گزارش نحلیلی قیمت تمام شده آپارتمان در تهران

قیمت آپارتمان
این مطلب کپی شده است و درستی آن تائید نشده است
قیمت تمام شده یک واحدمسکونی نوساز متری ۲/۳ میلیون تومان قیمت فروش یک واحدمسکونی نوساز متری ۶ میلیون تومان ...
--------------

قیمت آپارتمان


حرفه بسازوبفروشی یکی از معدود مشاغل پول ساز در شهر تهران و البته دیگر شهرهای بزرگ کشور محسوب می شود، به طوری که اگرچه موانع ریزودرشت در مسیر ساخت وساز ریسک رسیدن به مقصد را گاهی به اندازه ورشکستگی کامل فرد بسازوبفروش بالا می برد، اما سود نهایی در این شغل دست کم ۸۷ درصد برآورد می شود و البته متناسب با ترفند هایی که سازنده ها برای نحوه فروش آپارتمان هایشان به کار می برند، نرخ سود تا چند مرتبه قابل افزایش است.

این حرفه در ردیف مشاغل تولیدی قرار دارد، اما میزان درآمد افراد در آن هرگز با متوسط درآمد تولیدکننده ها قابل مقایسه نیست. در حال حاضر با توجه به تحریم، سخت گیری در واردات مواد اولیه، نرخ بالای دلار و مسائلی از این دست، سود تولید کننده ها در غالب بخش های تولیدی و صنعتی به مراتب کمتر از سود تولیدکننده های بخش ساختمان است. بررسی ها درباره دخل و خرج بسازوبفروش ها در تهران نشان می دهد: این افراد به ازای هر ۱۰۰ واحد هزینه، به طور متوسط ۲۰۰ درصد عایدی دارند که ۱۰۰ واحد از آنچه به دست می آورند سودشان تلقی می شود. چنین سودی حتی در حرفه های تجاری هم به ندرت قابل کسب است.

بسازوبفروش ها در گذشته به این میزان از سود نمی توانستند دست پیدا کنند، چون سطح قیمت مسکن هیچ وقت به اندازه سال های اخیر افسارگسیخته نشده بود، بلکه از نوعی رابطه منطقی با قیمت تمام شده ساخت مسکن برخوردار بود، اما در حال حاضر خلاء یک نظام قدرتمند در بازار مسکن برای قیمت گذاری آپارتمان های فروشی، منحنی نوسانات قیمت مسکن را به حدی صعودی کرده که فاصله قیمت تمام شده و قیمت فروش را برای سازنده ها و بسازوبفروش ها تبدیل به سود رویایی برای دیگر تولید کننده ها کرده است! در تهران میانگین قیمت تمام شده یک واحدمسکونی که از مجموع «هزینه ساخت» و «قیمت زمین» تشکیل می شود، تقریبا مترمربعی ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان است. این قیمت برای مناطق جنوبی شهر ارزان تر و برای نقاط شمالی پایتخت بین یک تا دو میلیون تومان گرانتر است اما در نقاط مرکزی و به خصوص در غرب و شرق تهران که به محل عمده ساخت وسازها تبدیل شده، همین عدد برآورد می شود.

بسازوبفروش ها مترمربعی ۷۰۰ هزار تومان برای ساخت وساز هزینه می کنند که این مبلغ صرف خرید مصالح و دستمزد کارگران ساختمانی می شود. همچنین به ازای هر مترمربع ساخت مسکونی، ۵/۲ میلیون تومان نیز برای خرید زمین هزینه می کنند که در نتیجه، قیمت تمام شده برای ایجاد یک مترمربع بنای مسکونی به طور متوسط رقمی معادل ۲/۳ میلیون تومان خواهد بود. نحوه محاسبه سهم زمین در قیمت تمام شده به این صورت است که در ساخت هر مترمربع بنای مسکونی، ۵/۰ مترمربع زمین، سهم ریالی دارد و با توجه به اینکه میانگین قیمت زمین در تهران در حال حاضر مترمربعی ۵ میلیون تومان است، سهم ریالی زمین در ساخت هرمترمربع بنا حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تعیین می شود. این در حالی است که هم اکنون واحدهای مسکونی نوساز در غرب و شرق و همچنین بخشی از نواحی مرکزی تهران به طور متوسط مترمربعی ۶ میلیون تومان خرید و فروش می شود. به این ترتیب فاصله ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومانی بین قیمت تمام شده و قیمت فروش هر مترمربع بنای مسکونی در شهر تهران، سود ساخت وساز را برای بسازوبفروش ها در این مقطع، ۷۸ درصد تعیین می کند. این در حالی است که برخی از همین بسازوبفروش ها با تاخیر عمدی در فروش واحدهای نوساز آماده تحویل، فاصله موجود بین قیمت ساخت و قیمت فروش را تحت تاثیر روند افزایشی قیمت مسکن، بیشتر می کنند و در نتیجه سود به دست آمده از فروش را نیز برای خود بالاتر می برند. البته برخی دیگر از بسازوبفروش ها نیز برای تامین نقدینگی، واحدهای در حال ساخت را قبل از تکمیل، پیش فروش می کنند که در این حالت، قیمت کمتری برای پیش فروش نسبت به قیمت فروش واحد آماده تعیین می شود که در نتیجه سود سازنده در مقایسه با حالت اول، پایین تر خواهد بود. بسازوبفروش ها در حال حاضر نه تنها سود بیشتری نسبت به گذشته عایدشان می شود بلکه به دلیل رونق ساخت وسازهای مشارکتی، نیاز فوق العاده کمتری به تامین نقدینگی دارند.

هم اکنون عمده ساخت وسازهای مسکونی از طریق مشارکت بسازوبفروش با مالک زمین انجام می شود و فرد سازنده نیازی به خرید نقدی زمین ندارد بلکه با به امانت گرفتن زمین مالکان یک ساختمان، با آنها مشارکت می کند و در آخر، با تقسیم واحدهای ساخته شده، سهم مالک زمین را تسویه می کند. این مدل ساخت وساز با توجه به معافیت بسازوبفروش از پرداخت نقدی قیمت زمین در شروع پروژه، سود غیرمستقیم ساخت وساز را نیز علاوه بر سود مستقیم ۷۸درصدی ارتقاء می دهد. از سوی دیگر سود بسازوبفروش ها در نقاط شمالی تهران به دلیل مجوزهای بلندمرتبه ای که شهرداری به سازنده ها می دهد، عدد قابل توجهی است. در شمال شهر تهران اگرچه زمین مسکونی با قیمت حدود مترمربعی ۲۰ میلیون تومان فروخته می شود و در واقع ارزش زمین در این نقاط حداقل ۴ برابر غرب و شرق تهران است اما سهم آن در قیمت تمام شده، از این نسبت تبعیت نمی کند، چون متناسب با افزایش تعداد طبقات و در نتیجه افزایش بنای مسکونی در مساحت مشخصی از زمین، سهم قیمت زمین در قیمت تمام شده از حالت ۵/۰ مترمربع کمتر می شود.





Comments