بهروز ملكي

کارشناس اقتصادی

هر چند سپري شدن دهمين فصل پياپي ركود در بازار مسكن، انتظار فعالان اين بازار را براي خروج از ركود دوچندان کرده است، بااين‌حال وجود نيروهاي متنوع و گاه ناهمسوي درون و برون بخشي، از ابهامات اين بازار نكاسته‌اند.

بازار مسكن، مانند هر بازار ديگري از عرضه و تقاضا تشكيل شده است؛ براين اساس تحليل اين بازار نيز باید با ارزيابي متغيرهاي موثر بر تقاضا يا عرضه مسكن صورت پذيرد. بدون ترديد، مهم‌ترين بازار رقيب مسكن، بازار پول است؛ به طوري كه جابه‌جايي نقدينگي ميان مسكن- بانك بسيار قوي‌تر از جابه‌جايي نقدينگي ميان مسكن- بورس يا مسكن- طلا و ارز است. با اين وصف و در شرايطي كه سود سپرده‌گذاري در برخي از بانك‌ها بيش از 22 درصد است، منحني تقاضاي مسكن- خصوصا تقاضاي سرمايه‌اي- با انحراف به چپ (کاهشی) مواجه است چراكه چشم‌اندازي براي بازدهي در اين سطح براي بازار مسكن طي سال جاري و حتي سال آینده (!) متصور نیست.

البته عوامل ديگري نيز در «تعميق ركود بازار مسكن» مشاركت داشته‌اند: سقوط قيمت نفت، همراه با كاهش حجم صادرات آن، موجب كاهش يكباره درآمدهاي نفتي دولت در سال‌هاي اخير شد؛ البته به دليل سهم اندك دولت در بازار مسكن شايد چنين پنداشته شود كه كاهش درآمد نفت نبايد بر بخش مسكن اثرگذار باشد؛ با اين حال جاي انكار نيست كه در شرايط كاهش درآمدهاي نفتي، دولت توان پرداخت تعهدات و شارژ بخش خصوصي را نداشته و اين امر زنجيره مشكلات مالي و اقتصادي مانند دستمزدهاي معوق، تعديل نيرو، بدهي به بانك‌ها و... را ايجاب مي‌کند كه بدون ترديد اثرات نامطلوبي بر توان اقتصادي خانوار بر جاي مي‌گذارد. علاوه بر اين، بسياري از عوامل ساختاري نيز موجب كاهش توان خانوار براي دسترسي به مسكن و در نتیجه، چسبندگي به چپ منحني تقاضاي مسكن شده است. (بر اساس آمارهاي موجود، طول دوره انتظار مسكن براي خانوارها، حدود 30 سال است.)

خوشبختانه به نظر مي‌رسد درك روشني از وضعيت نابسامان تقاضا در ميان سياست‌گذاران شكل گرفته است؛ براين اساس سياست تسهيل پولي در اقتصاد كلان به طور عام و افزايش وام خريد مسكن به طور خاص مورد توجه مي‌باشد. در ميان اقتصاددانان نيز اجماع نسبي در خصوص تاثير سياست‌هاي طرف تقاضا بر بازگرداندن منحني تقاضاي مسكن به سمت راست (تحریک تقاضا) مشاهده مي‌شود. در سمت عرضه نيز هرچند طي دو سال اخير حجم ساختمان‌هاي تكميل شده- ناشي از پروانه‌هاي ساختماني سال‌هاي 90 تا 92- بسيار بالا است؛ با اين حال نبايد اين روند را ادامه‌دار دانست، چراكه صدور پروانه‌هاي ساختماني در سال‌هاي 93 و 94 باكاهش شديد مواجه بوده است؛ نتيجه طبيعي چنين وضعيتي، كاهش قابل توجه ساختمان‌هاي تكميل شده در سال‌هاي 95 و 96 خواهد بود.

بر اين اساس و با توجه به اينكه منحني عرضه مسكن در هر سالي، تا حدود زيادي متاثر از پروانه‌هاي دوسال قبل است، انتقال تدريجي منحني عرضه مسكن به چپ طي دو سال آینده صورت خواهد پذيرفت كه نيرويي در جهت تغییر افزایشی قيمت بازار مسكن در بلندمدت به شمار مي‌رود. در مجموع مي‌توان روند حركتي بازار مسكن را بر اساس برآيند مجموع نيروهاي وارد بر اين بازار دانست؛ نگاهي به عوامل فوق‌الذكر، به همراه ساير عوامل تاثيرگذار بر عرضه و تقاضاي بازار مسكن همچون ساختار جمعيتي، اصلاحيه جديد قانون ماليات‌هاي مستقيم، بهاي تمام شده ساخت‌وساز، عوامل رواني بازار، اجرايي شدن برجام و... مويد اين است كه به مرور، كفه نيروهاي فزاينده سنگين‌تر خواهد شد.

بر اين اساس هرچند تحركات ناچيزي براي بازار معاملات مسكن طي زمستان سال جاري پيش بيني مي‌شود؛ با اين حال، حركت اصلي در اين بازار از نيمه دوم سال 95 شكل خواهد گرفت كه نتيجه آن افزايش حجم معاملات و صدور پروانه‌هاي ساختماني خواهد بود. به همين منظور، واحد آموزش روزنامه «دنياي‌اقتصاد» براي ارزيابي تفصيلي متغيرهاي تاثيرگذار بر عرضه و تقاضاي بازار مسكن، يك دوره آموزشي را در 19 آبان توسط دکتر بهروز ملکی، تحليلگر ارشد بازار مسكن برگزار خواهد کرد. شركت‌كنندگان مي‌توانند با شركت در اين دوره آموزشي، ضمن پيش‌بيني بازار مسكن، استراتژي‌هاي خرید، پیش خرید، فروش، پیش‌فروش و شروع ساخت مسكن را ارزيابي کنند. ثبت نام در اين دوره از طریق تماس با شماره تلفن‌های 87762411 و 87762416 صورت مي‌پذيرد.

مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران خبر داد و گفت: قیمت مسکن در صورتی که برنامه‌های دولت در بخش مسکن نیمه تمام باقی بماند با جهش رو به رو می‌شود