رونق ملک و سرمشق خودرو برای مسکن ، پوشش دهی وام مسکن در سایر کشورها ، عیارسنجی تسهیلات ساخت و خرید مسکن : 26 آبان 94

posted Nov 17, 2015, 12:37 AM by فروش آپارتمان تهران   [ updated Nov 17, 2015, 4:02 AM ]
رونق ملک و سرمشق خودرو برای مسکن : 26 آبان 94


تسهیلات بی‌سابقه خرید خودرو که با پرداخت آن در ظرف کمتر از یک هفته، حجمی معادل دوبرابر موجودی انبار خودروسازها، به فروش رفت، اگر عینا در بازار مسکن به اجرا گذاشته شود، رکود دو طرفه بخش مسکن، «حل» و بازار ملک از بن‌بست 5/ 2 ساله‌اش «خارج» خواهد شد.

ماه گذشته تشخیص تیم اقتصادی دولت نسبت به صنایع خارج‌کننده کل اقتصاد از رکود،  «حمایت فوری» را نصیب صنعت خودرو کرد و به دنبال تصویب «تحریک تقاضای خرید» در بسته ضد رکود، بلافاصله توسط بانک مرکزی شیوه‌نامه «پرداخت 110 هزار فقره تسهیلات 25 میلیون تومانی به متقاضیان خودروهای ایرانی» به بانک‌ها ابلاغ شد.

صرف‌نظر از تغییر بزرگ در محتوای دو بسته‌ سیاستی خروج از رکود اقتصادی که طی دو سال اخیر توسط دولت تدوین شده-و ماحصل آن هم‌اکنون به حذف «مسکن» از خط مقدم رونق‌زایی و جایگزین شدن «خودرو» منجر شده است- نوع حمایتی که هفته گذشته در ابعادی گسترده از بازار خودرو به عمل آمد، در تحقق اهداف مقطعی دولت موفقیت‌آمیز بود و توانست به مراتب بالاتر از حد انتظار مسوولان، اسباب و محرک‌های رونق «تولید» و «خرید و فروش» خودرو را به صورت توام فراهم کند. تسهیلاتی که طی 6 روز منتهی به روز شنبه، برای فروش 125 هزار خودرو، با هدف رونق‌بخشی دو وجهی به این بازار، پرداخت شد 5 ویژگی متفاوت و تاثیرگذار در مقایسه با رویه کنونی پرداخت وام مسکن دارد که باید سرمشق خروج از رکود مسکن قرار بگیرد. 

اولین مزیت وام‌های 25 میلیون تومانی خرید خودرو، «تاریخ مصرف» آن است که چون مهلت زمانی برای استفاده از آن تعیین شد، از یکسو فرصت محاسبه سود و زیان طرح را از سفته‌بازهای بازار خودرو گرفت و از سوی دیگر باعث شد تقاضای مصرفی در فاصله‌ چند روزه، نسبت به ثبت‌نام در نمایندگی‌های فروش خودرو اقدام کند و حتی 15 هزار فقره بیشتر از سقف ظرفیت تسهیلات، اسم‌نویسی شود. بانک مسکن اخیرا از بانک مرکزی خواست، اجازه دهد مجموعه‌ای محدود از تسهیلات خرید مسکن را مشروط به استفاده متقاضیان تا حداکثر پایان سال 94، پرداخت کند تا معاملات ملک شرایط اولیه برگشت به رونق را پیدا کند، اما هنوز این پیشنهاد تصویب نشده است! مزیت دوم وام اخیر خرید خودرو، «پرداخت سریع و بدون سپرده» آن از لحظه تصویب و ابلاغ بود. در حال حاضر، تنها تسهیلات نسبتا موثر برای خرید مسکن، وام یکم است که به یکسال سپرده‌گذاری، نیاز دارد و عملا برای وضعیت امسال بازار رکودی مسکن، کارگشا نیست. هر چند اوایل آبان، وام 70 میلیون تومانی خرید مسکن به تصویب شورای پول و اعتبار رسید اما نواقص مصوبه، پرداخت آن را معلق گذاشته است.

مزیت سوم تسهیلات 25 میلیونی، در «سهم وام از تامین قدرت خرید» خلاصه می‌شود؛ انگیزه اصلی متقاضیان خرید خودروی ایرانی برای ثبت‌نام آنی در طرح وام 25 میلیونی، به پوشش 80 درصدی قیمت خودروهای مشمول طرح توسط این تسهیلات برمی‌گردد. این وام حتی، بخشی از تقاضای بالقوه- افرادی که خرید خودرو در اولویت‌شان نبود- را نیز تحریک کرد. مزیت چهارم وام خودرو، «پرداخت از کانال عرضه» است. این مسیر پرداخت، باعث شد به جای آنکه بازار دلالی خودروهای دست دوم هدف تقاضا قرار بگیرد، خودروهای صفرکیلومتر به فروش برسد. پنجمین مزیت نیز در تحریک توام سمت عرضه و تقاضا در بازار خودرو، قابل تحلیل است. به گزارش دنیای اقتصاد، در شرایط کنونی بازار مسکن که حدود نیم میلیون واحد مسکونی نیمه‌کاره روی دست سازنده‌ها مانده و حجم زیادی واحد نوساز فروش نرفته در بنگاه‌ها، به دلیل ناتوانی قدرت خرید، قابلیت فروش را از دست داده است، لازم است ساز و کار ضربتی برای وام خرید مسکن با مزایای 5گانه وام خودرو –پرداخت سریع، بدون سپرده، دارای تاریخ مصرف، سقف بالای پوشش قدرت خرید و قابل ارائه به سازنده‌ها یا پیش‌فروشنده‌ها- طراحی و عملیاتی شود. در این راستا، بانک مسکن، پیشنهادهایی مشابه، در ماه‌های اخیر به بانک مرکزی داده است. 

 درخواست دو مقام ارشد وزارت راه‌وشهرسازی
در همین راستا مقامات ارشد وزارت راه‌وشهرسازی خواستار پرداخت تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن مشابه آنچه طی یک هفته پیش در بازار خرید خودروهای داخلی اتفاق افتاد، شدند.  مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی و مدیر کل دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن این وزارتخانه با موفق ارزیابی کردن سیاست اقتصادی اخیر دولت برای رونق بخشی به بازار خودرو از طریق پرداخت 80 درصد قیمت خودروهای داخلی به متقاضیان، معتقدند: اگرچه ویژگی‌های بازار مسکن در مقایسه با بازار خودرو متفاوت و دارای ملاحظات ویژه‌ای است، اما لازم است همان‌طور که پرداخت تسهیلات بدون سپرده در مقطع زمانی کوتاهی باعث ایجاد رونق در بازار خودروهای داخلی شد، در بازار مسکن هم منشأ تحول و کمک برای ایجاد رونق و خروج از رکود شود.

به عقیده آنها لازم است در مقاطعی و در صورت توانایی بانک‌ها به تامین منابع برای پرداخت وام، تسهیلاتی مشابه آنچه حدود یک هفته قبل منجر به فروش تمام خودروهای انباری خودروسازان شده بود، برای رونق بخشی و کمک به سازندگان و متقاضیان خرید واحدهای نوساز در نظر گرفته شود. در این میان اما، حسین عبده تبریزی و علی چگینی دو ملاحظه عمده در رابطه با پرداخت تسهیلات بدون سپرده به بخش مسکن مطرح می‌کنند که قابل توجه است. ضرورت پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش مسکن یکی از این نگرانی‌های احتمالی است. تسهیلاتی که اخیرا با پوشش‌دهی 80درصدی قیمت خودروهای داخلی پرداخت شد، بازپرداخت 4 ساله دارند و این در حالی است که تعیین چنین مدت زمانی برای بازپرداخت وام مسکن عملا غیرممکن است.

بالا بودن حجم پول مورد نیاز برای تسهیلات‌دهی به بخش مسکن دغدغه دومی است که می‌تواند در این مدل پیشنهادی، برای سیستم بانکی کشور وجود داشته باشد. وام 25 میلیونی خرید خودرو در حالی 80درصد قیمت خودروهای داخلی را پوشش داد که هم‌اکنون هر فقره وام خرید مسکن با پوشش‌دهی 80 درصدی قیمت یک آپارتمان نوساز داخلی با متراژ 50 مترمربع در شهر تهران، نباید کمتر از 100 میلیون تومان باشد که با توجه به وضعیت اعتباری بانک‌ها پرداخت چنین حجمی از تسهیلات عملا غیرممکن به نظر می‌رسد. با این حال هم‌اکنون 400 هزار واحد نیمه‌کاره به‌عنوان موجودی انباشته ساختمانی در مناطق مختلف کشور وجود دارد که به گفته انبوه‌سازان اختصاص وام به هر یک از آنها می‌تواند از روند تکمیل و عرضه این آپارتمان‌ها به بازار فروش، گره‌گشایی کند.

مشاور مالی وزیر راه‌و‌شهرسازی با بیان اینکه پرداخت تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن در صورت توان مالی و اعتباری بانک‌ها اقدام مفیدی در کمک به رونق بازار مسکن خواهد بود، گفت: در حال حاضر وام‌های ساخت و خرید مسکن وجود دارد اما به نظر می‌رسد پرداخت تسهیلات بدون سپرده در بازار مسکن با ملاحظات بیشتری نسبت به خودرو همراه باشد. حسین عبده‌تبریزی افزود: در واقع فرمول تسهیلات اخیر خودرو هم بدون سپرده محسوب نمی‌شود چراکه از ابتدا پولی بابت پیش‌خرید به نمایندگی‌ها داده شده و بقیه قیمت خودرو به صورت اقساط پرداخت می‌شود.وی تاکید کرد: بالاخره زمانی که افراد بخواهند کالای بادوامی مانند مسکن خریداری کنند، لازم است سپرده‌گذاری هم صورت بگیرد.

ساز و کار پیشنهادی دفتر اقتصاد مسکن
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی هم در این‌باره  اعلام کرد: پرداخت وام بدون سپرده به بخش مسکن مانند آنچه به بخش خودرو تزریق شد، می‌تواند اقدام خوبی در جهت کمک به خروج از رکود مسکن محسوب شود. علی چگینی گفت: این اقدام باید به صورت برنامه‌ریزی شده و در شکل پرداخت به واحد دسته اول یا نوساز باشد یا ضوابطی طراحی شود که براساس آن وام فقط صرف خرید آپارتمان مسکونی مشخصی شده و این اطمینان حاصل شود که تسهیلات پرداختی فقط صرف خرید واحد مسکونی نوساز یا آپارتمانی مشخص شود. وی ادامه داد: در واقع باید سازو کار به‌گونه‌ای باشد که متقاضی با دریافت تسهیلات در کوتاه‌ترین زمان ممکن واحدی که تسهیلات متناسب با آن پرداخت شده را خریداری کند تا از این طریق گردش واحد در جامعه و سوداگری در بازار مسکن ایجاد نشود.

چگینی پرداخت تسهیلات بدون سپرده به سازنده و انتقال آن به متقاضیان خرید آپارتمان‌های مشخص را راه‌‌حل دیگری برای استفاده از این شیوه وام‌دهی در بازار مسکن عنوان کرد و گفت: باید فرآیندی برای این شیوه وام‌دهی در نظر گرفته شود که اگر تسهیلات به سازنده پرداخت شد، وی به دلیل اینکه آپارتمان‌هایش از وام خرید بدون سپرده برخوردار است، بازار فروش این واحدها را به سمت افزایش قیمت هدایت نکند. وی تاکید کرد: لازم است که بخش مسکن هم در برخی زمان‌ها به صورت مقطعی از تسهیلات بدون سپرده برای خرید تعداد مشخصی آپارتمان‌های آماده مانند آنچه در بازار خودرو تجربه شد، برخوردار شود. 

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی تصریح کرد: البته در شرایط تعادلی اقتصاد، در سایر کشورها متقاضیان دریافت تسهیلات هر زمانی که به بانک‌ها مراجعه می‌کنند، می‌توانند وام دریافت کنند اما در کشور ما به دلیل محدودیت منابع بانکی و شرایط خاص اقتصادی، برای جلوگیری از سوداگری و سفته‌بازی باید کنترل‌ها و نظارت‌های خاصی در این زمینه وجود داشته باشد. وی تاکید کرد: وام مسکن بدون سپرده اگر کنترل شده و برنامه‌ریزی شده به گروه هدف و واحدهای هدف داده شود، می‌تواند بسیار موثر باشد، اما در مورد اینکه در حال حاضر بانک‌ها توان مالی لازم را برای پرداخت تسهیلات کلان با دوره بازپرداخت طولانی و نرخ سود پایین‌تر را دارند یا نه، باید خود بانک‌ها پاسخگو باشند. 

چگینی گفت: از آنجا که در این شیوه پرداخت وام، طول بازپرداخت تسهیلات مسکن به‌طور قطع باید بیشتر از دوره بازپرداخت خودرو تعریف شود، ممکن است بانک‌ها در این زمینه نگرانی بیشتری داشته باشند. وی ادامه داد: اینها مباحثی است که بانک مرکزی و سیستم بانکی کشور باید به آنها پاسخ بدهند و ما هم به‌عنوان مسوولان وزارت راه‌وشهرسازی این درخواست و پیگیری را داریم که شرایطی فراهم شود تا تسهیلات بدون سپرده مسکن در برخی مقاطع زمانی به متقاضیان خرید مسکن هم اختصاص پیدا کند.

 

اگر چه بر اساس گفته‌های رییس سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، عامل اصلی رونمایی بسته رونق اقتصادی، خروج از رکود دو بخش خودرو و مسکن بود اما با اعلام جزییات این بسته، سیل انتقادات فعالان حوزه مسکن به نحوه تخصیص دهی اعتبارات مالی روانه شد؛

 به گفته کارشناسان اقتصادی نگاه اصلی دولت در این بسته به بخش خودرو بوده و مسکن در این بسته مغفول مانده است، با وجود این وزیر راه و شهرسازی به عنوان بالاترین مقام دولتی حوزه مسکن از بسته جدید دولت دفاع کرد و آن را تکمیل‌کننده سایر اقدامات صورت گرفته در بخش مسکن دانست، البته ناگفته نماند که وزارت راه و شهرسازی علاوه بر تمرکز بر بافت‌های فرسوده در بسته رونق اقتصادی دولت، پیش از این طرح صندوق پس انداز مسکن یکم را اجرایی کرده است و در همین راستا وام 35 میلیون تومانی مسکن را نیز به 60 میلیون تومان افزایش داده است. ضمن اینکه در این میان، پیشنهاد اعطای وام ساخت 100 میلیون تومانی نیز به شورای پول و اعتبار ارائه شده است. با وجود اقدامات اخیر وزارت راه و شهرسازی برای بهبود شرایط و ایجاد رونق اما آمارها گویای آن است که همچنان بازار مسکن در رکود است و نشانه‌های رونق در بازار مشاهده نمی‌شود. در بازار رکود زده مسکن، سرمایه‌گذاران همچون سه سال گذشته رغبتی برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ندارند، انبوه‌سازان و سازندگان مسکن نیز به علت عدم فروش واحدهای ساخته شده تمایلی به شروع ساخت و ساز جدید ندارند، در این چرخه خریداران نیز به علت توان مالی پایین، تنها به مراجعه حضوری به بنگاه‌های مشاور املاک اکتفا می‌کنند و اقدامی جدی برای خرید مسکن انجام نمی‌دهند.

درهمین ارتباط رییس انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به تداوم رکود بازار مسکن   می‌گوید: مشاهدات میدانی و تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که برخلاف اظهارات مسوولان وزارت راه و شهرسازی نشانه‌های خروج از رکود در بازار مسکن مشاهده نمی‌شود و بازار بی‌رونق بازار مسکن همچنان پابرجاست.

حسن محتشم می‌افزاید: البته اقداماتی از سوی دولت برای رونق بازار مسکن صورت گرفته است و علاوه بر اعطای وام 80 میلیون تومانی صندوق پس انداز مسکن یکم، وام 60 میلیون تومانی خرید مسکن به تصویب رسیده است.

وی ادامه می‌دهد: وام‌های خرید مسکن که از سوی دولت برای حمایت از بخش تقاضا ارائه می‌شود تنها سهم کوچکی از هزینه خرید واحدهای مسکونی کوچک متراژ را در مناطق ارزان قیمت و متوسط شهر تهران پوشش می‌دهد و نمی‌تواند نقش پررنگی در بهبود بازار مسکن داشته باشد.

به گفته رییس انجمن انبوه‌سازان تهران پیش ازاین وام 35 میلیون تومانی خرید مسکن به همراه وام جعاله به 45 میلیون تومان می‌رسید که دریافت این وام از طریق خرید اوراق بهادار امکان پذیر بود و متقاضی با پرداخت هزینه قابل توجهی درزمره دریافت‌کنندگان این تسهیلات قرار می‌گرفت. محتشم می‌افزاید: پیش‌بینی می‌شود که براساس مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار در پرداخت وام 60 میلیون تومانی، خریدار باید مبلغی در حدود 10 میلیون تومان را برای خرید اوراق بهادار هزینه کند ضمن اینکه نرخ سود این وام نیز14 درصد است.

وی اظهار می‌کند: اعطای وام‌های 60 و 80 میلیون تومانی خرید مسکن می‌تواند به متقاضیان واحدهای مسکونی کوچک و ارزان قیمت کمک کند و تسهیلات جدید (وام 60 میلیون تومانی) برای خرید واحدهای ارزان و متوسط مناسب هستند و همه متقاضیان را پوشش نمی‌دهد. این فعال حوزه مسکن معتقد است که وام 60‌میلیون تومانی تنها تسکین‌دهنده کوتاه‌مدت بازار بیمار مسکن است و توان بهبود این بازار را ندارد و دولت برای بهبود بازار باید برنامه‌های مکملی را نیز طراحی و اجرا کند.

محتشم تصریح می‌کند: اگرچه بهبود توان مالی متقاضیان خرید مسکن توصیه می‌شود اما دراین میان باید برای هر دهک اقتصادی برنامه ویژه‌یی طراحی شود.

وی بیان می‌کند: یکی از اقداماتی که می‌تواند اثرات مثبتی بر بازار مسکن داشته باشد افزایش تسهیلات ارائه شده به انبوه‌سازان و سازندگان مسکن است البته در حال حاضر وام 100 میلیون تومانی ساخت به سازندگان پرداخت می‌شود اما این وام 24 درصد است و برای انبوه‌سازان صرفه اقتصادی ندارد.

به گفته این فعال حوزه مسکن درصورتی این تسهیلات می‌تواند به بهبود و رونق بازار منجر شود که نیاز به سپرده‌گذاری نداشته باشد زیرا سازندگان مسکن منابع مالی خود را برای ساخت و ساز هزینه می‌کنند و امکان سپرده‌گذاری برای آنها وجود ندارد.

گفتنی است اگر چه وام‌های خرید پرداخت شده در حوزه مسکن به متقاضیان خرید خانه کمک کرده و بسیاری را خانه‌دار کرده است اما در شرایط کنونی افزایش مبلغ این وام به 80 یا 60 میلیون تومان نمی‌تواند در خروج از رکود مسکن موثر باشد زیرا اقتصاد کشور در رکود به سرمی برد و توان مالی خریداران نسبت به چند سال گذشته کاهش یافته است و این وام‌ها نیز 17 تا 30 درصد از قیمت خرید خانه را پوشش می‌دهند پس بهبود بازار مسکن وابسته به بهبود شرایط اقتصادی کشورو همچنین ارتقای مبلغ وام‌های خرید است ضمن اینکه نباید نقش بخش عرضه و حمایت از آن با ارائه تسهیلات ارزان قیمت نادیده گرفت و محدودیت و موانع پیش روی ساخت و سازهای جدید و همچنین سازندگان را مرتفع کرد.

منبع:  روزنامه تعادل

پوشش دهی وام مسکن در سایر کشورها


با توجه به اینکه تامین مسکن شهروندان از وظایف دولت‌هاست، هر کدام از کشورها برنامه ویژه‌یی برای خانه‌دارکردن شهروندان خود دارد که وجه مشترک تمامی این برنامه‌ها، تامین بخشی از هزینه خرید خانه از طریق پرداخت تسهیلات است.

 برهمین اساس تمامی دولت‌ها تلاش می‌کنند که تناسب خوبی بین درآمد مردم و قیمت مسکن برقرار کنند، به همین جهت در بیشتر کشورها وام مسکن تقریباً بین 70 تا 100 درصد هزینه مسکن را پوشش می‌دهد.

انگلستان:
دراین کشور اروپایی وام خرید مسکن تا 100درصد قیمت را پوشش می‌دهد.

سوئد:
در کشور سوئد با سطح رفاه اجتماعی بالا، 85 درصد از هزینه مسکن به صورت تسهیلات خرید دراختیار خریداران قرار می‌گیرد.

مالزی:

دراین کشور آسیای جنوب شرقی، دولت معمولاً 80 تا 90 درصد قیمت کل ملک را وام می‌دهد، ضمن اینکه در مالزی نرخ بهره وام مسکن معمولاً درصدی کمتر از نرخ بهره پایه است.

کره جنوبی:
دولت کره جنوبی برای حمایت از خریداران مسکن 70 درصد از قیمت مسکن را پوشش می‌دهد.

هند:
اگرچه وام مسکن در هند انواع مختلفی دارد اما بطور متوسط این وام 75 تا 80 درصد قیمت واحد مسکونی خریداری شده را تامین می‌کند.

ترکیه:
این کشور همسایه حداکثر 50 درصد بهای ملک را به صورت وام خرید دراختیار متقاضیان قرار می‌دهد و مدت زمان بازپرداخت این تسهیلات10 سال و با بهره 8 تا 10است.

منبع:  روزنامه تعادل

کلید واژه ها

 وام مسکن



Comments