Anotación preventiva embargo
Anotación preventiva embargo Inmueble titularidad ganancial. Notificación personal del embargo al cónyuge del deudor. Defecto subsanable. Anotación de la suspensión de la anotación preventiva de embargo.
Según el artículo 42.2º Ley Hipotecaria podrá pedir anotación preventiva el que haya obtenido embargo sobre los bienes inmuebles del deudor.
En la práctica procesal, acostumbra a ser el Procurador del acreedor quien confecciona el escrito interesando la expedición del oportuno mandamiento para su posterior gestión registral. Lejos de entender este acto como de "mero trámite", debemos recordar que la anotación preventiva de embargo produce 2 efectos:
1. Garantizar la efectividad del embargo al evitar la aparición de un tercero registral.
2. La preferencia del crédito para el cobro según los art. 1923 Código Civil y 44 Ley Hipotecaria.
Resulta conveniente obtener con carácter previo al embargo, una nota simple informativa del inmueble a embargar. De ésta obtendremos información relevante que supondrá evitar dilaciones innecesarias como el caso planteado.
Al ser ganancial, el art. 144 RH exige que el embargo haya sido notificado al cónyuge del deudor a los efectos establecidos en el derecho sustantivo, pero además, el Procurador debería vigilar que esta notificación se realice conforme viene exigiendo la DGRN en sus informes, para que aquella sea considera bien realizada y así se pueda proceder a su anotación, circunstancia ésta que vienen exigiendo los Registro de la Propiedad escrupulosamente. El procurador encargado de la tramitación del Mandamiento de anotación preventiva, es sin duda el garante de la revisión de los aspectos formales de dicho documento a fin de que aquél acceda al Registro. Habrá de comprobar los requisitos formales exigidos por las legislación hipotecaria para su anotación, como los datos identificativos de los intervinientes, la competencia registral, que el despacho sea remitido previamente conforme al art art. 629 LEC y su consiguiente plazo de presentación formal a fin de evitar la caducidad del asiento de presentación, etc.
Asimismo será el encargado de la tramitación y por tanto obligado a conocer la legislación, no sólo en el ámbito registral, si no aquella derivada de aspectos fiscales, bien estatal, bien autonómica que conlleva la gestión del Mandamiento de anotación, como la sujeción y en su caso, liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados.
No está de más conocer la normativa registral en materia arancelaria para informar debidamente al cliente y a su letrado, sobre la minuta emitida por el Registro, que deberá suplir el Procurador, en nombre de su cliente y su posible impugnación. Además, hemos de llevar escrupulosamente la información al cliente de los suplidos abonados en nombre del cliente para evitar problemas en nuestra contabilidad y en la del cliente cuando éste es una sociedad, especialmente, en el tema de impuestos como el IVA e IRPF, que deberá contabilizar la entidad a fecha de emisión.
Un aspecto fundamental, es la solicitud expresa y por tanto que ésta se recoja en el Mandamiento de anotación, de la solicitud de la "anotación de la suspensión de la anotación preventiva", evitando de este modo, ante defectos subsanables u otros, la posible pérdida de la preferencia en la anotación y por tanto la eficacia que con este despacho se persigue.
Ciertamente, en ningún lugar de la LH o del RH se contempla clara y explícitamente que la anotación de suspensión por defecto subsanable sea causa de prórroga del asiento de presentación, y aunque cierto también que existe doctrina contradictoria sobre el particular, en la práctica, que es en definitiva lo que en el ejercicio de la procura prevalece, es que, a fin de evitar la pérdida del efecto de la anotación preferente en el tiempo, resulta necesario que el mandamiento recoja expresamente esta solicitud.
A mayor abundamiento, el artículo 629.2º LEC determina que si el bien embargado no estuviere inmatriculado, o si estuviere inscrito a favor de persona distinta del ejecutado, pero de la que traiga causa el derecho de éste, podrá tomarse anotación preventiva de suspensión de la anotación preventiva de embargo, en la forma y con los efectos previstos en la legislación hipotecaria, de modo que si esta posibilidad es ya solicitada en el propio escrito en el que se pidió la anotación del embargo y así se recoge expresamente en el Mandamiento expedido, ahorraremos al representado, tiempo y costes económicos innecesarios.