ОИП 5 Два метода оценки недвижимости по доходу. Области применения методов. Плюсы и минусы

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости для определения текущей стоимости объекта, исходя из чистого операционного дохода обычно принято выделять два основных метода оценки:

·         Метод капитализации прибыли.

  • Метод дисконтирования денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод прямой капитализации – метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту.

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Используется в тех случаях, когда:

·         имеется достаточное количество данных для прогнозирования денежного потока;

·         доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим, ожидаемые темпы их роста умеренны или предсказуемы.

Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость (V) путем деления чистого операционного дохода (NOI) (обычно за год) на соответствующий коэффициент капитализации, определенный оценщиком (R).

                                                 V = NOI / R  

Понятие ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение. Определение ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду по рыночным арендным ставкам, а в качестве прогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год владения.

Наиболее сложным этапом оценки недвижимости методом капитализации является определение коэффициента (или ставки) капитализации. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию невозможно.

Другим методом определения коэффициента капитализации является метод суммирования (кумулятивного построения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовой применяется безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.).    

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. определение ожидаемого годового дохода (или среднегодового),

2. расчет ставки капитализации,

3.определение стоимости объекта.   

Область применения метода капитализации

Метод применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода. Данный метод наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Достоинства метода капитализации

  • Простота расчетов;
  • Так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру.

Недостатки метода капитализации

  • Отсутствует информация о рыночных сделках или не проведен их экономический анализ.
  • Если объект находится в стадии становления (еще не постро­ен): не вышел на режим стабильных доходов или отсутствует информация о них.

 

В случае если прогнозируется будущее изменение дохода, используется метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования - метод основан на определении капитализированной стоимости предполагаемых доходов от функционирования объекта, при котором каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования последовательно приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Метод дисконтирования денежных потоков – наиболее универсальный расчетный инструмент капитализации, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Расчет стоимости недвижимости при применении данного метода осуществляется следующим образом:

·         анализируются и прогнозируются валовые доходы, расходы и инвестиции,

·         рассчитываются денежные потоки для каждого отчетного года,

·         определяется ставка дисконта,

·         производится дисконтирование полученных денежных потоков,

·         рассчитывается остаточная стоимость,

·         суммируются текущие стоимости будущих денежных потоков и остаточная стоимость.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:
* Предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;
* Имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
* Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
* Оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
* Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию.

Область применения: Метод более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости доходов, состоящих из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета необходимы данные:

1. длительность прогнозного периода  (для РФ    3-5 лет);

2. прогнозируемые величины денежных потоков, включая реверсию.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1. назначение цены продажи исходя из анализа текущего состояния рынка из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предложений относительно будущего состояния объекта,

2. применения допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения,

3. капитализация дохода за год, следующего за годом окончания прогнозного периода с использованием самостоятельно рассчитываемой ставки капитализации.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск-доход.

Ставка дисконтирования (ставка дисконта) – это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования прямо зависит от того, насколько высоко средний оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше стоимость будущих доходов. При расчете ставки дисконтирования следует учитывать, что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложений своих средств в данный объект, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска. Для расчета ставки дисконтирования используется несколько методик, наиболее предпочтительными из которых являются метод цены капитальных вложений и метод суммирования.

 

Текущая стоимость будущих выгод от владения собственностью определяется из выражения:

             V = CF1 / (1+Y1) + CF2 / (1+Y2)2 + … + CFt / (1+Yt)t + VR

где:     СFn - денежный поток,

           Yn - норма отдачи n-го периода (где n=1…t, t – срок прогноза),

           VR – приведенная к дате оценки стоимость реверсии, или продажи объекта после истечения срока прогноза, т.е. доход первого постпрогнозного года, капитализированный по ставке, называемой терминальной ставкой (коэффициентом) капитализации (RT):

                                         VR = [CFt+1 / RT] / [1+Y t+1] t+1.                                

Таким образом, основой оценки объекта методом дисконтирования является прогноз функционирования объекта в течение определенного периода, что означает определение таких основных показателей, как срок прогноза, доходные и расходные характеристики и ставка дисконтирования. При анализе доходов и расходов используются прогнозные данные, выводимые оценщиком из динамики рыночного контекста объектов оценки.

Comments