پیش خرید؛ بندبازی در بازار مسکن : مطلب قدیمی در رکود فعلی مسکن ام کاربردی : یکشنبه ۵ خرداد ۱۳۹۲

posted Sep 15, 2015, 10:43 AM by فروش آپارتمان تهران

 یکشنبه ۵ خرداد ۱۳۹۲
مقاله قدیمی برای زمان حال : 

بهترین زمان پیش خرید، بدترین زمان پیش فروش است!




الان بخت با کدام طیف است پیش خریدار یا پیش فروشنده؟

پیش خرید مسکن نوع متفاوتی از انواع معاملات ملک به حساب می آید که در آن، فرد پیش خریدار در مقایسه با خریدار معمولی، از امتیازات مالی ویژه ای برخوردار می شود و در عین حال، نسبت به همان خریدار معمولی – خریدار معمولی در بازار مسکن فردی است که در ازای دریافت یک واحد مسکونی کامل و آماده مصرف، کل ارزش معامله را به صورت نقد و یکجا به فرد فروشنده تحویل می دهد بابت معامله ای که انجام می دهد ریسک فوق العاده زیادی را باید تحمل کند!

در معامله پیش خرید مسکن، فرد پیش خریدار در ازای یک واحد مسکونی در حال ساخت، مبلغی را به صورت بیعانه به سازنده ساختمان که در نقش پیش فروشنده در معامله حاضر می شود، پرداخت می کند و این دو در قراردادی که در بنگاه املاک یا دفترخانه تنظیم و امضاء می کنند، به یکدیگر متعهد می شوند که در ازای تکمیل فرآیند ساخت آن واحد، مابقی مبلغ؛ ردو بدل شده و سرانجام واحد آماده شده تحویل داده شود.

در گذشته – مثلا ۲۰ تا ۲۵ سال پیش در تهران خبری از پیش خرید و پیش فروش نبود و اصلا نیازی در بازار مسکن به پیش خرید احساس نمی شد. در آن زمان، بانک ها به جای آنکه منابع خود را صرف تجارت و کارهای سودده کنند یا مجبور باشند به دستور دولت به فلان طرح زیان ده تسهیلات تکلیفی پرداخت کنند، قسمت قابل توجهی از وام های بانکی را برای خانه دار شدن خانوارهای فاقد مسکن، هزینه می کردند، طوری که در دهه ۶۰، بسیاری از دستگاه های دولتی و نهادهای غیردولتی با تشکیل تعاونی مسکن برای کارمندان و خرید زمین از دولت در بهترین مناطق تهران، موفق شدند معادل ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت ساخت آپارتمان ها را از بانک، تسهیلات بگیرند، به طوری که هنوز برخی از همین تعاونی ها دارند اقساط ۱۰ هزار تومانی خود را به بانک بازپرداخت می کنند!

در آن دوران که «خرید مسکن» رویای خانواده ها نبود و افراد به راحتی از طریق تعاونی های مسکن صاحب مسکن می شدند، بازار پیش خرید و پیش فروش شکل نگرفته بود.

چه شد پیش خرید مد شد؟

اما در سال های اخیر رشد بی رویه قیمت مسکن از یک سو، ممنوعیت بانک ها در پرداخت وام مسکن از سوی دیگر و همچنین سودجویی شدید سازنده ها و بسازوبفروش ها همگی دست به دست هم داده تا بین قدرت خرید مسکن و قیمت مسکن در تهران فاصله ای حداقل ۳۵ ساله انداخته شود!

در تهران در حالت خوش بینانه اگر یک خانوار حقوق بگیر بتواند ماهانه یک میلیون پس انداز کند، بعد از ۳۵ سال می تواند یک واحد مسکونی ۷۰ متری با قیمت متری ۵ میلیون تومان را خریداری کند، البته این به شرطی است که قیمت مسکن تا ۳۵ سال آینده، در حد همین متری ۵ میلیون تومان ثابت بماند یا اینکه قیمت مسکن و میزان دستمزد به یک نسبت افزایش پیدا کنند.

در حال حاضر متقاضیان مسکن در بازار به خاطر آنکه محاسبات فوق را غیرواقعی می دانند و می دانند با پس انداز ماهانه هرگز نمی توانند برای خرید مسکن اقدام کنند، راه چاره دیگری را انتخاب کرده اند.

این راه از بازار پیش فروش عبور می کند و اگر چه ریسک و خطر و کلاهبرداری و فریبکاری در چنین بازاری فوق العاده زیاد است، اما فعلا تنها مسیر صاحب خانه شدن خانوارهای تهرانی و دیگر کلان شهرهای کشور محسوب می شود.

بسازوبفروش ها تشنه پیش فروش!

اما چرا سازنده ها و بسازوبفروش ها هم در سال های اخیر وسوسه پیش فروش پیدا کرده اند؟

واقعیت این است که بسازوبفروش ها در تهران با سوءاستفاده از شرایطی که تحت تاثیر رفتار انفعالی دولت در بازار مسکن شکل گرفته، نبض این بازار را کاملا در دست گرفته اند.

بسازوبفروش ها در دو، سه سال اخیر هر آنچه را که ساخته اند، احتکار کرده اند و عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار را از مسیر «قیف» دارند هدایت می کنند!

این سازنده ها از هر ۱۰ واحد مسکونی که احداث می کنند، حداکثر ۴ یا ۵ واحد را می فروشند و مابقی را برای مدت نامعلوم به صورت خالی نگهداری می کنند تا به بالاترین قیمت، بتوانند عرضه کنند.

تعداد خانه های خالی در تهران در سال گذشته در مقایسه با سال۹۰ با ۵۰ درصد افزایش از ۳۰۰ هزار واحد به ۴۵۰ هزار واحد مسکونی رسید و این نشان می دهد که دولت با تاخیر طولانی مدتی که در طراحی ابزار مالیاتی برای مقابله با احتکار مسکن ایجاد کرده، عملا دست محتکران را برای احتکار بیشتر و ایجاد فضای کاذب کمبود مسکن فروشی در بازار باز گذاشته است.

این معضل باعث شده قیمت مسکن هر سال حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد نسبت به سال قبل افزایش پیدا کند، چون در مقابل افزایش سالانه تقاضای مسکن در تهران – سالی حدود ۱۰۰ هزار تقاضای جدید ناشی از ازدواج وارد بازار مسکن می شود میزان عرضه فوق العاده محدود شده است.

به همین خاطر، بسازوبفروش ها برای تامین مالی ساخت وسازهای جدیدشان، مجبور هستند تعدادی از واحدهای در حال ساخت را پیش فروش کنند.

به بیان دیگر، اگر بسازوبفروش ها در حالت طبیعی هر آنچه را احداث می کنند بلافاصله عرضه کنند، نیازی به پیش فروش ندارند، اما سودی که در خانه های خالی نهفته است، آنها را به سمت بازار پیش فروش سوق داده است.

پس در شرایط کنونی هم در طرف تقاضا و هم در طرف عرضه مسکن، به اندازه کافی میل و اشتیاق برای پیش خرید و پیش فروش وجود دارد.

سالانه بین ۵ تا ۱۰ درصد کل معاملات مسکن در تهران به پیش خرید و پیش فروش اختصاص پیدا می کند.

چگونه روی بند بایستیم؟

در بازار پیش خرید مسکن همواره این خطر برای پیش خریدار وجود دارد که معامله به ضرر او تمام شود.

پیش خرید مسکن درست مثل بندبازی می ماند که اگر لحظه ای حواس بندباز و تمرکز او مختل شود، همه مسیر طی شده در ثانیه ای، با خطر مواجه می شود حتی چند قدم مانده به پایان بندبازی. تهدید عمده در این نوع از معامله به شیوه قراردادی که پیش خریدار با پیش فروشنده امضاء می کند، برمی گردد و از آنجا نشات می گیرد.

هر چقدر درجه اعتبار و رعایت مسائل حقوقی در قرارداد پیش خرید بالا باشد، به همان نسبت احتمال زیان پیش خریدار کاهش پیدا می کند. فردی که واحد مسکونی در حال ساخت را پیش خرید می کند، در ازای مبلغی که پرداخت می کند، فقط یک برگه قرارداد در اختیار دارد، همین و بس، اما پیش فروشنده کماکان مالک ملک در حال ساخت است.

پس اگر شما قصد پیش خرید مسکن را دارید، باید در تنظیم قراردادتان، جوانب احتیاط را رعایت کنید. اما قبل از تنظیم قرارداد، مساله اصلی انتخاب پیش فروشنده است.

هرگز قبل از تحقیقات محلی از فرد سازنده، واحد او را پیش خرید نکنید.

اول، بگردید دنبال خوش نام ها

کسانی که در بازار پیش فروش فعال هستند و به اصطلاح مشاوران املاک، «کارکشته بازار» به حساب می آیند، معمولا کمتر از دیگر پیش فروشنده ها، خلف وعده می کنند.

خلف وعده پیش فروشنده ها اغلب یا در زمان تحویل واحد خلاصه می شود یا در مبلغی که ابتدای قرارداد توافق کرده اند.

لذا برای پیش خرید مسکن باید قبل از همه چیز، سازنده های خوش نام محل را از طریق مشاوران املاک و اهالی محل شناسایی کنید.

بهترین روش برای شناسایی پیش فروشنده های خوشنام، پرس وجو از ساکنان ساختمانی است که آن سازنده در محل ساخته و تحویل داده است.

شما می توانید از ساکنان یکی دو ساختمانی که فرد پیش فروشنده، قبلا آن را ساخته و فروخته است، تحقیق کنید و درباره وعده هایی که سازنده در قراردادش با آنها، داده به آنها عمل کرده است، بپرسید. اگر این افراد، تعهد او را برای شما تضمین کردند، شک نکنید مشکلی برای شما پیش نخواهد آمد.

فراموش نکنید، قبل از تحقیق کافی و جمع بندی بر سر تعهد کاری پیش فروشنده، قراردادی را تنظیم نکنید.

در حال حاضر در همه محله های شهر تهران، حداقل یکی دو ساختمان در حال ساخت وجود دارد که تعدادی از واحدهای آنها در نوبت پیش فروش قرار دارد. پس عرضه در بازار پیش فروش کم نیست، مهم این است که شما بتوانید از بین همه ساختمان های در نوبت پیش فروش، بی دردسرترین واحد و در عین حال بهترین ساختمان را پیش خرید کنید.

نکته مویی درباره قیمت پیش فروش

بعد از آنکه گزینه مطلوب پیش فروش را پیدا کردید، نوبت به چانه زنی با پیش فروشنده بر سر قیمت و سپس تنظیم قرارداد می رسد. در این مرحله لازم است بدانید قیمت پیش فروش واحدمسکونی باید حداقل ۱۵ درصد ارزان تر از واحد آماده تحویل در محل باشد.

همچنین قیمت پیش فروش باید حتما و حتما مقطوع تعیین شود؛ یعنی اینکه فرد پیش فروشنده باید در قرارداد تعهد صریح بدهد مبنی براینکه قیمت معامله تا انتهای معامله ثابت باقی می ماند و درصدی به آن اضافه نخواهد شد.

یکی از رایج ترین تخلفاتی که پیش فروشنده ها مرتکب می شوند دبه در قیمت است، طوری که در زمان تحویل واحد به فرد پیش خریدار، با استفاده از بهانه هایی همچون نرخ تورم و افزایش پیش بینی نشده هزینه مصالح ساختمانی، زیر قیمت توافق شده با پیش خریدار می زنند و دنبال اضافه کردن درصدی به قیمت می روند.

متاسفانه در اغلب مواقع هم، پیش خریدار قیمت جدید را قبول می کند و زیربار دبه پیش فروشنده می رود.

لذا برای جلوگیری از چنین کلاهبرداری هایی، لازم است در قرارداد پیش خرید و پیش فروش، بر مقطوع بودن قیمت تاکید شود.

واقعیت این است که پیش فروشنده ها باید در ابتدای ساخت وساز هم نرخ تورم و هم افزایش قیمت هزینه ها در طول دو سال ساخت وساز را محاسبه کنند و عددی را به عنوان «قیمت» به پیش خریدار اعلام کنند که بتواند همه افزایش قیمت پیش بینی نشده را پوشش دهد.

لحظه تنظیم قرارداد

تنظیم قرارداد پیش خرید مسکن سخت ترین نوع قرارداد است، به خاطر اینکه در این قرارداد درباره ملکی صحبت می شود که فعلا وجود خارجی ندارد بلکه قرار است به موجب این قرارداد، ملک ساخته شود.

بهتر است قرارداد پیش خرید مسکن در دفترخانه ها تنظیم شود. در قرارداد پیش خرید مسکن، پیش فروشنده باید ریز همه مصالح ساختمانی شامل فونداسیون، سفت کاری و سپس نازک کاری را در متن قرارداد لیست کند؛ یعنی باید نوع اسکلت ساختمان (بتنی یا تیرآهنی)، نوع لوله ها، مشخصات تاسیسات، نوع نمای ساختمان، نوع کاشی و سرامیک، نوع کابینت، نوع درب ها و پنجره ها، نوع تزیینات داخل ساختمان و خلاصه هر آنچه را در ساخت وساز انجام می شود در متن قرارداد پیش خرید بنویسد و با امضای قرارداد متعهد شود همه آنچه را نوشته، به طور کامل انجام می دهد.

بعد از آنکه مشخصات مصالح و سازه نوشته شد، نوبت به زمان ساخت و تحویل واحد می رسد. در این مقطع متناسب به مرحله ای از پیش خرید و میزان عملیاتی که در ساختمان در حال ساخت انجام شده، زمان تحویل مشخص می شود.

اگر شما ساختمان را در مرحله اولیه یعنی گودبرداری پیش خرید کرده اید، کار تنظیم قرارداد سخت تر است چون که هنوز هیچ چیز ساختمان ساخته نشده است، در این صورت زمان تحویل حداقل یکساله تعیین می شود.

اما اگر در مرحله سفت کاری پیش خرید کرده اید، در این صورت باید ۶ ماهه تحویل داده شود.

خلاصه اینکه هر میزان زمانی که در قرارداد نوشته می شود، باید برای عمل نکردن به آن از طرف پیش فروشنده، جریمه سنگینی از طرف پیش خریدار در قرارداد قید شود؛ مثلا باید عنوان شود که اگر ظرف مدت قید شده در قرارداد، واحد تحویل پیش خریدار نشود، روزانه یک میلیون تومان جریمه به حساب پیش فروشنده نوشته شود و از تعهد ریالی پیش خریدار به او کسر شود! هر چقدر جریمه سنگین تر تعیین شود، احتمال خلف وعده پیش فروشنده کمتر می شود.

برای پیش خرید مسکن، باید مراحل پرداخت پول نیز در قرارداد قید شود که متناسب با پیشرفت فیزیکی ساخت وساز به پیش فروشنده پرداخت می شود.

بهتر است مبلغ اولیه پیش خرید، در حد ۱۰ تا ۱۵ درصد کل ارزش معامله تعیین شود، طوری که در نهایت، ۳۰ تا ۳۵ درصد کل ارزش معامله، در زمان تحویل کلید، قابل پرداخت باشد.

برخی پیش فروشنده ها سعی می کنند در مراحل نازک کاری و در حالی که ساختمان هنوز تکمیل نشده، قسط آخر را از پیش خریدار دریافت کنند که این روش کاملا به ضرر پیش خریدار خواهد بود.

این کار را اول از همه انجام دهید

قبل از امضای قرارداد پیش خرید، شما باید نسبت به صحت و سلامت ساختمان در حال ساخت اطمینان حاصل کنید. برای این منظور باید پروانه ساختمانی صادر شده توسط شهرداری برای آن پلاک و همچنین سند مالکیت زمین را رویت کنید تا مطمین شوید کسی که در نقش پیش فروشنده مقابل شما نشسته، سازنده تمام و کمال ساختمانی است که قرار است یک واحد از آن به شما پیش فروش شود.

یقین داشته باشید اگر همه این مراحل را طی کنید، از تخلفات احتمالی در امان خواهید بود.

شرایط الان بازار پیش خرید

در حال حاضر، شرایط بازار به نفع پیش خریداران است، چون که قیمت مسکن در ماه های آتی احتمالا روبه افزایش خواهد بود، بنابراین اگر پیش خریداران با قیمت مقطوع، اقدام به معامله کنند، از تورم ماه ها و سال های آتی در امان خواهند بود. در این میان، ممکن است در بازار پیش خرید، تعداد واحد پیش فروشی کم باشد، اما از همین فرصت اندک می شود استفاده مطلوب کرد.






Comments