قیمت ملک و چشم‌انداز بازار مسکن در سال 95 - - تاریخ چاپ: ۱۳۹۴/۰۸/۱۷

posted Nov 9, 2015, 8:43 AM by فروش آپارتمان تهران   [ updated Nov 13, 2015, 10:27 PM ]


قیمت ملک و چشم‌انداز بازار مسکن در سال 95 - تاریخ چاپ: ۱۳۹۴/۰۸/۱۷


بهروز ملكي

کارشناس اقتصادی

هر چند سپري شدن دهمين فصل پياپي ركود در بازار مسكن، انتظار فعالان اين بازار را براي خروج از ركود دوچندان کرده است، بااين‌حال وجود نيروهاي متنوع و گاه ناهمسوي درون و برون بخشي، از ابهامات اين بازار نكاسته‌اند.



بازار مسكن، مانند هر بازار ديگري از عرضه و تقاضا تشكيل شده است؛ براين اساس تحليل اين بازار نيز باید با ارزيابي متغيرهاي موثر بر تقاضا يا عرضه مسكن صورت پذيرد. بدون ترديد، مهم‌ترين بازار رقيب مسكن، بازار پول است؛ به طوري كه جابه‌جايي نقدينگي ميان مسكن- بانك بسيار قوي‌تر از جابه‌جايي نقدينگي ميان مسكن- بورس يا مسكن- طلا و ارز است. با اين وصف و در شرايطي كه سود سپرده‌گذاري در برخي از بانك‌ها بيش از 22 درصد است، منحني تقاضاي مسكن- خصوصا تقاضاي سرمايه‌اي- با انحراف به چپ (کاهشی) مواجه است چراكه چشم‌اندازي براي بازدهي در اين سطح براي بازار مسكن طي سال جاري و حتي سال آینده (!) متصور نیست.


البته عوامل ديگري نيز در «تعميق ركود بازار مسكن» مشاركت داشته‌اند: سقوط قيمت نفت، همراه با كاهش حجم صادرات آن، موجب كاهش يكباره درآمدهاي نفتي دولت در سال‌هاي اخير شد؛ البته به دليل سهم اندك دولت در بازار مسكن شايد چنين پنداشته شود كه كاهش درآمد نفت نبايد بر بخش مسكن اثرگذار باشد؛ با اين حال جاي انكار نيست كه در شرايط كاهش درآمدهاي نفتي، دولت توان پرداخت تعهدات و شارژ بخش خصوصي را نداشته و اين امر زنجيره مشكلات مالي و اقتصادي مانند دستمزدهاي معوق، تعديل نيرو، بدهي به بانك‌ها و... را ايجاب مي‌کند كه بدون ترديد اثرات نامطلوبي بر توان اقتصادي خانوار بر جاي مي‌گذارد. علاوه بر اين، بسياري از عوامل ساختاري نيز موجب كاهش توان خانوار براي دسترسي به مسكن و در نتیجه، چسبندگي به چپ منحني تقاضاي مسكن شده است. (بر اساس آمارهاي موجود، طول دوره انتظار مسكن براي خانوارها، حدود 30 سال است.)


خوشبختانه به نظر مي‌رسد درك روشني از وضعيت نابسامان تقاضا در ميان سياست‌گذاران شكل گرفته است؛ براين اساس سياست تسهيل پولي در اقتصاد كلان به طور عام و افزايش وام خريد مسكن به طور خاص مورد توجه مي‌باشد. در ميان اقتصاددانان نيز اجماع نسبي در خصوص تاثير سياست‌هاي طرف تقاضا بر بازگرداندن منحني تقاضاي مسكن به سمت راست (تحریک تقاضا) مشاهده مي‌شود. در سمت عرضه نيز هرچند طي دو سال اخير حجم ساختمان‌هاي تكميل شده- ناشي از پروانه‌هاي ساختماني سال‌هاي 90 تا 92- بسيار بالا است؛ با اين حال نبايد اين روند را ادامه‌دار دانست، چراكه صدور پروانه‌هاي ساختماني در سال‌هاي 93 و 94 باكاهش شديد مواجه بوده است؛ نتيجه طبيعي چنين وضعيتي، كاهش قابل توجه ساختمان‌هاي تكميل شده در سال‌هاي 95 و 96 خواهد بود.


بر اين اساس و با توجه به اينكه منحني عرضه مسكن در هر سالي، تا حدود زيادي متاثر از پروانه‌هاي دوسال قبل است، انتقال تدريجي منحني عرضه مسكن به چپ طي دو سال آینده صورت خواهد پذيرفت كه نيرويي در جهت تغییر افزایشی قيمت بازار مسكن در بلندمدت به شمار مي‌رود. در مجموع مي‌توان روند حركتي بازار مسكن را بر اساس برآيند مجموع نيروهاي وارد بر اين بازار دانست؛ نگاهي به عوامل فوق‌الذكر، به همراه ساير عوامل تاثيرگذار بر عرضه و تقاضاي بازار مسكن همچون ساختار جمعيتي، اصلاحيه جديد قانون ماليات‌هاي مستقيم، بهاي تمام شده ساخت‌وساز، عوامل رواني بازار، اجرايي شدن برجام و... مويد اين است كه به مرور، كفه نيروهاي فزاينده سنگين‌تر خواهد شد.


بر اين اساس هرچند تحركات ناچيزي براي بازار معاملات مسكن طي زمستان سال جاري پيش بيني مي‌شود؛ با اين حال، حركت اصلي در اين بازار از نيمه دوم سال 95 شكل خواهد گرفت كه نتيجه آن افزايش حجم معاملات و صدور پروانه‌هاي ساختماني خواهد بود. به همين منظور، واحد آموزش روزنامه «دنياي‌اقتصاد» براي ارزيابي تفصيلي متغيرهاي تاثيرگذار بر عرضه و تقاضاي بازار مسكن، يك دوره آموزشي را در 19 آبان توسط دکتر بهروز ملکی، تحليلگر ارشد بازار مسكن برگزار خواهد کرد. شركت‌كنندگان مي‌توانند با شركت در اين دوره آموزشي، ضمن پيش‌بيني بازار مسكن، استراتژي‌هاي خرید، پیش خرید، فروش، پیش‌فروش و شروع ساخت مسكن را ارزيابي کنند. ثبت نام در اين دوره از طریق تماس با شماره تلفن‌های 87762411 و 87762416 صورت مي‌پذيرد.

روزنامه دنیای اقتصاد - شماره ۳۶۲۴


صفحه اصلی  /  بازار مسکن  /  جهش قیمت مسکن طی دو سال آینده
مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران

جهش قیمت مسکن طی دو سال آینده

مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران خبر داد و گفت: قیمت مسکن در صورتی که برنامه‌های دولت در بخش مسکن نیمه تمام باقی بماند با جهش رو به رو می‌شود

18 - مرداد


1394
0 نظربازار مسکن
ربیعی وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی با اشاره به اینکه مسکن در بخش اقتصاد تعریف می‌شود گفت: مسکن علاوه بر بعد اقتصادی دارای وجه فرهنگی و اجتماعی است.

وی در ادامه افزود: مسکن یک کالای با ارزش به شمار می‌رود  مهم‌ترین بخش از ثروت خانوار است و پسوندهای اجتماعی بین خانواده را تقویت می‌کند.

 وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی تصریح کرد: در صنعت مسکن به سرمایه‌گذاری کمتر توجه شده و این بخش دارای نقشی بی‌بدیل است.

وی اظهارداشت: درتحقیقات اروپایی مسکن دار بودن باعث کاهش آسیب پذیری می‌شود و صاحب‌خانه شدن یک مسیر روانی  را ایجاد می‌کند. 

ربیعی یادآور شد: درحال حاضر 40 درصد از مخارج خانواده‌های را مسکن در بر می‌گیرد و نوسان قیمت نیز در فقر و نابرابری تاثیرگذار است.

وی با اشاره به اینکه دوره انتظار خانه‌دار شدن در دهک‌های پایین جامعه 60 سال است گفت: در تلاش هستیم این میزان مدت انتظار را  کاهش دهیم و با تولید و عرضه مسکن بتوانیم این بازار را به تعادل برسانیم.

وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی توضیح داد: با تولید و عرضه و مسکن وضع اقتصادی رابطه معنا دارای پیدا خواهد کرد.

ربیعی تصریح کرد: در بخش مسکن هر 100 متر مربع 6 فرصت شغلی ایجا می‌کند و یک تحرک قوی دربخش سیمان و فولاد ایجاد می‌کند.

وی اظهارداشت: با افزایش تولیدات داخلی در صنعت مسکن می‌توانیم به سمت تولید حرکت کنیم و صنعت ساختمان را تغییر و رونق دهیم.

در ادامه این برنامه واحدی مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران با اشاره به اینکه بهتر بود نمایشگاه صنعت ساختمان با مشارکت بیشترفعالان این حوزه برگزار می‌شود افزود: از حضور فعالان اتاق تعاون خوشحال و از حضور نداشتن بخش مسکن ناراحت هستم و هر حرفه ای متخصصان حوزه خود را می‌طلبد.

وی درادامه افزود: نمایشگاه‌های محلی برای عرضه اقتصاد و تکنولوژی‌های نوین است و به نوعی آسیب شناسی بخش  مختلف ساختمانی در اقتصاد کشور است.

مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران تصریح کرد: یکی از صنعت‌های مهمی که  اقتصاد کشور را بهبود می‌بخشد صنعت ساختمان است. 

واحدی اظهارداشت: اقتصاد کشور از سال 1376 تا سال 80 ، 4.5 درصد و از سال 87 تا سال 92 ،5 درصد از سهم ارزش افزوده بخش مسکن در تولید ناخالص داخلی بوده است.

وی یادآور شد: این صنعت ارتباط بسیار مهمی در اشتغال‌زایی داشته و تا به امروز 300 الی 400 شغل با صنعت ساختمان درگیر بوده است.

واحدی توضیح داد: توانمند سازی عرضه و تقاضای مسکن و نیز تسهیلگری از طریق اعطای تسهیلات از جمله برنامه‌های دولت برای رونق ساختمان به شمار می‌رود.

مدیر کل راه  و شهرسازی توضیح داد: در سال 93 ، 9 هزار و 500 واحد مسکن تولید شد که در طی 13 سال بازنگری طرح جامع مسکن باید سالانه 950 هزار واحد تولید شود که در این میان 450 واحد مسکن کسری داریم.

واحدی توضیح داد: 61 هزار میلیارد دلار نقدینگی در بخش مسکن سرمایه‌گذاری شده که 12 هزار میلیارد تومان برای تکمیل ساختمان‌های نیمه تمام نیاز داریم.

وی اظهار داشت: میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور به وضوح نسبت به دو سال گذشته کاهش بیشتری یافته و همچنین در بخش صنعتی‌سازی و مقاوم سازی ما بسیار عقب هستیم و تنها در سری سازی به رونق رسیده‌ایم.

مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران توضیح داد: در مسکن مهر که صنعتی سازی رعایت نشده بود ولی سعی داریم در بخش‌هایی از ساختمان‌های جدید از تکنولوژی‌های جدید استفاده کنیم.

واحدی اظهارداشت:  طبق آماری که به دست آمده در 2 سال گذشته تعداد واحدهای خالی از سکنه در تهران 325 هزار واحد مسکونی است اما در حال حاضر این عدد به 250 هزار واحد مسکونی کاهش یافته است.

وی گفت:دولت باید در برنامه خود  ساخت 400 الی 450 هزار  و نیز 300 هزار فقره تسهیلات داریم.

مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران توضیح داد: با شهرداری تهران پروتکل الحاقی را برنامه‌ریزی کرده‌ایم که بتوانیم در مناطق ناپایدار شهری واحدهای جدید را احداث نماییم.

واحدی در ادامه به احداث شهرهای جدی که از سیاست‌های جدید دولت است اشاره کرد و گفت: این شهر مشکلات خدمات زیر ساختی و یا زیر بنایی ندارند و ما سعی داریم برنامه‌های خود را در شهرهای جدید دنبال کنیم.

وی خاطر نشان کرد: واحد هایی که به شکل استیجارباشنددر حوزه  ساخت و ساز دنبال می‌کنیم که تا پایان سال جاری به انجام میرسد.

مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران  توضیح داد: سوداگری و بورس‌بازی در این حوزه افزایش یافته و ما سعی داریم با فعالان صنعت ساختمان بازار خوبی را با شرایط مطلوب تر در پکیج طرح جامع مسکن فراهم کنیم.

وی یاد آور شد: در صورتی که برنامه‌های مسکن دولت طی سال های 95 تا 96 انجام نشود وضعیت خوبی برای این بازار نمی‌توانم پیش بینی کنیم.

منبع خبر : باشگاه خبرنگاران جوان 




Comments