پیش‌بینی بازار مسکن در سال 95 توسط معاون ساماندهی و توسعه پایدار شهری شرکت عمران و بهسازی شهری ایران - 22 دی 94

posted Jan 11, 2016, 10:46 PM by فروش آپارتمان تهران   [ updated Jan 11, 2016, 11:59 PM ]

پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده ( 1395 )

معاون ساماندهی و توسعه پایدار شهری شرکت عمران و بهسازی شهری ایران با بیان عوامل موثر در بازار مسکن، پیش‌بینی‌‌ خود را از وضعیت بازار مسکن سال آینده بیان کرد.

سعید متمول در رابطه با عوامل اثرگذار در بازار مسکن گفت: عواملی که در بازار مسکن اثرگذار هستند، به طور کلی به دو دسته درون‌زا و برون‌زا تقسیم می‌شوند، از عوامل درون‌زا بحث قدرت خرید سمت تقاضای شهروندان است که یکی از محرک‌های بازار مسکن به حساب می‌آید، همچنین بهای تمام شده مسکن که زیرمجموعه‌های آن فلزات، سیمان و فن‌آوری استفاده شده در ساخت است در بازار مسکن تاثیر می‌گذارد.
به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، او در رابطه با عوامل برون‌زا نیز گفت:عوامل برون‌زا، شرایط کلان اقتصادی هستند، یعنی شما وقتی روی بحث تسهیلات بانکی، سیاستگذاری خاصی را انجام می‌دهید، یعنی وقتی دولت می‌آید سیاست انبساطی پولی یا انقباضی پولی در نظر می‌گیرد، جریان ورود تسهیلات را به بازار مسکن سخت یا آسان می‌کند و این قاعدتاً روی قانون اثرگذار است؛ همچنین درآمدهای نفتی به صورت غیرمستقیم روی بازار مسکن اثرگذار است، چون وقتی درآمدهای نفتی شما افزایش پیدا می‌کند، در واقع حجم مبادلات ثروت ملی افزایش پیدا کرده، درآمد سرانه افزایش پیدا می‌کند، در این حالت اولاً قدرت خرید مردم افزایش پیدا کرده، دوماً یک سری از کالاها را که تقاضا برایشان زیاد می‌شود و شما از طریق واردات می‌توانید تامین کنید.

متمول در ادامه بیان کرد: اما کالاهایی مثل مسکن از کالاهایی نیست که بتوان از طریق واردات تامین کرد، باید عرضه آنها را در داخل افزایش داد و افزایش عرضه مسکن در کوتاه‌مدت اتفاق نمی‌افتد و یک پروسه زمانی یک و دو ساله نیاز است تا حجم مسکن افزایش پیدا کند، بنابراین وقتی افزایش درآمد نفتی داریم، یکی از جاهایی که خودش را نشان می‌دهد در بازار مسکن است.

معاون ساماندهی و توسعه پایدار شهری شرکت عمران و بهسازی شهری ایران گفت: یک پیش‌بینی که در چند ماه گذشته هم خیلی بر سر زبان‌ها بود، این بوده که اگر تحریم برداشته شود، درآمد نفتی کشور افزایش پیدا می‌کند و مسکن حتماً در سال 95 یک جهش شدیدی خواهد داشت، من خیلی با این پیش‌بینی موافق نیستم؛ از نظر من متغیرهای کلان اقتصادی ما در سال 95 ممکن است حتی بدتر از سال 94 هم باشند، درآمد نفتی چندانی نخواهیم داشت، نفت به شدت قیمتش پایین آمده، هزینه‌های دولت خیلی زیاد است، بدهی دولت خیلی زیاد است، بنابراین در سال آینده هم به آن سرعت پول در کشور به گردش درنمی‌آید و قدرت خرید مردم به شدت تضعیف شده است. طبق محاسباتی که یکی از دوستان در مجله تجارت فردا داشت، قدرت خرید به سمت سال 83 یا 84 و شاید هم عقب‌تر رسیده، بنابراین در سال 95 هم، از سمت تقاضا تحریک چندانی وجود ندارد.

او در پایان خاطرنشان کرد: البته عواملی که در بازار مسکن اثرگذار هستند بسیارند و اگر بخواهیم تمامی آنها را ذکر کنیم در حد یک کتاب می‌شود اما مهمترین آنها مواردی است که اشاره کردم.



اخبار مرتبط

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران مطرح کرد:

بهبود شرایط بازار مسکن در خرداد95

چهارمین فصل سال94 را سپری می‌کنیم و تا آغاز سال جدید زمان زیادی باقی نمانده است اما با وجود پیش‌بینی‌های کارشناسان مبنی بر وجود نشانه‌هایی برای رونق نسبی بخش مسکن در نیمه دوم سال جاری، بازار همچنان در رکود است.

 با وجود اعطای تسهیلات وام 60میلیون تومانی خرید، ارائه وام احداث و تولید مسکن از سوی دولت به انبوه‌سازان و... نه‌تنها شرایط با دو، سه سال گذشته تفاوتی نکرده است، بلکه مشاوران املاک و کارشناسان مسکن معتقدند بازار در رکود عمیق‌تری فرو رفته است و درصورت ادامه شرایط فعلی، فاجعه‌یی اقتصادی بازار مسکن را تهدید می‌کند.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تعادل ، تداوم رکود مسکن و اعطای تسهیلات جدید برای خرید و عدم تحقق پیش‌بینی‌ها درمورد رونق نسبی بازار مسکن بهانه‌یی شد تا  گفت‌وگویی را با حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران مسکن تهران ترتیب دهیم تا علاوه بر پرسش درباره ارزیابی وی از شرایط بازار مسکن خرید و فروش و رهن و اجاره در 9ماهه گذشته، پیش‌بینی عقبایی را از وضعیت بازار مسکن در سه ماه آینده جویا شویم.
ضمن اینکه رییس اتحادیه مشاوران املاک در نشست خبری خود در شهریورماه سال جاری اعلام کرده بود که وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال94 بهبود می‌یابد و حجم معاملات تغییر محسوسی خواهد داشت اگرچه آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار گواه آن است که حجم معاملات افزایش چندانی نسبت به فصل بهار و تابستان نداشته و بازار مسکن همچنان در رکود به سرمی برد.

 با گذشت 9ماه از سال94، ارزیابی شما از بازار خرید و فروش مسکن در سال جاری چیست ؟ باتوجه به کاهش حجم معاملات و ثبات قیمت‌ها (براساس آمار بانک مرکزی و مرکز آمار) در امسال، آیا بازار در رکود عمیق‌تری فرو رفته است؟
مراجعه به آمارهای منتشر شده بخش مسکن در سال جاری نشانگر عمیق‌تر شدن رکود نیست زیرا بازار مسکن طی 6ماهه اول سال شاهد افزایش حجم معاملات بود اما در 5/3ماه گذشته از 6ماهه دوم سال94، شاهد نوسان در معاملات مسکن بودیم و با وجود باقی ماندن 2.5ماه از سال نمی‌توان به خوبی درباره بازار مسکن قضاوت کرد و باید تا پایان سال منتظر بمانیم، اگرچه بازار خرید و فروش در سال جاری همچون دوسال گذشته در رکود بوده است.

شما اشاره کردید که در 3.5ماه گذشته شاهد نوسان در حجم معاملات بازار مسکن بودیم و رکود همچنان ادامه یافته است، براین اساس پیش‌بینی شما در فصل تابستان مبنی بر بهبود شرایط بازار مسکن در پاییز و زمستان سال جاری محقق نشد؟
شرایط بازار خرید و فروش مسکن در پاییز و اوایل زمستان سال جاری تفاوت چندانی با فصل تابستان و بهار نداشته است و شاهد افزایش محسوس حجم معاملات در این مدت نبوده‌ایم.
از نظر قیمت مسکن همان ثبات قبلی را شاهد هستیم و قیمت تا پایان سال تغییر نمی‌کند، البته وضعیت حجم معاملات مسکن متفاوت است و به نظر می‌رسد که شرایط در پایان سال تغییر کند زیرا به شب عید و آغاز سال آتی نزدیک می‌شویم و بازار مصرفی بر بخش مسکن حاکم می‌شود. با وجود تداوم رکود بخش مسکن در سال جاری پیش‌بینی می‌شود که در بهار سال95 و اواسط خردادماه شرایط بازار مسکن بهبود یابد، ‌درواقع کارشناسان در انتظار فصل بهار سال آتی هستند تا پس از سه سال از رکود خارج شویم رکودی که طی 40سال گذشته بی‌سابقه بوده است و ادامه شرایط، فاجعه‌یی در حوزه اقتصادی را به همراه دارد.

شما در مصاحبه‌یی اعلام کردید که قیمت‌ها در برخی  شهرستان‌ها به کف رسیده است اما در برخی از نقاط کشور هنوز امکان کاهش قیمت وجود دارد، به نظر شما اگر شرایط رکودی ادامه پیدا کند آیا می‌توانیم شاهد کاهش بیشتر قیمت‌ها در ماه‌های آتی باشیم؟
برخی از فروشندگان مسکن به دلیل داشتن تعهداتی درحوزه مالی مجبور به کاهش قیمت‌های پیشنهادی خود برای فروش واحد مسکونی‌شان هستند، البته تعداد این فروشندگان چندان قابل ملاحظه نیست اما تجربه نشان می‌دهد واحدهای مسکونی بزرگ و لوکس در شهرهای بزرگ، امکان کاهش قیمت بیشتری دارند اما این امکان در مورد واحدهای کوچک‌تر و شهرهای کوچک به کف رسیده است و این واحدها پتانسیل کمتری برای افت قیمت دارند.

از ابتدای دی‌ماه سال جاری، وام 70میلیون تومانی خرید مسکن پرداخت می‌شود، به نظر شما پرداخت این وام چقدر می‌تواند در بهبود شرایط بازار مسکن موثر باشد؟ آیا می‌تواند تاثیری در قیمت‌ها داشته باشد؟
تسهیلات جدید ارائه شده در بخش مسکن، نمی‌تواند تاثیر مستقیم چندانی بر بازار خرید و فروش مسکن داشته باشد اگرچه نمی‌توان گفت که پرداخت این وام بی‌تاثیر است، درواقع اعطای این تسهیلات بهتر از عدم پرداخت آنهاست اگرچه وام 60میلیون تومانی برای خرید واحدهای مسکونی کوچک و متوسط در مناطق ارزان قیمت شهر تهران؛ همچنین مناسب واحدهای مسکونی متوسط و تقریبا بزرگ شهرهای کوچک است اما پرداخت آن تا حدودی می‌تواند کمک‌کننده باشد.

نگاهی به آمارهای منتشر شده بانک مرکزی و مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، 4میلیون تومان است که براساس یک حساب سرانگشتی، قیمت یک واحد مسکونی متوسط 70 متری 280‌میلیون‌ تومان می‌شود که وام 60میلیون تومانی حدود 20درصد از هزینه یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد؛ درحالی‌که در سال‌های 83 و‌84 که وام 15میلیون تومانی خرید مسکن پرداخت می‌شد این وام حدود 40درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی متوسط را دربرمی‌گرفت و وام 60میلیونی مسکن نشان می‌دهد که پوشش‌دهی وام‌های مسکن کاهش یافته است.

بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن پیش‌بینی می‌کنند که به علت شرایط و نحوه بازپرداخت این تسهیلات، امکان استقبال مردمی کم است، نظر شما درباره نحوه و شرایط بازپرداخت و پرداخت تسهیلات 60‌میلیون‌ تومانی مسکن چیست؟
این تسهیلات با موانعی مواجه است که دریافت آن را برای متقاضیان خرید مسکن مشکل می‌کند، درهیچ کجای دنیا برای دریافت وام خرید 60‌میلیون‌ تومانی مجبور به پرداخت 6/1 هزینه وام نیستید که با احتساب نرخ سود این وام (18.5درصد) حدود 27 تا 28درصد سود می‌شود؛ پس پیشنهاد می‌شود شرایط دریافت این وام متعادل شود، زیرا در حال حاضر هم میزان اقساط وام بالاست و هم مدت بازپرداخت کم است که باید افزایش یابد.

علاه بر بازار خرید و فروش، بازار رهن و اجاره نسبت به سال‌های گذشته در 9ماه گذشته چطور بوده است؟
بازار رهن و اجاره در ایران اگرچه باید تابع شاخص‌های اصلی مسکن یعنی قیمت خرید و فروش باشد اما اینگونه نیست و تحت تاثیر تورم و سود بانکی قراردارد، برهمین اساس پیش‌بینی می‌شود که تا اواخر سال94 شاهد کاهش نرخ اجاره باشیم، ضمن اینکه با شروع فصل پاییز و کاهش نقل و انتقالات و پایان فصل رهن و اجاره به‌طور طبیعی این اتفاق روی می‌دهد، زیرا تعادل عرضه و تقاضا از میان رفته و به سمت تقاضای کمتر پیش می‌رود و انتظار می‌رود در زمستان شاهد کاهش نرخ اجاره‌بها باشیم.


بخش مسکن از چه زمان وارد رونق می‌‌شود؟

رکود معاملاتی و ساختمانی 9 فصل اخیر، اثر خود را بر سهام شرکت‌های ساختمانی در بورس نیز گذشته است، اما در حال حاضر مجموعه شرایط درونی و بیرونی بازار مسکن، انتظار برای رونق مسکن حداکثر از اواسط سال آینده را تقویت می‌‌کند.

در این‌باره یک کارشناس بازار سرمایه اعلام کرد: افزایش درآمدهای نفتی طی سال‌های 1389 تا 1392، قیمت مسکن با جهش قیمتی مواجه بوده و همین امر باعث انتقال حجم عظیمی از نقدینگی به این بخش شده است. از سوی دیگر، رشد مطمئن بخش مسکن و بعضا رشد شتاب‌گونه آن در برخی مقاطع مذکور، انگیزه بانک‌ها را برای ورود به این بخش افزایش داد و حتی برخی از بانک‌ها که وارد نبرد جذب منابع با نرخ سود بالا شده بودند، به منظور پرداخت سودهای بالای سپرده‌های خود، فراتر از حدود مجاز تعیین شده توسط بانک مرکزی، به سرمایه‌گذاری در این بخش اقدام کردند.

در این میان به مقررات بانک‌مرکزی اشاره کرد که به موجب آن سقف مجاز سرمایه‌گذاری بانک‌ها 40 درصد‌ سرمایه‌ پایه و سقف مجاز اموال بانک‌ها (مانده خالص دارایی‌های ثابت) نیز 30درصد حقوق صاحبان سهام پس از کسر سود انباشته و قطعی نشده است. بر مبنای تحلیل تاریخی می‌توان انتظار داشت که در شروع سال 1395 دوره رکود به پایان برسد، اما برای شروع دوره رونق شاید مقدار بیشتری زمان لازم باشد و احتمالا از اواخر نیمه اول 1395، مسکن وارد دوران رونق شود.

مهدی قدمی با بیان این مطلب افزود: فضای مبهم دوران مذاکرات هسته‌ای و فقدان قدرت پیش‌بینی در بازیگران بازار مسکن، کاهش شدید بودجه عمرانی دولت به‌دلیل کاهش قیمت نفت و کسری شدید بودجه، کاهش تقاضای مصرفی به دلیل کاهش توان مالی و کاهش تقاضای سوداگری به‌دلیل کاهش بازدهی مسکن در مقایسه با بازارهای رقیب عواملی بودند که طی دو سال اخیر بر تعمیق رکود مسکن افزودند. این کارشناس از آغاز لغو تحریم‌ها که از اواخر ژانویه سال 2015 شروع خواهد شد و ورود دارایی‌های بلوکه شده ایران به داخل کشور که همراه با افزایش تولید نفت ایران است، به‌عنوان عواملی نام برد که می‌تواند منجر به بروز امیدواری از ورود اقتصاد ایران (به ویژه بخش مسکن) به شرایط رونق شود به‌طوری‌که در کوتاه‌مدت و میان‌‌‌مدت معاملات مسکن رونق می‌‌گیرد و در بلندمدت ساخت‌و ساز افزایش خواهد یافت.

به گزارش دنیای اقتصاد ، این فعال بازار سرمایه در پیش‌بینی بخش مسکن بر اساس سناریوی بلندمدت اینچنین عنوان کرد: واکنش قیمت ملک به تحولات ناشی از «توافق» جزو آخرین مراحل اثرگذاری توافق بر صنعت ساخت‌و‌ساز مسکن است که در بلندمدت اتفاق می‌افتد. با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن، می‌توان گفت قیمت مسکن در طولانی‌مدت و متناسب با میزان رونق معاملات، تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد.

 



Comments