تحلیل سرمایه خارجی در بخش مسکن : پیامدهای منفی جلب سرمایه خارجی در مسکن - 27 بهمن 94 و 1 اسفند 94

posted Feb 15, 2016, 10:55 PM by فروش آپارتمان تهران   [ updated Feb 19, 2016, 10:33 PM ]

بهترین نحوه همکاری با خارجی‌ها در بازار ملک؟

یک مقام بخش خصوصی در حوزه ساخت‌وساز عنوان کرد: نبود سرمایه‌های کلان و فناوری‌های نوین در پروژه‌های ملی خلاءجدی در ساخت‌وسازهای کنونی کشور است که کشورهای اروپایی می‌توانند در این مورد کمک شایانی به ساخت ساز کشور داشته باشند.

 نبود اعتبارات کافی عمرانی که منجر به تعطیلی و توقف بسیاری از پروژه‌ها شد، یکی از دلایلی است که مدیران را به فکر جذب سرمایه‌گذاری خارجی و استفاده از ظرفیت‌های آنان انداخته است.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، محمد مرتضوی، رئیس کمیسیون سرمایه‌گذاری کانون انبوه‌سازان کشور بابیان این مطلب که ورود سرمایه‌گذاران خارجی به داخل کشور می‌تواند بسیار خوش‌یمن باشد گفت: ورود کشورهای خارجی در عرصه ساخت‌وساز باید در پروژه‌های ملی و کلان انجام گیرد، زیرا سازنده‌های داخلی توانایی هدایت پروژه‌ها و طرح‌های بزرگ رادارند و مشکل اصلی ما در پروژه‌های ملی نهفته است.

وی در این مورد تصریح کرد: نگاه مسوولان باید نگاه ملی باشد، نبود سرمایه‌های کلان و فنّاوری‌های نوین در پروژه‌های ملی خلاءجدی در ساخت‌وسازهای کنونی کشور است که کشورهای اروپایی می‌تواند در این مورد کمک شایانی به ساخت ساز کشور داشته باشند.

این فعال ساختمانی افزود: کشور ما مملو از کارگران حرفه‌ای است که با رکود چندساله ساخت‌وساز، بیکار شده‌اند و برخی از آنان به فعالیت‌های دست‌فروشی روی آورده‌اند.

مرتضوی گفت: سرمایه‌گذاری خارجی می‌تواند ضمن انتقال ارز و نقدینگی به درون اقتصاد کشور میزبان، به انتقال دانش فنی جدید و همچنین آموزش نیروی کار کشور میزبان با آن دانش فنی اقدام کند. این نوع سرمایه‌گذار احتمالاً کالاهای تولیدی خود را باکیفیت بهتری از تولیدکننده مشابه در کشور میزبان ارائه می‌کند، بنابراین می‌تواند رضایت و رفاه مصرف‌کننده را جلب و زمینه را برای تلاش تولیدکنندگان کشور پذیرنده سرمایه جهت افزایش کیفیت محصولات خود فراهم سازد. البته همان‌طور که ملاحظه می‌شود گرفتن امکان رقابت از سرمایه‌گذاران داخلی، چنان چه جدی باشد، از مضرات سرمایه‌گذاری خارجی بر وضعیت تولید به‌صورت کلان ارزیابی می‌شود.

وی افزود: این نکته بدان معناست که سرمایه‌گذاری خارجی در عین‌حال که تحقیق و توسعه را تا حدودی به کشور میزبان می‌آورد، چنان چه کشور پذیرنده سرمایه درحال‌توسعه باشد، زمینه‌های استفاده از امکانات داخلی را از بین می‌برد و این‌یکی از مهم‌ترین مضرات سرمایه‌گذاری خارجی است که خصوصاً به لحاظ ذهنی نقش برجسته‌ای را ایفا می‌کند. سرمایه‌گذاری خارجی اگر به‌صورت بی‌رویه و در تمام عرصه‌های یک اقتصاد صورت گیرد این نگرانی را ایجاد می‌کند که اقتصاد میزبان را معطوف به اراده سرمایه‌گذاران خارجی، دچار شوک سازد، بنابراین از این‌جهت هم مثبت ارزیابی نمی‌شود.

این فعال ساختمانی در این مورد توضیح داد: بحث سرمایه‌گذاری خارجی در حوزه مسکن و ساختمان به دو شکل صورت می‌گیرد؛ در نوع اول، شرکت‌ها یا افراد با خرید زمین و ساخت آن، واحدهای مسکونی ساخته‌شده را به فروش می‌رسانند. در نوع دوم سرمایه‌گذاری خارجی، افراد زمینی را خریداری کرده و با انجام ساخت‌وساز در آن، مالکیت واحد مسکونی را در اختیار گرفته و در آن ساکن می‌شوند.

او اضافه کرد: به‌عبارت‌دیگر در نوع اول، سرمایه‌گذار خارجی به‌صورت پیمانکار فعالیت می‌کند؛ اما در نوع دوم سازنده همان مالک است که به نظر می‌رسد بحث مشارکت سرمایه‌گذار خارجی در پروژه‌های ساختمانی به‌صورت پیمانکار بیش از نوع دوم است؛ که این مورد نباید در کشور تکرار شود.

مرتضوی همچنین با انتقاد از رفتار اتاق بازرگانی در مورد جلسات تشکیل‌شده برای جذب سرمایه‌گذار خارجی گفت: متأسفانه این اتاق، کانون انبوه‌سازان را در هیچ جلسه و گفت‌وگویی وارد نکرده و تمام گفتمان خود را با شرکت‌های خارجی سرمایه‌گذار، پشت درهای بسته انجام داده و حتی گزارش‌ها و آمارهای ردوبدل شده را به کانون انبوه‌سازان انتقال نمی‌دهند.


کلید واژه ها

 مسکن

اخبار مرتبط




پیامدهای منفی جلب سرمایه خارجی در مسکن

بهره‌گیری از سرمایه‌گذاری خارجی در حوزه مسکن، یکی از مسائلی است که بسیاری از کشورهای دنیا آن را تجربه کرده‌اند و این تجربه در کشورهای مختلف آثار و تبعات متفاوتی را در اقتصاد کلان به همراه داشته است ؛

 ضمن اینکه هر کدام از این کشورها قوانین و اصول خاص خود را برای جذب سرمایه‌گذاری خارجی اجرایی کرده‌اند. در این میان استرالیا یکی از کشورهایی است که در زمینه حضور سرمایه‌گذار خارجی در بخش مسکن و ساختمان، ‌قانون مشخص و تدوین شده‌یی دارد.

تدوین و تصویب نخستین قانون مربوط به مشارکت سرمایه‌گذار خارجی در پروژه‌های ساخت و ساز در استرالیا به سال 1976 باز می‌گردد، این قانون در سال 1981 بازنگری و دوباره در سال 1987 ترمیم شد، اصلاح این قانون با گذر زمان و تغییرات ایجاد شده در ساختار اقتصادی استرالیا ادامه یافت و در سال‌های 2008 و 2010 نیز این قانون شاهد تغییراتی بود. براساس این قانون یک فرد خارجی می‌تواند با میزان مشخصی از سرمایه در کشور استرالیا اقدام به انجام فعالیت‌های مربوط به بخش مسکن و مستغلات کند و مالک آپارتمان یا واحدی مسکونی در این کشور شود؛ ضمن اینکه امکان مشارکت برای ساخت و ساز با ساکنان استرالیا نیز به این سرمایه‌گذار خارجی داده می‌شود. در کشور امریکا نیز مشارکت سرمایه‌گذاران خارجی در حوزه مسکن و ساختمان به خوبی قابل مشاهده بوده و‌ حضور چینی‌های ثروتمند در بازار مسکن ایالات متحده امریکا محسوس است.

اما بحث سرمایه‌گذاری خارجی در حوزه مسکن و ساختمان به دو شکل صورت می‌گیرد؛ در نوع اول شرکت‌ها یا افراد با خرید زمین و ساخت آن، ‌واحدهای مسکونی ساخته شده را به فروش می‌رسانند؛ همان‌گونه که شرکت پ‍ژو در ایران فعالیت می‌کند و در نوع دوم سرمایه‌گذاری خارجی، افراد زمینی را خریداری کرده و با انجام ساخت و ساز در آن، مالکیت واحد مسکونی را در اختیار گرفته و در آن ساکن می‌شوند. به عبارت دیگر در نوع اول، سرمایه‌گذار خارجی به صورت پیمانکار فعالیت می‌کند (زمین برای یک ساکن امریکایی و سازنده شرکت فرانسوی است) اما در نوع دوم سازنده همان مالک است که به نظر می‌رسد بحث مشارکت سرمایه‌گذار خارجی در پروژه‌های ساختمانی به صورت پیمانکار بیش از نوع دوم است.

ناگفته نماند که حضور سرمایه‌گذاران خارجی تبعاتی منفی نیز به همراه دارد و موجب می‌شود که قیمت مسکن افزایش یابد. به عنوان نمونه سه سال پیش در کانادا 25هزار نفر از طبقه متوسط این کشور بیانیه‌یی را علیه فروش زمین به خارجی‌ها منتشر کردند و خواستار لغو این قانون فروش شدند زیرا به گفته آنها  همچنین مراجعه به آمارها با ورود خارجی‌ها به بازار مسکن کانادا، قیمت مسکن در این کشور افزایش یافته بود.  حضور سرمایه‌گذار خارجی یا اجازه خرید ملک به خارجی‌ها تبعات منفی دیگری نیز دارد که یکی از این اثرات از میان رفتن ملیت و ملی‌گرایی در کشورهاست، به عنوان نمونه چندی پیش یکی از اقتصاددانان اروپایی هشدار داده بود که اگر روند فروش املاک و مستغلات شهر لندن به قطری‌ها با همین سرعت ادامه یابد شهر لندن هویت خود را از دست داده و شهری با هویت قطری می‌شود. همین موضوع را می‌توان در کشوری مانند ترکیه نیز مشاهده کرد؛ وقتی تبلیغات فروش زمین و واحد مسکونی در شهرهای ‌آنتالیا، آنالیا و... مطرح می‌شود،  می‌تواند ملیت این کشورها را هدف قرار دهد.

البته با وجود نگرانی‌هایی که ازسوی برخی کارشناسان اقتصادی-اجتماعی درباره اثرات فروش بی‌رویه ملک، همچنین حضور سرمایه‌گذاران خارجی در بخش مسکن  احساس می‌شود همچنان کشورهایی مانند استرالیا، ترکیه، امریکا و... از حضور سرمایه‌گذار خارجی استقبال می‌کنند. در همین راستا حجم سرمایه‌گذاری خارجی در امریکا نشان می‌دهد که در مارس 2014، 92.2تریلیون دلار از ارزش کل املاک فروخته شده در فاصله مارس 2013 تا مارس 2014، به سرمایه‌گذاران خارجی تعلق دارد، این رقم نسبت به میزان سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن و ساختمان امریکا در سال 2013، حدود 35درصد افزایش یافته است. براساس این آمار، سرمایه‌گذاران خارجی به دو بخش ساکن و غیرساکن تقسیم‌بندی می‌شوند که برهمین اساس در سال 2014، حدود 45.5 میلیارد دلار از سرمایه‌گذاری‌های صورت گرفته مربوط به بخش غیرساکن است و مابقی 92.2تریلیون دلار به بخش ساکن امریکا مربوط می‌شود و در کل حدود 3درصد از حجم معاملات صورت گرفته در بازار مسکن ایالات متحده به خارجی‌ها تعلق می‌گیرد.  ناگفته نماند که جذب سرمایه‌گذاری خارجی در بخش مسکن نیازمند وجود فاکتورهای ویژه‌یی ازجمله رونق بازار مسکن کشور هدف و حمایت از سرمایه‌گذار است، به عنوان نمونه در فاصله سال‌های 2002 تا 2007 که بازار مسکن امریکا رونق را تجربه می‌کرد و سرمایه‌گذاری در این بازار سودآوری مناسبی به همراه داشت، حضور سرمایه‌گذاران خارجی در این بخش به‌شدت افزایش یافت، اما در شرایط کنونی بازار مسکن ایران نمی‌توان شاهد حضور پررنگ سرمایه‌گذاران خارجی بود؛ زیرا هم نظام بانکی و قوانین حاکم از ورود سرمایه‌گذار حمایت نمی‌کند و هم بازار در رکود عمیقی فرورفته است. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت که شرکت‌های فرانسوی که به صورت سازمان یافته در دوبی، ساخت برج‌های بلندمرتبه را برعهده دارند در ایران و در الهیه تهران چنین پروژه‌یی را اجرایی کنند؛ زیرا هم‌اکنون تقاضای لازم برای خرید چنین واحدهایی نیز وجود ندارد اما می‌توان از تکنولوژی‌های مدرن سایر کشورها برای صنعتی‌سازی ساختمان بهره برد.

* کارشناس ارشد اقتصاد مسکن


اخبار مرتبط






Comments