کلید بازار مسکن دست کیست؟ - وضعیت خرید و فروش ملک چگونه است؟ : تاریخ انتشار: ۰۴ خرداد ۱۳۹۳ -

posted May 5, 2015, 4:41 AM by فروش آپارتمان تهران   [ updated Sep 27, 2015, 8:07 AM ]
کلید بازار مسکن

 پس از مذاکرات «آلماتی1 « امیدها برای تغییر در بازارهای مالی کشور افزایش یافت و چرخش‌های مستعجلی نیز در برخی بازارهای هیجانی کشور دیده شد اما مذاكرات متعدد همچنان در بازار های مالی كشور بی تأثیر است. در چنين شرايطي كدام بازارها بازدهي بيشتري دارند تا سرمايه هاي بيشتري را جذب كنند. سؤالی که برای هر ایرانی مهم است اینکه اقتصاد و پیش زمینه بازارهای مالی به سمت تولید رفته یا بر مدار سوداگری بيجا دور خواهد زد؟ و سرمایه ها در سال جاری در بازار های مالی انباشت می‌شود تا به تولید كمك كند یا در بازارهای موازی طلا و ارز تثبیت شده و بر تورم می‌افزاید. در شرایطی که قدرت خريد متقاضیان مصرفی مسکن تقويت نشده، بهنظر مي رسد فروشندگان مسکن با سود افسانه ای از این سوداي قديمي وداع کرده و با واقعیت‌های بازار آشتی مي کنند، اما تا چه میزان این رویا صادق خواهد بود و اگر جامه عمل نپوشد به کدام سراب ختم می‌شود.

 روند افزایشی قیمت مسکن

دکتر جعفر قادری، عضو کمیسیون برنامه و بودجه مجلس، به خبرنگار پيام ساختمان گفته بود: خیلی نمی‌توان به نتیجه این مذاکرات در کاهش قیمت ارز اطمینان داشت، اما چنانچه مذاکرات به نتیجه مطلوبی برسد، می‌تواند به کاهش نرخ ارز منجر شود. قادری با بیان این نکته که به احتمال زياد پیشرفت در مذاکرات را بعد از انتخابات می‌توان دید، گفت: آنچه قطعی است اینکه اگر روند رشد نقدینگی همچنان ادامه یابد هم بازار مسکن و هم ارز دارای جذابیت خواهند بود و رشد قیمت‌ در بازار مسکن شاهد خواهیم بود.

به اعتقاد استاد دانشگاه شیراز با وجود اينکه تحویل واحدهای مسکن مهر می‌تواند آمار تولید را افزایش دهد اما به این دلیل که بیشتر پروژه های مسکن مهر در حاشیه شهرها یا در شهرهای جدید التاسیس قرار دارد و از طرف دیگر بیشتر تقاضای مسکن در شهرهای بزرگ است، پس این پروژه‌ها از نظر مکانی بین عرضه و تقاضا تعادل ایجاد نمی‌کند و در نتیجه با افزایش تورم، قیمت مسکن نیز در شهر های بزرگ افزایش مي يابد و اگر سرمایه‌ها به سمت ساخت مسکن در بافت فرسوده سوق نیابد باز هم در سال 1392 شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.

دکتر قادری که ساخت ساز در مکان‌های مورد نیاز را مهم‌ترین نیاز برای مدیریت بازار مسکن می‌داند، اظهار داشت: سیاست‌های دولت باید برای افزایش عرضه در شهرهای بزرگ و متوسط و نیز برای ساخت خانه روستاییان شاغل در کشاورزی باشد. به عقیده این استاد دانشگاه تا زمانی که نقدینگی کشور به بخش تولید معطوف نشود، نمی‌توان به حمایت از تولید و بهبود بازارهای مالی امیدوار بود

چرا بازار مسکن به تعادل نمی‌رسد؟

دکتر کاظم دوست حسینی، استاد دانشگاه علامه طباطبایی گفت: با وجودی که مسکن مهر توانست تولید را افزایش دهد اما حجم بالای نقدینگی در جامعه از یک طرف و نیز نگاه سرمایه ای به مسکن موجب شد تا بازار مسکن به تعادل نرسد زيرا مالکان با این تصور که اگر خانه را در آینده بفروشند به سود بالاتری می‌رسند، از عرضه می‌گریزند و این حالت به همراه تلاش‌هایی که برای افزایش قیمت‌ها در جریان سوداگری‌های بازار دیده می‌شود بر حباب قیمت مسکن می‌افزاید.

 معاون سابق وزیر صنعت معدن و تجارت تاکید کرد: اگر ارز تک نرخی شود از هجوم سرمایه‌ها به بازارهای موازی مانند ارز، طلا و در نهایت مسکن با مقاصد سوداگرایانه کاسته شده و می‌توان بر واقعی شدن قیمت‌ها امیدوار بود. مدیر عامل سابق صندوق ضمانت صادرات سیاست‌های مالیاتی را در حال حاضر به سود بخش تولید کشور ندانست و تاكيد كرد: می‌توان با مالیات به سهولت مانع از جریان سرمایه‌ها در بخش سوداگری بیجا شد و آن را به تولید هدایت کرد.

 ارز باز هم می‌ارزد

صباح زنگنه مشاور رئیس اتاق بازرگانی ایران در خصوص اینکه چرا با وجود امید مسئولان طرفین مذاکره، شاهد پیشرفت چشمگیر نیستیم، تاکید کرد: شرایط مذاکرات بسیار مواج و در حال چرخش است. در حال حاضر جریانات متفاوتی در مذاکرات دیده می‌شود و معلوم نیست حرکت کلی به کدام سمت خواهد بود. به نظر این کارشناس کهنه کار مسائل ژئوپلتیک «نمی‌توان آینده مذاکرات را پیش بینی کرد زيرا عمده مسائل هسته ای حل شده اما تحولات نشان مي دهد؛ برخی از کشور های غربی مایل هستند ایران در مورد مسائل منطقه مذاکره کند. و از طرف دیگر ابراز تمایل امریکا برای انجام مذاکره مستقیم است که هر کدام از این جریانات بر حسب تغییر در تحولات پر رنگ می‌شود.

تحليلگر ارشد سياست خارجي افزود: در مسائل خاورمیانه فراز و فرودها همچنان ادامه دارد و تنش‌ در کشورهای منطقه مانند مصر و سوریه موجب تغییر مکرر معادلات می‌شود و احتمالا به اردن، لبنان و عراق تسری یابد. در اين شرايط گروه های فشار بین‌المللی نیز مُصر هستند تا فشارها برای تداوم تحریم‌ها علیه ایران ادامه یابد.اما سؤال مهم این است که اگر مذاکرات به لغو تحریم‌ها بیانجامد، زمان آن قبل از انتخابات خواهد بود یا بعد از آن؟ در این زمینه نیز زنگنه معتقد است: هر دو طرف غرب و ایران بیشتر به این سمت نزدیک می‌شوند که مذاکرات جدی‌تر را به بعد از انتخابات و روشن شدن دولت آینده ایران در شش ماهه دوم سال موکول كنند چرا که در آن زمان ترکیب دولت آتی ایران و چارچوب‌ها مشخص شده است. در نتیجه وضعیت ارز همچنان کاهشی نخواهد شد که به این عامل مهم باید تلاش‌های امریکا برای تقویت دلار را افزود که می‌تواند در حفظ ارزش بالای دلار و حتی افزایش ارزش آن دخيل باشد.

وابسته به اراده دولت

با اين حال محمد رضا پور ابراهیمی نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس تأثیر تحریم‌ها را بر وضعیت حال حاضر اقتصاد بسیار کمتر از اثر مدیریت دولت مي داند. وي تاکید دارد؛ اگر دولت - به ویژه بانک مرکزی- اراده کنند با مدیریت بهتر می‌توانند موجب کاهش قیمت‌ها شوند. استاد دانشگاه بهشتی نقش اثرگذاری تحریم در اقتصاد را تنها ده تا20 درصد دانسته و در پیش بینی شرایط بعد از انتخابات تصریح کرد: با اين فرض كه عملکرد دولت جدید بهتر از دولت فعلی حتی با شرایط موجود باشد، به بهبود وضعیت همه بازارها می‌توان خوش بین بود غیر از بازار مسکن، مگر آنکه  فرض اوليه صحيح نباشد.

پور ابراهیمی درباره بازار مسکن اظهار داشت: برعکس طلا و فولاد كه با نرخ دلار بازي مي كنند، قیمت مسكن همواره با شیب آهسته ای رشد می‌کند ولی کاهش قیمت آن کند است و معمولاً یک دوره رکود را خواهد داشت.

عضو شورای عالی بورس تاکید کرد: بهترین اقدام اين است كه سرمایه‌ها به سمت بازار سرمایه كه از توليد پشتيباني مي كند سوق یابد چراكه تنوع صنایع از ساختمان و خودرو تا پتروشیمی، فولاد و نفت و گاز در بازار سرمایه وجود دارد.

رئیس هیئت مدیره بورس کالا در خصوص اینکه چگونه می‌توان به این افق طلایی رسید، گفت: تحقق این مهم به شرطی است که دولت مزیت‌هایی را برای بازار سرمایه به همراه محدودیت برای بازارهای موازی غیر مولد در نظر بگيرد.

بازاری با تابع سینوسی

حال سوال این است که در آینده کدام بازار از سود آوری بالاتری برخوردار می‌باشد؟ دكتر محمد حسن نژاد، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس پیش بینی می‌کند: تا زمان انتخابات ریاست جمهوری بازار ارز و طلا از تابع سینوسی پیروی کرده و پس از آن می‌توان شاهد ثبات در برخی بازارها بود و در آن زمان است که بيشتر سرمايه ها ابتدا به سمت بازار سرمایه سپس بازار پول و در جایگاه سوم بازار مسکن تغیير مسیر می‌دهد. اما آيا اين تجمع سرمايه ها موجب افزايش تورم شده يا آنكه نيازها را جواب دهد سوال مهمي است. نماينده جلفا و مرند توضيح داد، اگر نرخ ارز كاهش يابد از ریسک سرمایه گذاری هم كاهش يافته و سرمایه گذاری‌های رسمی مانند بازارهای سرمایه و بازار پولی رونق مي گيرد اما بازار مسکن در رتبه سوم محل تجمع سرمایه‌ها خواهد بود.

این استاد دانشگاه بهشتی در پاسخ این پرسش که ممکن است، افزایش حق مالکانه فعالیت‌های معدنی از درآمد و در نتیجه از ارزش سهام شرکت‌های بورسی بكاهد، تصریح کرد: نه تعطیلات نوروزی و نه افزایش حق مالکانه هیچ کدام تأثیر منفی بر ارزش واقعی بازار سرمایه نخواهد گذاشت و در سال 1392 شاهد جذب بیشتر سرمایه‌ها در این بازار خواهیم بود و آنچه در اين مورد گفته می‌شود تنها جنجال آفرینی است.

 دكتر حسن نژاد معتقد است: به دليل افزايش بيش از حد قيمت مسكن در سال قبل،بازار مسكن نمي تواند    سرمايه هاي زيادي را جذب كند. چرا كه اين افزايش تناسبي با تورم نداشته است. به نظر وي زماني افزايش قيمت مسكن منطقي است كه قدرت خريد از طريق افزايش تسهيلات يا بالا رفتن متناسب درآمد ها براي خريد مسكن رخ داده باشد.  

سوداگران بيجا سود مي برند

منصور نامداري زندي نايب رئيس اتحادیه تولیدکنندگان طلا و جواهر ایران معتقد است: با نوسان قيمت طلا و ارز بيشتر سرمايه ها به ملك منتقل شده و از بخش توليد گريخته است. حال آنكه در اقتصاد سالم بانك پس اندازها را دريافت و به توليد هدايت مي كند و در نتيجه با اعطاي تسهيلات براي خريد هم منابع دوباره صرف توليد بيشتر مي شود و چرخه توليد، توزيع و فروش را راه اندازي مي كند اما در حال حاضر الان چنين وضعيتي ديده نمي شود. اين توليد كننده توضيح داد: ‌در چنين شرايطي افزايش يا كاهش قيمت براي توليد كنندگان مصنوعات طلا اهميتي ندارد چرا كه اين سوداگران بيجا هستند كه مي توانند از چنين وضعيتي سود ببرند

سخن آخر

با اين اوصاف رفتار بازارهاي مالي تابعي از نرخ ارز بوده و آن نيز وابسته به نتيجه مذاكرات 1+5 شده است كه خود متاثر از تحولات منطقه اي است. بنابراين تنها زماني مي توان به منطقي شدن رفتار بازار مسكن اميد داشت عرضه و تقاضا وضعيت تعادلي داشته باشد. اما اين مهم هنگامي رخ مي دهد كه ابزارهاي نظارتي سرمايه ها به جاي سوداگري بيجا براي سودجويي از افزايش قيمت مسكن به بخش توليد آن منتقل گردد. اينجا نقش بازارهاي مالي مانند بازار سرمايه پر رنگ مي شود.

انتهای خبر/پ


وضعیت خرید و فروش ملک چگونه است؟


تاریخ انتشار: ۰۴ خرداد ۱۳۹۳ -


از اواسط بهار کم کم تنور رهن و اجاره یا خرید و فروش مسکن گرم و با نزدیک شدن به تابستان و شروع فصل نقل و انتقال، تب و تاب خریداران یا مستاجران برای پیدا کردن ملک مورد نظر خود هم آغاز می شود.

در این بین گروهی از مستاجران سعی می کنند با جلب رضایت مالک، قرارداد خود را تمدید کنند و زیر بار هزینه های جابه جایی هم نروند.

گروهی دیگر اما با افزایش اجاره یا قیمت رهن از سوی مالک، به سمت بنگاه های املاک روانه شده تا ملکی در حد توان مالی خود پیدا کنند.

به گفته بسیاری از مشاوران املاک، امسال قیمت ها متاثر از افزایش قیمت مصالح و دستمزدها، کاهش نرخ سود بانکی و اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه ها، حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد رشد داشته است. ضمن اینکه امسال مالکان اجاره را بالاتر برده اند تا مبلغ ودیعه.

یک مشاور املاک در منطقه یوسف آباد، اظهار داشت: مالکان این منطقه برخلاف سال گذشته به دنبال اجاره بیشتر به عنوان یک منبع درآمد هستند تا مبلغ ودیعه.

محمدی با اشاره به بالا بودن قیمت رهن و اجاره در این منطقه، ادامه داد: در حال حاضر یک واحد ۱۷۰ متری با ۲۰۰ میلیون تومان رهن و ماهانه ۳ میلیون تومان برای اجاره گذاشته شده و برای واحدی ۱۳۵ متری در همین منطقه، مالک ۲۱۰ میلیون تومان رهن کامل می خواهد.

این مشاور املاک ادامه داد: همچنین واحدی ۷۵ متری با ۱۱۰ میلیون ودیعه و ماهی ۴ میلیون تومان برای اجاره گذاشته شده است.

وی تصریح کرد: برخلاف سال گذشته که مالکان بیشتر به دنبال ودیعه بودند، امسال کاهش نرخ سود بانکی باعث شده تا مالکان بیشتر به دنبال دریافت اجاره باشند.

یک مشاور املاک دیگر در شهران نیز اظهار داشت: قیمت اجاره ها خیلی بالا رفته و متقاضیان رهن و اجاره هم زیاد شده است.

اعتمادی با اشاره به افزایش هزینه ها و بالا بودن نرخ تورم، گفت: از یک طرف نرخ تورم و از طرف دیگر اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه ها و افزایش قیمت های احتمالی دنبال آن، باعث شده تا این روزها مالکان اجاره بیشتری بخواهند تا رهن.

وی با بیان اینکه مالکان از قیمت های خود پایین نمی آیند، ادامه داد: به عنوان مثال در این منطقه واحدی ۷۰ متری و دو خوابه با پارکینگ و انباری، ۱۲ میلیون تومان رهن و ۷۷۰ هزار تومان در هرماه اجاره داده می شود.

همچنین یکی دیگر از مشاوران املاک در نزدیکی مترو گلبرگ می گوید: این روزها صاحبخانه ها خواهان پول پیش کمتری هستند ولی به جای آن، اجاره ماهانه را بالا برده اند.

حسینی با اشاره به توافق مستاجران با صاحبخانه ها نیز گفت: البته بیشتر مستاجران سعی می کنند رضایت صاحبخانه را جلب کرده و در همان واحد بمانند اما با توجه به اینکه هنوز مدارس تعطیل نشده و تا فصل واقعی رهن و اجاره نیز یک ماهی وقت هست، بازار هنوز واکنش چندانی به افزایش قیمت ها ندارد.



** قیمت رهن و اجاره در برخی ازمناطق تهران

به گفته مشاوران املاک، پایین بودن وام مسکن، گرانی قیمت تمام شده واحد مسکونی نوساز با توجه به گرانی مصالح ساختمانی و کوتاه نیامدن مالکان از قیمت های سال گذشته از مهم ترین دلایل کاهش توان خرید و گرایش بیشتر به اجاره نشینی است.

براساس این گزارش، برای واحدی ۶۷ متری یک خوابه با آسانسور و انباری در مجیدیه جنوبی، ۴۳ میلیون تومان رهن کامل تعیین شده است.

واحدی ۷۰ متری نوساز و دوخوابه با پارکینگ و انباری در گیشا، با ۳۰ میلیون تومان رهن و یک میلیون و ۵۰ هزار تومان در هر ماه، اجاره داده می شود.

در پاسداران میدان هروی، نیز آپارتمانی ۸۵ متری و نوساز در طبقه چهارم با آسانسور، ۱۱۰ میلیون تومان رهن کامل داده می شود و در فاز یک شهرک غرب برای آپارتمانی ۸۵ متری و دوخوابه ۱۰۰ میلیون تومان رهن و ماهیانه یک میلیون تومان اجاره تعیین شده است.

این گزارش می افزاید: واحدی ۷۰ متری در بلوار کشاورز نیز با ۱۵ سال ساخت، ۶۵ میلیون تومان رهن داده می شود و در خیابان پاکستان، منطقه بهشتی نیز واحدی ۵۰ متری یک خوابه ۱۵ میلیون رهن و ماهی ۹۰۰ هزار تومان ثبت شده است.

همچنین در منطقه سید خندان واحدی ۷۰ متری دو خوابه ۳۰ میلیون تومان رهن کامل و ماهی ۹۰۰ هزار تومان اجاره تعیین شده و در سهروردی شمالی برای واحدی ۷۰ متری یک خوابه، ۱۵ میلیون تومان رهن و ماهیانه یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره تعیین شده است.



** وضعیت خرید و فروش ملک

جدای از بالا بودن قیمت رهن و اجاره، قیمت فروش اما در نقاط مختلف پایتخت متغیر است به گونه ای که قیمت مسکن که سال گذشته افزایش چشمگیری داشت، امسال تقریبا ثابت مانده و در برخی مناطق نیز با کاهش رو به رو است.

مناطقی مانند تجریش و جردن از جمله مناطقی است که امسال افزایش قیمتی نداشته اند و مشاوران املاک این مناطق دلیل آن را بالا بودن بیش از حد واحدهای این مناطق در سال گذشته عنوان می کنند.

آنان می گویند: همین گران بودن از یک طرف باعث شده تا مالک دیگر نتواند افزایش قیمتی اعمال کند و از طرف دیگر خریدار هم راحت تر بتواند ملک مورد نظر خود را خربداری کند.

یک مشاور املاک در میدان فاطمی تهران با بیان اینکه از ابتدای سال جدید تا نیمه اردیبهشت یک موج انتظاری بازار را تکان داد، گفت: عدم تمایل به خرید و فروش در این مدت با توجه به اجرای فاز هدفمندی یارانه ها، بازار را تعطیل کرده بود اما از حدود ۱۰ روز پیش بازار دوباره فعال شده است.

وی افزود: پیش از این فروشنده ها و مالکان از قیمت های خود پایین نمی آمدند و تخفیف نمی دادند اما از نیمه اردیبهشت به بعد، خرید و فروش دوباره رونق گرفته و حتی نوشتن قرارداد ۲ برابر هم شده است.

یکی دیگر از مشاوران املاک در میدان انقلاب گفت: خرید و فروش در این منطقه تقریبا راکد است چرا که قیمت تمام شده مسکن بالا رفته است.

مهرنیا با اشاره به رشد قیمت مصالح ساختمانی و تأثیر آن در افزایش قیمت مسکن، ادامه داد: افزایش قیمت مصالح ساختمانی مانند تیرآهن و آجر، قیمت تمام شده یک واحد مسکونی را تا متری ۸۰۰ هزار تومان بالا برده است.

مشاور املاک دیگری در میدان هفت تیر نیز با اشاره به گرانی هر متر واحد مسکونی، اظهار داشت: افزایش قیمت حامل های انرژی و انتظار تورم ناشی از آن، در عدم تمایل به فروش واحدهای مسکونی موثر بوده ضمن اینکه افزایش قیمت مصالح ساختمانی نیز یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت هاست.

بهمنی گفت: دولت باید برای گرانی مصالح ساختمانی تدابیر مناسبی اتخاذ کند چرا که افزایش قیمت مصالح و انتظار تورم ناشی از فاز دوم هدفمندی می تواند قیمت ها و بازار را متلاطم کند.

وی تصریح کرد: قیمت آپارتمان نوساز در محدوده هفت تیر از متری ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان سال گذشته به دو میلیون و ۸۰۰ هزار تومان حتی تا ۳ میلیون تومان هم افزایش یافته است.

یک مشاور املاک دیگر در منطقه باغ فیض هم بازار را فعال اعلام می کند و می گوید: هرچند دو هفته بعد از سال جدید بازار راکد بود اما الان بازار به سمت رونق می رود به طوری که معامله روزانه هم داریم.

میرحسینی با اشاره به افزایش ۲۰ درصدی قیمت ملک نسبت به سال گذشته، اظهار داشت: قیمت آپارتمان در این منطقه از ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تا ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در نوسان است.



** قیمت آپارتمان در برخی از مناطق تهران

براساس این گزارش، قیمت هر متر مربع از واحدی ۶۰ متری یک خوابه در بلوار فردوس ۵ میلیون تومان و واحدی ۸۴ متری در کاشانی دو خوابه متری ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تعیین شده است.

واحدی دو خوابه و ۹۰ متری در ستارخان متری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان قیمت خورده و در امیرآباد ۹۵ متر، دو خوابه متری ۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان ثبت شد.

در مرزداران نیز آپارتمانی ۱۲۷ متری با ۶۰۰ میلیون تومان رهن، متری ۴ میلیون و ۸۰۰ تومان قیمت خورد و در کارگر شمالی آپارتمانی ۱۹۰ متری سه خوابه با ۱۴۳ میلیون تومان رهن، متری ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان ثبت شده است.

همچنین در تهرانپارس، ۸۴ متر ۲ خوابه با ۴۲۰ میلیون تومان رهن، متری ۵ میلیون تومان قیمت خورده است.



** بازار جهش قیمتی ندارد

رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در این زمینه اظهار داشت: هم اکنون هیچ گونه جهشی در بازار رهن و اجاره نداریم.

مصطفی قلی خسروی گفت: بازار در حال طی کردن روند طبیعی خود است و ضمن آنکه هر عامل باعث تحریک بازار نیز کنترل می شود.

وی درباره تاثیر نرخ سود بانکی بر بازار رهن و اجاره هم گفت: مسلما وقتی نرخ سود بانکی پایین باشد مالکان هم تمایل بیشتری به دریافت ودیعه بالا ندارند و به دنبال دریافت اجاره بیشتر هستند تا ودیعه.
برچسب ها: وضعیت ، خرید ، فروش ، ملک



Comments