ОИП 9 Капитализация доходов при смешанном финансировании недвижимости. Традиционная методика. Другие методы (метод инвестиционной группы, техника Элвуда)

Капитализация доходов – по какой % ставке будут капитализироваться средства в фонд возмещения стоимости. Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

- метод рыночной выжимки.

- метод кумулятивного построения (суммирован).

- метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).

- метод инвестиционной группы.

- метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).

Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода стоимость рассчитывается по формуле:

V=Д/К

V -  стоимость объекта

Д-доход

К – коэффициент капитализации; % ставка..

Определенная таким образом ставка капитализации называется общей.

Метод связанных инвестиций. Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.

Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложений (в противном случае они не будут предоставлять кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе Периодических амортизационных выплат.
Аналогично инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском, иначе они вложат свои деньги в другой проект.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

К = ежегодные выплаты на обслуживание долга/основная сумма ипотечной ссуды

Если ссуда выплачивается более часто, то К рассчитывается путем умножения платежей на их частоту (месяц, квартал).

Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.

Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Rс) и определяется следующим образом:

Rс= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств

Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (К) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.

Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:

Доля кред.= величина кредита стоимость недвижимости / стоимость недвижимости

Тогда доля собственного капитала составляет:

Доля соб. = 1 – Доля кред.,

где за 1 принят суммарный капитал.

Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных.

Капитализация заемного и собственного капитала (метод Элвуда). В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны упрощающие методы использования его таблицы.

Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:

R = Rc x Mkр x C + Dep -app x SFF

C=Y+P x SFF - Ra

Rc - ставка дохода на собственный капитал

Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (ипотечная доля в суммарном капитале)

С - Ипотечный коэффициент

Dep - Уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период

App - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период

SFF - Коэффициент фонда погашения по соответствующей ставке Y для прогнозируемого периода

P - ставка для периода владения

SFF - Часть ипотечного кредита, которая будет погашена в прогнозируемом периоде

Ra - Ипотечная постоянная

Метод может быть рассмотрен в виде алгоритма:

  1. Собирается информация об оцениваемом имуществе. Определяется Rc= Реальный доход на капитальные вложения, который инвестор ожидает получить за весь период владения имуществом. Включает прибыли от продаж и убытки.
  2. Рассмотрение Мкр. В Mkp не рассматриваются льготные условия кредитования.
  3. Определение типичности условий кредита и ставки по нему. Отношение инвестора к ставке прогнозируемо. Если прогноз сделать нельзя, то нельзя применять данный метод.
  4. Горизонт расчета. Следует определить срок использования имущества. При рассчете С с помощью таблиц Элвуда, в качестве типичного периода владения недвижимостью возможен выбор: 5, 10, 15 и 20 лет.
  5. Арр. Большинство инвесторов считают, что стоимость имущества будет расти.
  6. SFF. Определяется в таблицах Элвуда.

 

 

Comments