاد ماده صد و تبصره های آن اعمال می شود.  د-اگر نحوه استقرار قسمت مشترک آپارتمان به گونه ای باشد که تردد در آن مستلزم عبور از قسمت اختصاصی یکی از شرکا باشد، شرکای دیگر نمی توانند به این بهانه قسمت اختصاصی شریک مزبور را مورد تعرض قرار می دهند.  ه-به نظر می رسد قرارداد اجاره توسط اکثریت مالکین موافق باسازی به عنوان نماینده اقلیت مخالف منعقد می گردد.اما پرداخت اجاره بها و هزینه های بازسازی بر عهدۀ مالک (مالکان) مخالف است.  با توجه به کمبود تألیفات و تحقیقات، عدم دسترسی به آرای تحلیلی محاکم، کمبود کارشناسان خبره و ورزیده، بحث و بررسی در زمینه مسائل حقوقی آپارتمان ها بسیار دشوار است.اما علی رغم مشکلات و موانع موجود، سعی وافر به عمل آمده تا به بسیاری از سؤالات و ابهامات موجود در رابطه با آپارتمان ها پاسخ گفته شود. از همین رو، امید است نوشتار حاضر بتواند در آشنا ساختن خوانندگان با مسائل حقوقی آپارتمان ها مفید باشد و موجب تأمل بیشتر نسبت به موضوع یادشده گردد.

Comments