Как и что делать с ипотекой при разводе супругов. Как правильно разделить кредитную ответственность и квартиру при ипотеке в случае развода с учетом различных факторов


Сегодня мы поговорим о том, как и что делать с ипотекой при разводе супругов. Также узнаем, как правильно разделить кредитную ответственность и саму квартиру при ипотеке в случае развода с учетом различных факторов и при различных жизненных ситуациях

Если даже квартира оформлена на одного из супругов, это жилье - совместная собственность, как и любое имущество, приобретенное супругами в период брака. Так что, исходя из Семейного кодекса, при разводе квартира должна делиться пополам.

Однако если жилье находится в залоге у банка, существенное значение будет иметь его позиция. каждый может получить лишь долю в праве собственности на жилплощадь. А по закону «Об ипотеке» доля в собственности не может быть предметом залога.
Поэтому велика вероятность, что банк не пойдет на переоформление кредитного договора и заемщиком-должником останется тот из супругов, на кого оформлен договор ипотечного займа.

Даже если кредитный договор и удастся переоформить, то за это переоформление придется заплатить. Во многих банках предусмотрена комиссия за изменение условий действующего договора: порядка 0,5 - 1% от суммы оставшегося долга. Также понадобится переоформить страховку.

Тем не менее, суд всё равно поделит квартиру пополам, и тогда та сторона, которая выплачивает кредит, по окончании его выплат в праве потребовать компенсации расходов.

Но самое страшное, что в случае развода банк может потребовать немедленного досрочного погашения кредита. Дело в том, что по закону кредитор вправе требовать досрочного погашения ипотечного долга, если ухудшаются гарантии возврата кредита. При разводе изменяется количество собственников предмета залога (квартира делится), а к тому же может появиться новый должник (супруг, получивший долю при разделе), который не соответствует требованиям банка к заемщикам по размеру дохода и прочим условиям.

За то время, пока тянется выплата кредита, в жизни человека могут произойти значительные изменения. Одним из таких событий может быть развод, а в дальнейшем и раздел совместно нажитого имущества.
И тут начинаются проблемы:
- как разделить кредит и квартиру, на которую взят кредит (ипотеку);
- кто будет погашать его и как это урегулировать юридически и т.д.

Самое главное - это определить: какие условия оговорены в кредитном договоре (ипотечном договоре).

Как правило, существует 2 варианта по которым банки выдают ипотечный кредит:
- либо супруги выступали как созаемщики, а следовательно взятые обязательства перед банком должны выполнять оба супруга;
- либо обязанность перед банком в погашении ипотечного кредита несет один из супругов.

1. Первая ситуация значительно более распространена. Это связано с тем, что банки тем самым уменьшают свои риски, вводя солидарную ответственность супругов. Но в некоторых банках нет такого обязательного требования, однако большинство получателей кредита сами хотят иметь в созаемщиках супруга, так как совместный доход больше, и это позволит получить большую сумму кредита.

В соответствии с Семейным кодексом РФ совместная собственность супругов подлежит разделу пополам. Разводящимся супругам необходимо решить, как фактически произвести раздел. Здесь также существует 2 варианта: либо совместно использовать данную квартиру, постоянно видя друг друга, либо продать квартиру и поделить полученные деньги пополам.

2. Другой вариант – когда заемщиком является кто-то один из супругов. На первый взгляд, тут все просто: его кредит – его и квартира, но согласно ст. 256 Гражданского кодекса РФ и ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если только договором между ними не установлен иной режим. Причем в соответствии с п. 3 ст. 34 СК право на общее имущество супругов принадлежит даже тому из них, кто в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. 
 .
Биржа статей, текстов для сайтов, страниц в соц-сетях, журналов, газет и т.п. Купить - продать статью, текст. Копирайтинг, SEO-копирайтинг, рерайтинг статей, текстов, переводы. Наполнение сайтов.

http://landing.meendo.com/once/?partner=15019

http://landing.meendo.com/once/?partner=15019

http://landing.meendo.com/gaysdating2/?partner=15019

http://landing.meendo.com/virtgirls4u/?partner=15019

http://landing.meendo.com/once/?partner=15019

http://landing.meendo.com/gaysdating2/?partner=15019

http://landing.meendo.com/virtgirls4u/?partner=15019

http://landing.meendo.com/gaysdating2/?partner=15019

http://landing.meendo.com/once/?partner=15019

http://landing.meendo.com/once/?partner=15019

http://landing.meendo.com/virtgirls4u/?partner=15019

http://landing.meendo.com/gaysdating2/?partner=15019

http://landing.meendo.com/virtgirls4u/?partner=15019

http://landing.meendo.com/virtgirls4u/?partner=15019

http://landing.meendo.com/virtgirls4u/?partner=15019


Если кредит оформлялся до брака, то разделу подлежат ежемесячные платежи, пришедшиеся на период действия брака В свете этих норм закона все деньги, заплаченные любым из супругов в период брака, могут быть расценены как совместно нажитое имущество. Если ипотечный кредит оформлялся уже в браке, и при покупке квартиры имел место первоначальный взнос – накопленные на него средства подлежат разделу. Но даже если кредит оформлялся до брака, ежемесячные платежи, пришедшиеся на период действия брака, тоже идут из семейного бюджета.

Есть и еще целый ряд осложняющих факторов. По законодательству, не является совместно нажитым имуществом то, что каждый из супругов получал в дар или по наследству.

Позвоните нам прямо сейчас и получите абсолютно бесплатную консультацию у экспертов в области Семейного права по прямым ссылкам, размещенным на этой странице

Например, муж унаследовал квартиру, продал ее и взял ипотечный кредит. При разводе он, разумеется, будет доказывать, что именно эти деньги и потрачены на первоначальный взнос. ОДНАКО супруга обязательно скажет, что наследство было потрачено на семейные совместные нужды, а на ипотеку их семья заработала, т.е. другие деньги были использованы (совместно нажитые) из совместного семейного бюджета. А поэтому половина первоначального взноса принадлежит ей.

Женщина покупает новостройку. А вернее «квартиру в котловане», т. е. тогда, когда квартиры еще нет ни физически, ни юридически. Продается даже не квартира, а только «право требования», а до окончательного оформления документов и выдачи ключей может пройти значительное время. Платить же нужно здесь и сейчас. Женщина платит первый взнос, оформив на остальное ипотеку. И через год после этого выходит замуж. Документы же на квартиру она получает уже в статусе супруги.


В дальнейшем брак распадается. Бывший супруг требует у нее не только половину всех выплаченных за период семейной жизни платежей, но и половину первоначального взноса – потому что формально договор купли-продажи квартиры заключался в период брака. Все подобные споры реальны и если сторонам не удается договориться по-хорошему, решаются в суде, где каждая из сторон отстаивает свои права. и не редко они перерастают и в увлекательнейшие шоу со швырянием шапок и взаимными оскорблениями.

Усматривается еще одна проблема. Если принимается решение реализовать недвижимость, а вырученные деньги поделить, выясняется, что сделать это сложно. Любые действия с квартирой запрещены. На квартире висит «обременение», и всякие сделки с квартирой возможны только с согласия залогодержателя, т. е. банка. Банка же взаимоотношения заемщиков чаще всего не интересуют. 

Так что на практике владельцам недвижимого имущества приходится обращаться в агентство недвижимости, которое сначала осуществляет погашение ипотечного кредита своими средствами и только после этого осуществляет реализацию квартиры или супругам приходится "перекредитовываться" в другом банке, гасить ипотечный кредит, продавать недвижимость, а затем делить вырученные деньги от продажи квартиры.

Что же касается механизма защиты, то он существует и предусмотрен действующим законодательством.

Называется - «брачный договор» (в некоторых случаях соглашение о разделе имущества супругов). В этом документе, возможно прописать любой режим совместного собственности супругов. Подписанием брачного договора следует заниматься заблаговременно. Когда брак трещит, никому уже не до взаимного согласия – стороны в основном думают о том, как "ударить" друг друга побольнее и отхватить имущества побольше.

Но не все так просто как кажется – драматичность момента усугубляет ипотека. Супруги и рады бы отдохнуть друг от друга, но ипотечный кредит связал их крепче, чем венчальный обряд. И самое неприятное то, что полюбовно вопрос вряд ли решиться. Ведь ипотека – это «любовный» треугольник, где третьей стороной выступает банк – организация, лишенная эмоций и ориентированная исключительно на практичность.

В такой ситуации у пока еще супругов сразу возникает множеством вопросов. Как делить залоговую квартиру? Кто должен продолжать выплачивать ипотечный кредит? Как быть с созаемщиками? Причем, каждый частный случай имеет массу особенностей. И стоит заметить, что на данный момент в российской судебной практике не существует прецедентов, на которые судьям можно ориентироваться при принятии решений в однотипных ситуациях. Даже сходные случаи могут иметь совершенно различный вердикт, у разных служителей фемиды.
При рассмотрении дел о разводе, когда необходимо делить имущество, отягощенное ипотекой, очень часто бывают ущемлены интересы либо одного из супругов, либо банка-кредитора. Найти золотую середину в таких спорах крайне непросто. В результате, когда банк решает отобрать залоговое жилье, по которому перестали выплачивать кредит, оказывается, что на основании судебного решения оно уже не принадлежит заемщику. С другой стороны, можно понять и заемщика – его лишили квартиры, но на нем повис долг, который нужно выплачивать еще лет двадцать.

Именно поэтому в конце марта отдельные депутаты Госдумы инициировали внесение поправок в Семейный кодекс. Суть предлагаемых изменений в законодательство состоит в том, чтобы банк, выдавший ипотечный кредит, всегда участвовал третьей стороной в бракоразводном процессе.

Но стоит заметить что, пока депутаты будут рассматривать предложения, спорить и принимать поправки (а это процесс достаточно длительный, если только банки не выступят в качестве лобби), в стране продолжают принимать решения на основе действующего законодательства. При разводах, где фигурирует ипотека, судьи и адвокаты оперируют несколькими основными документами: Гражданским и Семейным кодексами, Законом «Об ипотеке» и, собственно, самим ипотечным договором, который защищен законодательно.

Steegle.com - Google Sites Tweet Button


Выясним, как юристы комментируют ипотечные споры при разводах.

Всё мы делим пополам!

Принцип «пятьдесят на пятьдесят» заложен в Семейном кодексе. А Федеральный Закон «Об ипотеке» подтверждает, что жилье, приобретенное во время брака посредством ипотечного кредитования, считается совместно нажитым имуществом. При этом не имеет значения, на кого из супругов оформлялся кредит.
Теоретически, то есть по закону, такая квартира должна делиться пополам. Но имущество находится в залоге у банка, и никакие юридические действия с жильем произвести невозможно. Если раздел произошел без участия банка (случай, надо признаться, не частый, но все же встречающийся), то супруги могут договориться и продолжать гасить кредит (еще пару десятков лет). Выглядит такое соглашение, согласитесь, эфемерно. Поэтому можно обратиться напрямую в банк с просьбой дать согласие на продажу квартиры.

Действия банка предугадать достаточно сложно. Учреждение может пойти двумя путями – согласиться на продажу или же потребовать досрочного погашения ипотеки 2011, сославшись на то, что развод нарушает условия кредитного договора.

Поэтому при судебном разбирательстве лучше все же проинформировать банк, поскольку все проблемные моменты можно утрясти еще в суде. Более того, судья может принудить банк выполнить операции с залоговым имуществом, которые устраивают именно вас. Например, продать квартиру, либо переоформить договор ипотеки на кого-то одного.

Как продать ипотеку

Нередко банк сам готов идти на продажу ипотечной квартиры. Логика здесь проста – лучше мы потеряем на процентах, но гарантированно вернем основной долг. Тогда супругам необходимо будет найти покупателя, который сначала компенсирует банку сумму вашего долга по кредиту, а потом подождет, пока пройдут все процедуры по снятию обременения с недвижимости и вступления продавцов в право собственности.

Естественно, для покупателя это лишняя головная боль. Во-первых, возрастают риски, а во-вторых, затягивается время. Выход один - заинтересовать покупателя снижая цену на саму квартиру.
Самостоятельный поиск таких покупателей – дело непростое, поэтому рекомендуется обратиться в риэлтерское агентство, которое специализируется на подобных сделках. Денежную разницу, оставшуюся после продажи квартиры и погашения кредита, супруги получают на руки и могут поделить пополам (ну, или как договорятся между собой).

Продажей квартиры может заняться и банк, выставив жилье на торги, но как показывает практика, такой вариант не самый лучший. Тут цена всегда оказывается ощутимо ниже рыночной. Вдобавок, за счет вырученных денег придется покрыть и расходы на организацию аукциона.

Когда банк не лыком шит

Сегодня банковские учреждения уже приобрели солидный опыт в ипотечных спорах. Особенно в период кризисных лет. Поэтому при оформлении ипотечного кредита стараются сделать супругов созаемщиками. Часто это выгодно и самим семейным парам – таким образом можно рассчитывать на более высокую сумму кредита.

Вот только сейчас в ипотечном договоре можно увидеть пункт: «При расторжении брака между созаемщиками условия данного договора не изменяются». Банку подобный вариант, как дополнительная страховка – если возникнет бракоразводный процесс и один из супругов откажется платить, то финансовая ответственность полностью ляжет на другого. А там, кто прав, кто виноват, пусть решают муж и жена хоть на семейном совете, хоть в судебном порядке. Банковским служащим до этого не будет никакого дела.

Частный случай

Для ясности картины рассмотрим конкретный пример. Семья оформила ипотечный кредит на однокомнатную квартиру. Сумма кредита оказалась относительно невелика, поэтому заемщиком выступил только муж. Через пару лет встал вопрос о разводе. Как будет разделена квартира?

В соответствии с российским законодательством, данная «однушка» - совместно нажитое имущество. Значит, жилье должно быть разделено пополам между супругами. Но тут важна и позиция банка-кредитора.

Разделить на практике однокомнатную квартиру возможности не представляется – каждый из супругов вправе рассчитывать только на долю жилплощади. Но доля собственности, согласно ФЗ «Об ипотеке», не может выступать в качестве залога. И если банк не согласится переоформить ипотечный договор, то вся ответственность по погашению кредита ложится на мужа, как единственного заемщика (неважно, будет он там жить или нет). Но, в то же время, у мужа появляется законное право требовать от жены компенсации платежей по ипотеке, в размере полученной на квартиру доли.

Такие и не только такие проблемы мы помогаем решить с нашими юристами абсолютно бесплатно по прямым ссылкам, размещенным на этой странице 



Comments