تحلیل آینده مسکن ایران از زبان صاحب نظران در حوضه های مختلف - 15 و 26 بهمن 94

posted Feb 4, 2016, 4:37 AM by فروش آپارتمان تهران   [ updated Feb 15, 2016, 7:37 AM ]



تغییرات مسکن یک ماه پس از اجرای برجام؟   26 بهمن 94

آیا با گذشت یک ماه از اجرای برجام، بازار مسکن تغییری کرده است؟ این سوالی است که برخی از مشاوران املاک در شهر تهران به آن پاسخ داده‌اند.

 یکی از مهم‌ترین اتفاق‌هایی که برخی فعالان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کردند با بروز آن امکان دارد بازار مسکن با تغییراتی همراه شود، اجرای برجام بود. اما آیا در واقعیت هم با گذشت یک ماه از اجرای برجام، بازار مسکن تغییری کرده است؟ این سوالی است که برخی از مشاوران املاک در شهر تهران به آن پاسخ داده‌اند.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، یکی از مشاوران املاک در شرق تهران  گفت: بعد از گذشت یک ماه از اجرای برجام هیچ تغییری در بازار مسکن مشاهده نشده است و می‌توانم به جرات بگویم که حتی با توجه به اینکه بازار مسکن سال پیش هم در رکود بود، اما بازار شب عید سال گذشته ما بسیار بهتر از امسال بود.

مشاور املاک دیگری در شمال تهران بیان کرد: به طور کلی در مقایسه با این چند سالی که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، سال 1394 بدترین شرایط ممکن را داشته و حتی نسبت به سال‌های گذشته نیز وضعیت بدتر شده، اما با توجه به اینکه همیشه در چند ماه پایانی سال و در نزدیکی‌های سال جدید بازار مسکن کمی رونق می‌گیرد، امسال نیز حدود هفت تا هشت روز این روال صورت گرفت و بازار در حال رونق گرفتن بود که ناگهان با اجرایی شدن برجام این روند متوقف شد و آن رونق هر ساله که نزدیکی‌های سال جدید در بازار صورت می‌گرفت نیز دیده نشد.

او در ادامه گفت: بنابراین می‌توان گفت که اجرای برجام اثر منفی بر بازار مسکن گذاشته است، زیرا بر خلاف هر سال که مردم از ترس گران شدن مسکن در سال جدید در پایان هر سال مسکن خریداری می‌کردند، امسال با خود می‌گویند که شاید با گذر زمان بیشتر پس از اجرایی شدن برجام در سال جدید قیمت مسکن کاهش پیدا کند، بنابراین همه دست نگه داشته‌اند، از طرفی شاخص بورس افزایش پیدا کرده و مردم آن را بازار بهتری ‌می‌دانند.

یکی دیگر از مشاوران املاک در جنوب تهران گفت: در این یک ماهی که از اجرای برجام می‌گذرد، تنها مراجعات بیشتر شده و مردم بیشتر پرس‌وجو می‌کنند، اما میزان معاملات تغییری نکرده است و در خصوص آمارهای منتشر شده از افزایش میزان معاملات مسکن می‌توانم بگویم که تا جایی که من در جریان هستم و با توجه به صحبت‌هایی که با همکارانم داشتم، ما افزایشی در معاملات مشاهده نکرده‌ایم و از نظرم این آمارها دقیق نیست.

مشاور املاک دیگری در غرب تهران هم در این باره گفت: اجرای برجام هیچ اثری بر بازار مسکن نگذاشته و همچنان رکود و تورم بر این بازار حاکم است.


کلید واژه ها

 مسکن  برجام

اخبار مرتبط




ارزیابی فعالان بازار از معاملات مسکن - 15 بهمن 94 

وضعیت بازار مسکن در زمستان چگونه است؟ آیا در دی‌ماه بازار مسکن خوبی را گذراندیم؟ برخی از فعالان بازار مسکن به این سوال‌ها پاسخ دادند.

بانک مرکزی در آخرین گزارش خود، از افزایش میزان معاملات در دی‌ماه خبر داد. بر اساس این گزارش میزان معاملات مسکن در دی‌ماه 1394 نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 29.1 و 8.5 درصد افزایش یافته است؛ اما آیا فعالان بازار مسکن نیز این افزایش معاملات مسکن را حس کرده‌اند؟ آیا به عقیده آنها نیز در دی‌ماه بازار مسکن خوبی را گذرانده‌ایم؟ به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اقتصاد، برخی از فعالان بازار مسکن به این سوال‌ها پاسخ دادند.

یکی از مشاوران املاک در محله نیاوران گفت: از نظر من با توجه به گزارشی که توسط بانک مرکزی ارایه شده است، میزان معاملات مسکن در محله‌های جنوب شهر افزایش پیدا کرده و خانه‌هایی که قیمت کل آنها زیر 200 میلیون تومان است بیش از همه معامله شده، زیرا مردم از وام 70میلیونی مسکن استفاده کرده‌اند و به خریدن خانه‌های ارزان قیمت جنوب شهر پرداخته‌اند و همین موضوع سبب شده تا در آمارها میزان معاملات مسکن افزایش یابد؛ اما در محدوده ما شاهد هیچ گونه تغییری در بازار مسکن نبوده‌ایم و می‌توان گفت دیگر بازاری برای مسکن نمانده است.

یکی دیگر از مشاوران املاک در محدوده جنوب تهران بیان کرد: در محله‌های جنوبی تهران که تغییری در معاملات مسکن و همچنین قیمت‌ها مشاهده نشده است و حتی فکر نکنم که در مناطق دیگر تهران نیز تغییری در روند معاملات دیده شده باشد.

مشاور املاک دیگری در محله جنت‌آباد گفت: از نظر من تمام آمار و ارقامی که هر ماه داده می‌شود، نوعی جدول‌سازی است و با واقعیت‌های موجود در بازار بسیار تفاوت دارد، چرا که نه تنها ما بلکه بسیاری دیگر از املاک‌هایی که می‌شناسیم از بازار مسکن گله‌مند هستند و هیچ تغییری را در دی‌ماه مشاهده نکرده‌اند.

یکی دیگر از مشاوران املاک در شرق تهران هم اظهار کرد: من هیچ از یک از آمارهای بانک مرکزی را قبول ندارم، زیرا ما به عنوان افرادی که بیش از همه از وضعیت بازار مسکن باخبر هستیم می‌توانیم درک کنیم که بازار مسکن روز به روز وضعیت وخیم‌تری پیدا می‌کند و تا الان که بیش از نیمی از فصل زمستان را پشت سر گذاشته‌ایم نه در قیمت‌ها و نه در وضعیت خرید و فروش‌ها هیچ تغییری را حس نکرده‌ایم.


اخبار مرتبط


زمستان 95 شروع دوباره بساز و بفروشی

بازار مسکن از آن دسته بازارهایی است که روزهای بی‌تنشی را پشت سر می‌گذارد. روزهای که بنا به گفته برخی فعالان، روزهای ریکاوری نام گرفته است.

 از چند ماه پیش و قبل از اجرای شدن برجام بسیاری از فعالان مسکنی رکود موجود در بازار را به دلیل چشم انتظاری متقاضیان برای روزهای پسا برجام عنوان می‌کردند که موجب شد رکود در بازار مسکن وارد ماه‌های متمادی شود.

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از اعتماد ، اکنون که دوران پسا برجام وارد هفته سوم خود می‌شود دیگر بحث چشم‌انتظاری متقاضیان جهت‌دار‌تر شده است؛ موضوعی که فعالان مسکنی را وادار به ادامه سکوت و سکون خود برای آغاز فعالیت در سال آینده کرده است. البته حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور معتقد است: «بازار مسکن تا پایان سال ثبات قیمت دارد. با توجه به ماه‌های پایانی سال و انتخابات پیش رو، بازار مسکن تا پایان سال هیچ تحرکی نخواهد داشت. هیچ افزایش قیمتی تا سال ٩٤ نخواهیم داشت و بازار مسکن همچنان در ثبات قیمت باقی می‌ماند. در بحث اجاره مسکن نیز زمستان افزایش قیمتی گزارش نشده است و در برخی نقاط تا ١٠ درصد در بخش اجاره‌بها کاهش داشتیم. با توجه به رکود سنگین و بی‌سابقه سال‌های اخیر، سال ٩٥ مسکن از رکود خارج می‌شود و اواخر خرداد و تیر رونق خوبی به این بازار بازمی‌گردد.»

وی درباره اینکه برخی از افراد اقدام به فروش ملک و سرمایه‌گذاری در بانک‌ها می‌کنند، گفته است: «بسیاری از بانک‌ها هلدینگ‌های ساختمانی ایجاد کردند و با افزایش نرخ سود سپرده، مردم را ترغیب به سپرده‌گذاری می‌کنند. با توجه به ارزش افزوده مسکن در درازمدت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، خوب است.»
با این حال محمد آزاد، رییس اتحادیه آهن‌فروشان که یکی از اجزای تاثیرگذار در قیمت تمام شده مسکن برای انبوه‌سازان مسکنی است نگاهی دیگر دارد و معتقد است: «توافق هسته‌ای هم نتوانست جلوی رکود بازار آهن را بگیرد، بازار آهن در انتظار تحرک پروژه‌های عمرانی است. با وجود اجرای برجام و لغو تحریم‌ها، بازار آهن همچنان در رکود به سر می‌برد و توافق هسته‌ای تاثیری مثبت در بازار آهن نگذاشته است. مشکل اصلی بازار آهن در مقطع فعلی توقف پروژه‌های عمرانی و ساخت و ساز است که اصلی‌ترین دلیل رکود در بازار آهن محسوب می‌شود. در حال حاضر ما فولاد تولید می‌کنیم اما درصد کمی از این تولیدات صادر می‌شود و باقی محصولات فولادی در انبارها دپو می‌شوند چرا که در حال حاضر خریداری برای محصولات‌مان وجود ندارد و فروشندگان مجبور هستند که محصولات فولادی خود را به صورت قسطی یا زیر قیمت بفروشند و متقبل زیان شوند.»

وی با تاکید بر حمایت دولت از بازار آهن می‌گوید: «بودجه‌ای که دولت به پروژه‌های عمرانی اختصاص داده، ٦٠ هزار میلیارد تومان است که اگر دولت بتواند این طرح‌ها را به حرکت در بیاورد، به نفع تولیدکنند‌گان داخلی و فعالان بازار آهن خواهد بود. وضعیت معاملات در بازار آهن تا پایان سال بی‌رونق خواهد بود. بازار آهن همانند ماه‌های گذشته معاملات رو بدون رونق تا پایان سال سپری می‌کند و این امیدواری در بازار وجود دارد که سال آینده طرح‌های عمرانی و ساخت و ساز بیشتر از گذشته رونق بگیرد و تقاضا برای آهن‌آلات افزایش پیدا کند.»

با این حال برخی فعالان مسکن و انبوه‌سازان خود را برای ورود مجدد به بازار مسکن آماده می‌کنند اما نه در زمان فعلی که تا یک سال دیگر انبوه‌سازان مسکنی در سکون و سکوت خود باقی خواند ماند تا با تثبیت شرایط اقتصادی مجددا به تولید بپردازند. در این باره عباس محبی یکی از فعالان بازار مسکن می‌گوید: «در حال حاضر با توجه به عدم ثبات قیمت مصالح ساختمانی و قیمت آهن و ورود به بازار ساخت و ساز به صرفه نیست و بهتر است در مقطع فعلی هم کلنگ نوسازی مسکن به زمین نخورد. اما با توجه به اینکه تا سال آینده در فصل پاییز و زمستان شرایط اقتصادی کشور رو به ثبات خواهد گذارد. به نظر می‌رسد بهترین زمان برای شروع پروژه‌های مسکنی جدید زمستان ٩٥ باشد.»
وی ورود انبوه‌سازان و ساختمان‌سازان مسکنی به بازار خرید خانه‌های کلنگی در زمستان ٩٥ را دلیلی بر رونق بازار مسکن در پایان سال ٩٥ ذکر می‌کند و می‌گوید: «در سال ٩٥ بازار مسکن با ثبات‌تری را شاهد خواهیم بود.»

این در حالی است که وزارت راه و شهرسازی طی ماه‌های گذشته طرح‌های مختلفی را برای خانه‌دار کردن متقاضیان خرید مسکن پایه‌ریزی کرده است. اعطای وام مسکن توسط انبوه‌سازان و صندوق مسکن و... همگی در ماه‌های اخیر بازار تقاضای مسکن را با شرایط جدید مواجه کرده است.
البته ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران معتقد است: «قدرت خرید خانه مردم با پرداخت تسهیلات و منابع مالی ارزان‌قیمت افزایش می‌یابد و هزینه ساخت‌وساز نیز با مدیریت تولید مسکن، مشوق‌های مالیاتی و حذف هزینه‌های زائد و کاهش قیمت زمین پایین می‌آید. زمینه کاری برای صنعتی‌سازی باید فراهم شود و نیروی انسانی در تولید مسکن کاهش یابد، این فرآیند اگر عملیاتی شود، می‌توانیم امیدوار باشیم که بخش مسکن از رکود خارج شود.» وی ادامه می‌دهد: «گرچه اینک وام مسکن ٣٥ میلیون تومانی، که با سپرده‌گذاری و خرید اوراق تسهیلات مسکن در دسترس متقاضیان قرار می‌گرفت به ٦٠ میلیون تومان افزایش یافته است اما تاثیرگذاری این تسهیلات بر بازار مسکن چند پیش شرط دارد. یکی از مسائلی که باید در مورد این تسهیلات مد نظر قرار بگیرد، مراعات بهره بانکی در محدوده ١٤ تا ١٦ درصد است که اجرای دقیق آن نیازمند پایبندی بانک مرکزی و حوزه بانکداری کشور است.»

وی همچنین با تاکید بر لزوم حضور انبوه‌سازان در بازار مسکن معتقد است: «چنانچه دولت بتواند زمین‌های ارزان قیمت در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد، قیمت مسکن به صورت قابل توجهی کم خواهد شد. البته در رابطه عرضه و تقاضا نیز قیمت مسکن دستخوش تغییرات زیادی می‌شود و چنانچه با کمک به تولید، تعادل را در این رابطه حفظ نکنیم، قیمت مسکن نیز تعادل نخواهد داشت.»

وی با بیان اینکه تقریبا هیچگاه بازار مسکن در کشور ما متعادل نبوده است، افزود: «اگر همپای تسهیلاتی که برای تحریک طرف تقاضا ارایه می‌شود، تسهیلاتی نیز به طرف عرضه، برای تولید مسکن ارایه شود، می‌توان به برقراری تعادل نسبی امیدوار بود اما اگر از تولید حمایت نشود، به زودی واحدهای موجود به فروش می‌رسد و تعادل اندکی که در بازار وجود دارد نیز به هم می‌خورد. باید طرف عرضه مسکن را نیز در قالب تسهیلات بانکی منتفع کرد و همچنین برای تامین زمین در شهرهای بزرگ نیز تمهیداتی اندیشید تا اول مسکن تولید شود و پس از آن زمینه را برای متعادل کردن قیمت مسکن فراهم آید.»



اخبار مرتبط

فن چینی برای  رونق مسکن

با تصویب بانک مرکزی چین، موسسات ارائه‌دهنده وام خرید مسکن موظف شدند برای فعال‌سازی راکدترین بخش اقتصاد این کشور، هزینه اولیه دسترسی به وام خرید مسکن را 5 واحد درصد کاهش دهند.

بانک مرکزی چین روز سه شنبه اعلام کرد: حداقل میزان سپرده اولیه برای کسانی که می‌خواهند برای نخستین‌بار صاحب خانه شوند و نیاز به وام مسکن دارند از 25درصد به 20 درصد مبلغ وام کاهش پیدا خواهد کرد. همچنین کسانی که ملکی را در گذشته خریده‌اند اما هنوز اقساط وام مسکن خود را به طور کامل پرداخت نکرده‌اند، اگر تصمیم به خرید ملک دیگری داشته باشند باید 30 درصد مبلغ وام را سپرده‌گذاری کنند یعنی 10درصد کمتر از آنچه در گذشته اعلام شده بود. بانک‌های چینی تسهیلاتی بیش از 70 درصد قیمت مسکن را به متقاضیان خرید ارائه می‌کنند. به گزارش دنیای اقتصاد ، دوره بازپرداخت وام‌ها 30 ساله است. این قوانین جدید در تمام چین به جز 4 شهر بزرگ پکن، شانگهای، شنزن و گوانگجو که همیشه تقاضای خرید خانه در آنها بالا بوده‌است، اجرا خواهد شد. در واقع دولت برای جلوگیری از بالا رفتن قیمت مسکن در این شهرها قوانین سختی را برای خرید خانه دوم و بیشتر به اجرا درآورده است. به گفته کارشناسان، این تغییرات در جهت آسان‌تر کردن قوانینی است که در طول سال‌ها باعث کاهش خرید مسکن و مازاد عرضه آن شده‌ است. فرانک لیونگ‌، تحلیلگر خدمات سرمایه‌گذاری مودی در مورد این تغییرات گفت: به نظر می‌رسد کاهش میزان سپرده بتواند، تقاضا برای خرید خانه را افزایش دهد که در نهایت باعث حمایت از عرضه‌کنندگان مسکن خواهد بود. همان‌طور که در سال گذشته نیز کاهش میزان سپرده‌گذاری از 30 درصد به 25‌ درصد باعث تاثیرات مثبتی در شهرهای کوچک شد. اما با تمام این تلاش‌ها هنوز وضعیت مسکن در چین در شرایط نامساعدی است.

چین با حدود 9/6 درصد رشد اقتصادی در سال گذشته کمترین میزان رشد خود را در ربع قرن اخیر تجربه کرده و بازار مسکن در سال‌های اخیر در راکدترین وضعیت خود بوده است. افزایش خانه‌های ساخته شده بدون سکنه در چین، بعد از سال‌ها رونق بازار مسکن، سیاست‌گذاران را مجبور کرد برای کاهش مازاد عرضه اقدامات جدیدی انجام دهند. با وجود اینکه بازار خرید و فروش مسکن در پکن از سال 2014 تا به حال در وضعیت خوبی بوده، ولی برای تشویق و شروع دوباره سرمایه‌گذاری در این بخش کافی نیست. براساس آمارهای بانک خلق چین، استفاده از وام مسکن سال گذشته به طور قابل توجهی، افزایش پیدا کرده است و به 15/2 تریلیون دلاررسیده که نشان‌دهنده افزایش 7/5 درصدی نسبت به سال قبل از آن ‌است. ژوهآاو، یک اقتصاددان بانک بین المللی کامرزبانک گفت: آسان‌تر کردن قوانین مربوط به گرفتن وام مسکن تاثیر مثبتی در افزایش خرید مسکن داشته و همچنین باعث بالا رفتن اعتبار بانک‌ها شده است. در نتیجه باید سیاست‌های پولی تسهیل شوند و بانک‌ها با حفظ ارتباط با بانک مرکزی از کاهش ذخایرشان جلوگیری کنند. قطعا تسهیل شرایط برای گرفتن وام مسکن راهی خواهد بود تا خانه‌های ساخته شده در شهرهای در حال رکود سریع‌تر فروخته شوند.



کلید واژه ها

 چین  خرید مسکن

اخبار مرتبط


Comments