تحلیل انتظار بازار مسکن برای روزهای بزرگ - باید ها و نباید ها از این انتظار - 23 دی 94

posted Jan 12, 2016, 9:54 PM by فروش آپارتمان تهران

انتظار بازار مسکن برای روزهای بزرگ

رکود سنگین در سال‌های اخیر اقتصاد ایران را محاصره کرده است؛ رکودی که بخش مسکن را نیز بی‌نصیب نگذاشت و سایه این رکود، تابستان٩٤ سنگین‌تر از همیشه به اوج خود رسید.

 بازار مسکن در این ایام با مشکل بزرگی به نام بحران نقدینگی در طرف تقاضا روبه‌رو شده تا قفل این بازار همچنان بسته بماند.رکود موجود در بخش مسکن ریشه در سمت تقاضا دارد؛ زیرا واحدهای مسکونی ساخته شده در دو سال اخیر هم با وجود آن‌که از سوی سازندگان به بازار مسکن عرضه شده، تقاضای موثری برای خرید ندارند.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از شهروند ، قیمت‌ها آن‌قدر بالا رفته که دست متقاضیان دیگر به آنها نمی‌رسد؛ قیمت‌ها به‌حدی بالاست که طبقه متوسط (که سال‌هاست موتور محرک بازارند) توان خرید را از دست داده‌اند. از سوی دیگر، بازار مسکن که سال‌های طلایی قیمت خود را در شرایط رکود تورمی پشت‌ سر گذاشته، درحال حاضر تبدیل به قله نقدینگی بانک‌ها شده است.

چرا که ورود مستقیم بانک‌ها به بازار مسکن در سال‌های پایانی دهه ٨٠ به بعد، سیلی از نقدینگی را به این بازار به ظاهر غیرقابل سقوط سرازیر کرد و به ناگهان با دیوار بحران درآمدهای نفتی تصادف کرد. حالا سقوط درآمدهای نفتی از یک‌سو، منبع اصلی تأمین نقدینگی دلالان بازار مسکن را تخریب کرده و از سوی دیگر تأمین‌کننده منابع دولتی که خود بزرگترین مشتری سیستم بانکی تلقی می‌شود هم، در این بن‌بست سیستم بانکی ماند. در نتیجه، حجم بالای املاکی که توان فروش آن را ندارند، روی دست این شبکه معیوب باقی مانده است.

مسکن در آشفته‌بازار اقتصاد
بررسی وضع کنونی بازار مسکن ایران با اقتصاد تورمی ایران که وابسته به نفت است، نکات مهمی را در خود نهفته دارد. در کشورهایی که در بی‌ثباتی اقتصادی به ‌سر می‌برند یا گرفتار بیماری هلندی هستند، مسکن مأوای سرمایه‌های سرگردانی است که به قصد سفته‌بازی به آن روی می‌آورند و در کنار آن بخش مهم دیگری از آحاد جامعه به قصد استفاده از خدمات مسکن وارد بازار می‌شوند و هریک از دو گروه فوق، الگوهای متفاوتی از مسکن را از لحاظ ابعاد و کیفیت مدنظر دارند.

در این کشورها، مسکن می‌تواند از طریق مالکیت به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای تقاضا شود؛ به‌طور معمول خانوارها در شرایط تورمی برای حفظ ارزش پول خود متقاضی مسکن می‌شوند. در این حالت خانوار علاوه بر استفاده از خدمات مسکن به امید کسب عایدی سرمایه در زمان آتی دست به خرید و تملک مسکن می‌زند. گروهی از متقاضیان سرمایه‌ای مسکن، سوداگران و سفته‌بازانی هستند که براساس دوران رونق و رکود بازار مسکن، به آن وارد یا از آن خارج می‌شوند. به‌طور معمول حرکات این‌گونه متقاضیان براساس پیش‌بینی سطح عمومی قیمت مسکن یا براساس رانت‌هایی است که براساس تصویب قوانین شهری یا اجرای پروژه‌های عمرانی حاصل می‌شود.
در این حالت، هرگونه شکل‌گیری انتظارات قیمتی موجب رکود یا رونق در بازار می‌شود و به دلیل وجود هزینه‌های معاملاتی بالا، معاملات سوداگرانه مسکن بیشتر در الگوهای مسکن گرانقیمت صورت می‌گیرد و واحدهای ساخته شده تحت‌تأثیر انگیزه‌های سوداگرانه عموما در واحدهایی با متراژ بالا ساخته می‌شوند؛ تقاضای این بخش به‌سختی تحت‌تأثیر متغیرهایی همچون انتظارات تورمی، نرخ ارز، طلا و سایر دارایی‌های جایگزین، ارزش سهام و غیره قرار دارد.

اقدام‌های نجات‌بخش بازار
پرداخت وام ٨٠ میلیون تومانی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، یکی از راهکارهایی بود که دولت برای خرید واحدهای مسکونی با متراژ پایین و ارزان‌قیمت دنبال کرد. اما در عمل این تسهیلات نمی‌تواند کمک‌ هزینه مناسبی برای متقاضیان خرید واحدهای بزرگ متراژ در مناطق متوسط و بالای‌شهر باشد. ضمن این‌که این وام نیز تنها ١٧ تا ١٨درصد از مبلغ یک واحد مسکونی کوچک در مناطق متوسط و پایین‌شهر تهران را تأمین می‌کند.

البته گشایش حساب صندوق پس‌انداز مسکن و پرداخت وام ٨٠ میلیون تومانی و همچنین تصویب اعطای وام ٦٠ میلیون تومانی خرید مسکن از سوی شورای پول و اعتبار گواه آن است که گام‌های مثبتی برای تحریک و ایجاد رونق در بازار مسکن برداشته شده است و اقدامات اخیر وزارت راه‌وشهرسازی در این زمینه کاملا آگاهانه بوده اما این گام‌ها کافی نیست و باید با ارتقای مبلغ تسهیلات پرداختی به خریداران مسکن رونق را به بازار بازگرداند؛ ضمن این‌که نرخ سود نیز باید به تبع نظام بانکی سایر کشورها کاهش یابد و افزایش مبلغ وام خرید مسکن کفایت نمی‌کند.

چه باید کرد؟
حال با توجه به ادامه رکود حوزه مسکن به نظر می‌رسد تنها اقدامی که می‌تواند تحرک و رونقی در بازار ایجاد کند، پرداخت وام خرید مسکن با قدرت پوشش‌دهی ٦٠ تا ٧٠درصد از سهم یک واحد مسکونی متوسط است؛ البته شرط استقبال از چنین تسهیلاتی، کاهش نرخ سود به ٤ تا ٥درصد است. در همه نقاط دنیا، دولت‌ها با اعطای وام‌های خرید مسکن و تأمین سهم ٧٠ تا ٨٠درصدی قیمت یک واحد مسکونی از خریدار حمایت می‌کنند و در ایران نیز باید چنین تصمیمی عملی شود و بانک‌ها بیش از نیمی از هزینه یک واحد مسکونی را پوشش دهند؛ زیرا تجربه نشان داده است که تأمین وام‌های مسکونی چندان مورد استقبال متقاضیان قرار نمی‌گیرد و مشکل بازار مسکن همچنان باقی می‌ماند.

البته افزایش مبلغ وام خرید مسکن در ماه‌های پیش‌رو امکان‌پذیر نخواهد بود زیرا بانک‌ها از نظر منابع مالی و نقدینگی با مشکل مواجهند و حتی در پرداخت وام ازدواج نیز اختلالاتی دیده می‌شود؛ پس در گام اول باید شرایط اقتصاد کلان کشور بهبود یابد و به دنبال آن و با تزریق منابع مالی به بخش مسکن شاهد افزایش مبلغ وام خرید مسکن باشیم؛ ضمن این‌که این اقدامات و افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن باید همراه با تشکیل یک نهاد نظارتی قدرتمند باشد؛ زیرا در صورت عدم نظارت مناسب امکان ایجاد سوداگری در بازار مسکن افزایش می‌یابد و این امکان وجود دارد که دلالان با استفاده از شرایط به وجود آمده قیمت واحدهای مسکونی را با روندی غیرطبیعی افزایش دهند.
در این حوزه اگر بانک مرکزی  بتواند بر ترس خود از تورم ناشی از وام مسکن فایق‌ آید و مصوبه شورای پول و اعتبار برای وام ٦٠ میلیون تومانی اجرایی شود، می‌توان انتظار داشت توان خرید وام مسکن به حدود‌ سال ٨٤ نزدیک شود، وام ٦٠ میلیون تومانی در حال حاضر می‌تواند تأمین‌کننده قیمت ١٥ مترمربع از فضای مسکونی باشد.
بازارهای سرمایه‌گذاری و مسکن
حال برای تعیین این‌که مسکن در اقتصاد ایران بیشتر کالایی است مصرفی یا سرمایه‌ای، می‌توان اقدام به برآورد تابع تقاضای مسکن کرد که تحت‌تأثیر توان اقتصادی خانوار است. سال‌هاست که بحث امنیت در سرمایه‌گذاری و فعالیت‌های اقتصادی با اما و اگرهایی مواجه بوده و فعالیت‌های تولیدی بلندمدت در ایران به علت تلاطم‌های اقتصادی سودآوری لازم را نداشته و همین امر انگیزه سرمایه‌گذاران و تولیدکنندگان را برای سرمایه‌گذاری در حوزه تولید را کاهش داده است.
علاوه بر فعالیت‌های تولیدی، دیگر بازارهای اقتصادی کشور همچون سکه، ارز، طلا و بورس نیز به علت سیاست‌های ضدونقیض دولت‌ها و کاهش و افزایش مداوم قیمت‌ها همواره در نوسان بوده‌اند و ریسک بالای سرمایه‌گذاری در این بخش‌ها موجب شده است که این کانال‌ها نیز برای فعالیت اقتصادی و سرمایه‌گذاری چندان از سوی مردم مورد استقبال قرار نگیرند.

بر همین اساس، در میان این بازارها، مسکن اغلب به‌عنوان حوزه‌ای که ریسک کمتر و بازگشت سرمایه بالاتری دارد، بهترین گزینه است؛ علاوه بر ریسک پایین سرمایه‌گذاری در مسکن، دولت‌ها نیز دخالت چندانی در مسکن نداشته‌اند و عوارض و مالیات‌های این بخش چندان قابل توجه نیست. تجربه سال‌های گذشته ثابت کرده است که سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن سودآورتر از سایر بخش‌هاست. به‌عنوان نمونه سرمایه‌گذاری که وارد بخش تولید شده پس از مدتی فعالیت به دلیل عدم ثبات اقتصادی در بخش تولید و عدم بازگشت سرمایه، زمانی که اقدام به مقایسه فعالیت تولیدی خود با سایر فعالیت‌های اقتصادی کند به‌طورحتم با این گزینه روبه‌رو می‌شود که اگر با سرمایه گذشته خود واحدهای مسکونی در داخل شهر خریداری می‌کرد در این مدت سوددهی سرمایه‌اش چند برابر می‌شد ضمن این‌که فعالیت در حوزه مسکن مشکلات کمتری نیز دارد. 

البته سایر هزینه‌ها مانند سکه، ارز، طلا و بورس نیز مشکلات مربوط به نیروی انسانی و تأمین اجتماعی و... را ندارند؛ اما بازگشت سرمایه در این حوزه‌ها نسبت به مسکن کمتر بوده و ریسک سرمایه‌گذاری در آنها بیشتر است و همین موضوع سبب شده است که بسیاری از مردم پس‌اندازهای خود را به سمت خرید مسکن دوم و سوم سوق دهند و پیش‌بینی می‌شود در صورتی که اقتصاد ایران مسیر گذشته خود را ادامه دهد، محیط کسب و کار بهبود نیابد، کانال‌های سرمایه‌گذاری متنوع نشود و عوارض و مالیات‌های مربوط به بخش مسکن به درستی اجرا نشود؛ همین شرایط ادامه می‌یابد و نگاه سرمایه‌ای به مسکن نسبت به گذشته نیز تشدید می‌شود.

سوداگری مسکن، به‌عنوان کالایی سرمایه‌ای
  بررسی‌ها در حوزه مسکن نشان می‌دهد که آمار بالایی برای خریدهای بار دوم و سوم مسکن در ایران وجود دارد. این نکته مهر تأییدی است بر غلبه نگاه سرمایه‌ای به مسکن در مقابل نگاه مصرفی، نگرانی‌ای که همواره کارشناسان و فعالان مسکن نسبت به تشدید آن هشدار داده‌اند؛ زیرا در صورت ادامه این شرایط، علاوه بر گسترش سوداگری در حوزه مسکن، شاخص دسترسی به مسکن برای متقاضیان خرید افزایش می‌یابد و همین موضوع راه را برای خانه‌دار شدن خانه اولی‌ها با مشکل مواجه می‌کند. ورود دولت به حوزه زمین و مسکن را می‌توان عامل اصلی سرمایه‌ای شدن مسکن دانست که این موضوع به سال‌های قبل از انقلاب و برنامه سوم عمرانی کشور بازمی‌گردد. دخالت دولت با طرح اصلاحات ارضی آغاز و موجب شد که دولت به بزرگترین مالک زمین و مسکن کشور تبدیل شود.

در این میان، علاوه بر طرح اصلاحات ارضی، از دهه ٤٠ شمسی نیز اجرای طرح‌های ‌هادی و جامع شهری بر بازار مسکن اثر گذاشت و نگاه سرمایه‌ای به مسکن را تشدید کرد؛ زیرا موجب شد با محدود کردن عرضه زمین در سطح شهر، درجه اهمیت زمین و مسکن افزایش یابد. پس از برنامه سوم عمرانی کشور، برنامه چهارم و پنجم عمرانی اجرایی شد که در این برنامه‌ها نیز کشور به سمت صنعتی شدن پیش رفت و همگام با اجرای طرح اصلاحات ارضی، تغییر اقتصاد کشاورزی به صنعتی، افزایش مهاجرت، سیر صعودی رشد جمعیت، کاهش نرخ مرگ‌ومیر و... موجب افزایش تقاضای زمین و مسکن شد؛ اما از سوی دیگر طرح‌های جامع و‌هادی شهری عرضه زمین و مسکن را با محدودیت مواجه می‌کرد و همین نابرابری عرضه و تقاضا، موجب تقویت نگاه سرمایه‌ای به کالای مسکن شد.

روال نابرابری عرضه و تقاضا در بخش مسکن و ایجاد سکونت‌گاه‌های غیررسمی و زاغه‌نشینی تا اوایل انقلاب ادامه داشت و با وجود تأسیس بانک رهنی از سوی حکومت پهلوی برای بهبود سطح توانمندی اقتصادی خانوارها برای خرید مسکن و حمایت از متقاضیان مسکن، اما این اقدام تأثیر چندانی در رفع این موانع نداشت. با پیروزی انقلاب اسلامی و صدور پیام امام‌خمینی(ره) برای تشکیل حساب ١٠٠ محرومان و دعوت به جهاد خانه‌سازی، راهبرد جدیدی در حوزه مسکن رونمایی و اجرا شد؛ از همان زمان زمین به صورت رایگان برای خانه‌سازی در اختیار مردم قرار گرفت و اجرای این سیاست هم سهم زمین را در قیمت تمام شده کاهش و هم آمار تولید مسکن را افزایش داد.

اجرای حساب ١٠٠ امام برای محرومان تا‌ سال ٧١ ادامه یافت و از‌ سال ٧٢ و با تغییرات ایجاد شده در وزارت مسکن، سیاست عرضه رایگان زمین شهری خاتمه یافت؛ عدم اجرای این سیاست موجب شد که آمار تولید مسکن در سال‌های پایانی برنامه دوم نسبت به سال‌های ابتدایی آن کاهش یابد و این موضوع آغاز دوباره سریال سرمایه‌ای شدن مسکن بود. امکان کسب درآمد از دو مسیر اجاره واحد مسکونی و نوسانات قیمتی مسکن (رو به بالا) می‌تواند به افزایش ارزش بازاری آن منجر شود و همین ویژگی مسکن است که آن را به سرمایه قابل توجهی تبدیل می‌کند. بازار مسکن محل انباشت بخش مهمی از سرمایه‌های ملی است.



اخبار مرتبط





Comments